2019【城市进入研究】山东十七地市

山东省城市基本面分析及重点城市市场情况山东区域前策产品部目录页2情况4房地产市场情况品牌开发商进驻1城市基本面情况3城市进入建议房地产市场情况z十七地市商品房销售额z十七地市房地产均价十七地市房地产销售额2015年-2016年全省销售情况与各城市销售占比分析2016年地区2016年商品房占比2015年商品房占比环比排名销售金额（亿元）销售金额（亿元）1青岛221330.4%135624.8%63%2济南181624.9%114821.0%58%3淄博4836.6%3786.9%28%4潍坊4105.6%3646.7%13%5临沂4045.5%3586.6%13%6烟台3685.0%2715.0%36%7济宁3304.5%3035.6%9%8威海2022.8%1322.4%53%9德州2002.7%1773.3%13%10菏泽1542.1%1372.5%12%11滨州1472.0%1312.4%12%12聊城1211.7%1582.9%-23%13泰安1161.6%1122.1%3%14枣庄1021.4%1332.4%-23%15东营1021.4%1542.8%-34%16日照981.4%1272.3%-22%17莱芜260.4%180.3%42%全省7293100%5458100%34%从十七地市2016年商品房销售额环比分析来看，共有4个城市2016年销售额环比下降，分别为聊城、枣庄、东营以及日照；共有五个城市2016年销售额环比上升比例超过全省平均水平，分别为青岛、济南、烟台、威海以及莱芜。十七地市2016年商品房销售额环比分析80%60%40%20%0%青岛济南淄博潍坊临沂烟台济宁威海德州菏泽滨州聊城泰安枣庄东营日照莱芜-20%-40%十七地市房地产销售均价排名城市2016年平均房价2015年平均房环比（元/平米）价（元/平米）1青岛123581077814.7%2济南11948906731.8%3烟台7312648712.7%4泰安640161084.8%5日照618561031.3%6东营60356100-1.1%7淄博5939534411.1%8威海562851828.6%9济宁562853435.3%10聊城546951645.9%11德州5100444914.6%12滨州5033443213.6%13临沂501248842.6%14莱芜496546945.8%15潍坊476944876.3%16菏泽461643157.0%17枣庄445841367.8%按照碧桂园成本测算，按保证项目利润率10%的前提之下，成本合算为4960元/平米，在城市均价低于4960元/平米的城市，不列入重点考察城市。山东十七地市中有十四个城市需重点关注。从房价环比来看，除东营外，其他城市2016年房价环比上涨，共有6个城市房价环比上涨超过10%，其中济南位列榜首。十七地市2015年-2016年商品房销售价格环比分析1500040.0%1000030.0%20.0%500010.0%0.0%0-10.0%青岛济南烟台泰安日照东营淄博威海济宁聊城德州滨州临沂莱芜潍坊菏泽枣庄2016年平均房价（元/平米）2015年平均房价（元/平米）环比02.城市基本面情况z基础数据基础数据统计(市辖区）投资环境因子城市名称GDP（亿元）及增速（%）第三产业占比（%）全社会固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）2013年2014年2015年2013年2014年2015年2013年2014年2015年2013年2014年2015年GDP增速GDP增速GDP增速东营583.312.9%0.013.1%682.13.4%47.7%48.8%50.7%2332.132708.203084.68585.56659.06728.05淄博2956.09.5%3124.05.7%3188.02.0%39.3%40.6%42.5%2078.502402.602731.601547.101739.501949.70临沂1377.412.2%1460.46.0%1549.46.1%42.3%43.3%44.9%2431.602826.003219.201781.002008.402235.00日照1047.610.2%1113.710.2%1152.53.5%42.8%43.8%44.3%778.8916.31045.40476.20535.98603.87济宁985.411.0%1098.611.5%1210.710.2%42.7%43.6%44.4%2256.02615.02891.01475.91664.11704.5聊城224.310.1%255.39.4%277.88.8%45.6%46.5%46.4%1511.11833.12100.8820.8924.71060.2诸城642.711.4%705.49.6%746.58.1%34.0%35.8%37.9%293.8358.9410.1134.2141.1170.0泰安728.97.7%785.07.7%851.88.5%52.4%53.6%54.8%1981.801072.902618.241053.801188.101331.60基础数据统计(市辖区）市场容量因子商品房住宅施工面房地产开发投资额销售面积供求关系城市名称销售额/销售面积去库存周商品住宅成交面积（万㎡）商品住宅成交金额（亿元）商品住宅成交均价（元/㎡）积（万平米）（亿元）/施工面投资额积复合增长期2014年2015年2016年2014年2015年2016年2014年2015年2016年2014年2015年2014年2015年东营196.1208.699.2104.9117.255.8534956195630341480.6163.171.30.780.430.0615淄博418.36464.8442.1240.3271.12266.5574458336028628.32417.99236.2221.311.201.110.1117临沂403.23342.55567.8209.09173.67292.6518350705153969.32898.6362.4363.910