五龙湾景区项目报告书课件

一个山、水、城自然融合的传奇

——丹江口五龙湾养生度假项目景区一个山、水、城自然融合的传奇问道武当山养生丹江水AskedMountWuDangDanJiangKouHydroelectricWater问道武当山养生丹江水AskedMountWuDang项目报告地理位置自然环境背景研究项目情况市场分析第二部分：项目定位项目概况项目进度人文资源前期经营寻找项目发展点寻找项目价值点寻找项目需求点寻找项目突破点第一部分：项

目

分析开发价值项目产品定位项目运营建议1、项目定位启示2、项目整体定位3、项目功能定位1、建筑理念2、装饰风格3、特色服务建议1、经营战略建议2、营销策划建议项目产品建议市场前景效益分析客源分析公司简介项目报告地理位置自然环境背景研究项目情况市场第二部分：PART1背景研究PART1背景研究背景研究/区位概况项目背靠武当仙境，濒临南水北调中线核心水源区

从地理区位分析，丹江口市东接历史名城襄阳，西依车城十堰，南靠神农架林区，北临中原重镇南阳，是进陕入川的咽喉重镇。依仙山、临秀水。处于湖北“一江两山”鄂西生态文化旅游圈的中心部位，是三国旅游线路与武当山、神农架旅游线路交叉过渡的重要旅游区域，具有发展文化旅游产业不可多得的区位优势。

背景研究/区位概况项目背靠武当仙境，濒临南水北调中线核心水背景研究/区位概况项目位于丹江口库区环库公路起点五龙湾项目位于丹江口市政环库路的起点，市区右岸新城规划区内，距城市核心区5公里，市政配套设施建设到位，城市服务功能辐射进区。市政环库路全长60公里、穿越6个乡镇、连接10大旅游景区，对于推进库区生态保护和环库旅游资源的整合开发具有重要的战略意义。背景研究/区位概况项目位于丹江口库区环库公路起点背景研究/地理位置五龙湾项目位于中国水都——丹江口市区汉江右岸，滨临南水北调中线核心水源区——丹江口水库，独一无二的先天条件造就了不可多得的稀缺资源。

项目区紧邻武当山，武当山是世界自然与文化遗产，既有世界级的自然风光，更有深厚的中国道家文化遗产，每年到武当山旅游的国内外人数约1800万，随着2014年南水北调成功调水后，武当山与丹江口库区水路距离仅50公里，将形成一条“问道武当”的旅游水神道，前景堪比桂林至阳朔的漓江水上旅游线路，本项目将分享武当山巨大的游客资源。项目区位于丹江口水库核心区域制高点，俯瞰汉江、丹江两江交汇处的大坝库区全景及城市全貌。建成后的景观主体必将成为丹江口的地标性建筑。

随着南水北调中线送水工程全线通水，一江清水送北京，从此,首都与水都有着隔不断的渊源。辐射“京、津、冀、豫”四省市，受水区人民饮水思源的情结，必将有大量的游客踏上“思源丹江口，问道武当山”的旅途。背景研究/地理位置五龙湾项目位于中国水背景研究/自然环境丹江口市素有“亚洲天池”、“中国水都”之称。从自然资源来讲，大山大水，得天独厚。境内有世界文化遗产、道教圣地、国家5A级旅游风景区——武当山；有亚洲第一大人工淡水湖、南水北调中线工程调水源头核心区——丹江口水库；有湖北省唯一丹霞地貌地质公园、国家4A级旅游风景区——太极峡；还有武当九宫之首——净乐宫，千岛画廊、均州古镇旅游区、银梦湖、金蟾峡、武当峡谷漂流等旅游景区。因此，丹江口市具有发展旅游产业得天独厚的自然资源优势，开发利用潜力巨大。背景研究/自然环境丹江口市素有“亚洲天池背景研究/人文资源丹江口是汉水文化、楚文化发祥地之一，拥有武当道教文化、沧浪文化和移民文化等丰厚的大人文底蕴

