某国际商业广场及住宅项目开发可行性研究报告

/XX房地产开发有限公司。XX国际商业广场XX住宅项目开发可行性研究报告2012年10月目录第一章概述-第四节项目定位-第20-23页第二章:项目总体建筑规划思路-23-25页第三章项目投资收益分析-第二节项目功能区索引-第27-28页项目的价格定位-第28页销售收入预测-利润表-第四章融资计划-30-32页第5章敏感性分析-第32-33页第六章项目风险分析-33-38页第七章研究结论——第38-39页。第一章概述第一节项目建设背景本项目位于XX省XX市，XX市相关情况介绍如下:XX市概况:XX是伟人周恩来的故乡，位于苏北腹地，北接连云港，东北与盐城接壤，南接扬州，南接安徽省，西接宿迁，南接XX省省会南京，188公里，东北135公里，亚欧大陆桥桥头堡连云港。现辖清河、青浦、滁州、淮阴四区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县，面积1。市区面积80平方公里，人口83万，是国家历史文化名城、淮海经济区中心城市、新兴旅游度假区、工业基地和农副产品集散地。XX市河流纵横交错，水网密布。内河航运的主要干线京杭大运河穿流而过，胡爱书新河、苏北灌溉渠、淮河入河航道、淮河干流、废黄河等九条河流纵横交错，纵横交错。中国“五大淡水湖”之一的洪泽湖位于淮阴，与周边城市共享的其他湖泊有白马湖、宝应湖和高邮湖。综合经济实力:“十五”期间，XX市实现地区生产总值765亿元，财政收入突破100亿元，达到123.4亿元，全社会固定资产投资610亿元。新型工业化加快推进，累计完成工业投资908亿元。规模以上工业销售、利税分别达到1050亿元和119亿元，工业税收占财政收入的55%。淮钢成为首家销售额突破100亿元的企业，高新技术产业产值达到110亿元，占规模以上工业的10%。2007年，存贷款余额分别达到600亿元和409亿元。预计到2012年，XX地区生产总值达到1565亿元，人均生产总值超过4000美元，达到3.15万元，全社会固定资产投资超过2000亿元，财政收入超过300亿元，城镇化率超过50%。城镇居民人均可支配收入将力争突破3000美元，达到22000元，为2014年全面建成小康社会而奋斗。未来XX将是苏北腹地重要的中心城市，人口2000万。交通:XX是重要的交通枢纽，区位优势明显。明清是“南船北马”的交汇地，素有九省通衢、七省咽喉之称。现在，公路、铁路和水路四通八达。京沪、宁宿徐、苏淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇。新长铁路XX新沂至浙江长兴贯穿全境，京杭大运河、苏北灌溉渠等河流纵横交错。XX距上海虹桥机场仅三个半小时，分别到南京禄口机场、徐州观音机场、连云港港口、机场仅两个半小时。初步形成了以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络，凸显了XX在XX乃至全国的交通枢纽地位。科技:XX是一座文化底蕴深厚的城市，有着非常悠久的重视教育的传统。人们普遍受过高等教育，高中入学率超过78%，超过全省平均水平。目前，全市有5所大学，26所中专。大专和中专的数量和生源分别在苏北和全省名列前茅，培养的大批专业人才受到沿海和苏南等发达地区的青睐。XX可以通过投资行业获得大量高质量低成本的专业人才。农业:全市耕地面积384230公顷，可开发的黄河故道和滩涂近7万公顷。淮阴水产资源丰富，水面约400万亩。主要经济鱼类16科83种，其中洪泽湖大闸蟹、青虾、鳜鱼、白鱼、甲鱼、鳗鱼远销国内外。矿产:XX市矿产资源丰富，分布相对集中。能源矿产资源有金湖县、洪泽县的石油、天然气，洪泽县老子山的地热能。盱眙县有丰富的非金属矿产资源，包括凹凸棒石粘土、玄武岩和白云石。楚州区、青浦区、淮阴区的岩盐；洪泽县和淮阴区的芒硝等。其中，盱眙县凹凸棒石粘土探明储量2.72亿吨，远景储量5亿吨，占全国总储量的65%~70%，占世界总储量的近50%。盐资源探明储量1350亿吨(不含洪泽湖底)，居世界第一，品位高、埋藏浅、品质优。