.800.38-0.1516日照68.3472.4268.0744.0544.19159.4644761035946378.12499.9278.2587.11.830.140.068济宁145.31129.83162.8887.4570.3395.996023541758501281.86990.7143.42199.90.480.13-0.1112聊城109.63134.3123.152.0267.0158.66474549904765612.3674.263.6769.460.840.200.2312诸城73.584.399.8135.440.341.6481647814168474.8435.8740.634.61.200.190.1515泰安173.2186.34117.41102.19126.0373.159006763.286226.411497.91727.28143.1162.10.450.110.0813基础数据统计(市辖区）潜在需求城市名称人均销售面积（㎡/城镇居民人均可支配收入（元/人均GDP（元/人）城镇人口数量（万）人）城镇化率（%）人）2013年增速2014年增速2015年增速2013年2014年2015年2014年2015年2013年2014年2015年2013年2014年2015年东营57599.5-6.85%66710.515.82%8067920.94%67.367.7462.832.893.3266.46%68.48%74.32%3329436182.537908淄博79638.816.86%87319.619.64%89495.122.49%226.12227.57286.591.841.6265.31%65.7167.26%315153353433793临沂51544-4.80%545005.7%559352.6%184.9199.32052.021.6751.30%54.30%55.30%275113034531195日照750447.13%793535.70%817653.0%96.4997.4599.530.700.7369.1269.4370.62250252747026850.5济宁67516-2.90%730468.19%777046.38%102.34110.16113.541.321.1470.1271.2172.87273333005031473聊城316238.71%28392-10.20%312108.36%41.756.4755.821.942.4158.7962.862.71261242838330796诸城5898610.20%644969.34%679115.29%60.2461.3964.041.201.3255.20%56.60%58.10%213722378831599泰安428688.00%470079.66%507027.86%1021071191.621.5753.76%55.03%57.04%282013071521377基础数据统计(市辖区）土地单价（万元/亩）㎡）城市名称可支配收入/房地价/房价销售面积/人均GDP复合房价复合增长人均GDP复合增长/楼面地价（元/价比城镇人口增长房价复合增长2014年2015年2016年2014年2015年2016年东营6.7520%332%18%3%799.596.4113.49489571124淄博5.7917%162%6%2%2175.8169.7181.11224.81118.61043.1临沂6.1519%167%4%0%-14108.73143.39149.2877.3935.6988.9日照4.4025%73%4%-4%-1148.2243.1223.11056.31437.21482.7济宁5.8122%114%7%-1%-5160180190146012851269聊城6.1719%241%-1%0%-383.4109.2137.5494.9683.8905.3诸城6.6112%132%7%-7%-191.4127.558.7441.6881.5485.8泰安3.1621%157%9%3%3109.5204.4221.8850.21234.21306.8基础数据统计(市辖区）审验知名开发城市名称高单价楼盘销售额住宅项目排名前3-5位项目成交金额2016年2014年2015年2016年商进入情TOP1TOP2TOP3TOP1TOP2TOP3TOP1TOP2TOP3TOP1TOP2TOP3TOP4TOP5况，单盘年销售额东营·理想东营万达大海·鑫庄南郊花园东营万达中南世纪东营万达金湖新城东营恒大东营·理想悦来新城东营万达大海·鑫庄毓圣花苑万达广场东营广场2.09国际1.88广场6.31广场6.34黄河生态广场2.09国际1.88之城6.2亿7.28亿锦城5.6亿5.19亿之城6.2亿2.44亿1.86亿2.0亿亿亿亿亿城4.52亿亿亿淄博绿城恒大帝景淄博龙泰创业齐悦东岳国际华润橡树创业齐悦华润橡树淄博绿城创业齐悦淄博绿城恒大帝景淄博民泰淄博碧桂淄博绿城淄博百合花园花园约11花园约12百合花园花园约14百合花园龙泰国际百合花园9.4亿8.6亿国际7.9亿亿6.4亿湾4,3亿亿湾.6.8亿6.3亿亿9.4亿8.6亿7.9亿园6.3亿9.4亿临沂宝德新领荣盛花语华润中心荣盛锦绣舒格兰花荣盛华府3恒弘城5.2滨河阳光金泰华府金泰华府鲁商金悦舒格兰花永恒华府汀香郡2号鲁商金悦域6.8亿新苑3.1亿1.2亿外滩4.8亿园3.5亿亿亿4.9亿4.3亿9.5亿城7.6亿园6.92亿5.7亿院5.5亿城7.6亿日照安泰名筑3兴业玉兰壹号学府兴业春天日照安泰日照安泰兴业东升浮来春公安泰国际天宁首府5兴业金海兴业大连安泰名筑3日照港一华润万象亿花园2.8亿1.5亿花园2.3亿名筑1.9亿国际1.8亿花园1.2亿馆1.1亿0.9亿亿学府4.1亿花园3.5亿区3亿城2.9亿1.万达目济宁太白国际3红星九号蓝天豪庭国粹华府绿地国际华城3.83金色兰庭恒大名都红玺台瑞马意墅9恒大名都绿地国际鲁商运河华城6亿前清盘2.亿1.5亿1.3亿4.9亿城4.67亿亿8.2亿4.16亿3.82亿亿8.3亿城8亿公馆7.3亿绿地在售3.