房地产投资经济评价指标

经济评价指标房地产投资经济评价指标经济评价指标1动态盈利能力指标2静态盈利能力指标3清偿能力指标4经济评价指标1一、房地产投资项目经济评价指标体系

类型盈利能力指标清偿能力指标房地产开发投资静态指标

动态指标借款偿还期

投资利润率

财务净现值FNPV

利息备付率

资本金利润率

动态投资回收期Pb偿债备付率

静态投资回收期Pb,资产负债率四、经济指标经济评价指标1一、房地产投资项目经济评价指标体系

类型盈利能力指标清偿能力指标

静态指标

动态指标房地产置业投资投资回报率

财务内部收益率FIRR

借款偿还期

现金回报率

财务净现值FNPV

偿债备付率

资本金利润率

动态投资回收期Pb资产负债率

静态投资回收期Pb

流动比率、速动比率

四、经济指标经济评价指标1二、全部投资和资本金评价指标的差异：房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金(又称自有资金或权益投资)和借贷资金(又称债务投资)两部分组成。只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。在计算房地产投资分析时，通常需要投资项目的特点、投资分析深度的要求和投资决策者的实际需要，分别计算全部投资、资本金、各投资方资本金的经济评价指标。四、经济指标动态盈利能力指标2一、财务净现值（FNPV）项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。按分析内容不同，财务净现值分为：全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值四、经济指标动态盈利能力指标2CI：现金流入

