上海淀山湖大道新中式风格居住区建筑方案文本霍普设计

首创青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧53-04地块项目ProjectofDianshanhuAvenueNorthsideBlock53-04,QingpuDistrict2016.07效果图效果图基地现状/DISTRICTANALYSISPart1区位蝴分析地、周巴边环遍境

外青松公路沪聂线沪渝高速17号在建地铁线淀山湖大道上海绕城高速盈港路崧泽大道漕盈公路SITEDI障ST过RI锯CTAN他AL咐YS滨IS区位堤分析》项目得地块蜻紧邻淀山静湖大道(通往丢青浦陪市区)，周边丸有沪聂棋线(东通而往虹乓桥火适车站替、外私环高脑速；希西通屠南北吉干线)，漕盈供公路领等城庙市道疤路。沪渝伶高速王外环山出口冷至基槐地驾的车20尼mi叔n项目未来吸将坐袜享一站条地皆铁线货：17号线，基地匠距离脑淀山圆湖地党铁站陕仅60串0米左偶右，碌满足辱本案花居民松日常公共变交通的需求蜡，出枯行便枝捷。SITE城市内环线

G1501上海绕城高速城市中环线城市外环线

G15沈海高速G1501上海绕城高速沪渝高速基地周边主干道在建地铁线城市主干道

人民广场新天地

上海虹桥国际机场24km朱家角镇

39km39km3.7kmUN捕FA掀VO持RA总BL唯E忠FA亡CT酱ORAN脊AL步YS俭IS区位墙、板给块分岁析》如图榨所示事的几庸个楼平盘，寺他们蚀的产狭品定他位与门本项纽奉目存庙在一湾定的触相似茫，在阔未来祥发展苗上存悬在着咸竞争关系侦。

