如何进行房地产市场调研

如何进行房地产市场调查正行合智策划部培训课件20110815房地产市场调研的整体概念

概念：就是以地产项目为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。房地产市场调研个案区域宏观由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。线和面——区域市场体——宏观环境点——单个楼盘房地产市场调研的目的【知己知彼】

了解竞品：寻找区隔化、差异化、借鉴点对抗性的营销了解区域市场：区域市场供应、需求、趋势、稀缺精确的定位了解宏观市场：地产行业发展、国家政策变化行业生命周期及发展特征点——单个项目调研内容中基础的部分市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：1、分析楼盘的地理位置2、分析产品3、剖析价格组合4、了解广告策略5、销售执行点——单个项目1、分跨析楼无盘的绕地理饺位置宏观头方面:分析楼盘听的区粱域历辱史沿很革，设区域状特性(商业寨中心菌、工除业中之心、夏学院慕社区盈等)；了解区域掏交通绘状况勤，(公交鸟、地少铁、宰高架风、轻继轨、每省市哀级公牙路、印区县译级公非路等)；公撑共配套线设施(水、泰电煤水等市挂政配招套；锈公园渔、学要校、尾医院很、影哥剧院家商业惕中心怀、超继市、晌宾馆获、图源书馆核、体锈育场丹馆、息集贸杨市场误、著咽名餐骡馆等攀生活箱配套)和人途文环境宪等等天。微观方面:项目所处剖位置妈、区天域，霞楼盘哲地块夺的大主小形侄状，疲周边捷竞争甩对手椅，它蒸的进蚀出道蛮路如战何?是否绵临街务……翁等等。目的屿：和其他乏商品遣不一肚样，楼盘钉的地仆理位允置是让楼盘债不可租分离冲的关扁键因吩素，抢它的墙优劣浇与否国，往圆往决描定了吊楼盘朱的大庆部分罪价值。调研临方法洞：网上若查询挖、实也地考液察点——单个绕项目点——单个霉项目2、分虎析产格品这是宵楼盘职市调袭的主扁体部担分，基本间情况：重点在于凉了解捐楼盘骗的占右地面姓积、喇建筑昏面积哥、容宝积率却，开爷发商珠、策维划公侵司、巧代理释公司课，土伴地使耀用年戒限、仍绿化秤率、仁外立睁面材傍质及败颜色。产品斩力：产品类别携与规秃划，健建筑踏设计鸟与外盘观，需面积拜配比碑、户跃型格雄局，啊建材后标准辫，智且能化氧系统霜（可郊视对兵讲系徐统、面视频捏监控巩系统攻、煤镰气报割警系领统、猴背景另音乐色系统亦、紧匪急呼孝救系旁统、竿宽带北网络咐系统厦、三吩表远毁传系脂统、娃远程蜜遥控霸家电借系统雷、周圣边防梨范系芒统、LE扩D屏幕流显示夕系统锋），寒公共浇配套擦设施店（卫伤星电须视、瓦空调意预留吵口、洽电话灶通讯双分布即、热凭水系伍统、品消防歪设施骑、电彼力额浴定功驰率）凉，会页所设辈施，耽施工浴进度育……遵等等柏。分析协产品乔是理狗解楼桶盘的哲基础顶，只有功认真经分析作产品疗，才哲能正觉确把植握因书此而铜产生拦的种咳种变离化。产品因素耀中有牢一特镰别项谦目，烧虽不帜是产纱品本兼身，桃但却花是产镇品的歌重要吧构成百，它匀就是浆我们玻常说旁的公司著组成，即避知道筒楼盘吉的投薯资、倘设计慈、建骨设和薪物业蕉管理昨等主赛要事篇项的旧承担捡公司像是谁?他们竖的资茅质如糊何?彼此尊间是篮如何换合作书的?从而猾评估复楼盘向的资锅信度雅。点——单个搏项目3、剖爸析价群格组朗合即产番品的单价瓦、总吵价、虫折扣槐、付渔款方痒式和盈促销抚活动。市场中，敌往往壮有许庭多价份格方膜面的霸促销悠活动深，但热万变案不离百其宗救，其闹最终及归结哭于价卡格组杂合的口三个错方面辩。剖门析价帜格组秀合并露了解莫其运傻用策卡略是围市场策调查歉最吸迎引人间的地谣方。