北京某国际旅游度假区项目商业操作评估报告前期策划

燕郊“东贸国际”项目商业操作评估报告2012.8前言/项目所在城市概况/

燕郊开发区地处北京天安门正东30公里；规划面积80平方公里，建成区面积30平方公里，下辖92个村街，总计近35万人口,其中固定人口15万人；经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地；目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开发区中位居第一；燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”

。前言/项目所在城市概况/燕郊开发区土地规划

燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等几大主要产业区域。前言/开发商需求/项目住宅部分已全部入住，商业部分施工周期已到尾部；开发商目标以全部销售为主，只有在非常情况下才考虑自持部分商业；开发商需求好的策略及手段将处于地块中现阶段的商业出售。开发商希望打造燕郊第一个大型品质商业区。报告形成思路项目解读与分析消费者调研燕郊商业市场分析整体格局划分：燕郊当前发展主要集中在北部的老城区及102国道沿线。未来发展：燕郊升级主要向北和向南两个方向发展。北部属于传统老城区，未来发展则是在老城区改善升级的基础上不断外延，属于传统区域的延续；南部属于待开发区域，面临城市发展契机，大型的商业园区与机构设施很有可能在未来的南部出现。本案正坐落于燕郊南北门户之地/燕郊区域整体印象/目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研依托交通驱动及城市挤压，燕郊区域房地产市场快速发展，城市化进程加快，但综合配套设施及城市化生活方式滞后，燕郊缺少真正的城市核心。随着大北京经济圈规划利好，燕郊面临城市的快速升级，燕顺路作为燕郊未来发展的重要一极，有机会成就燕郊城市新核心。燕郊基础生活配套亟待改善，城市未来发展将与北京生活方式逐步对接。燕郊当前处于城市化向都市化方向发展的初级阶段/燕郊区域整体印象/目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/燕郊商圈划分/燕顺路商圈传统中心商圈传统中心商圈：以物美、京客隆、肯德基等老区商业体为代表，其特点为认知度高，消费群体本地化并且消费水平及能力有限。燕顺路商圈：随着燕顺路周边住宅项目的大规模开发而应运而生的功能性商业走廊，除苏宁京客隆以外，其他主要以社区底商为主。其特点为消费动线长，商业聚集性差、偏重社区型服务类。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/传统中心商圈现状/传统中心区常住人口密集，随着燕郊各住宅小区的建成，区域配套开始慢慢成熟，并吸引了不少商业进驻。京客隆、苏宁、肯德基等已在燕郊落户。燕郊整体范围不大，传统老区商业可辐射整个燕郊居民，满足基本生活购物需求。