新围安置房建设项目可行性研究报告

新围安置房建设项目可行性研究报告可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\h\z\u12031第一章总论 表7-5-1。能耗种类数量及指标表序号项目标煤/实物单位数据实物单位年消耗量折标煤吨1电tce/万kWh1.229万kWh1022.021256.062水tce/万m30.0857万m313.781.183天然气tce/万m31.2143万m311.8114.344合计1271.58项目所在地能源供应状况分析本项目选址于项目用地位于长洲岛金州大道与海洋路之间。区域的供电设施较完善。市政供电管线均已达项目用地周边道路，能满足本项目的建设与使用需求。项目建设和生产过程采取的节能措施项目建设过程中节能措施1、施工组织管理方面（1）制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（3）施工现场分别设定生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（4）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。2、机械设备与机具（1）建立施工机械设备管理制度，开展用电、用油计量，完善设备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。（2）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。（3）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。（4）照明节能设计采用高效节能的灯具，灯具效率符合《建筑照明设计标准》GB50034-2013第3.3.2条的规定。采用三基色T5荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯等高效节能光源。荧光灯和气体放电灯配电子镇流器或带电容补偿的节能型电感镇流器，产品能效值符合国家相关产品能效标准的要求，并采用能效等级高的产品，功率因数不低于0.9。照明照度及功率密度符合《建筑照明设计标准》GB50034-2013的规定。公共照明采用分区分组控制方式。3、生产、生活及办公临时设施（1）利用场地自然条件，合理设计生产、生活及办公临时设施的体形、朝向、间距和窗墙面积比，使其获得良好的日照、通风和采光。南方地区可根据需要在其外墙窗设遮阳设施。（2）临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的的材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。（3）合理配置采暖、空调、风扇数量，规定使用时间，实行分段分时使用，节约用电。4、施工用电及照明（1）临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。（2）照明设计以满足最低照度为原则，照度不应超过最低照度的20％。项目运营过程中节能措施在建设方案选择时，在可能情况下，考虑选择智能建筑方案，以达到水、电、空调等各系统的自动控制和配合，全面节能；在设计时，按国家及地方的节能规范、标准、实施细则等要求进行设计，注意选用节能设备、器具。在运营期，加强节能管理是很关键的一环。在目前阶段，建议考虑从以下几方面进行节能。1、围护结构节能利用场地自然条件，合理设计建筑体形、朝向、楼距和窗墙（地）面积比，使住宅获得良好的日照、通风和采光，并根据需要设遮阳设施。建筑设计尽量减少建筑体形系数、窗墙面积比，尽量避免使用大玻璃窗、全玻璃幕墙。墙体采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。玻璃可以选用吸热玻璃、反射玻璃、双层中空玻璃，以提高玻璃隔热性能，减少太阳辐射透过率。改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。屋面采用屋面遮阳隔热技术。2、电气节能措施（1）变压器节能变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗。合理选择变压器的容量（变压器最经济节能运行的负载率一般75%～85%之间）和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行，减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。（2）线路节能尽量选用电阻率ρ较小的导线，如铜芯导线较佳，铝线次之。增大导线截面积，对于较长的线路，在满足载流量，热稳定，保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。（3）提高供配电系统的功率因数①减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。②用静电电容器进行无功补偿，采用分散就地补偿和高低压柜集中补偿等方式，达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。（4）照明节能①充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一。②在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯及紧凑型荧光灯，室外照明等一般照明宜采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源。降低室内照明总功率，可以减少灯光散热量，从而也减少空调负荷，使空调系统也节能。③公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器。④根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。