点——单个啊项目4、了冤解广渡告策锣略广告两策略朴是指孙广告微的主要秃诉求疫点，媒体阁选择，广告羞密度和实施大效果等等桶。点——单个晨项目5、销换售执蛋行这是辆最关株键的地方一方渗面是指盯销售吓点的有选择态，人陵员的气配置辽，业务拼执行……；另一潜方面则是头指什遍么样桶的房型最好兄卖！腹什么藏样的总价最为飘市场递所接均受！史吸引客户最主独要的撇地方筛是什慰么！案购房摸客户扒群有纠什么特征……歇，所饭有的挽这一董切都凝是市针场调营查所滨应该迹了解喉的。其中的销想售状渔况是屑果，轧其他记几个什方面元都是岔因，匠了解失因果信，分衔析其粥中的秃缘由束，是掩单个乎楼盘掉，也似是整淋个市泡调工急作的弓全部布内涵罚。单个告楼盘还市调斧具体读内容淡：1）.楼盘苏地理夺位置宏观嫌方面桥：a.区域夺历史黄沿革b.区域辟特性(商业战中心睁、工猛业中羽心、棵学院暖社区称等)废c.区域锁交通呀状况津，(公交显、地苹铁、径高架烟、轻任轨、挎省市绸级公犹路、避区县秀级公营路等)难d.公共轰配套刘设施(水、岭电煤暂等市丙政配钓套；迷公园打、学秀校、再医院著、影戚剧院惕商业物中心锯、超禾市、逝宾馆怨、图布书馆持、体厦育场左馆、陈集贸井市场祝、著坑名餐言馆等爽生活催配套)然e.人文环境微观方面许：a.所处裕位置候、项无目区债域b.楼盘良地块俯的大腐小形油状c.进出削道路蛋、是躁否临睛街d.周边盘竞争型对手2）.分析岗产品基本腐情况丑：楼盘凤的占丽地、煎建筑拳面积颤、容个积率开发努商、渗策划海公司讲、代址理公予司土地烈使用错年限梢、绿眯化率身、外岸立面生材质底及颜透色产品塞力情疤况：a.产品巴类别险与规敏划b.建筑朽设计昂与外润观c.面积胶配比虑、户沾型格杠局d.建材绝标准e.智能霞化系熔统（寒可视领对讲础系统加、视温频监吧控系山统、起煤气鞭报警槽系统桨、背程景音拦乐系晨统、斧紧急融呼救牛系统脚、宽帖带网货络系肥统、验三表掌远传魂系统著、远妨程遥雀控家而电系搜统、膨周边建防范蛮系统堆）f.公共啄配套顾设施炸（卫蜂星电童视、稻空调爱预留禁口、券电话石通讯早分布担、热覆水系抹统、犁消防蜂设施屑、电攀力额迅定功虚率）g.会所竖设施h.施工徒进度·单价悄、总菌价、爸折扣灾、付妥款方蛙式和筋促销破活动4）.广告晌策略a.媒体借选择b.广告盯密度c.实施忌效果点——单个班项目线和废面——区域被市场对单若个楼尼盘的仅详尽孙了解罗之后效，可斤以着图手区语域市艰场的益调查尿与分性析。区域市场凝的调翠查与寸分析眨，主兰要包闯括区老域分必析、忘区域幅产品标和需崖求特完征这陵三个葛方面。线和获面——区域劣市场1、区域攀分析区域韵分析解是指促在特举定区禽域中家，对避影响往房地打产市凳场的交通痛路线、区域筒特征和发展河规划这三鼠方面肯因素隆的综瓣合分观析。区别苗于单坊个楼饲盘的地牢理位心置分蜓析，秩在具遵体分或析中宵，区遵域分爆析更侧重诸于整糕体的辰分析速和宏或观评涉估。线和常面——区域普市场2、区荒域产品区域元产品滑主要访包括说了解破和分羊析在粗某个吼特定逼的区参域范茂围内遮，楼盘斥的总侨量、而类别已、位惠置、坑分布出、单杠价分娇布、洗总价肚结构庄、各扰类营若销手怠法的市忆场反映和市雹场空白疮点的捕捉等等。分析区域夕产品荷关键释在于蔑认真叠研究姐区域完产品盆的共同控性与特异泊点，以址及它准们市爱场反熊映强庭弱的反缘由笨。如陈某区圈域的申楼盘小，在聚大家翻都是商住宅源，都拉是一皆样的燥价格沈，都耐是一府样的居品质坐的情码况下龟，其暖中的送一个阔卖得尊相当颤好，冷这就导是区惕域产妙品应幅该着著力分以析的爷地方现。线和搅面——区域词市场3、需塞求特征需求锐特征耗是指太区域人口茧数量笨和密木度，人口少结构沿和家角庭规梳模，购买片力水禾平，客榨户的昆需求结构士与特雄征，人辜口素质和习纷惯嗜好……，需求特征替是从包客户贡的角萌度对港产品抹的一府种审括视，匙把握遍需求装特征堂是不螺断创胞新的仇动力船与源派泉。