房地产投资培训讲解

房地产投资分析主讲内容：第一章房地产投资分析概述第二章房地产投资分析基本知识第三章房地产投资环境及市场分析第四章房地产筹资与融资第五章房地产开发项目投资估算第六章房地产开发项目财务评价第七章不确定性分析与风险分析第八章房地产开发项目投资分析报告思考？房地产投资分析的重要性？房地产投资分析目的有哪些？第一章房地产投资分析概述一、房地产投资二、房地产投资分析主讲内容第一节房地产投资一、投资概述（一）投资含义投资是指某个经济主体（国家、企业、个人）、将一定的资金或资源投入某项社会再生产过程，以便取得未来的收益或效益的经济活动或经济行为。四要素：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程

（二）投资的特性1、有目的的经济行为2、时间性3、收益性4、风险性二、房地产及其特性（一）房地产的含义房产+地产（二）房地产的特性1、房地产的自然特性不可移动性（位置固定性）异质性（差异性）数量的有限性（稀缺性）不可毁灭性（耐久性）体积庞大（二就）房践地产接的特饲性2、房碌地产刚的经佩济特薯性建设梳周期姓长，糊投资在规模展大开发刃条件虹差，孤涉及念面广供求掠调整白缓慢变现猪难（宿变现据性差符）保值谎增值派性投资缝风险惯性三、凶房地押产投寨资概逐述（一津）房同地产疮投资叹的概列念房地衣产投弊资是雨指人搏们为元实现滑某种钢预定足的目标，穗直接掠或间哪接地贸对房滴地产导的开祝发、趁经营举、管理越、服骄务和扭消费扒所进喊行的甘投资别活动贝。房地鸟产投装资所勾涉及咏的领罩域有择：土地主开发、旧城改肝造、房屋步建设、房地朽产经理营、置业等。房地陡产投齿机是利杨用房地刺产价料格在短偿期内的讽高涨催来买成卖房今屋赚味取利百润的帖行为装。■动机固不同怨（未带来收构益）■持有示期限碌不同■行为前方式者不同针（客册观规惭律）房地渴产投湾资与钢投机（二宴）房尊地产莫投资摩的构扛成投资考主体梯的构片成：国岂家、辉企业林、个跪人投资劣的资描金构殊成：信椅贷资卫金、雹集资尊、外转资、霉财政摊资金慨等。（三迟）房连地产开投资逢的要积素时机傅、傲地段功、前质量铸（效姥果）（四阁）房绕地产痕投资霜的类阳型1、按苏投资角方式嚼划分直接恒投资滴（房净地产蚊开发笨投资律、置与业投吹资）间接口投资幅（房耍地产常股票降或债羊券、验信托狼基金切）2、按浇房地迫产投累资经盛营方觉式划神分出售更型房统地产仗投资经营利型房丈地产悼投资混合烈型房邀地产能投资3、按味房地守产投下资对负象划下分土地等开发册投资房屋嘴开发待投资房地量产经琴营投留资物业戒管理许和服违务投老资房地素产中温介服师务投门资4、按笔房地任产投蓬资的腔用途插划分住宅斜房地骄产投近资商业坑房地糕产投先资工业迹房地虚产投穿资特殊苹用途床房地额产投盟资（五页）房促地产圈投资醋的特拜征房地纱产投欣资对澡象的伤固定毒性或盈不可相移动菜性房地纺产投恐资的刘高投喝入和鬼高成闻本性房地俱产投刃资的誓回收评期长调、周钥期性栏长房地奶产投肝资的扬高风色险性房地翠产投另资的跪环境奸约束饮性房地袄产投玩资的讽低流挑动性（六久）房血地产渡投资咱过程（开镇发投粱资）投资敏分析土地冠使用秩权开发煤建设销售魂经营（七陷）房绍地产泳投资岗的作领用带动寨相关刊产业撤的发壁展促进押家庭班合理走消费改善南城市笨环境抵御乞通货货膨胀匠影响第二聪节唯房翠地产暮投资唉分析一、忆房地耀产投蹦资分厅析概箱述（一姥）房腐地产芽投资藏分析高的概悲念房地忧产投帽资分慈析，出是房跃地产霉项目厕在投践资活眠动前，货由房窄地产绢投资肚者或偶委托棍的专佳业人彻员，厌以房地来产投祥资项仇目的骨经济偷运行危方面刷为重糊点，夹进行科恰学的亭预测舰分析素和评谈价论含证的抵过程百。其桌目的是凶研究晨房地贞产投夹资项摸目的挂财务托可行锯性并荒选择最稼佳投锡资方妹案，仙为投唇资决皇策提坛供可亩靠的驾、科学目的依绪据。（二段）房净地产游投资弟分析欲的主屑要内皂容房地雅产投谊资环谜境分镇析房地馅产投柄资市狸场分延析房地凶产投秘资成额本估铜算房地槐产投屋资经俘济评易价房地赛产投飞资不笼确定看性分需析房地榆产投类资风联险分设析房地秧产投阁资决蜜策分烫析二、金房地脑产投行资分鲁析的逃必要艰性■投资晌的收景益需叛要预饿测；■收益赏获得愿的时泄间需新要校茶正；■收益稿的置获信程柄度即疲风险桐需要肉考虑跑；■面临贫多种楚投资迟机会油但资忌源有狱限。三、尿房地弓产投烤资分够析的启作用■为投结资者泻指出算投资勤方向为投盈资者薪提供蕉运作醒方式为投创资者辞估计揭投资步收益为投估资者冬分析壳风险贷及提踩供避汤险策即略四、矮房地疼产投倍资分搜析的平基本它过程对于歪开发席项目册，房帐地产袭投资亲分析什一般治要经朵过以蓝下几龙个步奴骤：市场包调研弦与预下测建设脾方案歇选择基础吵数据纠估算资金采筹措辈和融悟资方演案选水择财务剂分析不确示定性兔分析庙和风虎险分诉析决策法分析第二船章:房地赤产投捞资分蚁析基怪本知母识想想今天少的一挖元钱挂与一萄年后年的一因元钱围相等烘吗？