某地产弗莱明戈年终总结及计划教材

2008年终总结报告龙湖.弗莱明戈项目组【报告思路】【第一部分】市场竞争现状【第二部分】销售情况回顾【第三部分】营销推广回顾【第四部分】历程与展望PART1【市场竞争现状】【苍大疯势擦背锦景在】0哪8循年社下赵半药年贩以掉来饱，匆受议国那际究金军融页危肯机祖影择响到，爱国鸟家连宏漠观餐经散济汇预耕警包指折数菌与稍消装费赴者肉信厉心混指刃数坦持莫续拖下搞滑语。从遗统呈计参局原公归布妹的圆宏贷观江经纳济孝景撤气读指菊数顶预改警史趋热势皮图捐来递看,叶指屈数防从盆今挣年痕4配月疤份圾开贺始琴一仙路痛下修跌打,梨步天入安趋骡降得边盾缘役。筐我聋国滨消主费姐者企信撞心五指画数海、著消械费缓者扛预桃期悟指娱数恢和症满部意劲指槽数渡三白项烤指安数卖自螺今皱年伏8扑月他以文来策持特续侮下啊滑垄。9雷月厦1悼5朴日迈-扫1熔2梅.细2宁2执中举国膜人逐民荒银闭行绩先荒后彻进毒行份5倦次砖利追率袭调买整,落绵实是适宋度价宽史松巷的栋货氏币占政此策霉，桌楼咱市棕情相绪题低暮迷驰，缺购描房激观盾望灶情志绪暮严略重.9慰月投1缩慧5享日伙-挺1冲2骑月望2选3暂日残中僚国糠人岁民淡银株行点先政后求进犯行野了叛5薯次更利锣率让调些整盆，岁五闯年仆以件上池期元商死业础贷围款泛利猴率尺由屯7留.窜8驻3禁陆徐续嫩调皮整赵为贱5期.豪9惯4是，役五营年嘴以份上辛期枪公腔积每金唇贷驳款惕利劲率清由糊5义.休2事2羊陆称续刘调扔整灭为掉3举.使8伸7伙.全羞国螺企巷业泥景沿气他度摊指术数袋较羞三师季典度稼全农面锄下陆滑跃，聚房亲地番产件企美业届景特气午度脏低享于础总观体阴水河平起。国糕家阅统埋计鱼局陆发壳布烤调堂查全结纤果鄙显紫示任，2抖0雹0仆8鸣年司四呀季馆度彻，倾全彩国北企洞业打景蹲气脱指电数枣为塑1毕0狼7笛.惊0麻，言比此三凑季肆度斯回届落炎2丸1话.硬6评点浩。裳其吉中雹，渐建作筑钩业俭企商业东景摇气纵指隔数盒为愁1跑3蚁4率.因3混，那比览三轨季斑度坑小质幅饱回瞎落窝；攻房笨地烫产添业喜企卖业链景黎气尝指舌数嗓为虫1均0弓1害.该7羡，矮比过三愈季臭度锹回角落犹1介7立.州2棉点昆。0净8闸年疫初寇王除石猫抛锦出悼“南拐崖点款论百”锣，达万讽科兄成找为霸2献0乓0细8缺年楚全喊国顷地皱产脂市酱场裕降窜价完的悬第雄一偿家够企泛业士。追0愁8资年照我逢国赌房湖地容产恶市符场承呈符现抬量竭价亚双剂降杠的篮局厦面浑。…但…“称大因事捷迭变出灭”秩、值“活房送价岭变字动垂”犹、球“先宏达观乘调耗控踏”里、梦“药救艘市旁”旧、枝“骨观乔望魂”…扑0杆8脊年崖成阔都扔房没地剖产订市栏场速感尚受旁到枕了披巨竭大狸的走增柿长欠压否力牢。

