房地产专业市场前期策划定位方案

项目前期策划定位方案目录第一部分：项目前期市场研究第二部分：项目商业定位及招商策划第三部分：项目营销策划第一部分：项目前期市场研究重庆主城及黔江区宏观市场环境研究黔江区本地相关物业市场调查研究针对本项目商业的需求分析相关案例分析重庆主城宏观市场环境研究重庆市从成立直辖市以来，房地产市场从无到有，一直保持着逐步的良性发展，在这些年的发展过程中，有着鲜明城市特征的重庆市主城区，其房地产市场也形成了自己的诸多特点，由于受到全国房地产热、三峡移民工程、城乡综合改革实验区的设立等一系列因素的影响，重庆房地产市场的需求被大量释放，与此同时房地产投资也有了一个飞跃。但从2010年开始，重庆房地产市场受到全国房地产市场宏观调控的约束，以及全球金融危机的影响，使得重庆房地产市场进入了一个相对微妙的、敏感的阶段，既面临长远发展的机遇，又危机潜伏。既有供求问题相对均衡、市场价格相对稳定，又存在结构性失衡、房地产金融瓶颈等一系列问题。宏观环境解析：经济增速延续回落趋势解析：

在内外夹杂因素下，11月份PMI指数继续回落,已经低亍50%。经济景气从扩张转为收缩，预示未来我国经济增长率将继续回落。新产品订单和购进价格指数回落，反映市场需求总体走低，企业生产经营困难可能从成本提高转向订单不足。由亍国内投资增长仍保持较高水平，消费增长稳中略有提高，因此未来经济增速回调预计仍将比较平稳，不会出现大的下滑。值得注意的是，当前宏观调控已显成效。购进价格指数继续回落，已经连续两个月位亍５０％以下，说明通货膨胀风险大为降低，前期的物价上涨对经济发展的不利影响趋亍消退。

在经济增速持续放缓，通胀回落情况下，宏观调控主要目标将由“抗通胀”转为“稳增长”，货币、财政政策应双管齐下，以提高我国经济内生增长动力。图（1）：全国2008年-2011年11月PMI指数走势图重庆主城宏观市场环境研究PMI：中国物流信息中心12月1日发布报告称，11月份，中国制造业采购经理指数(PMI)为49.0%，运行至临界点50%以下，比上月回落1.4个百分点，降至2009年3月以来的新低。宏观环境解析：CPI大幅下降CPI：11月宏观数据将亍近期公布，金融机构普遍预计11月份的CPI相比10月将有较大幅度回落，将低亍5%具体数值在4.4%-4.6%之间。图（2）：全国2000年-2011年11月CPI和M1走势图解析：

由亍连续紧缩政策的实施以及外部环境的持续恶化，加上翘尾因素的影响，11月份的CPI将会有较大幅度的回落。我们认为，未来通胀将不再是宏观调控的主要目标，保持经济平稳快速的增长才是当务之急。下调存款准备金率会不会再次刺激通胀?毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。对此，我们认为，对通胀不用太担心。目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。重庆主城宏观市场环境研究资料来源：搜房网指数研究院解析：下调存款准备金率是货币政策逐步放松的一个信号，眼下全球主要经济体都面临货币政策的拐点，未来开发商资金压力有望缓解，但楼市调整大局短时间不会改发。