如果勒一年被后的1元变鞋为1.删1元，浊这0.墙1元代火表的是什次么？第二炭章房地给产投谁资分数析基岗本知译识第一盒节虾资驴金的禾时间伯价值膏及其倾计算一、费资金赶时间值价值惯的含盈义资金银的时川间价瘦值：勺将资调金作预为某扬项投资，允由于款资金醒的运者动可屋得到热一定疑的收疾益或利润瘦，即卸资金击增值瓣，资死金在值这段生时间象内所产生写的增脂值，蓄就是遮资金遣的时裙间价宇值。举例:三个掌例子增体现互时间认价值嘱的四挨个要镇点：1.有一淘笔资婚金P02.投入胜到“社会坛经济土活动”之中3.经过算一段铃时间4.结果撒：获园得资臂金价亲值增领值价值青增值高的三趟个条犁件缺鸭一不捎可二、治资金乏时间潜价值向的特穗性1、资臭金的筐时间犯价值坐与资珠金运榴动过蛋程紧瘦密相性关；2、资仓金的暮时间宪价值色与一僻定的荐时间近点密美切相趁关；3、资浪金的词时间突价值刊与资久金的持周转误率直毛接相预关；4、资验金的晓时间趋价值蜘与一过定的蝴风险糊有关刺；5、资口金的悄时间灰价值晚是客字观存硬在的跨。三、吼资金骨时间投价值献的度象量（1）绝对辞尺度壳：利息坟、纯震收益（2）相对昨尺度灭：利率关、收婆益率四、鼓资金规时间予价值劫的决爆定因给素从投民资的客角度贼来看，决遭定资臂金时坟间价被值大鉴小的脾因素家主要禁有：1、投径资利窜润率致，即拆单位痛投资嫌所获傲得的汤利润最。2、通府货膨唐胀率多，即携对因旋货币喝贬值扫造成令的损崇失所建应得年到的纠补偿丸。3、风垒险因涨素，摄即对狐风险正可能惩带来自的损确失所躺应获勉得的当补偿直。五、完资金旺时间慌价值丹的计研算（一贼）利竹息与凡利率蝇的概倾念■利息:是指伞因占滴用资这金所参付出坊的代素价，她或因铺放弃开资金愈的使悲用权侨所得绩到的曾补偿售。■利率:一定届时期驶内，裤所得鸭到的租利息乐额与岗本金讯之比固。（二衡）计旅息形彼式——单利合与复因利1、单校利计偷息在计芦算利举息时集，仅放用最巧初本旺金计盈算利揪息，色而不圈计入洋先前减利息喷周期滑中所队累加姻的利总息，顷即通辛常所赞说的土“利筒不生匠利”什。单利葡法计蚁算利对息的昆公式唱为：嚷单利断法计鲜算本邀利和旱的公岭式：F＝P(邪1+殿i)n单利刷法计暗算本矿利和柏的公搭式：2、复镰利计期息是用描本金此和前倡期累秃计利狂息总押额之向和进汁行计双息。派即除曾最初监的本黄金要定计算凭到利太息外偏，每蚁一计末息周递期的烤利息耐都要臂并入羡本金棵，再腿生利膊息，板也即责通常死所说掉的“轿利生堆利”翼、“足利滚尼利”厨。复利勾法计都算本嫩利和勿、利吓息的名公式车为：例：纱某企养业以6%的年军利率揭向银送行贷师款10咏00万元高，贷姜款期那限5年，血分别震以复枯利法椒和单只利法扁计算5年后量企业添支付娇的利输息是糊多少封？复利污法：I=梢F-匀P=伐10崭00杆×(批1+恐6%第)-题10拘00牢=3合38疯.2奔3(万元多）单利痰法：I=符F-愉P=说Pn钟i=泊10亭00轮×5予×古6种%=拢30律0垄(万元枪）（三哲）名仗义利耻率与疏实际碰利率1、名零义利死率名义太利率粗是按怠年计岩息的两利率监，即很计息宽周期角为一年速。用r表示:2、实感际利扭率实际俯利率叛是按升实际钢计息库周期金计算贱利息充的利勺率。疑用i表示:i聋=铁(店1+范r/态m)m-1例：后现有雷一笔肤资金10成00元，矛年利茄率10球%，试菊计算跃计息无周期揉为一修年、宾半年糕、一存季度拔、一弃个月澡的期谎末本庙利和蓝及实广际利榨率。（1）计搅息周缩慧期为徒一年本利择和=1访00毫0丝式×（1+姻0.惑1）=1楚10倾0（元矩）年利直率即女为实揭际利趟率10陶%。（2）计喜息周狂期为钳半年本利扇和=1调00牙0搅×（1+截0.库1/窄2）2=1拘10纷2.忌5（元路）实际酒利率=1骡0.吨25化%第二价节巨现曾金流练量与斤现金慌流量奖图一、和现金仰流量诉的相详关概足念1、现映金流忆入（最正值扎）资金其的收咸入，身称之守为现留金流李入。2、现望金流捧出（钩负值叮）资金汗的支舞出，屠称之怜为现群金流半出。3、现等金流留量在一耻定时贱期内拖，各馋时点号上所圆发生撤的现攀金流判入和题现金植流出劳，称取之为疑现金杆流量笑。4、净币现金隙流量在一版定时呈期内势，同价一时匹点上歉现金浑流入志与现祥金流视出之络差，会称之脉为净钢现金达流量费。二、浴现金凭流量细图及风其绘岛制（一怖）现旋金流策量图逃的含迅义现金托流量铅图是疫表示罚项目忠系统询在整菌个寿有命周诞期内霸各时哨点的窃现金然流入涉和现烟金流抬出状链况的慨一种碗图示否。现金舱流量耐图具嚼有三限要素嫂：（1）时油间；帮（2）方裙向；睡（3）大唐小现金圣流量隆图时间t0123时点漆，表斤示这哄一年浴的年黎末，庭下一雨年的娱年初200150现金流量现金逝流入现金犹流出注意圆：若蜘无特阿别说柔明时间删单位龟均为合年；投资盼一般洽发生国在年门初，后销售吩收入竖、经学营成障本及腔残值窝回收染等发财生在耐年末蒙。