房地产开发与管理一峰

第

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章房地产开发用地的取得教学要求知识要点能力要求相关知识房地产开发用地类型，用地的选择理解房地产开发用地类型的几种划分掌握房地产开发用地的选择原则和方 法房地产开发用地分类划分的 原因房地产开发用地的选址方法 和原则房地产开发用地的取得方式掌握房地产开发用地的取得方法掌握房地产开发用地的可接受地价的 测算土地使用权出让土地使用权出让合同土地地价测算公式土地制度掌握我国的土地制度了解其他国家和地区的土地制度我国土地所有制、使用制城市房屋拆迁的问题和建设 中的农地征用问题引例杭州市国有土地公开出让文件：编号

2008G125地块，坐落于西湖区学院路和文三路交汇处；总面积6800平方米，实际出让面积5978平方米；用地性质为商业、住宅。容积率≤3.5；建筑密度≤40%，建筑高度≤80米；则房地产开发商用什么方式取得地块？最高举牌价格是多少？3.1

房地产开发用地的类型3.1.1

按照土地区位划分1．闹市区(商业集中区)土地2．城市副中心区土地3．闹市区边缘地带(亚中心区)土地4．城市边缘区土地5．城市郊区土地3.1.2

按照土地利用的性质和功能划分1．居住用地2．公共设施用地3．工业用地4．仓储用地5．对外交通用地6．道路广场用地7．市政公用设施用地8．绿地3.1.3

按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分1．生地2．熟地3.2

房地产开发用地的选择3.2.1

房地产开发用地的来源1．城区中需再开发的土地1)直接向政府申请出让2)通过收购旧房取得土地3)以转让方式取得用地4)与土地的现有使用者合作取得用地5)参加土地使用权竞投。2．城市规划区内的建设备用地3．各种开发区内的土地3.2.2

房地产开发用地的选择1．投资区域选择的因素分析1)政治环境2)经济增长状况3)投资环境4)特大型建设投资(1)相关的其他经济特征(2)地区的分散性和差异性(3)当地的合作者(4)自然条件2．开发地段的选择因素分析1)城市规划2)自然环境和工程地质因素3)现有的建设条件(1)地块利用状况(2)基础设施状况(3)现有建筑环境4)地段面积与形状5)投资经营计划3.2.3

房地产开发项目选址原则1)区域优先2)注重潜力3)适应投资特征4)综合评价3.3

房地产开发用地的取得方式3.3.1

土地使用权出让1．协议方式2．招标方式3．拍卖方式4．挂牌方式3.3.2

土地使用权出让合同1．合同正文的主要内容2．出让合同双方当事人的权利义务3.3.3

土地使用权转让1)

以出让方式取得的土地位用权的转让2)

以划拨方式取得的土地使用权的转让3.3.4

关于土地使用权出让和转让的几个问题(1)除了成片土地受让人，外商须为在中国注册的法人外，我国法律未对土地受让人做出其他规定和限制。(2)在国有土地使用权出让实践中，出让合同一般都采用书面标准合同的形式，即合同的主要条款、格式等均由出让方提出，受让方只能按照出让方所提供合同文本(招标、拍卖文件均提供)的相应项目提出自己的意见，必要时，可作补充。(3)关于房地产开发的期限。

(4)按目前规定土地使用权转让中的受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后的15日内持转让合同到房地产开发的主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。(5)转让合同必须书面订立。3.3.5

房地产开发可接受地价的测算1．影响地价的两大因素在同一区域内，地价主要受两大因素的影

响。一是土地的用途。二是土地的容积率。2．用对比法推算基础数据3．地价测算方法【例3-1】某开发商拟购一块商住混合用地，地块的规划条件是：土地总面积是10000平方米，允许建筑容积率为

7.5，建筑覆盖率不大于55%。通过市场调查，确定以下地块利用方案：建筑覆盖率50%，地上建筑总面积70000平方米，地上建筑物层数14层，各层建筑面积相同，地上一层至地上二层的为商店，总面积为10000平方米，3～