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11月份12月份计划实际计划实际推售房源8、9栋8、9栋4栋、18栋2单元4栋、18栋2单元及一期剩余房源推售套数56套56套28套30套签约套数44套47套20套31套签约面积4500平米7886.94平米2000平米5030.02平米合计签约套数77套合计签约面积12909.19平米【销泳售绞情饺况辫回确顾】百行分戒百意实些现焰签纱约2怪0绣0份8裁年甜任匠务听完紧成生情忍况月份认购套数认购面积认购金额认购均价套均面积11月437213.738229920530016812月274605.872382003651721711月71089.6253991164955156合计7712909.196744907252551682扮0驾0勉8凤年挽度谁认追购宣情粱况

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客户分类客户细分特征需求主要居住区域相关置业楼盘本项目客户A私营业主自用经济实力强，对价格不太敏感，多为3-4口之家，需求户型较大3房、4房、5房、别墅主要居住在郫县犀浦及高新片区.成都城南双楠片区及羊西线片区中海国际社区华侨城雅居乐花园★★★★★投资在本区域及周边片区经商、对片区十分熟悉，认同区域投资价值1房、2房、3房★★★★B政府公务员本地人（自用）对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感3房、4房、5房红光镇及高专路附近景尚景上锦颐园瑞景茗城时代花城★★★★★投资积累多，对片区物业投资前景看好1房、2房★★★★C高新区企业管理人员管理人员积蓄较多，月供能力较强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感2房、3房高新区中海国际社区★★★客舅户若构仆成次分议析客疼户初总氏体父数桶据谈描漫述客户总量变化图示来电来访从葱客璃户蛙总值量稼图袍示肺来疲看种,钞客井户眼总控量胁分织二连个脑阶港段疮的竟变义化撞.第员一诸个霜阶今段狸是渔从道项筋目发亮羽相奔到亭一诞批肤次健开敏盘款前对,候项迟目些客郑户醉总深量尘呈陕现激稳鬼步斩上味升呢趋牌势夺;第勇二传个即阶介段叹是娘从虾一上批这次洪开构盘通后拔到惑目询前准,视项睁目伤客贷户扁总妨量寇开绑始锻呈喷现膛下准降均趋品势夹.肝来波电册和夕来惠访键都陶呈输现各近更一更半舱的难下姓降流量丢.客鸣户忽总馒体阳描殖述最瓶近笨两拿周柿成沙都纹客女户搂来奖访习量员明氧显字少针于差郫雹县楼客鼓户敞。成交都突与前郫瓦县来榨访客躲户粪对军比从线客彻户社区倡域锦变袍化皂图意示奴来风看泽,省目类前爽项断目大客善户泰来衔源昼区姜域吊呈绢两逆个斩阶贤段荣变除化酒.第衣一物个龙阶世段筛随灾着什项图目浊郫男县耳售循楼融部予的逼开风放藏,据项旦目等在事郫蹈县劣的汗信脊息怜渗扬透母越督来太越逼扩肺大飞,纯郫辟县差客沾户补的登数央量爽逐撑步学上初升牙并嫩超拌过报成跌都悠客没户裕数成量塑.第章二环个肚阶钱段卖,塔随弯着适郫掠县伴影持响摩力亚的蛮增狗强号和或N熔O扇1亡地赖位娇的练确童立葵,归项吐目漫开议始枪有遥限冬的酷影棵响朴到达成瓶都创区皮域尖,拥成践都胡客净户皱数捕量鞋开趁始称呈双现挣上逝升飘趋垂势碰.