某商业中心项目管理及管理知识报告

11案例研究——[国瑞商业中心]

122案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能、业态及租户组合

布局与规划设计

消费者沟通

项目总结（借鉴意义） 233国瑞城项目是由北京国瑞兴业地产有限公司在2009年开发的总建筑面积110万㎡的大型综合建筑群项目基础资料基础资料国瑞城项目概况资料来源：实地调研,九洲远景分析发展商：北京国瑞兴业地产有限公司项目规模：国瑞城建筑面积110万平方米，是一个集甲级写字楼、酒店式服务公寓、国际商务公寓、大型购物广场、高档住宅楼、四合院等为一体的综合建筑集群

国瑞商业中心，建筑面积24万平方米，是由一座13万平米的购物中心、一座5万平米的酒店式服务公寓、三栋共3.5万平米的商务公寓和一栋3.5万平米的写字楼等建筑组成位置：位于崇外大街和西花市大街交叉带，东临北花市大街、西接崇文门外大街、北依崇文门东大街、南靠花市大街；紧邻新世界商场和搜秀城，距离长安街仅1000米竣工时间：2009年8月住宅区商业中心3国烘瑞幕商聋业债中舌心疮甲仓级伐写以字怠楼朴总挣建烛筑听面廉积怎3尘.胸5坦万违㎡装，幼设丘施窄齐产全粥，央交认通规便鞋利写旦字皱楼物业管理公司

国瑞物业管理公司写字楼级别甲级规模总建筑面积：35000㎡楼层16层标准层面积2000㎡分割单元面积90㎡空调单元式中央空调电梯奥的斯停车位1000租金水平4.5元/天/平米进驻企业类型综合层高2.8米物业费租金含写蒸字辜楼4写字楼概况写滥字痰楼资幻玉料洪来侦源戒：冻实恩地乱调冈研等,吧九毫洲证远闲景阀分愤析4服仓务葡式云公勉寓公百寓资接料茎来仔源请：紫实化地奴调烂研糕,套九骗洲兵远协景芦分预析服务式公寓概况公寓物业管理公司国瑞物业管理公司

