房地产投资基金实务

房地产投资基金实务二ΟΟ八年六月房地产企业上市融资房地产融资方式剖析房地产投资基金实务1.1房地产基金定义房地产投资基金是产业投资基金的一种。产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。所谓房地产基金,是指以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(RealEstateInvestmentTrust)的名义存在。目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。一、房地产基金概要1.2房地产基金的分类基金的分类投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金募集方式分为公募基金和私募基金房地产基金的分类一般来说，房地产基金可以分为以下几种形式：第一种为开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金（ＲＥＩＴ）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；注：当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。1.4

房地产投资信托基金的一般投资特征收益率波动小，回报较稳定；比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资；能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益；对于经济周期的波动比较敏感。1.3

房地产基金的投资领域

把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域：既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和流动性。

基金持有人基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。

基金组织在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。

基金管理人基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。基金托管人基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。1.5房地产投资基金的组织体系房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等构成系统：1.6房地产投资基金的主要部门分工基金规划部负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产投资方案各项前期准备工作。基金募集部负责基金募集的销售策略．并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭证．募集资金。基金管理部负责所有基金的房地产投资标的购买，开发与管理及其他业务。

投资服务部按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资人名册，及时配发盈余给投资人。

财务部负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局查账等各项业务。根据发达国家经验．在设立封闭式的契约型房地产投资基金时，国外发达国家一般都设有5个部门分工管理，分别为：2.以1房地扛产投倡资基伟金的座管理哪模式世界罗范围催的产默业投寒资基顾金的振管理伴模式竿，其彩基本种形态茶有两神种：抗一是尾投资船基金县自行娱管理交模式为，二盗是委文托基竹金管邮理公砖司管壤理模笼式。1、自著行管热理模盆式在有羡限责狠任公茂司制做地产格投资让基金翻框架欢下，情目前晒普遍蓄采取洞的管望理模锡式是转聘请膜职业说经理啄人团粗队管狗理。自行挥管理今模式唯投资滨基金词公司卸既设踪蝶董事判会，联又聘脑请职淘业经栗理人闸组织痒专业面管理申团队恩，并恰将投僻资基冒金的朗重大起事项职的决棚策权鉴、经烧理人易的任可免权纷和基政金的朝日常运投资饮经营王权明夫确分盯离，锈职业国经理梯人团泛队可草以有闸限地档拥有严某些冲投资辛经营码权，菌但对丧重大愤事项狮及投越资的袜决策堤往往缠由投跳资公易司的赚董事比会甚烤至控有股股鼠东掌醒控。优点奋：这种隆管理殃模式利一般繁更多栽地体辞现董啄事会据和控沾股股赚东的割管理宫思想部和投伏资理菠念，泳更多揉地体刘现"投资若者主战权"的原丙则，唱尽管嫌投资碑者作茂为股汉东并悲不一买定熟训悉地微产投乐资管承理的易专业迟特点仓。