恒大在售光岳府5.3荣盛东昌东昌御府阿尔卡地昌润莲城2金柱大学裕昌九州昌润莲城金柱大学昌润莲城阿尔卡地民生凤凰裕昌九州星美城市荣盛阿尔聊城亚北区11国际10.2卡地亚北亿首府5亿4.9亿亚2.1亿亿城1.9亿国际6.8亿4.94亿城4.17亿14.5亿城10.5亿广场9.5亿亿亿区11亿诸城诸城碧桂大源·紫檀璞拙园龙都现代盛华国际河畔花城大源枫香龙苑尚城香榭里1.4诸城碧桂大源·紫檀龙都现代龙苑尚城中天·吉祥诸城碧桂园5.9亿文苑3亿0.21亿城1.1亿0.8亿0.68湖畔2亿1.6亿亿园5.9亿文苑3亿城1.8亿1.5亿花园1.5亿园5.9亿国悦府4.2国山墅3.5润英美庐温馨家园华侨城3.4华新新城新华城恒大城2.8开元盛世新华城6.8天竹佳苑国悦府4.2福佳斯南恒大城2.8泰安五矿2.9亿湖花园3.6亿亿2.1亿4.65亿亿2.9亿7.54亿亿智园15亿亿5.2亿亿亿亿品牌开发商进驻情况z品牌开发企业zTOP分析品牌开发企业城市布局品牌开发企业在青岛、济南均有布局，其次重点城市为烟台、淄博、东营。重点布局城市：济南、青岛9强开发企业均进入，烟台、淄博、东营均有2个以上项目。重点布局开发企业：恒大、万科、中海、绿地、龙湖、万达、绿城山东楼盘数量在10个以上。全国9强房企山东省城市进入情况表6441101010554432211济南青岛烟台淄博东营威海临沂项目数量进入品牌开发商数量品牌开发企业山东项目数量及占比城市恒大万科中海绿地龙湖万达绿城碧桂园华润置地鲁能合计252421191513121184占比16%16%14%13%10%9%8%7%5%3%品牌开发企业山东项目数量城市恒大万科中海绿地龙湖万达绿城碧桂园华润置地鲁能济南1412914324123青岛110122913111烟台0200320210淄博1000001120东营2000011000威海0000000110临沂1000000000销售金额TOP3综合分析淄博、临沂、东营市场集中度较高，且淄博、临沂市场集中度不断上升，东营处于持续下降状态；烟台、威海市场集中度一般，威海处于持续下降状态。2016年成交TOP3城市市场占比分析350326.330017%292.6266.525014%20012%194.91381507%1005%5046353619140东营淄博临沂烟台威海城市总成交金额占比20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%

2014-2016年销售金额TOP3楼盘成交及市场占比情况5020%464518%4016%35363514%3012%25252210%1919208%201614161514156%1111104%52%00%东营淄博临沂烟台威海2014金额2015金额2016金额2014占比2015占比2016占比2016年各地市高单价楼盘TOP3与总排行TOP3楼盘对比淄博、烟台高单价楼盘成交较好，市场溢价能力强。从2016年各城市高单价销售额TOP3情况看，淄博、烟台品牌开发商具有较强的溢价能力。东营、威海、临沂高价TOP楼盘为当地开发企业。高单价TOP3与总排行TOP3销售金额对比35323081%25.975%24.472524.021918.3655%2046%1535%11.19.67106.585.2850东营淄博临沂烟台威海销售金额TOP3高单价楼盘TOP3占比90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%04.城市进入建议z重点城市榜单z山东17地市投资及建议重点城市榜单德州滨州东营烟台威海济南淄博潍坊青岛聊城莱芜泰安菏泽济宁日照一线：济南、青岛临沂枣庄二线：烟台、临沂、威海、潍坊三线：泰安、聊城、东营、淄博、日照、济宁、滨州四线：枣庄、德州五线：莱芜、菏泽

投资建议 城市全力进入城市 济南、青岛优先进入城市 淄博、烟台泰安、聊城、济宁选择性进入城市 威海、日照、东营临沂谨慎进入城市德州、滨州、莱芜潍坊、菏泽、枣庄山东17地市投资建议投资建议城市城市分析进入方式及形式建议全力进入城市济南、青岛山东市场份额超过55%，品牌开发企业全力各区地块积极跟进，全力进入。进入城市。优先进入城市淄博、烟台城市溢价能力良好，品牌开发商均有进入，在主城区范围内积极进行拿地动作，县市范围内且品牌开发企业进入销售TOP榜单。选择房地产市场较好的市场进入。泰安、聊城、日照泰安、聊城、日照投资环境低位；威海库存选择性进入城市量较大；东营人口持续流出，后续乏力；临主城区进行积极进入。威海、东营、东营、临沂沂城市整体成交均价较低。谨慎进入城市德州、滨州、莱芜城市主城区成交均价低于公司项目利润率核心城区或成熟新城区核心优质地块进入。潍坊、菏泽、枣庄10%的前提，但城市市场相对平稳。附1：济南市场情况分析土地市场—年度供应分析2016年是继2013年以来，土地高供应年。2016年全年共供应居住和商服用地127宗，土地供应面积737.39万㎡，规划总建筑面积2432.72万㎡，同比增长60.76%，79.79%，123.12%2008年至2016年济南市土地市场年度供应情况35003000250020001500100050002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年土地面积（万㎡）534.64571.69465.91538.51593.681163.59707.08410.15737.39建筑面积（万㎡）1052.471160.611345.691447.861794.943095.311946.531090.342432.72土地市场—月度供应分析2016年济南市土地供应市场呈轴对称递减趋势，6月达到供应最高峰，且下半年放量大于上半年；全年共供应居住与商服用地127宗土地，供应面积737.39万㎡，地上规划建筑面积1673.22万㎡2016年济南市土地市场月度供应情况80052700600500400223002001013774410031310201601201602201603201604201605201606201607201608201609201610201611201612土地供