本吩案8金篮牛山区2高移升路桥3双历楠项弦目馅总回体叼成裙交卖客酸户候地滴图忘：慕可窗见卸本哗项借目纱的腿成唤交肚客瓜户谷主商要挥分逝布肾在午郫铺县读，茎占魔7秘2历%似，暑其良中吃8颜0落%怠集候中税在仔郫若县抓老伙城帽区哪，借少波量跪分视布惧在芒红咏光逃镇掠工沙业逝港馆和锈犀洋浦秀区沈域慢。祥成催都验客萍户字主尝要雨分召布公在烛金这牛庄区泻-村羊怕西诵线娃区安域利和枯双真楠槐附溪近赌，完约钳占蒙2变8欠%郫摘筒缴镇苹老水城寇区红丑光犀炮浦1工屑业雀港3万社树欧森勿林湾+朴天石府奏明拍珠柄花栏园1电败子骡科跌技沸大漠学绕粒城倾高值速二龄环朱路三勿环虏路4纤3本梳项脉目仓目量前痰主岩要罪吸攻引援的画客巧户融依轿然颈是惭郫荐县霉区比域乞地狐缘党性斩客逮户揉为德主显。唇成笼都世成进交姜客纸户优分服布刊主孟要塘集保中观在控城是西黑北保羊塑西剃线参、炕金束牛故区继区膛域担，渣其叶次砌是肯在惨双角楠粪、刷桐插梓行林吸区蚕域1桐际梓馆林目例前姐项鬼目浅营漠销贿费胃用俭有跳限摘，费如哑果由选做择持将尼重说点活放框在动成盈都例区思域较，款从查时顾间催、表费傅用太及裁绩歇效按比建上徒来粱看扶无辰疑玩是局吃薯力公不镇讨狂好宰的抖事尸情闲.摸因版此得项胶目宴将丈重亏点撞放群在疼郫拾县亡区速域州,予做催足联郫紧县衰区层域策影形响或力灵,龟深堡挖校郫幸县疯客拦群头,励带荷来钱项砖目挤后阻期当持贡续拾不详断娘且躁优起质紫的局客圈源惑.充泡分伴挖案掘浓老屯客局户催资乓源创.敬项巾目冤目芹前雀意奏向阅客洪户土的宋渠凯道毁知侍晓云中葱,劣朋即友觉推少荐洗占心据情较砌大所比绸例领,逢同在时奸对傻于喝本钞项挨目晶而闭言膝,探地止缘坡性迫及馅品借牌影度闪都免较度强气,旱因锦此庙老馆客婶户搬关息系孕的互维冠系完显厘得默尤喂为蚀重茅要边.卸目跪前纵项都目窜已筛经药开坐始贡实涨施蜓老城带悲新帜政司策困来基刺变激员销喉售伏,仍具脏体霉效掉果则后刷期盲将起进齿行哲反抛馈弟。裕随积着京项违目面郫盲县节区慢域轻影祝响她力循的娱深连透问，妄项折目沟客泳群希持洁续暴积挥累吵，国老遥客菜户变的尺“检蜘楼蛛央客株”乒效撤应惭将笼会仁更花加颤重决要献.成进都宪客哗户酷v任s宏郫怜县针客扇户老排客症户驾v照s挎新位客系户大辜城兆西喉：金不牛芬区予、验高景新闲西猛区宝、蹄双燥楠业嗓主缘瑞：幅老首带匠新读政街策窗实滚施眼及末力策度非唉成打交宽客械户激：遭回细访常只规平推姿广样建板网间市阅内旨接颠待简点郫颤县据：郫扩筒稀老猫城居区郫碧县闪金饿字肚塔叙尖传人识群对遵客蛛户丹的份深乓挖上举菠措排棋号艳及顽成界交御客狮户惹分竭析在稍保鼓证耕弗相莱军明黎戈敞项追目手别核墅前感绸品负质枝的游基炒础拦上劳，浙把彼1术个娘跃吐层次产取品缸调霜为将2下个凶跃暮层东产餐品湾，从汇而夜调高整萍配捏货肉量勉，长使躺单啄位弦产社品灶面棵积盟降资小湿，嚼减倒少腾总膊价损，眼更腐契燥合滚郫换县巨当圣地害消理费问群挥体牛。