缺点喷：经过使几年牙的实嫌践，歪这种呆管理塔模式搬已暴谨露出找许多船先天帜的不浅足：肌董事厚会和检大股籍东控魂制权剃太大淘，管愁理团员队缺绩乏自范主性恳和稳辅定性斤，不纲利于荣系统亲地整简合资藏本市哥场和拆投资应市场便的资征源，签不利躲于发枝挥投欣资基具金的龟扩张贫和放呀大效义应，差不利刃于投执资管立理思惨想和系投资粪工具尸的创诊新。有限借合伙银制地株产投欢资基孔金一棋般由田普通疼合伙厚人（曾团队示）管草理，框也可用视为押一种获特殊建的自旋行管慈理模少式，载只不臣过其层本质疫内涵僚更接低近于模委托酒管理世模式丙，即既由基踏金专烘家管煌理团含队管垄理，颗可保午证基爸金管奋理的龙专业吐化水亦平。二、旁房地捉产投棍资基阴金的皆管理饲、运侮作及条盈利寨模式2、委援托管业理模拔式基本而特征帖：投资升基金妙不设候经营仇管理工团队极，而芹是委煤托具损有成竹熟投银资理益念和黎投资欢经验佳的专赠业投疼资管奸理机迈构负鬼责投意资经督营管奋理，典双方竖签订但具有誉法律帽效力略的委劝托管刻理协障议，瓶从而制实现答管理蒸团队工的机项构化卧和专软业化者，并塑通过仪量化懒业绩食报酬纵和管旨理费伤等标睛准建呼立激立励机木制和领约束貌机制计。一般金运作般程序：有限匪责任僻公司办制、扶有限围合伙颜制地乱产投身资基际金委其托管标理运漆作机项制的受托骄投资屿管理造机构嗽负责照项目复的选旬择、斧评估抽分析比和提畏出投妨资建辟议书蛾，报拦经投直资基暗金最弦高决妄策机沃构（帅如董善事会均、理竭事会剩、管筑委会香等）忍决策且同意追后，缸负责电办理湾项目节投资痰的具裂体事装项和峡投资鞭后管烂理，通然后萍再提常出投低资处给置建荒议书呆，报掘送投耽资基温金最辱高决矿策机士构决决策。信托劝契约誉制地底产投现资基税金由樱于“街信托陷”投贤资的乡丰本质追属性地，其蛙基金警管理盯无一连例外运类属往于当会然的立“信掉托契嘉约”甜委托辰管理猜模式失。优势伶：相对朗于聘伸请职暮业经明理人扶团队甜管理均的自纽奉行管豪理模济式，就委托盾管理担模式灶的优防势不朱言而婶喻，吨其最圣大的杏特征折和优闭势就暂是"专家战理财寄、专仙业投堪资"。目前趟肩负望地产舰基金郊、准雾地产脖基金涌委托座管理正之责粉的地闸产投贴资管沙理公怜司也婶开始漠改变隙过去"潜水理运行"的低扎调姿屋态而樱逐渐"浮出稍水面"，如熔在地凑产投细资市诱场日赴见活邪跃的萄福建框联华夸信托宣投资示有限态公司朱、上耳海中座诚联亡盟投递资管筒理有尤限公仰司、战北京护伟业岸资产疤管理倒有限电公司敌、北培京精迁瑞联迷合住亮宅产野业投普资有远限公弄司等勺。当励然，御由于鹅目前科我国尚信用池环境翁、法犹制环偶境和铁专业鸣人才叠等限盛制因乳素的斯影响抬，委丢托管岁理功脂效的符最大使发挥墙及委僚托管呢理市前场的口形成始，还铁需要艺一个易逐步蚀发展凳和完遭善的颂过程期。2.汁2房地史产投乒资基夕金运提作流凤程房地夺产基打金筹桨集过否程撤紫资册退锯出投黄资煮后摔监段督详言细哈评你估寻找际和筛穗选项宇目基金添发起拿设立炒的过轧程选择装正确顾的投愤资项天目远铅比经牵营管痒理投迟资项腹目重饰要项目海的市碗场潜掩力、纯资金木状况新、管泳理队滋伍、愁政策夺法规仰等多谁方面搂因素房地差产投湾资基贷金运常作流沿程2.粘3房地便产基药金操闷盘关亿注点项目泉规模——开发颗面积20旁-3剩0万平杜米之涂间，祖年竣铺工销淋售面先积10玩-2究0万平脊米，而２－晌３年崇即可富完成成长四型企纲业——在管府理、将经验斩、人半才、犬组织我、资判金、捏市场喜和品耀牌等形方面楼已有废聊相姥当的帝积累身，正晴处于脾快速狗发展贝期和蚕爬坡什阶段城市羊选择——首选运战略断城市扶，现军在已希进入豆二三狱线城壤市，季如内云陆重勾要省鬼会城棉市如蹈西安袖、济肚南、堡重庆舅和武煌汉等增和非孕省会单城市漏如宁晃波、乞大连飘等客户爱选择——在二炒三先乌城市肤主要争选择辜在当击期排丢名前玻几位两并对岁当地脆市场项有主漏导影洗响力请的开杆发商震，而秒在战眼略城禁市主构要选滤择优犹秀的抬项目企业引机制竿选择——民企拆主要哄选择份已进焰入规树范化恼和职紫业化姨管理振且知刑名度纠较高博的企悠业；誉国企哗主要婚选择票已改胡制或划正要饿改制鸭的企划业。殿这类宣企业易市场挣化程阻度较菌高，乔有利冶于与躺基金丹管理栏公司崇对接横，遵泻守游仙戏规且则房地普产基补金操割盘关盖注点趋：基金套目标晚客户妈的选豆择、字基金狮选择托项目莫的倾薯向、盟组合慰投资基金捡目标可客户粪的选蒸择风险吐收益竞稳定爷的项露目选择府品牌株连锁夹型项价目及伯企业灰已开素发和嚼已销顺售过秧的项丑目注晃重良炒好的朋口碑仁和市雪场惯挎性风险谨相对鞭高收施益也升相对脂高的颜项目选择持硬件映条件滴如规诞划、缴产品绍、户杰型、王配套垒等综尿合条燥件较翼好的右项目粉，理裂念、抛推广祖和服努务等刘软件港较为处完善田，且伸爆发凶力冲匆击力史大、损有较勺大潜魔力的违项目项目卵市场准综合锹优势家强项目漆和企叮业管泪理团辽队做陆到专据业分君工和淋人脉陪资源倦丰富丸，市江场感日觉敏筝锐准牙确，港综合远能力究强基金呢选择好项目罢的倾爷向方式能一选择2-西3个好够项目蹲，安闹全快泄速实洪现回酬报方式港二选择缺一个纳团队久、理辈念、饶项目公、资宜源和爬市场升均好使的企谈业，锯在资扩金的帅其他容方面凭给予献支持丈，将内其培坏育成巨强势腰企业摸，分意享综爸合收穴益基金顾组合济投资基金介入基金介入基金介入土地投标拿到预售证结构封顶拿到四证拿地缺口一：启动资金缺口二：四证未全，银行不发放开发贷款缺口三：项目未封顶，银行不发放按揭贷款2.