公寓级别精装服务式公寓规模3.5万平米楼层共3000套，雅仕苑544套

标准层面积建筑面积800000平方米

户型面积层高3.15米，60-240平米主力户型，以80-150平米为主

电梯3部停车位1000个设施卫星电视、宽带系统、安保智能系统介绍是国瑞城A区五大建筑形态中的重要组成部分，定位于皇城豪宅极品，以极致舒适为目标，建筑品质和配套上精益求精国铸瑞头商委业牢中静心冶精射装沉服购务慕式姻公赢寓贩总逝建舟筑屋面剑积镜3像.咸5圾万螺㎡涨，弱装炒修玻豪败华就、替配罚套神设柳施痒齐鸭全5国素瑞蕉购男物忽中玻心映是枝以校休屠闲怀、才娱薪乐大、惑餐蓬饮锐为创特形色析，巨集剪购张物吼于徒一舱体为的采区逆域疤购取物披中且心商娃业商金业商业概况发展商：北京国瑞兴业地产有限公司项目规模：建筑面积13万㎡，地下4层、地上3层地下3-4层为地下停车场，地下2层至地上3层为商业面积位置：位于崇外大街和西花市大街交叉带，东临北花市大街、西接崇文门外大街、北依崇文门东大街、南靠花市大街；紧邻新世界商场和搜秀城，距离长安街仅1000米；所属崇文门商圈竣工时间：2007年12月商舰业亲部联分资创料领来租源爽：诉实喂地优调午研欠,遗九拦洲颗远期景轿分衫析677国者瑞始城体是烤由您北振京跌国角瑞搭兴歪业灿地赠产胜有年限础公虫司踩投朱资寸、傲开愁发匪的溉，许由笑北仰京牢国凳瑞旦物永业面管态理窝有和限后公张司但运符营斯管四理师，溪建受筑抱单本位四是派北替京伯三蜡磊茅建漠筑座设苏计走有寇限辱公去司项梅目勇投价资尼、狗开状发研商字、蹦设恐计李公深司物兔业码管洋理贩公造司伪：北嫩京草国货瑞歇物计业饭管钻理倡有词限句公吓司投腾资份商缸、贺开催发轰商钥：北蹲京尽国伐瑞扣兴宋业口地特产蒸有默限景公挺司以惑房怖地角产界开钉发痕为币主妇业费的应大峡型狠企雅业衬，租公宝司胁拥呀有谷多劝个洁专从业除市柏场渠，冈旗斜下粉子桥公话司厉2余0斧多习家浮，蛋员迅工桌近脆3屿0播0辫0删人馅。早历望经秆2刃0蒙年穷的妈发社展苗，染公吼司兽业蓬务筛领凑域坟涉夕及庙地透产而开违发坟、厌商搂业续运填营壳、雅物债业吉服皮务宫、煮酒奥店责经口营袜、啦建棍筑良管均理欺等瘦方强面越。摧产塑品彼类榆型泥覆邪盖娃了佩以此住养宅蝇、铃写较字每楼川、左公泻寓继、找商届业蛇及慰城化市鬼综领合娃体附等特多拘种聚业终态灿.重怖点拔项们目通：逝北浅京险国的瑞旨城与、谦北刺京乌国弓瑞众购抚物阶中遵心击、患沈帆阳蔽国粘瑞佛东效方用商萄城烘、伍石彻家杯庄货国吐瑞麦城浴、糖重码庆爱国波瑞晴城练、眠汕瓣头侵花押园增宾底馆润等政项饿目资链料恐来构源罪：轰i植n通t检e梅r鞭n贞e绵t开损发今商恶、节投高资足商因、泊设阔计授公犯司菌资另料建贱筑鹿单笼位之:北愤京狡三显磊们建渔筑县设渴计胳有物限钻公哑司北薄京纯三渡磊望建复筑罩设念计景有懒限壮公猛司剖是肝国浇家诸建停设秀部童直舞属只最柴早耍实江行温股回份船制瓶的删设拳计扒公基司充，渡始名建血于共1朴9怜9饼0茎年股，指1未9边9养4瞒年呜获悔得营国亏家沟综霉合烧甲朝级尿设胞计扩资土质唇，揭2医0加0丢5榴年骨获眉得铺I匆S秆O举-较9窜0规0轿1检质先量卷体龙系驴认导证昨。瞧经耻过拳十董几痕年洒扎认实暖、润稳下定芒的释建淋设外与系发究展吃，爱三颠磊回公乔司牢已乔成河为挣一效个户拥叹有因近训二乌百黄人底设诊计吹团派队胆的毕综惕合开性悼设壳计铜公津司7交葵通吃信鱼息撑：晶前横门拥东启大姨街腐、烟崇绒文职门瞧东桑大资街猛，剃珠给市腊口诵东借大肉街傅、侦广赚渠曾门尖大趁街段，偏崇与文望门屠外阶大错街绑两逮横篮一荒纵惕道硬路相，胁中株间洋贯躬穿百有梅东呆兴臣隆喊街蹲以哈及反东舟花瓣市捉大捡街龄；寺地妄铁类２以号走线粉和储５疑号殖线量，只多蹄条院公尼交灭线隐路份，绳公更共滋交阿通盛十拼分叛便垂利项目周边交通概况道估路革交非通碧：前盈门局东缘瑞大蜂街也、察崇站文棉门个东峰大就街恭，填珠料市途口报东卵大硬街挎、掠广缘瑞渠减门笋大亡街鼠，呀崇步文娇门羊外察大欠街兼两街横沙一留纵构道脂路毫，贷中搜间因贯趣穿吩有裕东音兴茄隆凡街夫以铁及滑东组花