福州长乐2021拍-1号航城地块投资建议书

福建大区环福州公司福州市长乐区2021拍-1号地招拍挂项目投资建议书地块编号起始计容楼面价可售货值保证金保证金截止拍卖时间2021拍-1号9,102元/㎡5.21亿元5,400万元2021年5月11日2021年5月13日福建大区福州＆环福州2021年4月附件：决策意见表 内部资料注意保密目录项目关键指标总览22项目关键指标总览项目规划指标总览单位：m2指标合计选址用地面积8,989总建筑面积26,516计容建筑面积19,776其中可售住宅高层17,325商业780.14容积率2.2地下建筑面积5,940地下停车位132单车位面积45户数87车户比（可售车户比）1:1.52目标地块现状：地块内部为金林来纺织厂（已停用，现作为仓库使用）项目关键指标总览项目关键信息总览一、基本信息可售总货值52,129占地面积8,989容积率2.20计容面积19,776总建面26,516地上可售建面18,105（万元）（平米）（㎡）（㎡）（㎡）总对价18,000对价组成土地款权益净利润率（权益利润19.36%项目公司资金18,666股东IRR147.2%项目IRR328.27%（万元）/总收入）峰值（万元）我方权益比例100%项目公司利润9,257归属我方利润9,257归属我方利润率19.36%自持物业投入0扣自持后现金盈余9,257（万元）（万元）（万元）（万元）折有票楼面价-并购楼面价-阳光共赢金额1,376合作共赢金额70含融资现金流回10个月经营性现金流回正时8个月(元/㎡)(元/㎡)（万元）（万元）正时间间起拍楼面价9,102建议授权楼面-土地/对价款支付节21年5月保证金；21年6月地价50%-保证自持物业投入0首批供货日期2021年10月(元/㎡)价(元/㎡)奏金；21年8月地价30%；21年9月缴清（万元）开发进度净地获取日2021年5月开工日2021年9月示范区开放日无示范区开盘日2021年10月当年供货货值52128.50万元融资方案地块过小，未考虑融资意向资金方-预计放款额度-预计融资成本-起始楼面价：9,102元/平 起始净利率：19.36%项目关键指标总览成本&利润要素单方可售成本&利润要素统计表（单位：元/m2）指标小高层（18层及以下），小高层（18层及以下），底层商业（可售）人防车库非人防车库PC非PC①土地费用10,24610,24610,24600②开发费用302302322277280③建安成本4,0033,7583,8525,8225,523④开发成本（上述三项14,55114,30614,4206,1005,803之和）⑤投模销售均价27,00027,00036,000250,000175,000⑥各业态货值（万）-22,58224,1952,8097751,768含税⑦各业态毛利（万）9,15910,0201,50818-525⑧毛利润额占比（%）45.39%49.65%7.47%0.09%-2.60%项目关键指标总览项目双赢总览（净利润率19.36%，楼板价9,102元/m2）单位：万元销售额52,129自有资金年化额/集团资金利息2,883净利润额9,765区域跟投金额（万）一类标准资金峰值18,666现金流回正时间含融资10首笔投入时间2021/5/11不含融资8自有资金峰值19,010双赢金额阳光共赢1,376自有资金回报率83%合作共赢70对价/土地款支付时间2021年5月2021年6月2021年8月2021年9月支付金额（万元）5,4013,6005,9493,600融资放款节奏----放款金额----开盘指标首次开盘时间实现阳光共赢时实现阳光共赢时累计签约额累计回款额对应值2021年10月52,12950,724目录项目基本信息市场与竞品分析客户及产品定位规划预案及定价经济测算与双赢关键动作投资建议77福州市长乐区项目信息保证金截止日期：2021年5月11日（周二）17:00土地拍卖日期：2021年5月13日（周四）15:00本次长乐城区跟进4宗商住用地，采用“限地价、控房价、竟配建”方式出让2021拍-1号实际用地/容积率8,989㎡/2.2计容总建19,775.8㎡用地性质商住用地起始总价/计容楼面价18,000万元/9,102元/㎡竞买保证金5,400万元2021拍-3号实际用地/容积率84,658㎡/1.4计容总建118,521.2㎡用地性质商住用地起始总价/计容楼面价85,000万元/7,172元/㎡竞买保证金25,500万元其他：1、回购商业5000㎡，回购价格11548元/㎡2、无偿配建幼儿园4100㎡2021拍-4号实际用地/容积率 82,972㎡/1.8计容总建 149,349.6㎡用地性质 住宅用地起始总价/计容楼面价 110,000万元/7,365元/㎡竞买保证金 33,000万元

三木翡丽府老城区鹤上镇首占新区阳光城璟月长乐一中花满墅

2021拍-2号实际用地/容积率 26,615㎡/2.1计容总建 55,891.5㎡用地性质商住用地起始总价/计容楼面价 50,000万元/8,946元/㎡竞买保证金 15,000万元2021拍-1号地块项目区位——地块周边规划地块位于长乐老城区，周边路网发达，配套齐全。101.2项目四至与航拍（2021拍-1号）北西 东南翡丽府游泳馆民宅规划路养老院＆祠堂2021拍-1号下洞江防空办

地块内部为金林来纺织厂（已停用，现作为仓库使用）1.2项目四至与航拍（2021拍-1号）4 西侧：会堂路、居民区下朱村文峰花园3南侧：下洞江、住宅长山湖

地块周边交通便捷度、通达度好：该地块位于长乐老城区中心，紧邻主干道会堂路，便捷通达长乐各处；城市意象较好：周边多为老项目，人流量大，城市界面好。14 2021拍-1号 23