现金搭流量抱的大小弊及方拢向（二震）现异金流劝量图户的绘崖制规愧则横轴域为时钟间轴啊，0表示闪时间墓序列攻的起苏点，N表示条时间跃序列查的终码点。与横居轴相膏连的觉垂直框箭线者代表亏不同牵时点谁的现垒金流炮入或滋现金花流出刮。用箭彼线的婶长短俘表示橡现金距流入覆或现陪金流阳出的衬大小帮。三、财案例沙说明20摄09年，缓某投少资者磨拟用匙三年雕时间臂以50贱0万元垮的价臣格按照恰分期奸付款沉的方灯式购孩买某叙一商箩业楼揪。已票知前2年的付款后比例撕分别脸为20而%、30梨%，余逆下的跨在第3年付清，熔并在悦该年锯年末狮装修之完毕吐，装邻修成匙本为15万元揭，第4年即库出租律，毛桌租金奖为60万元爪，经尤营成案本为20万元，辟并假栗设今涂后几享年毛竟收入颜和年樱经营伏成本阶均保明持不变，玩出租4年后覆，该布投资渐者把度该楼补转售卸给别扶人，饭获得80存0万元嘴的收乒入，蔑假设纠投资浑和经杠营期礼的收变支均结发生在年仰末，塌要求芳：编昆制该盲商业态楼投款资项瓣目的停现金且流量图和泉净现优金流箩量图拥。练习都：绘必制现动金流嘉量图1、某察企业赚计划驱投资稼的一剧个项爸目，军在第似一年年骂末需汽要投撒资10峰0万元病，第始二年瞎年末彼需要投册资15走0万，手项目铅能在狼以后阻三年丙内每鄙年年末帽产生10捏0万的僚收入危。试理画出望现金但流量图。第三秒节莫资金犯的等宰值计赤算一、蜘资金伟等值女的相凶关概裙念1、资火金等吊值资金派等值针：数享额不好相同脚，旨但价钻值相外等的认资金桶，我郊们称暂之为资金滋等值。资金鸽等值过包含3个因变素：帮（1）资匙金额纸大小乖；（2）资赞金发灰生的宵时间畜；（3）利莫率2、现侨值（P）将未驶来时善点上抽的资偶金额该换算般成现键在时五点上役的资垃金额框，称脂之为舱现值宫。3、终樱值（F）与现久值等元价的背未来旧时点柿上的紧资金段额，该称之申为终秤值或赞将来帐值。4、时伴值资金果在运霸动过查程中御某一猫时点勉上与造现值丸等值杀的金孙额称纹之为屠时值依。5、年直金（A）一定穗时期绣内等睁额收痕付的云序列站称之挪为年焦金。6、折拦现（缺贴现怀）将终份值换续算成安现值时的过芳程称转之为萝折现闻（贴赵现）柴。7、折锄现率蔑（贴浆现率色）在折习现过械程中网所使歼用的纠利率吉称之细为折爽现率（贴阶现率止）。二、萝资金喇等值约的计畏算1、复利拔终值圣的计叉算复利挥终值阔是现成在投蛙入的炼一笔搜资金患按照类一定的鞭利率置计算搜，到蛙计算饱期末辞的本卧利和旧。已知吨复利出现值P、利末率i，求n期后各的复鸣利终值F，复削利终搭值的和计算籍公式躲为：F＝P（1＋i）n=P或F＝P（F/疫P，i，n）式中谱（1＋i）n为终禽值系种数或迎复利纯系数询，记为铅（F/财P，i，n）裹。[例]某工列程项州目需究要投急资，剥现向深银行浑借款10晶0万元躬，年椅利率暴为10粉%，借水款期旅为5年，刃一次银还清耳。问5年末暴一次鉴偿还践的本南利和羽是多骗少？2、复瞒利现童值的痕计算如果匠想在屿未来就的第n期期蛋末一氧次收合入数独额为F的现莫金流吧量，免在利愤率为i的复稿利计匠息条拔件下，待求现学在应贱一次农投入远本金P是多篮少。现值港的计牢算公摩式是眉终值着的计铃算公蛇式的帽逆运算。误即：P＝F（1＋i）-n或P=侍F（P/摄F，i，n）式中夸（1＋i）-n，为迹现值帅系数抓，记东为（P/五F，i，n）呜。[例]某企翠业拟挨在5年后舞能从节银行见取出2万元捉购置牌一台垫设备宏，若欲年利积率为10锤%，，啦那么口现在彩应存饲入银侨行多壤少钱荷？3、年炕金终庸值的辉计算年金遭终值驾是在运一段位时期狸内，尘每隔拾相等甜的的时顺间等毫额支呢付的苦现金客流量A，按驶照利愚率i复利计铅息，晒按照韵一定捞的利随率计应算到蛙期的携年金麦本利和F的公姥式为线：式中水称尺为年恨金终词值系啦数，很用符将号（F/铁A，i，n）表合示。[例]某公构司为栏设立悲退休其基金俱，每陡年年匪末存词入银蜻行2万元书，若嚷存款潜利率哭为10钳%，按伤复利奥计算张，第5年末皂基金纸总额正为多洒少？4.偿债坑资金桐的计塞算偿债味基金泰是为指了应停付若竭干年其后所犬需要剂的一皱笔资金，萄按照像一定翼的利浙率计饱算，钓在这n期内贺连续征每期缝期末等额片偿债茅基金浮值A。计算氧公式往为：式中收称为唉偿债缝基金粱系数挠，用赞符号秀表示言。[例]某工踢厂计哄划自豆筹资斤金于5年后据新建鬼一个披基本抢生产宵车间涛，预溪计需忘要投窃资50主00万元幕，若协年利俊率为5%，在祸复利闷计息品条件饰下，午从现基在起翁每年皂年末差应等纺额存所入银苍行多壳少钱险？5.资本选回收唯的计隶算资本灿回收殖是指宏为了泰回收今现在秃投入糊的一杜笔资金逆，按稍照一辛定的融利率纷计算猎，在民一段林时间摸内每相株等的握时间卷应该勉提取颤的等末额款票项。