世联地产清新县中恒项目商业地产项目前期策划案

关于清新项目的前期思考谨呈:广东省中恒房地产开发有限公司本报告的指导思想本报告基于世联地产对清新市场的调查及对本地块的理解而作出相关定位方面的建议关于市场市场背景分析清新县，连续三年广东省县级GDP总量增长第一名，是清远市最具增长潜力和发展的区域清新县2002-2006年全县GDP增长图06年GDP增长32.6%，其中房地产业增长26.3%。06年固定资产投资增长50.6%，其中房地产开发增长80%06年商品房销售面积30.24万平米，增长6.4%，其中住宅增长13.1%，商品房销售额3.41亿元，增长23.8%，其中县城住宅价格增长近30%。清远市区清新县城清新县城与清远市区紧密相连，距广州60多公里，境内107国道，京广复线，清连一级公路，清四一级公路贯通全县，在清远市区位位置具有明显的优势。随着城市规划发展，清新县与清远市区的关系越来越密切，可能成为另一个“禅桂”。清新概况市场战国图1234567981110①瑞枫花园②恒信·凯旋华庭③帝景花园④御峰⑤骏豪城⑥金色家园⑦美林宏景新城⑧龙泉花园⑨怡德居⑩阳光丽居⑾中山丽景⑿百合华园清新县城区以清和大道和清新大道为两条中轴线，以清和大道为界，北面为老城区，南面为新城区，目前大多数项目都集中在老城区，新城区的发展潜力还很大。本案107国道清新县在售项目多，市场处于初级发展阶段，基本上本地消化为主，外力的作用还没有显现12编号项目占地产品形式现推主力户型均价推广形象1瑞枫花园-多层/小高层124的三房

172的四房2400健康家园、成就未来2凯旋华庭约2万多层114-130的三房

154-180的四房1700新锐地标、精英领地3帝景花园约1万多层85-116的三房

130-139的四房

157平米的五房1700尊贵生活在清新中品味4御峰130亩多层/连排185/193的连排别墅5200纯山地，原味Townhouse5骏豪城6.2万多层/小高层124-160的三房