7+17+16655442跃32跃3边底跃中底跃中底跃边底跃对肤产岛品含的绝调夺整勤—补—亭将障顶孕跃诞产有品屋面卷积见划侍分悄更卫小【丢客课户垂为逃导名,蚂活寒动筐营跳销漫】下蹲渝言州小活数动弗洽莱正明镰戈见西皂班有牙破庆京典钟月像活展动售菊楼巡寿部抽开扒放麻大咏周社末顶砸迷金瓦蛋沸促圣销悬活联动样锦板煌间宅开企放禽活熄动样堡板俊景支观黑区谈开阵放口活蕉动老绝带剂新困活叛动周反末浮老印客院户走保常养“阿迎奇春可纳苹福每”礼迎葬新辛年键主死题套活列动唐月购待房娃积赞分毫活拒动周宴末就嘉切年沉华诵挑网战萌活扑动迎请春帽纳傍福国主蜡题渴活剧动罩系疑列序之钳一带镖仇中眠的周信末嚷龙五民扯大敲联徐欢抹活乡丰动新句年胁优绿惠散政攻策揉实父施达街州敞客阻户盆龙途湖咽行绘活激动南角安街商区会穿团宣拜陪会元划旦灵现浴场紫活烟动与搁风漫尚既国融际亩合躺作生“铺寻魄找昂最晒幸谨福确笑碧容朵”孕活粗动清榜华方大秒学悉E玻M文B萍A叼校谋友短会周碎末晴迎过新遗年少暖胀场喜活杜动一摩张宣密激密俱麻爷麻滔的房诚活婚动京清粪单【供服皂务昂与扭展文示僵品搅质糟的包严滤格利控吊制闭】战丘术但层新面之唉四精部确判选偷择映展充示盈点廊，扰产爪品伸是役项统目挥的僵一鼻个呼核兆心鼠竞汽争功力屡，诉将豪产败品加的悲各理项止优肺势玩传语递掀给窃客昏户念，舅让艇客秩户旦切卧身击体驾会也，冷是且项妖目努成叛功通销驳售温的洞重牌要悲支令撑轮，齿因易此罗我胁们跨分堂阶猴段猫做犁了获不开同队的荷展仍示浓：1梯1雁.粗2己9缘瑞样日板蒸楼森外已立贴面单呈厌现样纳板尖间换装宾修能完贼成英并清开爱放园酱区辰施发工诸完再成克并备开法放1谨0匙.瓦2谣5溉郫鸽县出售竿楼径部掩亮妹相9躺．补0碗3落市摊内滋接此待把点叛亮咏相样晓板枪间斜整竿改南糟通跨总亏建谦奠计基鞠仪逗式顶宜跃象清幅水荒样穷板因间宜开短放根迁据恭市稼场纽奉、论客赞户吼、纸产劫品胀的吼变忙化限及略时戚调疼整庄现热场翼应顿对贼策征略森，每并营做唤到戏项物目铜各则职序能捧部酸门徒充划分捞衔药接保，循形思成镰有后内急外呀保割障震的澡一般支校球殿队冲；策扁划掠监朝控嘉的估规宏范遣动熟作戏，半形雅成主流肥程趟化桨的券监技控呼，毒它跑包音括鹅：推敬广裙渠句道沃监桶测汪表推倦广显活碌动掘监葱控绩反裕馈衡表短辜信胳发欧送宿建梨议媒标体知推霸广叼计财划对榆渠才道宫充缝分慨运窗用美后腐，扒对喷渠州道读的航评狡估骨和帐调切整供是使非乖常逢重窄要顾的糕；项暴目收团买队泡与绘外该销踢团吨队峰的像融延合克，猫对娱外冶销狼团朗队绒的睛指科引辣；销潜售翼团微队状的慈激粱励现迟场区氛控围召、资展而示题的别营妹造【勺回悠首奖0舌8纤】周其末勤活瘦动厅情哄况揪反稻馈时间名称主题目的（活动诉求点）活动配合的营销节点参加人员构成（及人数）参加车辆费用效果客户反馈客户反映参加组数业主前期意向客户新客户20万以上10-20万左右10万以下12.27■弗莱明戈周末嘉年华活动系列■“龙湖·弗莱明戈欢乐总动员”■延续弗莱明戈嘉年华活动，给客户造成周周有活动的热闹气氛，烘托现场人气。■增加老业主回访；促使老客户下单；■维系好业主关系，加深对项目的归属感，并促成老带新■18号楼1单元的加推■新年特惠购房政策的执行保安统计来访122组,256个人；活动签到81组；置业顾问登记63组【备注：老业主回访及同行市调未登记】19组30组14组37组34组26组7000元左右■整体来看客户对活动的参与性和积极性很高，现场气氛浓郁。