在CPI出现明显回落的背景下，市场对货币政策取向的关注愈加强烈。我们认为，货币政策全面放松的可能性并不大，但具体的发化还要看中央经济工作会议。贷币政策的微调，只不过会让调整的底部不那么深，调整时间不那么长，但大的格局短时间难以改变。和其他行业一样，存款准备金率的下调对房地产行业来说也是一个利好。这意味着银行放贷规模将会扩大，企业可以从银行获得更多的贷款，这对亍资金链普遍紧张的房地产企业来说，无疑是看到了一线希望。但这一线希望并不会根本改发楼市目前的调整大局。首先房地产市场的周期性没有变，楼市目前处亍调整期，之后才会再度复苏、繁荣。二来目前稳健的货币政策没有变。第三，目前房地产市场的调控政策也没有变。重庆主城宏观市场环境研究宏观环境解析：央行下调存款准备金率图（3）：2008年-2011年11月存款准备金率走势图央行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2008年12月以来首次下调存款准备金率，也是在经济政策预调微调提出之后的实质性动作。宏观畏环境撇解析淡：央行畜下调摇存款爆准备刮金率兴（绑续）解析蜘：今后取货币缓政策特微调淹，银按行在讲个人商房贷悄方面卫也会爹实施酸略微运宽松乡丰的政越策。20纳12年，忙可能播会有升更多肺的银什行降图低首割套房踢利率颗，缩忧短放衔贷时丸间等滚等，架为老擦百姓股买房竿提供受更多隐的信傍贷支租持。唯存款翠准备幕金率踏毕竟播不是篮利息崖的调么整，浴对于绳购房敞消费诸者的尚消费测心理陆影响滩并不劈燕会很宅大。重庆祖主城钓宏观心市场即环境彩研究资料劣来源鼠：重失庆房瓣地产零研究钞中心重庆外主城障宏观依市场拣环境揪研究行业镜宏观学环境矮解析曲：重庆房地验产市鸟场情碗况图（4）：胃主城厅土地稻市场拜供应胳情况量价霜小幅尺回升企，市疤场供辟需格掏局严转峻图（5）：映主城尊商品首房供纱应情食况宏观性经济聚：经透济增泼速延恳续下埋滑趋郊势，CP拥I有望闪大幅舟下降扶。商品愤房土淡地：11月份唱土地灶供需如市场园均出膛现放是量情材况，山供应拆量为21丈9万方烂，成括交量乐也有19粪0万方蔑。年帅末将睬至，杯土地舱市场谊开闸抄放量窑，各坟路房导企集港体抢葵粮，迁抄底炊热情屿高涨体。商品朗房供梯需：11月新怖增预耍售个别数89个，肝批准航供应竹面积20平9.罗72万方漫，环善比增既长20藏.4拔%，同坦比下薄滑6.掀7%；11月商逮品房你共计室成交16前50铃1套，蹲成交含面积15酷7.洪38万方坝，较干上月宝有小册幅增风长，华环比圣增长4.毕1%，但毒较去呢年同绢期同亏比降轰幅达衡到15邪.3翼%。11月商睛品房查成交喉建面叙均价郑为62近78元/平米禾。较活上月嘱有所例回升柜，但钟仍处回亍近个几月痰来的搁低位陕。报媒个推广勿：11月重疯庆主或城各普大发柜展商令及其辰旗下副项目仪共计突投放宜报媒盈广告55法4次，课投放体版面个累计暮达到47践7.许80版，怎投放肿金额慌共计57柳98度.1响5万元乘。本近月在垒报媒愈投放贡上以悉整版姓为主塘。行业略宏观鸡环境屋解析折：重庆叶主城营房地乓产市编场情精况商品严房批铅准供逃应总诞量走路势重庆捉主城11月商满品房屑批准佳供应稿量统月计分捐析表言（万疗平米坛）由于机受到李全国兆整个蜓地产怠大势刮的影傻响，20州11年11月较仅去年卧同比溉涨幅爽下跌客了-6弓.7缺%。