159-196的四房

260-340的顶楼复式小高层2200城市中轴、尊尚府邸6金色家园2.34万多层/小高层140-151的三房

160-175的四房多层1900

小高层2300传世府邸、辉耀流金岁月7美林宏景

多层/小高层76-85的二房

99-132的三房2100大型水景园林休闲社区8龙泉花园约1万多层120-138的三房

147的四房1500悠然湖畔、上品生活9怡德居约8000多层117-129的三房

156的四房1400住理想舒适的房子、过怡然自得的日子10阳光丽居约2万多层120多的三房

140多的四房1400幸福的日子总有阳光清新市场开始出现一批中高档楼盘，将整个市场价格水平突破2000元，价值提升明显，但仍以多层为主，小高层已经出现，但未形成主流。市场总况案例分析1瑞枫花园户型设计较方正实用，目前的小高层是项目价值最大的单位，但整个小区规划建筑密度大，楼间距小，园林设计简单，地上停车位，缺乏品质感。瑞景馨庭盈枫人家县城区普通住宅的典范，客户主要是本地公务员，周边生意人，项目接近尾期，在清新市场有一定的影响力。案例分析2纯山地，原味Townhouse广州番禺海伦堡的复制产品，清新市场最具影响力的项目，景观资源优越。在清新市场上首次推出Townhouse的概念。清新房地产市场的领导者。目前主推连排别墅，4、6连排为主，定价100万左右/套，市场接受度较好。但别墅产品花园面积偏小。另则清远本地人不看好该项目位置的风水。客户本地公务员，私企老板，广州等外地投资客户，第二居所。御峰案例分析3骏豪城城市中轴尊尚府邸户型设计是本项目的亮点：清新首创入户花园设计、外飘窗台60cm、三房三洗手间、首层带私家花园约60平米、复式三花园。清远首个小区商业步行街设计。产品丰富，户型面积从124-360平米，没有两房。客户主要是本地公务员、清新的原住民。12狮013脸014虾015职016卧017猛018淹0清新膜城区输在售赏楼盘斧主力浪面积豆范围御峰瑞枫障花园骏豪屋城金色迎家园美林尽宏景凯旋绍华庭龙泉嚷花园怡德罩居阳光撞丽居10桥080清新御县城伐区楼趣盘主介力面剧积分迈布图单位衔：平熊方米帝景视花园中山凝丽景主流抄产品政：1抗20废-1望50腥m2市场陆主流态户型单价慢超2鸟00横0元够的面惜积偏句大发展翅趋势：清新域县房勤地产惜发展第迅猛狭，政结府支她持房燥地产林开发错力度袍大，酷一批中高舍档楼泰盘开捏始涌功现，但仗受外胁来力锐量的膊影响谁还比尽较小及。客户乐趋势：基本撕上以本地迈的公渗务员较，私俩营业府主为妨主，外喷地客励户还顺没有选显示战出明伟显的没增加拐趋势恋，这垃与本冒地楼锈盘档晃次偏很低，酱投资卖潜力糟不高号有关恒。价格脑趋势：以御灰峰，义瑞枫玻，骏谁豪，绕金色编，美啄林为叨代表值的一泥批中翠高档丑楼盘刺的单邀价超过震20途00遵元大辆关，价障格拉叮升明井显，走资源突型及刚产品倒创新孤的楼俗盘具船有明厉显的超价格抄优势搭。市场兵的大踢背景产品剧趋势：市场炸上绝服大部罩分产盖品为多层，面斑积区配间在安12束0-赤15贩0平棕米，伏产品摔同质过化严门重。小高辛层开俱始出沫现，并旨显示度出强醉劲的显势头垫，在少价格忆、品绒质及游户型恰创新苦上都察有明洽显的灾优势未，小罗高层斧即将茫成为放市场研的主渠流。关于属地块地块闹价值住挖掘10筑7国桨道项目结指标本项既目位粉于新垫城核敬心区的，地群块面珍积大伴。紧姻邻清烟新大鹿道城洒市中无轴线触和1平07证国道仅，交卖通便绣利。占地牲：1戏5万凉平方菌米建筑午密度荡：≦千30缝%绿化浸率：副≧3千0%清侦新烂大厦道区域典位置本项扰目位件于新凑城核虽心区编，周驼边配链套设超施较湖齐备舟。居翠住、恳商业蚂氛围布正在为逐渐昌形成厚。①清衬新商怜贸城②清门远市躺城北盲汽车消客运音站③商侄业步台行街④振妈兴市挂场⑤县床第二芳小学⑥清刮新文惕化体播育中慢心⑦清锅新县充少年贤宫⑧县毛人民钞医院⑨清效新县乡丰汽车叼站本案107国道清新大道243175689项目讯四至清新融大道太和镜路新良宁纪路南面肆：临1火07劣国道秤，有噪音朗隐患东面超：临清庭新大滑道，异县城香中轴困线西面席：林规五划路里，太东和路北面激：紧邻辨瑞枫循花园10另7国减道地块卫方正望，周伶边交做通便极利，而但区括位整夜体形赠象不稍高。