计算讨公式羽为：式中块称为午资本白回收腥系数那，用测符号枯表示督。[例]某工梅程项扛目投逃资借乒款为50万元率的现阁值，窑年利烫率为10闪%，在址复利物计息韵的条扇件下转，拟标定分5年于闪每年妄年末族等额絮偿还按，求饮每年狱的等斧额偿咏还额误是多兄少?6.年金露现值锦的计咽算年金辈现值达是指轧在一命段时疗间内健每隔挂相等弱的时让间投入的嘴款项胜，按格照一劲定的着利率慎计算洗，折垫合到津现在锻的值俊。年金舟现值音的计贿算公居式为嫁：式中论称之柳为年及金现歌值系傻数，逐用符年号表侦示。[例]如果授某项宾工程1年建直成并会投产办，寿聋命为10年，鸟每年萍净收爸益为2万元在，按10第%的折川现率计矛算，猎恰好假能够摊在寿要命期悲内把土起初架投资全部蛇收回槐。问妄该工恼程起嗓初所指投入找的资本金为多少涂？三、惩资金也等值切计算叙注意枣事项1、P是现衣在第躁一计状息期六开始对时（侍即年迫初）寺发生；2、F是在伤考察联期期壶末发勉生；3、各竞期的怜等额链支付A，发季生在幻玉各期社期末脱；4、当卵问题育包括P与A时，碎第一骆个A与P隔一期。梨即P发生鸦在A的前碌一期铸；5、当资问题跌包括A与F时，骨支付乒系列创的最颜后一个A与F同时酱发生隙。四、到小敬结资金呆等值海计算构涉及恢到现眼值（P）、上终值迷（F）、列年金安（A）之嚷间的费相互窗转化挂，如找果已知蹦其中附两者馒，就央可以笔推导郊出第铺三者淘，他富们之间即的相坑互转阴化可坚以用遇图示梦表示国：PF牲A五、熟应用污举例例:某工宜程项果目计罩划3年完阅成，3年中半每年年否初分寸别贷典款10楼00万元严，年诉利率8%，若建素成后串分三踏年每税年年剩末等躬额偿傲还全夕部投资肾额，啄每年惯应偿集还多柿少?解：捧先画如现金便流量想图（征以项恳目为份研究聚对象件）0123456A2=?A1=1餐00妖0第三易章房地铺产投惩资环阳境及拢市场送分析一、畜房地医产投描资环蹄境分践析二、奋房地轨产投劲资市弯场分竭析第一废节诵房且地产庆投资携环境垦分析一、槐投资见环境旦的含肌义及奔其特现征（一响）投旁资环严境含僻义狭义怨上：投资爱环境像主要串指自扛然环俊境和里经济简环境密。广义坐上：投资垃环境奏是指构影响熔投资徒活动祸整个编过程抛的外护部的喷各种愁情况无和条网件的吉总和回。包蛙括：爆地理裂环境倘、基股础设纳施、涌社会躁、政作治、慈经济悲、文双化和辰习俗怀等各播个领天域。（二视）投慰资环冷境的冲特征系统恰性投资念环境块是一送个包薄含多疾要素惠的有丧机整带体，赴系统忌各要奶素相互联傲系、汪相互豆制约庸。动态漠性投资万环境违是一到个动卷态系冤统，叮总处补于不孔停的述运行婚过程锤中。主导痛性在不康同的矿发展飞阶段奴，区滴域社衣会经扮济各液要素袄中总性有一奏个或几个坚要素拖居于悼主导猾地位灰。区域层性投资州环境匙具有单显著巧的区导域特愚性。二、架投资稻环境裙的分谨类1、按数其与史投资押的关痕系广义宿：自渴然、州经济回、政旧治和构社会快四大献因素阔在内悲的综谣合的复杂牲的系省统。狭义涂：自刻然环谢境和启经济义环境2、按浑投资偷环境消所具翠有不园同特卫点与垒分类硬环滤境：尾自然退环境按和基台础设转施软环懂境：皮对投驴资活怒动有除重大板影响考的政孩治、悦经济篇、社踩会、人文展等方引面的陆外部膀条件汤。3、按辫投资茎环境处层次栽分，哪有宏效观、惨中观啄和微淋观之叶分宏观悬：总玩体经啊济环设境中观戚：地磁区投障资环闷境和浊行业菌投资桑环境葛。微观昆：投跌资活叉动的照具体铅场所垫的自蛇然、锹经济刑、社支会条少件。三、房地悄产投溜资环五境分级析的询内容房地缠产投核资环磨境分训析的逮八大赤因素覆：一、桃社末会环柳境社会数制度疫：政宴治制献度与僚社会碑管理房诚制度社会津秩序制：社清会政臭治秩表序和蜜经济木生活缴秩序社会阀信誉木：公嗓共道考德水太准和从法律二、腊政膊治环宰境政治曲体制想和政挖权问释题政治缩慧局势政策三、遣法律费环境法律昌完整毯性；莲法制用稳定腔性和僚法律惨的公键正性小。四、粱经济燃环境宏观去经济械环境睬：总污体经枯济环歉境市场絮经济溪环境轮：投桑资项贡目面银临的喷市场就状况惊：市条场现突状和蚊趋势齐、竞锄争对请手的炊情况技等。财务音环境蒙：金贯融环简境和话经营倍环境资源位环境猾：人攻力资锐源、配土地督资源跪等。五、净文化掘环境社会坟的意且识形童态：惭风俗跑习惯俊、语逃言文注字、惕宗教呢信仰幅、价值观赴念、泡文化固传统霸、教遇育水糕准等听。六、央自然卷地理影环境投资葱项目梦所在膊区域招的自凤然和奖风景钢特征危。自然坝地理悬环境寇包括扩：地症理位肚置、京地质兔地貌碗、自细然风光等抚。七、牧基础拦设施娘环境“硬环畅境”：投亿资区滨域的善交通抹、能击源、桐通讯毯、给恋排水、卫排污树等。八、泼社会配服务楼环境硬件幅环境权：金护融服千务、律生活责服务月、通场讯服亲务、炊交通服孩务、蚀信息乳服务读的服偷务内亡容的队设备某状况呈；软件珍环境比：服未务效窃率和男服务登态度廉。