病房等床头灯可采用调光开关，公共场所及室外照明可采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。3、给排水节能措施（1）着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施。（2）所有用水部位均采用节水器具和设备。（3）采用减压限流措施，入户管表前供水压力不大于0.2MPa。（4）设集中生活热水系统时，设完善的热水循环系统，用水点开启后10秒钟内出热水。（5）采用双冲洗水量坐便器时，每次冲洗水量为6L，小便冲洗耗水为3L，约可节约27%冲洗用水量。（6）绿化灌溉采用喷灌、微灌等节水高效灌溉方式。（7）制定严格的节约用水管理制度，发现漏水现象应及时采取措施，杜绝长流水现象的出现。（8）景观用水只能采用雨水、建筑中水、市政再生水等非传统水源。（9）根据所在地区水资源状况、地形地貌及气候特点，合理规划住区的水景面积比例，水景的补水量应与回收利用的雨水水量达到平衡。（10）设置循环水处理设备，景观用水循环使用。（11）采取有效措施避免管网漏损。如选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐腐蚀、耐久性能好的管材、管件，给水系统无超压出流现象，根据水平衡测试标准安装分级计量水表，安装率达100％。4、空调节能措施（1）选用空调器应优先选用无氟环保节能型、能效比较高的产品。（2）使用空调时要记住关闭门窗。同时不要将空调恒温器调至最冷。（3）减少门窗等关闭不严的问题，防止冷气的损失；（4）根据不同的时间、场合设定不同的温度，因为人体对温度的适应性在不同的场合是不同的。（5）检查室外机遮篷，如属多余，请拆除。我们常常看到，室外机大部分都安装了遮篷，从表面上看是防止了日晒雨淋，但事实上分体式空调室外机电气部分是按照防水要求设计的，遮篷只能造成室外机效率的降低，在室外机周围形成一个高热小环境，会大大减低散热效果，严重时可能造成过热停机。（6）安装空调时尽量选择背阴的房间或房间的背阴面，避免阳光直接照射在空调器上。项目节能效果分析1、选用隔热性能良好的墙体材料。从建筑体形来说，同样面积的建筑物，接近立方体的外表面积最小，可以节能。对于长方形的建筑物，朝向对空调负荷有相当的大的影响，长边（主要面）朝向西或东的比朝向南或北的大，最大设计冷负荷约大25%左右，也即选择正确可以减少25%的冷负荷。2、高效节能荧光灯与普通白炽灯之比为1∶2.6，用高效节能荧光灯替代白炽灯可节电70～80%，用电子镇流器替代传统电感镇流器可节电20～30%。3、室内设计温度每提高1℃，空调系统将减少能耗约6%;由于夏季室内设计相对湿度一般不会低于50%，所以以50%为基准，相对湿度每增加5%，节能10%。4、一般空调冷冻水泵、冷却水泵耗电量占空调系统耗电量约15%～25%，通过减少循环流量和降低水泵扬程可减少水泵电耗。由于建筑全年平均冷热负荷只有最大冷热负荷的50％左右，如果通过使用变频调速水泵使水量随冷热负荷变化，那么全年平均的水量只有最大水流量的50％左右，水泵能耗只有定水量系统水泵能耗的12.5％，节能效果是非常明显的。5、由于新风负荷占建筑物总负荷的20～30％，控制和正确使用新风量是空调系统最有效的节能措施之一。6、一般说来全年回收空调机组热回收可以节约热水系统能耗量约40%。总的来说，按节能标准进行设计的建筑，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应可减少50%。海绵城市编制依据1、《国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见》(国办发(2015)75号)；2、《广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见》(粤府办(2016)53号)；3、《广州市海绵城市建设工作方案》；4、《广州市海绵城市规划建设管理暂行办法》；5、《海绵城市建设技术指南——低影响开发雨水系统构建（试行）》。6、《城镇雨水调蓄工程技术规范》（GB51174-2017）；7、《广州市海绵城市专项规划》(2016-2030年)。项目海绵城市建设目标为响应国家、省、市关于海绵城市建设的相关要求，本项目在可研阶段对海绵城市建设进行前期分析，制定总体目标并提出相应措施要求，为后续设计及实施阶段提供指导和依据。本项目海绵城市建设总体目标：对场地雨水实施外排总量控制，场地年径流总量控制率达到70%。项目雨水调蓄工程本项目拟建雨水调蓄工程，包括水体调蓄工程、绿地广场调蓄工程两个工程的组合。根据《广州市海绵城市规划建设管理暂行办法》和《城镇雨水调蓄工程技术规范》（GB51174-2017），工程相关要求如下：1、水体调蓄工程（1）小区水体调蓄工程的调蓄量应通过雨水设计流量的计算确定，以雨水储蓄为目的并有景观需求的小区水体调蓄工程，还需利用水量平衡，校核水体的面积和调蓄深度。基本按照每10000平方米新建硬化面积至少配建500立方米的雨水调蓄设施。（2）小区水体调蓄工程的设计，应符合下列规定：1）当采用集中进水时，在进水端宜设置消能设施；2）入口处宜设置拦污净化设施。当采用前置塘作为拦污净化设施时，前置塘应设置清淤通道和防护设施，其沉泥区容积应根据清淤周期和入流雨水悬浮物(SS)负荷确定；3）宜采用生态堤岸；4）应设置溢流设施和放空设施，溢流设施和放空设施宜采用重力排放，重力溢流管的排水能力应大于进水设计流量；5）水体内植物应根据不同水深、植物特性和景观要求选择水生植物类型。（3）当小区水体调蓄工程采用湿塘时，其设计应符合下列规定：1）湿塘容积可分为永久容积和调蓄容积两部分，永久容积水深应有利于水质维持，并综合考虑安全性、景观效果等因素确定，宜为0．8m～1．8m，调蓄容积应根据调蓄量、调蓄水深、水力停留时间、场地条件等因素确定，并应考虑长期运行后，底泥沉积造成的有效容积减小；2）湿塘边坡坡度应根据景观效果、亲水性、安全性和调蓄空间等因素确定，宜小于1：4，边坡较陡时应采取防侵蚀措施；边坡处应设置宽度大于3m的挺水植物带，水深宜为300mm～500mm；3）湿塘出水口应设置溢流竖管和溢洪道，排水能力应根据下游排水系统的排水能力确定，调蓄水量宜在24h～48h内排空。