房地产成本控制浅析

房地产成本控制浅析

2008年是不平凡的一年，百年不遇的冰雪灾，5.12

汶川大地震，北京奥运会成功举办，神舟七号实现中国航天员首次太空行走。食品安全事件，金融危机影响的物价上涨、出口萎缩、股价暴跌。回首一年的大悲大喜又大悲，考验着我和身边的每一个人的神经，面对每次成功，我们有资格骄傲。面对每次困难，我们有能力和信心克服。当下与我们密切相关国内的房地产经济形势是我们锦联地产人要面对的，也是锦联地产人一定能够战胜的困难。

如何更好地控制房地产开发成本，成为当下房地产企业提升竞争核心力的工作重点。以下是我在多年从事预算工作中总结的对成本控制管理的体会，与大家分享：

1、工程成本控制体系中最难的是什么？

工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资源的把握。在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源的把握与配置。

对工程社会资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事倍功半的事情。单纯坐在办公室研究定额收效不大，对社会工程资源的考察、选用、评估与管理是对社会资源的最好管理方法。

2、解决信息不对称的问题能够促进有效控制成本

房地产公司控制工程成本最有效的方式就是采取货比三家的方法。工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，在总价和单价上都充分竞争，可以体现各单位的真实成本，便于分析招标商务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施；工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本；通过充分竞争得到的单价，有利于房地产企业建立工程成本数据库；工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规范现场签证；设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能；工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利于提高结算效率；付款过程简化，减少施工过程中付款的分歧。

3、是否坚持工程招标低价中标的原则？工程招标后是否还需要砍价？

工程招标低价中标的原则要坚持。出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。招标后还有精力侃价吗？有没有考虑对经营的影响？您有没有能力砍价？高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？一位知名的房地产专家曾经讲过这样一句话：向承建单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。如果需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会工程成本资源把握程度还是不够。

4、工程招标，低价中标，不再砍价的优缺点？

优点：

1、有利于承建单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们得到相对准确的工程成本信息

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2、有利于提高工程招标的透明度，有利于增强承建单位或材料供应商或其它技术支持单位的信心，有利于在业界树立威信

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3、有利于简化我们的内部管理

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4、工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理

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缺点：

1、发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正；

2、现阶段付款条件难以事先确定，会影响“低价中标”的具体操作。

5、工程预决算环节成本控制要点

工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。

6、现代项目成本管理的主要思路

现代项目成本管理首先考虑的是如何通过管理实现以最低的资源消耗（成本）完成项目的全部活动，但同时它也强调必须考虑项目成本对于项目产出物质量和项目工期的影响，这些是现代项目成本管理与传统项目成本管理最重要的区别。

例如：盲目地降低项目决策成本，就可能出现在项目决策支持工作上的投入不足，从而会造成各种项目决策的纰漏或失误。这不但会给项目产出物的质量和工期带来影响，甚至最终可能会因为弥补决策失误而大大提高项目的成本。

7、现代项目成本管理的主要内容

（1）项目资源计划。是指通过分析进而识别和确定项目所需各种资源的种类（人力、设备、材料、资金等）、多少和投入时间。

（2）项目成本估算。是指根据项目资源计划以及各种资源的市场价格或预期价格等信息，估算和确定项目各种活动的成本和这个项目全部成本。

（3）项目成本预算。是一项制订项目成本控制基线或项目成本计划的管理工作。这项工作包括根据项目的成本估算为项目的各项活动分配预算，以及确定整个项目的总预算。项目成本预算的关键是合理、科学地确定出项目成本的控制基线。

（4）项目成本控制。是指项目实施过程中依据项目成本预算，努力将项目实际成本控制在项目预算范围之内的管理工作，主要包括：不断度量项目实际发生的成本，分析和度量项目实际成本与项目预算之间的差异，采取纠偏措施或修订项目预算的方法实现对项目成本的控制。

（5）项目成本预测。是指项目的实施过程中，依据项目成本实际的发生情况和各种相关影响因素的发展与变化，经常地分析和预测项目成本未来的发展和变化趋势，为项目的成本控制和预算调整提供依据。

8、房地产工程成本管理10大关键环环节

（1）施工单位和材料供应商考察、选用、履约评估、筛选程序化

（2）工程目标成本肢解套路化

（3）招标管理程序化

（4）工程量清单招标

（5）合同管理规范化

（6）甲供材料管理

（7）工程成本数据管理信息化

（8）设计变更与现场签证管