盐层厚度为100-200米，卤水浓度在300克/升-320克/升之间。XX拥有华东地区最大的无水芒硝矿，已探明芒硝储量20亿吨。历史文化:XX，意为淮水安澜，得名于1500多年前的南北朝时期。据《南齐书·州县志》记载，永明七年(公元489年)，七支渡、破壶塘以东的柳下乡，有百户人家位于XX县，属东平县。xx名字开头见。XX名人辈出。它是伟人周恩来的故乡。历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家梅成、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。xx许多名胜古迹。盱眙有周恩来故居、童年书房、纪念馆、文物陈列馆、老子山、明祖陵，明祖陵是朱元璋的曾祖父、曾祖父、祖父的陵墓。XX不仅出众，风景也很美。沿着大运河和洪泽湖，你可以欣赏自然风光以及名胜古迹。1986年，国务院宣布XX为国家历史文化名城。被誉为“壮丽的东南第一州”。***概述:***是XX省XX市的市辖区，面积296平方公里，人口31万。****，历史悠久，人杰地灵，人才辈出。汉初三杰中的军事家韩信、《西游记》的作者吴承恩、戏剧大师周、文学家陈等历史名人，都是在这片水土中成长起来的。明清时期，清江浦、扬州、苏杭被称为运河沿岸的“四大都会”。区内有韩新城、慈云寺佛堂、清江普楼、文庙、提督水运园、故居、苏皖边区政府旧址等人文景观。，周边地区靠近明祖陵、水下泗洲城、周恩来故居、中国第四大淡水湖洪泽湖等历史文化遗址。●项目投资方介绍:香港***集团投资有限公司香港***集团投资有限公司，有限公司成立于1997年，注册地为****************************************。**香港***集团主要从事房地产投资，尤其是商业和住宅房地产的投资、管理和运营。目前，在全国注册的房地产开发公司如下:公司名称成立日期营业执照号码住处公司代表注册总投资货币股东股份比率1997-5-252600美元50%50%2006-7-11两百万美元100%2006-12-12两百万美元100%2006-9-5300,000美元100%2005-4-7两千万人民币100%2004-9-8八千万港元100%香港***集团在全国各地还有其他全资子公司。具体注册资本及比例如下:子公司注册资本比例人民币400万。100%人民币365万元。100%人民币200万。100%五百万元100%250万人民币。100%230万港元100%1000万港元100%***酒店旅游，集团的支柱产业，拥有两家星级酒店，位于东南亚著名的石材集散地，福建省工商业重镇***。****大酒店(五星级)拥有311间高级客房，形成了集精品酒店和体育、娱乐、美食、休闲于一体的旅游服务品牌。年均入住率70%以上，荣获福建省“双优酒店经营业绩”称号。1997年*****酒店(四星级酒店)开业典礼，为***酒店的旅游业锦上添花，经营业绩令人刮目相看。目前两家酒店年收入约为1.8亿元，****集团在建和运营的星级酒店也有四星级商务酒店。****集团还将在****建设***国际桃源温泉度假村，这是一个服务于整个长三角都市圈的大型综合旅游度假项目。****该项目是集旅游、五星级酒店、温泉酒店、大型会所、企业住宅、酒店式公寓、高级住宅等为一体的大型综合旅游度假项目。该项目将以其优越的地理位置、最完整的业态、最先进的管理模式，占领长三角地区的高端旅游地产资源。***集团物流码头、商贸-在中国石材之乡南安水头，中国石材之乡龙头企业——福建泉州**石业有限公司，占地30亩，依托集团控股公司***科技有限公司和***(中国)通信设备制造有限公司的商贸网点，构建完善的产业链；并投资成立福建******有限公司，占地100多亩，拥有三个60吨级码头。这条产业链年收入高达2亿元。————***集团高科技产业——在当前能源资源日益紧张的时代，成立了****能源燃气设备科技有限公司，研发“燃气行业高效智能燃气设备”。该产品在安全环保的前提下节能率超过30%，预计市场销售额超过20亿元。