青浦城区

SITE万达.茂公馆0.8公里首创禧悦大发.融悦青浦万达茂

朱家角板块1.6公里泰禾红桥17号地铁线青普新区板块项目糕位于青浦部新城弯板块，周服边一兵手楼秃盘均刊价约3万/平；项目环紧邻17号线圣、青滩浦万福达，交通拘出行酒方面籍，生役活配撇套良悠好。四面环路南侧宏有商业影界面西侧公园东侧产业办公东侧是主要躺的人防流车店流来向地铁出口在东渡侧LA堂NDAN绍AL野YT蚂IC侨AL基地封周边学解析》住宅界面SITE53-04青浦大道大盈浦路淀山湖大道商业界面产业办公界面公园界面万达丁家港路距离棕地铁咏站50缠0m左右淀山拥湖大句道站患，未踪蝶来可王直达嫁虹桥望火车仰站，本共11站距离叨万达20棉0m左右方便望、未聋来配撕套好，支锻持了俭本盘慕除了企周边腿主流握销售密的刚泽需90平以奋外可以书出现谣小面巷积段摧（比在如少肾量套霉数的60蔬-7类0平，顿约20庙0万总钞价）20屈-0扑4售价咏：洋房闯均价3.喷2—厅3.厨5万/㎡；高层旋均价3万/㎡建筑类型拜：多层,花园鲜洋房容积烫率：1.扩8绿化购率：35%位于青浦耍新城座板块，项梳目百米暮外即17号线仰淀山炸湖大垫道站滴；毗眉邻45万方币万达绒第四酸代综必合体晋，约2公里开可达狱吾悦础广场伸，约4公里呼可达盈桥梓同湾广链场；拨此外营项目博直面15万方咐主题终公园需（规痒划中萝）；苦周边扔复旦钱附属震中学聚青浦物分校蹲。首创趟禧悦洪，作号为首辟创置与业在某上海廉的全援新项午目，号设计侄的退慢台洋怪房、票三开鞋间朝焦南阳燃光公姓寓。SITE万达.茂公馆0.8公里首创禧悦大发.融悦青浦万达茂1.6公里楼层场状况荣：6栋8层洋房87趣-1偷27㎡（岸平层协），6栋16居-1题8层精醋装公竞寓75泥-8防9㎡竣工稍时间酷：20茫16挑-0杆7-施30占地面积：38爸44有4㎡建筑桐面积篇：93形24向6㎡首创鸟禧悦》目标鸟：立足妈现有嫂市场，寻繁求提旗升和锻溢价三步看开发利逐级办提升拢在地筐块开惧发中裁，本地马块地舅理位捉置仅劈燕次于怎禧悦SI费TE第二割步开浅发20净-0模4第三卖步开发53摄-0炊4本案第一末步开发14队-0离4洋房浊产品走俏妖，瞬史间销沿售，12播0㎡左贡右洋袜房去懒化良寇好洋房锋痛点——贴地漂性弱首创俩禧悦——洋房切产品予分析》12垂7㎡洋传房，普总价40送6万（星热销气）南北通透跨大杆客厅诉大雄主卧客厅:方正谢布局惠，动暂静分赖区，训大面句积客扔厅，翁彰显核主人推非凡嘱气度婆。餐厅:餐厅扰紧邻鸭厨房碌设计铁，空工间充叉裕，要取餐筒用餐胃方便毅。卧室:主卧声飘窗慌设计艺，空带间充放裕，粘采光艳通风支极佳罚。91㎡洋睬房，放总价29罪1万（惕在售惭）南北通透朱大四客厅因大五主卧飘窗客厅:大面彩宽客啊厅，弟南北雪通透续，采汽光通系风俱桌佳。卫生叨间:干湿争分离跌设计劳，功迎能分牢区明争确。卧室:卧室焦空间披充足10腾4㎡洋伙房，刻总价29踢1万（甲在售孙）南北通透便大皇客厅竭大越主卧飘窗客克厅:全明曾户型允，紧免凑方驴正，灿动静仍分离污，布誓局合董理。厨房:储物膀空间始充裕物，空蚕间利卧用率缝高。卧室:主卧礼飘窗滚设计笼，空补间充兄裕，哪采光手通风罗极佳会。75㎡高态层，郑总价24启0万（芒在售士）小户偶型叠小三室客厅:全明汤户型之，通肺透自客然，赢布局沟方正泻合理腥。卫生撑间:干湿轿分离丹设计结，功末能分请区明舒确。卧室:卧室捆空间栗充足秧，动智静分朴区合爱理，狭利用盟率高宵。89㎡高口层，氧总价28贞5万（晌热销枪）南北通透雷小文三室客厅:全明满户型叙，通解透自宝然，技布局敢方正尖合理觉。卫生残间:标准抬的干讲湿分偶离设滴计，干功能哀分区仿明确白。卧室:卧室饱空间绢充足维，动幸静分躁区合龟理，僵利用瓣率高络。首创纺禧悦——高层烦产品俭分析》89㎡高蚕层，欧总价28痒5万（效热销拢）南北通透昼小航三室客欣厅:全明吹户型泡，通符透自萝然，躺布局僚方正敬合理玩。餐厅:紧邻明厨房明，取坝餐用制餐方智便，岛空间闻充裕析。卫生括间:干湿斩分离肺设计丽，功蜡能分盖区明破确。高层煮户型生标准70㎡高轮层户急型两敢房三尼面款早超配售价列：3万/㎡建筑类型跨：多层,高层容积座率：1.拌8绿化没率：45%楼层滤状况纲：10栋18层高硬层住求宅、4栋8层多层住宅，3栋2层的萌沿街商业占地面积应：45满00受0平方盼米建筑腐面积岂：81膀00胆0平方脑米大发.融悦》项目位于源青浦令新城墨板块，西兴侧靠膝近万俱达茂蝇，紧幕邻在馅建17号线洲，未居来升粥值前咐景可纸期。SITE万达.茂公馆0.8公里首创禧悦大发.融悦青浦万达茂1.6公里身边缩慧对手姜，紧闲邻万育达；唱离地沿铁比泡本项轿目较搭远结论辟：高层受多，俱洋房乱少主专打90刚需总价26诱7万总价26触1万总价31悟5万在售在售在售售价乔：2.前9万/㎡建筑类型夕：多层,高层容积谷率：2.亡0绿化旅率：35%项目钻位于痕青浦肠新城渗板块，周的边在建17号线筛汇金暖路站。周边青浦处新城宏核心新商业蛛，区隆域内超宝龙写商业来项目赔已开垫工、裁富绅纱中心蔽及家赵乐福烟已开卧业。优区域骡内教廉育配谷套资退源，救临近河松润啊路幼奥儿园厘、小士学，1公里苦范围剪内可摊达毓针秀学杰校、针青浦如高级丑中学芽。泰禾旺红桥露小区睁由8栋18层的膛高层潜和8栋8层的计多层组成开。楼层括状况脆：6栋8层洋巡寿房，6栋高层竣工会时间沫：20特16脸-0乎6-强30占地面积秒：63掠00柏0平方熊米建筑梅面积代：12凤60振0平方松米泰禾梨红桥》SI颗TE万达.茂公苦馆0.谣8公里首创估禧悦大发.融悦青浦万常达茂1.租6公里泰禾印红桥总价26滑4万总价25对8万总价25垃8万青浦唐城区关住宅结论筑：主帐打90刚需DI建ST述RI吗CTAN姐AL载YS长IS总结芳分析》根据流对周誉边商锹品房昆竞品称的调界研，糟发现抄周边窑楼盘准有以壤下共威性问肥题：核心副问题——产品1、90产品怒刚需盲走量控好，3面宽90产品隐更受习欢迎宏，是指板块辆主流统产品2、10蓄0—曲13绩0洋房肺产品辰稀缺企，底辨层送裤院产广品走娃俏3、宗劳教20球0万内60浇—7演0㎡产积品，烦由于百地铁约和配君套便姻捷可趣适量亡配置结论关：1、瞄喉准洋闻房产毙品空献缺，丝式尽量欧多做甲配置瓶，优乘化洋牙房贴亭地性谷和附梦加值药，制青造卖队点；2、刚鄙需产秀品稳朝中有腹胜，染优于读周边讨产品载；3、60窄—7昌0㎡总燃价控吵制，屠优化确其资嗓源占池用，靠防止豆超配想。规划/Lightmansion+产品最优伦Part2了解腾用地城、反坝推最辟优产里品、表达到挽目标UN父FA蛛VO遵RA词BL县E洋FA饥CT唇ORAN块AL斩YS莲IS规划购条件分析》北侧渣道路多层退剑界3m按照《上海飞市城毅市规克划管劈燕理技偏术规沸定20日11恼》东侧道路多层退界3m东侧道路高层短退界8m北侧道路高层退界8mH≥24寸mH≤50映m用地语面积疑：35稳34耐1.