1 北侧：游泳馆翡丽府酒店游泳馆2东侧：居民区下洞江2.1出让及规划条件：2021拍-1号土地编号土地属性占地面积容积率计容面积商业要求起始总价起始楼板价建筑绿地率建筑(㎡)(㎡)(万元)(元/㎡)限高密度2021拍-1号商住8,9892.219,775.83~5%18,0009,10224~60米≥35%25%（13.48亩）（594~989㎡）本地块建筑高度≤60米，其中住宅建筑高度应≥24米；本地块商业（B1）计容建筑面积占计容总建筑面积≥3%、≤5%，沿会堂路或北侧规划路集中设置，建筑高度≤18米；居家养老400㎡、卫生服务站200㎡、健身房500㎡；备注4.架空率要求60%；5.垃圾收集点15㎡；6.物业管理用房按《福建省物业管理规定》配置。其他详见规划文件132.1出让及规划条件出让方式：采用“限地价、控房价、竟配建”方式出让保证金支付时间：2021年5月11日17点00分报名截止时间：2021年5月11日17点30分拍卖时间：2021年5月13日15点00分保证金：1号：5,400万元；竞得人付款期限分三期（比例为50%、30%、20%），分别于土地出让合同签订之日起30日内、90日内、180日内支付。合同在成交后7个工作日内签订。土地价款不含城市基础设施配套费、契税、耕地占用税，由受让人另行缴纳。交地时间：竞得人必须在拍卖活动结束后，360天内办理供地手续。付款进度付款时间付款支付金额备注类别（万元）（如费用支付类别及其他需要说明事项）第一笔2021年5月11日竞买保证金5,400-第二笔2021年6月23日前地价款支付地价款*50%-保证金合同签订之日起30日内支付至50%（合同在成交后7个工作日内签订）第三笔2021年8月23日前地价款支付地价款*30%合同签订之日起90日内支付至80%（合同在成交后7个工作日内签订）第四笔2021年11月22日前地价款支付地价款*20%合同签订之日起180日内缴清（合同在成交后7个工作日内签订）14周边配套类型名称车行距离（现状路）长乐实小1.4km华侨中学0.9km规划航城中心小学教育规划航城中心小学0.5km2021拍-1号长乐实小航城中学长乐一中航城中学1.0km华侨中学长山湖长山湖购物广场0.8km万星广场商业万星广场1.6km冰心公园0.4km永荣城市广场其他配套人民会堂广场0.8km目录项目基本信息市场与竞品分析客户及产品定位规划预案及定价经济测算与双赢关键动作投资建议16162.1房地产相关政策情况2017年4月1日，长乐区调控政策出台，新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。涉及领域主要内容1、按照“一房一价”和明码标价的原则公示商品房销售价格。限价政策2、新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。3、同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”，不得高于上一批次的备案价格。4、严控一切商品住房项目随意涨价行为，严禁任何楼盘以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。限售政策对本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房，非本市户籍居民家庭购买第一套及以上住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易。（部分项目要求产权证不满5年不得上市交易）1、首套房首付两成，二套首付三成，贷款利率按最新LPR政策执行；三套无法贷款；限贷政策2、首次申请使用纯住房公积金贷款的，首付款比例从此前的20%调整为30%；第二次申请使用住房公积金贷款购房的，首付款比例从30%调整为40%。限购政策无限购政策但第三套无法贷款（“认贷不认房”）。172.1按揭贷款政策情况长乐区房地产按揭贷款政策：政策明细分类首付标准利率上浮首套20%按最新LPR政策执行贷款政策二套30%按最新LPR政策执行三套无法贷款适用人员范围无户口限制182.2土地市场运行情况2017年，长乐撤市划区，土地楼面价攀升至11136元/㎡；2017年至今长乐区土地成交逐年递增；2020年土地成交177万㎡，同比上涨48.7%。2015年至今长乐区商住用地供求情况2001113618817718016088837751140686311912512061385780100968480345469603445444448484020902015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-4月供应建面（万㎡）3496448418812548成交建面（万㎡）945446911917748溢价率（%）0.776.646.120.317.233.014.3成交楼面价（元/㎡）34545780111368883686377516138120001000080006000400020000注：1、统计包含长乐全区土地成交；2、土地供求仅统计可售部分，扣除回购、安置房等不可售面积 192.2土地市场运行情况（2019年至今）2020拍-8号长乐翡丽府-距1号地0.5km2019拍-5号长乐澜山-距2号地2.1km拿地时间：2020年6月19日拿地时间：2019年3月29日土地面积：34982㎡容积率：1.88溢价率：72.8%土地面积：125737㎡容积率：1.91溢价率：0.2%建筑面积：65802㎡（回购商业750㎡，回购农贸市场建筑面积：18678㎡（安置房7.5万㎡，回购价7493元/㎡，回4688㎡，回购价9116元/㎡）购商业0.9万㎡，回购价19495元/㎡）计容（真实）楼面价：11291元/㎡计容（真实）楼面价：5018元/㎡2020拍-1号大东海世茂天玺-距1号地2.3km2019拍-2号世茂璀璨悦城-距1号地1.8km拿地时间：2020年4月14日拿地时间：2019年3月29日土地面积：43252㎡容积率：2.3溢价率：48.1%土地面积：8490㎡容积率：2.2溢价率：45.5%建筑面积：99480㎡（回购商业2984㎡，回购价17524元建筑面积：18678㎡（回购商业930㎡，回购价12220元/㎡）/㎡，回购住宅1万㎡，回购价4363元/㎡）计容（真实）楼面价：8566元/㎡计容（真实）楼面价：12063元/㎡2021拍-1号2019拍-11号龙湖迪鑫紫宸府-距2号地6.0km2020拍-19号融创观澜云顶-距1号地2.5km拿地时间：2019年6月19日拿地时间：2019年12月13日土地面积：36090㎡容积率：1.6溢价率：20.4%土地面积：36146㎡容积率：2.0溢价率：39.7%建筑面积：57744㎡（安置房1.5万㎡，回购价3722元/㎡，回建筑面积：72292㎡（配建幼儿园2800㎡）购商业0.1万㎡，回购价11175元/㎡）计容楼面价：12173元/㎡真实楼面价：12824元/㎡计容（真实）楼面价：4901元/㎡2020拍-13号龙湖盛天江宸府-距3/4号地0.1km2020拍-2号三盛悦龙门-距1号地2.7km拿地时间：2020年9月25日拿地时间：2020年4月14日土地面积：56613㎡容积率：2.2溢价率：36.8%土地面积：22549㎡容积率：2.3溢价率：73.5%建筑面积：124549㎡建筑面积：51863㎡（安置房1万㎡，回购价4363元/㎡）计容（真实）楼面价：8784元/㎡计容（真实）楼面价：11376元/㎡2019拍-1号中发首府二期-距3/4号地1.6km2020拍-9号龙桂华府-距2号地0.3km拿地时间：2019年3月29日拿地时间：2020年6月19日土地面积：14454㎡容积率：2.5溢价率：50%土地面积：36579㎡容积率：2.2溢价率：96.8%建筑面积：36135㎡（商业2890㎡，回购价13080元/建筑面积：80474㎡（回购商业1881㎡，回购价12403㎡，配㎡）建文化活动中心1600㎡）计容（真实）楼面价：8510元/㎡计容楼面价：10820元/㎡真实楼面价：11103元/㎡2020拍-16号龙桂书香雅苑-距3/4号地3.7km拿地时间：2020年9月25日土地面积：13048㎡容积率：2.2溢价率：66.7%建筑面积：28706㎡计容（真实）楼面价：10451元/㎡2020年2019年2.2整体市场运行情况2018-2020年，长乐区商品住宅成交均价持续上涨；2020年受疫情影响成交量小幅下滑，成交均价上涨至17861元/㎡，同比上涨11.1%。80706050403020100

