房地产开发概述

第一章房地产开发概述掌握房地产概念与构成、房地产投资形式；熟悉房地产开发的特征、房地产开发企业；了解房地产开发概念、房地产开发作用、房地产开发企业管理。一、房地产开发相关概念二、房地产投资相关知识三、房地产开发公司一、房地产开发相关概念什么是房地产？什么是房地产开发？看到这样一处美丽的房子，你会提出怎样的问题？它是什么？它的构成如何？谁是它的主人？它是怎样来的？什么是房地产？房地产——三重含义房产+地产地产——立体空间三种形态实物形态价值形态产权形态价值和使用价值产权束：占有权、使用权、收益权、处分权房地适产的薯概念房地伞产是妻指房欺产和觉地产鲜的结蜘合体剖及其转衍生塔的权隔利关踢系的幻玉总和低。一是铁从实胞物形捉态上议说，皇房地厌产是切房产斜和地扫产相牵结合贺的统惭一物蓬；二是到从价号值形咳态上锈说，听房地脏产作刷为商故品是锻使用狗价值页和价妻值的史统一驼体构；三是啊从产晓权关抹系来咸说，买房地聚产作侄为社坐会财炎富，花又是梯一种撞资产兵，反拢映一睬定的买经济芬权利半关系弦。房地伴产的碍构成建筑咏地块房屋泰建筑拌物配套好基础槐设施（1）工业用地（2）商业用地（3）住宅用地（4）仓库用地（5）道路交通用地（6）市政建设工程用地（7）公共绿化用地（8）教育、文化、体育、卫生等用地（9）港口建设用地（10）办公用地（11）军事用地（12）其他用地（1斥）伶住宅端用房（2成）单生产越用房（3骄）科营业蹄用房（4没）满行政勇用房（5抓）鸽其它朴专业逗用房（1纵）跪道路学、交惹通设陕施（2炮）屑地下虚管道贡等“静三渐通”真设厕施亦：通港电、丹通水渠、通掠气（3栽）钻生活容配套很设施止：裕健身序器材哨、幼眼儿园饶、超切市等陶等（4搅）辜生态洪环境单设施与：熔排污撑净化艇设施淘、环奋境监鸽测设句施工业革房地春产商业遍房地猛产商业遗房地筒产烟台正振华携国际奴广场烟台点海天煎四季花城欺效果小图烟台默海天务四季花城附效果抽图体育南公园什么丸是房滨地产屡开发药？房地良产开之发是炊指在龄依法谋取得塔国有敌土地离使用互权的怎土地虹上进用行基党础设劣施、工房屋剥建设剥的行狮为。房地深产开讲发土地际开发房屋圈开发土地粥开发一是新区经土地邪开发——即把物农业凑或者够其他咽非城输市用肚地改美造为树适合扬工商冶业、判居民搜住宅俭、商搏品房摸以及蔬其他筑城市犁用途答的城游市用承地。土地络开发一是草新区河土地孝开发敢—栋—即浩把农屋业或彩者其弄他非女城市仓用地厉改造却为适荐合工承商业挖、居驳民住生宅、畅商品刘房以餐及其公他城望市用俊途的捎城市串用地询。土地伟开发二是旧城探区改炎造或赴二次零开发，即棒对已坦经是缺城市探土地淡，但晕因土范地用纠途的照改变户、城火市规黄划的庆改变介以及替其他肉原因宇，需跪要拆发除原愈来的领建筑侮物，黑并对辉土地妙进行膊重新看改造盐，投怖入新某的劳怠动。毓璜结顶区即片旧陕城改挣造北马改路区系片旧够城改丘造房屋筐开发第一贱层次朽为住具宅开诉发；第二余层次骑为生腿产与猫经营很性建糟筑物位开发吃；第三邀层次始为生俗产、亲生活麻服务屡性建椒筑物究的开挥发；第四拳层次状为城计市其热他基享础设煤施的喉开发前。房地骡产开负发的扔作用有利差于加惯速城泳市现佩代化吐进程解;有利结于城彻市总叼体规殿划的版实现温；烟台我市城僵市总蹲体规枪划(缝20帝06嫩—2废02预0)为城耻市社怖会、猜经济喜、政建治、舱文化共活动朱以及野人民射生活我提供递载体清；为城鞠市政撑府财慰政和犬城市弱建设垮提供丢资金叶来源；为城图市中秒低收剩入群握体提姜供住婆房保地障。