鸦40㎡建设倾用地钢面积际：31训69愁0.催30㎡容逮积各率：≤2.牧0绿治地宴率：≥35孔%建筑俱密度螺：≤30处%总建筑甩面积极：63为38村0.刮6㎡梳理臭红线：满欲足规划荡条件将，洋加房退讽界线甚最小章可退3m，高层退界独线最寨小可勉退8m；地燥小，门划出碰最大烧可建础范围钳；套数区限制盖最少68拍9套户均携约92㎡，密除去僵保障房30乘00㎡，然按50㎡/户，歪计算羞约60套；（63促40妖0-太30弹00）/（68绣9-吉60）=商品馋房户舰均约10浓0㎡南侧恶道路地铁退界50互m梳理魔限高做洋粗房8F、H=重24侧m限低（2.脂94眯x8没F+藏0.傻38女儿亚墙+0缘瑞.1室内涝外高副差）愿；高层17灵F、H=舰50辫m限高（2.福9x扯17冤F+判0.逐50女儿喊墙+0游.2室内猎外高玻差）堪；梳理孩核心亮筒洋房8F＋11栽F核心献筒相杠同，僵得房厨率最延高；12诵—1抖7F核心圆筒多薯一个室电梯佛，若酿增加鄙消防蒙连廊喇，可器只做链一部仅电梯炕，得掠房率脸几乎箱一样瞒。以上刺原则挺作为品强排猎基础规划牺思路射：<A脂>8F洋房执最大北化，排布要尽量仇多面控积的8F洋房哥，绝弄低绝稻高，总货批值高蚊。A1、A2、A3共3个方济案<B宜>产品均好，单户面宽优先兄。B1、B2共2个方壤案<C勤>手拉迅手突破拘限低争取更高顶溢价。C1一个固方案PL翠AN吸NI捡NGAN摊AL根YS帆IS规划罢穷举声方案》<一>绝低度绝高小进燥深，吨大面绢宽产孤品，洋房注最大周化，24个单伯元洋熟房优点台：洋框房量巩做到谦极限缺点蛛：高苦层面横宽资席源缺溜乏与周铸边地块怠竞品缩慧比较织弱，去化勾差。8F洋房+1岭7F高层洋房胳产品10傍6㎡高层钩产品90奶+8窑9+劣73率+8阁9+匙90㎡高层虽户型艘只能馋南向2面宽可售羞高层18上51百5.却6㎡占围比31扩%、洋房40海37厅6㎡占嘱比69笋%；3:屈7极限（此尚占比乳已扣关除保拳障房宾）可售氧量共58扭89煎1.杠6㎡；货值毛：高层5.株55溪5亿（冒单价3万）怀、洋怜房14冲.5做35亿（拼单价3.证6万）嗽，总货卵值：20缩慧.0委9亿A18F洋房辣量最朗多，刷压缩其他它产品址面宽烤，东西属分地总面淘宽23姥.3垮mPL铸AN泰NI处NGAN谱AL撇YS气IS规划棵穷举演方案》小进艺深，董大面锅宽产敬品，8F洋房爬最大毛化，20个单剥元洋出房优点击：面剩宽大扰，户允均资却源配单置较碍高洋房贱产品3个单但元用比足70潜m限宽四排洋房扯用足闪进深8F洋房+1客7F高层可售受高层25既30抚3.嫂17㎡占朝比42础.9继7%、洋房33蓝58鸽8.却40㎡占监比57涝.0脑3%；可售洲量共58赢89秀1.滋57㎡；高层膏与洋藏房4.霸3:这5.截7货值：高层7.屿59奏1亿、决洋房12负.0顶92亿，总货洋值：19葡.6谨83亿A2在A1基础犹上，齿减少研洋房镜，保温证高烂层面眉宽品融质，东西辜分地洋房牌产品燥；总面女宽23帮.3枕m高层锅产品PL检AN跳NI欲NGAN棕AL户YS房诚IS规划革穷举产方案》8F洋房+1寺7F高层高层产品92自+9勺0㎡洋房峡产品95㎡，8.技75夏m面宽出，4个单赤元用足70限宽可售透高层28牵49蹲1.丙6㎡占斤比48计.4恋%、洋房30宜40尝0㎡占鱼比51惭.6鼻%；高层挎与洋冒房4.刚8:废5.消2可售泰量共58策89蒜1.激6㎡；货值毒：高层8.罩55亿（葡单价3万）钓、洋荣房10谁.9征4亿（帅单价3.队6万）脱，总货阻值：19桌.4连9亿A3南北饿分地急，洋偏房大志进深南北廊分地窝，洋地房大芒进深大进牧深、楼宽间旷距、20个单烤元房优点练：间降距大缺点：基咳地沿北北侧道协路排搬高层，对北侧椒规划记用地欲日照愤遮挡驾超过30及%。PL念AN劈燕NI奇NGAN氏AL扫YS法IS规划隔穷举股方案》优点脉：户和均资逗源最佛大化佩，17顺F高层3面宽跃，11奴F洋房4面宽盲，栋赵距较浇大，隔总图亮形态昨好缺点希：货塘值低绒，洋房无溢迹价11舞F洋房+1加7F高层洋房秀产品12糟5㎡高层产品95捐+8谋2+糟82财+9喷5㎡可售巨量高且层：58族89解1.梯6㎡，无洋铜房总货匙值：17衡.6脱7亿B1产品均好盆，单户面宽颤优先<二>均值或（产剪品均素好）PL慈AN舱NI拣NGAN滑AL洪YS唇IS规划哲穷举我方案》优点坊：栋琴距大期，11她F得房萌率高庸，17更F最少肃化11甚F洋房+17医F高层洋房出产品95㎡可售拘高层58冻89怜1.闸6㎡，无洋览房总货值：17躬.6观7亿B211惕F最大辩化、17燃F最少化PL弄AN掀NI艺NGAN育AL忠YS吓IS规划征穷举训方案》优点启：增洁加稀真缺产文品，封对限腊低措皇施规辛划触鸣碰4F（叠秆拼）+1锡7F高层可售守高层嘱：53企13冠1.略6㎡叠加蹲：57矩60㎡可售恐量共58进89挪1.幕57㎡；货值：高层15迈.9场4亿、国洋房2.笔3亿总货值：18离.2轰4亿C1高低胀配，进手拉丑手突破劝限低争取更高那溢价8F洋房+1吊7F高层8F洋房+1墓7F高层8F洋房+1牢7F高层8F洋房+1甘7F高层11泰F洋房+1波6F高层4F（叠钱拼）+1倘7F高层规划副穷举指方案》√XXXXX洋房叮占比慎：69帐%户型费均好的性：悼小进修深，轰大面缝宽产旱品货值腿：20垄.0捷9亿其他抚：高笔层面井宽资荷源缺乏A1A2A3C1B2B1经过极方案境比较锄，A2方向直深化御主推洋房掠占比揭：57妈%户型考均好疑性：小进歪深，愧大面哥宽产耐品，8F洋房伐最大为化，20个单络元洋房货值违：19杀.6牙8亿洋房孤占比谁：52角%户型催均好羞性：大析进深废，宽硬间距货值就：19额.4饺9亿其他：对北萌侧规件划用叔地日瞎照遮挡扁超过30丝式%户型但均好性并：户哨均资晨源最贩大化匹，17碑F高层3面宽，11盖F洋房4面宽和，栋椒距较萌大，想总图淹形态驳好货值尽：17亡.6盯7亿其他：货值假低户型线均好性踏：栋并距大捏，11办F得房亚率最绸高，16搬F最少兼化货值晶：17樱.6导7亿其他：货值滑低户型弯均好性辩：增厚加稀搅缺产跨品，狠对限蔑低措借施规零划触碰货值仿：18嘱.2紧4亿其他：货值梁低DI处ST挥RI谨CTAN缴AL暂YS指IS在A2方向抓上的买深化杰设计根据荣方案前对比列，得茎出结丧论——主推走方案推荐8F纵+1疗7F摊——小进堤深、艰大面宽谋洋房+均好挑高层PL嫂AN虹NI鼓NGAN丹AL依YS图IS《总图+指标其中吹花园饭洋房耕中的9F炮~1境0F面积具为15锹25㎡，菠共三抄个单签元，如计取入洋来房比默例，则醒洋房锹占可凶售面怒积57狗%，高绢层占任可售辱面积43谁%；如计燥入高遥层比裹较，则洋房址占可富售面积54肚.4妨%，高爪层占们可售面积45题.6浊%。项目数值单位备注总用地面积35341.40㎡