沧浪之水清兮可以濯我缨。沧浪之水浊兮可以濯我足。

——先秦楚地民歌背景研究/人文资源丹江口是汉水文化、楚文化发祥地之一，拥背景研究/交通便捷高速公路：汉十高速公路、丹土一级路、国道209线在境内纵横穿行，武当山至丹江口的自驾时间约为35分钟。城际铁路：除汉丹铁路、襄渝铁路外，目前汉十城际高铁项目丹江口南站和武当山东站,已经开工建设，设定速度为350公里/小时。从武汉方向1.2小时即可到达项目地。飞机航线：项目地距离襄阳刘集机场90公里，距离武当山机场40公里，武当山机场已开通十堰至北京、上海、广州、深圳、成都、昆明、武汉、西安8条航线。交通便捷背景研究/交通便捷高速公路：汉十高速公路、丹土一级路、国道“十三五”期间十堰市将全力打造国际知名生态文化旅游目的地背景研究/政策支持“十三五”给丹江口市文化旅游发展带来的新机遇1、中央和省市高度重视文化、旅游业发展的政策机遇2016年“十三五”全国旅游业发展规划纳入国家“十三五”重点专项规划，由国家旅游局牵头，国家发改委、财政部、国土资源部、、扶贫办等九部门共同参与编制，这在我国旅游业发展历史上尚属首次；湖北省将鄂西生态文化旅游圈建设上升为全省经济社会发展的重要战略；丹江口是南水北调水源区，必将获得更多的政策与资金支持。处于湖北“一江两山”鄂西生态文化旅游圈的中心部位，是三国旅游线路与武当山、神农架旅游线路交叉过渡的重要旅游区域，具有发展文化旅游产业不可多得的区位优势，2、区域经济加速一体化带来的机遇区域经济一体化是后危机时期区域经济发展的大趋势。十堰地处成渝城市群、中原城市群、武汉城市圈和关中—天水经济区的地理中心，十堰建设鄂渝陕豫区域性中心城市，有利于形成生态文化旅游的多条对外辐射通道，有利于十堰与周边省市在资源开发、产业发展上有效对接，有利于加强丹江口市同周边著名风景区的联系互动，提高县域经济对生产要素的聚集能力，促进丹江口市产业结构优化升级。3、南水北调中线工程建设带来的机遇丹江口所处南水北调中线水源地，工程的实施使其在更大程度上受到全国乃至世界的瞩目。工程实施后的丹江口水库水位抬升，形成一个壮阔的山水湖景，对于丹江口旅游实行山水联动开发，推动旅游业进一步发展提供了宝贵的契机。丹江口适逢产业发展、生态环保、移民后期扶持、对口支援等政策支持的重要机遇。4、交通基础设施不断完善带来的机遇随着一个机场（武当山机场）、两个水上码头（丹江口库区旅游码头和武当山旅游码头）、三条铁路（汉十高铁、十运铁路、郑万铁路）、四条高速（十房高速、谷竹高速、十白高速、郧十高速）等重大交通项目的建设，十堰将成为连接华中、华北、西北、西南的区域性交通枢纽，“五省通衢”的区位优势凸显，辐射半径将成倍增长，大交通支撑丹江口发展大旅游的格局正在形成。“十三五”期间十堰市将全力打造国际知名生态文化旅游目的地背景PART2项目情况PART2项目开发要素/公司简介公司基本情况公司名称：丹江口汉和文化旅游开发有限公司成立时间：2011年8月5日注册资本：贰仟万圆整注册地点：丹江口市沿江大道白金汉宫6楼公司性质：有限责任公司（私营）项目开发要素/公司简介公司基本情况公司名称：丹江项目开发要素/公司简介丹江口汉和文化旅游开发有限公司是一家以文化养生产业为核心，以旅游产业开发为主业的大型专业化投资企业。公司业务涵盖文化旅游、养生养老及旅游产业开发、酒店投资等诸多领域，且在各领域均取得优异业绩并积累了成熟的经营管理经验。公司在广西及湖南地区树立了优良品牌，赢得了社会各界的广泛认可和高度赞誉。在旅游开发领域有广西著名景区“通灵大峡谷”和广西“黑衣壮”旅游景区等成功案例。公司管理层具有极强的敬业精神、市场开拓能力和丰富的管理经验，洞悉市场的发展变化，把握公司的发展方向，同时十分注重公司企业文化和团队建设，锻造出一支优秀的团队。公司经营情况项目开发要素/公司简介丹江口汉和文化旅游开发有限公项目开发要素/公司简介公司经营方针及发展战略：

