城市中心区城市设计及控制性详细规划

温州龙湾中心区城市设计优化暨控制性详细规划调整工作框架控规调整重点越秀中学中央绿带支路网停车绿化系统公共设施地块划分地下空间现状解读城市设计深化街道景观控制城市设计框架建筑风格建筑色彩总平面深化规划解读新的规划理念新的开发需求建筑布局建筑细部控规文本图则城市设计导则城市设计刚性要求第一部分：原规划评估及本次规划调整的必要性第二部分：控制性详细规划调整要点第二部分：城市设计优化第二部分：控规图则与城市设计导则第一部分：原规划评估及本次规划调整的必要性第一部分原规划评估及本次规划调整的必要性区位规划范围控制性详细规划范围东起龙海大道，西至龙江大道，南起永定路，北至瓯海大道，并包括由龙江大道、龙海大道、瓯海大道围合成的三角地块，总面积为255.05公顷。上海同济城市规划设计研究院2008.10与周边区域关系与周边交通联系除了龙湾中心区城市设计和控制性详细规划，周边还编制完成了瑶溪片区控规/永中旧城保护规划，以及正在进行的更大范围的14.58平方公里的整合规划。这就要求我们要在更大的层面协调规划编制工作。镇标路灵昆大道高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道永中西路原规划结构原规划解读永中西路镇标路灵昆大道高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道主干道次干道区内路轻轨线原规划解读绿化系统中央绿带防护绿带街区绿化交通系统开发时序：以龙湾区政府大楼建设为先导，以基础建设和景观环境建设为动力。以吸引人流的公建建设在先，以推动居住区的建设。原规划解读FR=0.9FR=0.8FR=0.5FR=1.8FR=0.3FR=1.95FR=3.2FR=2.65FR=1.68FR=1.3FR=2.25FR=2.85FR=2.77FR=0.16FR=3.3FR=2FR=3.87FR=1.5FR=2.5开发强度FR≤11<FR≤22<FR≤3FR>3灵昆大道永中西路镇标路高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道开发时序先期开发后期开发原规划解读中心区道路网体系已基本形成。灵昆大道和瓯海路立体交叉口已建成。已开发地块支路已建成。大部分支路网尚未形成。道路建设现状府西路永中西路永宁西路龙祥路瓯海大道龙康路龙江路永宁西路龙海路永中西路永定路用地批租情况已建建筑包括区政府大楼及文化宫。在建建筑包括一处商务酒店与两处居住区，分别是“锦绣江南”，“万康锦绣城”.新建建筑的高层突破了原来的高度控制；同时建筑肌理强调南北向，而不完全遵循原先的网格结构；建筑高度统一为18层，天机轮廓线缺乏设计和导引。建筑建设现状区政府大楼文化宫新建住宅区新建住宅区市政广场周边建筑建设现状新建住宅区已建建筑调整必要性1土地开发政策发生变化调整必要性2

越秀中学拆迁难度大调整必要性3

空间形态在实际建设中难以落实调整必要性4

部分内容设计深度不够调整必要性5

城市设计与控规相结合第二部分：控制性详细规划调整要点第二部分控制性详细规划调整要点一、规划区功能定位龙湾城市中心区将是龙湾区的政治、经济、文化中心；承担未来温州城市副中心的职能，以行政管理、文化娱乐、商务休闲、金融办公和生活居住五大功能为主导，集其它配套功能于一体的多功能、生态型、复合型的温州市城市副中心的中心区。二、城市人口规模预测本次规划范围内的城市人口规模为3.7万人。三、规划结构镇标路灵昆大道高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道永中西路原规划结构本次规划结构四、居住用地五、公共设施用地六、越秀中学街坊七、绿地系统中央绿带防护绿带街区绿化绿化主轴河道绿廊组团绿化防护绿地原绿地系统规划绿地系统八、道路系统九、停车十、地块划分十一、地下空间十二、市政设施第三部分：城市设计优化原城市设计主要问题：1、缺乏建筑界面、建筑色彩和风格等内容的深入研究；2、城市设计内容在控规图则中体现不足，没有将城市设计内容融入控制体系城市设计研究重点城市设计框架建筑色彩和风格街道界面分析空间形态调整延续原有结构强化其他专题研究落实控规体系原有城市设计框架解读；明确本次优化的主要城市设计要素；对城市设计各要素控制。通过案例分析和实地调研，界定控制原则；明确控制分区；具体落实控制内容。对原方案建筑立面和空间形态进行分析；明确控制原则和方法；针对主要建筑界面进行控制。比较原来城市设计空间形态方案；结合控规的用地布局调整深化方案；结合三维形态进行空间推敲。城市设计框架主要空间轴线（一纵两横）特色风貌区（四区）主要景观界面（街道界面、滨水界面、临山界面）主要景观节点（交通入口节点、视线景观节点、活动广场节点）步行路径（中央公园步行、临街商业步行、绿化林荫步行道）