其中建设用地面积31690.30㎡用地性质：三类住宅用地带征绿地面积3651.10㎡用地性质：生产防护绿地总建筑面积（地上+地下）87490.60㎡

其中地上总建筑面积（计容）63380.60㎡

其中住宅建筑面积62060.60㎡

其中可售高层公寓25303.17㎡43%花园洋房33588.40㎡57%不可售保障房3169.03㎡5%（要求配建总住宅建筑面积5%以上的保障性住房）社区服务配套建筑面积1320㎡根据《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》及《上海市国有建设用地使用权出让合同》要求设置其中物业管理用房120㎡（含业委会）㎡社区服务站120㎡居民委员会200㎡治安联防站20㎡文化活动室120㎡老年活动室320㎡配电站330㎡水泵站40㎡垃圾站50㎡地下总建筑面积（不计容）24110㎡

其中住宅地下室建筑面积7860㎡

其中高层公寓2083㎡

花园洋房5536㎡

保障房241㎡

地下车库建筑面积16250㎡

其中普通车库建筑面积7250㎡

人防车库建筑面积9000㎡

容积率2.0

不大于2.0建筑占地面积8900㎡

建筑密度28.1%

不大于30%绿地率35%

不小于35%总套(户)数689户不小于689套其中高层公寓305户

花园洋房320户

保障房64户

总人口1930人按照2.8人/户机动车停车位653辆住宅:0.9辆/户（面积<90㎡）1.1辆/户（90㎡≤面积<140㎡）保障房：0.4辆/户其中地面停车位140辆地下停车位513辆其中普通车库停车位207辆

人防车库停车位306辆

非机动车停车位695辆住宅：1.1辆/户（面积<90㎡）

0.9辆/户（90㎡≤面积<140㎡）保障房：1.1辆/户做到号正好殖，设抗计控盛制到1㎡不裹差。按最多小配窑置规像划PL必AN嘴NI响NGAN络AL童YS务IS《指标项目数值单位备注总用地面积35341.40㎡

其中建设用地面积31690.30㎡用地性质：三类住宅用地带征绿地面积3651.10㎡用地性质：生产防护绿地总建筑面积（地上+地下）87490.60㎡

其中地上总建筑面积（计容）63380.60㎡

其中住宅建筑面积62060.60㎡

其中可售高层公寓25303.17㎡43%花园洋房33588.40㎡57%不可售保障房3169.03㎡5%（要求配建总住宅建筑面积5%以上的保障性住房）社区服务配套建筑面积1320㎡根据《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》及《上海市国有建设用地使用权出让合同》要求设置其中物业管理用房120㎡（含业委会）㎡社区服务站120㎡居民委员会200㎡治安联防站20㎡文化活动室120㎡老年活动室320㎡配电站330㎡水泵站40㎡垃圾站50㎡地下总建筑面积（不计容）24110㎡

其中住宅地下室建筑面积7860㎡

其中高层公寓2083㎡

花园洋房5536㎡

保障房241㎡

地下车库建筑面积16250㎡

其中普通车库建筑面积7250㎡

人防车库建筑面积9000㎡

容积率2.0

不大于2.0建筑占地面积8900㎡

建筑密度28.1%

不大于30%绿地率35%

不小于35%总套(户)数689户不小于689套其中高层公寓305户

花园洋房320户

保障房64户

总人口1930人按照2.8人/户机动车停车位653辆住宅:0.9辆/户（面积<90㎡）1.1辆/户（90㎡≤面积<140㎡）保障房：0.4辆/户其中地面停车位140辆地下停车位513辆其中普通车库停车位207辆

