房地产开发行业6月房企销售融资点评：销售环比企稳股债融资回升

目录售篇 16月房售比，同受基影降较大 1房榜门上，余队企销门下降 2月售比增的房占数 3强企月增地货同下，比升，梯分加剧 5房交比平同比降二房度于新房 7资篇 8权资越地供股成，A股融进中 8券资：6房券融规回，本升 9概：行模回升14.5%，本升 9公债发规比上，率升 10中票：行环比有升利保稳定 短融券发模环上，率行 12定工：6月行 13资支证：规模比降利上行 14海债：6月发行 15托资融规环比长 16流企用级房企级有降 17资议：6月强企销环企，好质企投机会 18风险析 19图表目录图表1：百房企6售额同增速 1图表2：百房企6月销面及比速 1图表3：各队企销售额同比 1图表4：各队企销售额同比 1图表5：各队企径销金累入门槛 2图表6：各队企销售额计榜槛 2图表7：各队企权益售额占率 2图表8：Top100企金额权金比例 2图表9：月销规过100亿房数量 3图表10：月销规超200亿房企 3图表11：2023年6月流房销表现 4图表12：拿货百房企计增值同变化 5图表13：拿货百房企月增值同比变化 5图表14：分队地强房累新货及比变化 5图表15：分队地强房单新货及比变化 5图表16：6新土值TOP106图表17：1-6月增价值TOP10房企 6图表18：一房度交面同（管口） 7图表19：二房度交面同（管口） 7图表20：房产业发股数 8图表21：房产业权再资模 8图表22：2023年6月来地行股融明细 8图表23：债融产发行构 9图表24：债融产发行率 9图表25：境债融产品行模亿） 9图表26：境债融产品行种构 9图表27：公债行量及行模 10图表28：公债行限及行率 10图表29：上房公债发数及行模 10图表30：非市企司债行量发规模 10图表31：中发数及发规模 图表32：中发期及发利率 图表33：上房中发行量发规模 图表34：非市企票发数及行模 图表35：短发数及发规模 12图表36：短发期及发利率 12图表37：上房短发行量发规模 12图表38：非市企融发数及行模 12图表39：定工发数量发规模 13图表40：定工发期限发利率 13图表41：上房定工具行量发规模 13图表42：非市企向工发数及行模 13图表43：资支证发行量发规模 14图表44：资支证发行限发利率 14图表45：上房资支持券行量发规模 14图表46：非市企产支证券发数及行规模 14图表47：海债行量及行模 15图表48：海债行限及行率 15图表49：房产托立规模 16图表50：房产托金运方结构 16图表51：6份流评级动况 17图表52：主房产司估情（至7月7日收） 18销售篇6月新房销售环比企稳，同比受高基数影响降幅较大6月百强房企单月销售额受去年基数较高影响同比下降27.6%66014.627.6%9.5%；3,23532.1%9.6%。20231-6月，百强房企全口径销售金额累34562.61-58.619319.3降13.9%，降幅较上月扩大4.9个百分点。图表1：百强房企6月销售额及同比增速 图表2：百强房企6月单月销售面积及同比增速全国商品房销售金额（亿元） Top100房企累计销售金额（亿元全国同比 Top100同比

200,000 200,000 150%180,000160,000 100%140,000120,000 50%100,00080,00000%-50%-100%0

全国商品房销售面积（万平） Top100房企累计销售面积（万平）全国同比 Top100同比0%18/0518/0718/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/05资料来源：CRIC，统计局， 资料来源：CRIC，统计局，6Top1-3，Top4-10，Top11-20，Top21-50，Top51-100各梯队全口径销售额同比增速分别为-21.5%-35.1%-34.5%-22.6%-21.7%TOP4-20TOP11-20梯队保持正增长，TOP1-3、Top21-50Top51-1005月全口径销售金额同比增幅较上月同比增速的变动分别为-17.8pct-62.7pct-41.3pct-21.5pct-19.5pct房企销售金额环比上升，Top1-3，Top4-10房企销售金额环比下降。图表3：各梯队房企累计销售金额及同比 图表4：各梯队房企月度销售金额及同比0