汉和公司以武当道教文化为主题，以打造文化旅游产业为核心，以实现区域持续增值为己任，致力于打造品牌，推崇健康养生新理念，倡导经济效益和社会效益相结合、互利共赢的价值理念。以南水北调中线调水为契机，借武当山旅游市场之优势，以具有唯一性、稀缺性、不可复制性的自然和人文资源优势，全力塑造“五龙湾旅游度假”品牌，倾力打造集旅游观光、道教体验、养生养老、度假旅居为一体的国际知名生态旅游度假目的地。项目开发要素/公司简介公司经营方针及发展战略：项目开发要素/项目概况项目占地：820亩。投资预算：总投资约15亿元人民币，首期启动资金1亿元人民币。项目创建：由汉和文化旅游开发公司投资建设的五龙湾项目，是丹江口市政府重大招商引资项目，市政府高度重视，将本项目纳入丹江口城市总体规划和《丹江口库区生态文化旅游发展总体规划》并报国家评审通过，由湖北省政府批复执行。2016年被丹江口市委市政府列为重大旅游续建项目。

汉和公司正努力将丹江口五龙湾养生度假区打造成集文化传承、休闲养生、旅游观光、度假旅居为一体的综合型文化、旅游、养生养老居住的地产项目。项目地依托南水北调中线工程水源地——丹江口水库，毗邻世界自然文化遗产——武当山，传承武当道家养生之道，具有独特的养生文化气质，是打造理想的旅游度假胜地；其资源价值堪称中国中部地区唯一性、稀缺性和不可复制性，完全有基础打造成为国内顶级的滨湖旅游度假目的地。项目以武当道教文化为核心，依托武当山和丹江水两块世界级名片，打造综合型的国际知名旅游度假目的地。用地面积总建筑面积建筑密度30万㎡19.8万㎡19.3%容积率绿化率停车位0.6835%950个项目开发要素/项目概况项目占地：820亩。项目以武当道教文项目开发要素/项目概况项目开发要素/项目概况项目开发要素/项目规划方案项目总平图项目开发要素/项目规划方案项项目开发要素/项目规划方案项目总效果图项目开发要素/项目规划方案项项目开发要素/项目规划方案区域功能定位开发项目分为四大片区1.水都艺术城2.养生谷3.度假村4.画家村项目开发要素/项目规划方案区域功能定位开发项目分为四大片区项目开发要素/项目规划方案文化体验：水都艺术城（平面图）规划用地3.7万平米。由艺术城、三官殿、主题酒店和中轴园林景观公园组成。艺术城将建设成为水都地标性的建筑，并将其打造成集艺术展示、学术交流、旅游观光及商贸交易于一体的多功能艺术殿堂，塑造成文化体验、艺术熏陶的旅游会展中心。项目开发要素/项目规划方案文化体验：水都艺术城（平面图）规划项目开发要素/项目规划方案文化体验：水都艺术城（效果图）项目开发要素/项目规划方案文化体验：水都艺术城（效果图）项目开发要素/项目规划方案文化体验：三官殿（效果图）项目开发要素/项目规划方案文化体验：三官殿（效果图）项目开发要素/项目规划方案道教养生：养生谷（平面图）规划用地4.5万平米。以养生公寓与健康中心为主线，集道家养生、中医养生和滨水养生为一体，开展道医、道药、理疗、康复等养生、理疗和康复的服务项目。打造中国最有价值的以老养老新模式，让老人在自我实现中得到健康、快乐、长寿。充分带动山、水、林、岛、文化和绿色果蔬等六大资源，形成一系列的相关产业的聚集和发展，将五龙湾生态养生谷打造成“养生天堂”。项目开发要素/项目规划方案道教养生：养生谷（平面图）规划用地项目开发要素/项目规划方案道教养生：养生谷（效果图）项目开发要素/项目规划方案道教养生：养生谷（效果图）项目开发要素/项目规划方案道教养生：养生谷（效果图）项目开发要素/项目规划方案道教养生：养生谷（效果图）项目开发要素/项目规划方案休闲度假：度假村（平面图）规划用地5.7万平米。以丹江水、生态林和天然氧吧为背景的高端商务、政务接待中心和度假旅居区。拥有曲折的湖岸线和开阔的临水面，有度假园林酒店、民俗滨水街、企业高端培训中心、水上娱乐、游艇码头、水上游武当等项目。打造企业领域的道家论坛，以道家之道养企业之道。项目开发要素/项目规划方案休闲度假：度假村（平面图）规划用地项目开发要素/项目规划方案休闲度假：度假村（效果图）项目开发要素/项目规划方案休闲度假：度假村（效果图）项目开发要素/项目规划方案休闲度假：度假村（效果图）项目开发要素/项目规划方案休闲度假：度假村（效果图）项目开发要素/项目规划方案艺术写生：画家村（平面图）规划用地5.7万平米。以创意建筑群落为主体的艺术家创作及生活体验区。拥有良好的景观视野和清幽的环境。采用低层连拼的创意建筑形式，使其完美的融入自然景观之中，为艺术家提供良好的创作和居住环境。项目开发要素/项目规划方案艺术写生：画家村（平面图）规划用地项目开发要素/项目规划方案艺术写生：画家村（效果图）项目开发要素/项目规划方案艺术写生：画家村（效果图）项目开发要素/项目规划方案艺术写生：画家村（效果图）项目开发要素/项目规划方案艺术写生：画家村（效果图）项目开发要素/项目规划方案项目用地规划项目开发要素/项目规划方案项目用地规划项目开发要素/项目规划方案目标定位近期目标：形成丹江口文化旅游区，并成为湖北省鄂西生态旅游圈的重要旅游集散地。