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/燕顺溉路商筒圈状汤况/燕顺听路商租圈属新恭兴商雕圈，讽在整励个燕穷郊区撤域来急看认阴可度圾一般迫，除湿附近猛常驻舰小区邀居民茅购物壳以外矩，很纹少有腔区外沈目的震性消开费群牌体。答商业气辐射度范围芽有限园，现浮阶段勤仅能飘辐射悬燕顺似路周芦边社弊区。目录燕郊卸商业凯市场兴分析区域乱印象各项错目分而析结论项目丸解读惧与分吸析消费限者调贼研/雷捷折商业巩广场/类型商业产权年限40年地址102国道电厂桥东路南销售价格20000~25000建筑面积24000㎡层数5层销售形式带租约返租销售承诺返租回报年限12年整体回报率90%项目邮地块气北侧透有规转划中15万平谋米的佩日本开永旺烛购物巩中心泽，东撕侧为揪大厂椒国际顿渔具跪城，阁西侧高紧邻眨京东为钢材傲批发门市场秩、燕修郊花碌卉假嚼山展抗示中偷心、泽燕郊瓶国际同汽配时城。项目衡以轻锯纺批寄发为剑主的毯商业宪综合萌体。润面积房诚约为24下00墓0平米只，可刑经营浊业态魂包括客精品束家纺肌、布沟艺软士饰、礼工艺型饰品如、特馋色手黄工艺疯、居腔家日谊用、复厨房鸟餐饮剩、家随庭清受洁、威宠物艺生活甘等。悼内设10部电贞扶梯习、4部垂挪直梯悲、及胜中央草空调哲，车胃位数小量11融00。目录燕郊灶商业税市场莲分析区域德印象各项谅目分之析结论项目允解读我与分鬼析消费侨者调签研/雷捷条商业醉广场/项目插研判:该项涝目位筹置偏咽远，缎价位水相对块较高言，周谨边商斥业环铜境不眨成熟寇。其肿核心父竞争轨力为青带租摧约返丙租销土售模脉式，安返租伴收益壶形式陪对投缩慧资客墓会有赔一定瞧的冲板击力柳。该纵项目衔目前津销售矛层数攻为3~混5层商赌铺，1~鲁2层为愚自用塘，就润目前等观察具借助屠其良言好的题售楼叮处位换置及案返租闸销售围模式诵，3层位云置相北对较孟好商嫂铺销玻售过柏半，4~奥5层均苹未有尼成交键。满江团红观唱点-项目驼已过工畅销膛期，替后期先滞销疯阶段披会很损长，触但其比销售嘱模式紧值得泉借鉴愁。现状目录燕郊崭商业兔市场洪分析区域校印象各项翅目分躁析结论项目疑解读尚与分就析消费略者调肃研项目名称

商业形态租售模式售价租金星河皓月社区底商销售140001.5元/平米/天纳丹堡社区底商销售8000-220001.8~2.7元/平米/天美林湾商铺销售200001.8~2元/平米/天夏威夷项目商铺租赁

1.5元/平米/天潮白人家社区底商销售13000

星河皓月纳丹堡美林湾潮白人家夏威夷本案/燕顺为路周正边商洪业体/目录燕郊缸商业卡市场励分析区域坡印象各项朽目分怪析结论项目蜜解读带与分谜析消费崭者调诉研/星河渣皓月/业态则：餐他饮、童超市坡、生冰活服团务类猛、幼邪儿园禽等业态检比例狸：餐捐饮占50始%、生合活配斜套占30白%进驻而品牌械：京恩客隆毒、哈寺佛摇亦篮幼午儿园书、东谋方金罢字塔励培训仅学校沿、九污九鸭目录燕郊另商业乒市场拒分析区域画印象各项幅目分托析结论项目经解读到与分馆析消费狱者调签研/纳丹闯堡/现进跟住品古牌：2家银扩行（臭工行史和建粉行）喝，无曾大型饲品牌疯企业故进驻其它忆（餐把饮、类电玩顷城、嫌美容荡美发疮、小瘦超市塌、二睛手房猴门脸球）目录燕郊版商业疯市场沾分析区域兰印象各项来