四、赢房地狐产投啦资环内境分逐析方幅法冷热健对比贷法等级东尺度先法道氏捐评估忌法闵氏铺评价优法（一坏）冷兵热对算比法依据转：19怨68年，液美国近利特沿法克点和班级廷两槐位学佣者对美国蚊和加预拿大爬等国阅工商存业人突士的氧调查震，在《国际商业暂安排腔的概抗念构机架》中提欢出了睡对投钩资环宝境分夹析的冷男热因贞素法夹。基本蚁方法宣：从投垦资者扶和投也资国允的立铜场出馅发，终选定诸投牙资环逗境因氧素，扔具此逃对目稀标国臂家逐棋一进包行评关估并将燃之由“热”至“冷”依次视排列姨，热椒国表情示投资环扩境优层良；泛冷国辟表示傲投资约环境屠欠佳极；具体趣过程象：把投晃资环肯境分区为七亮大因右素：政治撞稳定欠性；市场万机会扑；经申济发影展及柿成就惯；文傅化一体化愚；法痒律阻捞碍；魄实质感阻碍良和地共理及样文化戚差距耀。特性舞：是最遥早提番出的横投资功环境膊分析颂方法昂，虽翅然在制因素的煮选择恋及评炮判上井有失善系统晴性，疫但为帽环境衔分析暖的方法的悬形成节和完罗善奠拌定了拐基础桃。（二将）等级华尺度族法依据：19也69年，泽美国荡学者构斯托誓伯发淡表了《如何树分析国粥外投稠资气渡候》，提犯出了筋投资丙环境壶的等济级尺散度分析法异。过程眼：将诉投资限环境韵分为屑八大轮因素犯：资本溪抽回思限制较度；雨外国见股权塑比例当；对签外商侵的管光制和歧视锣程度浑；货蜜币稳藏定性票；政养治稳视定性且；给山予关劝税保护的嗓意愿俗；当倍地资爆本的阳可供俱程度贿；近富五年燃的通真货膨胀率硬高低处。又把释八大亏因素随分为4-昂7个子息因素播，根曾据个投因素郑和子可因素对漠投资蔽环境赔的影姜响程携度，背定出壳从最乒差到恋最好倚的各种情严况的服分类熟标准裙，好械的情船况评止分为12、14、20分不等呀。最揉差情碎况为0、2、4分不恼等，枕按各至种情惊况打分，己综合捕后得单出投傍资环话境总茶分：8-吵10蚕0分，刺分数脂越高，毁投资读环境侄越好弄。优缺细点：指标幅趋向节于具顷体，予因素雁趋向豆于量排化。碧但考核的暴是东海道国增对外垄资的岩优惠尚条件联及吸傍引外碗资的炊能力，悬并没脑有考彼虑项杏目所退在地渣的具晋体环毫境条班件，萄有其局限专性。（三阴）道毙氏评鸭估法依据布：美国旧道氏穿化学功公司见根据嫁自己林在海若外投玻资的经验颈提出涉的。方法跑：把海夏外投锡资风足险分仁为：班竞争凭风险鲜和环票境风险。道氏燃公司蛾把影泪响投勾资环仪境的政因素喊按其袍形成插的原因腐和作半用范肯围分宁为两物部分速。1、企瞎业从潮事生朵产经谅营的板业务穗条件刘；2、可溪能引配起这党些条程件变浓化的奥主要狸压力刺；过仔程：■评估铅影响避企业棋业务嗓条件惜的诸篇因素避；■评估拒引起恢变化膨的主傻要压菌力因轨素；■在前升述两撒步的化基础哄上，物进行溪有利永因素打和假歌设条听件的汇绞总，贱从中逐指出8-马10个在岂某个叔国家家的某纤个项凳目能获得含成功季的关豪键因顷素；■在确扑定这师个关银键因散素及祖其假退设条雪件后交，提假出4套项目预嘴测方设案：第一缠套方酱案：希根据仍未来7年中宵各关孟键因委素“最可能”的变照化而误提出器的预俯测方边案；第二粗套方熊案：蚊假设闹各关咐键因各素的渣变化手比预乒期的好，号提出“乐观”预测刃方案辈。第三坡套方否案：桥假设哑个关肠键因玩素的希变化内比预泰期的差，赤提出‘悲观’的预娇测方献案。第四娱套方气案：羽各关妥键因汇素变子化最竹坏，绿可能绝导致公司“遭灾”的预贡测方误案。四套祸方案纠提出抹后，漏请专寄家对秒各方羊案可恭能出童现的概率讽进行痒预测夏，为揭决策浑提供轿参考帮。（四倒）多衰因素递和关重键因方素法依据承：香港费大学蠢的闵捐建蜀莫教授售提出哪。1、多旺因素觉分析惜法又称剃为体余制评骡价法醉，从潮政治爆体制诊、法址律体纳制和经奴济体其制对苏外国束投资苏者投武资风斜险的祝影响奖出发拒，将影投响投释资环初境的水因素史分为州十一辞类，甲在按角五级辟分别计汇算。先对挺各类帖因素吗的子额因素恭作出扰综合霸评价租，按泡此对该所类因踢素作园出优庆、良床、中婶、可观、差遭的判绳定。最后豪按公屡式计窑算：投资少环境庆总分=∑病W别i春(5必ai樱+4快bi邻+3布ci个+2追di阵+e铁i)Wi址:第I类因往素的蹈权重涨；Ai、bi、ci、di、ei板:第I类因笋素被厕评为腊优、忙良、中、饮可、吊差的妨比率置。投资姥环境莫总分魄在1-裂5之间崭，越粘接近5，说候明投识资环境接越好间。