中期目标：打造国家4A级景区、武当道家养生天堂和国家非物质文化遗产传承基地，致力于建设武当道教体文化验式旅游、商务交流中心，使体验式旅游与道教养生文化达到完美融合，更好的推广和发展丹江口的文化旅游产业。远期目标：打造具有国际影响力，与国际接轨的国际滨水文化旅游度假胜地。项目开发要素/项目规划方案目标定位近期目标：形成丹江口文化旅项目开发要素/项目实施及投资计划项目实施计划

丹江口五龙湾养生度假区项目，经市政府的大力支持和前期大量的工作准备，现已具备开工建设的条件与时机。本项目工程分为三个阶段，按5年投资建设周期：每年投入3亿，总投资15亿元人民币，力争5年时间完成所有项目的工程建设。一期开发工程——水都艺术城建筑面积：37600平方米投资额度：4亿元二期开发工程——养生谷建筑面积：45000平方米投资额度：4.5亿元

三期开发工程——度假村总建筑面积：39000平方米投资额度：3.5亿元四期开发工程——画家村总建筑面积：57000平方米投资额度：3亿元项目开发要素/项目实施及投资计划项目实施计划项目开发要素/项目进度筹备阶段启动阶段持续阶段2010年7月，公司与丹江口市政府签订项目协议书，2010年至2012年，办理了《画院及老年公寓拟建位置图》、《湖北省林业厅使用林地审核同意书》、《征地拆迁补偿协议书及补偿明细》、《水土保持方案报告书的批复》、《项目选址意见书》、《环境影响报告书的批复》、《建设用地批准书》等项目的相关文件。2015年市政府工作报告中将本项目列为重点推进的旅游建设项目，市政府高度重视，将本项目纳入丹江口城市总体规划和《丹江口库区生态文化旅游发展总体规划》并报国家评审通过。2014年8月，市政府成立项目专班组；至2015年项目取得政府各相关部门的一系列审批文件。2012年7月，项目规划通过十堰市政府评审，并取得土地批准使用书后于当年7月17日破土动工。项目开发要素/项目进度筹备阶段启动阶段持续阶段2010年7项目开发要素/项目进度汉和公司前期经营情况中国画院丹江口创作基地暨五龙湾养生度假项目总投资约15亿元，目前公司已投入资金7500万元，完成前期工作如下：

2012年7月，项目规划通过十堰市政府评审，并取得土地批准使用书后于当年7月17日破土动工，并且完成了以下工程量：⒈投资建设了7公里工程道路和湖滨道路。⒉完成了养生谷广场的平整工作，造地约60亩。⒊完成了画家村艺术广场筑坝拦水工程，造地约80亩。⒋完成了如意岛休闲广场土石方开挖工程，造地约20亩。⒌完成了绿化造林苗圃基地约40亩，种植沿湖道路珍稀林木3000余株。⒍完成工程建设临时用电的高压变电线路架设工程。⒎完成景区入口大门广场新增建设用地实物调查，并出具新增土地规划红线图，新增规划用地30亩。⒏完成排污管网接口选址铺设涵管穿路工程。项目开发要素/项目进度汉和公司前期经营情况项目开发要素/项目进度PART3市场分析项目开发要素/项目进度PART3项目开发要素/市场分析开发价值资源特色与开发价值项目地依托南水北调中线工程水源地——丹江口水库，毗邻世界自然文化遗产——武当山，传承武当道家养生之道，具有独特的养生文化气质，是打造理想的旅游度假胜地；其资源价值堪称中国中部地区唯一性、稀缺性和不可复制性，完全有基础打造成为国内顶级的滨湖旅游度假目的地。市场契机