目分个析结论项目罚解读色与分安析消费脂者调排研/美林棍湾/主要牙以社居区服委务为倦主，能其次藏是一玩些小仔型超范市，罚无大桑的品侦牌企凡业进菠驻，酱招商堤情况一般目录燕郊司商业本市场钞分析区域熄印象各项国目分富析结论项目宰解读事与分婚析消费装者调别研/夏威咐夷项次目/现进饭住品祥牌：刘美连先福超质市、梁苏宁沾电器沫、餐饮、菜朱市场目录燕郊锅商业准市场意分析区域抖印象各项驶目分形析结论项目东解读孕与分南析消费纠者调堂研/潮白姓人家/进驻蛛商家嫁：房撕地产本中介沙公司赞、装蹲修公羊司、企旅行酷社、炼中国冰电信插、便正民店灵铺、梁老年亦活动梯中心相等目录燕郊攻商业惭市场苗分析区域豆印象各项谈目分摔析结论项目鸟解读巧与分电析消费训者调万研/小结/燕郊汇整体违实际灵在售经商业离楼盘序较少祥，一奶部分五楼盘拴商业葡为出棚租，题或者旷是筹电划阶学段。燕郊谢商业雅特点寸为主偿要满缘瑞足日迎常需翠求为倡主，抄中高脏端消搅费需若求外餐流。除中奶心城育区外傻，其哀他地指区商蛮业形厨态多绪以底梅商为艰主，孝大型强集中贴商业兆业态勾现阶坏段出冬现的蹈机会妨点不铸足。社区陈商业搬多数梁为商劲铺性胶质，翅业态马以餐席饮、炊零售胳为主贸，产婶品比备较单书一，马且同兔质化俘现象严重呈，无可中高端品牌胳。楼盘禁商铺玻面积单有限兆，集诸中性如不足务，难仗成大规踏模。目录燕郊姓商业沿市场棕分析分析络范围各项冠目分盐析结论项目朱解读潮与分屡析消费辈者调眯研目录燕郊煤商业锯市场孝分析项目帽解读瓣与分乏析项目沈现状外部扶交通内部臭交通项目乔规划结论消费指者调似研/项目迈现状/通过笼京哈糠高速崭、京靠通快蜡速路皮直达匠市区东贸或国际禽花园纸地处泳北京棍东郊遇燕郊柱经济搞开发帽区的卧旅游食度假林区的召核心孩，与早通州目区隔不潮白羊河相匹望，乏位于烂东长督安街粗的延移长线箱上，咳西距CB毙D国贸勉中心25公里蚊，北捡距首吸都国删际机熊场及嫩新国辫际展搭览中搬心25公里夕，地其理位授置得爆天独粥厚，悠交通酬条件胞无与甚伦比壮。目录燕郊胆商业红市场仁分析项目承解读誉与分耗析项目瓜现状外部普交通内部谷交通项目互规划结论消费膛者调但研/项目荐现状/整体社工程裁已经五到了慰可以方交付祝商家抽进行菊内装弹的阶月段。项目替操作息初期旁，未存考虑讨订单系式招蓝商，坑导致贸商业奖现房滚后有邮大量阶的规暗划指域标不娱符合变商家甲进驻丝式需求残。商业偷项目住规划腔初期景，未储考虑达广告宿位设固置，厦无论雅是从票效果玩图或笋者商唇业现阵状来物看没删有商批业气猾氛。绿化纲带的趟高度继阻挡并了商淹业的泊展面损。目录燕郊险商业孔市场膨分析项目服解读果与分算析项目郑现状外部隐交通内部旦交通项目大规划结论消费笔者调症研/外部恩交通/进入地下停车场进入林地下知停车坐场进入呀地下迁停车鸭场93矛0、81接5、81筒6、81静7…绒..公交赢车40恢0米进入除项目岂的交贪通情详况较董为不劲利，贫据本猴项目优的公呀交车华站远障在40绪0米以水外。进入院项目档的车落辆大俊部分咱（近95子%）被寄引导岭至地刘下，连地面悔仅有触少量睛车位钞。易造胖成地蚕面人宝流量音低的属商业变运营匆现状很。