减4房地摔产基级金介郑入房正地产叛开发羽的时烘点及么个案1、房爬地产翠基金呀介入窗房地洪产开跑发的树时点北京另左岸丧公社鞋。项存目在乡丰获得驱立项仓后，轻资金善出现恳问题誓，土疾地出请让金蹈都没括办法链缴纳园。伟苹业基施金介杜入后午做了强一系两列操万作，匙帮其每解决构资金道问题鸡：以项向目控然股权熔方的花身份热介入遥项目胜，伟减业不委参与明项目春分红踪蝶，但蹄发展暑商须滨向其脆支付教高于柴银行幕的利份息；协助索发展星商向屿银行照贷款种；资金保链连诊上后凯，伟忧业作堆股权通转让载退出通项目忆。北京机国恒愁基业冲大厦犹项目即。该居项目递发展尝商资插金链把在该江环节耍出现妈断裂蜻，伟鉴业基飞金介槐入后赔的操蜜作方姨式：伟业扶以项惰目全蜡程打楚理方夫身份牵介入效项目厌，调妻整原作项目矛定位逮，提览高其如项目刘投资逗可行虚性；推荐独有实押力的省建筑诸商带什资施区工；自身金拆借25由00万给文发展困商，祸发展芦商按私银行刻同期游利率兰支付辅伟业尽利息绩；发展困商四牵证全伤后，侵伟业漠协助谢其向懂银行立贷款1.乘2亿。2、房沈地产柄基金脸介入尤房地框产开席发时匹点的眼案例资金催缺口呜一的赏解决唤个案思：资金箩缺口二的水解决格个案曲：资金号缺口翼三比醋较突珍出的艇一个拘例子副是北稠京今母典集定团“我苹果弯社区拒”的距“贴镰息委撕托贷塞款”垮案例队。因冷为“12障1文件纵”规厘定商鹿业银宾行只似能对轧购买举主体说结构董已封顿顶的变住房魂发放使个人税住房章贷款抢，为咏解决付从拿顿到预荒售证册到项稼目封察顶这保段时狗期内造的资嫁金瓶繁颈，塑今典呢集团炒推出文“发瘦展商命贴息厌委托规贷款但”的培策略粘，今亩典自摘己出暑资2亿元辽，以帜“贴同息委漠托贷退款”艘的方伸式委搏托给贵北京情市商观业银岂行，役在楼首盘封刺顶之余前向睁购房拍者进月行按认揭，逼利率宜比正麻常银摧行贷罩款利浅率低夺一个蓬百分亦点；满待楼航盘封漫顶之何后，华该按远揭转壮为正传常利淹率的浙银行花住房影贷款嘉。精岛瑞基古金和洲北国服投的美介入理改变笛来了垦上述旦模式趴：资金送缺口近三的依解决我个案勿：先由偷北国头投针嚼对苹威果社印区发殊行房论贷信常托计奔划，牌与精座瑞基来金在靠国外档的资扒金能妈力相里配合乡丰，向妖国内忙外的演机构薄和个凝人融侵资；在项便目楼受盘封室顶之宴前，漏是由惩北国票投通印过发蔑行信昌托融塌得的卧资金环，来屑向苹挎果社望区的畜购房苦者按毁揭贷厕款；楼盘调封顶原之后耳，北俱国投泄将按倍揭项虏目转注给银湖行，款银行程支付醒给北薄国投葛相应驻的款稳项，秃购房裙者转掉向银离行按习揭。蠢其中瓶银行治提供流按揭泽的利考率仍常按照芽目前笨银行如的个拍人住贱房贷男款利兼率来腾做；④购房者机构和个人（精瑞基金）苹果社区北国

投楼盘封顶之前提供按揭封顶之后转按银行支付购房款⑤楼房封顶之后提供按揭贷款⑥房产③支付购房款投资房贷信托销售房贷计划①②基金+信托础介入也解决匆资金胖缺口少的操童作流厦程图前后突两种缴模式醉的最葱大变至化是壳：旧灵模式彩中发漏展商舌自己顾要拿2亿元污出来巷委托姨银行姜“贴叶息贷风款”烦。在挣新模表式中反，这2亿元脖不用秤发展惯商出羊了，屡由信锈托计穴划负凉责去疏融资朴，融润资对张象包爬括国桐外基赚金和斜国内些的机见构和纹个人,信托刻和基折金在征这个觉时候玩发挥众作用鸟了。2.悄5三种狱典型成的盈迈利模丢式增值砖为王——房地盲产基票金盈沙利模饱式策祥划和边设计屈的基丽本指同导思反想以投未资管难理能纸力为利主导必的盈责利模啊式通迫过系呼统地草对目善标项唯目实圈施投樱资运诞作及满管理额运作葛，寻甘求投朽资资蛋本的损收益友和增谢值，迅体现以了地晋产投勒资基以金作圈为产免业发逗展集察合投程资工史具的牧本质征特征岔，因秩而可唉以作锹为地获产投休资基能金的肤主导筛经营忆业务概。1、以平投资诉管理口能力域为主仅导的习盈利筑模式2、以貌融资颤业务如为主列导的珍盈利害模式以投僵资银捐行业杀务为挠主导掘的盈到利模论式将灵房地告产资涂本运烛营（若如房赠地产渐并购令、房隐地产缝公司眯重组糊、房占地产着公司鞭上市更策划仇等）舅作为沃基金皆的主茶要经寸营业果务。3、以脾投资听银行杠业务妻为主吓导的父盈利心模式以融例资业工务为谎主导午的盈虹利模赚式把有为目张标房阻地产旬发展洲项目毙提供岗融资裕支持恳和融李资服肃务作创为主裁要经伯营业问务，段由于展房地复产银刚根紧锹缩，才这种主运营联模式较在目宜前市修场环裤境下科有着掀一定邮的发妄展空炮间。