房地产物业管理业务范围

第七章房地产物业管理教学目的和要求：通过本章的学习，使学生对房地产物业管理的知识有所了解。重点：难点：第一节物业管理概述

一、物业管理二、物业管理与传统房管的区别三、物业管理的业务范围四、物业管理的产生与发展一、物业管理1.物业的涵义：“物业”一词源于我国香港特别行政区以及东南亚一带的地区和国家。自20世纪80年代引入我国内地，其涵义应经日益明确。物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和相关的场地。物业不同于房地产业。房地产业是专门从事房地产的独立产业，包括房地产开发、经营、管理和服务的全过程。物业是指进入消费领域的房地产品，是房地产业在消费领域的延伸。

2.物业管理的涵义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规定，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并为物业所有人和使用人提供多方面的综合服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。注意：物业管理经营人就是物业管理的企业或组织。物业所有人就是业主。3.物业管理的主要特点物业管理的社会化物业管理的专业化物业管理的企业化物业管理的经营化物业管理形式的规范化二、物业管理与传统房管的区别物业管理是传统房屋管理体制的革新，是我国房地产业发展和房屋商品化的必然结果，他们之间区别为：第一，从管理体制看。传统的房屋管理是计划经济管理模式下的行政性管理，管理主体包括政府、企事业单位，采用的行政手段，属于行政性封闭式管理，带有福利特点；物业管理是市场经济管理模式下的经营性的管理，实施管理的主体是具有法人资格的专业公司，是用经济手段进行的具有社会化管理特点的有偿服务。第二挎，从炭管理钉的内储容上何看。偶传统段的房婶屋管扭理以趁单一母的“计收租数养房恩”为竭主要栗内容姨，房轨管部锄门主凑要承肆担房犯屋及受其设泉备的层维修胜和养违护，昨管理般内容本单一笨；物尖业管瞧理是摔对物吨业等安实行咽全方学位、馒多功碰能的妈经营芹、管建理服羽务，例它既腿管房扣又要颂以人切为核挥心提俩供物像质和纱精神快两个涌方面码的服兰务。惯提供帝有偿悼服务狠，执开行“夺以业丢养房方”的器方针世，管激理经典费除液自筹记以外此，还巡寿包括滴收取浊管理途费、预服务问费等再。第三建，从纠管理岭机制叼上看预。传组统的皇房屋均管理选是房言管部临门代驰表国伐家采悼用行闹政手衔段管出理房虹产，机管房溉单位段以自洒身意锡志去必管理响住户捧，住洋户无够法选糕择房冶管单坝位；围物业悬管理赌是产闯权人叉和使拉用人慌通过耽市场扎选聘撇物业虑管理列公司排，物资业管柄理公拿司可浮以接犯受或洗不接欺受，怪双方河在平言等的亚基础像上，豆通过私双向哨选择耀签订廉合同揪，明否确各技自的书权利却和义俗务。第四草，从跌管理渗对象应的产宽权关疾系看圣，传士统的捎房屋坊管理咏，其比房屋鼠产权桌都是鹅公有动，包帽括国点家所奸有和招集体绞所有萌；物艺业管柳理对着象的盆产权伪有的抗属于壳个人胃，有睁的属默于集隙体，蹈有的花属于贵国家隙，产文权格迫局多验元化蒙。第五怠，从急管理块单位买与住摩户关口系看鉴，传麻统的湖房屋湾管理冶其房税管部烧门与剃住户敢的关赴系是顽管理淡与被断管理见关系亏。物文业管牌理企就业和保住户悔关系昂是服权务与奇被服段务关神系。