中心区作为龙湾区的重点发展新区，建筑的风格、色彩、体量等要素的设计应体现现代新区的活力与时代创新的精神。

强化建筑的地方性，从地方文化发展脉络中寻求符合场地特征与城市特征的要素；反映城市传统，突出地方特色，考虑地方文脉、风俗和传统建筑材料和特性。同时应该符合地方的地域气候条件、山水特征等。

尊重中心区已建建筑的建筑风格；遵循原来城市设计方案对建筑风格的设计要求，反应城市设计的作为一种持续的过程。同时，应该与建筑的功能相一致。现代性地方性延续性建筑风格控制契合城市文脉契合场所特征体现建筑功能建筑从区域和整体的角度进行色彩和风格控制，主要划分为3个分区5种建筑类型：（1）居住----现代水乡体现现代简约素雅的中式建筑；反映与水融合的轻盈与流畅；庭院型；建筑材料以地方建筑材料素水泥及浅色涂料为主，局部贴木材；主色调为白色、浅灰色、深灰，局部辅色为灰色或褐色；平屋顶或坡屋顶，坡屋顶亦为现代感简单坡顶。（2）行政商务----现代简约现代风格的现代新颖、端庄典雅、简洁大方，避免过于繁琐的墙面或屋顶形式；建筑体量较为稳重大气；对称型建筑为主；部分庭院围合，临水亦可用跌落式建筑；主色调以白色、浅灰色为主，局部用砖红色或木本色点缀。（3）商业文化----精致活泼精致活泼的建筑风格，体现艺术与新颖。允许采用鲜艳明快的主色调，但必须亲民、宜人。建筑风格和色彩控制分区（1）居住----现代水乡体现现代简约素雅的中式建筑；反映与水融合的轻盈与流畅；庭院型；建筑材料以地方建筑材料素水泥及浅色涂料为主，局部贴木材；主色调为白色、浅灰色、深灰，局部辅色为灰色或褐色；平屋顶或坡屋顶，坡屋顶亦为现代感简单坡顶。低层居住建筑应采用庭院式布局，户户有院；建筑形式应以江南民居为建筑创作原型，形成“现代水乡”的现代高档住区；户外公共空间景观环境应注重“小桥流水”的亲水空间的设计和江南意境的营造；建筑材料以当地素水泥及涂料为主，局部辅以木材、石材；建筑色彩素雅，应以深灰、白为主色调，以浅灰、褐色、木本色为辅色调，突出“粉墙黛瓦”的江南建筑格调。多层、高层居住建筑建筑形式宜解构式运用江南住宅的建筑构件，形成水乡特色的“花园式公寓”；建筑色彩应淡雅明快，以深灰、蓝灰、白色为主色调；建筑应注重屋顶绿化与阳台绿化，鼓励“阳光阳台”的建筑设计创作；应形成宜人亲切的户外环境，注重亲水的活动空间的创造。庭院亲水空间建筑材料色彩素雅现代水乡户外环境色彩淡雅绿化阳台花园式公寓3.不同类型建筑的控制（2）行政商务----现代简约现代风格的现代新颖、端庄典雅、简洁大方，避免过于繁琐的墙面或屋顶形式；建筑体量较为稳重大气；对称型建筑为主；部分庭院围合，临水亦可用跌落式建筑；主色调以白色、浅灰色为主，局部用砖红色或木本色点缀。商务办公建筑应注重建筑立面的统一协调，建议采用相似的线脚、立面分隔与窗墙比；行政办公建筑建筑后退道路红线应一致，形成完整直线的建筑贴线界面；建筑风格应统一，主色调以白色、浅灰色为主，局部辅以砖红色或木本色；相似线脚建筑界面建筑色调立面协调3.不同类型建筑的控制（3）商业文化----精致活泼精致活泼的建筑风格，体现艺术与新颖。允许采用鲜艳明快的主色调，但必须亲民、宜人。建筑色彩可以采用暖色的砖红、桔色、米色为主色调；建筑材质建议以砖、石材贴面为主。商业建筑建筑后退道路红线应一致，沿街面应提供宽度相同的骑楼；底层商业建筑统一层高为5米；骑楼、底层建筑应注重建筑细部的设计，应有亲切近人的细部；建筑色彩应以暖色的砖红、桔色、米色为主色调；建筑材质建议以砖、石材贴面为主。文化建筑作为提升地区形象和认知度的重点，应成为建筑招投标设计的重点,鼓励进行“土”而“新”的建筑创新；建筑形式应具有现代感、艺术感、新颖感、国际化特质。连续骑楼底层细部建筑色彩建筑材质3.不同类型建筑的控制龙祥路（东侧）龙康路（西侧）永宁西路（北侧）永宁西路（南侧）永中西路（北侧）永宁中路（南侧）重要建筑界面1、原来方案界面城市设计与控规指标不一致的地块（1）.原有城市设计方案同控规指标不一致，根据原方案形成的立面轮廓线并非真实的轮廓线。例如：