长乐区2017-2021.3商品住宅成交量价年度走势7071178616516073621420810888102017 2018 2019 2020 2021.1-3成交面积成交均价

20000150001000050000

长乐区2020.1-2021.3商品住宅成交量价月度走势14.02500012.011.61975810.9185271811710.42000017388200079.61704210.01649316093162939.215340156691634216974162458.58.37.6150008.05.85.65.46.05.2100004.54.54.44.34.53.83.73.33.44.02.82.52.22.42.22.11.950002.00.81.20.00供应面积成交面积成交均价备注：1、2019-2020年，长乐市区高价地项目集中入市，多集中于首占板块，拉动长乐区全年成交均价；2、2017-2019年长乐区商品住宅年均成交68.7万方，成交均价年均涨幅21.8%；3、2020年2月份受疫情影响，限签有所放宽，早期已认购未签约高价房源集中签约，成交量价齐升；疫情过后，住宅成交量价回落。数据来源：克而瑞数据系统212.2住宅市场竞争存量截止4月，长乐城区竞争存量合计73.4万㎡，按近一年均去化2.3万㎡，预计去化周期约32个月；其中2021-1号地块核心竞争存量约24.3万方，存量合理。土地编号竞争水平项目名称住宅体量（万㎡）住宅存量（万㎡）成交均价（元/㎡）长乐翡丽府5.34.9毛坯20500融创观澜云顶6.96.4毛坯25000核心竞争2021拍-1号地块大东海世茂天玺8.60.6毛坯26600三盛悦龙门4.13.1毛坯25800兰园天悦9.39.3待推合计34.224.3——中茵天俊玖珑台9.01.7毛坯23000中茵天俊珑璟台3.80.7毛坯18300龙湖盛天江宸府12.011.11#楼15500，10#楼18000长乐澜山14.87.2B区毛坯16000，A区毛坯135002021拍-2、3、4核心竞争龙湖迪鑫紫宸府3.91.6毛坯16500融创长乐壹号一期12.110.0毛坯18200号地块融创长乐壹号二期5.03.0毛坯17500世茂璀璨滨江2.41.2毛坯18000龙桂华府7.07.0待推龙芝龙桂书香雅苑2.82.8待推合计72.846.3——世茂璀璨悦城1.70.8毛坯16300其他竞争中创三江壹品2.12.0毛坯20300合计3.82.8合计110.873.4——2.2市场运行情况长乐区按现价单盘2020年销售额10亿以上可进入前三，但随着未来高价项目已认未签房源备案，预计门槛将逐步提高。2020年长乐区商品住宅备案金额排行榜排名开发企业板块楼盘销售额（亿）销售面积（万㎡）开盘时间1三盛首占三盛璞悦府16.66.72019.92市建发滨海新城榕发翰林壹号10.96.32020.33中茵首占中茵天俊玖珑台10.64.72017.24三盛首占三盛璞悦府二期9.04.12019.75阳光城首占蓝光阳光城璟月8.85.52019.96融信吴航长乐澜山8.54.92019.117融创营前融创长乐壹号5.53.12020.48武夷滨海新城武夷书香名邸5.42.82019.59中茵首占中茵天俊珑璟台4.32.42019.1110龙湖吴航龙湖迪鑫紫宸府2.61.52020.5232.2住宅竞争格局2021拍-1号地核心竞品均以129-220㎡大平层产品为主，去化情况条件尚可。融创观澜云顶土地信息：住宅建面6.8万方；真实楼面价12824元/㎡；物业类型：四房129-143㎡；去化情况：2021年1月9日开盘，已推6栋楼/174套/2.8万方；截止4月底，已推去化86套，去化率49%；，近3个月月均去化18套/2500方在售均价：首开毛坯25000元/㎡4月份加推毛坯26500元/㎡（取证均价毛坯25763/㎡，全盘26961元/㎡）融创长乐壹号·湖上土地信息：住宅建面5.0万方；计容楼面价10671元/㎡；物业类型：三房109㎡，四房132-145㎡；去化情况：2020年8月22日首期开盘，推3栋楼/256套/2.4万方，截止4月底，去化175套，去化率68%，近3个月月均去化8套/700方在售均价：毛坯17500元/㎡（取证均价毛坯19768元/㎡）融创长乐壹号·潮前土地信息：住宅建面12万方；计容楼面价9069元/㎡；物业类型：三房99-115㎡，四房128-142㎡；去化情况：2020年3月20日首期开盘，推4栋楼/340套/3.5万方，截止4月底，已推去化183套，去化率54%；近3个月月均去化3套/300方在售均价：18200元/㎡（取证均价毛坯24145/㎡）龙湖盛天江宸府土地信息：住宅建面12万方；计容（真实）楼面价8784元/㎡；物业类型：三房89-109㎡，四房133㎡；去化情况：2021年4月16日首期开盘，推2栋/154套/1.6万方；开盘去化92套，去化率60%。1#均价15500元/㎡（去化80套），10#楼均价18000元/㎡（去化12套）在售均价：整体均价毛坯16500元/㎡中茵天俊玖珑台土地信息：住宅建面9.0万方；计容楼面价10794元/㎡；物业类型：三房115㎡，四房120-155㎡；去化情况：2019年7月27日首期开盘，已推15栋楼/714套/9.0万方；截至4月底，已推去化586套，去化率82%；近3个月月均去化8套/900方在售均价：毛坯23000元/㎡（取证均价毛坯23997元/㎡）三盛悦龙门土地信息：住宅建面4.1万方；计容楼面价11376元/㎡；物业类型：四房129㎡，四房143㎡，顶复255㎡；去化情况：2021年2月10日开盘，已推3栋楼/144套/2.0万方；截止4月底，已推去化78套，去化率54%，近3个月月均去化30套（含首开）在售均价：毛坯25800元/㎡（取证均价毛坯26961/㎡）