2.锄6以投券资管诞理业鼠务为售主导吨的地吼产投仅资基广金的绸投资码运营术和盈跳利模剂式一是开发辅型投祖资--对目穴标房诉地产值开发黄项目待进行狼投资甩，寻恒求投苗资的析增值估；二是风险风投资世型投吸资--运用哄典型断风险俱投资少基金宿的投瓣资理座念，缺对房酱地产谜相关怜高科现技产钥业（步如新捷材料赚）的啊目标坝企业酷进行识投资捏，寻遗求风浅险投扣资的搞增值是；三是收租驱型投脚资--长期荷持有肺写字自楼、雕购物组中心鄙、商跌务公扛寓、盛工业换厂房锹等收出租型供物业桨，寻祥求物夫业的帮长期草稳健艇经营独收益坊，并费在条蚀件成润熟时山透过躲房地窃产投兰资信西托基抗金方底式在欺境外予（新钉加坡柏、香母港等顽地）钞上市晨以寻储求投淘资资字本的犬增值朝；四是抵押萌资产首型投霞资--投资绑收购悼银行努的抵府押资帮产（档房地蚀产）笨，通尊过资衡产证厌券化赚或受既益权排转让馅方式将寻求毁投资芒的收肝益。偷深圳拉国际数信托磁投资让公司妥发行晴的“登深国戒投·深圳牛发展校银行梳总行后营业喉部信胁贷资繁产受份让项野目集为合资功金信饰托计冬划”郑于20但05年1月14日成飞立，牲这一棚金融魔创新秘模式轧为国旦内资愧产证赶券化化和地判产投狂资基肥金参盖与银帮行抵疲押资杜产投污资提够供了尾可资沸研究部和借咬鉴的幕范例孔；五是不良腔资产兵处置桨型投宿资--投资愿收购羡银行通的不室良信朵贷资叶产（浑房地蹄产）卵，通峡过资罗产直付接转哗让或贸改造扑后转舍让等晌方式该寻求分资产轰的增宜值。春如高宇盛、凑摩根像斯坦信利等君几大你国际吓著名隙投资轮银行竞就对调国内跑不良践资产咬的处传置和弟投资四情有架独钟抢。以投寨资管逢理业狮务为拖主导功的地邀产投顷资基炎金，屯其投厅资运咬营通揉常又偏可分舞为下拌列几霜种具墙体的躁运营任和盈奸利模晌式：3.赤1进入屈中国散的境危外房兴地产下基金沟运作义机构喊及其基金产品澳大汇利亚奇最大漂投行握“麦茂格理鼓”公超司（Ma幸cq糟ua阳ri火eB报an貌k）与而英国勿基金掩管理址公司仆“施猴罗德跟”所肌属的揭“亚剪洲物胀业集票团”采（SA酸P）合汪资成血立了坦“第锤一中胡国房兴地产叨发展庭集团巡寿有限晌公司肝”，穷并成斧功开铃发了狮高档必住宅及小区诞“奥纤丽花番苑”哲。这鹊是上迫海住脊宅开生发商影中第陡一个轻非亚称洲区塌开发冠商。1、第养一中毅国房户地产座发展杰集团鞋有限紫公司“中竟国房柿地产聚基金型”由娃荷兰IN之G国际造集团燥与首饲创集美团在20交02年在雁开曼触群岛尼共同暂合资贤成立夏，基鞋金的秤主要授股东个是来删自欧耽美、球东南边亚、隔中国蜘香港父和中车国台缘瑞湾地肉区的沃大型美房地嫩产企宾业和叼金融嗽企业足。该仙基金破筹集顾资金垄超过60亿元塘，期误限为8~化10年，迎这也捕是全越球首驼家面痰向中兽国房墨地产降市场般的基稻金，育由IN妖G全资贞子公唯司霸岭菱投乘资管垦理。中国妈房地休产基嗽金和期首创票置业归合作镇开发众“第浮三置垃业”爽，并瓣占有30％的付股份花；而孝在东腐坝河诸附近活的太栗平洋撒城，裹中国纠房地抹产基亮金也造拥有80％的社控股弃权。中国描房地宏产基御金负缸责人围、北纪京太玩平洋潮城董脏事长挎胡旭姻成表棉示，声他们岁所看战中的松是商溜务开肥发。钥地产架基金耐在国庙外投倘资的既首选卸是收凑益较别好的判写字哄楼。匪但在馆国内而，由读于大予多存母在非争理性嘱竞争赚、市稠场不遭稳定爬等因搬素，读这类富能够倒做好养的物袜业并吐不多木见。革因此刑，在迫国内矩又不逆适合寒做投汽资基展金。条但是干，中怨国经醉济高车速发顺展的示诱惑啄，又隶使得考他们自难以瓦割舍启。也欣正因邀为如俊此，捕他们亦才不铁得不猪选择散自己膊投资僻开发功新项议目。2、纤中国炭房地吹产基帜金三、疏境内典外房廊地产怜基金父在中肠国的枪运作图机构授及基截金产岭品20腔03年7月底,亚洲宗最大晌上市落地产唯公司社之一——新加脾坡嘉怕德置逼地旗端下嘉史茂基漂金宣恭布成亲立中蒜国住旨宅发屑展基鞭金,来自摇欧美才、新等加坡裙、台翁湾等畅地的击投资肢者拿轧出1亿至2亿美秤元成佛立中救国住剩宅发释展基想金,投资风于上连海或逗北京粗的中多高档钢私人丛住宅分项目惯。同厚时，察该基横金也秒关注恒上海之、北浮京和汉广州帮等城父市价袭位在50层00～20测00烫0元／叔平方迫米的势不同姻档次织的商开品房混投资璃。３、萌中国降住宅哨发展铺基金20亩03年7月10日,摩根担士丹老利房效地产隆基金MS代RE港F宣布俗，与抵上海鉴卢湾遥区政陵府控慨股的利地产桐发展早商永拨业集斤团建斤立共逼同投桶资上不海房屡地产庭市场犬的战浴略联丈盟。双方淹同时津还宣粗布了贪合作贝投资赵的第续一个闹项目含：摩州根士伞丹利淹房地咳产基单金MS价RE挂F联同俱两家牺新加效坡公柴司，假入股浪永业膀集团客旗下疲的大易型地忙产项劝目锦粱麟天棵地雅筑苑。阁项目本总投医资达90乔00万美剥元折乳合人刊民币7．45亿元抵。该说项目切位于喝卢湾横区，辞紧邻扑上海驴著名膛的大饱型休枝闲区华、由撕香港织瑞安哲集团孩开发拣的新福天地塞旁。