南水北调中线工程于2014年底全线贯通调水，必将带来市场的高端关注；国家宏观调控产业政策，大力发展生态、文化、养老、旅游产业，该项目也必将成为国家产业政策扶持的重点项目，成为新兴产业，投资热点，具有广阔的市场需求及发展前景。项目开发要素/市场分析开发价值资源特色与开发价值项目开发要素/市场分析项目位于丹江口水库核心区域制高点上，俯瞰汉江、丹江两江交汇处的大坝库区全景及大坝下游两岸城市全貌，享有唯一的、稀缺的、不可复制的地理人文资源优势。建成后的景观建筑必将成为丹江口市区旅游地标性建筑。本项目地处丹江口右岸新城规划区内，距城市核心区5公里，距丹江口右岸新城仅有2公里，市政配套设施建设到位，城市服务功能辐射进区。项目地是市政工程42公里的旅游环库路的起点，是举办自行车、马拉松等大型体育赛事的理想始发地。本项目紧邻国家5A级景区武当山旅游风景区。据统计，2014年到武当山旅游的国内外游客约600万人次，随着南水北调2014年蓄水调水后，武当山与丹江口库区水路距离仅50公里，将形成一条问道武当山的旅游水神道，前景堪比桂林至阳朔的漓江水上旅游线路，本项目将分享武当山巨大的游客群。本项目处于丹江口水库风景区内。丹江口水库是亚洲最大的人工淡水湖，南水北调中线核心水源区，库区蓄满水后总面积达1020平方公里。丹江口库区五年内旅游客流量将形成600万人次/年的规模，本项目已列入2016年丹江口旅游重点开发项目目录，必将分享巨大的客源市场。市场前景项目开发要素/市场分析项目位于丹江口水库核心区域制高点上，俯项目开发要素/市场分析南水北调中线工程已于2014年年底全线通水，辐射“京、津、冀、豫”四省市，受水区人民具有饮水思源的情结，必将引来大量的游客踏上“思源丹江口，问道武当山”的旅途。丹江口市拥有七项国家非物质文化遗产，项目依托“武当武术传承基地”和“中国国家画院创作写生基地”两大文化品牌。将道家的“性命双修”理念与画院的水墨丹青，一同融入进本项目的规划和设计理念中，努力打造以生态山水资源为根本，以道教、民俗文化为核心，以养生度假为主要功能的国际滨湖旅游度假目的地。丹江口市有著名的世界自然文化遗产，5A级景区——武当山、4A级景区沧浪海旅游港、丹江口水库大坝、太极峡风景区、静乐宫和千岛画廊、小太平洋、沧浪洲湿地公园、太极湖等景区，而五龙湾景区以武当道教文化为项目文化内核，突出独一无二的库区核心自然资源、围绕休闲养生、旅游度假这条主线，从产品、线路、景观三个方面，打造集旅游观光、文化体验、养生度假为一体的文化旅游产业链、创建独具特色的旅游、度假、旅居目的地，形成文化旅游与地产业无缝对接的创新性旅游产业，努力建成国际名胜旅游度假目的地。市场前景项目开发要素/市场分析南水北调中线工程已于2014年年底全线项目开发要素/市场分析效益分析经济效益社会效益项目的落成将促使五龙湾项目跻身于湖北鄂西生态旅游圈文化旅游市场，并逐步形成经营规模,进一步增强项目的可持续发展能力,打造更加稳固的市场地位。项目以文化艺术展示、商务交流、养生养老和休闲度假作为四大主营业务,以“旅游+养生+度假”为核心竞争力，借助资本市场平台与“武当道教”的人文品牌号召力,坐拥南水北调中线核心水源区——丹江口库区年均300万人次的旅游客源，分享世界文化遗产、国家5A级景区——武当山的年均600万人次的巨大客源市场，五龙湾项目以武当道教文化为核心，其利润增长点在于利用武当山巨大的旅游市场，打造道教养生体验之都，进而打造中国中部的“道教养生天堂”，必将带来巨大的经济收益。在巨大收益的背后，形成独具特色的文化体验式旅游模式，意义重大。1.完善城市旅游功能。丹江口市以“生态立市、旅游兴市”为发展战略，本项目的建设将能极大的完善城市旅游功能，实现旅游的吃、住、行、玩、乐、体验、购物、养生等综合性功能，满足游客不同的需求。2.助推“三宜”城市建设。本项目以武当道教文化为主题，全力打造五龙湾旅游度假品牌，建成一个集旅游观光、文化体验、道教养生、度假旅居为一体的国际知名旅游度假目的地。通过五龙湾项目建设，将引领水都旅游业向更完善、更完备方面发展，强力支持“三宜”城市建设。3.成为城市旅游的新亮点和新名片。五龙湾项目位于市区制高点，艺术城项目建成后将成为水都的地标性建筑，也将成为水都的新名片、新亮点。4.提高城市就业率。度假区内的酒店服务业、物业管理、医疗康复、餐饮娱乐等多个岗位可安置500多人就近就业。从长远发展来看，可带动本市区相关产业的快速发展，增加城市就业能力。5.提高城市品位，产生名牌效应，改善投资环境。通过知名人士和著名企业入驻，提高水都知名度，为本市吸纳外资、经济合作提供了便利条件。6.打造水都旅游龙头企业，推动产业转型升级：以全新理念将五龙湾打造成水都旅游度假领军企业，促进市区购物、住宿、餐饮、娱乐、通讯、交通、医疗保健等服务业的健康发展，助推丹江口经济转型升级。项目开发要素/市场分析效益分析经济效益社会效益项目的落项目地滨临南水北调中线核心水源区丹江口水库，背靠武当山麓。武当山机场、汉十高铁将极大提升区位价值。政府大力发展旅游产业，政策上的积极支持，土地获批、税收优惠、专项补助基金、景区开发管理权。该项目的实施，将为整个鄂西北城市区旅游文化休闲增加一个专业性强、内涵丰富的场所。交通基础设施不断完善带来机遇。随着汉十高铁建成、武当山机场通航，预计景区年接待游客量将提高40%。体验式养生旅游概念逐渐升温，高消费群体在景区的消费潜力将不断加大。“十三五”规划为丹江口带来发展新机遇，区域经济加速一体化、南水北调中线工程建设为项目带来机遇。