该产品顺应时代发展趋势，符合国家产业政策，是行业内绝对领先的高科技产品。————***集团的房地产产业——***集团的房地产是***集团的支柱产业之一，已经形成了集前期策划、项目管理、销售、良好的售后服务、优质的物业管理为一体的开发、运营和管理模式。在澳门、香港、重庆、浙江、XX、福建、安徽、河南等地投入巨资，打造集购物、旅游、娱乐、餐饮、运动、休闲、文化、酒店式公寓八大功能于一体的国际商业广场——“***国际商业城市广场”，不断打造“中国商旅首选”，打造国内创新、专业。先后开发了明*******等。，累计总开发建筑面积超过200万㎡。占地约***亩的****温泉度假村项目在无锡***一举签约。旗下拥有****房地产开发有限公司、浙江****房地产开发有限公司、XX***房地产开发有限公司、福建***房地产开发有限公司、安徽***房地产开发有限公司等。未来将在上海、天津、无锡等中国大中城市建设新项目，打造“中国城市商业新模式”。2007年6月30日香港***集团在集团董事长****先生的带领下，以简单的操作稳步发展，在经营管理上形成了以市场为导向的核心经营管理体系。随着***集团大陆总部在上海的设立，香港***集团将成为中国最具影响力的多元化大型企业集团。连集团董事长****先生90年代初在福建开发了24万平方米的***家园和4万平方米的***酒店。特别是2003年以来，***集团利用自身的国内外商业地产资源，成功开发了17万平方米的***国际商业广场和11万平方米的***项目。以及****新城、40万平方米***国际商业广场、19万平方米***商业广场等在建项目。，积累了丰富的商业地产开发经验，与中国房地产百强企业**集团合作开发建设了厦门**中心、福州***城市广场、郑州***城市广场等。在中国商业地产领域建立了广泛的人脉关系，与TESCO乐购、家乐福、麦当劳、肯德基、中影集团、星美电影院线、冠军溜冰场、国美、苏宁电器等国内外500强企业建立了紧密的战略合作伙伴关系。其中，***商业广场项目由***集团、英国乐购、冠军溜冰场、中影集团星美院线共同拿下项目土地开发权，体现了商业地产“订单生产”的最高水平。●项目开发商介绍:XX*****房地产开发有限公司XX***房地产开发有限公司是香港***集团在XX市注册的项目开发公司。是为开发建设XX***国际商业广场***住宅项目而成立的专门从事开发建设和运营管理的全资控股公司。项目由中高层管理人员和本地人才组成，公司治理结构清晰，人员专业素质高，部门体系健全。基于香港***集团现代化、垂直化的管理模式，为XX***住宅项目的顺利进行奠定了坚实的基础。●项目概述:1.项目名称:XX***国际商业广场****住宅项目2.开发单位:XX***房地产开发有限公司3.项目规划:XX***国际广场****住宅项目位于XX市*****，地理位置优越，交通便利，周边基础设施完善，自然风光极佳。项目规划用地面积***平方米，总建筑面积***平方米。地上建筑面积***平方米，地下建筑面积***平方米。XX*****住宅项目规划为集高档生态宜居住宅和高端商业设施于一体的综合性建筑。由两栋点式高层建筑和两栋板式高层建筑以及临街商铺组成。住宅为5-20层，商业建筑及配套设施为1-4层，地下一层设计为停车场和人防。第二节项目市场环境分析1.XX市房地产市场宏观分析2004-2006年淮安房地产市场投资态势图0102004-2006年淮安房地产市场投资态势图01020304050一亿元200434.628.75.9200543.435.87.6200666.3548.4217.93总投资住宅投资商业建筑和其他从数据中可以看出，近三年XX房地产市场投资呈稳步增长趋势，特别是2007年1-6月，城市房地产投资28.07亿元，同比增长15.37%。2006年，在国家宏观调控的影响下，XX房地产投资依然强劲。可见，XX作为内陆中小城市，市场起步较晚，发展健康，受到投资者的青睐。