三、吩物业吹管理慰的业米务范镇围物业扁管理昨的业积务范军围主圾要涉记及以浙下四甘类：1.物业醒管理外的基席本业以务物业聪管理苏的基寻本任斩务就棒是对概物业坚进行瞒日常熄维修判保养睡和计溪划修靠理工勾作。然因此矩，维轻修、偿维护示、保封养是晋物业障管理杂最基终本业间务。2.物业塘管理徒的专晌项业级务包括斥：（1）治今安保球卫（2）环训境卫款生（3）消蜂防安赞全（4）园之林绿奶化（5）日分常修把理（6）车淘辆交合通3.物业伏管理费的特耀色业银务包括平：（1）特郊约服负务主要崭是接做受业附主委侄托，戴提供存诸如裁车辆说保摇管套、房祖屋代柱管、映室内善清洁踩、家本电维炎修等演服务死。（2）便辉民服沿务物业肥管理哑企业摔和社及会联有合举六办的死项目刑：商掘业网担点、扁文体闭娱乐丢、教带育卫配生、灯交通轧网点哀等。4.物业摘管理侮的多蕉种经岗营业而务目前摆，物放业管司理企椅业举驼办的谦多种毯经营僚业务评，包抽括：震投资源咨询显、中门介、口住房笛交换熔等。四、排物业繁管理躺的产窃生与析发展19哥81年3月10日，价深圳巨市第啊一家禽涉外伏商品糖房地价产管质理专嫂业公递司—深圳阻市物粱业管每理公六司成绩立，炒从现炕有的藏材料出看，两这是剩我国滥最早掉的成罚立的固专业探化物键业管刃理公仅司，谎该公渣司隶堂属于子深圳虾经济群特区析房地厦产公川司，碍从开泥始成灰立，她便在储经济丑上以顷“独蒸立核疼算，跑自负且盈亏承，自睛我运史转”栽国有乌企业牧面貌购出现光。随后剪，在护南方落的一鼠些沿迟海城遭市，形参照轻深圳颗新的谁房产罢管理杨经验档，也般相继闻成立伟了一辉些物茂业管示理公类司，饲进行闻房产字管理练试点沉。广锈东省法广州厨东华妥实业弓股份国有限何公司19吃84年征是地开躁发五舍羊村零，19锁86年第号一批早住户蛾入住堂，五蒸羊村认就成乱立了社专业拘物业森管理旦公司-广州征东华优物业瓦管理抬公司刑。广州代东华获物业舰管理炕公司封在实乎践中便，注京意不糠断结术合当砍地实香际，顷正确芦的处抖理好罪各种妈关系史，最居明显榴有两评点：（1）理篇顺行献政管拼理和乔物业猫管理魔的关等系。（2）小扣区管害理委居员会捉为决忌策层它，形给成调布动各叫方面接力量喜的民掩主管鬼理新带机制外。东华假物业源管理荣模式公得到攻了社蒸会和鹿居民陕的好益评，19站90年被厘建设除部列烂为国资家级怕文明天小区勿试点熄单位属。19朴93年6月30日，失深圳仰市物棚业管还理协武会成药立，漫表明后我国稻物业盘管理转进入俩新的表阶段跟。据赴不完讽全统湿计，19层99年底辞，全韵国物纵业管最理公痰司有80住00多家辉，从岸业人垦员有斗近百登万。擦物业职管理串真正镜成为川了一中个行盲业。第二割节碰物延业管解理的固原则猴、职肢能与牢作用物业汗管理饺的基件本原渡则物业衬管理益的职斩能物业席管理装的作名用物业避管理为的基侄本原羽则（1）业摄主自秃治管跌理与速专业挺管理侵相结乏合的蚕原则该原欣则要佣求业银主在迁物业叠管理灵中应爱处于法主导塞地位势，即由在物寸业辖仔区内授成立京业主咏管理舅委员卸会，吴以业住主管淹理委泪员会偿为权剪利核柿心，狱有其赠聘请尸物业流管理泽公司肢进行赚管理社。业主戏自治叙同时恶也体枝现在们对重遵大问绘题进隔行决枕策和泡对物泪业管渡理进六行监声督上甩。（2）社荣会化袜管理蛋、企舰业化国经营段的原沾则有物出业管赌理公姿司统剩一实乳行专势业化谈管理膀。物小业管浙理公肠司是骆具有舰中介堤性质顺的执册行信难托职级能的和服务莲型法怒人企齐业，撒是自躁主经疑营、败自负巡寿盈亏足、自竭我约握束、护自我煎发展圈的经寨济实烘体。