目录燕郊肉商业拨市场柳分析项目垂解读兄与分筋析项目词现状外部荷交通内部眼交通项目决规划结论消费钩者调机研/内部最交通/2#楼一、二层1#楼一、二层中间的裙楼一、二层相互之间不连通相互之间不连通规划浑初衷方：一谣二层言之间怪均不仙连通得，以拾内部卡步行条街的议形式元，便约于一夜二层李销售松。步行司街无反法形裙成连钞贯的雷内部们动线聚，易众造成豆人流妇的分剩散。目录燕郊毅商业希市场糠分析项目愈解读拿与分汪析项目暗现状外部眼交通内部舒交通项目么规划结论消费议者调尖研/内部插交通/2#楼三警层中间觉的裙振楼三嗓层1#楼三盆层仅有榜三层滚是相晚互连之通的划，消蹄费者丹需要踩十分诊了解隐本项嚼目的颂业态慰划分坡才能氏被吸岂引到阁三层将。目录燕郊卡商业鼻市场午分析项目退解读速与分围析项目游现状外部匹交通内部斩交通项目忽规划结论消费呼者调碌研/内部恩交通/电梯思间、闻楼梯宫、设远备间扑等B1层电梯棚间、铲楼梯敬、设姐备间尊等为了著引导炸人流确，项捷目规那划了所十分词多的蜓扶梯限、楼贤梯。胞产生谷的问可题就扇是将B1格局根做的月十分染分散膜，不挽利于宿需求爱大面射积的短商家向进驻绢，无紫法利货用主浇力店当吸引禽客流收。目录燕郊异商业脱市场每分析项目播解读忽与分就析项目眼现状外部政交通内部郑交通项目刊规划结论消费册者调你研/项目霉规划/项目弃体量约为4万平口米，按予照国缺际通垫用的俱商业烂发展钳程度石及人觉均商挪业需贞求计植算，人均哈商业存面积0.剃5-围--缝1㎡琴/人计算为，本墙项目汪需要乓周边拣有4—惰8万人膜支撑，本轿项目初周边阶居住挤人口串众多怪。需资要什秩么样凭的业算态规瓣划才无能将零人群欣吸引章到本超项目罢是本搅项目创操作离规划组的重付中之旦重。目录燕郊略商业返市场留分析项目暂解读畜与分陵析项目尼现状外部牙交通内部龄交通项目依规划结论消费统者调粮研/项目弓规划/宽度殖及层虽高的企不够师导致件了无狗法达抹到效蚕果图谦的效吹果。目录燕郊筝商业徒市场牙分析项目逗解读绝与分扇析项目狡现状外部拥交通内部盼交通项目屈规划结论消费昆者调驻研/结论/结论苗：本项引目位伸置良外好，津处于窑燕郊沙门户候，同药时是塞进入损燕郊故的必笑经之只路。项目就前期临规划附未考除虑定告位和隶业态匪划分殃，导货致建路成后秤商家殖因为脊各种颜规划班条件魂不符宪合进路驻要目求而凉出现娘空置直现象倒。本项贷目需缎要进疫行大王量的望商家舞调研念，充炕分了免解到旺商家昆需求喜后进妨行调烈整才尘能获芒得商懂家的屯进驻势。目录燕郊曾商业歇市场遭分析项目视解读裳与分秋析消费乡丰者调筋研问卷泡调研结论/问卷猾调研/了解国项目怒区域示消费斗者的谱消费球能力表、消乔费习谱惯及弦消费偶偏好了解龙项目摊区域迅消费左者对帽未来识商业雷的期敌望程因度调研揪目标本次足消费焰者调笼研从排消费艺者需丘求出朽发，桶通过15道涉美及受干访者风基本局信息蕉以及辈其消鄙费习索惯的伟问题蹦了解断区域撒内消衔费者筋的消晶费能馆力、稼消费棚偏好钢，以执便为答本项晋目的魄核心愚消费役者提者供定财量化骗的消苏费力棉测算自基础倒，并写为本新项目耗的商芝业业烤态定田位提躲供可种参考片的依笑据。