多因搁素分恳析方歌法影响因素子因素权数政治政治稳定性、国有化可能性、当地政府的外资政策；0.15经济经济增长率、物价水平；0.10财务资本与利润外调；对外汇率；集资与借资的可能性；0.15市场市场规模；分销网点；辅助机构；地理位置；0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部条件0.05技术条件科技水平；劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套设施等；0.10法制商法；劳工法；专利法等各项法律健全度；执行情况0.10行政效率机构设置；办事程度；工作人员的素质等；0.05文化当地的风俗习惯；对外企的信任与合作程度；0.05竞争竞争对手的强弱等0.102、关亭键因杏素法针对部多因宗素分割析法键只是蔽对某蚂一地钢区的津投资环境锣进行恋一般袭性分示析,没有笨对各重类投拘资动哀机进横行分析昨，又盆提出惹了关签键因感素法,从影以响投沟资环姨境的一般头因素熄中,找出仓影响弹投资兴动机被实现仿的关脖键因素。催然后忙根据猛这些复选出晨的关奏键因闹素采技用多叔因素分析蒸的方科法进毙行评婆价。例如酬：影蜘响投鞭资环王境的酿关键肿因素1、降亿低成厚本：对适合爆当地额工资泡水平均的劳赚动生瞧产率防；土地费丽用；诱原材彩料价纪格；肢运输欣成本2、发织展当宴地市瞒场：逃市场您规模采；营棚销辅闪助机惕构；涛文化环境桃；地惨理位屈置；幻玉运输性等；3、获竟得原竿材料淘：资冈源；验当地进货币去汇率僻；当壮地通模货膨胀率闻；运怎输条辜件；4、风瓜险分韵散：座政治真稳定殊性；尊国有等化可蠢能性买；货膊币汇率；赶通货咽膨胀先率5、追疼随竞栗争者侍：市蛙场规衫模；调地理逃位置进；法裂制建葱设6、获暂得当糕地的司生产贤和管害理技乌术：谱科技详发展末水平详；劳动生怠产率野；例如独：我堪国开枕发建复设的孙普通踩住宅劫投资糠项目1、重伐点因豆素：企权数[0汇.6复]市场弃环境与中的方购买障能力砖，市孕场容朋量，贸供应戒量等戴；财务乳环境帜中的瞎项目步融资伙可能旋性；陡融资桥成本嗽，税夫费负紧担等自然魄环境碰中的龄地理脾位置臭，风强景地呢貌，基础脉设施乎条件恼中的赏电力剃、通牲讯、掩给排柔水、信交通谦等；2、一凯般因馆素：兄权数[0搁.3考]经济东环境仙中的醒消费醉结构扒、居赵民收虑入、园物价垄指数榴；资源符环境搬中的脂劳动兽力资贷源条膨件、粗原材掠料供翠应等耀；3、次脆要因书素，拔权数[0飞.1丈]社会弯环境款中的缎社会薪秩序肤、社威会信锈誉；文化牺环境消中的剃文化馒传统寺、教扔育水鼓准；环境侧因素幕的类榆型及眯权数俩确定妙后，长按照旱多因素酷法的闹计算胜公式腥，计桑算该卖投资雀项目陡的投资资环境糟总分造，进舒行评伙价。（五测）SW驻OT分析SW娃OT分析奇思路宏观环境重要因素中观环境重要因素微观环境重要因素企业内部环境分析综合分析经营决策SWOT说明：S为企咱业内魔部环识境的干优势邪，W为企璃业内影部环渴境的瞎劣势赞，O为企题业外僵部环受境的键机会报，T为企记业外妹部环乔境的圈威胁亡。四种米内外但因素则的组日合S＋T＝可规避风险点S＋O＝机会点W＋O＝可借力机会点W＋T＝风险点

机会即可进取的市场空间，包括市场空白、市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。

外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。

外部环境产生了机会，但企业处于劣势，所谓有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。

自身资金不足，还要去做市场上已饱和的项目，市场风险大，自身回避风险的能力差，决策失误可能导致房地产企业的破产。

一、锐房地谈产投输资市鼓场分抛析的侨含义房地以产投份资市拌场分爬析是蛙通过夫信息阻将房彼地产薪市场的湖参与税者与厨房地萄产市据场联叔系起死来的惜一种勉活动，驻即通观过房淋地产步市场斧信息肥的收糟集、省分析蚕和加工仇处理崭，寻冰找其劈燕内在文的规真律和尸含义匙，预垦测市场歉未来全的发特展趋督势，协用以痕帮助想房地撤产市蛋场的参盲与者骆掌握傅市场利动态纤，把踪蝶握市巾场机旧会或恢调整其注市场补行为历，从主而使阅投资巴者的当预期残尽可股能靠近傲实际苹结果乏。第二友节认房地哨产投蓬资市撇场分英析二、刺房地娇产投变资市俱场分食析的寇必要居性1、运锦用科彼学方瓦法对荡市场腹调查顽的资据料进泉行详扶尽分时析是泄确保耻投资回目标浑实现阻的基扁础。2、历犯史的困教训钉：决雕策的诉失误招使项挽目损乞失巨旦大。3、市烈场分芒析具缴有以讨下作浇用：A、掌溉握市屠场变售化的雁态势艘；B、有黄利于基作好狸投资斑决策态；C、为婶房地麦产价祥格确目定和散营销谋策略获的制侵定提使供基录础和包依据冻。三、暖房地上产市划场分伶析的拢主要颈内容1.市场阳分析拜的三云个层届面（1）城铸市房叮地产稻市场裕分析（2）区赛域房酬地产捉市场辉分析（3）房削地产剧项目芽市场扫分析三、饶房地叫产市泉场分拴析的崖主要瓶内容2.房地痰产市泽场分主析的架内容（1）房惰地产岁市场济供给惧分析（2）房潜地产蒜市场绸需求匆分析（3）房距地产惧市场腿供求窗关系棍分析（4）房荒地产私市场尼竞争新分析四、简房地侧产投躁资市挑场分损析的葵依据1．房唤地产咏市场杀供给秘方面隶的信谊息2．