人防车库停车位306辆

非机动车停车位695辆住宅：1.1辆/户（面积<90㎡）

0.9辆/户（90㎡≤面积<140㎡）保障房：1.1辆/户效果秩图鸟瞰缺图间距冲分析——三个单元洋房组合啊，用醋足70葱m限宽附，排四排洋钥房洋房喝产品研究根据上海锄住宅财间距凝规定浙，同来时利缸用覆踢盖率套，将学标准登层定盼为7层，8层设退东台送误阁楼吼，增加贸附送。基地焦红线退台设暮计(基地亩总进巧深）1~宴7层户汪型进渔深10而.9讽M,8层户砌型进深6.洪7M，7F以下却多利察用4.咐2M。PL往AN夫NI拦NGAN顺AL胜YS皂IS技术分析》依据：根据奶上海询市日该照计伞算标岸准，建却筑朝禽向南偏住东0~吗15度，日棉照有效趟时间最为冬狐至日会：9:徒00柔-1螺5:反00;建筑迟朝向南偏似东30消~4敞5度，日脉照有效策时间帮为冬牧至日兵：9:情00研-1耐3：30。此栋楼仓日照宿有效猫时间鉴为：津冬至篮日9:尘00虚-1秤5:墙00按此原则果计算阻都满放足要木求此处矮一层永为社穴区配凳套用牛房；二芹层窗希台以墓上满杀足上甘海住宅日照帖标准滚。巧用阁日照离角度第，争血取高盲层用慰地最绢优排碎布。花园央洋房33判58拖8㎡高层害公寓25辛30恰3㎡保障舱房31升69㎡社区兽配套13亲20㎡PL弟AN衰NI煤NGAN怨AL葬YS抚IS功能甚分析》8F花园版洋房17追F高层公寓17播F保障脚房社区配套10择F洋房PL君AN屋NI风NGAN小AL惠YS腿IS户型拌配比》90㎡高秧层70㎡高悟层50㎡保私障房12磨6㎡洋湿房10前3㎡洋荣房90㎡洋素房78㎡洋犯房公园沿河截、沿念公园钢叠落遥。靠河欢大户言型，躬靠地食铁小拴户型忙。地铁车行师流线笛分析人行串流线昏分析小区主入口（平时不开放）小区次入口小区主入口小区次入口消防绝登高质场地抄、消饶防流跟线分资析TR殃AF搞FI遮CAN征AL桑YS草IS交通千、景敏观分牛析》消防枪登高址场地景观作分析景观炕轴中心紧景观轴地下锦车库谈入口（平违时不榴开放）地下窗车库腊入口28置.8沟m24织.6腐m24电.6躺m24千.6要m20话.6册8m24每mPL患AN号NI我NGAN吨AL筋YS毫IS场地关大剖》10识.8予m洋房兄部分8F及以民上部撇分设宋置北犯侧退治台，陕节省浴间距躲，7层及7层以丢下部昆分建柔筑进施深可婶做到10杰.8蛇m,地下撤部分窜大开拾挖利挥用建拜筑南趟侧面依宽部帜分停弊车，鲜提升筋停车膊效率骂。28模.8键m28心.8尚m5.雷4m1.6m20弄.6塔8m20努.6灯8m20药.6次8m24木m24陷m24市m5.认5m6m5.惹5m5.返5m6mUN钟DE抛RG由RO趴UN认DGA竹RA殖GE地下芬车库》人防区域非人给防区塌域双层回非机套动车鸦库总停爷车位跃：65奇3辆地面揭停车退位：14何0辆地下定停车沈位：51仗3辆人防面积宁：90科00地库面愉积：16茶67嫁1非机动移车库么面积(双层)：13丝式90产品设计与研发Part3进攻煮型、估防守它型针对墨本地块济的8F洋房傻设计产品叔分析洋房埋户型械小进密深大忆面宽偏方向进攻催型——尽量垃多做撤附送养突破较多成功搞案例——中海鹊悦府臂，上寄海松贤江泗蚊泾构筑惨物阳妇台无皂顶板鸦，改鲜造后诵可成臭为房烦间。样板索房可荐按照理半室陈外呈吴现效睡果。前期现场勘查效果完成效果参考效果实施模型效果成功揉案例——建发玖恼珑湾，昼上海真松江斤泗泾户型瞒通过宾偷内英天井河和精台装修绕二次依改造愉，最虹终实眯现1房偷像送,8-班17层都预完成碌了此协设计壶。高层93㎡洋房婚产品研究1）8层户葱型设槽计退冶台——送露春台+阁楼2）3~佩7层为稠平层麻户型——送中号空的鸣公共虎空间栋与入役户花猪园3）1~锋2层户翻型为派叠墅啊产品——送南长北花杯园+亭子+地下占室[以三药单元错组合火为例]叠墅让户型色每户咬每层因都有2个尺掩度舒烟适的南向俊开间甘，共专计4个南向点开间标准素层户型民每户躬都有3个尺苍度舒校适的南向怪开间看，改婶造后艘都能增加扇一个永开间顶层桐户型偏每户嫁都有3个尺晒度舒朱适的南向袄开间央，投鹅送阁齿楼后隔，在善增加抗两个侧开间情，共五个辅南向祸开间1~笨2层叠加洋兵房设贫计增加贴地康性户甘数：1~湾2层叠李加别墅杯，送大赔花园杀，送亭夏子，蛋送地下逐室，同时们解决二层装销售家抗性预的方摄式，晌增加斜二层罩销售单价困。PR尽OD弦UC衣TAN民AL远YS央IS洋房兽产品——1~绿2层叠昏加洋皆房组煌合奥秘常规移底复舱组合陶模式极为2户至4户，户组型面鞭宽资绿源缺敞少。121342个单啄元解淘决方圆案12435671212342个单渗元常规铺底复竿组合托为4户至8户（1复2），螺本方型案通政过面难宽舒字适性残的重址新组灭合，唤将原首本的8户变纱为7户，增虹加户昌型的塞面宽框资源盾。23抽.3僵M我们寒的模境式5.胆8M5.纱8M5.尾8M7M46拴.6筛M传统模式(加建蝇）(加建晶）7.驻8M7.学8M7.值4M7.雀8M7.宾8M7M5.阴8M通过这模式酬改变描，在23神.3曾m面宽桌内，片将传端统的5.组8m面宽摔改良低为每性户最何大7.无8m面宽虚，按产传统扛模式爬享有11驴.6娱m面宽伏，按壁我们泛模式值为15康.6光m面宽包。PR疾OD无UC达TAN足AL河YS效IS3个单银元解山决方察案12541213个单鸟元常规咳底复尖组合烤为6户至12户（1复2），张本方亲案通锈过面刃宽舒心适性线的重宵新组裂合，收将原该本的12户变营为10户，增斯加户孔型的眠面宽桂资源屠。2345636789我们克的模托式传统模式常规姥底复至组合蠢模式墓为2户至4户，户萄型面默宽资虑源缺毕少。1213423呢.3洁M5.座8M5.抓8M5.她8M10(加建颤）(加建牲）7M7.慰8M7.五8M7.效4M7.吃4M7.峡8M7.济8M7.喜8M7.沸8M7M5.吉8M70筝M洋房锡产品——1~唉2层叠加洋房组合奥秘产品股分析»PR刊OD章UC慈TAN影AL类YS闹IS上下沙叠独霉立花应园入找户奢华城主卧夺套房赠送舌庭院研和地精下室利用驾公共脱挑空司空间贤增大屿户型附加敌值亭子秀后期搞可改坡建成外阳光馅房叠加洋房改造前89㎡两房两厅一卫叠加洋房改造后144㎡五房两厅三卫一层抓平面秆图二层攀平面屈图送亭顷子改造可前C1洋房捷边户新户型89帽㎡产品功分析»PR炭OD熄UC膝TAN哗AL用YS俊IS改造支后地下掘一层议平面挎图一层平面沈图二层镰平面头图叠加洋房改造前89㎡两房两厅一卫叠加洋房改造后144㎡五房两厅三卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院上下钢叠独脾立花往园入存户奢华产主卧垒套房赠送灾庭院活和地蚁下室利用策公共晌挑空业空间予增大侍户型附加索值亭子曾后期慢可改响建成走阳光炉房C1洋房沫边户狼户型89浸㎡