房地同产业前瞻扣效应装饰副装修大业家电家具拔业旅游勺业园林沉业运输北业商业香等回顾弱效应建材仁业建筑六设备们工业冶金化工森工机械仪表赛等旁侧鞭效应居住殊工作测环境购物棵旅游城市狼环境疤美观社会劳文明臣水准炒等国土刮资源伸部公航布官偿方数犯据称麦，2评00抄9年功全国侮土地萄出让广总价侄款大换幅增通加，司达1河59烟10卷.2杂亿元姻，同测比增论加了佛63庆.4渗%。针按照拥财政系部1岸月份毛公布树的数触据，霞20独09梳年全切国财害政收唯入预方计为腐68聚47板7亿扮元，虚20掏09责年我箱国土浆地出达让金敢占财陆政收月入的23令.2蛛2%。20系09案年杭匪州地投方财乎政收蝇入5盆20变.7互9亿史元，烈增长使14铜.4离％，似市本牛级政济府性碗基金扑收入带45玻4.能37刘亿元炼，其车中土兼地出柴让金译42胆9.妖04烛亿元爸，完惑成计荐划的求14管3％左。考暖虑到略区级朴和郊泪区县龟的土秃地出笛让金脉未列国入市永本级苗政府轻性基果金，筒实际觉上，耗杭州芝地方筑财政眠总收骨入中什，土讲地出挣让金其的比抚重将签占一彩半左绍右。《国析务院够关于设进一挨步深瞧化城栋镇住视房制么度改伞革加昂快住章房建集设的浙通知穷》对不顷同收剖入家拣庭实质行不颗同的锁住房恼供应炊政策历：最低曲收入也家庭仇提供廉租洒房，中低贷收入口家庭闻购买经济扰适用填房，对于钩其他艰收入犬家庭畜实行商品救房。房地窄产开楚发特慰征区位柳特征价值拣特征外部愚特征房地酒产开诞发特君征—附—区鞋位特膝征位置耐固定写性独一角无二凑性寿命屯长久眠性数量停有限堡性房地惑产开本发特迎征—提—价窝值特件征价格豪昂贵文性、腔保值求增值秩性南山圣世纪酷华庭时间最低价均价最高价价格描述2010-01-19-6800-一次性付款或按揭2009-10-13-64008200一次性付款或按揭2009-08-134550610084002008-06-20455061008400一次性付款或按揭2008-01-294900560069002007-09-13-5000-2007-08-22-4600-2007-05-1831204182-部分房源开盘一口价3200-3500元/平方米烟台掉南山烛世纪填华庭刃价格荐变化房地撞产开炼发特询征—席—外降部特幕征用途助多样畜性相互肌影响斥性可调臭整性政府众管制厚性交易赢的复妹杂性商业巡寿、办猪公、糟居住仿、工港业、砍耕地远、牧担场、谢放牧膛地、蝇森林浩、不蚊毛荒肝地3-旧广州寨番禺纵建垃钻圾焚耻烧厂虫遭3咸0万雷业主肤反对土地纵政策梢、税炭收政刻策、双货币刮政策竿等房地侨产开厌发是致指依蹦《中俩华人吴民共遇和国刚城市多房地滥产管证理法杜》的剧规定牵，在脆取得避国有债土地折使用税权的临土地天上进舌行基孕础设既施、厚房屋计建设表的行镇为。归这是健《中宿华人晚民共刑和国灰城市托房地肾产管谢理法误》第脸二条栋第三籍款明嘴确的智定义膊。房地粥产开找发经哗营是尼指房肥地产不开发阀企业丈在城似市规路划区焰内国工有土萄地上博进行企基础座设施旷建设服、房嫌屋建蛋设，并转量让房拉地产亮开发帖项目差或者涌销售雾、出盟租商件品房反的行李为。这是牺国务梦院《故城市童房地携产开弦发经挠营管祖理条够例》掀第二殃条明逼确定拜义的折。一、坝房地欣产开奇发相包关概块念二、忍房地窗产投锦资相对关知那识三、脸房地惰产开串发公命司二、英房地伴产投则资什么泄是房涉地产屡投资其？投资盼：为闹了获竟得可能仁的不少确定哭的未所来值搞而所北做出重的确抗定的圈现值牺牲仪。--槐--胜-威啊廉.块夏普仍《投艇资学直》三方急面问至题：（1酷）投揉资是腾现在纯资产转的投拨入或完支出（2面）投辣资具踩有时伞间性——风险（3克）本姓质在直于获识取期雹望的就收益菜或效艰益三个值变量亡：（1虚）确只定与窄不确惭定的泥关系——风险（2窃）价妨值本阻身的棍衡量——利润（3主）当器前至袍未来去时间习的长济短——时间投资房地禾产投谋资房地曾产投铸资是啄指经帖济主难体以酬获得漠未来外的房酷地产毫收益爷或资坛产增庆值为甜目的曾，预湾先垫篇付一愉定数劲量的柄货币转或实拔物，老直接纽奉或间弄接地扑从事悔或参症与房肢地产凤开发肆与经迹营活甘动的隶经济针行为节。2009福布斯中国十大富豪2009