预该项喊目由威住宅胀、服架务式缺公寓唯和商斗业组吓成。运项目懂在20息04年春州完成邀预售厕，于20抹05年初盆竣工忘。这蜓是美哗资首外次进性军上状海高直端住屈宅市汽场，甜摩根窃士丹指利在逢“包锦麟劝天地搏雅苑省”中此的投配资额够大概朱占总阔投资猴额的10活%左右册。４、则摩根翅士丹抚利以房秆地产伤公司俘面貌凶在大劝陆出诱现的奶外资蹄地产渣基金——新加碧坡投寄资公榴司旗冈下的GI透C地产吉斥资42捞00万美打元,在浦畅东陆配家嘴限批租初了一解块7万平邮方米挡的土费地,兴建光写字葛楼综请合物抹业５、涌新加梁坡GI项C地产20败00年，晴美国姓成立交了针优对中奇国市痕场的丸房地举产投薄资基制金，20难03年，锯著名顷投资暮银行陶高僵盛公术司也料宣布怎成立呀了此尾类机斧构。20博03年，浮美国定房地醒产同帜业公茶会房饺地产量基金隆会、向韩国坊房协鸟房地纷产基束金会返和德阴意志锈银行归房地厅产投箭资基层金开乱始寻共找在贡中国凝落地删的机工会。堂目前敌这几荣大基尖金巨唉头都役已经铸寻找欣到国专内合配作企厨业。被其中沿，美雾国房御地产家同业陪公会浆房地振产基嫌金已勺经和范北京捆置地穗展开踏合作胡，在些京城半北部溜开发剃项目戏；德攀意志仪银行巷房地剩产投汗资基忍金也元锁定笋北京港、上须海国塘内两县家房铃地产开企业波，并倚和前乎者在虾东四殊环和茶小汤荷山附沸近开购发项蹦目；使韩国仁房协耍房地州产基肉金则摘与国常内三畏十多秋个房周地产敞企业恐接触蝴，已办经在准中国昆房地涉产业叉撒下庸了一炎张网年。美国灾雷曼船兄弟猪、澳乡丰大利智亚麦驻格理奔银行社、美文国洛勾克菲泪勒等袄著名贡跨国粗房地速产投状资基么金也尊纷纷姑进入扛上海,已与饰上海偏房产胡发展帮商达铸成紧垦密合千作意曾向,并进禾入实背质操投作阶膊段。６、琴其他海外秀基金俗介入贸房地遥产市可场的拼方式研有几觉种：一是净自主挑投资路取得德土地背并开债发，鹿通过这销售蔬实现葬退出铲；二是邀与本扔地的菜开发弱商合土作开桐发，换按比因例分羽享收定益；第三吵就是撇与政哀府合药作参里与土鹿地一丈级开拴发；第四耕是个亿别的两向房积地产绍公司桐提供球过桥聪融资炸，获震得利律息收带入及法其他零权利棕；第五闪是收堪购银黎行不平良资净产包营中的睁房地解产项反目并扇通过乓整收逮零售谣或二辱次开裕发后拐出售寻实现备收益晕；最后踢就是他他们掉通过钟收购枪长期兆持有劣型物学业，云通过恨租金饰收入田和资钉产增竟值获军得长牲期收填益。合作公司背景公司信誉公司性质/背景公司业绩注册资金项目基本情况项目权属地理位置政府相关批文市场评估成本价格回报率（IRR）（一般要求3年在25%以上）市场租金/市场售价项目转让合作方式项目公司转让参股在对市场环境、项目投资回报的调研分析得基础上，评估项目在市场层面上是否具有可操作性对合作公司的历史、实力等背景情况进行系统的调查研究，评估合作公司是否适合建立长期合作关系了解项目合作的方式，评估项目在法律层面上是否具有可操作性2、海外浓基金础投资似项目盆尽职陷调查潮流程沿图3.弄2国内菜房地佩产基嘱金产纪品及灯运作加机构在利租用房榴地产斯基金惹融资危过程墙中，蝴存在氏以下辰比较叮典型券的运慨作模仔式：1、伟鸭业资晒产管挑理有扭限公窝司类秒基金部计划伟业寒资产务管理助有限顿公司达成立都于20映00年，练以使隆房地哑产业徐与金霉融业冠相结采合为呀目的糟，从秘事房喝地产本金融橡业务乎的服班务性般公司桐。主要下业务兴：房处地产会项目址的资叠本运疗作袄、房婆地产轰的证印券化伍及金搬融创跃新业颗务走、项姓目融赏资掌、房危地产返项目猪管理宣等袜。从设终立初苗期就沃定位偷于与宿投资壮公司系合作口的准意基金鸡模式冒上，宵未来结将逐源步向扔着基估金的台方向的发展叹。伟烈业提舱出了易类基照金运倾作模亲式，顷并开佳始实臣际操盯作。础准备滚在时柳机成搂熟和符法律错法规巨允许吼时与嘱金融仍机构万合作蒸成立缝规范性运作消的基滑金。伟业奥公司托简介伟业筹的类接基金捧计划伟业聋资产错管理已公司合作曲银行房地色产项届目直接私投资房地隆产项洲目间接抵投资房地援产证葛券化金融授业务二手支房吞缘瑞吐及中酱介业蒜务部分拍资金睛进行证券坡投资房地愁产项登目股权存投资投资光人伟业森资产窄管理睁有限想公司体类基巡寿金运场作模贯式2、中掠城房各网投敬资管壤理有称限公滩司房穷地产慌投资刺基金公司才简介20倡02年11月，妖在上完海成援立，召股东谢为深脊圳万快科、围北京表万通雪、浙符江南少都、厦河南愉建业踩等12家房适地产钩企业奖，实什收资竿本１夫亿元俘。战略续规划第一最阶段聋：参内照专汉业投改资公锐司的澡模式遗进行咬运做侄，主裂要的用投资壳将集方中于徒土地奋开发本和房缓产经流营，泽并通务过两膝种方暖式展窑开：哲一是捞通过醉与开刻发商埋进行举股权命合作鞭的方克式获路取相刑应的败利润悠；二反是和难银行映、信斧托投船资公反司等时金融薯机构使合作眼，进弓行相虹关的净资本屑运作区。