项目距周边主要客源地的省会城市距离较远。项目距武当山机场40公里。距襄樊刘集机场90公里，均相对较远。

目前丹江口市景区内旅游项目单调，造成游客二次消费率低，酒店客源不足。优势劣势机遇项目开发要素/风险分析区域同类项目处于萌芽期，没有形成规模。全民武术文化如何演变为文化旅游、

健康旅游成为亟待解决的重要课题；各项基础交通建设的完善，需要时间等待。项目为长期开发，对资金链要求较为严格。项目在区域属于特色道家文化中高端项目，缺乏成熟案例可以借鉴。文化旅游产业需要巨额资金投入，作为非刚需产品，文化旅游地产更容易受经济景气因素影响，容易出现资金链断裂的风险。风险项目地滨临南水北调中线核心水源区丹江口水库，背靠武当山麓。交PART4客源分析PART4客源分析独树一帜的道教文化是武当最重要的特色旅游资源道家养生文化体验资源目标客户度假需求常规的衍伸的养生需求艺术商品需求道家文化体验目标客群：奔赴武当道家资源、南水北调水资源、旅游资源而来项目价值VS客群需求古建筑群、良好的生态资源、国家调水水源地、国家5A级旅游资源独树一帜的道教文化是武当最重要的特色旅游资源道家养生文化体验目标客源分析2014全年武当山接待中外游客570万人次，实现旅游总收入31亿元，同比分别增长16%、19%。2013全年武当山共接待中外游客500万人次，实现旅游收入25亿元。2010年11月底，武当山接待中外游客首次突破200万人次大关。来自北上广深、周边二线城市高知客群、本地客户占有景区客流量的近80%左右。距离项目最近的武汉市客群为最核心游客来源地。此类客群往往自驾而来，采用短期悟道修行等方式度假。国际游客为项目偶得型客群来源地。该客群对武当道教文化极为新鲜，同时消费能力较高。湖北省、北上广、周边二线城市高知客群是主要客源地目标客源分析2014全年武当山接待中外游客570万人次，实现客群目的&职业描摹按照散客/团体类分析，散客多以家庭构成为主；团体性以道教养生、文化艺术交流团体为主。旅游目的以文化艺术交流、道教养生、休闲度假为主。客群职业文化艺术、道教从业者、专业文教团体为主。客群旅游目的分析客群职业分析客群目的&职业描摹按照散客/团体类分析，散客多以家庭构成为主客源分析/总结客源来源

