房地产开发项目资金筹集

第七章房地产开发

项目资金筹集房地产开发项目资金筹集主要指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。一、房地产开发项目资金使用的特性二、房地产开发项目资金筹集的分类三、房地产开发项目资金筹集的主要方式四、银行对房地产开发贷款的风险管理一、房地产开发项目

资金使用的特性1、资金占用量大2、资金占用时间长3、资金使用的地域性4、资金缺乏流动性5、资金增值性较强6、资金的高风险高收益性二、房地产开发项目资金筹集的分类从融资主体看

从融资渠道看资金偿还特性

-房地产企业融资-房地产项目融资权益筹资和债务筹资-直接融资-间接融资从融资主体来看，分为房地产企业融资和房地产项目融资从融资渠道来看，

分为直接筹资和间接筹资1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资。投资者投资、股票、债券特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资。特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性股票股票蛇是股结份有春限公萄司在邮筹集罢资本轮时向稍出资裁人发链行的颠股份随凭证团，代约表着屿其持赔有者扮（即眨股东腥）对爹股份复公司糊的所套有权裳。股票怨是对渡公司肃收益葬和资加产的缝索取智权。（一桌）股别票的震分类1.普通仇股在公今司的贤经营何管理禽和盈逆利及优财产杰的分龟配上件享有外普通注权利樱的股示份，期代表祸满足玩所有舅债权钢偿付种要求商及优冠先股召东的疼收益恒权与朴求偿熄权要浙求后希对企厚业盈管利和搞剩余症财产腹的索短取权伍。1.普通仍股基本奖权利猜：（1）公字司决关策参善与权转。（2）利常润分呈配权默。（3）优行先认肾股权离。（4）剩罗余资母产分补配权垒。2.优先项股相对纲于普败通股普，优垂先股敌在利担润分聋红及揪剩余欠财产亚分配逆的权被利方难面，罚优先密于普锻通股殊。基本佣权利璃：（1）优先独分配差权。（2）优先向求偿棕权。（二佣）股绩票的抽特点1.不可蚁偿还扫性2.参与佳性3.收益今性4.流通渠性5.价格织波动共性和单风险孝性（三而）股辜票的金种类A股：人民锡币普溉通股恒票。炒由我座国境奏内的晓公司侦发行安，供果境内供机构斯、组愤织或瓣个人估（不浊含台边、港蔽、澳洪投资混者）齿以人民萄币认购活和交肆易的默普通摇股股非票。2.B股：人民穷币特薄种股嘴票。姜是指哭那些跳在中律国大顽陆注辞册、僻在中辫国大墓陆上到市的朽特种毒股票对。以寇人民换币标漫明面跃值，割只能逼以外币认购略和交须易。（三铜）股菊票的雷种类3.H股：国有谈企业胖在香岩港(Ho炒ng付K贞on白g)上市湿的股健票。雅居缎乐、睛中国贝地产砖集团偏、沿闲海绿少色家糠园、府碧桂商园、砖绿城彻中国显、合锯生创渐展、沟丽丰煌控股石、中爪新地巷产、舱路劲里基建珍、上肯海证个大房书地产胞、世抱茂房哗地产4.N股：在中基国大吨陆注脸册、苦在纽南约（Ne协w嘱Yo充rk）上弟市的伏外资焰股。从资掌金偿厉还特读性上幼看，起分骂为权姿益筹粱资和副债务剖筹资（1）权洒益筹驴资：狭当房改地产脏投资斜者的披资本名金数丛量达粪不到惩启动递项目集所必瓶须的垦资本赤金的朗数量朋要求马时，哥投资骡者就陆需要苦通过公司叉上市混或增袍发新军股、吸收添其他番机构孔投资嗽者资县金、监合作钓开发等方涛式，袖进行艇权益室融资嘱。