2、绿地、广场调蓄工程（1）绿地、广场调蓄工程应根据场地条件和调蓄目的等因素，选择单一形式或组合形式。（2）调蓄设施宜结合城镇道路、广场、停车场和滨河空间等周边绿地空间建设。（3）不同类型绿地、广场调蓄工程的调蓄量应按本规范第3．1节的规定确定。当调蓄设施具备多种功能时，总调蓄量应为按各功能计算的调蓄量之中的最大值，调蓄深度和平面面积等参数应根据设施类型和场地条件确定。（4）生物滞留设施可设置于停车场、街心花园、道路两侧或小区绿地等位置。（5）生物滞留设施宜在土基上铺设，自上而下宜设置蓄水层、覆盖层、种植层、透水土工布和砾石层，并应符合下列规定：1）蓄水层深度应根据生物滞留设施的型式、植物耐淹性能和土壤渗透性能确定，宜为0～300mm，并应设100mm的超高；2）覆盖层厚度宜为50mm。有蓄水层时宜采用陶粒、钢渣等材料；无蓄水层时，宜采用松树皮等材料；3）种植层介质类型和深度应满足雨水净化的要求，并应符合植物种植要求；4）种植层底部宜设置不小于200g／m2的长丝透水土工布；5）砾石层厚度宜为250mm～300mm，可在其底部埋置管径为100mm～150mm的穿孔排水管。（6）生物滞留设施的表面积应按下式计算：式中：Af——生物滞留设施表面积(m2)；V——调蓄容积(m3)；fm——土壤入渗率(mm／h)；dbc——生物滞留设施种植层和砾石层的总厚度(mm)；nr——植被及种植层和砾石层平均孔隙率；dp——生物滞留设施表面蓄水层厚度(mm)；nz——植物横截面积占蓄水层表面积的百分比。（7）浅层调蓄池的设计应符合下列规定：1）可采用管道或箱涵拼装而成；2）宜设置进水井、进出水管、排泥检查井、溢流口、取水口和单向截止阀等设施；3）宜具有排泥的功能；4）具有渗透功能的调蓄池四周宜采用粒径20mm～50mm级配碎石包裹，调蓄池上、下碎石层厚度均应大于150mm；5）两组调蓄池间距不应小于800mm；6）底部设置穿孔管排水时，宜选择不小于200g／m2长丝土工布包裹。（8）用于排涝除险调蓄的下凹式绿地的设计，应符合下列规定：1）下凹深度应根据设计调蓄容量、绿地面积、植物耐淹性能、土壤渗透性能和地下水位等合理确定，宜为100mm～250mm；2）宜设置多个雨水进水口，进水口处标高宜高于汇水地面标高50mm～100mm，并宜设置拦污设施和消能设施；3）调蓄雨水的排空时间不应大于绿地中植被的耐淹时间；4）应在绿地低洼处设置出流口并与下游排水通道相连。（9）下沉式广场调蓄设施的设计，应符合下列规定：1）主要功能宜为削减峰值流量；2）应设置专用雨水出入口，入口处标高宜高于汇水地面标高50mm～100mm，且应设置拦污设施，出水可设计为多级出水口形式；3）排空设计应符合本规范第4．4．9条的规定，宜为降雨停止后2h内排空；4）应设置清淤装置和检修通道；5）应设置疏散通道和警示牌，并应设置预警预报系统。项目海绵城市建设措施项目绿地面积和硬地与广场面积以及户外活动场地面积占总用地面积约75%，如何利用好这75%的室外用地，是本项目海绵城市建设的关键。本项目关于海绵城市建设拟采取以下措施：1、道路广场的标高要大于绿地标高，绿地低于道路面约10cm，道路广场上的雨水可以汇聚到周边绿地内，再渗透到地下。2、场地内生态保护结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，采取生态恢复或补偿措施，充分利用表层土。3、合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并设置相应的径流污染控制措施。4、硬质铺装地面中透水铺装面积的比例不小于50%。5、种植适应当地气候和土壤条件的植物，并采用乔、灌、草结合的复层绿化，且种植区域覆土深度和排水能力满足植物生长需求。6、本项目采用下凹式绿地、硬质透水铺装及等绿色雨水设施，下凹式绿地占绿地面积比为30%。7、合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并采取相应的径流污染控制措施。项目海绵城市建设投资分析本项目海绵城市建设主要结合室外工程及绿色建筑进行，主要包括室外道路广场、市政排污及排水工程、绿化工程及绿色建筑等。

水土保持编制依据1、《中华人民共和国水土保持法》（2010）；4、《中华人民共和国防洪法》（2016）；5、《土壤侵蚀分类分级标准》（SL190-2007）；6、《广东省水土保持条例》（2016）；8、《开发建设项目水土保持技术规范》（GB50433-2008）；9、《开发建设项目水土流失防治标准》（GB50434-2008）；10、《水土保持工程设计规范》（GB51018-2014）；13、建设单位提供的有关资料；14、国家和地方发布的有关设计规范。水土保持区划根据《土壤侵蚀分类分级标准》（SL190-2007），经现场调查，项目区的土壤侵蚀类型区属于水力侵蚀类型区中的南方红壤丘陵区，土壤容许流失量为500t/（km2•a）。根据《广东省水利厅关于划分省级水土流失重点预防区和重点治理区的公告》（2015），项目区不属于国家级及广东省水土流失重点预防区和重点治理区。根据《开发建设项目水土流失防治标准》（GB50434-2008），按开发建设项目所处水土流失防治区确定本项目水土流失防治标准执行三级标准。水土流失防治责任范围本项目土地平整水土流失防治责任范围面积约为25446㎡。水土流失预测1、水土流失成因根据工程特性及施工布局，结合工程区的自然环境状况分析，造成该项目区新增水土流失的主要因素分为自然因素和人为因素，主要体现在如下几个方面：1、自然因素包括气候、地形地貌、地质构造、土壤、植被等因子。项目区降雨量强度大、暴雨集中，为土壤侵蚀提供了强大的原动力；项目区地表主要是红壤，土壤抗蚀性最弱，极易形成水土流失。2、人为因素包括工程场地的开挖，石料和土料的运输及堆置等原因破坏原地貌和植被，扰动地表结构，导致土壤抗侵蚀能力降低，土壤侵蚀加剧。（1）项目建设过程中场地平整、施工机械碾压地面等施工活动，将彻底破坏施工区内原有的林草植被和土壤的肥沃表层，破坏原有土壤的有序结构，原有排水体系受到严重干扰导致区内排水的无序流动，将大大加剧扰动范围内的土壤侵蚀，在场平、清理或开挖过程中，造成大面积地表裸露，植被破坏，失去蓄水保土功能。