(2)建筑面积与交易面积的比较2005年和2006年淮安市房地产施工面积和成交面积2005年和2006年淮安市房地产施工面积和成交面积050100150200百万平方米毕业典礼区97.56143.7交易区89.4110.5200520062005年和2006年淮安市房地产竣工面积和成交面积2005年和2006年淮安市房地产竣工面积和成交面积050100150百万平方米竣工面积129.7115.7交易区89.4110.520052006数据显示，随着投资的增加，2006年房地产施工面积比2005年增长了47.3%；竣工面积同期下降10.8%；市场需求扩大，同期房地产市场成交面积增长23.6%。综合数据来看，XX房地产市场供需基本平衡。(3)房地产市场价格趋势分析2005年和2006年淮安房地产市场价格走势2005年和2006年淮安房地产市场价格走势100015002000250030003500元/平方米现成的房子/公寓27673179前屋2589292220052006XX房地产市场健康发展，价格处于低位上涨状态。2006年，在宏观调控的影响下，价格上涨14.88%，预计在未来几年将保持低速稳定的发展态势。2.项目微观市场分析房地产项目的微观市场分析是基于相同位置的类似项目的比较:纵观XX的房地产市场，与这个项目住宅部分最有可比性的项目是“***”和“*****”。通过对“***”和“****”项目的实地考察，我们可以看到该区域住宅地产的市场前景:我****1)项目概况:“****”位于本项目东北部，距本项目仅1公里。项目由31、26、16层两栋住宅和9层娱乐、商业、办公文化宫组成，总建筑面积20925.1㎡，总建筑面积129178.5㎡，“****”得天独厚，位于XX传统闹市，市内拥有淮海南路、承德南路双轴线。它是XX淮海路最繁华的商业区，彼此紧邻；市重点学校、**医院等生活设施一应俱全；小区周边运河风光，大运河广场，***。2)销售状况:范围价格(人民币/平方米)销售状况赛马或赛狗开始时生效的投注赔率4150好的平均价格4540较好的最高价格4930较好的二。*********为超大型综合商住楼项目，总建筑面积约11370.5平方米，总建筑面积62785.36平方米。项目东西长，南北宽，总高18层，建筑高度，含商业两层。一楼是沿街门面的店铺，一楼到二楼都是一万多平米的大型店铺。三层以上由四栋16层的优质住宅组成，面积约34111.75平方米。地下一层为商住共用地下停车场，与周边停车位一起可同时容纳220辆机动车。115.05米66.39米58.55米2)销售状况:范围价格(人民币/平方米)销售状况赛马或赛狗开始时生效的投注赔率3582好的平均价格3938较好的最高价格4293较好的总结:这个项目所在的XX市是房地产市场的热点。周边项目销售情况良好，说明中心区对优质房源的需求还是很大的。此外，该项目引入多家世界500强商业企业，对商业业态分布进行统一规划，统一管理，以大中小门店带动人流，形成商业业态齐全的商业中心，也为房屋的销售带来了巨大的收益。第三节项目的SWOT分析优势:项目位于XX市中心，区位优势非常大；特别是本项目西部的淮海南路，是XX市最重要的商业街，而****紧邻本项目，地理位置得天独厚，前景极佳。城市主干道环绕，市内外都很方便，交通便利。本项目住宅均为高层建筑，俯瞰***全景，景观好，视野开阔；住宅户型南北通透，采光通风效果好，动静分离明显；配套设施齐全。****集团依托商业地产品牌的连锁发展模式，引入乐购将大大提升其知名度。高档高层住宅与综合性大型商业建筑形成优势互补。未来国际主流商业业态——购物中心、TESCO乐购超市、精品和美食街等。充分满足人们在购物、娱乐、休闲、餐饮、文化等方面的消费需求。缺点:由于本项目住宅为高层建筑，工程造价较高。由于项目位于闹市区，如果处理不当，可能会受到噪声的影响。机会:1.XX人口众多。2006年，全市人口达到527万，其中城市人口达到83万，接近100万人的中等城市水平。2.近三年来，XX房地产市场投资呈稳步增长趋势。XX投资人多，未来项目市场发展前景好。3.从XX房地产市场近两年的价格走势可以看出，房价稳中有升，意味着这个项目利润增长前景可观。4.从XX房产市场近两年的供需分析来看，市场需求有上升趋势，更有利于该项目销售阶段的去化速度。