某地产策略总纲模板

营销策略总纲技术规范营销策略总纲技术规范营销技术部2010年12月编制分析思路第一步:分析营销机会研究市场环境分析/监测竞争对手分析消费者构成分析产品状况第二步:发展营销战略识别关键问题和机会确定竞争标杆明确市场营销KRA表述市场营销战略第三步:设计营销组合产品与品牌策略定价策略渠道策略促销:整合营销传播第五步:控制营销执行团队组建区域微观市场开发终端推广与助销广告策划与投放第六步:强化二次营销功能强化客户服务促进二次营销加强客户挽留开展竞争销售第四步:制定营销计划阶段销售计划渠道招商计划促销推广计划财务预算计划分析框架一.分析营销机会二.发展营销战略三.设计营销组合1.营销环境2.竞争分析3.产品分析4.SWOT分析5.客户分析6.市场定位7.确定目标8.营销策略9.产品策略10.推广策略11.渠道策略12.价格策略13.营销费用策略总纲，即为项目制定的阶段性营销计划书。营销人员通过研究和分析营销环境，发掘营销机会；结合项目自身特征，制订或分解营销目标，并发展营销战略；依据营销战略与企业资源，制定相应的营销组合；通过执行、评估和控制营销活动，以达成项目的营销目标。其中策略总纲主要解决以下三个主要问题。第米一膀部页分级分座析仍营盼销勉机宝会1异.宇政跃策板环景境2谎.斤经势济削环救境G泰D伶P岭/努C熔P也I鼻/地悔区觉与疫行纠业扫发超展献状礼况/城缺市酱化返程模度皮等3静.隆社让会从环相境人纪口雷结痰构/人解口物增捐长/教晚育立水韵平/价窝值敞观顿念渡等4乳.薪技槐术眼环呆境户秧型朴创瓶新/倾/环禁保培节洽能/新岸的夹营峡销活理吩念类等金本融恩与由货匹币蓝政具策/税述收酿政凤策/价鬼格森管笼制/行骄业郊规希范仿等营过销闸环估境营笼销搏环脂境速:进旦行阳战给略阀方愁向社的建思膜考奥并病分伙析市帮场义所忍处袖的角宏叉观蛙环辨境市重场碗发劈燕展篮的梨态练势1营销环境2竞争分析3产品分析4SWOT分析5客户分析6市场定位分愈析禾方慎法惑1纠:用框图弊表慢配曲合析文基字柔解配析短的到方萄式岗，健直丈观帽体化现醉市爸场旷的壶变剂化刮：收简集凉一爷手诸数妥据晴资坝料提娇炼泊归壤类问形买成稻图围表对迈数楚据丽加剪以咱分狂析交，勒得削出怖结掩论图授表文啄字立解拖析M浸a允n举a役g意i谅n欲g识R撒e暑l矛a熟t社i慕o睛n挂s重h抹i叹p察sI夺n支t情e旁g映r洪a暴t著e语t栽e游c尽h扛n纽奉o腹l送o虎g混i丈e岭s碍t架o撕e渔x抱t当e灭n游d委i奸n宴t性o狸s阔u集p磨p府l馆i旧e怕r虾s绕a碑n朝d林c畅u庄s记t根o论m享e倚r炉sB摘u破y具,图b秒u碗i尘l宪d想&房诚b喘o汗r乱r义o旋w远n蝇e衰w迷c世a兆p究a很b争i申l些i壶t扛i屯e匆s收f裁r接o肯m霞t蛙h办e金b耐e选s饥t凝c及o种m翼p雀a岩n宵i拘e匪s1营销环境2竞争分析3产品分析4SWOT分析5客户分析6市场定位分品析巾方限法采2洋:用第时仿间疗轴案加芽文肠字巷解嫂析滑的腹方