送亭差子产品先分析»PR帅OD畏UC崇TAN这AL捧YS芬IS叠加洋房改造前126㎡三房两厅三卫叠加洋房改造后154㎡五房两厅三卫一层甚平面恢图二层牲平面棒图上下污叠独谊立花望园入凉户奢华据主卧腐套房大面宽锡竖厅赠送恐庭院珍和地两下室利用浊公共胞挑空双空间尝增大蜻户型附加光值亭子闸后期仿可改训建成是阳光冰房4.获8M改造汽前4.8MC2洋房毛中间歇户户大型12榆6㎡送亭据子产品羊分析»PR提OD纹UC氏TAN伙AL意YS日IS改造姓后地下吓一层肢平面仆图一层平面速图二层叼平面统图上下堆叠独仍立花能园入施户奢华坛主卧怜套房大面宽泄竖厅赠送餐庭院桶和地惕下室利用她公共称挑空阁空间袭增大厕户型附加止值亭子什后期画可改捧建成羡阳光挪房4.8M叠加洋房改造前126㎡三房两厅三卫叠加洋房改造后154㎡五房两厅三卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院C2洋房贞中间挣户户德型12处6㎡4.8M送亭彼子产品著分析»PR谁OD击UC毛TAN子AL阀YS拉IS叠加洋房改造前124㎡两房两厅三卫叠加洋房改造后147㎡五房两厅三卫12咏4㎡C3叠墅旺中间祖户户枕型一层贡平面造图二层脖平面星图上下它叠独回立花症园入犁户奢华捡主卧烫套房7.补4M大面板宽横杂厅赠送晶庭院粒和地烂下室利用辨公共巡寿挑空尼空间邮增大循户型附加白值亭子屑后期铅可改上建成央阳光测房改造范前C3洋房奇中间刻户户自型12位4㎡送亭貌子产品出分析»PR争OD斜UC弃TAN蹈AL亩YS药IS改造选后地下雕一层喉平面演图一层平面吼图二层矩平面枣图12底4㎡上下待叠独哄立花塑园入栗户奢华止主卧离套房7.先4M大面乒宽横剧厅赠送夕庭院耐和地彻下室利用爆公共绢挑空索空间典增大毕户型附加荷值亭子吓后期译可改躁建成洪阳光喊房叠加洋房改造前124㎡两房两厅三卫叠加洋房改造后147㎡五房两厅三卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院12鼓4㎡C3叠墅山中间驼户户瞎型C3洋房繁中间酸户户爱型12句4㎡7.解4M送亭摄子洋房谦标准险层设饮计标准促层3个南边向开间喂，且麻中间乎挖空呢设计烟，附鬼加值最大句化。产品棉分析产品凝分析»PR劈燕OD占UC容TAN猾AL扬YS孝IS利用诊公共约挑空空偷间增略大户驾型附享加值三面及宽朝估南独立瞎入户屿玄关大阳欠台卧砖室送道飘窗大面宽扶竖厅标准层户型106㎡三房两厅两卫改造后119㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积改造列后10刊6㎡标准坑层平面改造达前洋房黄产品A

5.66㎡4.47

㎡3.12

㎡入户迅玄关产品传分析»PR竭OD肾UC莫TAN自AL门YS别IS洋房唱产品——独立并玄关独立饼玄关粪私密处性强南向束面宽11医.5呀m，4.意8m宽厅10挡6㎡三房两厅钳两卫改造销后：11挪9.遗6㎡四房两纳厅两厕卫入户冰玄关123231产品课分析»PR络OD昼UC坦TAN眉AL梅YS吊IS洋房原产品——双流翠线生员活1.玄关处换鞋进屋2.儿童房3.进入客厅主人流线1.玄关处换鞋进屋2.厨房放下买回来的生鲜、烹饪物品3.穿过厨房进入餐厅阿姨流线儿童精房客厅入户浪玄关餐厅厨房10怜6㎡三房两厅与两卫改造大后：11妈9.锹6㎡四房两额厅两但卫产品勺分析»PR漏OD晋UC偷TAN斗AL撇YS欺IS洋房产产品——大面锻宽竖独厅模血式入户玄关大面宽竖厅模式4.8m，最大10m视距提供大家庭共同活动的大空间室内视线开阔，增强室内空间开阔感4.园8M8.凑8M10姨6㎡三房两厅咳两卫改造膀后：11倍9.咽6㎡四房两尾厅两饱卫产品德分析»PR烟OD护UC往TAN亡AL曾YS抹IS洋房仿产品——豪华物主卧枕计入户捷玄关豪华净主卧市，四楚件套3.奴7M10迁6㎡三房两厅魔两卫改造曾后：11耳9.帅6㎡四房两瓶厅两书卫洋房顶层设计解决顶层销售抗性的方式，增加顶层销售溢价：面积小，总价低多附送：送露台，送阁楼产品蜂分析产品文分析»PR茧OD估UC宣TAN基AL去YS疯IS洋房调产品楼梯挽间区范域日照扮法线葬区域楼梯紧间高炸度在叛日照法线区域梁内因此楼梯匆和电纹梯8层突牺出区附域不绢计算虫间距8F产品上分析»PR辛OD聚UC蒸TAN询AL协YS屠IS利用废公共篮挑空申空间窜增大开户型仪附加鸣值顶层稼附送咏屋顶撒阁楼斩和露肥台三面补宽朝晃南独立刑入户父玄关双阳掏台卧迹室送倘飘窗大面宽颗竖厅标准层户型78㎡三房两厅一卫改造后133㎡四房两厅三卫全赠送面积半赠送面积改造饺后78㎡8F层平面改造酷前洋房斩产品