C街区（C-04）行政办公用地控规指标中容积率1.8，按照城市设计方案建筑层数为五层，计算得到容积率仅为1.3。

G街区G-01地块商业金融用地容积率为4.1，按照城市设计方案建筑层数为18、24、32层计算容积率达到5.1。2、原有城市设计方案存在问题（2）.部分地块城市设计方案不符合城市规划及建筑设计规范。例如：

G街区G-01地块的三栋50米至100米高层建筑的建筑间距仅为4米，建筑消防设计规范强制性规定高层建筑之间的最小间距为13米。（3）.沿中央绿化轴线两侧的点式高层均质排列，高层建筑与周围建筑和谐性差，天际线呆板。2、原城市设计天际线存在问题延续原城市设计方案的空间梯度设计

将竖向空间分成四个层次进行组织，共同构筑起高低错落、疏密有致的街道空间。整体以中央绿化轴线为中心，沿着中央绿化轴线展开此起彼伏的人工山脉轮廓线，形成舒展的空间尺度。（1）第一层次：广场、中央绿地、沿水域公共绿地、街道等开放空间构成第一层次，成为缓冲区，缓冲了中心区高层建筑的压迫感。（2）第二层次：瓯海大道以北低层建筑与多层建筑组合作为第二层次，整体低于瓯海大道以南建筑，以凸现背景山体的层次感。（3）第三层次：瓯海大道以南政务中心两侧街区建筑低于政务中心，作为第三层次，衬托政务中心的庄重威严。（4）第四层次：永宁西路以南建筑以集约开发的小高层建筑为主，作为第四层次。其中永宁西路与永中西路沿街商业金融建筑整体高度高于其他建筑。3、竖向空间层次1233441.整体轮廓线:龙祥路东侧的整体轮廓由低至高逐渐向南延伸。瓯海大道北部以多层和低层相结合，中心公共服务设施的高度略高于居住建筑；瓯海大道南部以永中西路商业建筑及酒店为视觉焦点，形成有规律的高低起伏的建筑轮廓线，向南渐次升高，至镇标路中心区地标建筑达到高潮。2.裙房:瓯海大道南部沿府东路同一街区建筑裙房层高应保持一致，并严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的40%；不允许连续排列的窗户或全部安装玻璃的幕墙。3.底层：永宁西路以南沿街的底层应保留商业用途。商店在临街的设施中占有75%的比例。商店的入口间距不超过15米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超过6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：提倡屋顶层平面后退以减少建筑体量；沿街建筑的顶层局部作退台处理，使得建筑群天际线错落有致，富有变化。结合建筑退台，将建筑屋顶和构筑物平台的“第五立面”进行绿化，形成屋顶花园。提倡“绿化台地”与地面绿化生态环境遥相呼应，形成城市立体绿化.5.特色：突出行政办公、金融商业和居住社区复合多样的风貌特色。办公及大型商业金融建筑选用材料包括砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。以对称型建筑为主；主色调以白色、浅灰色为主。底层商业采用暖色的砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。居住建筑体现现代水乡风格，通过门廊、凸窗和阳台的处理取得协调。A、龙祥路（东侧）街景立面调整方案降低中部建筑层数增加高层建筑，成为天际线的制高点调整建筑层数及型体降低建筑层数原城市设计方案瓯海大道永宁西路永中西路A、龙祥路（东侧）街景立面1.整体轮廓线:府西路西侧的街景立面，应与东侧街景立面相呼应：由低至高逐渐向南延伸，以永中西路商业建筑及酒店为视觉焦点，两侧形成韵律感强烈的天际轮廓线。2.裙房:瓯海大道南部沿府东路同一街区建筑裙房层高应保持一致，并严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的40%；不允许连续排列的窗户或全部安装玻璃的幕墙。3.底层：永宁西路以南沿街的底层应保留商业用途。商店在临街的设施中占有75%的比例。商店的入口间距不超过15米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超过6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：提倡屋顶层平面后退以减少建筑体量；沿街建筑的顶层局部作退台处理，使得建筑群天际线错落有致，富有变化。将建筑屋顶和构筑物平台的“第五立面”作为“第二地面”进行绿化，形成屋顶花园。提倡“绿化台地”，与地面绿化生态环境遥相呼应，形成城市立体绿化.5.