（3）统笼一经箭营、纺综合帽管理丈的原浸则一方亦面，添一项无物业坊往往甲有多云个产熟权单到位或家个人倾；另痕一方君面，璃一项泄物业银整体聪结构宅相连庄，其熔供电获、供困暖等耗设施圈无法爬分割辰，具妇有整讨体性垄。这俱些特咐点就框决定醒物业但管理山公司恼要统抗一经完营、株综合蜘管理饿。（4）合爹理竞生争的锻原则现在狱，已剂经有陪许多守新建熟小区胆的物弯业管秋理引房诚进招慢投标努制，尸一方小面使远业主配有权骄选择岸优秀喂物业产管理岭公司木，另拾一方帽面，仅可以地促使榴物业脖管理腔公司令，改泡善经奋营方叨法，蹦提高彩服务洗质量拐。（5）服变务第鲁一，攻为业厘主着屈想的那原则物业字管理态具有语长期料性的桶特点妇，服拖务面切对的办具有顶不同炊的需坛求、窃不同尖职业羞、不垃同年胃龄、装不同歼文化终层次隔的各正类人或员，例因此走，物线业管遍理具政有具拦有群冲众性宵和多要样性苹的特仰点。二、库物业凉管理待的职泥能（1）决近策与登计划辽职能（2）组趣织职作能（3）指均挥职字能（4）控拍制职叶能（5）协课调职恋能（1）决伙策与撤计划伪职能物业脑管理洞首先企必须可做出有正确亩的决佩策，蝇有了顿正确蛾的决悔策，渴还必记须有俭科学革的计的划，屡即把太决策悟的目庸标具矿体化瓦。（2）组胞织职洒能组织耐就是典根据冻已确南定的絮计划蠢和提惊高管艳理效闻率的浇原则锤，把歪物业贵管理哀的各肆个要例素、灵各个呈环节电和各停个方桌面，予从管钳理的键分工册协作竭上，饮从上嚷下左艺右关省系上尾，从誉时间呼和空辰间的夺联系球上合奥理组蠢织，肃形成倡一个现有机槐结合藏的整霸体。（3）指衫挥职奥能指挥横就是潮根据盒计划递，对围整个地物业悟管理武活动蚕进行属领导泥和督尘促。（4）控嘴制职壶能控制涨也叫阵监督吹，是柿指物豆业管辞理在肢执行糟计划婆过程此中，索必须辛经常聋控制茧监督杯计划田的执临行情资况，枝把实限际情隆况和丧计划横进行址对照咬，找则出差腰异，者分析庆原因饲，以偿推动软物业酷的管隐理不跟断完挡善。（5）协孩调职鼓能协调脾也叫眠调节韵，就科是协神调物掏业辖进区内猎外各陕方面亭的活薄动，洽使它刃们建霉立起妇良好敌的协绳作配浪合关绸系，门不至梅于发察生矛棋盾，盼以有衬效的镜实现嫂物业时管理修的决吩策计喇划目义标。三、卵物业家管理苏的作筒用（1）有科利于抱提高多物业巨的使距用效街益、狭节约幻玉大量池的资柄金。（2）有痛利于忘深化借改革匪，促迷进房叼地产刮市场膝和加傍快房拥地产捆业的糟发展斥。（3）树弟立城慎市形挠象，夸完善踏城市并功能（4）推酱动外卫向型废房地爱产和架涉外绵经济怜的发床展。第三盐节甜物们业管忧理机咳构一、情物业掠管理研公司二、鞠业主丹管理垃委员繁会一、巾物业棍管理劫公司1.物业户管理均公司旦的组搅织机鸦构物业趁管理垃的组救织机明构一摧般由半经理呼室及依下属粒五部倾一室志组成致。经理跃室办公畅室开发帐部财务凡部业务雀管理蠢部工程既部经营语服务毙部其中浩，经堵理室枕是物时业管展理公娘司的黎决策脖机构壤，一彩般设锅经理苦一名传，副视经理配若干冷名。办公淹室是脊经理传领导岂下的柔综合熄行政徐管理搂部门述，负爸责人滨事、旦人员屡培训伟、负栗责文辉件、束图纸储、产肃业产掉籍、冰档案衡管理玩等。开发堪部是拌在专慎职于心物业知管理码业务批开发要的部手门，洞其主塔要职仔责是道确定楚目标华、选书择物这业，暴进行必投标责，参后与市素场竞及争。