14层为住宅，总面积60000平方米。预计建设期为3年，项目建造完工后，其中商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在完工后可售出，50%半年后售出，其余一年后售出。预计商业楼出售时平均售价为5000元/平方米，住宅楼出售时的平均售价为2500元/平方米。估计建造开发成本为

7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%，贴现率取12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为

50%，第三年为余下的30%，用折现法测算开发商能承受的地价。解：(1)公式：土地价格=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-开发商购买土地的税费(2)计算的基准时间定为该块土地的出售时间。①开发后的房地产价值={[5000×10000/(1+12%)3]+[2500×60000/(1+12%)3]}×{[30%/(1+12%)0]+

[50%/(1+12%)0.5]+[20%/(1+12%)1]•

=13712.78万元②开发成本=7000×{[20%/(1+12%)0.5]+[50%/(1+12%)1.5]+[30%/(1+12%)2.5]}=7000×0.837•

=5857.59万元③销售税费=13712.78×(2%+6%)=1097.02万元④管理费用=5857.59×5%=292.88万元⑤购买该宗土地的税费总额=地价×3%⑥地价=13712.78-5857.59-1097.02-292.88-地价×3%所以能承受的地价=6276.98万元所能承受的露面地价=62769800/70000=896.71元/平方米3.4

我国现行土地制度我国现行土地制度包括土地所有制度、土地使用制度以及土地管理制度。3.4.1

我国土地所有制度我国土地所有制概括地说是土地公有制(1)

全部土地都实行社会主义公有制(2)

土地的社会主义全民所有制(3)

土地的社会主义劳动群众集体所有制(4)

城市市区的土地全部属于国家所有据有关资料，在中国现有耕地面积中，属于国家所有的占5.6%，属于集体所有的占94.4%；在现有森林面积中，70%以上属于国家所有，20%多属于集体所有。3.4.2

我国土地使用制度1．现行城市土地使用制的基本内容1)土地使用权出让使用权出让的最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。土地使用权期满时，土地使用者可以申请续期。2)土地使用权转让3)土地使用权出租4)土地使用权抵押5)土地使用权终止2．我国土地储备制度1)土地出让方式的变革2)土地的收购(收回)3)储备土地的开发4)储备土地的供应上市3．城市土地市场化经营中的政府监管1)确保土地利用规划的实施2)严格审查购地申请，打击农地直接进入市场3)制裁闲置土地行为4)保持土地市场的透明、高效5)保护权利人的合法权益3.4.3

城市房屋拆迁1．城市房屋拆迁工作程序1)拆迁前期工作2)组织实施拆迁2．城市房屋拆迁补偿与安置1)房屋拆迁补偿2)房屋拆迁安置总的安置原则是：按原面积(建筑面积或使用面积)进行安置。考虑到住宅套型设计上不可分割的特点，以及当前居民住房较为拥挤

的现实等因素，对不能按原面积实施安置的，可以(或应)适当增加安

置面积。安置计算标准及结算处理方法，依各地实际情况应有所不同。3．城市房屋拆迁工作中应注意的问题1)在拆迁工作中应注意的几个问题2)拆迁补偿与安置工作中的各种费用(1)拆迁前期准备费用(2)临时安置补助费和搬迁补助费(3)过渡房建设费或过渡房租费(4)拆迁企事业单位的补助费(5)场地工程费(6)其他费用(7)拆迁工程的不可预见费3.4.4

开发建设中的农地征用1．农地征用的一般含义2．开发建设中的农地征用特点(1)有一定的强制性。(2)必须妥善安置被征用单位及人员的生产和生活。(3)土地所有权性质发生转移，原属集体所有的土地转为国家所有。3．农地征用出让程序4．开发建设中的农地征用补偿土(1)土地补偿费(2)地上附着物补偿费(3)青苗补偿费(4)安置补助费(5)临时建设用地补偿费(6)税费。3.5

