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AustralianShoppingCentreDevelopmentModels

澳大利亚购物中心发展模式

historicaltothepresentday

今昔之别MichaelLloyd

Chairman,TheTomlikGroupTomlik集团主席MallChinaAnnualConferenceMallChina

年会20September2004,Guangzhou广州2004年9月20日BriefhistoryofshoppingcentresinAustralia

澳大利亚购物中心简史FirstshoppingcentredevelopmentinAustraliainthe1950s 1950年代澳大利亚第一代购物中心的崛起Bythe1970’s到1970年代时3Majorcompanieshademerged

三家重点企业合并LendLeaseWestfieldAMPS揪u嘱c谨c圣e同s惜s窝w遥a忽s难q眉u祝e科s便t侍i初o稍n镰e拍d可抢行献性国遭病质帮疑R腐e裙t鱼a徐i证l慈e哈r屈s紫h扑a朵d吸e长x蛇i挠s窑t理i指n禽g抹o穷u券t睬l秘e序t债s零匪售附商乱已瘦有糟店脚面M弹o用s榴t哈s占h智o伤p凝p补i为n解g胀w喊a朋s苍c似o欺n茅d逐u罚c斗t激e饥d决i谷n无t员r乱a除d锐i哪t肤i沿o两n智a扰l杰a故r摘e榴a晨s消喊费厦都郊在陈传仁统刃商衔圈闸进疤行S懒h突o跑p苏p生i绒n拆g激c丹e眼n蜻t殊r我e门r鉴e她n清t帜s壁w招e倘r绸e岩h革i种g启h购估物供中题心佳的祥租月金套高卵昂M瓶o徒s当t座r那e径t蜘a帝i难l和w厅a关s僻s圣m涝a稀l晒l刘b轻u包s冈i浅n胖e慰s环s大在多杀数椅的灵零鼠售臭店邻都镰是问小待生慎意T围h接e框r侍i狸s资k风笨险N腿e际w木n鸡e眠s而s岛o呼f查t呢h诊e说p蛮r笋o嫌d披u满c爷t午–传n携o甘h柴i炸s秩t宰o孙r嘉y咳o孙f否s略u词c阳c垒e宇s诸s购槐物赏中凑心咬属伞于拒新顶产妥品–没圆有钓成际功低历芽史L镰a况c税k召o灰f凡s响o骄p卵h木i焦s屈t盾i凡c棒a贿t暴i艘o因n斜i痛n宜r异e催t健a庄i摸l零滋售窄消密费页并悔不洁精弱致L杠a馒c沟k滚o尤f碰e骑n运t印h漆u喊s犁i横a等s判m似f戚o仁r购t裹h蛛e漂p征r陡o甜d皇u罢c沙t贿b洞y愧m袜a毛n煌y叛r羽e侄t爱a羞i撕l慢e辱r蜓s许耐多螺零步售蜜商旧对是购耽物孝中富心郊反鼓应派冷挽淡I报n煌t变h余e印e灾a罩r音l天y惕7彼0匆´评s汤,号m姓a县j策o威r迹s到h喉o闷p谎p笔i箭n砌g伪c沾e时n志t但r慨e到s逆i利n猴A再u剃s知t弟r顿a向l弄i锐a知s赤h貌o蹄w勺e境d集a答y投i决e录l债d病o递f7简0年至代蚁初身初化期辫,首澳雷大售利脊亚兽重坡点饥购修物且中尸心时收内益骑为1踩3壤%I听n窄v擦e扁s号t镰o帖r扭s柔d顶e辱m蛙a稼n未d筋e议d远a语h中i上g良h方e咱r栏r秒e雹t号u铅r搅n投难资路者扮要江求袋更夺高君的政回体报H腊i程g哥h勒e什r俩t鲁h荒e嘴r送i晋s饰k题,问h罪i陈g扁h依e急r蹈t战h堆e筹r挠e餐t斤u棕r停n风雄险出越夫高跃、财回皱报框越缺高L堂o阀w男e堤r锋t死h雄e伞r称i症s医k倘,岛l淡o殖w楚e帮r催t堂h架e圈r采e死t仗u轿r誉n风踏险蛛越煎低奸、球回总报毙越雀低W斜h齐a诸t间h蒜a捞p减p究e倍n帮e壁d衰o散v以e为r衔t拔h气e虾n企e雾x般t厚2图5浇y转e桐a残r懒s躲?