第二坡阶段雹：建暮立资宾金管斗理平北台，疾扩大蜻融资邪渠道巴，开益展受假托资兴产管狠理业杠务。第三厅阶段造：专吹业房和地产阻基金驼募集竿和基校金管灰理阶躬段。供公司坚将申杰请成禾为房锅地产傻基金胸管理委公司心，发踢起设酒立并塌管理划房地激产投锦资基辫金。区域动偏好杰：重稀点关轻注那独些工吐业化满和城究市化冈进程炼正趋陆加快各、产脂业集淡聚能温力强趋、产低权改怖造业碎已启估动的赠地区慌；起防步期绵，首南先关贡注股模东所烤在地舰和上张海周用边地窜区中锣等（身含中瓜等）咽以上迎规模泼的城允市。产品腊偏好平：重稀点关枣注土劫地储刻备、绿住宅羞和商获贸物杯业项喜目；丘跟踪喷品牌坚企业涛的新联项目晃，不嫁放弃罗对新俊兴企躬业优皱质产贡品的骡投资面机会突。阶段袍性偏滨好：天处于像起步朽期的腥项目结与土援地储典备挂遮钩；样处于疼中后墙期的摔项目条中，确已打哲开了命市场歇的尊扩展泄性项陡目贝，或皆因资有金等模原因咸造成座进入言成本奏较低赠的优夹质项索目列尖入优弊先考挪虑；舒对成惕熟性封项目梳，重网点关璃注具讲有资搁源优逃势或娱管理筋增值循潜力其、适炒用杠弟杆收钟购的土项目骗。项目徒周期裁：项省目开现发周抹期一洗般小忙于三邮年，票最长阔不超笼过五摔年。茶对资电产经印营类拼的项塞目，湖如符订合稳锋健、链成长项原则职，则缩慧不受纽奉此限班。治理达结构饭及公云司团夹队治理动结构沫及公属司团顺队架狗构设智计分蹈两个芽阶段:第一焦阶段但：按照耍有限午责任嘉公司洽管理踪蝶，建厅立现接代法寻人治冷理结弦构，懂设股痕东会悦、董素事会繁及监骆事会傻。董漫事会黎由九柿名董直事组渗成，厘其中灿由股昼东方被担任眉的董托事七舍名，定独立尖董事酒二名虑；监绳事会疯由五桑名监档事组梢成，盆全部鹊由股贤东方感代表棒担任半。公薪司总葡经理任及管萄理层便按市鸦场原亮则聘悦用，嫩投资惊方可性择优笨推荐哲，团颂队组擦成主牢要由星地产蚕专业税和基想金（闲投资担）专轨业两数部分仓人员纹组成雕。第二迁阶段醉：在法愉律及久政策扬许可幸的情洽况下盛，将陪公司涨改造叹为规恰范的卷基金皇管理映公司鱼，发冠起设剪立并他管理虫房地讲产投拖资基念金。项目捎选择拒偏好3、金信写房地券产投壶资信遥托计荷划20汉03年10月，桶金信业信托召投资减股份惠有限匀公司霜推出杆了“皱金信博房地冻产投驼资信论托计掉划”丘，该乏信托砖计划冒为非小指定跑信托释计划泽，而俱且不楚向社乞会公蚁开募案集，芬是由秀通和她置业铅投资探有限劈燕公司劲、绿新城房剧地产撒集团形有限拣公司温和上掌市公旦司金派地集师团股滩份有输限公缘瑞司作租为发沉起委剑托人抛联合蜓投资取发起喷进行韵私募沃。该信却托计荡划实昆质就杆是一沈个房哑地产齐基金戏。金信贪房地低产投羽资信辰托计泪划简腾介金信惩房地脉产投胶资信咽托计粉划概要规模暖：规模5亿元寸，信咸托合霸同不坝超过20鲁0份期限沾：5年（键到期叠经全培体当杰事人音同意螺可延漏长）类型信：后续样加入伪式投资杰范围尺：投资举于房悬地产奖项目书公司畜股权汤、土匪地储刊备起点箩金额拾：发起躬委托罩人人软民币25练00万元揭并保升证其葵合计刘信托极受益钟权份菊额不符低于清信托罗受益陪权总廊份额离的15％；促一般挤委托烧人不蒙低于坑人民你币50内0万元挨。受托酸人：金信传信托谁投资蔑股份演有限缎公司托管欣人：建设骡银行棋浙江第省分锤行发起散委托厘人：金覆地集筋团股偏份有吧限公箩司、蜓绿城拣房地柿产集蚁团有微限公商司、绩通和越置业壶投资茅有限江公司管理挤顾问剪：金地忽（集蕉团）怕股份握有限环公司募集狮机构塘：金信已信托节投资震股份超有限运公司涂、建古设银装行浙什江省培分行投资观方式房地蔬产项弟目公吨司股称权投挺资和误土地街储备赏的投适资，岂闲置您资金轧用于好债券裹（国灯债、蒜企业英债、腾可转烦债等桑）投两资和满同业躁往来愤等短还期融纵资投资周限制对土岛地储北备部摩分不牺超过壳信托抹计划昂总规想模的40％；适对单鉴一项萄目的愧投资粥不超灵过信垫托计浑划总裙规模润的10项%，对艘单一所房地腊产开贴发商杂的总冒投资妹不超双过信雕托计迫划总魔额的20注%；投击资房草地产吸项目珠公司码股权垄时不捕成为潜项目挨公司说第一到大股很东。分配孟原则信托喷收益毕每年添分配匙一次蒙；每贞年所卫分配编的收漫益一驾般情均况下宇不低糟于本战信托衔计划饰可分影配收眉益的80荐%，剩会余收信益累制积到设清算搜时一缠次性地分配周。损失言承担如信组托亏阁损，估金损枯失部膛分先竿由发杆起委度托人六以其券持有脊的占化信托疑计划勤受益梯权总女份额15％的坑信托蹲受益病权承晕担，碎剩余说损失结部分羡再由烧全体头受益子人按棵余下疮的信枪托受欲益权颈份额宇承担资。管理级团队信托梦执行陵经理既负责倡制的炒管理火团队混：管笛理团骨队的传信托艰执行输经理厘由受嗽托人溪单位施的专米业人旧员出果任，容执行茅经理际助理纱由受嫂托人史及各提发起币人单誓位的寇专业拦人员间出任恐。团浴队的专执行讯经理江助理幼协助溉信托日执行圆经理谷管理抽和运怨行信鬼托计握划。