■通过现场的活动加深了老客户对项目的认同和接受度，进而促成了部分客户下单；■对于项目一二批次业主也起到了很好的保养效果。■客户整体对此次活动反映较好,无论是年幼客户还是年长客户，参与性都较强。认为猜灯谜、包汤圆比赛搞得特别好。

■后期到场的客户反映没能领到奖品；对排队领烤全羊有一定意见。■活动描述（请叙述活动需要说明的其他上述各项无法载明的关键事件、客户反馈及相关建议）1、本次活动实际到访共计256人，当天成交房源3套。2、目前看来，本项目客户对餐饮、趣味性活动，有吃有拿的环节设计很感兴趣，客户普遍非常喜欢我们的定制礼品。3、因为现场人多，令客户感觉弗莱明戈越来越受关注，虽然外场天气阴冷还带细雨，但是内场却人气足十分温暖。活动带来的人气弥补了新客户少的缺陷，因此项目现场活动应持续开展下去【绣0享8芒年辨各寇产熄品演线德销嚷售停评泽价衬】产品单价区间总价区间供应存量销售率综合评价二跃三5433-588587-104万14套0100%户型空间丰富，挑高餐厅吸引大，性价比高平层4167-493058-79万42套0100%通风采光良好，样板间充分展现，性价比高中底跃5792-663198-115万14套379%通风采光好，但户型房间少，偏舒适奢享型边底跃6417-7979113-152万14套564%最接近别墅空间，但总价高，客群基数小顶跃5469-6738110-146万14套1029%奢华大户，户型面积高、总价高，销售难点综隙合仆以葛上桨看蕉出菠：①顶馅跃产血品厉是虹前送期选难岂点掩户留型棒—乱面州积亲大轮、锡总术价夏高据，递后四期再根皮据粮市钓场钟反检应苹作锦了纲产洋品吨调铅整击后工，汤我笼们奶将乘新山的拢顶筑跃寇产败品划定未位裂在妇和喷二叼跃窄三浩总辆价菜接扁近辆的誉产谷品野，燥如童何仰使谷市侧场冬接恒受拳这老一疤定仿位会呢踪蝶？辨②平谦层产节品树是谎项观目肉性责价哀比交最退高茂的屑产些品姿，岔供蚀应够比核例椅也巾最削高肌，国市吵场宿接揉受险度日是悦较涉高畜的奔。驼③二迁跃校三产尾品州在厉户赠型择和填性刚价冒比服上学均预受吨到屿客光户利认导可秘，网加摆上赏样涌板攻间雅道优具婆支次撑抄，配转遣化腐率娱高猎。引④边纲底倦跃产负品博是熄本由项垮目凯后晶期尽总请价倚最嫂高透的目产斧品止，迅是榨最闹接料近盛别跪墅战生丈活疲体厌验守格萌局惕的释产蛛品衔，瞧对炕客神户赞购雹买徒力饺要弓求迫高则，蹲转盟化舒较血慢方。材⑤中张底慨跃户伶型弊特召色校介舒于睛边评底扭跃挤和变平怀层灰之浆间倡，辈有而一孔定足性窜价臭比盏。0护9群年堂更鲜多比关辩注题边裳底等跃案和洞顶茄跃烤的桨转内化钳。【堵0展8煮年劳客筝户疫线乒总颂体兴情塌况尺】来源区域客户数量职业描述区域认同置业状况对本案看法购买驱动因素郫县47小老板、公务员、私营企业主熟悉、习惯本区域，能够接受项目位置二次以上置业，多在郫县本地购买了2000年初商品房认可本项目品质及“郫县第一盘”口碑，认为买本项目在郫县很有面子，但