房误地产千市场宗需求成方面薯的信回息（1）房苗地产坟市场需求舰总量方面漫的信始息。万如：覆现有蚊人口碌数量像、使匀用中招的房奔地产血数量马、空关置量篇信息粱；现肝实和减潜在烦的房押地产母需求申量。（2）房暴地产额市场未需求稍倾向财方面称的信侧息。（3）房液地产侨市场鹿需求恰客户侮特征泳方面撇的信立息。（4）房性地产症市场杀需求牧未来较趋势耳方面愉的信斩息。四、氏房地议产投症资市挑场分司析的讲依据3．房漂地产壤供求只关系汤方面棒的信弯息（1）供拌求关头系状雷况方称面的侦信息，如摩：供阴给量荷的缺骨口程叛度或步空置随率、炸空置望量，壁价格抢上涨稼或下谢跌幅达度及圈比率剖，成睬交量仇与需轮求量蚕，市总场吸蛛纳能翼力与场速度禽等。（2）供松求关蠢系未醋来趋剥势方岸面的遵信息，如滔政策美法规锣信息吊，房疗地产最税收府信息希，城衫市建凡设与蕉发展朵规划物信息遮，城滤市化佳状况米及其客趋势鸣方面湿的信段息，谦产业钥发展辩及其妇趋势汽方面垃的信京息，GD才P及其杜增长骑率方嗽面的送信息骨，消乓费结况构和白消费溪水平炮方面吩的信思息，驰房地智产投胖资收锡益率湖及房驱地产脱开发慌利润脆率变兼化的半信息袄等。四、爬房地策产投肃资市陕场分偏析的近依据4.房地西产市销场竞乒争方扣面的较信息（1）竞钢争对埋手信早息：存在猴哪些裳竞争复对手盾、优炕势和帖劣势宗、对盆手战间略目圈标等锹。（2）竞锯争项锄目信具息：项目尺定位姓、特雾色、折房型姜、销界售战筝略、赌定价困等五、朴房地艺产投萝资市咳场分逐析的果注意竿事项1．房敞地产各投资态市场怕分析哗要有夫明确基的思落路2．房觉地产吉投资伙市场貌分析退要根缴据分赤析目堵的确问定研悬究内容和矩角度3．房枣地产牌投资疮市场蛙分析柱要把添多种赶分析迈方法猪结合健起来4．房岔地产银投资迈市场勒分析惨数据淘要真牙实可姥靠5．房欢地产落投资醒市场博分析方要避阻免陷宅入不内必要悠的误缩慧区第三轮章货房地通产筹鞠资与苍融资一、始我国介房地秩产筹怒融资敢现状二、凑房地新产筹损融资腔创新三、痒房地奥产筹歌融资太案例屡分析一、搏我国坟房地拣产筹吴融资映现状我国签房地赤产资嫩本市旗场情尾况各种挣自有誉资金39抓.6储%银行汪房地躲产抵基押贷燥款58抖%上市馅房地酸产企影业债腔券0.题9%上市杂的房暖地产誓公司1.分5%我国讨房地仍产开知发资悲金结绢构变凡化银行+预售+开发粪商(自有聚资金)资本(股权+债权)厚+开发峡商+银行+预售房地花产=土地+资金房地祖产的鞭核心茶竞争嘱力:一是摔土地消，二脊是资恶金。全有了萄土地滚就可战以融绝更多持的资羞金，亚有了享资金融就可局以得环到更何多的遥土地蔬，最盛终是访要先细有钱邮，这唐是房波地产殃融资抹的基容本模滨式。房地补产企正业自设有资阅金与怖银行烧贷款去比例蹄：30紫:7共0或20得:8坡0房地廊产企翻业资江金现耗状房地哈产融对资就把是房塞地产康资金呈的融摄通,是房喷地产棋业与哀金融虚业密制切结戏合的作产物迁。房地欠产企腾业融贺资的采特征1.开发菊资金之需求惨量大岔，对女外源组性融刻资依视赖性剑高。2.土地有和房久产的伶抵押崖是重刻要条馆件。3.资金彼面临途较大摄经济下风险独和财券务风融险。我国侦房地击产企撑业融饺资方着式的尸现状以银衬行信弓贷为庆主我国70屯%左右风的土喜地购胁置和奇房地匪产开冬发资薄金都溉直接昂或间躺接来波自银尘行。企业差上市躲融资辈为辅“上半市融义资——用融民来的温钱买描地——再用叨买来粒的地毯融资耀”的连方式,已经腰被许机多业顶内人林士看吐做推渡高土跳地价手格的杀一种交重要办因素杯。个别虹企业摄能够炊涉及尘到其岭他融摸资方惹式仅有犬个别依企业削使用摊过如赢债券宵、房荡地产事信托颗投资艰基金(R味EI魄Ts列)、典善当融岂资、射金融责租赁锄、过菠桥贷锄款以供及信尸托融衔资等屈方式啦。以银我行信毁贷为共主的秩融资怨方式稠存在坛的问鲜题1.对于毛开发殿商而裹言,贷款姐受政汉策影慈响比芬较大,且贷植款的咸门槛土越来截越高炼。2.对于样银行寒而言,至少捡存在叙着以娇下两卵种风蓄险:第一,呆坏册账风贤险。怀银行义无法呆使用常如证础券化汉的方灾式来弦分散讽这种业风险,而只够能将斑风险塘集中青在自指己身校上。第二,成本畏增加眠风险议。我延国还洋没有筒发达睬的评挑估市胶场和访评级辣市场蛮。3.对于担政府锹而言,如果已大量姿的房秧地产可融资榜都是为来源装于银日行系惯统,必然缓会增锣加对烘房地收产调师控的她难度怕。宏观搭调控茶下房偶地产顷企业愤融资撤现状1.紧缩窄政策幸下银副行贷叠款难屯度加仔大20夸10年以娱来，摧央行4次加盈息，缠每一族次加店息都搜直接拘增加榆了房尼地产开企业武的开絮发成祝本，链加剧粮了经鱼营风虽险。全央行12次提腹高大漂型金传融机森构的倒银行盯存款兼准备科金率扫，使焰得目盏前的宫银行虚存款成准备惹金率组上升峡到21恩.5垫%，目处的在拜于收帽缩商吉业银层行的篇信贷绘数量灶，缓势解市载场上耍货币天流通青过剩明问题柱。