调研伯意义调研然意义本次降调研阅共采长集项目渣周边座区域样本寨量20状0份问总卷从样椒本采虎集有换效率驳上分危析：有效泥问卷大：18客3份无效茄问卷阻：17份目录燕郊举商业聚市场妄分析项目宿解读叔与分嫂析消费饮者调库研问卷溪调研结论/问卷氧调研/本次装受访阅消费法者中给，25旷-4疮0岁年妄龄所乡丰占比絮例最晋大达刮到75壁%区域庙中年猜消费太者占旱比较考大本次架受访控消费葡者中隙，男客女性驱别比书列分卫别为42茧%与58牌%调研篮取样黎性别仿分布答较为乡丰均衡统计酸数据话更具汉参考说性目录燕郊欲商业蒸市场召分析项目痰解读额与分帜析消费叶者调然研问卷盐调研结论/问卷筛调研/本次圾受访汇消费肢者中抬，在节这里紧居住东的消伟费者艺占比挣例较埋大。大部潜分人鲜是在泥北京醋工作箩的白宴领，幼在燕村郊买抢的房锈，或桑者是捏孩子降在城佣里上粗班，擦老人帆过来据帮着闹看孩渣子。本次跑受访狠消费因者中脱，两咸口之柏家及扒三口雕之间跨占到岂了92象%左右妹。由于过大部捷分是道两口援之家妈、三打口之声家。睁我司塞认为邪本项萄目可钢考虑检偏重凉社区石功能分性，馅以满俭足周食边区傅域消副费者丛的生笔活需咸求。目录燕郊借商业桌市场煌分析项目功解读枯与分市析消费巩者调傍研问卷由调研结论/问卷辨调研/本次煌受访输消费闻者中茂，家绢庭年鬼收入服在20万以番下的宜消费愁者最丛多，莫已达悟到受稠访者岔的71举%之多周。以上茂消费南者调告研问悬卷统晨计数卵据显梁示，侄目前炒项目寻周边它地区咬消费咽者的方收入俊水平饭处于判燕郊站整体柏市平罗均家漂庭年武收入页中等置偏上所的水视平，本这样栽的收汇入水括平将航导致楚人们蜓由一使般消喷费转别向个修性消湖费或可者爱乒好消壁费。本次碌受访阳消费葱者中膊，月地度消胆费预森算基樱本都喉在30羞00元以忽下占粘到了68蜜%，50经00元以州上只顷占到8%由于膨燕郊尊现阶估段商伪业的块现状桂，区询域内稀消费饮最多踢为满识足日罢常生著活，促而中抖高端枣消费死需求驱大多忘选择班区外她，所袄以高正消费同预算舌在燕丹郊区勤域内是极少订。目录燕郊关商业红市场绪分析项目干解读止与分滨析消费渔者调白研问卷煮调研结论/问卷搏调研/本次帆受访钩消费禽者中珍，私丽企老可板和俭事业巨单位华或公男务人迎员占辨比较角大，伞超过盏一半躁以上慰，其暂次为努私企塑职工窝。最猪后，霸学生姜和自窝由职煮业者坟占比返最少默，。在调督查中退私营嫂小企愈业人旦士比嫁例较施多，绢他们铺大部陈分时螺间用尺在了糊忙碌甜的工货作中呜，大反部分萍人对苍消费日需求洒档次求没有买太多杆要求锁，满层足生详活舒敲适为霞主要激需求岔倾向排。目录燕郊柏商业寸市场薪分析项目恢解读叮与分阵析消费遥者调疫研问卷津调研结论/问卷爹调研/大部针分进固城上来班的含职工例们采厉多用样公交像车形驶式，喘受油他价和胃拥堵寻影响政，开锡私家啊车的案仅占预一小层部分所。电烤动车伏、自幻玉行车收等形葵式都戏是在晴燕郊盖当地耀采用链的。由于唱北京锐的超寒大城下市化桃，使炊人们格平时都上班清就受角到堵骗车之率苦，京所以级很多羽人在吸购物潮时就伯希望恋乘车畏的时根间越醉短越波好。目录燕郊里商业蹦市场剖分析项目范解读肚与分妹析消费侄者调漂研问卷携调研结论/问卷踢调研/居住仆在燕闹郊的迟消费缸者一蛮部分最是在古北京嗓的上脖班族唐，一堆部分记是原华住民姜，受景收入用有限庄限制各，大颂部分