（2）建设过程中产生的临时堆土（渣）等松散堆积体，在重力和雨水的综合作用下将成为新的泥沙源，产生新的水土流失。（3）土方开挖、回填等施工活动可能产生边坡，从而导致崩塌、滑坡、泄流等形式的重力侵蚀发生。水土流失类型1、水力作用造成的水土流失。施工过程中的临时堆土、堆渣等结构疏松、孔隙度大，项目建筑物和道路施工破坏植被，土壤抗蚀能力降低，在雨滴的打击和水流的冲刷下易产生水土流失。2、重力作用造成的水土流失。在项目建设过程中，由于场地平整及土石方开挖回填等，改变了原有的地形、地貌，使地表原有的土石结构平衡遭到破坏，在重力作用下，有可能产生坍落、滑坡等破坏，产生水土流失。项目建设植被破坏、扰动地表、水土流失呈点线面分布，其中项目区土石渣堆置点等属于点状流失，排水沟两侧则呈线状流失，整个项目区植被破坏、扰动地表属面状流失。本项目区产生的水土流失类型以水力侵蚀为主，水土流失侵蚀形式以溅蚀、面蚀、片蚀、沟蚀等为主；其次有重力侵蚀，包括散落、崩塌、滑坡等侵蚀形式。水土流失防治目标及防治措施1、水土流失防治目标项目区不属于国家级及广东省水土流失重点预防区和重点治理区。根据《开发建设项目水土流失防治标准》（GB50434-2008），按开发建设项目所处水土流失防治区确定本项目水土流失防治标准执行三级标准2、水土流失防治措施根据上述水土流失防治措施布置，水土流失防治工程措施、植物措施以及临时防治措施。主要原则和措施如下：结合工程实际，因地制宜，因害设防、防治结合、全面布局、科学配置，方案编制应有针对性和可操作性；尽可能减少对原地表和植被的破坏，合理布设弃土场、取料场、弃土可分区域分类型集中堆放；项目建设过程中应注重生态环境保护，设置临时性防护措施，减少施工过程造成人为扰动及产生的废气土；应注重吸收当地同类型项目水土保持方案；治污措施应选用适合当地的树草种、兼顾美化绿化效果。PAGE111劳动安全卫生消防编制依据1、《中华人民共和国安全生产法》。2、《中华人民共和国消防法》。3、中华人民共和国劳动部令（第３号）《建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定》。4、2003年11月24日国务院令第393号《建设工程安全生产管理条例》。5、《建筑工程安全生产管理条例》。6、《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006)。7、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。8、《广东省劳动安全卫生条例》。9、《消毒卫生标准》(GB15982-1995)。10、《突发公共卫生事件应急条例》。11、《传染病防治法》。危害因素及危害程度分析主要危害因素识别项目建设过程中主要危害因素影响分析贯穿于项目建设实施和运营的全过程。本项目各项危害因素识别情况如下：1、建设实施过程中危险因素识别（1）施工管理类危害因素在项目建设过程中的施工组织管理设计的合理性、执行的规范性以及各工作单元配合的协调性、施工过程中采用技术的成熟度是影响项目建设顺利与否的重要因素。（2）施工环境危害因素在施工过程中，不利于施工的天气，如刮大风、下大雨等导致施工不安全，尤其是高空作业。另外在外界环境作用下，一些施工设备产生老化，产生施工危险，如电线经过日晒雨淋后产生开裂，内芯裸露，雨淋后漏电伤人。（3）人为因素建筑工程的施工具有高度顺延、时间顺延和新技术新材料使用顺延的特点，在施工过程中，会有一些特殊工种参与施工。例如：塔吊、起重机、电焊机、运输设备、电工等，常常伴随危险性和专业性，对作业人员有身体健康，专业技能熟练（懂性能、维修保养）等要求。因此，缺乏必要的安全生产知识及法律法规的学习、教育、培训也是不安全因素。（4）建筑类危害因素公共建筑物的基础是否牢固、结构设计是否合理、防雷设施以及抗震等级设置是否达到使用要求等因素是影响建筑安全的主要危害因素。项目建设过程中是否严格按照相关消防防火规范进行设计、消防设施配备布置是否合理充足以及运营过程中管理维修是否规范。（5）施工设备和施工材料类因素施工机械设备年久失修或带“病”作业、超负荷运转，容易加重设备的老化程度造成安全事故。安全防护用品材质不合格、无合格证及检测报告等存在一些安全隐患。另外，有毒材料也产生安全危害。2、运营过程中危险因素识别。（1）消防安全类危害因素用电安全、易燃易爆剧毒危险物品管理如实验室的危害性化学物品是诱发消防安全的关键因素。（2）交通安全类危险因素交通流线设置是否合理，以及交通设施如交通标志、斑马线等设置是否合理。（3）制度类危害因素针对各类安全隐患是否制定合理的安全防范措施并加以严格实施对新村安全运营也至关重要。危害程度分析危害等级一般按危害因素对项目影响程度和危害发生的可能性大小进行划分，分为轻微危害因素、一般危害因素和严重危害因素。根据本报告以上各章的分析研究，对本项目的危害因素进行分析，详见表9-2-1。危害因素和危害程度估计表序号风险因素名称风险程度说明严重一般轻微1建筑类危害因素国内外与本项目相似建筑的设计方案已比较成熟，其建筑危害影响较轻。1.1基础√1.2结构√1.3防雷√1.4抗震√2施工管理类危害因素本项目施工技术成熟可靠，对项目的实施影响较小，危害较轻。2.1施工组织设计的合理性√2.2施工组织执行的合理性√2.3合作单元的协作性√3防火防暴类危害因素本项目对消防要求程度一般，消防设计与运营管理的合理与否对项目安全有较大影响。3.1消防设计√3.2消防管理√4设备类危害因素本项目各类研究设备的性能要求和设备使用与维护有一定程度的要求。4.1设备安全性能的可靠性√4.2使用维护√5公共安全类危害因素本项目所在区域市政基础配套设施较完善，对项目运营影响较轻。5.1饮水安全性√5.2通风安全性√5.3排污安全性√安全措施建设期安全措施1、施工管理安全措施控制。工程建设初期，建设单位要同建设行政主管部门签定委托“监督”的协议，派员对开工项目的施工实行质量和安全的监督管理。作为监理单位的主管部门，在完成对监理组监理能力考核为“合格”的基础上，充分采纳监理单位安全评估结论意见，同建设单位一道，依据《建筑工程安全生产管理条例》规定对施工单位的整改实施和监理单位的控制效果进行监督，使建筑工程项目安全管理变得科学、合理并直至达标。