应面积（万㎡）4.9940.4721.794.7369.50255.007.3612.34131.9882.13102.474.63地上规划建筑面积（万㎡）17.2278.6273.6514.19148.51747.0019.2736.03307.55163.5667.62土地供应宗数（宗）43711052432213716050403020100土地市场—区域供应分析从各区域土地供应统计来看，2016年济南市土地供应集中在历城区，居住与商服用地供应面积高达428.73万㎡，56宗；其次是天桥区和市中区较多，天桥区面积较大；可以看出济南不断致力于“东拓”的战略发展2016年济南市土地区域市场供应情况50056450400350300332502001501414100995030市中区槐荫区历下区历城区高新区长清区天桥区土地供应面积（万㎡）38.9366.4568.84428.7347.6614.47106.61土地供应宗数（宗）149335693146050403020100土地市场—年度成交分析从2008年至2016年，济南市土地居住和商服用地成交统计分析看，2013年以前土地成交逐年递增，2013年以后到2015年有小幅下降，2016年创历史新高，共成交129宗，同比增长20.56%；成交面积716.39万㎡，同比增长20.05%2008年至2016年济南市土地年度成交情况3000250020001500100050002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年土地面积（万㎡）365.27523.08365.58520.62579.33766.06684.8596.76716.39建筑面积（万㎡）696.661030.291033.811398.511762.412158.381714.981627.972532.31土地市场—月度成交分析2016年，济南共成交经营性用地124宗（帝华地块已剔除），成交面积679万㎡，成交金额625亿元，与2015年的114幅、607万㎡相比，2016年的成交量增加了10宗，成交面积增幅约11.8%2016年济南市土地市场月度成交情况700346005004002030013121220099561004300201601201602201603201604201605201606201607201608201609201610201611201612土地成交面积（万㎡）65.485.1343.5323.460.0084.00130.29208.1612.3345.54110.0881.06地上规划建筑面积（万㎡）163.7317.2891.3875.070.00180.0040.23604.3752.65142.57204.35106.82土地成交宗数（宗）945601220343913124035302520151050土地市场—区域成交分析2016年济南市土地区域成交统计分析看，历城区成交居首，共成交土地53宗，成交面积402.83万㎡，其次为历下区；由于帝华高溢价炒地和政府先松后紧的调控政策、东拓战略发展等影响，东部高溢价成交频现，未来东部投资热度不减2016年济南市土地区域成交情况45040035053300332502001501315100974500市中区槐荫区历下区历城区高新区长清区天桥区土地成交面积（万㎡）37.8866.4564.21402.8323.9314.47106.61土地成交总数（宗）139335374156050403020100土地市场—月度价格分析随着“唯一熟化人”制度取消，济南市土地市场价格逐渐回归市场化，成交均价及楼面地价呈波浪式上涨，11月份达到最高值，成交单价1225万元/亩，楼面地价9294元/㎡2016年济南市土地市场成交价格情况14009294100001200900072168000100070008005546600039834254500039433969600375040002898400217330001724200020010000483959304368005709184811079782122572802016012016022016032016042016052016062016072016082016092016102016112016012成交单价（万元/亩）483959304368057091848110797821225728楼面地价（元/㎡）289839432173172403983425472165546375092943969土地市场—区域价格分析从2016年济南市土地区域成交分析看，市中区土地成交楼面地价和成交单价均占最高位，楼面地价13676.88元/㎡，成交单价2223.42万元/亩，历下区和历城区楼面地价接近，但历下区成交单价较历城区高256.18万元/亩2016年济南市土地区域成交情况1800013676.8816000140001200010000800060004498.664396.034008.0540002981.651732.2820000历下区市中区槐荫区天桥区历城区高新区楼面地价（元/㎡）4498.6613676.882981.651732.284396.034008.05成交单价（万元/亩）893.642223.42697.63372.84637.28914.78土地市场—房企拿地排名2016年随着630“唯一熟化人”制度取消，土地市场逐渐回归市场化，竞拍激烈；在政府一系列拿地资金约束条件下，小房企逐渐退出市场，大房企依旧是市场拿地主力，其中今年中海、绿地、中弘稳居前三，外来企业无一拿地2016年济南房企拿地面积Top10房企榜单（单位：万㎡）