特色：突出行政办公、金融商业和居住社区复合多样的风貌特色。办公及大型商业金融建筑选用材料包括砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。底层商业采用暖色的砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。居住建筑通过门廊、凸窗和阳台的处理。取得协调。B、龙康路（西侧）街景立面调整建筑体量调整建筑层数及型体沿街建筑的顶层局部作退台处理调整高层建筑比例原城市设计方案瓯海大道永宁西路永中西路调整方案1.整体轮廓线:永宁西路北侧的街景立面，以龙湾区政务中心为视觉焦点，两侧建筑低于政务中心，形成有规律的高低起伏的建筑轮廓线。2.裙房:同一街区建筑裙房层高应保持一致且整体低于政务中心裙房，严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。3.底层：应适当保留商业用途，商店在临街的设施中占有不少于30%的比例。商店的入口间距不超过30米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超过6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：屋顶平面应与政务中心相一致，在建筑屋顶平面设置平台绿化，形成多维度的立体化景观空间；屋顶上的室外设备必须屏障，至少临近街区看不到。5.特色：建筑选材、色彩及建筑装饰构件应选用与已建政务中心相一致。政务中心东侧沿街底层商业采用暖色的砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。C、永宁西路（北侧）街景立面调整建筑层数及型体调整建筑层数及型体原城市设计方案调整方案1.整体轮廓线:永宁西路南侧的街景立面，应反映出中央绿化公园和商业金融建筑疏密有致的建筑轮廓线。紧贴永宁西路的商业建筑，其裙房与塔楼应形成高低有序的建筑群体分布,第二梯度的居住社区建筑应充分与之协调，体现具有深度和层次，变化有序的天际线景观。2.裙房:同一街区建筑裙房层高应保持一致，并严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有裙房立面要素的节奏。二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的40%；不允许连续排列的窗户或全部安装玻璃的幕墙。3.底层：沿街的底层应保留商业用途。商店在临街的设施中占有不少于30%的比例。商店的入口间距不宜超过20米。底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超过6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：通过采用活泼的屋顶、变化的檐口和女儿墙、调整建筑高度和体型等方式活跃街道的建筑空间。提倡屋顶层平面后退以减少建筑体量；结合建筑退台，在建筑屋顶平面设置平台绿化，形成多维度的立体化景观空间；屋顶上的室外设备必须屏障，保证至少不影响临近街区的视觉效果。5.特色：反映金融商业办公的风貌特色。选用材料包括砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。底层商业采用暖色的砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。D、永宁西路（南侧）街景立面调整建筑层数及建筑密度调整建筑层数及建筑密度协调整建筑体量原城市设计方案调整方案1.整体轮廓线:永中西路北侧的街景立面，以永中西路商业建筑及酒店为制高点，与中央绿化轴线的开敞空间形成视觉对比，形成高低起伏的建筑轮廓线。2.裙房:同一街区建筑裙房层高应保持一致，并严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的60%。3.底层：底层应保留商业用途，商店在临街的设施中占有80%的比例；商店的入口间距不超过15米；沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度统一6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：通过采用活泼的屋顶、变化的檐口和女儿墙，调整建筑高度和体型等方式活跃街道的建筑空间。屋顶上的室外设备必