C0：现金流出量（CI-CO）t：项目在第t年的净现金流量ic：基准收益率或目标收益率t=0：项目开始进行的时间点n：计算期，即项目的开发或经营周期一、财务净现值（FNPV）四、经济指标动态飘盈利隆能力朋指标2一、误财务镜净现烧值（FN尤PV）FN劳PV掉≥0说明券项目沾的获递利能穿力达图到或爱超过锦了基菊准收钩益率猫的要悲求，谦在财嗽务上建是可析行的那。财务俊净现榴值<0时，置项目耕不可双行。财务暗净现搂值反善映了株资金店的时觉间价似值；猜并且作考虑头了项苹目在键整个五寿命妹期内慕的经卸济状啦况。垦经济虫意义孕明确克，直篮观能栽够以井货币瓶额表狐示项浇目的触净效纪益。四、备经济给指标动态叠盈利径能力卫指标2二、牢财务胖内部西收益杜率（FI食RR）项目卧在整颠个计递算期滚内，腔各年束净现键金流驶量现鸟值累部计等游于零抛时的孟折现蜡率，尺是评卵估项臭目盈安利性菜的基形本指介标。经济鲜含义项目帽寿命伶期内扰项目仍内部顽未收稿回投朋资每弱年的沈净收趋益率以此昌收益猾率，挖到项腥目寿惊命期与终了添时，扮所有避投资困可以槐被完脑全收办回也表农明了唱项目开投资拒所能达支付演的最辜高贷洲款利绸率四、袍经济墨指标动态英盈利愉能力屑指标2二、迟财务则内部虽收益塑率（FI飘RR）r1:当项西目净签现值说为接遵近于掀零的黑正值泪时的单折现营率；r2:当项洽目净代现值登为接蜘近于拆零的厕负值燃时的山折现话率;NP容V(者r1):采用蛙低折掌现率丈时净忆现值贸的正仆值；NP岂V(拥r1):采用悔高折坐现率赚时净鲜现值灶的负爆值。r1与r2之间什的差捧距应饱在2％之驱内，参否则析两者嘱之间持不一栽定呈源线性浓关系眠，从下而使树所求秒得的智内部案收益尖率失逆真四、敌经济上指标动态荣盈利眯能力犬指标2二、棉财务薄内部且收益荷率（FI挠RR）计算奔出财刚务内堪部收劫益率份要与毙国家效规定算的基扑准收游益率尼或者疗投资割者的希目标恨收益邻率进送行对北比。项目讯的内有部收万益率撒高于丸国家摄规定博的基睡准收桃益率衬或者个投资推者的撤目标怪收益遍率，号则认舌为项过目可槐行，怕否则臂认为爸项目叉不可哄行。即FI寄RR仰≥闷ic，则涌认为捏项目秩可行雨；FI断RR芬<炭ic，则帅认为讽项目乳不可动行。四、涌经济信指标动态雨盈利家能力担指标2三、光动态蹦投资居回收附期（DP引P）在考监虑了玩资金岛的时溜间价珠值的弟基础读上，旦以项宪目每锈年的耻净收认益回闪收项滔目全问部柳投资岔所需足要的寇时间房诚。可以敢根据酷现金送流量兵表计变算DP振P。四、望经济辨指标动态军盈利君能力交指标2三、把动态狠投资约回收穿期（DP娱P）计算烂出的永动态捷投资嫩回收疼期要架与行芳业的期标准坊投资洪回收旷期进赛行对叮比，卡低于看行业像平均归标准留，则荣认为时项目翅可行胆，否贵则认弃为项袄目不性可行滑。考虑芹资金偶的时劝间价横值。依然悉没有茅考虑酒投资猛回收毯后的焰投资身效益漂情况梯。动态赶投资丘回收旁期指饶标一诞般用抗于评瘦价开劈燕发完月结后足用来收出租批或自跌营的迈房地要产开烂发项收目，悼也可笑用来修评价缝置业止投资镰项目覆。四、涝经济膝指标静态钻盈利商能力拼指标3一、铲成本永利润胆率与盲销售嘴利润须率（一增）成乏本利扑润率开发凳利润鄙占开爸发总穿成本栏的比寸例，访是初胞步判中断开贪发项散目可愉行性唯的静恰态指宋标。计算闲项目依开发蓝总价样值时拜，如逮果项恰目全瓦部销督售，金则等恳于扣得除销奋售税奔金后蝴的净蚊销售盟收入姥；当项虎目用危于出嚼租时鹿，为笔项目愧在整鉴个持泉有期悼内所仰有净堡经营屋收入聚的现戏值累土计之誉和；如考虑虑土林地增圾值税讲时，稳应再迟减去国土地暗增值躲税即臣为开啊发利杰润。总开丹发成烘本一尸般包使括土退地费默用、努前期熔工程吊费用架、建禾筑安僻装费遗用、怠管理解费、谊财务逗费用须、销朗售费拘用和驰其他那费用释。当项摇目建脾成后仇用于书出租彻经营驻时，袭由于堂经营登期限首很长教，计斯算开造发成敏本利怕润率电就显射得意群义不沃大，暮因为切开发桑成本芒利润曾率中窑没有鼠考虑公经营插期限刃的因翼素。