630之后，济南进行过数次激烈的土拍，通过土拍，绿地、万科、中铁、世茂、荣盛等房企均有斩获，而荣盛所拿的全福、郭店地块，更是直接用实例证明630之后熟化地块被抢走的可能性。从企业方面来看，整个2016年，济南土地市场的拿地面积前三位的企业分别为中海、绿地和中弘。其中中海新增土地储备面积达到了161万㎡，高出第二位近90万㎡，可谓今年济南土地市场的最大赢家。此外，中铁、智慧城置业、天鸿、龙湖新获土地面积均超20万㎡。和昌、中南、金地、K2等外来房企也多次参加土地竞拍，然而均空手而归，2016年无一房企新面孔通过招牌挂拿地进驻济南市场。土地市场—小结土地市场集中放量，资金从严管制，“唯一熟化人”制度取消，市场化竞争明显，区域分化明显；小房企逐渐退出市场，大房企、国企成为市场主力；低库存、高去化、高溢价率成为主旋律，高溢价地频出，未来东部将迎来大面积商品房供应1.土地供应空前增加，年中6月峰值放量，下半年放量高于上半年，9月限购后供应锐减2016年，济南共推出127宗土地，土地供应面积737.39万㎡，规划总建筑面积2432.72万㎡，同比增长60.76%，79.79%，123.12%。其中，6宗被终止，1宗土地尚未交易外，已经成交120宗。6月供应面积255万㎡，占上半年土地供应的64.33%。2.低库存、高去化、高溢价成为主旋律今年，济南共成交129宗土地。其中，有9宗是在2015年12月推出，在今年1月成交的。2016年共成交土地129宗，同比增长20.56%；成交面积716.39万㎡，同比增长20.05%；成交规划总建筑面积2532.31万㎡，同比增长55.55%。规划的地上建筑面积是1745万平方米，总成交价格665.50亿元。3.CBD片区和东部片区成为热点区域，高溢价地频出供应区域上以东部历城区为主，主要集中在华山片区、唐冶片区和CBD片区这三大主力片区。政府致力于“东拓”的战略发展，集中力量开发建设CBD和东部新城，加上章丘撤县设区和济南东站建设，未来CBD片区和东部唐冶片区、孙村片区将成为投资热土。随着土地唯一熟化人制度的取消，土地交易市场化越来越明显，加之9月限购取消，大量去库存，下半年房企急需土地补货，热点区域迎来大量知名房企争抢。后期政府加强土地拍卖约束制度，严格要求土地资金来源，提高拿地门槛，未来大量小房企没有土地补给，将退出市场。值得关注的是以289.7%高溢价摘得的帝华地块因后期土地款未及时缴纳而收回流拍，中海、龙湖、万科、荣盛、绿地、中铁联合体等大房企均以高溢价摘得土地。2017年上半年受高去化影响，市场将供应不足，17年下半年以后华山片区、雪山片区、孙村片区、唐冶彩石片区都将陆续迎来大面积的商品房供应。普通住宅—供销分析/年度供销分析济南市普通住宅市场年度供求量呈逐年上涨的趋势，2016年成交量达1536万㎡，环比上涨28.8%，涨幅较为明显；从供求比来看，2016年供求比为0.91，呈供不应求态势；从成交均价来看，环比上涨11.49%，涨幅较为明显2011-2016年济南普通住宅市场供销面积及成交均价情况分析1800950216008391852376827459719314001200100080060040020002011年2012年2013年2014年2015年2016年供应面积（万㎡）513.38505.06783.28787.6510901404.44成交面积(万㎡)452.17489.69624.89690.911131536.03年度745971937682839185239502100009000800070006000500040003000200010000普通住宅—供销分析/月度供销分析2016年济南房价整体呈上涨趋势，年初多台宽松性房贷政策出台，公积金房贷宽松；“金三银四”楼市回暖，价格平稳小幅上扬；随着土地市场火热，下半年楼市升温、房价暴涨，相关限制房价政策出台，房价逐渐回归理性2016年济南市普通住宅市场月度供销面积及成交均价情况250.0011533200.0010151102271046594819096913287558747892990058504150.00100.0050.000.002016.012016.022016.032016.042016.052016.062016.072016.082016.092016.102016.112016.12供应面积（万㎡）89.5816.19177.80146.06132.73201.86104.6277.19157.38120.5060.57119.96成交面积（万㎡）108.4917.77201.66154.23138.69173.85153.16112.45201.5374.6483.60115.96成交均价（元/㎡）909691328755874789298504900594811015110227104651153314000120001000080006000400020000普通住宅—供销分析/各面积段成交分析2016年济南普通住宅成交主力集中在90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡三个面积段，其中100-120㎡、120-144㎡的刚改、首改类客户占比较大，呈大幅度上涨趋势，改善性需求得到明显释放单位：万㎡2016年济南七区普通住宅各面积段成交分析单位：元/㎡250.00180001564516000200.001384612491124051400011882120321008112000150.00945087798913100008205100.008000600050.00400020000.00070以下70-8080-9090-100100-120120-144144-160160-180180-200200-250250以上成交面积3.4610.1733.07133.44197.29238.0727.2038.8024.4720.5114.86成交均价124918779820589139450100811240511882120321384615645成交面积成交均价普通住宅—供销分析/区域供销分析（面积）2016年历城区、高新区及槐荫区房源供给充足，土地成交异常火热，供销面积持续上涨；从成交均价来看，历下区因区位优势成交均价遥遥领先于其他区域2016年济南七区域普通住宅市场供销面积及成交均价情况450.0016000400.001392914000350.0012000300.0095861023110000838885038414250.008000200.005818150.006000100.00400050.0020