偷式仁，望阐壳述负非洗数间据怖的从变逐化门(毁如瞒宏他观元调脊控锦政兴策杂)2夕n仅d改Q种u祥a篮r协t昆e纺r钉,韵2绞0携0君7S鹅t谈o景c钱k役h辜o骆l司d宫e枝r活s粒v撇o嗽t沈e这t程o机d床o巾n愁a丹t棍e耕m启o凯n燃e域y页t掌o欣c做h习a绩r嫌i胶t驳y1防s判t逝Q废u烛a慌r不t宜e热r有,因2渔0东0洪8M峡i拨l嫁l膀e闹n吸n王i碌a撇l意r封i柄o多t熔s听a蹦n旁d倚Y猾2味K关b博u死g缎c弯a挎u袖s号e测m外a施r宝k搭e算t出s与h困u窄t扇d芽o缠w差nS剂t筐a宅r足t睁u淹p劈燕s宇g滤o园o炸n牧s勇a虫l垒e歇a支n壁d著C街o贪m害p陵a婶n踏y幸c惠o家l孤l盒e厦c煤t兴s帜$驻2织0绑0鹿m串i搞l映l哄i迁o系n揭i乎n申b费a您i手l功o唤u帮t2断0项0屈7灰年2湾0宇0富8碰年1顷s调t锡Q押u献a危r龟t殃e屋r菜,厅2毫0衣0紫7C拘o木m啦p准a槽n妙y待p巧o眉s没t俩s筋n达e谋t狗p碎r本o匹f暗i移t短o恐f栗$夹2撕0抽M迅f开o罩r绸1胀9头9架73邮r练d麦Q辩u势a努r动t市e猾r药,序2佣0鸣0在7B握i部l政l押G省a楼t产e粪s声i腊n浸i烟t大i咸a羊t逼e快s闯h发o耐s粉t脱i乡丰l御e诵t相a摩k替e彻o扩v旦e淹r祝o锣f不c肾o恳m子p栗a邻n惠yC妨o夫m磨p脸a方n足y捡d佳e侦v华e管l麻o慕p傲s亲p艘i难e奴i换n胆f参a艳c嫩e轮s另t舱r吐a如t英e传g洒y4映t马h肃Q独u捐a仓r说t拜e飘r伯,汤2热0冷0诱8“丛2凡0路A肉c懒r仙e哈s腰a心n购d罪a提D映i纹g瓶i艺t额a调l灭S稿u净p培e边r沸h倍i疏g度h名w办a塞y项”蜜p宪r友o准g耕r象a辨m现w纺i捡n百s趋s册t敢o伏c兆k亚b赵l宁u辅e负-浇c善h蚁i泪p粮s点t剃a列t捉u驳s1营洽销蝴环演境2竞职争刷分剥析3产瓦品糖分洞析4S荡W残O驻T语分胶析5客肆户苍分坦析6市腰场雀定勇位分泄析螺方妙法残3吸:用踩动禁态胳区幼域字图忍来笋展笋示忆城兔市蠢或刊区区域挺发蒙展夕趋唯势沙馋井3冬2蒙万龙鸟岗中咬心辽城4忆0舟0体万南蚊山3昌0垫0巡寿万西炉乡9龙0仅万光丹明2桨1聚万公访明5差万石粗岩6茂万平奶湖2深5奥万葵驻涌5洒0歇万坪胆山5疏6邀万横汇岗3醒0辨万宝豆安中仅心辜区1拳3跟0颈万松多岗6击0崖万观陡澜6汁8沿万罗牙湖8捧0千万布倒吉7枯0芬万龙箭华4寻5轰0走万盐粪田2激0拿万西桃轴亭起夸义攻：宝毯安葱北来镇短起爸义庸，员内豪部戴三栗分答天踏下蔑，除镇倘区辫客怪户拜易很选朋择俊本尊地况置棋业中折轴垃发雕力律：龙桌华婶新庸城赖城扎市穷化吊加跑速嗓中纳，村4叔0耍0辟万歌供盾应袋，黎关桂内拾客踏户吊强湖势溉分吧流福茶田6城0脆万东纷轴挣崛锤起槽：大犁运完会岩颠尚覆效龙坏岗掉中秃心紫城丈封愁闭顿格蜓局晚，临4悬0却0尤万香供酬应适，芳强区力撕吸对引虫深资圳永客锈户音东攀进关置内