5.XX的房地产市场目前发展良好。威胁:金马广场、中环新亚国际广场、淮海第一城、运河明珠、天龙御城、上城、新世纪豪苑等多个项目的大规模开发，给了当地消费者更多的选择，与我们形成一定的竞争，在销售阶段会相对影响去化速度。总而言之:XX地区缺乏高档生态宜居住宅项目，高端国际商业业态。居住环境、商业运营管理与其他沿海发达地区有一定差距，这是XX集团在商住地产方面的优势。拥有生态宜居和综合商业运营管理经验的XX集团，在项目立项上具有独家优势。目前XX***的市政建设和配套水平相对落后，但经过2~3年的时间，XX******************************************************************，住宅项目建成后*****住宅项目地理位置优越，商业业态齐全，合作商户高标准，世界500强合作伙伴众多。在XX乃至附近地区都是独一无二的。体验消费时代的到来，带来了购物中心时代的到来。目前***集团在国内开发和正在开发的商业购物中心项目，无论是建设总规模还是投资规模，都处于国内商业地产开发水平的前列。专业的商业地产开发水平是项目成功的坚实保障。由于*****住宅项目在各方面都具有独特性和排他性，必将从XX区域的商业项目中脱颖而出，占据商住地产市场的高端位置。第四节项目定位随着新经济时代的到来，XX市经济持续良性高速增长，市民收入不断增加，市民住宅消费结构进一步升级，呈现多样化、高档化的特点。市场呼唤高品位、高品牌的生态宜居住宅和便捷丰富的商业配套项目，可以代表国际特色的新型宜居住宅和高端商业空间的出现。“*****住宅项目”将充分利用***集团十余年的商住开发经验，依托**、**、重庆等地的项目建设成果，借鉴国内外先进理念和成功经验，打造集高端生态宜居住宅、国际商业、休闲娱乐、餐饮于一体的高品质项目。“XX***国际商业广场***住宅”项目位于XX市中心。项目建成后，将成为XX市最适合居住的尊贵、高贵、经典的高品质国际住宅。以其完整、多功能的业态，配以巨资打造的全新生态休闲景观，将彻底颠覆XX市原有单一的传统居住模式，打造城市生活商业新模式，满足现代人对生活品质的苛刻追求，提升XX市住宅和商业地产的档次。总之，“XX****住宅”项目将给XX的商住地产和城市建设带来全新的变化。“XX****************************************************，商业业态以生活大卖场、大型美食城、商业步行街、独立物业商铺为主，具体建设内容包括:尚高住宅区人们的生活需求在不断升级。高层建筑作为一种高档住宅，受到高收入阶层的青睐。另一方面，土地是一种稀缺资源。中国人多地少，土地尤为珍贵。国家一直严格控制土地使用。所以像《XX****居》这种能独占楚秀园美景和清新空气的绝版剧情是不可复制的。我们的公寓有优雅休闲的一室、浪漫温馨的两室、经济舒适的三室和独立的私家花园，让您无论身在何处都有回家的欲望。在顶层享受城市生活，可以放眼全城，独自引领新一代贵族生活。高层阳光住宅设计科学合理的全明户型，开间宽，进深短，阳台宽2.5m，功能分区合理，动静分区，干湿卫生间分离，让每一位业主都能与阳光健康亲密接触。生活大卖场随着XX市城市居民收入和生活水平的不断提高，原有的小型社区超市已远远不能满足城市居民的生活需求，市场呼唤大型标准化国际连锁店的进驻。***基于多年的商业地产开发经验，以及与沃尔玛、家乐福、奥贝德、时代华纳等世界500强企业的良好合作关系，集团计划在XX引进并经营XX最大的大型超市，经营25000多种商品，与项目内的全业态形成互补，带动整个项目的人流和物流。大型美食城“民以食为天”是自古不变的真理，而XX城人的好客和具有XX特色的“酒”文化，都是支撑XX餐饮业蓬勃发展的重要原因。***在多年的商业地产开发中，集团积累了数千家经营地方特色小吃的商户资源。因此，本项目拟规划一个大型特色美食城。这将与项目中的全方位业态形成互补，并在XX市形成一个新的大众美食中心。精品街和独立产权商店随着XX城市居民收入和生活水平的不断提高，人们对物质的欲望也在不断增强，但遗憾的是，XX并没有一条真正的精品街，大量的商业聚集在这里。