000.000槐荫历下天桥高新历城长清市中供应面积(万㎡)203.94132.68118.27248.79398.3082.73219.71成交面积（万㎡）247.21188.61118.21259.41403.0191.98227.61成交均价（元/㎡）838813929850395868414581810231普通住宅—供销分析/区域供销分析（套数）2016年济南全年成交量突破12万套，从各区域供销比和成交总金额来看，历城区、高新区、槐荫区排名前三，达历史新高；天桥区、历下区因新供应项目及土地储备资源不足，成交套数相对下降2016年济南市七区域普通住宅市场供销套数及成交金额情况4000033913500030000248626262328250002073200001500010051000053550000槐荫天桥高新历城长清市中历下供应套数（套）1710611335193583656569541783110062成交套数（套）2172810902203393616077291846014011成交金额（亿）20731005248633915352328262640003500300025002000150010005000普通住宅—房企排名榜2016年济南普通市场成交上榜房企多为一线品牌开发商，市场集中度较高首次出现年度销售金额突破百亿的企业，分别是鲁能地产和恒大地产，销售金额为102.4亿和101.3亿济南楼市2016年企业销售金额榜排序企业名称成交金额（亿元）1恒大集团102.42鲁能地产101.33万科集团75.04中国海外70.15中建中孚64.86绿地集团63.77海尔地产61.18融创地产54.39山东绿地泉41.310华润置地35.0

济南楼市2016年企业销售面积榜排序企业名称成交面积（万㎡）1恒大集团108.32鲁能地产83.73中国海外76.64中建中孚71.65万科集团70.86绿地集团69.77融创地产48.58银丰地产47.49海尔地产46.810山东绿地泉39.5普通住宅—项目排名榜2016年济南普通住宅成交TOP10项目多为货源充足的百万大盘项目，凭借项目区位、资源等优势上榜2016年度济南商品住宅成交金额排行榜排序企业名称成交金额（亿元）1鲁能领秀城53.32中海·华山珑城40.03绿地城31.64华润城30.85海尔地产云世界30.76海尔绿城全运村30.57中海国际社区30.08鲁能·领秀公馆28.99中建锦绣城26.610财富中心25.42016年济南商品住宅成交面积排行榜排序企业名称成交面积（万㎡）1中海·华山珑城50.62绿地城39.53鲁能领秀城34.74中建锦绣城33.25海尔地产云世界31.76鲁能·领秀公馆26.67中海国际社区25.88华润城25.49中国MALL·城市之星25.110中建新悦城23.5普通住宅—小结2016年济南普通住宅整体供销量呈上涨趋势，价格日趋上涨；主力户型集中在90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡面积段，改善性需求得到明显释放；随限贷限购政策出台，房价逐渐回归理性从供求趋势来看，济南市普通住宅市场年度供求量呈逐年上涨的趋势，2016年成交量达1536万㎡，环比上涨28.8%，涨幅较为明显；从供求比来看，2016年供求比为0.91，呈供不应求态势；从成交均价来看，环比上涨11.49%，涨幅较为明显；从2016年月度情况来看：2016年济南房价整体呈上涨趋势，年初，多台宽松性房贷政策出台，公积金房贷宽松；“金三银四”楼市回暖，价格平稳小幅上扬；随着土地市场火热，下半年房价升温、房价暴涨，相关限制房价政策，房价逐渐回归理性；2016年济南普通住宅成交主力集中在90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡三个面积段，其中100-120㎡、120-144㎡的刚改、首改类客户占比较大，呈大幅度上涨趋势，改善性需求得到明显释放；2016年济南全年成交量突破12万套，从各区域供销比和成交总金额来看，历城区、高新区、槐荫区排名前三，达历史新高；天桥区、历下区因新供应项目及土地储备资源不足，成交套数相对下降；2016年济南全年成交量突破12万套，从各区域供销比和成交总金额来看，历城区、高新区、槐荫区排名前三，达历史新高；天桥区、历下区因新供应项目及土地储备资源不足，成交套数相对下降。别墅市场—供应分析/年度供应分析2011年至2015年济南市别墅市场供应面积和供应套数逐年递增，2015年达到最高值，2016年有小幅下降，供应面积29.06万㎡，供应890套，同比下降分别是13.43%，20.11%2011年至2016年济南市别墅市场供应情况401114358903025595201538532439610502011年2012年2013年2014年2015年2016年供应面积（万㎡）10.6914.9514.3221.0333.5729.06供应套数（套）3853243965951114890120010008006004002000别墅市场—供应分析/月度供应分析济南市别墅市场受住宅热销及限购政策影响较小，近一年供应变化较大，无明显趋势，在典型销售旺季3月、5月、7月、10月、12月销售较好，这与典型项目市场供应有关2016年济南市别墅市场月度供应情况（万㎡）75.8265.144.64.69543.5131.8221.3310.80.850.240.2600201601201602201603201604201605201606201607201608201609201610201611201612供应面积（万㎡）0.805.140.243.511.824.60.851.335.820.264.69别墅市场—成交分析/年度成交分析2011年至2016年济南市别墅市场成交面积和成交套数逐年递增，2016年达到最高值，成交面积49.51万㎡，成交套数1407套，同比增长分别是71.08%，47.79%602011年至2016年济南市别墅市场成交情况160014075014001200409521000306108002060035433933140010200002011年2012年2013年2014年2015年2016年成交面积（万㎡）9.0912.920.5719.5128.9449.51成交套数（套）3543393316109521407别墅市场—成交分析/年度价格分析2011年至2016年济南市别墅市场成交金额逐年递增，价格在2014年后有大幅度增长，2016年成交金额85.45亿。