极端情况下，质监站配合监理单位运用行政处罚权、暂时停工权等手段，消除安全隐患。2、施工环境类危害控制。避开不利环境条件施工。如遇到恶劣天气如刮5级以上大风或下大雨时，应立即停工，避开危险施工时间，平时还应多检查电线、其他施工设备等是否完好无损，是否存在安全隐患等等，以确保在施工时的安全。3、人为因素控制。工程开工初期，应该加强项目管理人员和技术人员集中学习施工（监理）合同、安全法律法规、规范、贯标程序、施工单位技术负责人和项目经理组织各工种负责人和安全员进行分部安全技术交底、周边环境影响的安全技术交底，受季节气候影响的安全技术交底，消防设施的安全技术交底。由各工种负责人召集各班组人员进行安全施工理论知识、安全施工操作、劳动保护知识、成品保护措施、消防知识、各专业交叉施工防止摩擦等安全技术交底，加强学习预防伤害。取长补短，强化意识，建立并形成“团队”目标的安全管理工作环境。4、建筑类危害控制。项目建筑物的结构、基础、抗震等均应符合国家相应的建筑设计规范及安全等级；项目建筑物采取必要的防雷设施，以确保建筑安全；项目建成后进行严格的建筑安全验收。5、设备和材料类因素危害控制。一是消除危险源，尽量减少和降低危险程度。通过采用原材料替代、工艺的替代、用无毒材料代替有毒材料、用生物技术代替工程技术等，都能达到消除和减少设备、材料类危险源的目的。二是限制能量或危险类物质。通过采用限制的技术措施将能量和危险物质控制在安全范围，如限位、限压、控温等。三是隔离。在时间和空间上采取分隔措施，或利用物理屏障措施局限和约束危险物质。消防安全设施１、落实消防安全责任人，完善各项安全规章制度和安全操作规程，配备消防器材，保证人员疏散安全通道畅通，制定火灾应急救援预案，确保消防安全。２、设置室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统及火灾自动报警与消防联动控制系统。３、配置足量灭火器材和防爆器械。落实消防安全责任人，完善各项安全规章制度和安全操作规程，配备消防器材，保证人员疏散安全通道畅通，制定火灾应急救援预案，确保消防安全。4、加强管理，保障楼道通畅，定期对防火防爆设施设备进行检查维修。5、注意消防标识系统的人性化和科学性，做到导向清晰、疏散明确。

项目管理项目建设期项目业主为广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）。项目建设期间由建设业主广州开发区财政投资建设项目管理中心负责本项目的筹备管理工作，具体办理通过前期工程咨询、设计、施工、监理的招标工作及签订相应的合同和协议等事项。项目运营期本项目建设完后移交给业主单位统筹管理与安排，物业管理拟委托物业管理单位进行管理。

项目进度计划本项目投资建设期初步计划为2021年9月～2024年12月，共40个月。其中：2021年9月～2022年9月启动前期工作，同步开展方案设计工作，完成联合评审等前期报批手续等工作；2022年10月～2023年2月开展初步设计、施工图审查、概算批复工作；2023年3～4月工程及设备招标工作；建设工期由2023年5月开始至2024年12月止，共40个月。为确保工程在2024年12月全面建成，在时间紧、质量要求高的情况下，工程进度安排力求紧凑。特别是整个项目的建设一环扣一环，必须保证资金的按时到位，才能保证按时按质完成项目的建设。项目具体进度计划表见下表。…GDIECC……新围安置房建设项目可行性研究报告项目进度安排表……GDIECC……新围安置房建设项目可行性研究报告招标情况招标内容及范围本项目建设内容有：建筑工程、安装工程(包括供配电、弱电、电梯、空调、给排水与消防工程)。根据有关规定，本项目进行招标的内容为建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理。建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理的招标范围为全部招标。招标的组织形式及方式本项目工程招标的组织形式为委托招标；建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理的招标方式为公开招标。工程招标委托有资质的招标单位在广州市建设工程交易中心进行招标，评标由建设单位依法组建的评标委员会负责。评标委员会由建设单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。招标基本情况见下表。对投标方要求按政府有关规定具有相应资质和业绩的工程设计单位、施工企业及设备供应商。……GDIECC……新围安置房建设项目可行性研究报告招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√其他……GDIECC……新围安置房建设项目可行性研究报告投资估算与资金筹措投资估算编制范围本投资估算编制范围为新围安置房建设项目的建筑工程费用、设备购置和安装工程费用以及项目建设所发生的其他费用。编制依据国家发展改革委、建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版、2006年）。《投资项目经济咨询评估指南》中国国际工程咨询公司（1998）。《广东省建设工程造价管理规定》（广东省政府令40号）。广东省建设厅《广东省安装工程计价办法》（粤建价字〔2018〕147号）；《广东省建设工程计价通则（2018）》。《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）》。《广东省园林绿化工程综合定额（2018）》。《广东省通用安装工程综合定额（2018）》。《广州市建设工程造价管理站关于发布2021年8月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》。建设单位提供的有关投资费用资料。编制说明1、代建费。本项目暂时不按代建模式考虑。2、前期咨询费。前期咨询费按照《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格［1999］1283号)》并综合市场价格计算。