房地产物业公司内部控制与风险管理

房地产物业公司内部控制与风险管理讲座2010-04-041讲座安排讲座报告人：中国社会科学院时杰博士讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险管理，以案例分析贯穿讲座始终讲座方式：演示与讨论相结合讲座要求：准备铅笔和纸2内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系

内控建设的步骤和程序

内控检查和评价体系的建设步骤

内控手册31.背景安然事件引发对内部控制的高度关注

萨班斯奥克斯利法案提出明确要求证监会、国资委、人民银行、财政部三令五申附录：内部控制与风险管理的历史沿革.ppt4随着社会经济的发展，内部控制实践经历了不同的阶段1905～1936199719881949～19582005大小早期内控的范围和影响1.内部牵制阶段：保护现金和资产安全及账簿记录的准确性3.内部控制框架阶段：融入了控制环境及控制程序4.一体化控制阶段：形成COSO框架，增加了遵从性目标内控活动可以追溯到人类社会发展早期，例如古罗马采取的“双人记帐制度”和我国西周时的周礼审计制度趋势：全面风险管理提出内部牵制概念，AICPA接受AICPA颁布《审计准则公告第55号》提出内部控制结构AICPA发布了《审计准则公告第78号》，全面接受COSO报告的内容2.内部控制阶段：增加了管理控制以提高经营效率AICPA首次提出内部控制的定义每个阶段并不意味着对前一阶段的否定,而是在其基础上的提升52.内部控制性质内控：风险防范体系作用：查错防弊资产、资金安全会计报表和统计报表的真实、完整体系：各项相关制度的统一体

63.内部控制范围采购生产销售会计核算融资投资研发人力资源公共关系营销推广行政成本费用物流体系资金流体系其他体系74.和现什有的去管理战制度可的基胡本关钉系战略肿规划风险姻防范目标近达成内控灰是贯涂穿了质主线懂和逻棍辑的风随险防偷范体斧系，积并以姑一定的忆形式声体现纪出来。原有夜风险明防范相关娱的各尾类制割度内部俭控制梳理整合补充修正贯穿画主线和逻隐辑辅之搬一定形式8内部遗控制套——径整体贯框架圆（C鼓OS仪O1穿）控制冻活动控制笑环境监控风险妇评估“为仇识别降、分底析、回管理圾与公熄司各隐种活扛动相弊关的狮风险责而建互立的亲机制插，包古括业耕务部铃门与项职能黑部门牙各方燃面。址”沟通信息抓与控制盛环境风险慨评估控制顿活动信息缎与沟单通监控风险猪管理扰是内道部控米制的让组成胖部分9CO除SO炎的基食本框伍架CO泊SO征的4喉大目始标CO猫SO什的8替个要跳素CO伶SO泽的4蚀种组朱织形黎式3维烘CO迅SO怖：内部环境目标设定事项识别风险评估风险反应控制活动信息与沟通监督战略目标实现活动效率效果报告真实准确守法合规公司整体层分支机构层业务单位层附属公司层5.内部放控制揭的基防本架慰构10监督目标路设定事项捡识别风险议评估风险菊反应信息沟通内部伪环境内控梅风险篇管理衔8要痕素之铸间的础相互残关系氏：控制醋活动6.内部漆控制复的基侦本逻愿辑116.内部勤控制蜡的基忽本逻风辑内控复环境目标松设定事项桌识别风险受评估风险通反映控制旁活动监督信息与交流显性降内控隐性圣内控知其跃然与且知其杯所以线然12内容王提纲内控锣的性势质、岛范围抛、架写构和酿逻辑内控萍的内滤容、貌手段普和体物系内控锻建设鸣的步必骤和饭程序内控着检查秃和评泡价体爬系的携建设阅步骤内控网手册131.内部之控制惠涉及赖的内求容在环缎境分堡析、垂目标绘分析和风贯险评软估的胀思路健下，规范厅同物闻流、昼资金榨流直接旺相关虑的各坏项业务流衰程查错墨防弊老、资格金安喜全、资产豪安全迷、信挤息准踢确完整傍的基拦本目乘的采购过流程销售目流程生产萝成本蜘流程费用继管理浪流程资产蚕管理川流程投资享流程融资贞流程会计烫核算逐流程141.内部归控制墓涉及睬的内翼容公司时关键推流程1.故销售止管理访流程仪；2.干采购批管理蜘流程兽；3.嫩库存罗管理意流程症；4.苦资产血管理姻流程胀；5.馅基建店管理食流程斑；6.剃成本铁控制罢流程圣；7.附费用誉支出努流程顽；8.岂投资菊管理袖流程雀；9.短融资透管理悔流程协；10坦.期犬货管澡理流迁程；11讨.合惊同管丹理流灶程。15总经理办公与财务部物业日常管理部文化经营部工程维修部写字楼经理住宅小区经理商业楼经理工厂区经理人事行政财务公共关系保安清洁园林车辆工程技术维修保养会所游泳池网球场1.内部恐控制须涉及扬的内贯容根据订下面功的组软织结煎构图萄，指组出哪臂些是写物业经公司漠关键姓流程晶？16授权标准牵制能做役什么吸，不硬能做鲁什么泄？如何骨来做笼？做的民过程归中如中何衔椅接？财务帮管理盈完善半为核闸心：保证秤资产鸟安全话、资赏金安柱全和象会计具信息盼完整转可靠灶，保证廉经营轻的效脉率和喷效果扮。2.内部篮控制冰实现蔽的手掏段17授权妨--膝-能起做什链么？吗不能败做什填么？一般乓公司构授权劫示意反图项目名称业务员销售经理总经理定价

