物业公司经营中的法律风险及应对方案（三）课件

主讲：刘欣物业公司经营中的法律风险及

主讲：刘欣物业公司经营中的法律风险及1

作为物业管理行业的公司，在日常的经营活动中存在着诸多的法律风险，为了帮助从事物业管理工作的同事了解这些风险，采取正确的处理办法，以避免或减少给公司造成的损失，将这些风险作以下罗列，并从法律角度给出相应的处理办法，作为大家工作中的参考，并欢迎大家将方案中未涉及的物业管理问题提出，以便作出补充。前言作为物业管理行业的公司，在日常的经营活动中存在着2主要内容物业管理中常见的十类法规问题（一）物业管理欠费问题（二）装修问题（三）小区出入管理制度问题主要内容物业管理中常见的十类法规问题（一）物业管理欠费问题（3（四）停车场有关的问题（五）盗窃造成业主财产损失问题主要内容物业管理中常见的十类法规问题（六）住宅改商业用房问题（四）停车场有关的问题（五）盗窃造成业主财产损失问题主要4主要内容物业管理中常见的十类法规问题（七）小区内业主人身伤害问题（八）保安人员打架斗殴问题（九）业主大会与业委会有关问题（十）劳动用工问题主要内容物业管理中常见的十类法规问题（七）小区内业主人身伤害51-存在问题2-法律规定3-存在风险4-应对措施方案流程1-存在问题2-法律规定3-存在风险4-应对措施方案流程6五、盗窃造成业主财产损失问题五、盗窃造成业主财产损失问题7犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？11存在问题五、盗窃造成业主财产损失问题问题1犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责8五、盗窃造成业主财产损失问题物业公司应协助作好物业管理区域的安全防范工作，一旦发生安全事故，物业公司应采取应急措施，并向有关行政部门报告。法律规定犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？五、盗窃造成业主财产损失问题物业公司应协助作好物业管理区域的9五、盗窃造成业主财产损失问题物业管理区域区一旦发生盗窃事件，给业主造成重大损失，业主会要求物业公司提供证据证明其尽到了安全管理责任，否则，即便业主因无法证明其损失大小无法起诉，也可能会向主管部门投诉，或者向报社投诉，从而给物业公司的名誉造成较大影响。犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？法律风险五、盗窃造成业主财产损失问题物业管理区域区一旦发生盗窃事件，10五、盗窃造成业主财产损失问题从当前具体情况来看，盗窃无法完全避免，但物业公司完全可以从加强日常出入登记、出租房登记、巡逻、监控等措施，减少盗窃案件的发生比率，提高业主的安全感。犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？应对措施五、盗窃造成业主财产损失问题从当前具体情况来看，盗窃无法完全11六、住宅改商业用房问题六、住宅改商业用房问题12小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？12存在问题六、住宅改商业用房问题问题1小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投13六、住宅改商业用房问题小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？法律规定业主不得违反法律、法规及业主规约等将住宅改作商业区用房，若要改变，除遵守法律、法规及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。六、住宅改商业用房问题小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商14六、住宅改商业用房问题小区内部分业主特别是首层业主受利益驱使，将住宅改作商业用房，特别是经营餐饮业，影响到其他业主的日常生活，引起业主的投诉，要求管理处予以制止，而管理处无行政执法权，无法满足业主的要求时，会引起业主不交管理费，并进而引发物业公司起诉，但若未采取过适当措施，法院会部分支持甚至不支持物业公司的请求，一旦发生这种情况，其他业主会纷纷仿效少交或不交管理费，界时，物业公司将无法正常管理这样的小区。小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？法律风险六、住宅改商业用房问题小区内部分业主特别是首层业主受利益驱使15六、住宅改商业用房问题小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？应对措施当住改商情况发生时，不管是否有业主投诉，管理处应表明态度予以制止，并发出书面的整改通知，要求当事人签收，若确无法制止，应及时将此情况书面通报业委会，街道办、国土、规划等部门，要求相关部门制止，争取主动，采取这些措施后，一旦发生业主欠费，物业公司起诉时也会得到法院谅解，请求得到支持。六、住宅改商业用房问题小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商16七、小区内业主人身伤害问题七、小区内业主人身伤害问题17问题1小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？13存在问题七、小区内业主人身伤害问题问题1小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责18七、小区内业主人身伤害问题如果物业公司在经营过程中未尽到合理限度范围内的安全保障义务,就应当承担相应的责任,相反,如果尽到了相应的义务,则不应当承担责任。小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？法律规定七、小区内业主人身伤害问题如果物业公司在经营过程中未尽到合理19七、小区内业主人身伤害问题如小区内的水池边未设警示标志造成小孩落水伤亡，小区游泳池未设警示标志、护栏等造成人身损害，或者小区道路清洁后未设地面湿滑等警示标志造成人身损害，受害人可能会向物业公司提出索赔要求，进而引发诉讼，这些情况都有可能给物业公司造成重大损失。