财务妈部是现经理芽领导晒下的残经济年管理孝部门航，负咱责财携务、恭计划功、经存济核述算和办各类更收费斧等活柳动。业务蚂管理披部是纪专职阶于环池境卫兄生、隆园林匙绿化牲、治津安消久防、轧车辆虏道路接等管艺理的待部门蚂，负批责处狐理停庙水、杠停电勒、停档煤气广等应犹急业狸务并由接受陕业主拣的投坟诉。工程盐部是检技术柔管理命部门临，主宜要负亏责工隐程预融算、辉负责锁房屋酒、设畜备及使公共帐设施笋的管陶理和上维修物。经营恒服务锁部是拆为业纸主提往供各披种综披合服军务和泻代办令业务破的部焰门。2.物业兽管理俭公司叫的权掌利和绸义务权利灭：（1）根杜据国猴家和烛地方型有关扔法律接、规蜓定和报政策放，结过合物铃业实游际情倦况，脏制定啦物业疲管理镰办法扰。（2）依罩照物株业管愤理合扣同和破管理中办法敏对住拍宅小票区实类施管踢理。（3）选坛聘专阳业公所司承但担专对向管角理业吉务。（4）依谈照物司业管但理合踏同和枕有关讯物价卖管理乞规定找收取界管理士费用最。（5）制庸止违昂反规股章制绳度的救行为纪。（6）可证以实智行多轻种经位营，咱以其鹅收益见补充规物业狮管理群经费特。（7）要葡求管动委会乏协助浪管理闹。义务胃：（1）以先为业疤主和陵住户册服务浅为宗恶旨，饺摆正捕物业灵管理易公司小和业蕉主、瞧住户冒的关殊系。（2）根昆据政蓄府主忠管部诞门的廉各种悉规定估，履斜行物条业管命理合抢同，退依法员经营久。（3）接态受物叨业所劝在地很人民畜政府扩、房影地产巧行政卖主管禽部门慕及有亡关行羞政主划管部虎门的乳监督催指导垃。（4）组恨织或银协助犹有关扑部门恳组织澡社区睡生活炼服务哭，开盲展社昌区文腾化活艘动。（5）重伞大的织管理首措施汗应当闭提交往管委质会审宜议，丸并经下管委柴会认勾可，危并接基受业用主监皂督。二、台业主挤管理昂委员议会1.业主法管理响委员撑会的厉成立业主箭自治棒管理剥是以改业主体大会星为最拖高权搬力机届构，避以物雅业管姨理委斗员会赢为核余心，那代表明业主绍对辖旅区内盛物业蜘实行犹自治稳管理族。（1）业虎主（俩代表影）大鞋会根据受一般么惯例萄，一概个物肝业辖喂区内药入住纹率超烛过50逼%时，环房地臂产地曲方行县政管粉理部划门应懒会同下开发由商与菠业主俊协商疲及时纳召开较第一岸次业江主大鸟会，泉制订病并通巷过业烂主管愉理委丽员会盐章程隶，选苦举产昨生业誉主管纠理委语员会咳。（2）组测建业蚁主管娃理委榜员会业主晕管理择委员诊会由嫩业主盒大会些在业寺主中煎选举穿产生喉。业晕主管伐理委搞员会茎委员首的名雪额一麻般为11机-1奏7人，唐最低粥不少争于5人。贩业主得管理遥委员赚会设狡主任1名，导副主陆任1-盲2名。谢业主执管理掠委员港会主慰任和电委员策可以陪兼职霉或专牵职。2.业主择管理同委员诸会的喉权利败和义孕务权利牧：（1）召马集和涨主持罢业主淹（代恼表）惜大会谈。（2）制仿定管软委会沾章程丧，代灭表业验主和窜使用坑人，员维护得业主敞和使畜用人染的合烈法权壶利。（3）采码取公己开招络标或匹其他绪方式习，决续定选劣聘或澡续聘偶物业搬管理岂公司初对物销业进方行管葡理。（4）审半议物弱业管条理公宽司制穴订的英年度为管理息计划包和物建业管瓶理服五务的躁重大括措施胶。（5）审弃议决门定住渴宅维呢修基誓金和县公用剑设施孩专用答基金行的使络用方纹案。（6）对犯物业法辖区恨内公象共设汪施的停兴建贫、更冶改、芳扩充盏、改醉善以转及房叼屋的滔维修扑等与画业主谣利益兴有关荣的事戒宜作郑出决对议。（7）审滚核物以业管畅理公狂司测撇算出签的物雪业管塘理费逃用。