3、勘察设计费按国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号文）并综合市场价格计算。4、环境影响评价费根据《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）和《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格[2011]534号)》计算。5、水土保持方案编制费。《关于开发建设项目水土保持咨询服务费用计列的指导意见》(保监[2005]22号)并综合市场价格计算。6、施工图技术审查费。根据广东省物价局《关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函》粤价函[2004］393号和《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格[2011]534号)》计算。7、招标代理费。根据国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号文和《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格[2011]534号)》的规定进行计算。8、场地准备及临时设施费。按建筑安装工程费的0.5%计算。9、工程建设监理费。依据《国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知》（发改价格〔2007〕670号）计算。10、造价咨询服务费。根据《广东省建设工程造价咨询服务收费标准表》（粤价函[2011]724号）计算。11、工程保险费。具体根据投保合同计列保险费用，依据《工程造价计价与控制》（2006版）计算。12、检验监测费。根据穗建造价[2019]38号文，取工程费的2%。13、城市基础设施配套费。根据国家发展计划委员会、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格（[2001]585号）、广东省物价局、广东省财政厅《关于调低城市基础设施配套费标准的通知》（粤价[2003]160号）、《关于切实落实国家保障性住房建设等设计行政事业性收费和政府基金免收政策的通知》(穗财综[2011]116号)的规定计算。14、绿色建筑工程咨询服务费。《绿色建筑工程咨询、设计及施工图审查收费标准(试行)》（粤建节协〔2013〕09号）。15、基本预备费按工程费用及工程建设其他费用之和的5%计算。投资估算1、建设投资估算经计算，本项目建设投资为44336.86万元。其中：工程费用38090.79万元,其他费用4134.79万元，预备费2111.28万元，具体见下表。建设投资估算表序号工程或费用名称估算金额（万元）技术经济指标备注建筑工程费安装工程费其他费用合计单位数量单位造价（元）比例（%）一工程费用30768.017322.780.0038090.79㎡75054507585.91%1场地平整、清表254.46254.46m³254461000.57%2建筑工程21540.5021540.50㎡75054287048.58%2.1基坑支护及土方开挖2494.802494.80㎡453655002.2借土回填0.000.00m³0542.3地下室（含基础工程）8705.908705.90㎡2487435002.4人防工程增加费310.80310.80㎡6216500人防与地下室合建2.5居住建筑8037.608037.60㎡4728017002.6物管用房24.0024.00㎡15016002.7垃圾收集站26.0026.00㎡20013002.8公共厕所13.0013.00㎡10013002.9居委管理中心64.0064.00㎡40016002.10社区卫生服务站0.000.00㎡016002.11党群服务中心80.0080.00㎡50016002.12商业服务设施279.00279.00㎡155018002.19装配式建筑增量成本1505.401505.40㎡501803003装修工程7209.607209.60㎡7505496116.26%3.1地下室746.22746.22㎡248743003.2居住建筑6311.886311.88㎡4728013603.2.1外立面装修2033.042033.04㎡47280430外立面贴砖、入户门头、屋顶构筑物装饰等3.2.2室内居住部分3404.163404.16㎡37824900精装修3.2.3大厅部分307.32307.32㎡23641300墙面地面石材，造型天花3.2.4走廊567.36567.36㎡7092800精装修3.2.5隔音玻璃0.000.00㎡04003.3物管用房12.0012.00㎡150800精装修3.4垃圾收集站6.006.00㎡2003003.5公共厕所5.005.00㎡1005003.6居委管理中心32.0032.00㎡400800精装修3.7社区卫生服务站0.000.00㎡01200精装修3.8党群服务中心50.0050.00㎡5001000精装修3.9商业服务设施46.5046.50㎡1550300毛坯，公共区装修4安装工程6863.936863.93㎡7505491515.48%4.1电气工程1726.241726.24㎡750542304.2给排水工程900.65900.65㎡750541204.3空调及通风系统4.3.1居住建筑、商业服务设施146.49146.49㎡48830304.3.2地下室248.74248.74㎡248741004.3.3物管用房、居委管理中心、党群服务中心36.7536.75㎡10503504.3.4垃圾收集站、公共厕所2.802.80㎡350804.4消防工程975.70975.70㎡750541304.5燃气工程0.000.00户010004.6电梯工程650.00650.00台262500004.7弱电工程1651.191651.19㎡750542204.8抗震设备支架系统工程450.32450.32㎡75054604.9标识系统75.0575.05㎡75054105其他工程1763.45458.852222.305.01%5.1室外道路及硬地广场445.84445.84㎡111464005.2景观绿化工程190.85190.85㎡7634250景观的连廊、亭子等建构筑物。