金信颗房地旦产投畏资信脚托计姨划成立趣日期乎：20竞03年9月20日；注册器地：香港盖；规模便：1亿美挽元性质枣：离岸恩、私资募、元封闭丙式、声公司量型投挥资基低金投资瞧目标暑：属于还价值律型基泥金，剑投资胖于价唯值被胜低估舌，或哗与同堡类型光公司裁相比臂具有袍更高渐相对骂价值个的项劣目投资穴范围壤：土地员开发话、住溜宅开劣发、纽奉高科角技产唱品开敞发、树住宅音不良筒资产辛的整任合、MB飞O等。投资掉形式植：股权滤投资闻、债骨权投把资、切过桥溉贷款古、风缘瑞险投余资等投资兔原则渠：内在胳价值泥未被醉市场万认识滔或被航市场哀低估铃的项觉目；阳政府践、政卧策扶睛持的祸项目拒；垄羽断性表较高围的住怖宅产似业的垦价值仰型项叮目投资点限制若：投资库垄断讽性较私高的找价值肉型项勤目的熊比重≤基金粥资产输净值内的30％；投资给稳健愧的再膛创业百企业社的价券值型邻项目鬼的比殖重≤基金复资产雀净值夏的50％；投资蹲价值恭型的鼓新兴炉创业仪企业目的项格目的容比重≤基金纵资产浅净值奋的15％投资樱于成折长型哀创业宾企业比的项帐目的集比重≤基金阿资产雹净值徐的5％基金讯投资习占被丈投资堤企业掘股权幕的比棵例在5％——普35％之惨间。投资努于单坏个项广目的柔比重≤基金妥资产蛙净值心的20％；4、中国哗住宅戴产业葡精瑞阳基金基金己管理像机构架：香秋港注捉册的碎中国陈住宅估产业戒精瑞资基金吨管理陕公司驴和国卫内注稍册的路北京阶精瑞利联合揭住宅出产业窝投资列公司堤。前挡者以要契约考形式菠全权牌委托然后者剂对基蔬金在孝国内附对住扛宅产轻业项句目进报行投常资和齐管理衰。基金索管理默公司民设立谈董事欲会，研负责军制定娘、审狼核和扒监控兵基金亭的投打资战算略并炸监控蛇基金犯管理街公司愁的投咱资决峡策和汤执行让情况影。基金竹管理要公司死和精律瑞投库资公跃司共拿同组参建唯限一性椅的投博资决躺策委厦员会行和风条险管览理委找员会医，审弦核监共控精延瑞投认资公慎司的暂任何调基金碰运营址管理诊行为法。投资榴顾问揉：全嫁国工我商联仍住宅邻产业左商会黄作为离投资获顾问采，向维投资奇公司秤提供徐大量墓优秀凉项目详并组乔织专像家委没员会价，为灾投资锐公司雾在挑柜选项垒目和塘技术穴方面段把关载。派泰人参划加董蜡事会或。与国沉内的窗民生婶银行霞、北饿京国加际信央托投绩资公轨司和智重庆真国际范信托参投资亚公司虎签署《战略管合作尺协议钢书》，此揭举目两的是赚为了竿解决蓄基金踪蝶托管累和国写内资放金的摘募集息问题德。中国替住宅甩产业移精瑞陆基金柱组织旨机构境内投资人PRCInvestors集合资金信托计划FundTrustPlanning信托合同TrustContract信托投资公司TrustCompany北京精瑞联合住宅产业投资公司OnshoreBeijingELITEHousingIndustryInvestmentCo.咨询顾问委托ConsultancyAgreement中国住宅产业商会CHIA组织筹办监管OrganizingSupervising境外投资人ForeignInvestors中国住宅产业精瑞基金控股公司OffshoreCHIEFholdingCompany基金管理公司OffshoreMGMTCompany基金投资合同FIContract联合投资协议Co-InvestAgreement投资设立Setting-up投资目标管理委托MgmtAgreement中国墓住宅纱产业单精瑞奔基金作运作透图示虽然仙相关岗法律尺还没彩有出译台，免但国翅内房娱地产螺类基乌金已杨暗潮惕涌动纪。市福场需棕要房青地产嘱基金妇。多数驻房地热产类咐基金贿只能铲采取抛绕到鱼迂回血的战峡术，抵以投反资公猛司、著信托为的形毕式成骄立和柳运作贫。以上幸案例浪中全耗部以舒私募棵方式喇募集悄。投资稀形式怠多以违贷款鲜、参铺与房颤地产忌开发识和股卡权投省资为泻主，沫这与玩国外葬的RE乒IT明显典不同好。上述脆案例铺严格茎来说依不能叶称其闲为基融金，罚只能裁叫做蓝类基乎金。部分括基金企存在趁很多屡不规肯范的询地方愈，比保如资桥金的蜂募集钟、管桥理人刺的诚殊信、驻关联惑交易窃、纳系税等右方面逗，急谊需要茅相关脚法律肆的监绿管和纺规范恼。有限品合伙纯制企学业为晕房地夜产私翠募基汇金的逆诞生要提供点了法耐律依若据国内俯房地吐产基微金的蓄运作球模式婚（案兵例）符总结四、御房地萄产投炎资信抄托基米金（RE摆ITs）与中友国房次地产摊发展甘的结摸合RE住ITs的辰定义房地若产投苏资信叼托基该金（Re炕al够E竹st蒙at隶e霉In肾ve翠st则me夏nt谷T病ru家st吸s,简称RE夕IT涨s）是捷一种执以发旁行收筹益凭殿证的乏方式尿汇集绳特定员多数俘投资罗者的乡丰资金没，由患专门坚投资滥机构惹进行准投资章经营遍管理坝，并望将投搁资综都合收趟益按狐比例下分配慈给投裙资者镜的一础种信蹄托基双金制贡度。绞它是19洪60年美横国国剪会据《房地替产投傻资信泽托法誉案》的规登定按瞧一定带的法庄人组梯织形拐式组科建成温的。4.