排名2008

排名姓名性别年龄2009财富（亿人民币）公司名称总部所在地主要产业123王传福男43396.0比亚迪广东深圳电池、IT零部件、汽车21刘永行男61375.5东方希望集团上海-饲料、重化工业、投资316宗庆后男64327.7娃哈哈集团浙江杭州饮料440吕向阳男47279.9融捷投资、比亚迪股份广东广州投资、金融、矿业、房地产53杨惠妍女28266.3碧桂园广东佛山房地产618许荣茂男59262.9世茂集团上海/香港-房地产79马化腾男38259.4腾讯广东深圳即时通讯、门户网站、网络游戏8130刘忠田男45258.8忠旺集团辽宁辽阳铝型材、塑料型材96张近东男46252.6苏宁电器江苏南京家电零售1035王健林家族男55239.0大连万达集团辽宁大连房地产房地羡产投糟资的众形式直接大投资间接朗投资房地福产直聋接投巨资房地尘产直蔬接投垃资是砍指投讨资者疯直接洁参与反房地踢产开命发或窑购买委的过跑程，蜂参与土有关郑管理怎工作辰，包咸括从京取得赵土地杠开始诊的开发漂投资和面惩向建晃成物绞业的置业幅投资两种伏形式模。开发察投资语：商涨品房乎建设盏投资厚和土煮地建碧设投宗资腔。置业李投资袍：主曲要是暂租赁正型。房地假产间絮接投朽资房地并产间延接投偷资主崭要是卖指将晨资金挡投入励与房筑地产秆相关绩的证寻券市蒜场的丸行为瓶。房地递产的辛间接租投资环者不烧需直悉接参练与有迹关投齐资管华理工逃作。短具体痕投资镜形式存包括戴：购帅买房狭地产幻玉开发客投资酒企业短的债券碎、股咳票；购承买房遥地产投资窑信托绘基金和房丛地产抵押毕贷款遵证券等。20巩09享年中捞国房驳地产妇上市聚公司万综合盒实力今榜一、他房地踪蝶产开集发相汇关概摆念二、悠房地立产投叉资相醒关知完识三、旋房地戏产开鹊发公员司房地龙产开擦发主炮体（一关）建闯设单娇位（二脖）各筐类性付质不攻同的割公司1.悬房地篮产开坟发公停司2.郊投资畜公司3.旋承包膛公司4.团技术沙服务偶公司5.兴政府恒管理谨机构1、跨房地序产开首发公捕司房地匙产开这发企誉业是贡依法献设立桑，具激有企王业法秀人资薯格的颜，以湿营利洒为目失的，穿从事芦房地厘产开沿发和茎经营怨的企酒业。又称迎为开发棉商或农发展贱商。2、类房地伟产开熟发企煤业的狂职能市场凡推广夜者生产务者出资午者、叔组织厨者、驶管理五者、朋协调起者3、肾房地圈产开苹发企弓业的紧设立浊条件名称智和组起织机发构固定梦的办例公用颠房注册众资本专业纲人士4、足房地抖产开艺发企躬业设配定程猜序提交宏文件设立街准备申请寻资质等级维审批工商伴注册登记申请舱办理跪企业名称策预先荷核准营业刷执照柱复印裕件；企业级章程衬；验资泼证明小；企业拦法人姓代表得身份辩证明骑；专业携技术派人员芹的资避格证汤书和沙聘用盏合同税务探登记备案资质鬼审批30丛日5、棕房地拌产开亲发企屈业资钳质登降记（一旧）资窑质等创级一级二级三级四级临时调资质资质盾申请颈书注册贯资本开发排经营稿时间累计址竣工江面积质量斯合格宣率上一剂年施挺工面和积专业湖管理搞人员资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年）近3年房屋建筑面积累计竣工（万㎡）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积（万㎡）专业管理人员（人数）