辉稀拒缺厅：关劳内恢—蛋城孟市递价待值童王秧者1营厦销雄环懂境2竞瞧争物分抢析3产正品降分移析4S形W承O风T谱分裳析5客雅户谱分亮析6市吓场汪定救位1匆供姻求钞关脑系2站竞哑争晃格串局确科定萌竞糠争野对润手/点娘对番点中分观析一突级庄土盗地曲供柔求/二树级释市谊场烫供硬求符关拿系/三荣级艰市扇场记供迟求蜓关证系竞驱争蓄分据析竞条争步分扑析般:进尊行件战递略提方眠向逐的酱思潜考毙并慎分荒析市雁场训的剩供顾求糠关中系竞秘争赵对挠手织的煌状篇况1营肉销排环你境2竞遥争吐分疾析3产支品舌分宏析4S牢W瓦O抄T偿分吃析5客岂户桑分庙析6市墙场匪定淡位1付.晌供脉求绣关捎系秤的龙分尾析称方座法弦:用峡图滋表瞒配咽合蜂文狂字矮解浓析买的突方盈式役，范直盟观恋体迁现刻市卸场描的丑变牺化南：市涌场睛供赤应钥变最化城表I误n趋t泛e旨g段r助a翠t扒e帐t惊e晚c魔h预n雨o情l渴o缘瑞g倡i柱e夏s云t颗o扬e绑x久t般e名n茂d礼i筝n晒t暖o递s如u铅p吗p唐l鉴i伪e胶r犹s届a扁n掘d垃c药u昂s部t殃o陪m划e唐r宝sB坛u秋y钻,晕b恰u惕i总l敢d导&侄b裕o附r婆r饥o闷w龟n后e返w请c迈a肠p源a渠b带i忽l候i露t飘i姿e揉s睬f球r惨o着m评t建h汇e菜b五e塞s瘦t尚c卖o扛m身p逝a伪n斑i阶e傻s市祝场由价沫格田变办化悼表I呀n御t讽e把g鞭r灰a罢t裕e喂t脊e亿c们h紫n阻o言l刷o碧g扰i竖e发s朋t悬o豆e昼x嘴t生e瓶n脊d宫i狭n伯t谈o茶s漂u静p划p当l促i姻e趣r跌s来a兵n边d孕c错u哭s优t助o郊m梅e荣r咽sB鸦u麦y伍,届b才u捉i伏l咽d捎&岁b偏o租r专r索o董w似n川e扑w咳c址a钟p胀a家b登i廊l斜i究t友i洪e丸s李f桶r萄o闲m另t诉h乎e芳b柄e伶s葛t炭c后o爱m施p夹a断n庭i枕e吉s供亿需判对弯比溜表I述n热t正e泰g末r俭a毫t没e呈t驼e呀c棵h竖n债o抵l尊o爸g澡i蛋e渡s贩t攻o丑e拼x南t且e曲n连d链i荒n锣t是o拒s瓣u含p达p驻l涉i熄e亮r老s颈a越n编d龟c刑u百s呆t许o屿m啄e青r惜sB青u指y握,片b故u挪i舒l分d澡&火b艘o海r纪r埋o哥w守n斥e甲w仪c垃a竖p福a捧b悲i怀l乞i从t碧i款e尿s坝f假r吩o竖m陆t秆h塔e誓b累e衣s柏t裹c抽o挑m恭p上a黄n终i仰e雄s1营街销炼环提境2竞女争礼分列析3产倘品逐分轧析4S其W毫O避T橡分惧析5客际户恰分健析6市轨场搅定忧位2厅.烧竞脏争芹格望局沸的哭分贴析雁方加法宴:确平定犯竞咐争修对怜手锁著定绩竞胃争辉对据手1幸.陷产渗品关类剃似2嫁.坊产租品顺定守位功类阔似3蜘.产入凭市廉时淡间裂段伸相吃近4便.聚客按户享定已位狭类奏似5魄.酿总蚊价厕或圈单盈价押接炕近竞腊争腐比葵较全指五标战解略捆/痕管滋理梯/训人湿员蹲/毛产覆品脉/脑价蹈格肿/帝渠铁道腊/页促降销主多要哀分后析境:产底品公的帅性这能垂和强技艰术价凶格占更丈具旨竞柴争很力渠哥道逮的锋完吐善狠程乌度促销销籍和饲品暖牌1营雨销括环薄境2竞筑争耐分慎析3产咏品独分细析4S居W毅O田T蜡分脂析5客忙户纤分好析6市刷场纠定市位2同.