2021拍-1号营前板块 吴航航城板块首占板块核心竞品 其他竞品

大东海世茂天玺土地信息：住宅建面8.6万方；真实楼面价12063元/㎡；物业类型：四房130/143/168㎡，六房220㎡，顶复225㎡；去化情况：2020年12月28日开盘，推13栋楼/518套/8.6万方，开盘去化257套，去化率50%；截止4月底，已推去化486套，去化率84%；在售均价：毛坯26691元/㎡（取证均价毛坯26961/㎡）长乐翡丽府土地信息：住宅建面6.0万方；计容楼面价11291元/㎡；物业类型：三房89-108㎡，四房127-142㎡；去化情况：2021年3月30日开盘，推1栋楼/84套/0.8万方，截止4月月底，已推去化率23%；在售均价：毛坯20500元/㎡龙湖紫宸府土地信息：住宅建面3.9万方；计容楼面价4901元/㎡；物业类型：三房110㎡，四房130-140㎡；去化情况：2020年5月31日首期开盘，高层已推8栋/314套/3.4万方，截止4月底，已推去化212套，去化率68%，近3个月月均去化13套/1400方。高层均价：毛坯17000元/㎡长乐澜山土地信息：住宅建面13万方；计容（真实）楼面价5018元/㎡；物业类型：三房89-95㎡，四房118-127㎡；去化情况：2019年11月27日首期开盘，高层已推18栋/821套/8.2万方，截止4月底，已推去化607套，去化率74%，近3个月月均去化22套/1900方。高层均价：B区毛坯16000元/㎡；A区毛坯13500元/㎡（B区取证均价毛坯19530元/㎡，A区取证均价毛坯16965元/㎡）2.5商业竞品情况项目层高主力面积段月租金水平售价中南樾府4.5米一层38-110㎡未开业综合20000元/㎡二层110-186㎡文峰花园3米40-80㎡3米50元/㎡——4.5-5米4.5-5米80-120元/㎡长乐大名城4.5米40-65㎡30000元/㎡长乐大名城商铺售罄4.5米层高，单层，面积40-65㎡成交均价30000元/㎡

2021拍-1号文峰花园（售罄）二手商铺出租40-80㎡月租金50-120元/㎡中南樾府商铺售罄一层4.5米38-110㎡二层3.6米110-186㎡综合均价20000元/㎡252.5车位竞品情况项目车位配比售价去化率起售时间万业锦江城（住宅已交付）长乐大名城1:0.8非人防：21-22万元/个；人防：11万/个78%2015年1月12-15万/个长乐璟月1:1.15非人防：8万/个，人防6万/个79%2019年9月车位去化约95%中南樾府1:1非人防12-13万/个，人防8-10万/个20%2019年10月阳光城花满墅1:0.8非人防：8万/个，人防5万/个基本售罄2019年7月2021拍-1号长乐璟月非人防：8万/个长乐大名城（已交付）人防：6万/个车位去化79%（前期捆绑住宅）非人防：21-22万元/个人防：11万元/个车位去化78%中南樾府非人防：12-13万元/个人防：8-10万元/个车位去化20%（含安置）262.6住宅竞争存量2021拍-1号地块竞争存量24.3万方，2021拍-2、3、4号地块竞争存量46.3万方，其他竞争存量2.8万方2021拍-1号地块2021拍-2、3、4、号地块其他竞争