但久较20冠11年10月环介比增嫩长了20心.4勒%；为保么增长套，所益以国寨家相青关部辰门逐腹步开燥始放杏宽，阴商品递房批导准供还应量肺；资料圣来源的：重利庆房涌地产膝研究蓬中心重庆香主城漠宏观嚷市场驼环境飘研究商品占房实摔际供财应总侍量走分势行业门宏观丝式环境剥解析送：重庆虽主城宁房地千产市盘场情旱况重庆疼主城11月商涝品房嫩实际低供应它量统筑计分颂析表从房恩地产哈实际籍供应序量上阴来看哭，由杯于受摄到金盯融以隆及国表家相珠关政杜策未番完全绞明朗习化的迎影响铁，整追个市汪场的肺放量失还是林有所猎减缓飘；资料买来源京：重艘庆房凤地产浮研究嚷中心重庆现主城渴宏观摧市场束环境乓研究黔江霞区宏诱观市脏场环晒境研畅究黔江侮区位予于重露庆市讽的东序南边县缘，厦地处颈武陵槽山腹热地，谢东临双湖北质省的抬咸丰连县，壤西接船彭水掀县，励南连勇酉阳刷县，庄北接它湖北按利川吸市，赤是渝底、鄂槽、湘累、黔赵四省前市的灭结合壶部，宾素有姨“渝卸鄂咽霞喉”国之称些，是易重庆匪市主勾要的匹少数每民族尝聚居康地之交一，锋东西圾宽45公里食，南扎北长90公里某。全突区幅均员面恐积为23损98除.7平方引公里限。全鼓区共3个街福道办循事处石，12个乡馋、15个镇轿、48脑9个村巡寿民委喉员会,2剩00川8年末止，全陈区户跃籍总仰人口52嘴.1粪7万人瞎。区内滴矿产蚂资源涌品种谢较多介、分福布广腾、储鼻量大猾、品惰位高耕。现侵已探阁明储奸量的冈矿种洒有主稀要有虏铜、爪铁、货硫、肾煤、炸磷、征铝、转锌、生汞、睡石膏刚、高眠岭土附、冰监解石鸡、莹仅石、江重晶矮石、陵明矾段、石多灰石拌、石厌英石由、矿教岩等驻矿藏词。黔江饰区域锄概况资料坊来源奇：百衣度黔恨江介明绍黔江佣区宏衰观市即场环加境研血究全区胆公路搂通车新总里旨程25骄31公里你，其饭中国脑道93公里钓，省砍道51傅1.搂4公里顾，县李道68勒9.葬15公里努，乡孙道31秤9.缝5公里上，村怒道13俗53辰.4猛5公里纪，专叠用道24锹.5公里脑。按塔道路奔等级党划分女有二显级路93棒.1公里座，三唤级路51带.4公里初，四照级路58善7公里界，等未外路42飞1.中6公里喝。全叹区30个乡茫镇已防全部株通公挑路，蓬并实哪现乡厕乡通凭油路缴；黔江燥区位朽于渝塑怀铁堪路的韵中心刻位置臭，距扁重庆确江北爸站31毕2公里怒，距队怀化尚站30娃0公里章，4小时小内就哗可到页达重滤庆主荣城区奔，24小时埋内即候可抵逃达沿墨海任小何一刊个省凝份的勒省会必城市葵，从井而大膊大缩甘短时驾空距建离，票加强荐与全瘦国和摸全市换经济晴的融彼合和咸交流握。20意06年11月1日，叛渝怀列铁路占正式忧开通辜客运额。至爽此黔区江已厕成为笨西部具与沿请海地淘区连丘接的修通道,交通闷瓶颈辩制约某将得帽到很姥大的效缓解坛。渝湘跟高速递黔江妥段在子水田逮乡农帜桥村术与正呈阳镇护之间滋的沿格溪沟始大桥鸦，分鞭左右什两幅降，单你幅全统长56蕉0米，针其中恳主桥朴长31旦0米，灵主跨15剧0米，湖桥面神与谷锤底垂色直高饲度为28穷0米，屑比20暑04年通文车号坊称“世界脾之最”的法叔国米很约大右桥还糟高10米。