接常下悲来2津5年梅经旗历姨了敌什搬么桨演脑变冤?I秘n弯c维r踩e掌a壶s稍e作d狐S馒p衬e漫n收d听i本n仰g严=由I何n瓣c蒜r占e匪a末s既e廉d枪T则u嫁r勒n肥o扛v学e箭r助=考I碗n崭c管r仇e凉a逐s王e虚d队R妨e航n释t开叠销平增奇加=营每业刊额妙增欺加=租易金丘增攻加I舞n房诚c侵r液e佩a荒s雪e寇d切S地p闯e叶n君d送i欺n宗g开瓶销币增司加=饮I译n酱c城r芳e颈a巡寿s粥e及d盾R视e伏t否a铲i肚l敌e慰r狼N疲u央m附b日e盏r仓s零疏售辩商侮数匪量埋增他加=悔I师n尝c件r蹈e漫a驻s种e幻玉d椅P线r垦o寺f馆e译s诊s司i碌o宁n迫a炕l义i央s够m专断业欠度续增伟加1叹9伪9戚5脏:脆T廊o蜡p峡1斑0慈c似o偏m血b情i肠n窃e葵d泛G岸L番A躁o夫f守7狂5向8慨,灰0响0弹0滴m岛21味9名9仓5年:十稿大幸购银物底中翠心堵总G胸L既A为7碎5狡8业0变0隔0平贤方嫩米2瓜0辛0谜4锯:嘴T考o导p展1在0默c叔o病m茂b僚i稼n墨e签d吵G甜L封A弯o铅f快1浊,猪2倾7借7塌,预0酒0穿0川m骄22案0虾0勉4年蒸:月十舱大牌购壶物味中除心六总G吗L肿A为1互2奶7智7傲0友0脂0平旗方皇米-壁a究n纸i摩n衡c延r豆e每a水s冲e耻o纳f6委8暂%递贱增夺幅准度滚为6遮8愉%G拒L主A矮i仁s调G饶r享o格s泰s担L文e愈t伍t些a温b泼l精e潜A垂r播e殿a崇G涨L搏A是疼总蜓可俘租拴赁屯面元积1匪9暴9码5夺:闷T毫o蔽p探2拳0腿c仔o柜m窗b绣i状n裹e跌d政G侄L这A永o摇f事1徐,题4恐0累4跌,数0脑0贞0汤m晃21棉9衡9倦5年卫:2仅0大俗购亩物宋中凭心扰总G拒L考A为1虹4财0发4润0坟0把0平黄方陵米2暖0赛0伐4肝:旋T兰o候p卧2洪0更c匠o掘m促b交i站n判e靠d奥G埋L倘A德o粉f据2愈,琴2窑4监8姑,赌0典0享0酷m虽22本0钟0吩4年伴:2朽0大休购刘物芒中嚼心墨总G乳L筐A为2遇2距4信8烧0缓0呆0平单方文米-士a委n侄i忧n祸c柏r第e夸a女s驻e里o易f6晶0粉%递报增冤幅秩度衡为6叨0容%G棚L广A缓i琴s倡G扫r绸o枪s盾s牵L千e响t萄t长a灿b净l怒e粱A斩r盗e苍a铃G脾L鹿A是骄总翻可交租兴赁对面培积1放9覆9布5键:颠T吩o替p梢1影0朗c爷o哲m它b税i夕n眯e宗d义t喷u永r效n得o叶v晃e狠r拐o停f晨$竖3狮.吵3拨b朴i娃l仿l土i让o附n1糠9勾9滔5年锣:批十卡大赚购泻物确中羞心冤营骗业休额胀总模计筐为3乳3亿2姥0愚0骑4颤:攻T筐o锁p晓1娘0川c烤o夺m楚b叛i品n婆e筹d篮t丈u战r牛n叹o颈v等e猫r盼o钟f拘$验6仆.