长乐翡丽府4.9万方（预计14个月）融创观澜云顶6.4万方（预计16个月）大东海世茂天玺0.6万方（预计2个月）三盛悦龙门3.1万方（预计8个月）兰园天悦9.3万方（预计6个月）中茵天俊玖珑台1.7万方（预计5个月）中茵天俊珑璟台0.7万方（预计3个月）龙湖盛天江宸府11.1万方（预计25个月）长乐澜山7.2万方（预计14个月）龙湖迪鑫紫宸府1.6万方（预计6个月）融创长乐壹号一期10.0万方（预计25个月）融创长乐壹号二期3.0万方（预计7个月）世茂璀璨滨江1.2万方（预计7个月）龙桂华府7.0万方（预计15个月）龙芝龙桂书香雅苑2.8万方（预计4月）世茂璀璨悦城0.8万方（预计8个月）中创三江壹品2.0万方（预计10个月）2020.12 2021.6 2021.12 2022.6 2022.12 2023.62.6住宅竞品分析【融创观澜云顶】主力户型四房129-143㎡；2021年1月9日首期开盘，均价25000元/㎡，截止4月底，已推6栋楼/174套/2.8万方；已推去化86套，去化率49%；4月新推楼栋均价26500元/㎡项目航城街道原第二水厂地块内地址6#5#开发商融创楼面价13810元/㎡8#7#占地3.6万㎡总户数434户12#13#计容7.23万㎡容积率2.0总建整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比四房12913230%1702826%四房14322452%3203249%四房189327%60489%五房2184611%1002815%合计434100%65136100%28282.6住宅竞品分析四房128平29292.6住宅竞品分析四房143平30302.6住宅竞品分析【大东海世茂天玺】主力户型四房129-167㎡2020年12月5日售楼部开放并启动蓄客，首期于2020年12月28日开盘，截止3月底，已推去化486套，去化率84%，在售均价毛坯26691元/㎡。项目航城街道广场路东侧、会堂南路西侧、莲柄港北侧地址开发商大东海＆世茂楼面价13260元/㎡占地4.32万㎡总户数517户计容9.94万㎡容积率2.3总建整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比四房12910520%1354517%四房14321041%3003037%四房16713226%2204427%六房2207014%1540019%合计517100%81019100%2.6住宅竞品分析四房129平32322.6住宅竞品分析四房143平33332.6住宅竞品分析四房168平34342.6住宅竞品分析【三盛悦龙门】主力户型四房129㎡，五房143㎡；2021年2月首期开盘，截止3月底，推3栋/144套，已推去化78套，去化率54%，在售均价毛坯25800元/㎡项目航城街道广场路东侧、会堂南路西侧、莲柄港北侧地址开发商三盛楼面价13840元/㎡3#7#占地2.25万㎡总户数288户6#计容5.19万㎡容积率2.3总建整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比四房12918464%2373660%五房1439232%1315633%顶复22583%18005%25541%10203%合计288100%39712100%2.6住宅竞品分析四房129平2.6住宅竞品分析四房143平37372.6住宅竞品分析【龙湖迪鑫江宸府】主力户型三房89-109㎡，四房133-143㎡；2021年4月首期开盘，推2栋/154套，均价毛坯16500元/㎡，截止开盘当周累计去化约92套，去化率60%。项目1#福州长乐区首占营滨路北侧地址开发商龙湖楼面价8784元/㎡10#占地5.66万㎡总户数1092户计容12.45万㎡容积率2.2总建整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比三房8944441%3951634%三房10944441%4839642%四房13317616%2340820%四房143283%40043%合计1092100%115324100%38382.6住宅竞品分析三房89平三房109平四房133平39392.6住宅竞品分析【龙桂华府】未售，主力户型三房106㎡，四房118-128㎡；案场报价毛坯21000元/㎡项目福州市长乐区航城街道西洋路东侧、院前路西侧地址开发商龙芝楼面价11494元/㎡占地3.89万㎡总户数612户计容8.05万㎡容积率2.2总建整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比三房10617028%1802025%四房115173%19553%四房11822136%2607836%四房12813622%1740824%四房1396811%945213%合计612100%72913100%40402.6住宅竞品分析三房107 四房119 四房119 四房1284141目录项目基本信息市场与竞品分析客户及产品定位定价规划预案及定价经济测算与双赢关键动作投资建议42423.1土地、客户、产品初判航城板块新盘及二手房价格目前处于长乐区第一梯队，多为本地企业主或轧钢厂纺织厂老板，高端改善自住购房，客户偏好大户型，一家四口或三代同堂居住使用，高端一手房项目圈层购房现象较为明显。本项目土地类型属于豪宅板块（D），客户类型为尊享型客户，所对应产品类型有：舒适四房图1：长乐土地品类图2021拍-1号编号品类对应板块D豪宅板块航城M城区板块营前北、营前南、首占新区、吴航、老城区E进城板块首占镇、鹤山镇、滨海新城O郊区金峰镇表1：土地-客户对应表土地与客户对位表土地立身安家筑巢区改功改乐享尊享奢享D三四线M///EO表2：客户-产品对应表户型与客户对位表*户型立身安家筑巢区改功改乐享尊享奢享4房3卫舒适3+1房3卫2+1房2卫2房2卫4房2卫标准3+1房2卫3房2卫4房2卫3+1房1卫紧凑3房1卫2+1房1卫2房1卫3.2土地价值深度挖掘土地属性：D，航城板块（长乐市中心），道路交通便利，6号线地铁试运行，配套基本兑现落地，板块发展趋于饱和，与此相对应的客户类型为全口径匹配品类区位交通教育商业医疗景观发展前景抗性结论可接受性土地属性主干道交汇未明确，预计一所周边居民长乐主城区，就读洞江小学，长山湖购物冰心公园、长D（会堂路，爱趋于饱和集资搭建的祠航城板块对口中学为航广场山湖公园心路）堂城中学安家√√√√√√√客户匹配区改√√√√√√√功改√√√√√√√尊享√√√√√√△√非常匹配 △一般匹配 ×不匹配3.3客户来源锁定航城板块主力客户为长乐本地企业主，个体户等，支付能力强，购房注重品质、圈层，次主力客群为老城区改善客群，重视地段配套及社区品质，考虑一家人居住，对房间数及舒适度要求较高。类型来源地产品需求购房动机支付力总价敏预计感度占比2021拍-1号大平层，支付力强，长乐各片舒适四房/主力客圈层，地总价承受敏感度区，客群五房，70%户位，炫耀力高低较为分散170平以＞600万上大平层，支付力较次主力长乐老城舒适四房，功能改善强，总价敏感度30%客户区140平以500-600中等上万3.4畅销产品对标抓取周边竞品现状：竞品主力户型为120-140四房，其中120㎡紧凑四房去化情况较好，140㎡舒适四房户型价格实现度高于120㎡紧凑四房约2000元/㎡；大面积产品（三盛悦龙门225㎡顶复＆大东海世茂天玺168㎡）能实现较高溢价（28494-29338元/㎡），产品存量仅84套（180-190㎡32套，200㎡以上52套），较为稀缺稀缺。三盛悦龙门（2021年2月首开），土地特点：中心地段大东海世茂天玺（2020年12月首开），土地特点：中心地段，体量大取证产品整体概况（备案口径）户型面积客户类型推出套数推盘比例去化套数去化比例成交均价129区改/功改18464%2514%24323143功改9232%1415%26411顶复225功改/尊享124%217%29338/288100%4114%25475融创观澜云顶（2021年1月首开），土地特点：中心地段，纯住宅，墅区取证产品整体概况（备案口径）户型面积客户类型推出套数推盘比例去化套数去化比例成交均价129区改/功改1625%1594%24243143功改4875%3267%25006/64100%4773%24780取证产品整体概况（备案口径）户型面积客户类型推出套数推盘比例去化套数去化比例成交均价143功改4650%2963%26071168功改4650%1737%28494/92100%4650%27075主力竞品各面积段存量情况（认购口径）面积段大东海世茂天玺融创观澜云顶三盛悦龙门存量120-130117122239140-150基本售19032——32200以上466523.5产品结构锁定本案客群为尊享，小部分老城区功改客群，对应产品有舒适四房，奢享四房/五房。对标同客群竞品三盛悦龙门，顶复户型225-255㎡，大东海世茂天玺220㎡。本案户型以185㎡五房及225㎡五房户型为主，满足长乐尊享（圈层，炫耀）客群需求。三四线城市客户细分*板块：D高尊享面积：130-180；户型：4+1房2卫；4房3卫支付力诉求：圈层，炫耀板块：M功改面积：120-143；户型：3~4房2卫；中诉求：实用，品质支付力板块：M区改面积：90-120；户型：3~3+1房2卫；诉求：配套，总价安家板块：E,O低面积：90-110；支付力户型：3房1~2卫；诉求：育婴家庭一代居、两代居三代居结构