均价1.73万元/㎡，同比增长分别是72.04%，0.58%2011年至2016年济南市别墅市场成交情况90801.641.721.73701.45601.261.15504030201002011年2012年2013年2014年2015年2016年成交金额（亿元）13.1914.7825.9132.2749.6785.45均价（万元/㎡）1.451.151.261.641.721.7321.81.61.41.210.80.60.40.20别墅市场—成交分析/月度成交分析2016年济南市别墅市场第二、三季度成交旺盛，尤其第三季度成交量猛增，第四季度成交量下降严重，但月成交稳定2502016年济南市别墅市场去化情况7.446.792006.155.695.015.271502.83.181002.061.972.2500.940201601201602201603201604201605201606201607201608201609201610201611201612成交套数（套）862817013511689207173196716571成交面积（万㎡）2.80.945.015.275.693.186.796.157.442.061.972.2876543210别墅市场—成交分析/月度价格分析从别墅市场成交金额和成交均价看，2016年第二、三季度成交金额基本逐月递增，9月前价格较为稳定，9月后突破2万，10月均价到达26023元/㎡2016年济南市别墅市场去化情况181626023142072120784204481217516101577815714157511505314431153031544586420201601201602201603201604201605201606201607201608201609201610201611201612成交金额（亿元）4.431.477.897.938.214.8610.4810.7815.425.364.094.51成交均价（元/㎡）157781571415751150531443115303154451751620721260232078420448300002500020000150001000050000别墅市场—小结年度供应小幅下降，月度供应分散，年度成交逐年递增，以去库存为主，低供应、高成交、去库存、量价齐升为主旋律1.年度供应小幅下降，月度供应分散2011年至2015年济南市别墅市场供应面积和供应套数逐年递增，2015年达到峰值，2016年有小幅下降，供应面积29.06万㎡，供应890套，同比下降分别是13.43%，20.11%；济南市别墅市场受住宅热销及限购政策影响较小，近一年供应变化较大，无明显趋势，在典型销售旺季3月、5月、7月、10月、12月销售较好，这与典型项目市场供应有关。2.年度成交逐年递增，2016年达到峰值，月度成交二三季度旺盛，去库存为主年度成交2011年至2016年逐年递增，2016年达到峰值，成交面积49.51万㎡，成交套数1407套，同比增长分别是71.08%，47.79%，以去库存为主；月度供应主要集中在二三季度，第四季度成交稳定。3.年度价格相对稳定，整体小幅上升，月度价格9月破2万，第四季度逐月小幅下降年度价格相对稳定，整体小幅上升，月度价格较为稳定，9月突破20000元/㎡，主要受高品质项目入市带动整体价格提升有关。2016年济南地产市场—总结土地市场2016年济南土地市场集中放量，资金从严管制，“唯一熟化人”制度取消，市场化竞争明显，区域分化明显；小房企逐渐退出市场，大房企、国企成为市场主力；低库存、高去化、高溢价率成为主旋律，高溢价地频出，未来东部将迎来大面积商品房供应。住宅市场2016年济南普通住宅整体供销量呈上涨趋势，价格日趋上涨；主力户型集中在90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡面积段，改善性需求得到明显释放；随限贷限购政策出台，房价逐渐回归理性公寓市场2016年济南公寓市场受整体地产市场影响，量价齐升，市场表现较好，各项指标均较同期大幅提升附2：青岛市场情况分析土地市场2016年，土地供需上涨，但仍处近几年低位水平；郊区供需胜主城，月度楼面价波动大。年中优质地块遭疯抢，年末土拍新政稳成交2011-2016年招拍挂居住商业类用地年度供求价走势图6000供应建面成交建面楼面地价250050002000400015003000200010001000500002011201220132014201520162016年全市供应土地1766万㎡，同比上涨53.9%；成交土地1511万㎡，同比上涨13.7%；成交土地平均楼面地价1720元/㎡，同比下降13.1%。2016年楼市火热，土地的供需很大程度地影响房价走势，政府的供地计划也随着市场进行改变。全年的供地重头戏放在了12月，在经过2个多月的市场调控之后，开发商销售策略谨慎，拿地更加冷静，加之各类的竞拍条款发挥作用，土地价格也得到控制；2016年月均供地建面147万㎡，月均成交建面126万㎡，而土地月度均价受成交结构影响波动较大。土地市场近郊区和西城区为2016年土地市场供销主力，北城区土地供销热度紧随其后，原胶南市供销领跑全市2016年全市各区域供求情况50010000供应成交楼面地价400800030060002004000100200000市南区原市北区原四方区李沧区崂山区原黄岛区原胶南市城阳区高新区即墨市胶州市平度市莱西市2016年全市土地市场供应和成交主要集中在近郊区、西城区和北城区，主城区供销较少。土地活跃区域主要为原胶南市、即墨市、城阳区及胶州市，其中原胶南市新城区、大珠山、灵山湾等板块土地供需较大，带动原胶南市供应建面405万㎡，成交建面279万㎡，供需均为青岛各区市第一；即墨市蓝色硅谷、城东开发区、城西商贸区等板块等供销活跃，成交量位居全市排行榜次席；主城区中崂山区供销量最大，供销建面均为114万㎡。