麦市剃大荡街轨兵道姥交梨通未：地骆铁忌２骨号朱线激崇掌文找门胸站礼距躬离魄２秃０栋０奔米省；粗地括铁劲５守号桐线磁崇丘文胸门捆站亩距汗离束５喂０域米公元共筹交织通规：8岗9、吹3暗9壁、知4饶3顶、润4羊1榆、绞1骂0闹8戏、堡1嘉1膨1妙、晋1幼0疲4辣、眼1帆0恒3嘴、亚8沿0诱8许、奔7自0虑3馒、俯7粒2因9滨、扑8喂5锹9防、佛7挖2隙8查等尿5索0递多画条饱公绳交驰线瞎路项乒目滥周迅边慢交赵通资裙料洞来州源桨：响实引地洗调照研南,更九境洲鞭远令景踏分素析89核裕心庆客胖户弯为矩项泊目棋周务边眨社完区怀居况住僻人宜群励；叨商吩圈愁辐磁射知范饥围市，艘长社安位街够以睛南色，齿天皂坛役以亏东浆，紧东减南堵三图环喘之哈内墓的貌区棕域商售圈拌地拥理升信严息辐剧射尝范冈围哨信得息资型料渡来帅源缩慧：瓜实桑地舌调扎研缺,最九捉洲延远泊景缝分因析项目所在区位概况核心客户项目周边新世界太华公寓、领行国际、新世界新怡家园、质城、富贵园、本家润园、东方财富、幸福家园、新世界新景家园等住宅项目人群辐射范围长安街以南，天坛以东，东、南三环之内的区域辐射区域特点住宅社区密集其他商业项目新世界商场，搜秀商城、富贵园购物商场、花市时尚购物街91黎0分悬析糕国曲瑞布购界物台中盆心厦项单目拼辐共射窑范添围坐内家的稠4怒种混人遇群巨，均得裕出标项薯目世潜寸在联消啦费吃者狗数昆量贯大舅，叙但歉整剑体茶消荣费殃能毯力未有辽限国翼瑞哄购佛物临中胃心办升公新乱世刘界伍写浮字忧楼奖、堂国疲瑞锡城写愈字趋楼顾办跪公展白偶领居丙民社疲区扬居税民输，怀部屠分拖回出迁误户有；畅人结数面多荒，冻但劝整洗体趣消怠费寻力尿不短足引船入煎客善流东注南掠三订环运内敌人磁群牵，吹居奖住侮社礼区删密材集倍，篮人峰流顾量哀大游咐客项割目化特饺色锯不叉突零出刘，婚很段难犬吸全引瘦到途这胡部有分胁人狐流资墓料那来挺源钥：常实县地盈调融研弃,冰九篮洲词远吴景嘉分齐析客柏户私分课析1粮01蓄11梢1案挠例厉基知础忌资章料槽与漆商煌圈隔地凉理喘信截息B捧.肢功症能贴、受业抓态挺及睁租死户欺组沟合布柿局输与眯规贸划杯设钱计消忙费澡者检沟耗通项康目参总猛结抵（要借演鉴泊意狗义揪）1拘11隙21心2国挖瑞喘购谅物歇中惊心叨购坦物当功齐能扔面嫂积拒占池７元２东％摔，丸占臭据周主扰导仁地巴位云，柴配定套习餐蜡饮资、牢娱涝乐倾服特务功能租户面积占比[%]功能租户数量占比[%]组远户赏数桌量纸、米面兔积柏占少比资备料颜来阻源浓：牧实教地浇调析研芒,俯九逆洲界远旦景柴分推析1紧2购神物厅以余个晃人责时泊尚轰为贼主正，骆在狮购矮物惨类辩中留占哥比鞭6妥6经%冒，尝餐赢饮赌中你正登餐麦和驼快量餐烛占圾主枪要诊部唯分紧，寒分区别验占清4扁3落%购汪物铺类陷子鞭行玻业铺面伐积挣占田比[涨%旬]餐丽饮体类没子粥行钻业般面辞积栽占烘比[硬%末]子均行克业楚占专比资仿料剖来均源挂：侮实棵地爷调医研课,理九较洲叹远架景躺分嘉析1垫31坊41扶4购遭物蹲和厉餐料饮谁业傍态甚覆陕盖播较验全顿面剃，敞娱罪乐摆业蓬态帽偏财向久家迁庭甚娱雾乐资苍料普来丹源资：腿实缓地奏调谊研猛,虹九滴洲恶远暗景纯分魂析行构业云覆单盖正餐主题商务家庭快餐中式西式休闲餐饮咖啡厅茶餐厅美食广场其他快餐西式餐吧家庭娱乐儿童早教儿童娱乐课外教育儿童摄影影院剧院健康与运动SPA\足疗健身、瑜伽美容美发年轻娱乐量贩式ktv酒吧大型主题娱乐设备导向主题导向其他文化设施家庭耐用品家电家居建材食品杂货食品杂货HBA文化用品礼品办公用品文化用品体育用品个人时尚购物服装服饰服饰配件化妆品3C数码儿童服装儿童用品儿童家居及用品儿童玩具百货基础时尚快速时尚品牌设计高端时尚品牌店品类杀手多品牌组合店品牌店品类杀手多品牌组合店药妆店BodyShop药店大卖场精品超市连锁超市便利店食品杂货专业店购物餐饮娱乐1深4主腰力辣店成/勉次任主济力窝店纽奉面断积既占等比舒较冶小援；主胞力百店轻采辰用询超过市堤、意电乓影鸟院通等掌高绩集苦客咳能扰力修的恳店勾铺亿，俊吸言引守消降费刚者场前螺来渠购贺物香；诞次现主汽力恭店裁为凉个厉人拾时副尚芦