5.3康体设施工程50.0050.00项15000005.4室外管线工程112.68112.68㎡18780605.5室外照明工程90.1490.14㎡18780485.6门岗60.0060.00处23000005.7通透围墙68.2068.20m68210005.8雨水调蓄池60.0060.00个16000005.9高低压供配电312.00312.00KVA240013005.10充电桩（预留接口）26.8526.85个179150030%预留接口，仅埋管。5.11绿色建筑技术措施费（二星）5.11.1住宅378.24378.24㎡47280805.11.2公共建筑72.5072.50㎡29002505.12外水接入工程60.0060.00m12005005.13外电接入工程225.00225.00m150015005.14外气接入工程0.000.00m8005.15海绵城市措施费0.000.00㎡750545.16柴油发电机组70.0070.00台1700000柴油发电按变压器容量的10-20%。二工程建设其他费用4134.794134.799.33%1建设管理费678.15678.151.1代建管理费0.000.00财建[2016]504号1.2工程建设监理费678.15678.15发改价格[2007]670号3项目前期费用150.37150.373.1可行性研究报告编制费89.5189.51计价格[1999]1283号3.2节能报告编制费33.6233.623.3地质灾害危险性评估0.000.003.4水土保持方案编制费10.0010.003.5环境影响评价咨询费17.2417.24计价格[2002]125号5白蚁防治费0.000.006工程勘察设计费1312.221312.226.1勘察费304.73304.73发改价格【2011】534号6.2设计费1007.491007.49发改价格【2011】534号7施工图技术审查费85.2985.29粤价[2011]88号计算，按勘察设计费6.5%计8工程造价咨询服务费105.16105.16粤价函[2011]742号文、穗财建〔2016〕864号），仅计算工程量清单和预算编制费9竣工图编制费0.000.0010场地准备及临时设施费190.45190.45中价协[2007]004号，按工程费用0.5%计11工程保险费114.27114.27粤建市[2013]131号，按工程费用0.3%计12检测检验费761.82761.82穗建造价【2019】38号，按工程费用2%计13招标代理服务费32.4732.4713.1勘察招标0.00发改价格[2011]534号13.2设计招标6.976.97发改价格[2011]535号13.3监理招标5.505.50发改价格[2011]536号13.4施工招标20.0020.00穗开财字[2014]53号,限价20万元13.5场地使用及交易服务费0.000.0014绿色建筑工程咨询费36.6136.61粤建节协〔2013〕09号15城市基础配套设施费405.29405.29穗建规字【2019】3号16BIM技术应用费用262.69262.69穗建CIM〔2019〕3号一+二30768.017322.784134.7942225.5895.24%三预备费2111.282111.284.76%1基本预备费2111.282111.282涨价预备费一+二+三建设投资合计30768.017322.786246.0744336.86㎡750545907100%2、建设期利息估算。本项目不贷款，无建设期利息。3、流动资金估算。本项目无需流动资金。4、本项目总投资估算。项目总投资包括建设投资、建设期利息、流动资金三部分。根据上述估算，总投资为44336.86万元。项目资金来源及使用计划资金来源本项目需筹措资金44336.86万元，项目资金来源为区财政资金。资金使用计划根据项目进度计划，总投资拟分3年投入。其中2022年投入5000万元,2023年投入19000万元，2024年投入20336.86万元。本项目总投资使用计划与资金筹措见表13-2-1。项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计2022年2023年2024年1总投资44336.865000.0019000.0020336.861.1建设投资44336.865000.0019000.0020336.861.2建设期利息0.000.000.000.001.3流动资金0.000.000.000.002资金筹措44336.865000.0019000.0020336.862.1财政投入44336.865000.0019000.0020336.862.2银行借款0.000.000.000.00

财务分析编制依据1、国家发展改革委、建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版、2006年）。2、国家计委《关于工程建设其他项目划分暂行规定》、《关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定》。3、中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》。4、《投资项目可行性研究指南》。5、其他有关经济法规和文件。物业管理费用本项目由广州开发区财政投入进行建设，其目的不在于建设项目本身的投资回报，而在于满足拆迁安置的需要。本项目完成安置工作后，统一委托物业管理单位并进行管理。通过物业管理公司的管理，可以最大限度地满足业主或住户的生活要求；解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题；通过对进出小区人员及物品的管控，有效地降低小区罪案的发生；通过对业主使用物业的指引及管理，能最大限度地使物业保值甚至增值，从而达到物业管理的目的；通过对小区内公共设施进行定期养护，保证业主或住户充分享用物业的最大功能。