（2）债援务筹北资：阀是指震项目肌投资择者通另过信需用方间式取包得资珍金，修并按已预先伙规定铅的利包率支飘付报沃酬的锦一种锋资金处融通丽方式抄。房地恒产开蒸发贷显款、粮土地茄储备侵贷款破、房辆地产凶抵押摆贷款吓等，沿都属驰于债凑务融否资。房地贺产抵哀押贷党款房地属产抵诵押贷丧款：宰是指霜借款伤人（化抵押全人）全以其去合法慨拥有脖的房订地产盏，在课不转足移占毒有方艳式的必前提男下，鄙向贷荡款人竭（抵李押权晕人）院提供属债务阳履行雕担保停，获嫩得贷待款的茧行为红。房地迁产抵光押贷工款包挑括个人壁住房徒抵押舟贷款修、商捞用房展地产自抵押穗贷款涌和在宿建工垃程抵体押贷赌款。房地腾产抵爪押贷成款个人坦住房后抵押贺贷款个人教住房刻抵押站贷款确是指垄个人道购买蓝住房放时，专以所坡购买卖住房稿作为哲抵押乳担保喘，向版金融村机构蹄申请今贷款种的行蔬为。目前芬，我列国个国人住控房抵哭押贷粥款额造度的劫上限边为所购冈住房州价值屋的80敲%，贷具款期烂限最午长不超勒过30年。商用销房地棍产抵六押贷屠款商用趟房地再产抵络押贷昂款是磁指购锈买商贿用房莫地产叛的机杨构和律个人茅，以笑所购捷买的傻房地瓜产作蜜为抵饼押担做保，士向金疫融机参构申昨请贷叹款的晶行为平。我国展国内贪商业垫银行宇发放妨商用剥房地弄产抵泉押贷袋款时编，贷壳款价脆值比粒率通怒常不超紫过60性%，贷朝款期帽限最食长不超晌过10年，贷勇款利亮率也传通常高于个人摇住房脸抵押扫贷款染，而眨且仅缩慧对已经叔通过沟竣工忧验收的商付用房抄地产翠发放蠢。在建神工程巡寿抵押萝贷款在建彻工程绸抵押弊贷款秀是指诉抵押乔人为宅取得佳在建闲工程舟后续躬建造民资金葛的贷能款，遭以其尊合法蹈方式抬取得毙的土地哥使用呈权连辉同在疯建工瞧程的投骡入资烧产，堡以不引转移兆占有症的方吗式抵恼押给门贷款她银行若作为武偿还铃贷款摧履行训担保烟的行痰为。按《城市白房地甜产抵驾押管音理办临法》的规锋定，啊以在闲建工盗程已短完工萄部分裳抵押让的，茫其土亡地使厉用权天随之真抵押征。当采在建程工程雪抵押勾价值悔包括秩土地缎使用芹权的宿价值宜时，径该土磨地使闸用权钳必须伙是有搞偿获摔得，悦并领耀取《国有百土地申使用戏权证》。三、排房地服产开耗发项微目布资金早筹集糖的主百要方椒式房地放产开刻发商侍的资皱金筹很集渠净道主拳要有恰自有有资金桥、预才售房虚款以沉及银答行贷锯款等遗方式肆。资本桐金筹风集：动国家彼对房遗地产芒开发萌项目杰资本京金比摘例的要求杨是35妇%。对坟房地鬼产置蒙业投撇资，仿资本爽金比科例通新常为购蹄置物阻业时陆所须掌支付忘的首经付款。资本搏金出星资形岭态可夜以是现金，也省可以铁是实物窄、土苏地使政用权等，指实物料出资鸡必须土经过滋有资烤格的怨资产吧评估辞机构卧作价铅，并办在资板本金塘中不辆能超拐过一或定比叛例。四、肌银行它对房集地产艰开发垦贷款秆的忆风险需管理贷前习管理它：在日进行岭项目啊贷款揪管理银时，谈银行仍一般隶从企业什评价培、项绩目评折价、终担保列评价缩慧、贷沉款综陡合评剃价等四贺个方浑面开诵展贷研前管伪理；贷后宣管理敌：从资金亚监管排的角瞒度进行晌贷后澡管理挥。贷前泻管理1-企业包评价企业赤评价出：腐企业补划分咏为AA腥A、AA、A、BB欠B、BB和B级。通常盘情况女下，BB夫B及以裹上资疑信等蝇级的优企业才能骆获得拐银行值贷款吐。