四、奖经济织指标静态技盈利绝能力夕指标3一、吗成本扭利润衬率判定非标准成本贿利润敏率一舅般与众目标渐利润道率进枝行比迎较，丝式大于莲目标幅利润屋率，淹则项证目可己接受目标戚利润供率的高影响找因素项目枝所在坚地区圣的市榆场竞治争状窗况、尿项目鲁开发汪经营出期长膛度、术开发底项目略的物忆业类酱型、贷惩款利感率水鬼平说明成本扎利润劈燕率是刃开发颜经营奥期的言利润脖率，缴不是牧年利钩润率丹，一责个项专目只貌有一钻个，视而不轧是分棉年成本迹利润盏率除陈以开购发经趣营期兼的年扯数，叙也不成等于怒年成维本利村润率一般音而言汤，对夕于一档个开恒发期正为2年的惰商品盾房住峰宅开邮发项醒目，弯其目闹标成犁本利覆润率重大体坐应为35尖%-巴45瞧%。四、我经济婶指标静态歇盈利巩能力痰指标3二、销售筋利润算率衡量示房地撇产开刷发项延目单抓位销塞售收装入盈沿利水渡平的炼指标销售绘利润纲率=销售具利润/销售坝收入污*10柴0%三、艺投奸资利云润率项目芳在计省算期动内正福常生庄产年刑份的道年息脾税前川利润四或运婶营期匀平均屠年息略税前哈利润江与项算目总跨投资铅之比裁，是泊考察栋单位绵投资仪盈利径能力篇的静色态指翅标，守判断荒单位肃投资兴盈利腾能力腿能否解达到瓶本行叔的平追均水网平。投资滚利润柴率是圾年利漂润率拥。开发矿投资利：=年平渠均利侧润额/项目词总投激资注：枝开发雅项目元总投壁资与爪项目块总开促发成驰本的败差异做在于片前者秤不含侄财务直费用置业颈投资：=经营鸭期内裤正常唇年份壤的年敏利润物总额拾（年栗平均食利润且总额泄）/项目芽总投透资四、龙经济斜指标静态沾盈利柔能力拜指标3四、迁资本天金利仗润率蚕和资快本金诉净利崇润率资本扶金利币润率幅是指馒项目嫌的年陷净利杨润或务年均著净总淡额与倦项目万资本文金之席比。计算轧出的嗓资本叛金净钞利润贩率应帽高于新同行桌业的农资本很金净龟利润法率，棒表明抬用项赢目资击本金川净利吊润率趁表示嘴的盈添利能蝴力满耀足要鬼求。资本扎金是吊投资快者为予房地德产投驻资项凤目投覆入的宽权益汉资本嫂。四、峰经济蒙指标静态液盈利笼能力特指标3五、愈静态拨投资瞒回收较期在不麻考虑卧资金秘时间探价值溪的基菜础上学，以捆项目健的静坡收益裁抵偿肃全部涂投资宪所需卖要的掏时间本。房地衰产投室资项元目的杂静态恰投资度回收毫期自达投资猛起始疮点算猾起。项目刷静态香投资涨回收曾期要须与行格业的旧平均部标准制对比私，低黄于或固等于策行业息平均胸投资忍回收秆期，径则项寒目可盒行，卫否则定认为申项目亡不可扒行。静态千投资性回收阅期=[累计妇净现告金流善量开糕始出线现正挖值期态数-1葵]+[上期筛累计棉净现庆金流鞠量的置绝对比值/当期束净现风金流文量]四、滔经济胸指标静态责盈利铲能力逗指标3六、膏现金引回报亭率房地炕产置额业投盖资过舟程中鸭，每铸年所袜获得队的现妈金报诸酬与吊投资酬者初夕始投街入的无权益寨资本盲的比档率。现金魔回报抹率反相映了户初始词现金橡投资按或首香付款清与年殖现金乏收入店之间磨的关农系。完它与悉资本消化率意不同——资本盲化率摧通常易不考葬虑还商本付传息的天影响科；现金尊回报垄率分香为：税前客现金融回报他率＝颤净经牌营收粘入－还本兄付息顽后的/投资笛者初乌始现药金投求资；税后随现金恰回报化率＝凡税后重净现裤金流磁量/投资旨者初趁始现剖金投堡资四、氏经济毁指标静态域盈利灾能力万指标3七、还投资愤回报欲率房地怠产置狐业投伞资过惑程中兵，每霸年所陆获得溉的净失收益肯与投筐资者劝初始碌投入薪的权斤益资侧本的危比率后。投资干回报疼率中魂的收快益包相括还本屠付息猴中投样资者妥所获窃得的构物业颤权益粮增加故的价诵值物业扩升值耗所带学来的炉收益投资暴回报春率＝(税后茄现金反流量划十投尺资者止权益但增加判值)／权应益投捎资数鱼额；考虑侍物业求增值针收益酸时：投资果回报假率＝(税后电现金淹流量+投资铅者权千益增杆加值+物业星增值栏收益)／权航益投木资数柿额。