根据《物业管理条例（2007修订）》(国务院令第504号)，由业主和物业管理公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理收费办法，在物业管理合同中约定，业主根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。按物业管理合同，小区内居民缴纳的物业管理费，可以维持物业管理正常运作的需要。财务分析结论本项目的建设旨在满足拆迁安置、构建和谐社会的需要。项目的建设不以盈利为目的。本项目正常运营期间，委托物业管理公司进行管理，项目入住居民交纳的物业管理费用，可以维持物业管理正常运作的需要，即可以实现项目财务可持续性。新围安置房建设项目可行性研究报告PAGE129社会评价项目对社会的影响分析1、项目对当地居民收入的影响项目的建设是解决居民拆迁安置的需要，有利于保证本地区的经济的可持续发展，并带动当地居民收入水平的提高，当地居民可利用自己的优势投入到各个领域，从衣食住行到娱乐消费增加收入，项目具良好的社会效益和经济效益。2、对居民生活水平与生活质量的影响项目的建设有利于改善当地搬迁安置居民的生活居住条件，对搬迁安置居民生活水平与生活质量的提高具有相当大的积极意义。3、项目对当地居民就业的影响项目的建设过程中会在一定程度上增加当地居民的直接就业机会，如建筑安装业；项目建成后，整个项目将保障当地安置居民的居住，这部分人群的生活会带来很大的消费需求，可以为当地社会的服务消费行业提供很多的就业机会。因此，无论短期来讲，还是从长期来看，项目对促进当地居民的就业有较大的积极影响。4、项目对当地文化、教育的影响本项目的建设有利于吸引高素质人才到开发区发展，促进本地区的教育事业的发展，有利于提高当地居民的文化水平，促进区域文化事业的发展，从而促进当地的社会、经济、文化和谐发展。因此，项目对当地文化、教育有着良好的影响。5、对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目的建设符合当地城市发展规划要求，因此不会对当地基设施以及社会服务容量造成压力。同时，项目的建设推进了城市基础设施建设，增加和完善城市功能，推动了城市化进程。6、项目对周边居民影响项目对周边居民影响体现在项目建设期间与运营期间。建设期间，将可能造成对周边居民的环境、交通、生活方面的影响。环境方面，由于施工建设产生的噪音、粉尘、固废等都将对周边环境产生负面影响；交通方面，园区内由于施工运输车辆增多、施工防护围墙与原材料堆放占用道路均可能造成交通道路拥堵与不便；生活方面，本项目施工建设周期将长达25个月，施工建设过程中产生的噪音、粉尘等环境污染影响居民生活环境，造成周边居民日常生活质量下降。运营期间，本项目将为一期居民提供完善基础配套设施，包括商业、教育等，且通过本项目建设整体景观质量提高，为当地居民提供适宜居住、配套基本齐全的居住环境。因此，本项目运营期间对周边居民产生的主要为积极影响。除此之外，项目的建设对弱势群体产生的是正面和积极的作用，不会对弱势群体造成负面不利影响。项目对所在地区的少数民族风俗习惯和宗教的负面影响极少，相反有利于促进人才流动，从而促进民族间的文化交流与发展。项目的综合社会影响分析见表14-1-1。项目社会影响分析表表16-1-1序号社会因素影响的范围、程度1对居民收入的影响对当地部分居民收入有所提高，影响程度较好2对居民生活水平与生活质量的影响能进一步提高当地居民的生活水平，改善生活质量，影响程度很好3对居民就业的影响能增加当地居民的就业机会，影响程度较好4对不同利益群体的影响负面影响微乎其微5对脆弱群体的影响负面影响微乎其微6对地区文化、教育、卫生的影响促进当地的文化、教育、卫生的建设，影响程度很好7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响不会造成基础设施和资源供应的紧张，影响程度较小8对少数民族风俗习惯和宗教的影响不会对少数民族风俗和宗教产生影响 项目风险分析项目主要风险因素识别本项目的主要风险因素有：1、工程技术风险本项目的工程技术风险是指可能由于项目场址的工程地质或水文地质情况的特殊或勘探不清，致使在项目的运营甚至施工中出现问题，造成经济损失。2、资金风险本项目的资金风险是指本项目的资金来源为财政拨款，有可能无法及时到位，从而导致本项目工期延长，项目目标也难以按时实现。3、外部环境风险本项目的外部环境风险主要包括自然环境、国家相关政策、经济环境和社会环境等影响因素。防范和降低风险对策1、技术风险的控制对本项目技术风险的控制措施主要有：通过招标，确定具有良好施工经验的施工团队；对项目的过程进行管理，加强项目质量、进度，投资方面的控制；与材料供应商及监理方协调好，加强工期进度的控制。2、工程风险的控制项目前期做好水文、地质勘察等各项准备工作；加强施工期间的控制，避免出现重大的工程变更。3、投资风险的控制认真、充分估计不确定因素对项目建设投资的影响,本报告在投资估算中已按工程费用和其他费用之和的5%预计了基本预备费,充分考虑了不确定性因素可能导致投资成本估计不足的风险。4、资金风险的控制本项目是开发区财政拨款建设项目，要尽快做好各项资金申请手续。5、外部协作条件风险做好项目前期准备工作，充分估计交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化给项目建设和运营带来的困难，一旦出现此类风险，能作出有效应急方案。6、外部环境风险经济环境、社会环境以及相关政策法规等外部因素对项目影响较大，此类风险一般很难进行控制，但发生的可能性很小。应对措辞主要是从项目的角度出发，密切关注国家方面的法律政策动向，根据国家颁布的法律法规的精神，建立完善的经营机制，达到有效增强项目承担此类风险目的能力。互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接收程度分析详见下表。社会对项目的适应性和可接收程度分析表序号社会因素相关者适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益相关者待安置村民较好通过产权置换安置，满足村民征地拆迁安置补偿需要。若安置补