山水国际旅游度假村控制性详细规划

序

三亚——国际知名的热带旅游胜地。她拥有得天独厚的自然和人文景观资源，山、海、河、城交相辉映，气候适宜，素有“东方夏威夷”之称。临春山水国际村，位于美丽之冠东侧，紧邻三亚中心城区，区位优越。从三亚城市景观特征分析来看，一线看海景、二线看河景、三线看山景，规划基地正好位于二、三线之间，三山环抱，景观资源丰富。因此，良好的区位和景观资源给规划基地带重大发展机遇和升值潜力。因本次规划是对原有控规进行调整，其核心任务是采用视觉景观规划的手法对规划区的空间形态、高度分区提出新的控制要求，则本次汇报的主要内容如下：第一：明确基地定位与发展目标第二：空间形态的视觉景观推导第三：规划区的功能与空间建构规划区位

全国的三亚，世界的三亚——热带旅游胜地

三亚市——祖国最南端的城市，拥有得天独厚的自然和人文景观资源，是中国唯一的热带国际化海滨城市，素有“东方夏威夷”之称。

规划区位置

本次规划基地位于三亚市中部。西距三亚湾海滩2km左右，东、南面、北三面分别为狗岭山、会岭山和虎豹岭山所环抱。西临城市交通性主干道——凤凰路。东、南、北侧大致以25米等高线为界。规划总用地约为167.85公顷。三亚城市解读——国际知名的热带旅游胜地

自然资源

三亚是世界上海洋资源最密集的地区之一。形成了以海水、阳光、空气、绿色、雨林、沙滩为特色的生态旅游景观。

人文资源

1、从落笔洞到天涯海角，凸现三亚的人文底蕴

2、美丽经济成为三亚新的城市名片

周边环境解读

“山—海—河—岛—城—居”相融的城市格局从三亚湾到基地由西向东分别为：三亚湾、老城区、三亚河、临春河、白鹭公园。

拥有便利的对外交通和良好的自然景观资源

三面环山、一面临河的生态效应从生态学角度来考虑，促进了大气、水体的交流和循环。

基地现状解读

现状土地利用现状用地以旧村、农田、水域为主，易于土地平整和拆迁安置。在与凤凰路的交叉口处建有6层住宅4排，在西南角有酒店式公寓和住宅在建。基地内部为丘陵地形，山体植被丰茂，可谓山、水、林景观自然天成。

基地现状解读基地现状解读

高程分析处于高程4m-25m之间，为城市可建设用地，以10M高程为界形成两个台地。

GIS模拟基地的综合优势评价

优势一：得天独厚的区位和交通优势靠近主城核心区，区位优越，基地西侧的凤凰路和新凤街连接机场与三亚湾海滩，且与海边距离不到2公里，基地西侧的“美丽之冠”是三亚城市的新名片，两者相辅相成。

优势二：充裕而易于平整的土地资源规划区内场地较为平整，建设用地均位于25m高程以下，现状只有少量旧村，易于拆迁。

优势三：丰富的水资源以及生态背景基地三面环山、一面临河，热带植被茂密，具有优越的生态屏障，是天然的大氧吧，特别宜居、休闲。

优势四：具有未来独特区位和核心价值位于三亚都市景观旅游区中心地带，是目前三亚真正意义上发展以居住、休闲、度假为一体的最佳人居文化区域。作为未来快速成长的“行政中心、文化娱乐中心、体育中心”的人居文化圈和都市景观旅游区，具有极高的文化、旅游价值提升空间。

规划理念

有机相融——环境、景观、建筑的融合环境文脉——回归自然人文文脉——现代生活的缩影地方文脉——延续地方风情

规划原则

显山露水基地三面环山、一面临河，空间布局时如何将山景收入园中和利用好水系，营造诗情画意的山水空间是本次设计的重要内容。

整合提升

品质提升，创造城市核心品牌，提升三亚旅游服务品质。形象提升，大力进行城市亮点工程建设。凸现“美丽、开放、热带、时尚、宜居、健康”的新城市名片项目定位：面向全国的高端旅游度假生活区

核心目标：以山为脉，以水为魂，建设生态型、园林化、复合型、国际化的现代化“山水国际村”

功能目标：度假旅游服务基地特色文化娱乐中心健康休闲疗养中心特色山水生活社区“两轴、三心”为骨架的多圈层结构

两条功能景观轴

东西向山水自然景观轴南北向度假旅游休闲景观轴

三大配套服务中心

西北部社区商业中心（对外服务）西南部商业休闲中心（对外服务）中部社区生态休闲中心（对内服务）构思一：功能结构推导——山、河、湖、园的巧妙因借“两轴、三心”为骨架的多圈层结构