扛2番b涨i柱l唯l穷i件o慰n2循0天0本4年野:护十呆大伏购估物画中瞒心化营诊业膨额缓总边计开为6捉.凡2亿a嫌n欠i备n截c尺r岂e批a愁s燃e技o刻f8逐8桃%递逼增接幅匹度创为8厌8萍%1马9约9成5蚊:默T讯o腾p是2设0原c北o哄m斩b目i帝n阳e剂d饭t叔u射r掌n房诚o寒v惨e郊r针o鸣f残$岸6企.肿0判8六b办i运l吼l愉i顿o析n1怠9闪9圆5年廉:2刷0大帜购淋物固中遭心阀营浊业叮额隙总群计想为6债0竹.闻8亿2仓0瓦0浙4波:庙T塞o美p么2颈0没c架o炕m耗b董i库n晶e辱d惜t群u爬r垒n耽o强v逮e狼r棉o托f锈$替1东0参.坐5炉b脚i喊l为l诉i固o握n2暮0波0扔4年舞:2甲0大租购材物闹中辽心勒营局业盖额回总得计茂为1蜜0拦5亿-这a降n惹i讽n竭c诵r圾e迹a阴s萄e肆o豆f7首3众%递机增务幅辛度爷为7阻3趴%W浅h导a趁t夺h哭a查p撇p抵e絮n缘瑞e章d网?发研生晶了群什臂么疯事众?T珍u林r沃n气o凯v膀e久r错i培n饱c库r哥e倾a凝s迟e必d磨s畅i杠g爹n痰i辜f借i沙c野a乌n熔t证l水y营膜业醉额湾有钟显不著戏递蹦增R淡e候n臭t窝a呀l殊s爷i失n直c亮r策e多a蛙s乡丰e炊d筒s旱i慎g时n右i阔f伪i示c刊a牧n锐t冷l聋y租晓金辩有投显膊著洲递治增R欠e总t片a很i驳l裕e锤r环s泻w县e说r单e灯d摆e紫m行a缸n抚d梁i主n选g烛s妨p茫a瓶c蔑e醋i锣n凡s枯h饺o栋p灾p贿i孩n故g产c姑e苍n捕t蠢r裕e司s寺–冠t恰h柳e惨y蛙w你e版r淘e蹈n组o尖l育o块n逗g鹊e变r愈s亏u阻s震p脱i瓜c民i耻o妙u刺s零赢售号商霜对灿购细物痛中闭心塔的诉空虎间置有答需笑求–不圾再汇持图怀颂疑修态筐度R粒e说t订a森i谨l池e映r感s牵w航e持r帮e郊b成e刮c辉o运m彻i佳n跳g柴i壶n室c虹r区e钢a尘s捕i钱n怜g架l牛y躺p量r熔o盛f栏e歼s抢s蔑i腰o绪n止a宇l零糖售幼商倡日图趋桌专息业旺化N筝a桂t意i孟o嘴n南a看l呜R真e亏t枝a泰i励l游C馋h菠a梯i阳n筋s那w镇e根r践e甚i传n化c婚r蔑e谈a吸s脂i沃n困g辛i喉n棒n盛u好m彼b握e高r全钉国膊性挣连号锁末店挤数澡量悠日暗益章增歪加N姥a研t乏i粘o捞n侦a稻l段F矩r守a燥n烧c贩h伪i劫s贴e辉s逗w耳e逆r衔e研i饶n蝇c若r续e夸a献s调i闪n袖g答i甜n共n障u裂m兼b辆e篇r劈燕a盲n卸d荣b睛e叫c饮o黑m岁i蹲n缠g除p脸o葛p浆u躲l丛a播r特株许邪经摇营丈数政量套日环益蜓增战加届,羡也损越缩慧来宏越鲜受笨欢备迎S纤h娘o田p迈p飞i些n凉g柱C伪e蜡n命t惨r渗e鸽s闷d屈e蛇v巴e本l碰o件p熊e骑d辨a得h美i伤s求t痛o病r卧y僚o组f妈s坏u煤c信c烈e庭s触s购艰物连中疲心盘开槽始霜有刻成刘功支历雀史I胳n识v柜e后s螺t旦o依r滴o狼p乒i坝n掉i腔o耕n放c叛h漂a将n映g萝e叨d投搬资化者姜的叨看雅法来改若变刊了S理h消o柿p席p备i敌n践g朝C逝e欢n掀t漠r竖e洪s故n康o蔬l叹o机n虎g筋e雅r纯“孔h违i侧g脸h患r杏i绵s往k讽”购治物针中隙心捎不女再柄被逃视逼为擦“竖高狠风译险却”盯投尝资S帆h荷o挪p碑p皱i父n五g愧C艺e公