四、扔经济携指标清偿啄能力溜指标4一、更利息按年海计息山时，对为简命化计觉算，鞭假定冰借款须发生零当年米均在娃年中棕支用琴，按笨半年注计息歉，其行后年初分按禾全年续计息璃；还顷款当泊年按衰年末衫偿还首，按善全年词计息达。每年矮应及纵利息=（年洪初借咽款本袍息累民计+本年粥借款拖额/2）*扎贷款酷利率还本警付息网的方遣式一次看还本艺利息缠照付梁－每抗期只狼还利率息不抚还本意金，乐最后孝一期啄偿还赤本金垮和当絮期利赏息等额样还本符利息脖照付利－每察期偿懒还等争额的题本金尚和相蚊应的情利息忆，总疯额每猫期减怀少等额波还本胳付息性－每饿期还托款相驶等，蚕月供筛即此亭类一次高性偿卧付－讽到期宰一次另性还包本付胳息气球校贷－恳借款院期内弯任意宜偿还抓本息纠，到真期末吵全部瞧还清四、坚经济牙指标清偿乳能力县指标4二、构借款坑偿还事期Id：项律目借恋款还灰本付述息数登额(不包还括已蹄用资阁本金骡支付的的建片设期拣利息)，Pd：借黎款偿烂还期(从借死款开垃始期演计算)Rt：第t期可套用于面还款愚的资君金(包括宴：利伞润、打折旧梢、摊午消及甚其他尝还款饭资金)。借款感偿还衡期可数用资始金来妹源与馋运用坦表或掉借款先还本贡付息惜计算炒表直肢接计歉算，掏其详酿细计配算公车式为昼：四、门经济瞧指标清偿削能力漫指标4三、拆利息初保障换倍数也称唐利息胜备付笑率，辣指项共目在融借款被偿还蓄期内止各年劲用于旷支付寸利息符的税飘息前茫利润枣，与凶当期拐应付娇利息被费用护的比高率。利息陆备付爸率可上以按疤年计鸭算，散也可处以按井整个救借款窗期计歌算。利息羊备付炎率表胳示使在用项俩目利摔润偿梦付利课息的招保障鼻倍数这。对于雹一般完房地顾产投截资项吼目，玩该指较标值蔽应该借大于2。否顷则，鄙表示谱项目峡付息吵能力庸保障腊程度往不足馅。四、青经济辟指标清偿筑能力昆指标4四、瞧偿债飘备付卡率项目奏在借脂款偿恐还期览内各肯年用漠于还虫本付柜息的盐资金洋与当凭期应聪还本猫付息贯金额绿的比消率可用倒于还很本付锋息资交金，抓包括维可用杯于还炕款的朗折旧坚和摊输消，就在成可本中嚼列支术的利悔息费志用，搞可用柳于还清款的旦利润我等等饰。当挨期应饺还本估付息典金额耳包括岔当期才应还者贷款树本金圆及计惜人成荷本的蓬利息华。偿债哈备付恋率可澡以按稠年计织算，损也可是以按患整个就借款藏期计赤算。偿债周备付肃率表摇示可叔用于首还本家付息粗的资并金偿幸还借承款本拉息的常保障代倍数甚。对于讲一般史房地宋产投薄资项席目，职该指丘标值安应该若大于1.筋2。当警指标券小于1.饶2时，予表示视当期蓝资金割来源伯不足购以偿希付当沃期债顶务，画需要袋通过映短期弦借款负来偿吨还已鹊到期身的债奥务。四、并经济宋指标清偿矛能力念指标4五、含资产匆负债无率资产斑负债座率是蜘反映戒项目结各年航所面蹦临的剪财务镜风险堵程度况及偿皂债能流力的记指标英，属垒长期货偿债符能力锅指标澡，反活映债皮权人瓜所提罗供的碑资金径占全默部资让产的弹比例欠，即厅总资漆产中筐有多鸡大比疲例是绝通过愿借债挑来筹用集的酒，它言可以具用来分衡量沸客户浙在清线算时秧保护填债权绝人利扰益的裤程度煮。资产揉负债格率＝楚负债魂合计/资产累合计×1栏00％资产食负债欢率高皇，则星企业分的资膀本金剂不足旺，对穿负债寄的依岔赖性溜强，化在经初济萎叨缩或挎信贷予政策泰有所僻改变座时，端应变南能力拾较差嘉；资殖产负逐债率残低则练企业君的资宝本金键充裕肃，企叮业应紧变能裁力强般。房地惠产开块发属逢于资扣金密写集型锈经济表活动舍，且售普遍碑使用倍较高颤的财集务杠学杆，校所以疮一般脸而言渴资产肢负债之率较妥高。四、谊经济俗指标清偿畏能力阶指标4五、流动乐比率CR反映债项目裂偿付题流动丹负债肝能力芬的指喝，为虫流动隆资产睡总额恼和流活动负淘债总塑额之巩比。流动映比率=流动鼻资产河合计/流动扫负债济合计析*10叨0%流动荐比率嘉是用挺来表卵示资腔金流鬼动性貌的，串即企吩业（挺项目姐）短丝式期债梁务