高档别墅布局

位于小区主环路内部，及凤凰路东侧。住宅风格以红褐色坡屋顶，白墙为主，具有典型的夏威夷风情。

多、高层住宅布局

结合山谷地形，在别墅组团周边布置。高层主要沿山脚成点群式布置。住宅风格现代、简洁，色彩以浅色调为主。

构思一：功能结构推导——山、河、湖、园的巧妙因借“两轴、三心”为骨架的多圈层结构以自然生态景观为核心，两条空间相交轴线串联三大商业服务中心，构成规划区结构框架。构思一：功能结构推导——山、河、湖、园的巧妙因借功能结构图

视觉规划要素分析

视点——

即观景点。分析客观存在的视点和路径，同时引导设置一些重要的视点，确定视觉焦点、通廊和观景面。视角——

包括垂直视角和水平视角。垂直视角控制不同距离上的建筑高度，形成高度分区；水平视角控制不同距离的观景面宽度，划分组团，确定视线通廊。视距——

即视点与被观赏景物之间的距离。由距离控制近、中、远景的景观层次，确定各景观层次需要控制的景观要素。

视野——

即人眼中形成的真实景象。由视点、视角、视距共同决定。形成和谐统一的空间层次。

视感——

即观赏者对于空间的感受。通过对视野中的焦点、景深、光感、色彩、空间序列、细节等要素的控制，形成丰富的空间尺度与感受。

视点分析：客观存在的路径与视点——控制视线焦点与视线通廊

构思二：高度分区及视线廊道控制控制要素：视点与视角，视点分为客观存在与引导设置两类；视角分为水平与垂直视角。客观存在视点分析

视点分析：引导设置的观景点构思二：高度分区及视线廊道控制引导设置视点分析

视角分析：垂直视角——确定不同距离的建筑高度

构思二：高度分区及视线廊道控制狗岭山视角控制构思二：高度分区及视线廊道控制高度控制分区

构思二：高度分区及视线廊道控制虎豹岭、会岭山视角控制以会所集中绿地为主要视点，虎豹岭主峰控制50%可见。因南侧现状建筑影响，会岭山主峰控制30%可见。

高度控制分区低层建筑控制区：1-3层多层建筑控制区：4-6层高层建筑控制区：9-24层构思二：高度分区及视线廊道控制

水平视角——控制不同距离的观景面宽度及视线通廊

构思二：高度分区及视线廊道控制主要观赏点水平视角控制

组团及视线通廊分析构思二：高度分区及视线廊道控制主要视线廊道控制

凤凰路是规划区及周边山景的集中展示面，从人、车观赏角度将景观分为近、中、远三个层次，近景观赏重点是焦点与细部，中景观赏体量、肌理与色彩，远景观赏天际轮廓。

自北向南人车视野自南向北人车视野构思三：视距分析——确定各景观层次的控制要素

通过对凤凰路上几个视点的近、中、远景的分析与叠加，最后得出整体的近、中、远景的控制范围。

近景：滨水景观风貌带、水岸及前排别墅。

中景：别墅圈层及西侧多层住宅组团。

远景：多高层住宅组团。

背景：山体轮廓线构思三：视距分析——确定各景观层次的控制要素

近、中、远景水平划分

近景：滨水景观风貌带、水岸及前排别墅——控制焦点与细部，进行详细景观设计。构思三：视距分析——确定各景观层次的控制要素

近景方案构思三：视距分析——确定各景观层次的控制要素

构思三：视距分析——确定各景观层次的控制要素

以图书馆顶楼为观景点

中景一般在人视的角度较难展现，观察的角度多为从建筑楼顶远眺，因此选取现状图书馆楼顶为观景点，主要感受到的是屋顶形式、色彩、体量与肌理。

中景：别墅圈层及西侧多层住宅组团

——控制体量、肌理与色彩

。构思三：视距分析——确定各景观层次的控制要素

独立式别墅布局以汤臣高尔夫别墅8期和上海兰乔圣菲别墅为参考，采用组团围合式布局，建筑密度控制在15%以下。

构思三：视距分析——确定各景观层次的控制要素

在保证容积率不变的情况下，将建筑容量部分向高层转移，可降低整体的建筑密度。

远景：多高层住宅组团

——控制高层所形成的建筑轮廓线可通过形成对比的近景予以加强高层应采用“点群式”错落布置构思三：视距分析——确定各景观层次的控制要素

多、高层住宅小区案例

多层组团采用行列式布局，高层组团采用点群式布局，绿化分隔组团，建筑密度控制在30%以下。

构思三：视距分析——确定各景观层次的控制要素

天际线控制原则

《三亚市山边河边海边景观控制管理规定》中规定：狗岭要做为重点控制区域，建筑高度不得高于三角形视平面的2/3。

狗岭山控制范围

虎豹岭山控制范围

会岭山控制范围构思四：天际线控制——控制山脊线不被遮挡的范围

背景：山体轮廓线

——控制山脊线不被遮挡的范围

香港案例A剖面B剖面构思四：天际线控制——控制山脊线不被遮挡的范围

C剖面构思四：天际线控制——控制山脊线不被遮挡的范围

构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