地块尼面积愚大，透大盘列开发相，可塑废性高。可躬以实唇现多淹种产闪品组瓣合，尸具有哲打造霸市场蛛领导伸型品带质楼贡盘的酬空间歉。紧临昌城市往主干占道，投交通览便利甘，但麻有一乓定的噪音美影响。新郊宁路门将地然块一培分为竿二，场对项甩目的参整体糕性有组一定献的影昏响。周边配套贪较齐诊全，居够住氛出围正宜在逐鱼渐形照成，携地处勉新城和区，芳未来师的商前务交蚊通核心妥区域，发跟展潜贵力大尺。地块单价值项目动邻街镇面长兆，通穴过合社适的矩商业肥布置宪，可兵以实疲现商业触价值森的最拼大化鄙。S（位优势吗）：W（胀劣势虽）：O（峰机会蚕）：T（城威胁类）：1、城市彩中轴挡主干耳道清旋新大具道和州10克7国特道的碌交汇骨处，明交通慕便利吃，昭霜示性谣好2、印周边堵配套篇较齐其全，燥未来钞的城屑市发趣展核伶心区覆。3、兰地块羊规模碑大，素可塑旷性高4、袖项目眉山水异资源昆优势桑明显1、市场向发展衫不成的熟，果片区对整体渠形象预还不究高2、液10旗7国指道噪岔音大秋，新纺宁路派将地命块一赤分为许二，伶地块唉不完熔整。1、县城僻扩张亏，城菌区发脊展方膜向2、巨市场怠产品似空缺磁，小柜高层外前景肚看好扑。3、饥发展失商为猫本地崭著名篇企业鄙家，填同时悟企业抬的知骨名度烘在本跑地具叮有很易强的觉影响家力和慕带动榜力。市场邮供应险量较级大，赌未来应竞争能较大项目接分析SW府OT藏分析领导采者—垄浑断价史格—产无品有违不可型重复读性—过斯河拆歼桥追随迷者—搭笋便车咸，借框势—以结小博誉大，耍杀伤哪战术—价熄格战错的制呢造者补缺租者—目臣标明棚确，雷挖掘泊客户—瞄丧准市亮场缝盛隙—创避新产栏品和冻需求卵点挑战拢者—改黑变游蛋戏规场则—强勾调新淡的评停估标演准—强退调产支品的牲特色量和价原值行业产老大非行宗业老杨大，婶中大样规模捐市场次/棍非主立流市就场敏锐右的机吴会主款义者充分轨发挥宵项目验优势杂，抓楼住机皮会，根做行葡业老捞大，箩引领摧市场战略谁选择关于防客户我们垂的客锻户是畅谁关于役客户本项怪目的施需求忌客户民群体客户分类购房关注点特征与本项目的契合度个体经营者实用性、配套、性价比、风水有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大，对价格不十分敏感☆☆☆☆☆企业中高层管理者品质感、舒适度，景观经济实力较好，对居住条件和氛围要求高，注重品质和身份☆☆☆☆政府公务员交通、附加值，性价比对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感☆☆☆☆☆原住民二次置业者景观、舒适度、品质、价格积累多，经济实力较强，要改善生活环境☆☆☆☆外地客户升值潜力，价格，品质积蓄多，有较敏锐的市场嗅觉，关注社区发展前景和升值辐度，第二居所。☆☆☆本地白领交通、性价比、配套、升值潜力年轻，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感，教育水平能够高☆本地奶私营义业主挣，本体地中雅高层换公务子员、陆本地萌企业蒸中高完管理攀者以奇及二深次置搜业的孔原住锈民是文本项日目的杆核心膨客户随着尾项目程开发乐，本诞项目坊的客椒户范乖围逐债渐扩臭大，摘层次秆不断揉提升如，客益户类揉型多困元化启动纸期发展阅期成熟项期3.湾本起地个艰体经户营者1.泉本地稻中高梁级公轨务员2.券本地类企业赵中高谅层管共理者1.叹本地况原住夕民二裙次置碍业者2.的本地骗及清观远市庆区的胡投资稍客3.巷本地每高收错入者繁，成唉功人广士,刮企业输老板1.郑外地苏投资凳客2.谊外地惑第二栏居所绩客户注：滑1、爪不同约阶段植的客承户构航成是胜包括匪前面伪阶段忆的全术部客雅户2、槐排序罚顺序团为客瓶户所也占比困例从仰大到槽小客户狭变化本项越目必示须通扮过外墙地客哄户的拉拉动捎，来梨提高出项目纸的整出体价夫值，危如何关整合斤外地同资源梦客户丸是营搜销的煎重点挪。关于狱产品启动村模式大盘涨启动鬼模式场1时间反轴19鉴99圾.1止1—军20欣00勉.4第一惨期第二杠期第三糟期价格粱走势20昨.325过.9分期歼规模8.瓦4万M220吩00传.5搏—2悉00锯2.抗1220耳02缴.5涌—2诊00稍3.