其中

中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级资质≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级资质≥800≥2≥52

≥10≥5≥2四级资质≥100≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2房地淋产开挪发企弹业资纤质等槽级条净件暂定按资质叠：有效阴期1波年延减长期甘限不繁超过形2年禽，1误年内壳无项点目，碎有效故期不著得延械长。6、词房地雹产企慕业人达员构史成建筑宏师工程食师会计炒师经济样师估价挖师市场掉营销凳人员律师廊与代陡理人7、夫房地宰产企秃业组鸭织结桨构形颤式选疮择1、漠公司崭制以公梨司整梅体运剪作项饿目的烈模式厕，其手架构饺由公御司职穿能部保门和肯项目牙组成束。在榜项目送代表虹制中倘，项躲目是疼公司虎的代辣表机杀构，炒没有怨决策洒权，躁是一诸个偏貌重于战工程绪管理遗的执久行机列构优点隔：管底理集剩中，兰分工译明确水，人涨员精故干缺点援：由副于项圣目上届无实订际的在决策辜权，避又要走面对描多个熊部门纵的管稻理，风往往杰感到箩无所滥适从朋，影屋响决果策的誉速度闸和效冒率，在另外阔也会世有推侮诿、抢扯皮垒等现昼象2、干项目肢公司雾制以项帮目为伐整体择运作拾的模辣式，网其架召构有绒的以垮部门果设置念，有凉的以获××涛组设河置优点凭：管鼠理权猴集中织，层菜次少回，效胜率高缺点舱：一块个企网业内言发展钳项目午多以刷后，寻此模梢式存交在着细明显卡的决跌策权牵分散等、人怪力资且源浪虎费等宝问题摸。房地疼产企专业组束织结厦构形及式选顷择公司寒制的此组织糕结构羡形式万科副地产胳业务骨采取妈的是爹中央巧集权想式架兵构，忧并采毒用一说定的蒸标准煮化来替不断焦占领森全国流市场总部顾层面总经厘理办盛公室人力哥资源夏部财务湾管理谋部资金纺中心规划蹲设计们部工程赶管理控部战略坦采购皆部员工拳手册工资版确定招聘辈、培券训与钟晋升未等原浊则性坛规定资金衣运作成本钉管理对外现融资整合漆集团积资金套，统硬一调判配管绍理总结横经验设计什模式推广雕标准弱化建筑愉行业务的专泼题研吗究工程沿管理洞流程采购悔协议对非烧标准灭化原茎材料捡进行祖审批公司绞战略项目图决策品牌公关强有踏力的目总部玩对关苏键环喇节进走行控贺制并园对战趋略及位标准抱化进雁行布禾局深圳宜公司区域橡层面护（独奶立核吗算本吵公司弃与一撞线公享司）一线喷公司执层面么（独鱼立核效算）实现包总部肆层面雀制定铜的标五准化焦管理统模式带，对嚼市场目进行呜开发声与定伴位并轻报区菜域公茶司、件总部精批准负责绑具体雅的项貌目运再作，精注重肃具体誓过程项，接榨受区地域公虫司的哄指导眉与监驶督实现拦销售锅，5万元皇以上讲的资捷金需撤要总男部层尿面批凡准负责站深圳调区域拐的房强地产度开发对下芦属区凑域进景行管去理，塑重点乳在设隔计层橡面深圳旱公司滨本身乔可在顽集团都的标杜准化利层面脱上进泉行创冤新负责羽上海砍区域温的房漆地产乎开发对下辫属区番域进且行管沫理，夜重点姻在设嫁计层匪面上海砍公司骑本身尊可在燥集团艇的标钱准化佩层面架上进反行创贤新负责兽北京万区域强的房栏地产嗽开发对下音属区拌域进弱行管涛理，标重点芦在设漏计层讨面上海踢公司北京可公司广州恢公司放、中枪山公坝司、绑东莞怨公司久等南昌材公司翻、无延锡公奏司等相关损公司岁等案例分析8、停房地务产开苍发企摊业的写特点1、限资金累密集旗：资锡金控竖制应誓高度者集中2、敏管理逝密集3、棵管理扮生产弹周期凳长4、偷生产壶环节款多5、核高风扫险掌握司