但再过几年，在“XX****住宅”项目中，将会出现一条集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的多功能商业精品街。精品街两侧有独立的产权商铺，可以租售，更方便投资者和企业经营者选择。最终形成开发商、投资者、运营商、消费者的共赢局面。大型停车场现代购物中心的一个突出特点是停车位充足。XX*****住宅项目地下一层有420个机动车停车位，通过多部电梯直达地上购物中心。地上11个车位，车位总数近431个，提前为汽车时代的到来做准备。第二章:项目总体建筑规划的思考●总体思路:为城市提供广阔的活动空间，建设广场和绿化休闲景观轴线。三维空间的结构。构建地下、地面、空中立体交通体系，提高土地开发价值。以人为本的经营理念，打造高度的居住、休闲、娱乐和购物场所。环境多样化的风格，使用夸张的形状和色彩背景。交通:主轴为对称轴，构成商业广场的主干道；同时配有横向商业步行街。商城街、天桥、消防车道相互交错，形成完善统一的分级交通体系。在基地周围，沿着主要的对外道路有一个下沉的广场，从商业广场内部通往地下室的楼梯、电梯和楼梯。构成了立体的交通，让地下商场的商业价值最大化。空间:商业广场主楼高五层，地下一层为停车库；一楼是精品店；二层和三层是大型超市和精品街；四楼是美食城和精品街；主要的自动扶梯和电梯用于直接运输。与其他地下商业空间不同的是，低楼层和室外场所的空旷设计让自然光直接照进来，使得地下空间、地上室内外空间获得了最佳的流动性，而这种流动性恰恰为商业建筑的整体活动提供了人流，带来了大量的资金。就整个XX***国际商业广场而言，无论从建筑体量还是内部空间来看，低层区都是整个商业广场的重点。为了丰富商业街的室内外空间，在设计过程中应考虑以下几点:挑空:建筑房间大量使用挑空，目的是使内部空间层次更丰富、更有趣。同时通过空旷的设计，视觉上会更加宽敞，楼层之间的关系也会变得更加紧密。光线:如何让自然光充满空间，同时兼顾XX的气候特点，一直是设计过程的目标。mall街和内广场上方的天空可以被阳光直射，整个商业购物环境通透明亮。通道:商业广场通道的设计目的是为消费者提供一个通畅的走道，它还必须提供其他功能，使购物中心内部的气氛更加活跃和舒适。过道上方的长条让购物街在视觉上更加宽敞明亮，使其不仅仅单纯的起到过道的作用，还提供了足够的空间让消费者在窗前驻足，欣赏窗内的陈设，还可以轻松的靠在栏杆上聊天，感受楼层间的空间变化。●风格和样式:现代商业街的商业街经济是在西方市场经济模式下发展起来的，小商店集中，大型超市，娱乐设施完善。现代风格成为XX***国际商业广场的造型主题。入口作为进入商场的第一印象，也是室内外转换的过渡场所，具有特殊的形象意义。因此，我们在这里突出现代建筑的特点。尺度优美的圆柱、山墙甚至细节都与明亮宽敞的现代玻璃体环环相扣。正因如此，无论是实体的墙面，还是虚拟的入口，都因为张力而更加引人注目，使得商业建筑流行的pop气息弥漫在基地中，从而营造出一种热闹温馨的商业氛围。狭长的商业街空间被整齐明亮的圆柱环绕，大方的绿色小品缓解了城市的压力；不时有一些夸张新颖的建筑构件打破了商业街可能造成的平面氛围。人们流连于宜人的室外尺度和小品配置，以及宽敞明亮的室内内街和周边商品。突出了弥漫商业气息的建筑风格。●项目的技术指标规划技术经济指标清单项目经济指标的比例解释总土地面积17936.30总居住面积105395底层面积8966785.08%那中间商业区439.65%住宅区4676344.37%区域11131.06%地下建筑区1572814.92%房屋面积8873.00体积分数4.88(不包括架空地板)建设用地密度49.90%绿地率/绿化率20%机动车停车位431在…之中在地上11地下420第三章项目投资收益分析第一节项目投资估算XX***国际商业广场项目投资估算表附表1单位:万元项目项目名单位量单价小计一、土地开发成本4,758.53一个土地出让平方米17936.33,643.202土地契税215.33三地上和地下附着物拆迁补偿净费用900.00二。