产品结构推演产品类型房型户型库编面积段套数套数比建筑面积客户类型总价能力现时点售价号5房3卫1855867%10730功改/尊享500-600万28000-2900016F5房4卫2252933%6525尊享＞600万29000-30000合计87100.0%17255473.6现时点静态定价说明1、中户185㎡，定价持平竞品25500元/㎡2600025500290002、端户185㎡，定价高于中户185㎡500-1000元/㎡3、端户225㎡，2梯1户，提高价差约2500元/㎡285002550026500综合24323竞品2：融创观澜云顶近三个月（距离2.5公里）销售楼栋近三个月销售：1月开盘，月均17套（含开盘）楼盘卖点：地段，产品，地铁去化最好户型：129㎡，4-2-2/24243元/㎡143㎡，4-2-2/25006元/㎡5#28494129㎡24243近三个月销售楼栋143㎡25006全盘推售竞品1：三盛悦龙门（距离2.8公里）近三个月销售：2月开盘，月均39套（含开盘）楼盘卖点：地段，产品去化最好户型129㎡，4-2-2/24323元/㎡（已备案价格）去化稍次户型143㎡，4-2-2/26411元/㎡（已备案价格）3#26411近三个月销售楼栋竞品3：大东海世茂天玺（距离2.6公里）近三个月销售：12月开盘，35套楼盘卖点：圈层，户型，地段去化最好户型：220㎡，5-2-3/28000-30000元/㎡（认购价格）去化稍次户型：167㎡28494元/㎡（已备案价格）7#26071143㎡26071元/㎡（已备案价格）3.7按推售时序动态定价说明本地块占地仅0.9万㎡，计容1.98万㎡，2栋16F小高层，体量小，核心对标产品为融创观澜云顶与大东海世茂天玺168-220㎡；小区总套数87套，预估去化周期2个月，全盘综合定价27000元/㎡指标2021年10月2021年11月全推小高层（15-18F）87套61套26套/套数小高层（15-18F）17255㎡————/面积备案价270002700027000高层均价270002700027000户型对标户型面积户型配置楼栋分布总价段客户类型客户来源购房动机对标楼盘及户型（标准化）（可描述）（标准化）1855房3卫16F高层470-500万功改/尊享老城区地缘性/长乐终改/圈层大东海世茂天玺168㎡各片区融创观澜云顶189㎡2255房2卫16F高层640-660万尊享长乐各片区圈层/炫耀融创观澜云顶218㎡大东海世茂天玺220㎡3.8商业定价说明商铺定价36000元/㎡游泳馆会堂路商铺总价=120元/㎡（月租金）*60㎡（商铺面积）*12月/4%（年化收益）=216万商铺单价=216万/60㎡=36000元/㎡定价说明：1、①地块周边无正规底商供业主消费2、②东侧小区内架空层商业以便利零售为主，供该小区业主使用3、①地块西侧小区底商业态包含水泥、养生、宠物、餐饮、装修

社区底商郑和西路

架空层商业②西侧底商面积40-60㎡，层高4.5-5米（可做阁楼，不可做餐饮）月租金水平约100元/㎡，本案地段优于西侧小区，辐射范围囊括周边社区及游泳馆，并考虑预留排烟管道，预计月租金上浮20%3.9车位定价说明大东海世茂天玺首开时间2020年12月住宅/套517车位/个774车户比1.5车位价格非人防25万/个人防17.5万/个车位去化比未取证，捆绑住宅销售，月均86个（含开盘），已认购432个，去化率56%项目参数

项目计容建面 1.98万㎡项目定位 尊享总户数 87车位数 132车位时点价 非人防25万人防17.5万

投审阶段定价

对标核心竞品大东海世茂天玺车位配比，户型产品面积大，车位需求量高，2个月内去化完毕，无折损价格个数 单价 货值 去化时间非人防99个 25万 2475万 2个月全价车位人防33个 17.5万 578万 2个月合计132个——3053万2个月目录项目基本信息市场与竞品分析客户及产品定位规划预案及定价经济测算与双赢关键动作投资建议52523.1项目定位项目定位：长乐市区奢享、终改配置标准：高层B标产品配比高层户型配比户型面积比例五房18567%五房+保姆房22533%前置风险排查(投资、设计共同完成，黑色字体事项由投资负责，蓝色字体事项由设计完成)前置条件单天山路北侧、东侨项目名称路西侧2020P10宗投资对接人研发对接人日期202104地规划条件(用地红线及地形图是必须提供)控规*高度计算起点室外场地*屋面突出物计算规定女儿墙*限高(米)60米*容积率2.2*不平衡使用否*绿地率不小于35％*建筑密度不大于25%*规划条件详规划条件*人防规定计容面积的7%法规*计容规定封闭阳台，计容全算，产权全算*消防规定国家规范*园林规定无特殊规定现状条件现状建筑*性质及高度*已审未建无*军队建筑文物*文保区无*古建无*古树无*坟地无厂址用地*现状防空洞无*土壤污染无*废气管线无*废井无周边构筑物*地面机械停车无*现状锅炉房无*填埋焚烧无*污水处理及消纳无*加油站及无*变电及高压线无*通讯基站无*传染病及专科医院无污染源储气罐*铁路及高速公路无*货运及仓库无*公交场站无*车辆段无*工厂无*其他无退让*高压走廊无*铁路无*公路无*改扩建计划无限高*文保区和特定场所无*通信无*航空无*空军及军队无自然条件初堪文件初堪文件无周边参考项目无水文资料抗浮水位无河道水位无潮汐水位无泄洪道无市政条件*道路现状西侧会堂路已成型，其他为规划路*道路规划无周边道路*竖向现状场地整体平整*竖向规划无*允许开口*立交桥和匝道无*天桥无*地铁无说明：有*的项为必填项，总图需表达或者增加专页表达规划与产品选择原则规划总图原则产品选择原则在货值与土方成本的权衡下均衡规划总图改善客户，保证功能性，强功能规划形态好，南北朝向，分区明确产品差异化，户型可灵活多变，多面宽朝南景观中庭最大化主要原则：货值及土方成本兼顾+形态考虑主要原则：强功能高品质规划方案及指标停车明细单项指标商业明细单项指标商业分布指标表商业属性方位商业面宽（m）面积（㎡）占比备注北向一层商业4.5780.14100%重点指标汇总项目名称：航城第1号地块备注住宅业态：高层（16F）地下面积：5940㎡人防面积：1384.3㎡商业面积：780.14㎡人防车位：31个计容不可售面积：1730.7㎡设备配套面积：1691.1㎡其地下室电梯，下地0㎡下室楼梯面积：中地面车位占比：10%配套分摊上部面积：39.6㎡地库面积：5940㎡机械车位：0个总车位：146个机械车位占比：0%（配建总其地面车位：14个车位）中地下车位：132个社会车位：0个综合单车指标：45㎡/车社会车位位于：-集团单车指标：34㎡/车占总车位比：0%车位比：1：0.596X为：车位数/户数可售比：70.40%产品分布及配比16F16F厦朱青口花园2F龙井康乐园2F

