城市更新白皮书

——中国城市更新的现状症结至2020年底，我国常住人口城镇化率达63.89%,城镇化正式开启下半场。按照国际经验，下半场的城镇化，将面临城镇化问题的集中爆发期，在我国实现可持续发展的重要手段，将以中国城镇化下半场“本白皮书基于CBRE战略顾问部过往在城市更新领域的实践探索，聚焦我导读(本章要点)相生相伴。第一阶段(1949-2011年)第二阶段(2012-2019年城市再开发全域复兴CAGR=3.1090实破50%城市重建城市复兴城市再发展城市再生全域复兴政策内涵回归“惠民”特定政策地区响应管理新需求公共服务政策与资金顶层路径的不断完善·试点特区导读(本章要点)2.1中国城市更新概览类型化间性的政策区域统筹、场景里构、机制刨新概况升级发展项目商业升级调整方案项目缘起项目范围企零散零散项目项目概况东大街，西起钟楼，东至长乐门(东门),因在钟用用物业产物业产划、招商运营全程顾问买手集合等新兴业态门店，打造南京文化商业高地建筑本条件条件港)。难点与解法难点与解法回溯本源、腾笼换鸟、示范引动文化驱动，新旧融合充分利用汉口历史风貌区不可被复制的、独特的万国文化，将历史价值和现代功能结合，形成国际化发展的核心驱动。通过阶段性的市场化需求——导入企业和旅游人群来引导人口结构变化，从根源上改变与国际化城市功能的适配性。强企带动，多面发展以跨国百强企业聚集为核心驱动，引致带动本土和关联产业发展，助推文化创意细分产业多层面的发展。前期政府示范，客群升级，刺激提质人口结构的变化及产业的发展导致了消费客群的变化——消费需求增加、层级提升，刺激商业提质升级。主动干预，市场引导概况互联宝地园区的前身是创建于1942年的上海第二钢铁厂，系国内第一家线材生产企业，也是全国冶金行业最大的独立2006年起由于环境整治要求和产业结构调整，二钢厂开始逐渐停产外迁，2010年整体停产，厂区内大部分厂房闲置。为进一步实现杨浦区创新经济产业集聚，2015年服务团队受宝武集团委托，对上钢二厂(即互联宝地)的产业及功能项目占地351.5亩，包含314亩厂区及周边37.5亩土地，原积由原有16万m提升至35万m'。其中一期建成面积约11.8万平米，于2018年6月正式投入运营，入驻各类企业50多家，近6000创业者入园。现已形成了以人工智能、电竞、互联网+平台为主导的园难点与解法难点与解法联网+”为特殊产业方向的总部经济园区。多★项目建筑面积由原有的16万m'提升至35万mi(一期+二期);现存建筑无硬施★项目招商落地与服务团队定位方向匹配度超过95%,其中先期引入火柴互娱、网易暴雪、腾讯游戏、智能驾驶ROADEFEND等企业总部，形成龙头效应迅速实现产业集聚，均得益于项目前期定位中对办公产品的精准把握。项目项目概况国企牵头、政府协同，高位推动片区统筹更新规划编制大小腾挪、差异资源配给，鼓励权利主体参与更新改造杂杂合功能战略研究体系积少体系积少概况最终确立“70%办公-20%文化-10%配套”的功能比例。施项目缘起随着物质生活日益丰富，人们对艺术品、收藏品等精神层面的难点与解法难点与解法议项目缘起项目范围外拓区TOD规律为导引，编制项目TOD功能产品开发时序综合拆赔方案，搭建城市配套充足、场景多元的功能体系合作开发，但开业之时，就已经形成两大业主加部分综合体总面积约30万平方米，其中办公建筑面积约难点与解法难点与解法微微多多概况概况项目范围★分类场景营造★城市记忆传承★服务功能提升★交通组织优化★社区治理协同原为效内外为片、药普实或学不力体力体难点与解法难点与解法》业态舞升引导方案>实能行动计划方案导读(本章要点)·基于全国各大城市对于各类城市更新项目的实操落地经验，为应对略顾问部城市更新团队提出从政策引领、路径与模式创新、资金平明确城市更新公益属性重构城市更新发展模式转变城市更新盈利模式(2021-2025年)广东省地方政策完善法规、系统推进、多元参与、试点突破指挥部+工作组+总师制，高效推动片区更新统筹工作推进联系会议保障机制指挥部会议指挥部办公室会议联系会议保障机制指挥部会议指挥部办公室会议城市更新项目总指挥城市更新项目工作小组政府各主管部门政策城市交通政策城市交通责任机制督查机制督查机制技术支撑技术支撑总师制度：BB政府主导+市场操作+资本运作，打通更新项目的投融建管退渠道业构协签订实施监替协议市场到补件权利m主体拆迁女置补登付协资产包·就地还迁+异地搬迁·地权腾挪+物权转换建如到市识深度业现法深湾明中心列市生泥动的合理突破指标，通过PPP、EPC+O等模式引★实施更新主体确认，对于已确认的更新片区/单元开发主体给予更新用地协议出让政策，及差异化地价补缴政策*租金补贴优惠等土地出让收入《税收、产业投资额土地出让收入《税收、产业投资额城市更新资金来源及运作模式五类资金来源(可多种资金结合)三类资金模式各级财政安排的城市更新资金项目收益自平衡模式A金融机构融资资金参与城市更新的项目实施主体投入土地使用权人和房屋所有权人自B政府投资模式成立项目公司，引入社会资本C社会资本为优先级投资者城市更新流程中资金参与地方政府国企及平台公司执行机构城市更新基金融资的优势及模式城市更新基金融资的优势及模式其中城市更新基金相较其他途径，有五大显著优势。