耐1RE突ITs概乎述RE泳IT能s实质杨上是当一种限证券陆化的严产业系投资搬基金脆，通跨过发的行股呼份或铃信托冲受益修单位鞋，吸艘引公躬众投鼻资者螺的资价金，崇并委乐托专街门机为构经异营管锻理。RE版IT必s通过价多元倍化（恰多个干房地凝产项太目、节多种镰类型蜻、多璃个地哨区）割投资刻，有殃效地菜降低刻风险壤并获授取较行高投翠资收懒益。RE等ITs的侦基本知特性税收乐优惠在很武多国碗家和乖地区奥，RE利IT令s的最畏大特话点就草是具赶有避绍免双严重征彩税的基特征绝，这副对于苦投资扛者来遵说具姿有很丸大的业吸引携力。RE张IT佩s在投株资信冤托公陪司（啦或机张构）品层面难是免萝征企辰业所俱得税姻的。稳定苹的高淋收益RE聋IT俱s必须哄要把90％的先应税闸收入选作为猛股利稍分配脚，因承此RE切IT的收嚷益率日比其妖他股释票综歇合指驾数的艰收益哑率相诱对要抗高。RE具IT访s股利够源自RE挽IT同s所持面有房溜地产间的定贡期租穗金收泄入，款因此RE逢IT而s的股唤利较夏为稳在定，冻波动涨性小迹。尽抛管RE辛IT斥s的股绩票价上格也历受到歇市场蝴力量掩的影山响，商但是狐基于镇稳定必的租娱金收益入，赖股票票价格很波动制较小修。由乞于租雪金水右平一帮般随掀通货呈膨胀够的变杀动而蹦调整比，因顿此RE糊IT敬s股份有相对巧固定言收益小证券吉而言勾，具卷有对王抗通活货膨堪胀的休功能汉。流动吧性强公开摘上市普的RE猴IT史s可以率在证童券交圣易所铅自由阿交易哨。未敲上市芽的RE装IT闷s的股尤份或刺信托懒受益浮凭证迟一般予情况叼下也努可以炼在柜际台市取场进伙行交茅易流毅通。县因此品，RE器IT股份医的流挡动性复相对规较强袍。专业为化管再理RE视IT材s对房槽地产慨进行断专业罪化管收理，辞这是菊散户哭投资勉者所冶难以泄进行驼的。物在这拖个意闸义上锣，RE枣IT衬s具有匀基金墙的特至点。投资尚风险饺分散灵化RE磁IT版s的收袖入也稳受到孕房地毒产业论、经参济基舞本面径和市疼场力隶量的森影响疼，具青有一衰定的杀投资领风险罗。但RE惜IT一般钱拥有竟多样中化的光房地衫产投兽资组初合，活比单肺个的舞房地帐产商盐或个御人投愁资者好拥有搂更为痕多样扣的房设地产丝式，因撇而投蜘资风不险更老为分软散。独立著的监脑督大部磁分RE塌IT答s属于跃公募怖性质携的投押资机甩构，凉因此保受第等三方道监督瞒的力漂度越窗来越蜻大。蹄这些蓬监督食者包叨括独无立的绪受托秆人委核员会我、独搁立的羞审计帖师、足证券说交易抱委员弊会和批投资皱分析创师。良好哈的融差资渠布道就房尝地产握商而污言，RE液IT粮s在融租资方指面提派供了服更大肆的灵阁活性失和有腰效性鼓。在RE塘IT规s推出华以前尘，房历地产太融资时对象喇主要集是机务构投工资者梁，而屈且房浊地产策的种凡类也栏有限置。RE华IT受s则不斤同，妨它具母有集套聚大理量散挤户投诸资者配资金汤的功唱能，缸这有廊助于仰提高泰房地鸽产市宫场的欠流动姓性和哪效率略。RE我IT霸s使房牢地产逗商能弯够通赌过规辅范的RE踏IT命s渠道浴及时脊回笼弱资金糕，投欢资于狡其他赴房地膛产开沙发项戒目，前促进分房地针产业易和房逮地产简金融各市场帖的发晌展。股本艺房地湿产基料金(E用qu肤it育y脱RE削IT巾s)投资絮形式硬：直村接投惨资房婶地产液市场主要乐收入壁：租届金按揭按房地斗产基衡金(M替or茶tg抬ag腔e携RE姐IT免s)投资俊形式裂：向蓬发展氏商提烘供建轿筑资咐本或预为物胀业项秩目提昆供按两揭主要尸收入趋：利缩慧息混合纯房地雄产基事金(H睁yb司ri抱d赶RE探IT评s)上述咐两种增基金消的混除合物私人伟地产文基金(P酒ri陷va草te股R淘EI撞Ts顿)非上辱市或皇场外弱交易忆的RE袜IT黑sRE竿ITs的愧种类据资银料显纳示，RE缠IT赔s拥有普较投驶资政员府债漠券更趋高的傅收益家率，方例如躁在美摊国，丛投资RE选IT声s的平歌均收筑益率宣约6.版7%，而妙投资淹美国醉十年往期国尊债券康的平棒均收伞益率童为约3.稍7%；在灯日本侵及新锻加坡果，两裙者的灵平均足收益宣率差激距同黑为4%。RE扭ITs的泥投资岭收益4.澡2RE蚀ITs的发别展历哨程RE数IT葵s最早蓬出现茧于60年代狗初期光的美造国，遇此后毙得到猎日本虎、英极国等架国家半争相蚂仿效锻。经过储近10年的缎发展查，在70年代乎初达合到顶框峰，国其后茂由于滑经济母危机锡和房腰地产般市场旁的萧税条，混房地给产投泪资基负金开边始出呀现衰瓦落，随着销税收拜法案畜的修必订和口有关赶限制射的放滔宽，乏在80年代架再次骂回升席，资价产价摧值不挤断增瓜长。截止禾到20妥03年11月，伍全球遣已有18个国哈家和现地区羡制定芽了RE遥IT鉴s的相洲关法纪规。湖美国顷和澳核大利置亚目宁前是咏世界梢上RE澡IT虚s发展栽规模悼最大董的两途个国备家。贪以美储国为低例，解美国RE槐IT坟s在证萝券市访场中蝇的比租重日莲益上秘升，并已有庙超过30驰00亿美望元的毅市值必。RE菊IT腐s进