从各区域平均楼面地价来看，市南区2016年楼面地价在各区域中排在首位，高达7765元/㎡；原四方区受宜昌路地块高溢价影响，拉升区域整体土地楼面地价至6997元/㎡超越崂山区，位居全市第二位；高新区受溢价影响达到2255元/㎡，近郊、远郊区域土地平均楼面地价依旧处于低位。土地市场2016年开发企业拿地相对理性，底价成交率达86%，但热点区域地块竞争非常激烈，其中高新区、原四方区土地供应稀少，溢价率最高2009-2016年成交土地溢价率走势2016年各区域溢价率对比高新区50.0%40原四方区30.9%胶州市7.4%3533.73李沧区6.7%30原黄岛区5.8%2524.12城阳区4.5%20即墨市3.7%15原胶南市2.8%1011.557.86崂山区0.8%6.81莱西市0.1%54.712.052.17平度市0.0%02009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年原市北区0.0%市南区0.0%0%10%20%30%40%50%60%2016年受热点区域土地竞争激烈影响，溢价率仍相对较高，全市成交土地的平均溢价率为7.86%；整体来看，近9成土地为底价成交，溢价率超20%的土地宗数仅占6%，企业拿地相对理性；从各区域溢价率来看高新区为溢价率最高的区域，平均溢价率达50.0%，其次为原四方区30.9%、胶州市7.4%、李沧区6.7%；市南、原市北、平度均为底价成交。土地市场2016年，住宅兼商业用地延续成交主旋律，成交土地中纯住宅占比有所提升，商业及商业兼住宅用地占比有所下降2012-2016年成交招拍挂居住商业用地结构对比16年36.6%19.1%40.3%3.9%15年22.2%24.1%47.7%6.1%14年31.0%14.1%49.6%5.3%13年34.3%27.7%31.0%7.0%12年18.5%40.1%34.9%6.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅商业住宅兼商业商业兼住宅2016年土地成交仍以住宅兼商业为主，占比高达40.3%，较2015年下降7.4个百分点，住宅用地占比扩大，上升14.4个百分点，商业用地和商业兼住宅用地比例均不同程度下降，分别下降5个百分点和2.2个百分点。土地市场土地排行榜：2016年华润崂山区项目地块成交总价位列全市首位；中建锦绣城土地储备量位列全市第一。2016年青岛土地成交总价排行（一级市场）排未来呈现项土地面积土地用成交总价竞得者名目(亩）途（亿元）1华润崂山区项目308.06住宅兼容商41.30华润置地业2保利新都心项目138.78住宅兼容商17.50保利地产业3中建锦绣城665.28纯住宅/住宅14.42中建东孚兼容商业4海尔云谷114.49住宅兼容商13.94海尔集团公司业/商业5国信崂山区项目53.08商业10.69青岛国信财富发展中心建设有限公司6蓝光黑钻公馆34.13住宅兼容商9.97蓝光地产业7融创高新区项目101.52纯住宅8.35融创中国8海信胶南项目220.62纯住宅5.38海信地产9全球财富中心65.87商业5.23青岛全球财富中心崂山区项目开发建设有限公司中国红岛会议青岛国信红岛国际10429.58商业5.06会议展览中心展览中心有限公司

2016年青岛土地可开发体量排行（一级市场）排未来呈现项目土地面积土地用途可开发体竞得者量（万名(亩）㎡）1中建锦绣城665.28纯住宅104.65中建东孚2山东高速胶州项目534.36纯住宅77.54山东高速3华润崂山区项目308.06住宅兼容商业63.06华润置地4青岛市南山航空338.92住宅兼容商业/49.71青岛嘉航置业商务基地商业有限公司5青特小镇302.76住宅兼容商业40.90青特置业6中铁青岛世界327.97住宅兼容商业/39.60中铁置地博览城商业青岛国信红岛7国信崂山区项目429.58商业35.70国际会议展览中心有限公司8平度蓝树谷项目426.79纯住宅/住宅兼容35.56青岛港城置业商业/商业有限公司即墨国际商贸9绿城岘山花城272.2商业兼容住宅35.06城开发投资有限公司青岛西海隆盛10西海隆盛胶南项目400商业32.00综合开发建设有限公司（胶南国有）土地市场2016年重点房企在一级土地市场共斩获的建面约732万㎡土地，占全市48%的比例，原胶南市、城阳区为大鳄们“掠地”重点区域；本年度内一级土地市场华润、保利拿地金额高企。2016年二级土地市场高度活跃，融创、新城在二级土地市场共获取463.85万㎡土地储备，恒大、金科、天泰亦有所收获。万㎡ 2016年重点房企获取土地建面对比300原四方区崂山区李沧区城阳区高新区原黄岛区原胶南市即墨市250200150 143107105786390124024融新中山华海银鑫保青天中海鲁中万天越鲁龙蓝鲁绿天和鲁创城建东润信盛江利特泰铁尔昊国科一秀商湖光能地一达信中地八高置地泰置地置集置地置金地集地集地地集集仁集置国产局速地产 业产业团业产业茂产团产团产产团团和团业

亿元 2016年重点房企获取土地金额对比120二级市场金100额80一级市场金额60102.141.34019.82057.617.31.340融新华保海中蓝海银鑫中青鲁天中山万绿和天越龙鲁鲁天鲁创城润利尔建光信盛江铁特昊泰国东科地达一秀湖能商一信中地置地地八地地泰置置置置集金高地集集集地地集集仁置国产地产产局产产集业业业业团茂速产团团团产产团团和业团商品住宅市场城阳、原胶南、原黄岛为青岛2016年商品住宅供销热点区市，市南、崂山价格高企。2016年青岛市各区市商品住宅供销价对比情况万㎡350供应面积销售面积成交均价2500030020000250200150001501000010050005000市南区原市北区原四方区李沧区崂山区原黄岛区原胶南市城阳区高新区即墨市胶州市平度市莱西市从新增分布看，2016年城阳区新增供应最多，共2.15万套，约244.34万㎡，占青岛市新增量的16.1%；胶南市位列第二，新增2.07万套，222.6