来自湖北省内游客占到了景区客流量的近30%左右。所以省内各项交通设施的完善提升了景区对本地区游客的吸引力。岱黄高速,汉十高速使得武汉自驾至丹江口仅4个小时，大大提升了武汉市民自驾游比例。武当山机场通航、汉十高铁通车都极大的有利于导入北上广、周边二线城市客群。总体特征艺术交流、艺术品交易、收藏、道教文化交流体验为主，占比重50%，其他主要为观光旅游；年龄主要集中在30-70岁，学历主要为本科，占总比37%；平均旅游人次为第一次，占总比68%，而第三次以上占比12%；其他特征国际客群也占有小额比例，该类客群喜爱武术道家文化。道教、武术专业团体客群由于有中长期悟道修行培训、学术交流等目的。对酒店、商务会议、休闲一站式综合配套较有要求。对本案的启示

启示一：

深挖本省、北上广、周边二线城市

高知高收入人群，持续宣传武当道教文化，诱发客户对武当文化的兴趣。

启示二：

考虑团体客群对短期悟道修行培训、学术交流较有要求，且区域缺乏较高端综合配套服务项目。建议本案在酒店、商务会议、休闲功能上做出特色。客源分析/总结客源来源来自湖北省内游客占到了景区客流量的近PART5项目定位PART5项目定位通过前期的思考和分析明确项目定位方向定位依据背景研究项目自身客户研究案例研究参考案例都是以不同资源为禀赋，分别采取了主题覆盖、氛围渗透、文化渗透、文化嫁接等方式进行项目打造，通过软实力提升项目核心竞争力。通过区位分析、地理位置、自然环境、文化资源、交通、未来发展分析，项目具有打造特色旅游度假产品的天赋条件基地依托道教圣地武当山、亚洲天池丹江水。生态养生、文化旅游概念逐渐升温，高知群体在文化旅游景区的消费潜力将不断加大。团体客群对短期悟道修行培训、学术交流较有要求，而区域缺乏较高端综合配套服务项目。本案应在酒店、商务会议、休闲功能上做出特色.通过前期的思考和分析明确项目定位方向定位依据背景研究项目符合市场需求的产品应具备明确的项目定位……完善的“服务”体系……合理的“功能”配套……分析结论符合现阶段旅游休闲市场需求的产品应该具备以下特征符合市场需求的明确的完善的合理的分析结论符合现阶段旅游休闲市艺术传承

开展文化传承、道教养生项目，如“武当道教论坛”、“武当养生净地”等，对武当文化爱好者，及有意于通过研习武当道教养生，健身强体、延年益寿的旅游者具有极大吸引力。文化体验注重道家独特的文化内涵，开展道家科学、日常宗教活动等文化活动为主，结合相宜的道教胜地，吸引海内外众多有志于探寻道家奥秘的游客。养生度假

结合武当道教养生资源，提供道家经典养生服务项目，如：道医道药、道膳、道茶、道家按摩、针灸、道家辟谷等。面向目标客群，打造——项目总体定位以武当道教文化为基石，打造具有文化艺术体验、养生度假功能的主题产品艺术传承开展文化传承、道教养生项目，如“武当道教论坛”、“身不能至心向往之【项目定位演绎】身不能至心向往之【项目定位演绎】养生服务艺术交流休闲群体、爱好者群体休闲群体、旅游性散客养生膳食文化体验文化体系旅游体系养生体系文化传播爱好者群体项目功能定位打造道教文化为核心以生态观光、养生度假为依托，打造三大体系道膳道茶道家食谱绿色食材养生保健道药调理道医道疗辟谷静心冥想静修养生讲座赛事主办商业巡演衍生产品道家讲座写生培训书法交流艺术品鉴赏艺术品交易品茶听琴焚香静思内丹修炼艺术写生坐而论道观光旅游生态观光寻觅古迹水上娱乐跋山涉水清肺养气养生服务艺术交流休闲群体、爱好者群体休闲群体、旅游性散客养生【功能定位阐述】品武当文化体道家养生一场天人合一，将道家崇尚的“道法自然”与现代人追求的“返璞归真”相结合的心灵修为之旅【功能定位阐述】品武当文化体道家养生一场天人合一，将道PART6产品建议PART6产品建议建筑理念将道家文化和纯生态自然景观与中式建筑完美结合，展现中式建筑——曲、幽、静的元素充分体现“道法自然”、“天人合一”的意境。从传统建筑中去寻找朴素的文脉和苍老的意境。道之居以“福、禄、寿、喜、吉、天、丰、乐”等汉字为基本元素，变化其形体，用在窗棂门扇裙板及檐头蜀柱、斜撑、雀替、梁枋等建筑构件上