小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？法律风险七、小区内业主人身伤害问题如小区内的水池边未设警示标志造成小20七、小区内业主人身伤害问题物业公司在日常管理中，应加强对小区内公共设施、水面的管理，对上述有可能引发人身伤害的地方设置明显的警示标志，或设置防护栏，尽到应尽的安全管理职责，这样，一旦发生安全事故，物业公司也会因为采取了上述措施而免责。小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？应对措施七、小区内业主人身伤害问题物业公司在日常管理中，应加强对小区21问题2业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？14存在问题七、小区内业主人身伤害问题问题2业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任22七、小区内业主人身伤害问题如果物业公司在经营过程中未尽到合理限度范围内的安全保障义务,就应当承担相应的责任,相反,如果尽到了相应的义务,则不应当承担责任。业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？法律规定七、小区内业主人身伤害问题如果物业公司在经营过程中未尽到合理23七、小区内业主人身伤害问题一些犯罪分子因各种动机入室对业主造成人身伤害，受害人在提起民事方面的诉讼时，往往会将物业公司也列为被告，要求物业公司也承担责任，往往犯罪分子个人没有承担民事责任的能力，法院一旦认定物业公司承担连带责任，则往往是物业公司先行向受害人支付，但却无法向犯罪分子追偿，从而受到重大损失。业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？法律风险七、小区内业主人身伤害问题一些犯罪分子因各种动机入室对业主造24七、小区内业主人身伤害问题物业公司平时应加强巡逻、坚持出入登记，作好电子监控，防范犯罪行为的发生，一旦发生了犯罪行为给业主造成伤害，物业公司也可能因尽到了安全防范义务而免于或减轻责任。业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？应对措施七、小区内业主人身伤害问题物业公司平时应加强巡逻、坚持出入登25问题3小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任时物业公司的法律责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害时物业公司的法律责任？15存在问题七、小区内业主人身伤害问题问题3小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责26七、小区内业主人身伤害问题小区内悬挂物、搁置物坠落，树木倾倒、折断或者果实坠落，堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌等原因造成人身损害，由造成损害物品的所有人或者管理人承担责任。小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任时物业公司的法律责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害时物业公司的法律责任？法律规定七、小区内业主人身伤害问题小区内悬挂物、搁置物坠落，树木倾倒27七、小区内业主人身伤害问题小区内公共部位的悬挂物、搁置物如广告牌、玻璃在恶劣天气脱落造成了人身伤害，树木倾倒、折断造成行人伤害，果实成熟后未采摘造成人身伤害，堆放物造成人身伤害等，受害人会要求物业公司承担相应的责任，这些情况都可能给物业公司造成重大损失。小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任时物业公司的法律责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害时物业公司的法律责任？法律风险七、小区内业主人身伤害问题小区内公共部位的悬挂物、搁置物如广28七、小区内业主人身伤害问题物业公司在平时特别是恶劣天气来临前加强对小区公共部位玻璃、广告牌等悬挂物的安全检查，并在恶劣天气里加强对高大树木的管理，在树木结果的季节里作好及时采摘工作，加强对小区内堆放物品的管理，防止这些风险的发生，否则，一旦发生上述人身伤害，物业公司可能面临着巨大损失。小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任时物业公司的法律责任？小区内堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害时物业公司的法律责任？应对措施七、小区内业主人身伤害问题物业公司在平时特别是恶劣天气来临前29问题4火灾造成的人身损害、财产损失时，物业公司是否应当承担责任？16存在问题七、小区内业主人身伤害问题问题4火灾造成的人身损害、财产损失时，物业公司是否应当承担责30七、小区内业主人身伤害问题法律规定火灾造成的人身损害、财产损失时，物业公司是否应当承担责任？物业管理公司应按照消防有关法规履行制定消防安全制度，实行防火安全责任制，加强宣传教育，消除火灾隐患，作好消防设施维护，保障安全通道畅通等职责。七、小区内业主人身伤害问题法律规定火灾造成的人身损害、财产损31七、小区内业主人身伤害问题在物业公司管理的商住、办公、工业区等物业内都存在消防问题，一旦发生火灾造成人员伤亡、财产损失，受害人均可能从上述六个方面查找物业公司失职的证据，并要求物业公司赔偿其损失。火灾造成的人身损害、财产损失时，物业公司是否应当承担责任？法律风险七、小区内业主人身伤害问题在物业公司管理的商住、办公、工业区32七、小区内业主人身伤害问题物业公司在平时就应当加强消防安全管理，加强宣传教育工作，特别是加强火灾隐患的检查，一旦发现，应立即向有关单位发出整改通知书，并书面报告消防主管部门，火灾造成的人