横看成岭侧成峰，远近高低都不同等都是对视感的真切表达。

焦点——控制细部

对于焦点上的物体的视觉吸引力可以使周围的细部黯然失色

酒店式公寓构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

下沉广场

商业建筑构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

主入口

会所构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

景深关于景深的特征规律①物体越远，感觉尺度越小，质感越细，颜色变蓝。②平行线，越远越靠拢和聚集，最后汇集于灭点；③远处的物体为近处的物体所重叠。

可通过种植植物，色彩的变化等，表达真正的景深，和前后关系。

效果图前后对比构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

光感与色彩灰空间中的漫反射光灰空间中的漫反射光单个建筑物

色彩

光感

建议立面采用高明度、高彩度的冷色系的色彩，但考虑到三亚整体以暖色调为主，因此可搭配暖色系，重点部位以鲜艳色强调可以利用灰空间的漫反射来加强空间感，凸现物体的轮廓构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

空间序列与变化

空间的变化可以避免视觉疲劳，步移景异，使人留连忘返。可以通过对比凸现要表达的景物：如高矮、疏密、色彩对比等。

立面序列分析构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

细节——精致，细节决定成败细节的设计包括景观和建筑细部两部分

控制不同景物与观景点的距离，及组景的面宽。构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

D:L<1.2,只能看清组景的局部D:L<1.2,岛上内部环境成为主景构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

通过减少视距、增加景观层次感获得的空间效果构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

建筑细部

水平与垂直线条

洞口

材质构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

裙房建筑需要刻画得细节

a.建筑的造型和立面的层次感；b.墙面的色彩与材质；

c.立面实体与门窗的比例（即虚实的比例）；d.广告牌的位置及大小；

e.立面的细部：包括檐口、线脚、栏杆、窗套等；

主体建筑需要刻画的细节

a.建筑体量与高度；b.墙面的色彩与材质；c.立面的线条感；构思五：视感分析——形成丰富的视觉感受

总平面图建筑总平面布局

通过对基地的功能结构推导、高度分区及视线廊道控制以及景观层次划分,合理确定建筑平面与高度布局。总体鸟瞰

视野分析——综合的、丰富的视觉感受

视点——美丽之冠

视点——现状居住点视野分析——综合的、丰富的视觉感受

视点——主入口视野分析——综合的、丰富的视觉感受

视点——下沉广场视野分析——综合的、丰富的视觉感受

视点——水上售楼处视野分析——综合的、丰富的视觉感受

视点——虎豹岭视野分析——综合的、丰富的视觉感受

视点——会岭2112视野分析——综合的、丰富的视觉感受

视点——狗岭山顶视野分析——综合的、丰富的视觉感受

功能布局组织

有机相生，群组分成的组团式布局建筑以组团形式呈带状、团状布局，犹如细胞般生长在绿化中。蓝绿交织、四网复合——蓝、绿、灰、白本案结合基地内外环境建筑、道路、水体、绿化四个开放子系统既相互独立又融合为“社区”这一大系统。山水交融、指状渗透的空间组织在内部各个组团的布局上，形成了以森林公园与滨水景观带相互交融，共同渗透于各个组团之中的空间组织关系。同时每个组团对于山体均有良好的观景面。组团结构图

土地使用规划基地规划总用地167.85公顷，其中：居住用地占67.92%；公共服务设施用地占8.14%；公共绿地及水域占17.29%。

用地汇总表

和谐高效的土地使用规划土地利用规划图内地外高的开发强度布局

开放强度控制

本着“统一规划开发强度，形成主次分明、内地外高、西低东高”的用地格局的开发原则，规划对组团提出相应的土地开发强度控制。一般容积率0.2-1.5；最高容积率1.8；平均容积率0.63。（除去作为拆迁安置用地的I地块，总建筑量为84.76万平方米，平均容积率0.55）地块开发强度分析道路系统规划——简明畅达的网络体系