区域月市场女的分柄析是馋建立陆在单搁个楼耳盘的让详尽惰市场构调查灿基础漏之上焰的。要写好痛区域衡市场茄分析最报告获，首狭先应读该详目细调跨查该聋区域与某一样单个浊楼盘刊，而晓后以虹这个育楼盘伤为延寸伸，覆将整变个区月域内喘的所不有楼忘盘调溜查仔沃细。艘最后碎，则乳以这悦一区话域为乓基准沿，分端别详盒细调德查周膜边的制各条拨街道理的楼稀盘情也况……，晕由此阁从点宏到线屯，从瓦线到签面，训不断环的比宁较、猜分析涨，归趣纳和额总结穿，区域茎市场凝的状胖况便问会了彼如指逼掌。线和续面——区域蹈市场域市场冶市调谱具体涝内容1）.区域垃分析（侧昂重于刘整体诊的分脾析和撞宏观捕评估胆）a.区域肺交通酿状况b.区域夕特征c.区域坑发展即规划2）.区域夕产品（研忙究区狸域产激品共诊同性惑特异桨点及办市场监反映强弱）a.楼盘爹的总幼量b.类别脖、位邀置、咏分布涝、c.单价稳分布维、总破价结巩构d.各类咐营销难手法轮的市旬场反宾映e.市场母空白萍点的愧捕捉线和衬面——区域妥市场3）.需求拿特征a.区域跳人口索数量狱和密芽度b.人口搁结构翼和家纯庭规泊模c.购买粗力水拣平d.客户典的需子求结哥构与楚特征e.人口野素质虽和习息惯嗜痰好对点称、线疾、面铃的把董握是蚊市场低调查依的主脱体，慨但不偿是全秩部，茂只有神对体(宏观厕环境)的深吨刻理粉解，殊才可宴能将看房地援产的疤市场遭调查凤作得哪更活伶更深锄入。袭房地热产市妨场的让体(宏观赶环境)包括护政治袄社会览、经屈济发竟展、提行政忙法规声、国睁际状添况等哪各方喇面的吐因素血。。体——宏观怪环境1、政推治社脸会政治屡社会希是指宁国家组运作讨体制两、政危治安深定状馋况、顿社会乓治安风程度摇，房肢地产窑投资陶和城信市化耐进程创等方捆方面签面的胆情况高。政奶治稳华定是套社会现发展冒的基鲜石，老剖析尼房地坛产市洗场，座不能停忽视口政治堆因素帮。体——宏观动环境2、经撤济因恐素经济侦因素尾是所满有房厚地产屿宏观姿因素案中，杂对公汪司和鼻个人这最为伏显现证，最亭为直睬接的荒因素准。它楼包括让国家童的经炸济发箱展状混况，鹊财政躁收支半与物晃价，评人口禁数量符与消氧费，夹居民封收入郊与储杏蓄…束…等滚各种杂因素陕，如19蒸97年存捧款利献率的悬几次彼大幅降下调兴，对凭刺激绘个人桶购房辞愿意雾的作婚用就揉是显数而易荡见的发，房驰地产验市场本也因辟此几壶起波鲁澜。3、行西政法奔规行政吓法规厕主要擦包含春土地阻制度赏、住身房制帝度、摘税收秘政策惊、城手市发沾展战顾略、限城市桌规划亮和特坊殊政它策等中各项召内容闷。如完取消狭实物袄分房早制度掘，对盆商品宏房销产售市南场的嗽影响畜就是谊显而债易见难的。仅还有忌土地演增值劝税，忽它的亚贯彻槐实施终也是释一把遥双刃船的剑惜。限弓制过烛多，糠投资仔资金港就不馆太愿时意进蓄来，火经济畏发展微速度价就相写对缓谜慢一材点；痕限制份过少痛，投饲机暴庸利的邀行为情就接娇踵而赤至，辛对国介民经旁济的瞧损害询也不摊可低培估。4、国扶际状翁况国际迈状况情是指笋国际禾间经挎济、拾军事吴、政晕治等淹环境广如何伤，对奥房地描产的匆影响象不容厨忽视杯。如19探97年末炼发生测的东毫南亚蚀金融附危机阁，它别就或愁多或倒少地散影响如我国蹄房地畜产市宣场。立单就变投资买成本陆这一浆点分崭析，拌因为王在东乔南亚兆金融炉危机肤中，悔中国搭周边把国家糖的货荐币均细贬值20宋%～50顿%，而弓人民献币则驼巍然费不动揉。作均为一糠个投铲资商撑人，浅他在渴作出顾决策取之前严，肯触定就词会对枝人民担币的挤未来睁稳定美性和渡现阶浇段的股相对婶成本母作一割评估肝。在妙势态丹尚未灾明朗矩的时舒候，芬他必末然裹纱足不摊前。点、隶面(线)、体展，三钉部分廉构成拨