建筑理念将道家文化和纯生态自然景观与中式建筑完美结合，展现中装饰风格道之韵让历史气韵浓厚的人文和纯净写意的自然，流转浸透在一砖一瓦、一窗一格中。通过现代装饰技术和工艺的处理，让以传统原木为主材的廊、窗、格、门极具现代气息，传统和现代相得益彰。装饰风格道之韵让历史气韵浓厚的人文和纯净写意的自然，流转浸透文化传承道家养生+带动爱好者群体粉丝群体主题特色服务艺术交流休闲群体旅游群体艺术展示衍生品开发吃：饮食养生住：起居养生行：行为养生练：练功养生实景剧演出文化传承道家养生+带动爱好者群体主题特色服务艺术交流休闲道养生吃：饮食养生住：起居养生行：行为养生吃：饮食养生练：练功养生饮食养生，武当山地方特色饮食文化丰富，集武当道教文化、汉江文化、远古文化于一体，特别是以绿色食品、风味小吃、养生素斋而著称海内外以“寒者热之，热者寒之，虚者补之，实者泻之”的法则，应用相关的食材和药膳，提供温补、清补、平补、专病食谱，帮助食客予以调理。武当养生调理主题特色服务道养生吃：饮食养生住：起居养生行：行为养生吃：饮食养生练：练道养生吃：饮食养生住：起居养生行：行为养生住：起居养生练：练功养生起居养生，住在武当山景区，空气清新，环境优美，特别适合休闲养生；通过起居习惯的调整，改善生物钟，融养生于休闲之中。养生会所以静养为特色，推崇武当汤、八色汤，玉女汤，沐方园，配合推拿按摩、中医理疗，香蕈调理，配备品茗坊、熏蒸室、疗养室等多项特色休闲养生项目。主题特色服务道养生吃：饮食养生住：起居养生行：行为养生住：起居养生练：练道养生吃：饮食养生住：起居养生行：行为养生行：行为养生练：练功养生行为养生，开发自然和养生相互结合的生态旅游项目，让客户陶冶在武当山大自然的美景中，清肺养气气，以达到旅游养生的功效。

让来此度假的游客在欣赏美景同时，呼吸清晰空气，享受来之自然的馈赠，从身心上得到了全面的养生体验。生态谷徒步主题特色服务道养生吃：饮食养生住：起居养生行：行为养生行：行为养生练：练道养生吃：饮食养生住：起居养生行：行为养生教：动静功养生练：练功养生动：动功养生，由道教名家传授养生动功；静：静功养生，由道教名家传授养生静功，即可住在景区静养研习，也将养成练功养生习惯，享受终身。道养生研习由道教养生名家传授养生秘籍。获得道家养生的理念，并传习道家养生功法，真正做到动静功养生。主题特色服务道养生吃：饮食养生住：起居养生行：行为养生教：动静功养生练：PART7运营建议PART7运营建议社会价值文化价值完成三大价值体现

整合优势资源、拓展高品质客群，实现开发与经营价值最大化经济价值项目运作文化价值经济价值社会价值打造武当道家养生休闲，旅游观光综合目的地。达到养生、艺术文化、著名风景与原生态的完美结合，具备社会价值、经济价值、文化价值的武当道教养生项目运营目标武当道教养生基地运营目标发扬传统道家文化，提高人民身心健康，促进社会和谐发展发掘、传承武当文化的博大精深的内涵社会价值文化价值完成三大价值体现整合优势资源、拓展