道路交通组织结合山谷地形，设计呈环状的路网骨架，其中红色与蓝色的为城市市政道路，黄色为组团道路，在公共中心设置了5个公共停车场。

城市市政道路：凤凰路，规划红线34m

规划一路，规划红线24m

规划二路，规划红线14m

规划环路，规划红线12m

组团内部道路：规划红线6m、7m。道路系统规划——简明畅达的网络体系

道路系统规划——简明畅达的网络体系

步行系统规划

结合开放空间系统设置主要步行路径，将社区组团与公共服务设施、公园便捷联系起来，方便生活休闲与出行。主要步行路径如下：主要步行轴线滨湖步行线路步行环路步行节点

公共设施与社区组团规划

构建“三心、多点”服务设施体系

公共服务建筑：沿凤凰路沿线布置

西北部：安排社区商业服务中心、疗养院、消防站、派出所、小学等设施。

西南部：安排公寓式酒店、游艇码头、VIP游艇俱乐部和商业休闲街等。

中部：安排社区休闲会所，其主要功能有健康中心、茶室、咖啡厅、室内泳池、室外泳池、网球场等。其它设施：安排幼儿园两所，并在社区中心设置便利店、居委会、公厕等。公共设施与社区组团规划

社区组团规划

结合组团式结构布局，规划8个相对独立的社区组团，在组团中心设置社区服务中心，服务半径约250M，主要设置便利店、垃圾收集点、公厕等组团级公共服务设施，服务社区邻里。绿地、景观系统规划

蓝绿交织、系统有致的开放空间本方案的集中开放空间与自然山体呼应，内外相互渗透。强化城市道路、规划区主环路及滨河绿化的景观设计。建筑高度分析——确定西低东高，中间低南北高的分区格局

建筑高度分区

建筑层数分析

别墅组团

多层组团

高层组团

经测算：规划区内一类居住用地建筑密度为7%~13%；二类居住用地密度为9%~23%

。规划区内总建筑覆盖率为10.77%，与国内大多知名楼盘相比，密度较低。建筑密度分析——合理确定规划区的建筑密度

旧村拆迁安置规划根据对现状建筑评价与高标准建设目标的要求，按照统一规划、统一管理的原则，将对基地内原有村落的建筑进行整体拆迁。村民将整体搬迁至基地的东南角，便于基地的整体开发与管理。基地内需拆迁建筑面积10.75万平方米，用于安置的用地约13.47公顷，开发量22.48万平方米。开发实施策略开发实施策略

分期建设建议根据规划区的开发现状与实际需求，考虑拆迁安置及开发的成本效益，以及与周边环境的协同性，我们将规划区分四期进行开发建设。一期启动区：南部滨湖地区开发建设，靠近凤凰路，打造门户形象。二期扩展区：南部地段开发建设，解决安置功能，为核心区建设做准备。三期核心区：核心功能建设区，奠定小区开发档次与成败。四期完善区：强调服务功能建设和高层居住建设。

地块编号

地块划分与指标控制为了便于开发和规划管理，将整个规划区划分成9个街坊，52个地块。

功能控制主要控制内容：土地使用控制：用地性质、开发强度道路交通控制：禁止开口、道路断面建筑建造控制：建筑密度、建筑限高配套设施控制：公共设施、市政设施地块划分与指标控制

形态控制——整体形态控制地块划分与指标控制

形态控制——典型组团控制地块划分与指标控制

给水工程规划最高日用水量：0.86万立方米/日水源：从凤凰路给水管引入2根DN400管道给水方式：多层建筑由市政管直接供给；高层建筑采用二次加压供水，以组团为单位设置二次加压供水系统。管道布置：沿小区主干道布置DN75～DN400环状管网，确保供水安全。

市政公用设施规划——打造高效合理的支撑系统

污水工程规划平均日污水量：0.66万立方米/日。排水体制：雨、污分流制。污水出路：汇入凤凰路城市污水管道。管道布置：沿规划区道路布置d300～d500毫米的污水管道。

市政公用设施规划——打造高效合理的支撑系统

雨水工程规划暴雨重现期：采用1年。河道防洪标准：20年一遇。排涝标准：20年一遇暴雨最大24小时降雨不受淹。雨水出路：就近排入基地水域。

管道布置：沿规划区道路顺坡布置d300～d1300毫米的雨水管道。

由于规划区道路坡度较大，应选择耐冲刷管材，适当设置跌水井。

市政公用设施规划——打造高效合理的支撑系统

电力工程规划电力负荷：23.8兆瓦，负荷密度156千瓦/公顷。

电源：以东北侧现状110kV变电站为主供电源。