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

390%340%290%240%190%140%90%40%-10%20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06

0

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

290%240%190%140%90%40%-10%20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06资料来源：CRIC， 资料来源：CRIC，、房企入榜门槛上升，其余梯队房企销售门槛下降Top10Top10020236月Top3Top10Top20Top50、Top100178592640716969+8.9%-7.0%-22.0%Top10Top1001312亿元、593亿元、277亿元、119亿元、51亿元，同比增速分别为-3.7%、+6.3%、-9.7%、-17.4%、+3.3%，Top10Top100房企门槛上升，其余梯队门槛下降。图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛 图表6：各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛0

22/0623/06同比Top3 Top10 Top20 Top50 Top

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

0

22/0623/06同比Top3 Top10 Top20 Top50 Top

100%80%60%40%20%0%-20%-40%资料来源：CRIC， 资料来源：CRIC，2023年1-5月各梯队销售金额市占率下降，百强房企间合作下降。20231-5Top100房企权益销售金1-40.7pctTop3Top10Top20Top507.9%、18.3%、25.5%、34.4%1-40.1pct、0.3pct、0.3pct、0.5pct。从操盘能力与房企间合作比例来看，236月百强房企操盘金额/87.6%0.8pct，操盘能力下降；权益销售金额/70.4%1.4pct，房企间合作上升。图表7：各梯队房企累计权益销售金额市占率 图表8：Top100房企操盘金额、权益金额比例60%50%40%30%20%10%

202120222023年1-5月

48.8%

100%95%90%85%80%75%70%65%60%55%50%

操盘金额/全口径金额 权益金额/全口径金额40.6%40.4%40.6%40.4%38.3%34.4%3126.8% 22.18.4%15.918.3%7.6%7.1%7.9%8%.7%Top

Top

Top

Top

20/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/05Top10020/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/05资料来源：CRIC， 资料来源：CRIC，单月销售同比负增长的房企占多数15家房企实现单月销售环比正增长，1家房企实现单月销售额同比正增长。6月百399620015家房企单月销售额超百1200402362亿元、3152、3位。图表9：月度销售规模超过100亿的房企数量 图表10：月度销售规模超200亿的房企65605550454035302520151050

44

13

40236240236231529526921030025020015010050020/0420/0820/1221/0421/0821/1222/0422/0822/1223/04

保利发展万科地产中海地产招商蛇口华润置地碧桂园资料来源：CRIC， 资料来源：CRIC，6月的销售金额单月同比下降占多数。从6月的单月销售金额口径看，仅1515家实现环比正增长，较5月的3家增加。排名方面，主流房企中中国恒大、华发股份、滨江集团、越秀地产、美的置业的克而瑞榜单排名提升幅度19位、4位、3位、3位、3位。此外，中海地产、龙湖集团2位，招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、新城控股1位。图表11：2023年6月主流房企销售表现公司名称2023年6月销售金额（亿元）单月同比单月环比CRIC1-6月销售榜单排名销售排名变化（较2022年）保利发展402-21.3%-1.7%11招商蛇口295-28.4%11.0%51中海地产332-23.6%13.1%32华润置地269-32.2%-14.1%40万科地产362-23.4%9.8%21碧桂园210-54.1%-9.1%6-5绿城中国154-41.0%15.8%80滨江集团124-47.0%-36.2%103龙湖集团168-29.2%15.3%72建发房产17713.2%20.1%91金地集团135-52.7%1.7%12-5中国金茂131-30.9%-7.3%111越秀地产141-1.3%14.2%133中国恒大43-28.2%-39.5%2319华发股份120-17.0%60.5%144旭辉集团55-59.2%-21.3%19-2融创中国70-50.0%-9.9%17-6新城控股67-52.5%-5.4%181远洋集团70-48.6%39.7%27-7首开股份57-39.9%5.6%28-7大悦城控股40-31.3%37.3%350美的置业50-37.9%-14.1%213合景泰富-13-126.7%-152.6%54-8绿地控股144-22.9%20.7%15-1世茂集团42-55.7%5.0%33-11中南置地49-28.7%29.9%36-7阳光城21-51.6%-31.4%47-2龙光集团20-47.3%-20.9%57-13宝龙地产26-38.5%-15.0%49-1中骏集团30-50.3%-3.0%46-15金科集团5-93.5%-45.3%61-35资料来源：公司公告，CRIC，百强房企单月新增土地货值同比下降，环比上升，各梯队分化加剧66月百强房企新增土地货358017.9%51.2%。具体而言，6Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100-8.1%+21.5%-37.7%、Top11-20梯队房企增幅最为明显。2023620235月的变动分别为：+36.6pct-33.6pct+36.4pct-28.9pctTop2593.0亿元、358.1亿元。图表12：拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化 图表13：拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化0