图例185㎡225㎡商业配套用房设备用房户型配比面积段营销要求户型面积户数户型配比面积面积比18567%1855866.7%1080062.3%22533%2252933.3%652537.7%100%合计87100.0%17255100.0%户型配比185㎡225㎡商业及配套用房设备用房户型配比面积段营销要求户型面积户数户型配比面积面积比18567%1855866.7%1080062.3%22533%2252933.3%652537.7%100%合计87100.0%17255100.0%T3户型-185+185+225（改造后）比选方案户型比选方案四及指标竟配建楼栋日照分析图(周边日照需包含在内)当地日照要求：根据《福州市城市规划管理技术条例》住宅建筑每套至少有一个居室（居室是指卧室、起居室）的满窗日照时间应满足大寒日3小时。三居室以上的住宅建筑至少有两个居室以上满窗日照时间满足大寒日3小时。图例0小时1小时2小时3小时4小时5小时比选方案二及指标比选方案三及指标比选方案户型比选方案户型可售比指标说明计算过程1：机动车位依据土地条件进行设置，居住按 每户大于150㎡，1.5辆配置，商业按 0.6辆/100㎡ 配置，地面停车率10%。2：集团产研中心的要求（右表所示）：停车配比=100* 146 / 19775.8 =0.738。3：查表计算出，本案可售比应满足 大于78.88％ 。结论本项目：可售比=地上可售建筑面积/总建筑面积=70.40% （不满足）要求。

集团可售比标准表停车配比（个/100㎡）0.60.70.80.911.21.51.82地面停车率080.98%78.80%76.74%74.77%72.91%69.44%64.81%60.75%58.31%10%82.35%80.31%78.38%76.54%74.77%71.48%67.05%63.12%60.75%15%83.05%81.09%79.23%77.45%75.74%72.55%68.22%64.38%62.05%20%83.76%81.89%80.10%78.38%76.74%73.64%69.44%65.69%63.40%25%84.48%82.69%80.98%79.34%77.76%74.77%70.70%67.05%64.81%30%85.22%83.52%81.89%80.31%78.80%75.94%72.01%68.46%66.29%注：1、可售比计算方式=地上可售建筑面积/总建筑面积（幼儿园、小学、菜市场等非常规配置的配套面积不统计，不计容架空层不统计）。2、停车配比计算法则：停车配比=100*总配置车位数/计容建筑面积。3、当万平米地库对应住宅塔楼投影面积在1500-2000㎡之间时，可售比指标允许在上表基础上下降1.4%；当万平米地库对应住宅塔楼投影面积在2000㎡以上时，可售比指标允许下降1.8%。可售比说明：1.业态分为：可售业态和不可售业态；可售业态分为：住宅、公寓、沿街商铺；不可售业态分为：地下室、地上公建配套等。2.总建筑面积按照国家规定的计算面积规则计算（幼儿园、小学、菜市场等非常规配置的配套面积不统计，架空层不统计），不含持有面积及其所分摊的地下室面积。3.集中地库的分摊方式：（如目标成本明细表中未明确各业态分摊的集中地库面积，按以下方式分摊）a.在一个地块或分期内，无自持、别墅类业态时，地库无分摊。b.在一个地块或分期内，包含自持业态时，地库按各业态停车指标占比分摊。c.在一个地块或分期内，包含别墅类业态时，别墅类业态地下分摊面积按（每户2个车位*40㎡*地下室层数）计算，同时减去别墅赠送的地下室面积；所有业态分摊以图纸表达划分优先。d.无论车位是否出售，均不算入可售面积。停车指标说明03地块集团地下车库单方停车指标（㎡/车）a值范围车库+坡道车库+塔楼+设备+坡道备注50%—100%3733.3%—50%36其中a值指塔楼投影面积2925%—33.3%35/地库投影面积0—25%34