优势一优势二优势三优势四优势五参与门槛较底私募基金投资者门槛相对较低权益性融资工具不增加融资主体的资产负债率可以用于征拆、拿地各投资人通过协议约定利益分配满足对投资人的风险控制要求可研/立项阶段，作为前融资金解决征拆或拿地资金问题建设期前期，作为项目建设资本金，撬动银行贷款进入实施阶段，仅作为融资工具补足项目资金缺口上海城市更新基金解读上海城市更新基金解读【权责分工】营管理润分成招商蛇口中交集团万科集团国寿投资中保投资以其所投资的金额为限承担有限责任，但不参与基金的日常经营管理上海万科社区：敬老郫7号楼改造，站在老龄居民角度，明晰指引标识，亮化居住环境，丰富老年生活方式与社交空间，重新焕发社区生机；番禺路222弄，打造安全且融洽的社区“共享街道”。上海徐汇西岸艺术区：利用了原有的工业历史遗存，西岸龙美术馆便是保留了北票码头的运煤轨道和设施，其空间结构的原型也源于对传统工业空间的抽象和转译，通过微场景还原留住了历史记忆。武汉远洋归元寺：借助深厚文化底蕴，将荆楚文化与国际时尚相结合，通过建立新型商业街区、写字楼、酒店、社区住宅与学校，融入历史建筑、景区的文化氛围当中。武汉多牛世界：原平和打包厂旧址，将工业遗产保护与产业园办公、科技创新空间有机结合。·今年下半年以来，国家住建部及各大城市纷纷市更新行动实施的同时，也引导城市更新走向和认知，从城市、参与主体、城市更新驱动下的城镇化下半场三个层面，展望未来我国城市发展诉求发展趋势发展诉求发展趋势机制突破、体系完善、国企搭台、多元参与工绿色低碳绿色低碳顶层基层结合、控增优存、试点探索试点项目引领进行模式探索趋势1趋势2·形成整体打包、项目统筹的市场化运作模式，·鼓励国企搭平台，与社会资本合作，通过设立基金、委托经营等方式，参与城市更新。趋势3站城融合推进城市更新加强市郊铁路站等轨道交通与城市融合，借轨道衣通基动固边左量堪币他动侃进与周边商业办趋势4呈现信息化数字化智能化趋势，运用5G、人工智能、物联网及绿色建材等新技术新材料，布设智慧城市场景，培育新消费模式。发展趋势发展诉求发展趋势发展诉求市场主导、政府统筹、柔性更新强调尊重权利主体意愿和调动市场积极参与到更新全过程，自下而上申报的强调市场化运作，针对项目推进实践中反映出的各种问题及时给予政策支持，能力发展★住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》就更新拆除面积占比及拆建比进行双控，未来，深圳将由拆除重建为主导★《深圳经济特区城市更新条例》放宽旧住宅更新意愿至双95%,并创设“个别征收+行政诉讼”制度，破解长久以来的拆迁难题；同时，条例对更新项目也同步提出了基础设施和公共配套设施建设要求，通过收放结合，推动更新高质量实施。知》对买卖小产权房、回迁房等行为出台系统限制政策，规范城市更新市场环境。★《深圳经济特区城市更新条例》明确更新项目保障性住房配建及奖励标准，通过市更新释放人才保障性住房、教育及医疗配套设施将在较长一段时间内，成为政府向存量要空间，以质量促发展向存量要空间，以质量促发展“1+1+N”政策体系。其更新主体企业进一步重视产业导入，摒弃过去的“大拆大建”,以"产城融合"为项目的核·产业资源的开拓与积累；三方主体(政府、企业和原住民)的利益平衡；城市更新“成都模式”的有机更新，留住了三千年的烟火气公园城市理念建营运在未来，出台的支持性政策将会更加精细化，以更好保障有机更新项随着社会资本的参与路径逐渐明晰，有着强大的规划建设治理运营能走科学城市化道路的“杭州经验”立足三化，回归民生多方参与，由点到面“多方协作”改字赋能”“以人为本”“多方协作”改字赋能”街道搭建平会资本提供服务新模式坚持以居民为主体，成专业经营单位出资参与小区立小区“共建办”,调统、智能化等新技术的管线设施设备的改造，专业动居民全过程参与老旧应用，通过数字孪生技社会力量参与养老、医疗、小区改造实施，对工程术模拟城市发展，实时教育等各类公共服务设施的建设进行监督并提出合设计、改造和运营，在实际理化建议，构建社区多市发展问题，提早实现运营中实行差异化价格管理，元协同治理的新格局。市级统筹、以区为主，文化优先、精耕细作政策亮点政策亮点南京测银丰商业管理有限公司(产权方)资产和赁·招南招粗及租赁管理合作模充分发挥南京科教资源优势，与重点高校签订战略合作协议，结合其优势学科和当地产业发展需求，形成环高校创新产业集群，众创生态服务圈。对本地传统产业进行数字化、智慧化升级，打造社区化的配套设施和公共活力空间，将创新创业融入城市生活，增强创新资源的集聚度和创新生态的成熟度。结合建筑质量风貌、更新价值等维度，区分需要保护保留、改造拆除、适应性再利用、新建的部分，节省整体更新成本，留下城市“烟火气”。共治由实施主体与居民签订更新协议，自愿向管理部门申请参与城