n躲t导r颂e店s迷n澡o步w您“翻l习o卧w漂r公i霉s斜k古”购巷物蓝中拥心石现讯在简属宁于央“滤低书风训险烟”牢投芦资Capitalizationratesdropped资本化率下降了E斧x疗a坚m垮p剂l堡e露o毕f毛a箭t毯y卸p绕i呆c返a迹l兵c把e疗n秋t宋r舒e购刃物僻中绑心沾范裙例D拴e掠p皂a掉r纯t何m断e胀n法t恶S缩慧t席o迅r旋e百闲货岗店2渣x女D抓i环s馆c燃o喜u配n轰t市D职e惜p宁a傍r刻t让m忆e己n删t弊S穷t绸o崭r修e折悠扣钩百框货罪店2冤x浑S理u椒p罩e奥r薄m冤a料r拾k运e究t时s超泰市2脱2悬0觉S俭p牵e发c童i真a叉l戴t俊y辛S保h雄o魄p奋s专掏卖庄店1短9状7都5控R雾e元v闹e鸡n昏u土e1困9光7拦5年其收尼入D钻e俘p赖a态r嫌t躬m丛e露n超t控S徒t嗓o业r详e百涝货奶店$泳1啦.斗0规m1柄0眨0万2陈x待D腹D尖S折核扣涝百泪货浪店$乡丰1爽.仔5款m1础5歇0万2惑5列0跪S墙p斗e截c汁i构a红l俊t钻y专丽卖宅店@则$京2巴1旋5特$利3陵.河7伤m3别7货0万T露o好t味a坊l毙R站e蹄n蹦t忙a爹l总甲租顽金虾收幸入$宅5呈.转2颠m5准2相0万C侨a宝p杯i哭t疲a春l退i冰s俊e婶d资咏本颤化夏率@南1研3震%V慌a和l烧u牺e厕o象f除C莲e序n城t踩r座e购作物谢中奶心健价电值=俩$腊4眼0图m4榆0营0返0万1盼9雨8嫩5繁R笛e快v乎e版n湖u缩慧e1振9烦8锐5年凉收骄入D弱e占p坊a写r灭t太m川e彩n选t啄S吗t唐o灶r温e百允货弟店$抽1队.溜5李m1侨5堤0万2恢x也D办D晨S折恭扣碗百齐货碧店$照3并.奇0孕m3分0介0万2匆5哥0辽S辉p拍e芦c五i糊a亮l义t敲y专耐卖鼻店@歪$桐5再5阔0驼$旦9首.乓6糠m9疗6哀0万T虎o介t租a躬l览R壮e党n肢t所a泪l总祝租眯金道收朋入$夹1乔4气.庙1虾m1损4肉1嗽0万C淹a更p踩i齐t做a土l归i本s辜e润d资修本齿化狮率@栗1诞1所%V拾a徐l击u名e弦o监f跨C蹲e弟n忍t滤r泳e购遵物旋中灵心吩价章值=掘$勺1也2没8扶m1.匪28亿1鼠9超9灾5灭R犬e淹v璃e立n差u盼e1徒9驶9贞5年碌收姥入D猜e狭p培a啦r步t事m趋e撞n还t谷S炎t青o插r斥e百毁货兔店$踩2份.启0厘m2眉0胡0万2窑x益D贩D到S折姐扣努百爬货惰店$边3帐.遭2炒m3伯2彻0万2煤5精0爬S尘p限e号c宝i类a腊l河t权y专队卖炉店@非$鸟8焦0号0达$麻1政4春.伟0叨m1易4扩0舟0万T疤o墙t与a射l讯R忠e亡n锣t狮a贫l总垫租班金刷收办入$奥1且9旧.恐2皆mC让a锄p案i紫t辱a禽l卷i哄s箭e步d资正本婆化辟率@该8贼%V唐a陆l痒u亿e协o晕f灶C载e掠n厚t立r持e购丢物测中农心崭价狡值=肃$无2君4助0折m2佛0唇0捡4冤R活e膜v缝e彩n敌u韵e2幻玉0巩0奇4年另收阁入D却e罗p填a粮r那t僵m械e惩n史t债S眨t锋o素r浆e百毕货古店$缩慧2宴.矛4爽m2虫4深0万2蔬x隙D雀D驳S折粱扣肢百低货蜡店$解3弟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