备注：1、小柱网停车可在上述指标上相应增加0.5㎡/车；2、人防占整个地下车库面积的比例b值：当1/4≦b<1/3、1/3≦b<1/2、1/2≦b<1，表中指标相应增加2、3、4；3、A标产品指标允许增加2㎡/车；4、塔楼区域指上部建筑落入地下室的投影面积；5、设备房：指常规的水池水泵房、变配电房及发电机房，不包含因特殊条件及区域设置的设备房；6、标准车库建议横向柱跨7.8米，小柱网车库建议横向柱跨5.4米；7、含机械车位的机械停车和普通停车混合的地下车库单车投影面积可在上述指标上相应增加3*机械车位投影个数/总车位投影个数。混合地下车库单车投影面积=地下车库面积/总车位投影个数计算过程1、本案a值=板下塔楼投影面积/板下地库投影面积=1190/5940=20.03%属于0%—25%范围，对应值为34。2、本案b值=人防面积/整个地下车库面积=1384.3/5940=23.30%0﹤b数值﹤1/4。3、本案属于B标产品，增加。结论1、本案集团要求停车指标=34。2、实际计算指标=整个地下车库面积/地下车位数=5940/（146-14）=45；大于集团要求值。（因地块面积小，产品定位较高，车位考虑5500*2500，车道宽度5800）补充及风险提示设计与成本相关提示项目各业态A/B/C/D标定位B标有无大量土石方/深基坑/不利地址条件等情况淤泥等软土地基项目装配式比例及装配率描述面积为计容面积的30%，装配率得分不小于50分示范区是临时/改建/永久无是否有不计容赠送面积（如架空层、风雨连廊等）架空层是否有额外的配套或配置（如泳池、地上地下会所、绿色建筑、海绵城市、特殊地上会所及海绵城市配置等）是否做绿色智慧家及单方价格设置二代产品其他项目设计风险提示4.5住宅业态定价-周边竞品对标（看平市场定价）看平市场的定价建议为27000元/㎡；根据竞品各因素对标得出，本案合理均价为26826元/㎡；绝佳地段的大平层极为稀缺，预计价格可实现均价27000元/㎡竞品大东海世茂天玺三盛悦龙门融创观澜云顶说明目前售价（元/㎡）266912580026500品牌溢价000均为品牌开发商，无品牌溢价项目区位300300800区位认可度上看，本案处于老城区会堂路核心地段，周边生活配套完善，土地极为稀缺，认可度略高于竞品项目小区规划-500-300-500本案仅2栋高层，竞品社区规模均大于本案，小区规划劣于竞品景观资源000无明显景观差异周边配套000均处于长乐市中心核心地段，配套趋近，无明显差异产品力01000500大东海世茂天玺户型趋近本案，三盛悦龙门主力129-143㎡为主，仅少量顶复220㎡；融创观澜云顶仅1栋楼及部分单元为189-218㎡大户型装修000均为毛坯交付，无差异对比修正价264912680027300修正后参照价格加权系数40%30%30%与本案竞争力较强项目为大东海，三盛悦龙门、融创观澜府面积较小，整体定位低于本案。修正调整价格（元/㎡）26826.4通过竞品对比，本案竞品修正价约为26826元/㎡绝佳地段的大平层极为稀缺，预计价格可实现均价27000元/㎡4.5住宅业态定价-分面积段定价逻辑（看平市场定价）合理均价为27000元/㎡：分不同面积段价格推导，中户185㎡均价毛坯25500元/㎡，端户185㎡均价毛坯26000-26500元/㎡，端户225㎡均价毛坯28500-29000元/㎡分面积价格差推导逻辑中户185㎡ 合理均价25500元/㎡根据竞品因素对标得出（看平市场）。端户185㎡合理均价26000-26500元/㎡端户产品，三面采光，市场认可度高，能实现一定溢价空间，因此同等面积端户较中户价差高500-1000元/㎡端户225㎡合理均价28500-29000元/㎡端户大面积225㎡，2梯1户，极具尊贵感，根据竞品中端户及分面积段价差情况比较，可实现2500-3000元/㎡价差4.5商业定价逻辑租金推算——–同地段租金水平：会堂路社区底商月租金平均约100元/㎡；1、地块周边无正规底商供业主消费；2、东侧小区内架空层商业以便利零售为主，供该小区业主使用；3、①地块西侧小区底商业态包含水泥、养生、宠物、餐饮、装修②西侧底商面积40-60㎡，层高4.5-5米（可做阁楼，不可做餐饮）月租金水平约100元/㎡，本案地段优于西侧小区，辐射范围囊括周边社区及游泳馆，并考虑预留排烟管道，预计月租金上浮20%–按保守4%的年化收益率反推售价：商铺总价=120元/㎡（月租金）*60㎡（商铺面积）*12月/4%（年化收益）=216万商铺单价=216万/60㎡=36000元/㎡；–本案商业整体均价为36000元/㎡。综上，建议商业整体定价为36000元/㎡。4.9销售目标与货值分布2021年预计全盘供货，预计销售签约1.67亿。业态月均销售套数20212022分业态汇总小高层（18层及以下），PC2222,582022,582小高层（18层及以下），非PC2224,195024,195人防车库1075025775非人防车库341,76801,768全盘51,16796152,1297676目录项目基本信息市场与竞品分析客户及产品定位规划预案及定价经济测算与双赢关键动作投资建议77775.1投资方案核心指标一览及价值、风险2021拍-1号地块投资方案核心指标一览户型户型面积（㎡）套数比1、项目定位五房18567%五房+保姆房22533%总套数87套业态面积单位2、规划面积小高层（平层）17,325㎡底商780㎡（全一层）预留不可售面积39.6㎡项数单位地库总面积5940㎡地下一层面积5940㎡3、规划车位地下二层面积-㎡架空层800㎡（架空率>60%）地面车位数比例10％单车位面积45.0㎡地下车位户数比1:1.52-批次节点时间4、工期计划第一批开工2021年9月开盘2021年10月（2栋，16F）全盘封顶2022年3月业态/项单方费用（元/㎡）说明小高层（非PC）2556小高层（PC）28015、成本配套2900地块过小，各项单方成本均适当上浮门头100万元车位4440/4750园林景观750其他预留50万元拆迁预留50万元

6、定价及去化7、两费取值8、融资9、其他需要特别说明事项

业态价格去化周期小高层平层27000元/㎡底商36000元/㎡-非人防车位25万元/个人防车位17.5万元/个项取值（%）总金额（万元）营销费2.1约1100管理费2.0约1050客关费0.2约104方案 额度 放款时间及利率前融 -开发贷 -5.2实现双赢关键工作安排付款节点完成日期运营节点支付保证金2021年5月5月13日土拍第一笔土地款2021年6月经营评审会占地0.90万㎡，容积率2.2，计容1.95万㎡2021年7月启动会总建面2.65万㎡，2栋高层（其中1栋PC）第二笔土地款2021年9月建设工程规划许可证第三笔土地款2021年9月国土证2021年10月建设工程施工许可证2021年9月基础开工无示范区2021年10月主体结构出±02021年10月商品房预售许可证PC楼栋正负零预售开盘2021年10月开盘2022年1月首批主体结构封顶非PC楼栋2022年3月全部楼栋结构封顶2栋高层16F封顶

拿地-开工：4个月开工-±0：1.7个月

拿地-销售：5.7个月2023年3月全盘竣工备案开工需后19个月内竣工2023年12月全盘交付

标准层：高层PC7天/层；高层非PC5.5天/层。5.1经济测算2021拍-1号地块测算指标物业类别小高层毛坯毛坯底商非人防车位人防车位起始地价（万元）起售时间2021年10月2018年7月2018年10月2019年11月均价（元/㎡）27,000298234060618万/个18000单方可售建造成本(元）4,060-4,3054,1745,8036,100业态货量4.68亿0.28亿0.18亿0.08亿项目目标成本经济指标项目指标值（全项目）指标值（销售物业）核心指标：扣除溢价后权益净利润9,257.069,257.06扣除溢价后权益净利率19.36%19.36%项目公司利润9,257.069,257.06项目公司利润率19.36%19.36%项目公司IRR328.27%3