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目标-

-风险稿），座确定议流程储中可灾能出现风匙险的文关键询环节顾。示例越：根据恶物业里公司旁收入懂来源窃分析爪风险示关键驱环节环境陵：市场各竞争膛程度朵如何充？是隶否要制采取汪新的兽营销俩手段输？。物业甲管理射企业踢是否搜应该挤低价牙促销结？目标趟：收入衬任务员顺利丈实现收入伏有效婆控制信用办风险欺尽可烫能避营免收入浮信息娃准确好、完职整在吐企业合内部享传递风险槽：收入慕不及氧时坏账收入巷信息括存在评偏差关键尾环节馆：收费据制定引和调妖整环沿节信用弹管理列环节收费来信息富的收释集、暂传递循环节27物业君综合补服务蚊费物业朽企业视相关僵收费

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。28

2004年前普通住宅免征营业税；2007年村民安置房、经济适用房小区免征营业税。税收

在收到物业费同时应按发票金额全额计提交纳营业税.税率5%。计提的营业税款按权责发生制原则进行分摊。物业摊企业墙相关唤收费物业纲综合他服务笔费29各类旺专项极资金房屋共用部位及共用设施日常维修房改房维修资金房屋保修费电梯专项资金智能化设施专项资金首届业委会筹备资金上述奋费用港均作困为负府债处卡理，罪不交屡营业步税。物业呀企业罩相关锻收费30利用两物业详共用侵部位师、共热用设坊施设欢备进越行经桑营活提动收羡益物业穗企业怕相关谁收费停车今费经营垄用房窄出租广告伪牌设蜘置费其他刘场地出租比收入按规毒定上竖述收控入在酸扣除屡合理好成本痛后应段全额延补维攀修资谢金。物业效公司朋应将对上述胃款项途专项拥存储核、专犹款专农用。31地下测车位居管理字费物业柿企业植相关赢收费收费标准30元/月/只全部计入物业公司收入，处理办法参照综合服务费，应按规定交纳营业税款。32各类甩奖励非、补劈燕贴收肆入上述议款项婚收到押时计惑入营刷业外磁收入命，不绒交营滚业税恒。物业哭企业参相关者收费物业持管理基金银利息收入各项澡创建活动除奖金慰问策金政府却部门专项禾补贴收入收佛入滨来腰源主管咏部门创优潜奖金33第1浴步和迁第2币步的瓣总结企业酱环境眨分析企业翻目标下分析企业等重大品风险分析确定关键垮流程流程爪环境序分析流程命目标葛分析流程脾关键职风险分析确定关键毁环节企业翼层次易：找关趟键流屯程流程姓层次娱：找关况键环归节环境爸与目绳标分荷析风险顾分析确定功关键们流程确定肾各流寺程关浩键环白节343。对企割业流手程运袜作的挥现行驼实际蚀情况危进行膀全面腊排查森和摸置底企业誉有哪扫些业私务类锣型？每项舌业务柳类型线中包帅括那瓜些流陷程？流程晨贯穿殃哪些渗部门源（岗字位）敏？流程鼻运作肢的授棵权体呈系是渣怎么帆样的诸？每个你部门猛（岗君位）株在流呜程中雕的作壁用和伪定位牙是什真么？杀在流斯程中叮的运躺作标害准如国何？每个迫部门你（岗现位）哪在流陶程中撇是如符何衔度接的垦？流程挠中的刚业务焦信息万是如高何收阔集、咏传递连的？流（单巴证的贸联数乐、内运容、鹅栏目合、签岩名、让传递办张法；雄报表售的联需数、离内容在、栏腹目、驶签名脚、编死制依延据、却编织你人、露传递格办法私）。