购府物膊组盲团贼，温强访化徐项窗目纱定业位主肌力国店罗/茶次臣主晴力瓣店资浸料幼来系源办：勤I额n扁t滥e禾r博n搞e被t忙,松实莫地克调铅研乎,葵九猎洲坚远亡景呆分熔析主构力箭店样面烤积敏占茂比邀情同况项译目头采屿取糖分驰割旗出劲租书店威铺庭的搁形陡式劈燕为紧主彻，登主拢力梳店她/摄次衣主汪力印店们较职少君；主月力晕店秆采杏用劳超注市游、刘电气影井院朱等累高涨集灯客特能俘力还的燥店灿铺它，开吸跪引耳消拿费馒者抬前孩来跌购泻物次抄主骆力站店只为秤个考人没时梁尚命购洗物锐组玩团沈，搭强吓化东项意目挪定常位商户主力店行业分类位置面积（m2）1乐天玛特食品杂货B2-C38002百老汇影城家庭娱乐B1、B24000商户次主力店行业分类位置面积（m2）1H&M个人时尚购物F1、F224002无印良品个人时尚购物F1、F216003尼奥户外个人时尚购物B231004C&A个人时尚购物F218001夺5主尚力嫂店尼是肉超油市泛和则影屿院练的勉，川并兽组库合条家该庭灵餐臂饮殃，沉业谎态吐丰声富袜，筒可腊基男本责满滑足姑购畅物霸者迁的施需候求主要租户租户实景图所属行业位置描述乐天玛特超市B2乐天玛特是乐天集团下属的专营大型超市的子公司。2008年6月，乐天集团旗下的乐天玛特通过收购万客隆进入中国市场，目前江苏时代零售拥有65家超市，全盘接手时代零售后，乐天玛特在中国的门店数将增至75家百脑汇影城家庭娱乐B1、B2百老汇院线是香港最大的院线，旗下经营管理百老汇、PALACE及三大品牌,目前在香港有13家电影院，共63块屏幕，占香港电影市场的40%以上。院线在三十多年的经营过程中，通过不断的更新及优化，始终保持着极强的竞争力西湖汇（张生记）家庭餐饮F3“张生记”是荣获“杭州市餐饮业名店”、“中华餐饮名店”和“国际餐饮名店”殊荣的一家新型超大型纯餐饮酒店，创办于1988年。酒店艺术装修风格均以浓郁的民族民俗风情格调为主题，古朴高雅，落落大方，国贵瑞汤购煌物乐中哲心考项丸目贪主烈要可租馅户软描活述主记力始店功组放合资星料第来仓源量：泼实阵地晌调垫研拌,伍九点洲颂远郑景煤分瓶析1李61肺7国宇瑞止购肃物燃中衫心狗以夸个居人万时呈尚旷购举物宽为亮主桶，座融趟合茎了屋H该&栗M脊、畏简钱、射无疤印雕良导品蕉、设C钱&吃A多、波N灵I蜂K床E别、勿尤耕尼鹿克存斯投等欠大尘众方知上名绒品迟牌资畏料叼来洪源百：有实到地硬调贪研蹦,凶九调洲缩慧远胃景性分嘱析关台键头租越户1屯7购慎物息中摧心逢租浴户啦品响牌买介高绍裹（搬１忍／葵３堂）租吉户画品窑牌柏介艰绍资紫料盛来弄源浊：宏I度n狸t狭e握r鸣n两e逐t叙,块实组地也调面研景,借九败洲扒远渣景她分深析Ｂ柱２疫至警Ｂ扮１五层挤功陡能组布坛局Ｂ窑１Ｂ裁２行经业惯组驰合妇：家肝庭秧娱财乐灿、思运愤动粉户刮外概用醋品紫为垄主漏；功躬能象布冷局丛：分仙布狭超导市世、炼影昆院摇、室电提玩旬城铜、驻儿液童垄游宁艺跃城样，劈燕购衰物扑以秆户指外棕用慨品阶\造器揉械重、价儿今童冤服敏饰离及歪儿扯童祸用箭品迟为补主畅；乡丰与宝地搏铁怠5顽号家线功相醋连重算要绸租漂户初举纳例户：乐代天素玛抹特轨、塘百张老盾汇忽影磁城咸、色嘉堂斯调猫替电土玩伍城池、慎奇牵乐骄儿万、躲派急克恼兰炸帝乐、大酷王菲挤儿醋、还尼朝奥占户佩外菌、秃N继I邀K可E砌、型c慎r胁o顿s拍s往、袜L铁O谜T计T廉O辫、短李端宁看等行嘴业刷组卸合泥：餐袄饮启为卷主巴；功皂能麻布法局贸：分劈燕布竞各听类借风破味返正引餐况、仇中艘\粘西津式嗓快作餐仰、境休惠闲品餐极饮管及娇美哲食挂广盗场振，因电雁影毕院匆；重性要功租界户袜举铃例口：川添成铸元凶、贿红庙楼最宫品、鹿权厌金车城啊、歉禾奖绿白寿烈司商、箭品礼奇衣、舰满贪记垒、凝K笑F属C贡、今西津雅挠图南咖傅啡疑、嗓美夺食昏快佳充错；1写8购扁物荡中拳心游租姿户户品桨牌蛙介琴绍跪（目２稼／给３肆）租帐户昏品埋牌焦介辛绍资代料致来总源除：哲I拾n骡t疏e插r钢n勾e末t多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