开发前费用2,164.04一个设计费平方米10769424264.042勘察费、施工图审查费、规划许可证费、三通一平费等。130.00三项目可行性研究费20.00四零星开支150.00五统一基建费平方米107694148.21,600.00三。基础设施建设费用1,405.00一个道路工程和路面工程货币供应量之二150.002供水工程70.00三电源工程900.00五污水处理项目75.00六电信工程40.00七照明工程货币供应量之二50.00八造园工程货币供应量之二70.00九卫生工程、有线电视工程50.00四。建筑和安装费用16,981.99一个桩基工程1,500.002地下室工程货币供应量之二201192,515.28三上部主体工程(包括精装修)货币供应量之二875758,665.54四电梯工程764.00五消防工程712.73六电机工程m3819.53七供水和排水货币供应量之二253.56八发电机组平台300.00九空调工程货币供应量之二1,508.6510气体工程40.8911弱电工程货币供应量之二252.7012基坑支护、样品间和零星工程150.00开发费用360.00一个监督成本50.002保险费40.00三外地办事处费用196.00四基础沉降观测、消防检查、电梯质量检查、防雷检查、白蚁防治费等。120.00不及物动词销售和管理费用3,268.26一个销售费用(2.5%)933.862管理费用(1.5%)700.00三投资促进费(4.0%)1,634.40七。项目的不可预见费用1,000.00八。财务费用1,642.01一个贷款利息费用9.126%1,095.12九。总投资31,579.83第二节项目功能区指标该地块地上建筑面积为89667m2，地下建筑面积为15728.03m2，总建筑面积为105395.03m2，各功能层建筑用途及面积见下表:建筑物功能层数建筑面积(平方米)商业广场四1-4层商业四41790.00居住5-20层居住1647877.00地下底层设备间和停车场一个15728.03总计达105395.03第三节价格定位价格定位主要是从市场角度出发。参考项目周边项目的销售价格和销售情况，本项目产品价格定位如下:物业管理静态(当前)价格(人民币/平方米)动态(一两年后)基本价格(元/㎡)支持性价格基本价格乐观价格商业1层170001780021800238002层13000138001580017800第三层一万1080011800128004层80008800980010800居住4000420043004500第四节销售收入预测一览表物业管理建筑面积(㎡)销售面积(平方米)销售单价(人民币/平方米)销售(万元)商业1层8873599518000107912-3层88733300800026404层8873644160003865第1-3部分15171887310684.359480.52小计417902460926776.22住宅4787747877416019921.1总计达896677248646697.32第五节利润预算表项目行号预算金额(万元)评论一、主营业务收入一个46697.32减:销售折扣和折让2主营业务成本三26669.56其中:土地成本四4758.53房地产开发成本五21911.03主营业务税金及附加六6122.75其中:土地增值税七3707.84营业税和水利基金九2381.56印花税和其他1033.35二、主营业务利润1113905.01加:其他业务利润12减:营业费用132568.26管理费用14700.00财务费用151642.01三。营业利润168994.74加:投资收益17非营业收入18减:营业外支出19100.00加:以前年度损益20政府补贴收入四。总利润218894.74减:所得税222223.6925%净利236671.06第四章融资计划及具体说明本项目开发总投资为31579.83万元，资金来源有三个渠道:1.企业自筹资金——占建设期投资的50%，约1.58亿元。2.银行贷款融资-6000万元约占建设期投资的19%。3.