族全区晌公路滨通车同里程劈燕达到22绒70公里唉，其士中等香级公看路18限50公里寄。交通溜情况黔江呆区经折济情仰况：十硬一五凑年末葵主要出成就资料蚕来源毕：重限庆市拼黔江必区国新民经柳济和由社会冬发展杰第十拔二个榨五年巡寿规划连纲要滴（纲伯要内裙对“楼十一渗五”腥工作步总结桃）黔江虏区宏旁观市燃场环葡境研湖究黔江米区宏墙观市盏场环扰境研誓究黔江虾区经京济情小况（患续）：十护一五详年末俊主要饱成就资料音来源畏：重校庆市槽黔江是区国慌民经齐济和羽社会伐发展蚁第十陶二个廉五年盯规划击纲要车（纲蚂要内都对“底十一毙五”葛工作殿总结连）中心纸城市脉框架间初步榆形成牌，“一城弓四组药团”中心吗城市新路网口骨架头拉开比；地区座生产锁总值摇突破10撕0亿元嘱，年晒均增惭幅达朗到15狱.9海%；人均笛地区谜生产竟总值乔翻一胆番种；固定嚷资产愧投资驼累计击完成门额突长破30吃0亿元稀，增潮长2倍复；城市旷人口稠和建吃成区馆面积昆分别爪由“十五”末的11亚.5万人茧、10平方俱公里重增加坏到18万人遣、18平方么公里不，城丛镇化忙率提芬高到39腹%。三次猜产业嗽结构刻逐步粪优化吹比例殃为10禁.6：53胞.5：35亭.9；非公吼有制洽经济识增加剥值占GD笔P的比词重从40养%上升茅为52墨%；城乡害居民阁平均顷收入缺分别凳达到13巨79战7元、44兔17元。桥分别盖是“十五”末的1.忽6倍、2.等1倍辣；小结戴：总体赔上来怖说，艳整个商十一裤五规删划期婚间，本黔江尺整体徒经济毙增长渗明显扑。但聪由于丝式黔江发地区班各项荐经济深指标削在“十五繁”期准间相茂对较新低，术故“读十一伪五”差各项娇经济卵指标碰增长沿比例单较大颈。黔江限区经划济情暑况（副续）：十香一五忌年末慰主要扬成就黔江姥区宏荣观市烧场环怠境研才究资料嘴来源疏：重房诚庆市除黔江写区国废民经棵济和欲社会朗发展倦第十范二个钞五年剪规划叼纲要使（纲凶要内饲对“检十一详五”矩工作框总结冻）黔江弃区“炼十二副五”间规划肌主要吼目标丸：黔江足区宏爱观市饰场环茅境研碑究资料拿来源健：重锋庆市酒黔江偿区国丈民经医济和粉社会证发展穴第十帽二个腿五年爆规划亿纲要漫（纲荣要内流对“葬十一榜五”吓工作镰总结哄）黔江胁区“罗十二乔五”破规划痒主要浪目标姜（持这续）皆：黔江吼区宏秒观市贱场环叨境研脾究资料命来源共：重摸庆市雾黔江纺区国植民经薄济和兄社会吐发展暗第十染二个胖五年景规划才纲要巴（纲迎要内厨对“激十一绢五”蹦工作泼总结摄）由于20魔11年受出到世界锋经济依滞涨此的影剪响，在全肥国经令济呈徒现缓栏慢增道长的盯前提窃下。岩黔江阔区20民11年经怖济发串展总五的形童势较阶好，森全区突经济肯发展冠迈入漠新阶好段。1-俘9月份哗全区贡实现姨地区木生产销总值65同.8捏4亿元根，增载长19奇.6漆%，同经比提批高6.录2个百封分点还；1—9月全袄区实点现农搜林牧谊渔业永总产汇值10南.0侍7亿元陪，增政长5.润4%，拉维动经代济增劣长0.闹6个百驾分点傻；1—9月，舍规模懂以上宏工业剂企业妖总产备值63四.7苏2亿元忆，增魂长56滔%，增视幅同集比提荒高45饺.8个百述分点列；1—9月完渣成工贯业投餐资21秃.8亿元营，完椒成年驰度投麻资计贵划的72糖.7屠%，增茅长11品7.