产品跳分析»PR衔OD路UC挪TAN梁AL栏YS吐IS利用菊公共或挑空代空间筑增大猎户型霸附加局值顶层盘附送歼屋顶小阁楼便和露在台三面培宽朝建南独立现入户降玄关双阳泻台卧称室送梯飘窗大面宽排竖厅标准层户型78㎡三房两厅一卫改造后133㎡四房两厅三卫全赠送面积半赠送面积改造按后78㎡屋顶聚层平面改造悉前洋房更产品产品奥分析»PR偏OD细UC娘TAN权AL倦YS纪IS一层12颈7.肆00㎡4室2厅2卫洋房贝竞品灯户型醋对比一层平面12衫6㎡五房两厅膨三卫首创设禧悦VS洋房亭进攻握型3个南容向面蹄宽,12忍7平4房2卫，终主卧软套带该卫生类间送地贼下室笨，送趣南北灰院4个南铜向面限宽12终6平5房3卫，摄主卧粉套带灾卫生精间带木书房羡。送地休下室唤，送汇南北踪蝶院二层距平面12今7.卫00㎡4室2厅2卫产品竿分析»PR扭OD亮UC版TAN神AL念YS除IS洋房捉竞品帝户型裤对比标准者层平晋面10庙6㎡四房业两厅三胆卫四层10攀4㎡3室2厅1卫VS洋房塞进攻叠型3个南随向面央宽10练6平四房2卫，找主卧鸭套带子卫生钢间主次炉流线蓄分明3个南赛向面肠宽,10梳4平3房2卫，吩主卧僻套带蚊卫生喘间北送袭露台产品科分析»PR承OD厕UC鼠TAN僻AL贫YS铲IS洋房猫竞品枕户型抗对比8层87登.0盐0㎡2室2厅1卫顶层撕平面78㎡四房予两厅耐三卫首创稼禧悦VS洋房率进攻况型3个南宫向面龄宽78平4房2卫，鸟主卧丧套带宽卫生雹间送顶岛层阁英楼层主次误流线译分明3个南详向面叼宽,87平2房1卫高层产品产品判分析产品痛分析»PR莫OD卖UC惰TAN翁AL恳YS肚IS高层赚产品改造突前92劲+9允0㎡标准些层平面标准层户型92+90㎡三房两厅一卫改造后115+111㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积

利用调公共果挑空艳空间烘增大驾户型拢附加船值客厅、餐斧厅南珠北通妄透三面欢宽朝洽南装饰并阳台吐全赠斥送面积标准层户型92+90㎡三房两厅一卫改造后115+111㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积改造桌后利用亲公共观挑空棍空间考增大羡户型套附加记值客厅、餐伶厅南充北通姻透三面氏宽朝小南装饰事阳台像全赠辟送面积产品罚分析»PR贴OD跃UC纱TAN迷AL魔YS颜IS高层新产品92丈+9反0㎡标准梦层平面

全赠蛋送面某积半赠膜送面危积连廊惕层的出组合糖方式92免+9胞0㎡12尖F、15贺F层平面利用栋公共赏挑空亲空间味增大少户型裙附加前值客厅、餐孝厅南茧北通逮透三面躁宽朝族南装饰奶阳台手全赠恐送面积产品度分析»PR翠OD锹UC穷TAN限AL究YS虏IS高层唯产品

装饰既阳台而全赠驳送面蚂积客厅、餐昼厅南卡北通透卫生汉间干矮湿分贵离同痛时供红多人蚕使用户型班格局屑方正版大气捞空间梦利用领率高小户笼型极位致化弃设计标准层户型70+68+67㎡两房两厅一卫改造后73+71+72㎡两房两厅一卫全赠送面积半赠送面积改造朱前70吹+6限8+首67㎡标准败层平面

产品喷分析»PR尾OD卸UC邪TAN留AL洗YS颤IS高层满产品标准层户型70+68+67㎡两房两厅一卫改造后73+71+72㎡两房两厅一卫全赠送面积半赠送面积改造孙后装饰浮阳台幻玉全赠印送面捧积客厅、餐遣厅南战北通透卫生暑间干聪湿分匀离同尝时供浴多人竭使用户型逼格局突方正巾大气柔空间包利用批率高小户倦型极状致化缸设计产品糕分析»PR蹲OD仰UC古TAN贺AL回YS敲IS高层理产品70汗+6睡8+存67㎡标准划层平面标准层户型70+68+67㎡两房两厅一卫改造后73+71+72㎡两房两厅一卫全赠送面积半赠送面积

装饰骑阳台尤全赠克送面馆积客厅、餐没厅南腰北通透卫生锣间干粉湿分洽离同挤时供途多人遭使用户型阀格局遮方正筐大气填空间雪利用名率高小户判型极蚊致化乎设计产品脱分析»PR过OD暴UC污TAN佛AL合YS旷IS高层斩产品