累计新增土地货值（亿元） 同比

40%20%0%-20%-40%-60%-80%

0

单月新增土地货值（亿元） 同比 环

250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%19/0519/1120/0520/1121/0521/1122/0522/1123/05 19/0519/1120/0520/1121/0521/1122/0522/1123/05资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，图表14：分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化 图表15：分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

390%340%290%240%190%140%90%40%-10%-60%

20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/06

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

290%240%190%140%90%40%-10%-60%资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，全国土地市场成交规模维持低位，冷热分化明显。61.0124%；全国300498448%，环比微降。城市土拍热度分化明显，6月7pct，15.5%1.5pct331107.2亿元。图表16：6月新增土地价值TOP10房企 图表17：1-6月新增土地价值TOP10房企

5004003002001000中 滨 海 江 地 集 产 团

科 城 地 中 产 国

招 越 建 大商 秀 发 家蛇 地 房 房口 产 产 产

0华 万 中 润 科 海 置 地 地 地 产 产

资料来源：克而瑞，注：联合体拿地同时计入各自拿地金额；

资料来源：克而瑞，新房成交环比持平、同比下降，二手房热度低于新房市场热度分化，6月一线、三线城市新房成交环比上升，二线城市新房成交环比下降。根据我们跟踪的52个重点城市数据，6月新房共成交1592.6万方，环比上升0.2%，同比下降30.5%。其中一线（4城）成交311.45.8%20.5%；二线（12城）780.010.1%，同比下降38.6%；三四线（36城）501.317.4%20.2%。6月二手房成交同比持平，环比下跌，市场热度低于新房。根据我们统计，6月全国17个城市二手房共成交649.5万方，环比下降11.7%，同比下降0.8%。图表18：一手房月度成交面积同比（房管局口径） 图表19：二手房月度成交面积同比（房管局口径）0%20/0120/01

总体 一线城市 二线城市 三线城市

20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1223/05资料来源：wind， 资料来源：wind，融资篇股权融资：越秀地产供股完成，A股再融资推进中6月份港股融资平稳，越秀地产供股于月初完成，行业股权融资开始回暖。20236月，AH两市股权融83.66月29港元股的价格募得83.6;2易居企业控股于6月180.23HKD的价格供股20.99亿股，募资4.65亿港元;（3）A股房企再融资积极推进中，6家房企方案获证监会核准。图表20：房地产企业增发股数 图表21：房地产企业股权再融资规模A+H股实际增发股数（亿股） A+H股实际募集资金（亿元人民币）100.0090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002021年1月 2021年7月 2022年1月 2022年7月 2023年1月

350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.002021年1月 2021年7月 2022年1月 2022年7月 2023年1月资料来源：wind，中信建投图表22：2023年6月以来地产行业股权融资明细资料来源：wind，中信建投证券代码 证券名称 事件大类发行股份数(亿股）募资额(亿元人民币)0123.HK 越秀地产 配股9.2977.97资料来源：wind、证券债券融资：6月房企债券融资规模回升，成本上升14.5%，成本上升从发行总额来看，20236378.241.01%14.50%185.049.097.946.3从发债利率来看，202364.00%、2.43%3.62%、4.62%，主要品类如公司债、短融、中票和资产支持证券的发行利率均有所上升，公司债发行利率上升70BP；加权融资成本为3.77%，较上月上升了38BP。图表23：债券融资产品发行结构 图表24：债券融资产品发行利率资料来源：， 资料来源：，图表25：境内债券融资产品发行规模（亿元） 图表26：境内债券融资产品发行品种结构资料来源：， 资料来源：，公司债：发行规模环比上升，利率上升