35形成焦流程狸运作套的文鄙字描蛋述和链流程而图文字鸦描述愁:环节芝1:环节躺2:……繁……托.流程茧图环节申1环节乘2环节熊3环节茶4部门赢1部门参2部门窃3活动狼1活动锯2活动晕3活动警4活动文5活动奶6364。评价朋现行逃流程招运作铅中的慈关键歇风险爸环节地的控篇制点毙是否息健全炎、合平理、闪有效画。是否女每一碗个关诵键环初节的元风险邮点都雨有相宾应的思控制禾点。控制滨点的躁控制极手段摇是否减符合惑企业张实际粥情况伪，是嘱否对陡关键诉风险趴点有特针对乞性、是否应有操测作的仗可行默性。是否邪可以肯达到浪控制晋效果信。1。帆健全贱否？2。菜合理勇否？3。危有效策否？古船很食品按流程阵关键荣点控辫制的均健全伟、合池理、景有效守性评陡价375。对流慈程的池运作书方式令和风倒险点庙的设妇置和误控制正方式深进行亦优化棵。思考锤：如冲何利余用财联务手惠段对扩物业雁公司住业务触流程针进行么优化良？386。形成卖流程拉运作励规范。主体企内容卷：流程内授权搂体系流程杆各环兽节工作跑标准部门仅（岗掀位）线牵制单证峡和报抗表内均容以茎及传嘴递方合式39内容由提纲内控期的性恳质、病范围屠、架哭构和至逻辑内控洞的内裕容、爹手段列和体汗系内控柱建设压的步抖骤和扛程序内控慕检查宿和评震价体洞系的未建设誉步骤内控说手册401.合内控检查悬评价品的内笛容和炊类别内容脆：流程列关键贴控制件点执葛行的橡有效区性类别破：外部受检查堵和内金部自瓜检整体塞检查印和部涉分检砖查412.蜡内控检查弃评价剩的方笋法观察询问问卷酷调查讨论文件诊检查穿行攻测试修（W辫AL材K—咬TH谨RO抛UG张H橡TE庭ST胃)分析僻性复羽核423.貌内控赖整体检查神评价乎的步点骤（1乐）根靠据企右业环闭境和贼经营气目标淹，根摘据流籍程的时重要角性程爬度设性定流溉程考茄评权略重重要交性程削度的免判断看标准脉：对企带业目偶标实窃现的位影响后程度是否宁容易须滋生狱舞弊委和错食误复杂让程度以前穷出错走的频积率和防程度涉及诱到的灭资产网和损郑益的技金额促大小流程速的变叶动情针况本次歇检查宜评价田的侧移重43（2仗）为狐每个睬流程迈的关犁键控制点扛设置宜考评万权重权重渡设置倒时应妥该考遇虑的籍因素那：对流页程目趴标实攻现的严影响若程度是否植容易峡滋生念舞弊粘和错窝误复杂调程度以前漂出错尚的频旧率和督程度控制向点变奴动情站况本次扛检查练评价归的侧潮重44（3塑）按够照流绢程，险检查撑每个邮控制丛点的振执行徒情况盯，为蔽每个您控制凯点打蚊分。（4揪）得释出每验个流爷程的期评价娱分，日并通影过加架权平税均，甩计算井出内范控总粘得分例。古船黑收入虫流程榴检查枝评价龙应该抚设计喜哪些律控制昼点？45（5劝）撰偏写内界控检稍查评赤价报址告，盗提出侄整改山建议碍。检查肤评价客目的检查择评价映范围检查虹评价象过程榜描述检查改评价吨中发院现的钻问题检查营评价烦的总浩体结龟论基于盟检查啊评价售的整太改建经议。46内容和提纲内控帅的性终质、劝范围钉、架性构和百逻辑内控腊的内谊容、割手段悉和体况系内控条建设会的步层骤和婶程序内控破检查逼和评爹价体个系的虽建设略步骤内控霜手册47内控手册济的架赚构一.站前言总体哭说明岗：手忍册制损订的附目的炼、意箭义、土原则惩、内特容架思构，宗内控臣制订搭的理怨论基祥础。二.易总则企业氧的内能部控快制环骂境分腊