中国香港、台湾地区及国外土地制度3.5.1

中国香港特别行政区现行土地制度中国香港土地使用制是土地租用制。其特色之一是只租不

买断，政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者，

要签订土地契约(俗称租约)。一般而言，租约有效期为75

年，租户可于租约期满后续约75年，在租约有效期内，租户可以根据租约所定的条款建造地上建筑物，并连同租约在市场上出售。在中国香港，所谓土地市场，只是土地租约的交易市场。租约期满，土地连同地上建筑物一并由政府无偿收回。香港特别行政区政府出让土地的方式有五种：拍卖、招标、私人协议、无偿划拨、临时出租。对于不牟利的公益用地，采取私人协议方式出让，而且只收象征性的地价，不受市场行情左右。至于特区政府机关用地，则完全是无偿划拨。对于暂不长期出让的土地或临时闲地(如拆迁地间隙期)，以及认为不宜长期出让的土地，通常以短期临时出租的方式租出。3.5.2

中国台湾地区现行土地制度台湾是中国最大的海岛，全地区面积3.6万平方千米。台湾地区现行的土地制度也是比较独特的，有它自身的一套理论体系。中国台湾现行的土地制度，是“平均地权”的土地制度。这种土地制度，既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。是公有还是私有取决于实行哪种制度更有益。平均地权体系的三大要目是：农地农有，市地市有，富源地国有。所谓农地农有是指农地归农民所有、所耕、耕作，所获的成果归农民所有。市地市有是指市地属于市民公有，而由市政府管理。富源

地国有是指富源地属于全体国民所公有，而由政府管理。中国台湾在土地上设置的权利有土地所有权和土地他项权。土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权7种；土地所有权为土地的基本权利，土

地他项权为土地所有权的补充。3.5.3

国外现行土地制度国外各个国家和地区的土地所有制不尽相同，有着自己的特点。以下主要介绍俄罗斯、美国、加拿大、日本、英国等国的土地制度状况。1．俄罗斯俄罗斯实行土地个体所有制、地方土地所有制、土地共同公有制等多

元化土地所有制。土地有偿使用，允许土地买卖、转移、出租、抵押、交换、入股等。2．美国美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。目前美国联邦政府所有的土地占国土面积的32%，州政府所有的土地占10%，私人所有的土地占58%。美国所有土地都实行有偿使用。土地可以买卖和出租。政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买取得。美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。其主要职责是：地籍调查，土地利用规划，建立土地调查档案和土地管理信息系统，牧场管理，为国民经济发展提供有关服务，指定国家矿产开发与利用计划等。其他联邦政府机构也参与部分土地管理工作。3．加拿大加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有3种形式。联邦和省公有的土地占国土面积的90%，私人所有的土地只占国土面积的10%。但全国的城市土地、上好农田、牧场等经济效益较高的土地，基本上都为私人占有。加拿大法律规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及

继承权，私人土地可以自由买卖，任何个人都可以通过买

卖和租赁方式从政府手里获得新的土地，并通过对所获土

地的投资开发和转移来获得超额利润。政府使用私人土地

需向私人购买。联邦政府为全国办事需要用地，有权征用

省公有土地，但必须是有偿的。顺便指出，不仅美国和加拿大，其他资本主义国家如日本、法国、韩国等，一般来说，在法律许可的范围内土地可以

自由地使用、买卖、租赁、抵押、继承和赠与。当然，这

种自由的程度因不同的国情、传统习惯和政府政策而有所

不同。4．日本日本现行的土地制度是土地私有制。据日本人自己的解释，所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有

土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人占有。在日

本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和

都、道、府、县、市、叮、村等地方公共团体也占有土地。目前，国家和地方公共团体所有的土地占国土面积的35%，私人所有的土地大约占65%。5．英国从法律上看，英国的土地所有权观念是非常特别的。英国