糕4主力恋户型70筝-1去20扬的2旬-3收房10脉0-靠15报0的完3-牲4房10惯0-致20内0的渠3-伟5房64饿0065丝式0053吸00首期工缺乏迹配置居住证氛围六不浓项目野总建蛮55血万，己首期感周边羞居住鹊气氛赔不浓箭，缺闪乏配教套，万开发趟8.袭4万伞，仅英为总养体1杏/7密，一佛期建讯成，位社区牌氛围健及配灿套到食位，薯二期患开始雁启动挤，迅疏速放脚量。蔚蓝巾海岸抛的开蚊发策馒略蔚蓝违海岸每期迫套数该均价们值：16碑67饺套“画斜饼”躲模式蓬：描馒绘宏拆伟蓝出图启动行模式启动波配置顷：缺乏每期桃开发骗均值颠：18泽.3表万m2启动古规模音：8.课4万先m2适用积范围燃：1、而价格适低开挨高走蚕，有灵充分左的上晓扬空煮间（替郊区掉物业盗或市参政规瓜划有委重大宝利好群）2、芳存在粥前提层：早拴期地仿产营哪销不村充分大盘逐启动雨模式庸1“画蔽饼”印模式飞，描耻绘宏逢伟蓝盏图大盘妹启动赔模式坛23-铸419分期完规模物业繁类型时间维轴20叨02枪.120丝式02绑.920安02坛.720绪04品上半能年第一驰期6-淹720蜂03锋-1定17.武642.择71.稠6高层25洪00抖015揉00竹012践00虎090鄙0085站0090象00高层丽豪宅听、多裕层花纲远洋星房、互to搁wn暑ho艇us疤e、测ho刮us逢e首期直开发草周边总生活亦配套衫不足陪，居挑住气陕氛不袖浓，阵项目筐三条萍产品荐线开准发规奴模均查较小怖。随岛着一岁期社虎区环扔境成给功营狼造，敌项目夜三条羊产品干线同忍时放科量增个长一级倍。万M2第二屿期多层Ho酬us恶e天鹅婆堡纯水兽岸天鹅盏堡纯水待岸首期叹配置单：会陪所波托币菲诺捷的开写发策纸略华侨弓城·韵波托怠菲诺每期若套数深均价骄值：16科67寻套“以阔点带荒面”妄模式纪：形刘象配姑套先奖行启动卸模式启动纱配置臭：会所理（售芒楼部屠）每期凡开发培均值书：11胜.9烫8万档m2启动溉规模逢：7.接1万潮m2理论填基础男：——卷心理呼学观册点：印当一京个人宁在某特方面犯具有鸟突出挂的表傍现时厌，会旱被大剖多数加人认错为此承人在梯各方牙面都炭具有优超凡彼的能腥力——专新经战济学货观点步：消欢费者暗是有疫限理泄性的“以浩点带堪面”剪模式块，形悦象、樱配套糖先行8.央844.既25分期浓规模物业谈类型时间裂轴19阶99缠年20刑00沾初20娃00祥-1定020纵01驶-1况0第一坡期第二寄期第三打期第四伐期第五项期第七王期第六辉期9.绑1620抹02音-520轮02诊-920灶01择-57.影649.躲138.时395.烂58价格单走势41谎0039脚0038乒0039章5039促0033膨0036两00多层复普通敢住宅每、低客层花披园洋翠房、兰联排换别墅首期勾配置敞：交节通、败商业陪花城离街，塑提供刮日常膏服务首期秆开发加规模丝式较大哪，前尝期一悬年推拍一期系，后则期一止年推批两期滋，分恰期开啄发的伯规模拦和节扮奏以浊市场亮可以抖接受停的容兔量和详房地救产开督发的钉一般磁规律始进行祝开发发，有框效保姨证项五目的楚可持炮续发私展。万M2深圳叙万科使四季爪花城领的开鸣发策怎略大盘干启动败模式胀3万科坐四季奖花城每期罩套数召均价浸值：64迎1套“以瘦小搏该大”僻模式启动盯模式启动邻配置有：30还0米砖花城夏商业税街每期显开发凳均值敞：7.升57咳万m2启动叙规模不：7.冰64陆万m2理论化基础董：——本新经桥济学社观点仅：消贵费者波以广腥义的柱幸福让而不循以财宾富为赶终极杠需求“以亭小搏坦大”属模式杀，形永象、煌配套正先行“以眼点带恐面”“以良小博细大”“画碧饼”战模式低成边本营合销手授法，孕成为交目前君主流帽模式体验谢经济类的萌雨芽状永态地产中营销邮初始痛阶段杯的产懒物启动游规模宅通常矩不大追于1貌0证万m2，1叙00巡寿0套大盘踢启动语模式淋的适满用性结合塘本项膨目区砍位，抚市场推、地弟块及章核心冷客户设属性楚，“皂以点似带面俭”的广低成洗本营拍销手翅法是稍最适捷合的异开发并模式趣。采殿取配她套，括形象齿先行从的策渔略。关于牧产品产品冬定位根据厕市场腥实现企和价洗值最病大化鹿的考滴虑，乡丰采取也中-多高-拍中高势的开社发节召奏。地块底价值项目晚形象开发摧期价值中级高级中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