（8）检波查、剩监督贵物业限管理抬公司义务繁：（1）严凤格履灿行聘廊用合讲同，欧支持陕、配丛合、榜监督读物业级管理恳公司句正常评管理杜工作饼的开居展。（2）维外护业吹主合景法权饶益（3）协疗助物市业管连理公爪司督施促业彩主遵钻守物吗业管戒理规显章制舍度。（4）接稍受物乞业辖肾区内夫业主逗的监角督（5）听已取业酬主的养意见衡、建恐议和谨投诉浪，并议和物捞业管者理公购司协妻商处塌理办薄法。（6）接拢受房剃地产蒜行政调主管浊部门设、各砌有关搏行政纹主管评及物题业所茄在地抬人民窝政府坦的监岛督（7）开诵展各估种有肃益于逼辖区宫内业订主和复使用任人身僻心健巧康活贞动。第四康节量物恭业管狡理的宫程序法及模怠式比麦较一、沫物业俊管理姻的程酒序二、谎物业筒管理谊模式一、愚物业训管理夹的程滚序物业斧管理奶工作拘是一填项具贝有系动统工吊程性稳质的边工作管，应天引进卧现代养化管攻理中才的全淡新思爷想，邻对物倒业实思行从妈物业刷的规板划到德建成仆投入糖使用秧后“检全过病程”骡管理雪。1.物业吼前期脑管理又称位为物限业的扔早期伪介入抚，是坚指物非业管青理公富司在眉接管忘物业雄之前觉，就浑参与蹲物业漂的规春划设毒计和旅建设吃的过撕程，恒从业程主与纹使用魄人及骡物业珍管理拦的角悔度，冤就物江业开候发、浓建设废和未辫来管巡寿理提帅出建策议，吼并对神将接夺管的芳物业属从物肌质上幼和组趴织上寺做好遍准备滋。2.物业津的验染收和强接管物业刃验收滋是指族一个杏建筑缎工程词项目挎经过挑建筑哨施工所和设果备安看装之茂后，材达到倘了该隐工程蛛项目垦设计剃文件捐所规气定的馋要求脆，有馆关部畏门依述据国广家有缎关建死设标掀准及造省市芳有关母工程友验收已技术达规范禽与质垦量要逗求，蔽具备冬了使他用或围投产喷的条委件，体及竣驳工以方后，莲承建辜单位来与开浙发单然位之取间办记理交许接手运续的巾过程逮。3.建立圾物业壮档案狭资料档案尊资料填包括孝物业度及周改围环拿境的按资料恼和物脖业业叛主和链用户严的资简料。蠢物业虏档案捎资料叛是物弄业前耐期建纤设开虫发情拴况的门记载宫，是恒物业烧转让躬或更名换物巾业管骡理单远位时启必须理移交散的内范容之炊一。4.物业骆入伙墙手续射的办金理所谓尺“入哲伙”津就是脸业主绵领取桌钥匙炕，接文房入贞住。艘当物叙业具贴备了休入伙转条件懂后，欣物业盒管理服企业布就应改按程紫序进堵入物扬业的浅入伙家手续要办理压阶段血。物宵业管插理企备业应切及时埋将入汽伙通尼知书丈、入异伙手攻续书喊、收现楼须抗知、苦收费吹通知项书一晒并寄弯给业研主，哨以方挑便业绝主按乖时顺炮利的嗽办好孤手续田。5.日常缠管理兰和维迷修养眉护为向硬业主庸负责芹，就字得在璃业主研使用拳后营聚造一丢个能绪使他湿们感蜡到满蓄意舒功适的低生活便环境谣。包私括清吴洁卫他生、店室内翠检查兼、治迫安服塑务、搂整治亩环境损以及详解决确施工录建设箱中存叮在各移种遗躬留问贫题在死内的福服务蠢。二、格物业顶管理葬模式根据毫不同晋地区萝的经划济状织况，黎我国灿住宅准小区载管理呼模式汗大体路有6种：（1）行爸政管茄理部世门成干立的倾物业等管理牛公司答所采罪用的乡丰物业监管理远模式这种威模式备的优激点在迟于突染出了以地方婚政府返的行躬政管肃理作读用，乘因其够管理清机构逢与政裙权基浸层组练织相蚕一致捉，在宰实施茎管理承时具农有权敌威性畅、制粉约力芹强。（2）国健家房需管部筹门转笼制成堪立的政物业衫管理免公司炭所采锻用的麦物业斧管理炸模式这种形模式由的优东点是裳发挥旋了房壤地产皂管理翠部门浮的管愁房专