景5%，是宪建区仅以来租最高矮增速妇；1—8月，帅规模斜以上抄工业奖企业床实现象主营兴收入48层.5重6亿元渡，增服长59雷.6草%，利态税18租.0配4亿元痰，增续长45放.9馅%，；1—9月，灶全区挡固定优资产貌投资棉完成64剥.8亿元释，增急长34挨.7炮%，增构速比捏全市赏高3.创9个百线分点浸，投割资对造经济渴增长思的贡名献率樱达55亚.2辛%，拉汤动经否济增钩长10商.8个百幕分点突；在全捏社会库固定悲资产扣投资但中，倍建设相和改榆造投碍资完码成58叨.2亿元碑，增臭长40坟.2翻%，占疼投资津总量冒的89攀.8屈%；房话地产现开发随完成革投资6.饺6亿元青，增猪长36芝%，占10抄.2克%；1—9月重嘴点建主设完鬼成投墓资53介.9亿元惩，重前点建王设投畅资占橡全社谈会固浙定资浩产投誉资比邻重达娇到83怎.3傅%，其叮中续团建项障目完加成投团资44馅.3亿元黎，新浮开工录项目华完成滑投资9.导6亿元切；全区高实现灯社会针消费菌品零缴售总密额25咏.9哈1亿元唉，增各长19塘.4野%。小结脂：虽然影受到庸世界扔整体接经济堡的影史响，瓶使得20坦11年黔吹江整竖体经桐济指熄标未忌能完渔全达太到“忧十二艇五”坊规划瘦第一租年的虫增长丑比例驼。但筋黔江韵整体凑经济脖形势环还是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者晨仍然屋喜欢迹比较犹传统欠的休些闲娱叨乐方粒式；您通释常会肿外出洁进行师那些吴休闲衬娱乐趣活动洁呢？针对跨本项贷目商翻业的平需求凑分析消费而者调斥研——娱乐柏休闲渴习惯勇部份外出块休闲茎娱乐坦交通魂工具消费授者经革常选惹用的咱出行窜方式搬多为良乘坐艳公交厉车（36振%）、膝乘私醒家车万（26沉%）和基乘出伏租车朴（9%），肢另外岭步行元的比聚例达盈到（29菠%）；单程纷交通顽时间从家筒到达兰娱乐旬场所繁时间讽多在11跪-2架0分钟里（62璃%），膊其次蚕是5-筑10分钟搁（20挑%），丽再次顶是21臣-3幅0分钟饭（13蚕%），通时间击长度恭相对越较短朱；针对粘本项联目商颤业的承需求瞧分析消费种者调菜研——娱乐唐休闲套习惯呜部份一次斤外出耍休闲蛾娱乐父个人续消费小支出每次去外出体休闲朋娱乐希的个趟人消市费支去出多侄在51抖-1亲00元（28戒%），跳消费扭者平舅均每谢次外舌出休日闲娱遗乐个心人消羽费支范出高座，约幼为15速3元；针对保本项衰目商过业的削需求粉分析消费届者调碍研——娱乐陷休闲紧习惯辜部份休闲题娱乐滔场所龟选择狭因素个人走选择仿休闲激娱乐坝场因道素：撇交通判方便貌（23岛%）、支停车虑方便伞（18糟%）反、上构档次何（15卧%）、炭环境骂舒适肚（10仪%）和狱服务捕质量恼好（7%）为拜个人太选择蓝休闲外娱乐辽场所旺的主易要的5大因额素；针对司本项优目商昂业的辅需求优分析消费象者调旺研——购买吩家具属、家场居、盲建材盟习惯浑部份家居踢、家星具建傅材选盼择地巩点：官坝脖地区福最高拍（65练%）、舞其次寇为临债街家珍具、沙家居晓建材强店（19）、懂抱无奸所谓棋态度喝的占疤（13您%），跟而到改外地篮购买奔的人岩群最潜少只流有（3%）；针对船本项者目商响业的脾需求庄分析消费错者调课