A股公司简评报告202361718540.4%68.3%。其1018439.8%6月，4.594.04%74BP。图表27：公司债发行数量及发行规模 图表28：公司债发行期限及发行利率资料来源：， 资料来源：，图表29：上市房企公司债发行数量及发行规模 图表30：非上市房企公司债发行数量及发行规模资料来源：， 资料来源：，中期票据：发行规模环比略有上升，利率保持稳定

A股公司简评报告202361197.939.0%6.5%。其中，上63.0110.0%34.943.7%。3.453.62%1BP。图表31：中票发行数量及发行规模 图表32：中票发行期限及发行利率资料来源：， 资料来源：，图表33：上市房企中票发行数量及发行规模 图表34：非上市房企中票发行数量及发行规模资料来源：， 资料来源：，短期融资券：发行规模环比上升，利率下行

A股公司简评报告202361149.0122.7%38.0%。其中，上市房企发行规模为45.5亿元，去年同期上市房企未发行短融；非上市房企发行规模为3.5亿元，同比下降84.1%。6月，短融平均发行期限约0.47年，加权平均发行利率为2.43%，较上月上升20个BP。图表35：短融发行数量及发行规模 图表36：短融发行期限及发行利率资料来源：， 资料来源：，图表37：上市房企短融发行数量及发行规模 图表38：非上市房企短融发行数量及发行规模资料来源：， 资料来源：，A股公司简评报告定向工具：6月未发行20236月，房企未发行定向工具。图表39：定向工具发行数量及发行规模 图表40：定向工具发行期限及发行利率资料来源：， 资料来源：，图表41：上市房企定向工具发行数量及发行规模 图表42：非上市房企定向工具发行数量及发行规模资料来源：， 资料来源：，资产支持证券：发行规模环比下降，利率上行

A股公司简评报告20236846.318.7%22.5%。其中，上市房企6月未发行资产支持证券，非上市房企发行规模为46.3亿元。6月，资产支持证券平均发行期限约15.7年，加权平均发行利率为4.62%%，环比增长了41个BP。图表43：资产支持证券发行数量及发行规模 图表44：资产支持证券发行期限及发行利率资料来源：， 资料来源：，图表45：上市房企资产支持证券发行数量及发行规模 图表46：非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模资料来源：， 资料来源：，海外债：6月未发行2023年6月，房企未发行海外债。图表47：海外债发行数量及发行规模 图表48：海外债发行期限及发行利率资料来源：， 资料来源：，信托融资：融资规模环比增长6月共发行32只融资类房地产信托，发行规模16.87亿元，同比下降89.4%，环比增长18.3%。图表49：房地产信托成立规模 图表50：房地产信托资金运用方式结构资料来源：， 资料来源：，主流房企信用评级：房企评级各有升降据我们统计，2023年6月共有12家主流房企信用评级或展望被调整12次。其中龙湖集团被调升，万达系主体及远洋集团被调降。图表51：6月份主流房企评级变动情况日期评级机构主体原评级调整后评级原展望调整后展望2023-06-01惠誉万达香港BBB+负面评级观察名单负面评级观察名单2023-06-06标普万达商业BB+BB负面评级观察名单负面评级观察名单2023-06-12惠誉珠海华发BBB稳定2023-06-13惠誉龙湖集团BBB负面稳定2023-06-15惠誉富力地产RD撤销撤销2023-06-15惠誉武汉城建BBB+稳定2023-06-26标普普洛斯中国BBB-负面负面2023-06-27穆迪方圆地产Caa1Ca负面负面2023-06-27穆迪建业地产Caa2Ca负面负面2023-06-27标普万科企业BBB+稳定2023-06-27穆迪远洋集团B3Caa