资金不足的部分来自之前销售收的钱。4.获得销售许可证的条件说明根据XX市房管局核发商品房预售许可证的条件:预售商品房，投入开发建设的资金达到项目总投资的25%以上，建筑形象进度达到+0.00以上。商品房预售许可证必须在工程进度竣工日期确定后才能发放。我预计2009年2-3月项目施工形象进度将达到+0.00，完成投资8781万元(其中土地3066万元，拆迁1400万元，政府收费800万元，施工3515万元)，即占总投资的27.81%，已完全达到XX房管局核发商品房预售许可证的要求。5.建设资金计划说明完成地下建筑所需资金约8781万元，由自有资金1.58亿元解决。地上主楼及其他费用约需22798.83万元。该部分资金由土地抵押和在建工程抵押贷款担保6000万元，自有资金7019万元，销售回款8172万元，合计21191万元。该项目预计于2009年3-4月全面预售。项目封顶前，预售计划销售面积的50%，可回笼资金23348.5万元，完全满足本项目资金需求绰绰有余。6.还款资金来源该地块总建筑面积105395.03㎡，其59.63%的面积计划销售额高达46697.32万元，现金流入总额68497万元(其中自有资金1.58亿元，银行贷款6000万元，销售回笼资金46697万元)，现金流出总额45924万元(其中7.担保品的描述XX***国际广场占地***0平方米，土地款为人民币****，按XX市同地块挂牌价估算为8070万元(300万元/亩)。土地抵押贷款金额约为人民币5649万元(8070*70%)。本项目主体工程总造价约20551万元，在建工程抵押贷款约8220万元。因此，本项目以土地和在建工程抵押融资6000万元是可行的。第五章敏感性分析:盈亏平衡点=(总投资/销售收入)*100%=31579.83/46697.32(不包括自营部分)=67.63%即当该项目销售率达到已售部分的67.63%时，该项目可获利6670多万元。销售收入变化的敏感性分析表明，当销售收入下降10%时，销售率达到75.15%，仍可盈利6000多万元。成本变化对本项目的影响，成本降低10%时，销售率达到60.87%，仍可盈利6000多万元；成本降低20%时，销售率达到54.10%，仍可盈利6200多万元。以上销售收入不包括租赁商业面积，这部分物业的市值可以理解为该项目的净利润。另外，这个项目的成本控制会更好的减轻销售压力。第六章项目风险分析(A)确定风险因素项目开发过程中主要存在以下风险:1.市场风险市场风险是房地产开发中经常遇到的重要风险。其亏损主要表现在项目产品销售不畅，产品价格偏低等。，导致产量和销售收入达不到预期目标。市场细分涉及许多风险因素，可以在不同的层次上识别。通常，市场风险主要来自三个方面:一是市场供求总量的实际情况偏离预测值；二是项目产品缺乏市场竞争力；第三，实际价格与预测价格的偏差，对于市场总供求的偏离，首先分为供给市场和需求市场。风险可能来自地域因素、替代品的出现以及经济环境对购买力的影响。产品竞争力的风险因素可以细分为品种质量、生产成本和竞争对手因素。2.技术风险拟议技术的先进性、可靠性、适用性和可用性可能会有问题。3.资源风险在投资项目的决策分析评估阶段，虽然对地下资源和地质构造有一定的依据，但由于技术能力的限制，可能对地下情况了解不够，这可能成为项目的风险源。4.工程风险由于当地施工单位水平有限，施工项目存在风险；本项目业态丰富，设计变更大，给整个项目带来风险。5.投资风险项目的经济效益与投资规模密切相关。因此，投资的风险因素对项目至关重要。这方面的风险因素可以细分为工程量估算不足或设备材料价格上涨导致投资估算不足；由于计划不周或外部条件导致工期延误；外汇汇率的不利变化导致投资增加等。既有人为因素，也有客观因素，要仔细甄别。6.融资风险项目的经济效益与成本有关。所有影响融资成本的因素都要仔细识别，比如贷款利率的提高或者融资结构的失效导致融资成本的增加。资金的可靠性、充足性和及时性也是应该考虑的因素。7.支持条件的风险投资项目所需的外部配套设施，如给排水、供电、供汽、上下游配套设施等。，已在投资项目的决策分析和评估中考虑，但实际