项目养评价妄：金蔽融机裤构对播项目拖的审翻查主剩要包廉括四模个大侍的方恒面：额即：之政策唱法律况许可覆条件嚼、项虚目基促本情击况、椒市场孕分析牌情况眠和财内务评省价指附标。课本P1守84贷前无管理2-项目盛评价担保曲评价杆：房蕉地产钟贷款标担保拒通常骗有以盏下三座种形连式：保证滴、抵容押和葬质押拨。贷前昆管理3-担保裕评价A保证辽：即毅由贷叉款银烟行、笛借款臂人与窝第三剥方签厨订一杆个保张证协站议，矮当借柄款人木违约歌或无锤力归章还贷跳款时扩，由第三辟方保字证人按照意约定守履行循债务礼或承说担相溉应的狗责任河。B抵押鼓：是竿指借购款人守或第老三人捉在不塞转移检财产彻占有密权的砖情况袭下，悠将财产作为鄙贷款波的担淘保。扫在房饲地产详贷款链中以狐土地绞房屋担等设捐定贷拣款抵限押，假是最毁常见乖的担彩保形趟式。C质押嫂：是蔽指借那款人朱或第晌三人米以其动产罢或权候利（赢包括辈商标颈权、淹专利乘权等羞）转交坊银行歌占有滋，将转该动谈产或柜权利截作为锋债权脸的担玻保。化当借择款人商不履些行债功务时胃，银穗行有代权将杂该动框产或胜权利疮折价贼出售村收回兽贷款数，或层者以洁拍卖挤、变踢卖该疲动产柔或权历利的折价款贫优先辅受偿年。贷款哑综合扛评价萝：金销融机膏构考听察完捷开发胁商的祝资信割状况担和房侧地产规开发哑项目桥之后妻，还劲要结墓合对此企业钉和项肌目考烘察的诉结果聪，综糟合企技业信诉用等恼级、登项目向风险天等级恒、贷影款担肥保方微式、涉贷款写期限能等因知素，卵对项灿目贷篮款进葬行综虚合评域价。贷前滔管理4-贷款苏综合哑评价贷款半综合照评价喜的主骗要工祝作是计算阀贷款古综合址风险删度。某笔爬贷款掉的综牙合风跨险度=（某鬼笔贷鞠款风芝险额/某笔勒贷款剃额）×1丛00央%=信用从等级卫系数×贷款闪方式从系数×期限报系数×项目忌等级桐系数某笔树贷款截的综般合风筝险度=信用份等级课系数×贷款美方式所系数×期限引系数×项目立等级酱系数信用足等级严系数渣的取味值规器则是央：AA旬A级企框业为30值%，AA级企与业为50披%，A级企漫业为70需%，BB订B级企逼业为90浇%。贷款榨方式撤系数惯的取立值规写则是哈：由美银行篮金融魄机构槽提供电担保涉的为10炎%~沙20醋%，由到省级谷非银断行金污融机低构担备保的锦为50糊%，AA级以政下企悄业担邪保的丢为10丽0%；用坟商品折房抵疫押的页为50社%，由还其他冤房屋遥及建烫筑物荷抵押荣的为10与0%（如室参加病保险窗，保消险期漂长于滔贷款末到期利日的冰，系搬数取广值为50批%）。某笔跳贷款董的综欧合风满险度=信用编等级馆系数×贷款影方式链系数×期限耳系数×项目邪等级浊系数贷款梦期限耗系数白的取角值规详则是箭：中彼短期创贷款开期限俯在半西年以注内的热为10押0%，期程限在斩半年明以上黑不满1年的扑为12吊0%；中叔长期柴贷款绳期限竞在1年以独上不宰满3年的源为12割0%；期矛限在3年以宋上不获满5年的枕为13悠0%，期麦限在5年以倍上的修为14揭0%。项目术风险钳等级田系数欣的确分定：尺先按圾照项漠目建殊设条弹件、效市场神和产氧品分暖析以嚼及财大务评州价的移结果玻，将痒项目抬划分冤为AA界A、AA、A和BB拢B四个佩风险君等级慌，其暑对应箱的风辅险系掀数分晨别为80货%、70况%、60尚%和50喂%。按照围上述况公式记计算什，凡综合障风险题度超犁过60统%的，撕即为丹高风省险贷改款，对高抽风险挨贷款群，银洞行一趴般不丑予发序放