但灵紧缩懂信贷傅的同话时也点减少姐了房市地产旷企业参的贷盏款数案量，罚使房口地产选企业疯通过馒银行间贷款盆进行狡融资迅的难误度进天一步淋加大荒。宏观粉调控农下房筋地产捷企业寺融资皱现状2、房执企再性融资宫遭拒在合兼适的艰时候挖抛出催增发是融资马计划权，抑怎或借航道并陈购重心组曲活线融熊资，掉房地记产企胁业轻架而易鸭举便倦能通贸过资迈本市项场圈微钱的弱好日纪子在20扶10年宣徐告破眯灭。4月，阀监管娱部门务要求相对存旗在土信地闲备置及抗炒地锻行为锐的房务企暂绸停批才准其骑上市赶、再株融资掘和重鸟大资毁产重董组；10月，竿房企腰重组秃正式率叫停榨；11月，缝监管威层要闻求只最要主暴营业酱务收终入中螺出现赖房地授产业针的上返市公斥司，兆其融拔资要乐求也涨将不晒予通需过。货房地签产企邮业迎贿来了期自20袭07年冬用天证塔监会兰暂停困房企IP煎O之后冰的第败二次碍“极优寒”仗。宏观己调控脂下房泼地产锅企业奖融资寸现状3、房汁地产脚信托少融资摩受限20稿07年中辨国银往监会舒颁布暮了《信托训公司爆管理柱办法》和《信托案公司休集合谜资金鹿信托仅计划合管理省办法》等文条件来血规范包信托怜融资捆。20挨10年2月21号，售中国鉴银行因业监播督管蔬理委娘员会割又下售发了《关于耻加强范信托狭公司完房地能产信魄托业准务监代管有冶关问条题的斩通知》，该诸通知寸要求外开发勉商具拒备二特级资梢质，方并且垦房地延产开赢发项液目“四证鸭齐全”，项弄目资榜本金兆达到肌国家淡最低贸比例浅，不甲得以纳信托集资金纹发放圈土地手储备舟贷款色。这樱些要与求，江无疑捧又使韵房地嘱产企恩业获杰取资慌金的副门槛扫提高头了。宏观蜜调控献下房敏地产洒企业验融资幸现状4、预歼售资旗金监男管全河国蔓鞭延将已闪有商滩品房妻项目支的预写售资卡金用碎作购列买土田地或壮新项夏目开特发，窃历来悟都是映部分丘开发您商以协小博您大、耽分散迁风险冷的重俊要途填径之座一，坡而20秒11年商软品房亚预售选资金平监管签制度各已在孙全国锐各省繁市全兔面铺药开。馅针对终预售魄资金仇被严择格监薪管，度有业摸内人虎士就椅对此籍表示君：“耕从长榨期来鞋看，漠流动郑资金阁不充帖足的矮中小拦型开认发商夹可能芽在此接影响堡之下冶出现芽‘无仍钱拿志地、葛无盘慨可开散’的兰状况储，最狐终将眨引起茶地产书业新锄一轮膜洗牌趣。”面对属融资属困境脾的房龙地产孩企业惯应对准策略1、调节整心誓态和颗思路恶，制祥定多师元化您融资抗战略比如炭将直敞接融因资方撕式和尽间接贷融资们方式托相结老合，属或者幅将信总托计免划及挪股权药融资偏与银财行信镜贷融稠资相域结合则、房糊地产锯企业春融资怎与个甚人融摩资结下合起章来的逗方式惯等。剑多种贴融资累方式扎相结孝合，雅一方浴面，率可以认减少祖对银薯行贷未款的络依赖垫，缓浊解资眼金压流力；相另一耐方面粗，可漫以降惧低资姥金成鸣本，哀减少缠企业崇的融栋资风渔险。面对桑融资原困境凭的房鼓地产裙企业临应对晒策略2、探规索有宏效的推民间淋融资栏方式随着柴我国仍经济王发展运和民种间金票融资我产的颤逐步随扩张矛，民炮间借祥贷逐吴渐活仙跃，袜特别琴是在牛经济计发达靠、市涉场化攻程度裁较高获的地悟区。穗房地骂产业恳的投核资回朵报率悬相对头来说楚比较习高，腹往往植民间腰闲置识的资史金也农愿意凶投入驰到这徒个行懒业。哑因此略，在正确保席避免演金融望风险侦的前庆提下坦，可无以按度适当便高于番银行砖同期罗利率坊寻求亡向其历它企谁业、腊自然六人融门资。面对驱融资英困境痒的房终地产香企业箩应对北策略3、寻逃求合雄作开特发一是与建智筑企身业合送作开齐发，络由建养筑企卵业垫命资建祸设，乖由开已发商搁支付券所垫闻资金欺利息病，在访约定松时问朽内付院清所鉴垫本碰金。肯如支具付还蚊有困匆难，内可用僵开发斥房屋偿作抵启押，筝或者院由建肺筑企鱼业出难资建铅设，毛开发板企业匪出土拴地，叮合作案开发溜。二是与大就公司遗合作洗，这兵种方音法，拐一方贤面能讨得到且大企下业部捡分资络金支商持，殃解决牌暂时象的资竞金困必难；琴另一莫方面挨可以勤借助骡大企具业的戴良好教声誉构吸引烈购房营者。压只要哗合作镜能成亏功，挨对中俱小企姨业来责讲是蚕条融蓬资捷花径。面对烛融资戚困境夺的房评地产五企业园应对紧策略5、地草产企从业融义资创蹦新目前恩我国降房地逗产企倒业融竞资渠惕道较棵为单联一，遗房地雀产市郑场的恢融资子产品济较少向。因改此可稀以借香鉴国吊外房犁地产雪企业至融资榨模式乱，采雄取租仁赁权季融资盾、权染益性图融资扁、过偿桥贷异款、悼委托乒贷款珍、土昆地典合当等锅新型评融资克方式赤，通薯过多魄种融喷资方犬式的近创新吵来确孔保房颤地产程企业硬的持贫续发岗展。案例雀分析锣：保利贸房地逢产（孝集团矿）股申份有欺限公我司公司季简介保利剥房地请产（张集团洽）股避份有六限公口司是偏中国批保利俩集团悼控股宫的大护型国忘有房宏地产备上市棒公司车，也穴是中沉国保艰利集时团房雕地产隔业务埋的主暑要运靠作平布台，根国家乖一级送房地区