扶竞甘争碗格注局胃的左分穿析投方超法觉:确面定母竞仙争毕对阶手丘之偷入臣市眼时围间1营简销蹈环哨境2竞贡争辞分汽析3产辰品同分固析4S识W猛O晶T馋分僵析5客挪户迈分给析6市鱼场退定胜位项殊目1博月2柜月3峡月4绣月5蓝月6乡丰月7漏月8置月本学项列目竞铅争钟项嗽目妻1竞纱争紧项槐目抄1竞慢争增项肺目汗三竞险争游项管目旦4-贷--蓬--串-2姓.管竞躬争称格为局饭的宴分牵析发方须法苍:点讯对滔点疾分扛析楼盘名称建筑面积容积率区域主力户型面积区间户型特点产品附加值配套资源本项目竞争项目1竞争项目2竞争项目3产谁品底分饭析1营酷销披环煮境2竞碍争做分肝析3产崇品锁分慌析4S安W代O视T嗽分兽析5客运户箭分秆析6市衫场正定柜位2四.蹄竞肿争收格仅局达的患分宅析苍方您法潮:点风对唤点耐分携析楼盘名称主力户型均价折扣促销销售率本项目-竞争项目1竞争项目2竞争项目3价颜格电分单析1营铜销别环涛境2竞啊争芳分郑析3产招品很分泄析4S爆W萄O倡T炮分括析5客敢户广分坑析6市之场伍定潜位2店.讲竞渐争归格唤局谋的项分歼析戴方哑法纸:点驴对畜点面分黄析楼盘名称核心客户特征客户主要来源与本项目的契合度竞争项目1竞争项目2竞争项目3渠酸道宴分很析1营岩销类环备境2竞苏争乘分巴析3产躲品督分炼析4S奶W益O存T阁分题析5客谋户辨分铺析6市阶场屡定赛位2摆.名竞撇争柱格辫局僚的朋分乏析在方寒法扑:点初对辟点傅分粘析楼盘名称开发商建筑设计景观设计物管公司推广诉求项目知名度本项目竞争项目1竞争项目2竞争项目3促绒销乳和至品报牌百分柔析1营毕销青环闪境2竞芒争内分胸析3产糟品皆分旷析4S奶W福O剃T普分品析5客裤户篮分刻析6市坊场鸦定揭位2孟.魔竞纺争借格佩局愈的帖分段析夸方胜法趣:通愚过表全隶面筒的费比炸较伟体缎系挨，夏分锡析染项宫目泉在民竞权争发中岛的掠优镰劣幻玉势划，笨确棍定醋项霉目裳在揪竞区争娇阵拍列舌中碎的夫占钩位充。产种品配报套形且象品橡牌景缝观本粘项上目竞现争纳项位目肯1竞艰争券项竟目秆2地腔段1营疮销坦环越境2竞抱争让分奥析3产截品糕分肤析4S鞭W侦O贱T久分鼠析5客敬户卸分歌析6市拴场努定赌位产饮品柴分帐析瞧:从洞内宫部隔因日素跃和迷外船部贝因先素妹两脊个踢方忘面症，要分誓析仅项里目千的绒优贫劣乘势侨。外部因素内部因素区域属性区域定位区域规划产品属性户型卖点（户型配比、设计创新、赠送面积、结构特点等）外立面（设计美感、建材、环保等）自然属性自然景观资源园林风格园林规模设计风格建材生活配套交通便利医院公园或其他生活配套社区配套会所（面积、功能）商业配套（风格，面积，业态等）幼儿园（面积、品牌等）人文气息人文环境教育配套物业管理品牌服务内容1营兆销练环侵境2竞系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