连廊坟层的挖组合泉方式70柿+6甩8+壳67㎡12、15层平面配建州保障貌性住弃房建麻筑面影积应谦占总厘住宅涝建筑管面积芦的5%以上保障镇房标魂准层平面产品井分析»PR漏OD并UC茂TAN惨AL到YS碗IS高层窄产品房号房型套内建筑面积户型计容建筑面积层面积（计容面积）得房率（标准层）套内使用+套内墙体阳台建筑面积（不计容）小计D12房2厅1卫48.172.150.2764.19213.0675.04%D21房2厅1卫31.142.6233.7641.50D31房2厅1卫31.142.6233.7641.50D42房2厅1卫49.442.6252.0665.88注：此面积不包括保温层，一层大堂、机房层等公摊面积产品标分析»PR枯OD副UC篇TAN酱AL输YS压IS高层斑竞品线户型病对比90㎡鸦四房两调厅两窄卫首创哀禧悦VS89㎡高写层，菌总价28识5万（赖热销泉）高层进攻骡型3个南漂向面运宽90平4房2卫，侍主卧屈套带厚卫生胶间房间鸭布局的规整3个南胡向面炊宽,89平3房1卫防守僵型——减少再附送龙、突珍破少产品茫分析产品烤一，1复2送院君送地谁下室叼。产品削二，1,程2平，拒送院唇送地朝下室侮。产品或一——毙1,放2平，场送院果送地踢下室役。产品吉分析»PR取OD裙UC计TAN样AL董YS同IS独立花园系入户奢华看主卧向套房大面凡宽竖舱厅赠送缠庭院汁和地厚下室叠墅改造前109㎡三房两厅二卫叠墅改造后111㎡四房两厅二卫地下一层猪平面花图改造甚前C1洋房户型10据9㎡一层红平面烤图产品乒分析»PR命OD剂UC兄TAN摘AL速YS目IS叠墅改造前109㎡三房两厅二卫叠墅改造后111㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造易后一层杀平面毕图(改造趣后)地下冬一层贡夹层斑平面碗图地下一层妄平面摔图独立花园版入户奢华记主卧建套房大面宽酒竖厅赠送吴庭院腾和地剖下室C1洋房户型11剧1㎡产品破分析»PR雪OD尺UC召TAN命AL饱YS请IS独立花园济入户奢华治主卧逐套房大面盲宽竖同厅赠送西庭院餐和地旅下室叠墅改造前115㎡三房两厅二卫叠墅改造后122㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院地下一层塑平面列图改造飞前C2洋房户型11严5㎡二层平圣面图一层絮平面呆图产品乡丰分析»PR弯OD第UC绍TAN涌AL帽YS喊IS叠墅改造前115㎡三房两厅二卫叠墅改造后122㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造挤后独立花园向入户奢华妖主卧辩套房大面吩宽竖桃厅赠送萄庭院宽和地的下室地下一层额平面资图二层平花面图地下世一层妙夹层板平面铸图一层块平面扣图C2洋房户型12陷2㎡产品梅分析»PR糠OD沈UC气TAN惨AL挨YS危IS奢华愧主卧霞套房大面纯宽竖厅利用你公共寻挑空呢空间链增大刘户型脸附加终值叠墅改造前110㎡三房两厅二卫叠墅改造后118㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造虏前标准赏层平炼面图C3洋房侍户型11佛0㎡产品巷分析»PR残OD卫UC复TAN归AL瘦YS猫IS奢华胃主卧阴套房大面为宽竖厅利用售公共观挑空版空间依增大凳户型啦附加调值叠墅改造前110㎡三房两厅二卫叠墅改造后118㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造朋前标准哭层平间面图C3洋房手户型11供8㎡产品许分析»PR葵OD爆UC芒TAN希AL扑YS益IS奢华颂主卧记套房大面梦宽竖厅利用按公共皆挑空岸空间侦增大描户型附加阴值超大景道观露晓台叠墅改造前89㎡两房两厅一卫叠墅改造后142㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造铅前C4户型89㎡八层平马面图阁楼就平面场图产品仗分析»PR犁OD律UC咽TAN榨AL眠YS满IS奢华额主卧尾套房大面嫁宽竖厅利用觉公共印挑空皇空间狂增大泻户型附加捷值超大景津观露羡台叠墅改造前89㎡两房两厅一卫叠墅改造后142㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造呢前C4户型18冬9㎡八层平例面图阁楼割平面叙图产品晒分析»PR碍OD晒UC舱TAN软AL裁YS穴IS利用托公共画挑空空犹间增望大户航型附宗加值三面矩宽朝城南独立屯入户须玄关大阳培台卧由室送把飘窗大面宽吩竖厅标准层户型89㎡三房两厅两卫改造后92㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积改造警后89㎡标准倾层平面改造穿前洋房荐产品A5.法78㎡洋房顶层设扇计解决戚顶层捧销售另抗性环的方杠式，增加顶层奔销售瓦单价信：面积镇小，殃总价逢低多附宝送：伏送露比台，里送阁哨楼产品稼分析产品通分析»PR涂OD觉UC倍TAN辉AL唤YS炮IS洋房唐产品楼梯名间区下域日照慌法线序区域楼梯蜻间高怖度在携日照法线区域孙内因此楼梯犬间8层突疑出区倾域不斯计算破间距产品棵分析»PR馅OD嫂UC捕TAN面AL晕YS龟IS利用欧公共堆挑空骨空间摊增大蚁户型竭附加隶值顶层愁附送岂屋顶狡阁楼粪和露尊台三面斗宽朝苦南独立水入户材玄关双阳丧台卧辅室送聋飘窗大面宽甜竖厅改造努后89㎡8F层平面改造才前洋房分产品标准层户型89㎡三房两厅两卫改造后92㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积产品腹分析»PR商OD末UC驾TAN瘦AL稻YS榜IS利用彼公共革挑空见空间抛增大搂户型痛附加猛值顶层书附送僚屋顶匙阁楼初和露叔台三面然宽朝佣南独立绢入户系玄关双阳穴台卧资室送丢飘窗大面宽面竖厅标准层户型89㎡三房两厅一卫改造后141㎡四房两厅三卫全赠送面积半赠送面积改造拜后50㎡屋顶临层平面改造垃前洋房穴产品产品妖二——屿1复2送院坟送地蜜下室怀。产品没分析»PR孟OD担UC靠TAN赠AL尝YS艇IS上下版叠独苹立花炒园入补户奢华久主卧里套房赠送篮庭院美和地贷下室利用玩公共挠挑空篇空间舟增大深户型附加被值亭子炒后期筝可改球建成棕阳光眨房叠墅改造前127㎡两房两厅三卫叠墅改造后145㎡四房两厅三卫一层俯平面导图二层霸平面理图改造倡前C1边户户雾型12黄7㎡地下一层晋夹层渗平面惜图产品峡分析»PR奥OD破UC面TAN绢AL往YS纸IS改造双后地下撑一层贷平面厕图一层平面语图二层耀平面纲图叠墅改造前127㎡两房两厅三卫叠墅改造后145㎡四房两厅三卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院14火5㎡C1边户户邻型上下爷叠独兔立花屈园入湖户奢华催主卧币套房赠送管庭院季和地颈下室利用席公共北挑空白空间研增大唤户型附加币值亭子梦后期吵可改家建成待阳光妹房地下胀一层状夹层猜平面叶图4.何5M产品神分析»PR喝OD炕UC慕TAN柏AL贵YS收IS叠墅改造前131㎡三房两厅两卫叠墅改造后136㎡三房两厅三卫一层讯平面写图二层已平面沃图上下妈叠独羽立花每园入科户奢华