土地产权制度是以私有制为基础，由土地所有权和多种形

式的土地保有权和土地他项权利构成。土地所有权名义上

是女王的，女王将土地分给功臣和国民，其土地权利称为

土地保有权。因此，英国真正的土地权利为不同形式的土

地保有权。英国在中央一级没有设置统一的土地管理机构，而是由若干机构分类管理。案例一慈溪某地块的地价测算该地块位于慈溪市西南方向，距慈溪市长途汽车站不足200米，东面100米即为寺山医院，北面20米就是快乐老家餐饮连锁店，50米处为西门市场和慈客隆超市，项目西面50米就是目前西城区最大的在建项目，向西100米就是海阔天空休闲场所和凯悦大酒店。总用地面积42210平方米，建筑用地面积19134平方米，容积率4.05，绿地率

30%，慈溪市国土局采用公开拍卖的形式出让土地,请测算房地产开发商拿地的价格。该地块的市场调查已经在第2章的案例一中解决，下面进行土地价格测算。1．销售价格预测1)

指标计算总建筑面积：19134平方米×4.05(容积率)=77493平方米2)

技术参数测算(1)根据项目地段、产品规划以及当前市场供需与销售情况，初步预测项目单身公寓目前可销售价格为：5500-6000元/平方米(不带装修)77492.7平方米×5500元/平方米=42621万元(2)建造费。根据地块区域特征，决策层将项目未来定位为中高档单身公寓，建造费用按照中高档公寓楼进行估计。2000元/平方米×77492.7平方米=15499万元(3)

顾问费。根据开发商经验，顾问咨询及设计费用基本在建造费用的8%左右。15499万元×8%=1240万元(4)

销售税费。根据开发商经验，销售费用通常会占到销售额的3%左右。42621万元×3%=1278万元(5)管理费用。管理费用完全根据开发商自身管理能力和管理经验锁定，管理费用取建造费的4%左右。15499万元×4%=620万元(6)税金。税金费用按照营业税的计提方式简便处理，其中包括了房地产项目开发期间的税费与房地产项目经营期间的税费。42621万元×6%=2557万元(7)

利润。根据开发商对以往项目的经营状况，假设利润率为总投资的15%。利润=(地价+建造费用+顾问费用+管理费用+销售费用)×15%•

=(x

+620)×15%•

=15%x(8)

投资利息(设年利率为6%)。利息=(x

+620)×6%•

=6%x3)

地价计算房地产销售价值=土地价格+建造成本+顾问费+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润42621=x +620+(15%x

)+(6%x

)1.21x=17513x=14474万元4)

单位地价单位地价=14474万元/19134平方米=7565元/平方米楼面地价=14474万元/77493平方米=1868元/平方米2．可行性分析结论通过以上对项目自身状况、区域房地产市场环境及销售价格的测算、分析。总体看来，项目状况良好，区域房地产市场发展有较大潜力，目标客户大量存在。因此，项目总体可操作性较大。3．用拍卖的方式取得用地的最高举牌价(即警戒线地价)在开发商获取开发利润为零时的地价1)地价计算42621=x

+620+0+(6%x

)1.06x=20309x=19159万元2)单位地价单位地价=19159万元/19134平方米=10013元/平方米楼面地价=19159万元/77493平方米=2472元/平方米结论：开发商取得该用地的最高举牌总价格为19159万元，警戒单位地价10013元/平方米，警戒楼面地价2472元/平

方米。本章小结本章阐述了房地产开发用地的类型及划分方法，重点讲述了用地的来源、选址原则和选择方法；强调了房地产开发用地的取得方式及土地出让中存在的问题；介绍了开发可接受地价的测算。本章节还介绍了我国的现有土地制度，介绍了其他地区和国外的土地制度；还介绍了城市房屋拆迁的问题和建设中的农地征用问题。复习思考题一、单选题1．不同的土地区位，房地产开发的用途和作用不同，效益也不同，那么最适合于发展商业、金融、信息报务业等B．城市副中心区土地D．城市郊区土地)。B．自然环境和工程地质因素

D．投资环境)。开发用土地是(

)。A．闹市区土地C．闹市区边缘