正弘弓庄项目一期方案汇报miniby日清

正弘·弓庄项目一期规划与建筑方案设计上海日清建筑设计有限公司地块区位分析城市区位郑州市城市概况

郑州市，简称郑，河南省省会，中部第二大城市。现辖6区5县级市1县，建成区面积329平方公里。2012年市区户籍人口425万，全市常住人口886万，是长江以北地区经济最发达的省会城市。郑州是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。交通运输

郑州市，郑州，是公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢，陇海铁路、京广铁路交汇，107国道、310国道、京港澳高速公路和连霍高速公路穿境而过，郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站，是华中地区一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性核心交通通讯枢纽。国家铁路货运中心，国家公路物流中心，中南邮政物流中心，国际航空货运中心等工程促使公路港、铁路港、航空港“三位一体”的物流体系逐步形成。文化沿革

郑州市，郑州历史上五次为都、八代为州，是中国八大古都之一、世界历史都市联盟成员城市。是五帝、夏、商三朝的腹地而成为中华文明轴心区。文物资源众多，有古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场在内的遗址遗迹达1万余处，国家级重点文物保护单位共38处43项。其中天地之中历史建筑群是世界文化遗产，共8处11项：观星台（最早的天文建筑）、中岳庙（最大的道教建筑群）、东汉三阙（太室阙、启母阙、少室阙）、会善寺、嵩阳书院（宋代四大书院之一）、嵩岳寺塔、少林寺建筑。区位位置区位位置地块位置位于郑州市弓庄村，隶属惠济区，属于郑州市城中村改造范畴，地处郑州市中心城区边缘区域。

区位机遇在郑州市十二五规划纲要草案中，郑州都市将以中心城区为核心，外围组团为重点，中等城市为支撑，重点城镇为节点，小城镇和新型农村社区协调发展、互促共进的现代城镇体系。在这样的战略背景下，随着郑州市城市中心区的发展，势必给弓庄这一城中村的发展带来新的机遇，我们规划区要抓住这一新的机遇，创造美好的城市环境，实现城市、客户、利润的三赢。市区本案新郑国际机场50分钟车程25分钟车程区位环境区位环境

项目所在的惠济区位于郑州北部、黄河南岸，西依邙山、北临黄河的自然地理位置造成了区域内优越的自然生态环境：森林覆盖率高、黄河湿地资源丰富、空气湿润洁净、气候宜人。地块南临贾鲁河，拥有较为丰富的景观资源。已建成住宅区现状部队用地汽车博览中心汽车博览中心已建成住宅区规划二号线地铁站城市主干道花园路城市主干道中州大道贾鲁河城市自然景观宗主地块宗主地块设计启动地块周边现状现已拆除当地住宅市场分析市场亮案例痒分析—天地饿湾本案项目宣位置僻：天地锋湾项音目与演本案具临近挂，位碎于花伞园路港西侧景。项目握概况何：总占园地面希积：30侄0余亩缘瑞，总恢建筑钩面积37万，盏其中乞住宅26万，咽商业11万，加项目幸共分迈为三锻期开刑发，绒一期射为联斯排别萌墅和塌叠加疯别墅果，二糕期、悼三期聪为小溉高层仆和商析业。产品重类型瓜：小高舟层产续品：面积恰段：85看—2摇10平米套售陈价：0.牢7万—0沙.9万总价乏控制据：18师0万价格溪规律拿：单批价随丧着面竿积段宜的增绣加而讯增加梁。叠加汤别墅胀产品擦：面积尸段：23税0—肥24妙5平米债售闯价：1.塑4万—1陪.5万总价颠控制芦：36取0万联排储别墅晴产品踢：面积秩段：28抓0—朵29岸0平米望售桌价：1.飞8万—2袍.1万总价讲控制相：60悬0万价格阴规律孝：单逮价根私据产候品类阳型的购不同茎有不渡同的智定价微。产品务去化酿及市吸场反加馈：高层辟部分胶：90平米炎以下关小三卫房及2+礼1户型育去化恶率80％，田均价0.惩78万—0疏.8万14绝5—酿21隆0平米馒平层圆及复娃式高判层去井化率5％，拒均价0.音88万—0群.9同8万高层龟市场巩面积10寄0-斯13况0面积对段空壤缺，毯市场愚接受笼率低叠加捏别墅同部分毕：一二男层去烧划率32％；轧三四连层去象划率18％鲁，均蛛价1.挤4万—1潜.5万市场符对首义层相独对接肝受度挂高联排站别墅易部分馒：市场脉去化熔率54％，辅均价1.撤8万—2袭.1万由于与联排旨别墅劲同叠址加别俭墅价滩格梯絮度不葛大，冻联排责别墅辅市场待接受择度优吗于叠轮加别托墅面积埋附送择规律：小高还层产忽品：首层咱附送不地下哗室、默院子行，顶棕层附顷送阁窗楼和狸露台竭，标浅准段征附送谎阳台才。叠加泼别墅柔产品凤：首层拘附送棍地下粒室、旱院子组，顶兵层附辜送阁盐楼和选露台变，户办型内醉中空联排道别墅多产品寸：首层滤附送双地下汪室、谅院子滤，顶嚼层附尝送阁惨楼和折露台挖，户眨型内穷中空市场怪案例确分析—天地葛湾联排月户型地下层平面一层平面二层平面三层平面阁楼层平面户型阳设计春分析药：1、大昆进深部小面栏宽2、内惨庭院巨中空蜡设计3、顶硬层露谷台、哥阁楼策设计4、户缺型面准积控踩制28其0—垄29贴0平米5、户摇型单闯价2.逐1万，油总价划控制60启0万顶层祸阁楼雷设计顶层厅露台钢设计庭院饱中空易设计市场女案例葡分析—天地渗湾叠加哪户型地下层平面一层平面二层平面三层平面阁楼层平面四层平面户型款设计愉分析贼：1、大墙进深易小面旧宽2、一踏、二床层配杜置：庭院看、地耗下室担、餐剩厅中览空设政计3、三催、四附层配色置：庭院孝、地猫下室后、阁既楼、毕露台愧、客厅餐洲厅中合空设购计4、户读型面撕积控谅制23购0—低24卵5平米5、户促型单板价1.凉5万，叶总价桥控制36攻0万餐厅栏中空括设计一二忧层地童下庭冈院三四显层地储下庭荡院一二钳层地炸下室三四趁层地包下室一二恩层庭集院三四蓬层入蜻户玄西关、椒庭院客厅狗中空脂设计餐厅唐中空捧设计顶层虚阁楼铅露台雨设计市场乒案例午分析—天地障湾高层四户型标准投层平正面14旧0平米顶层滨跃层爬下顶层喂跃层州上户型萍设计戒分析抓：首层孟附送纷地下帜室，魂标准钥层14谋0平米众四房虽两厅上两卫哑，高衬层21限8平米焰五房坦三厅唇四卫辆为顶壮层跃弟层设演计，富标准属层附莫送价趣值空朽间少市场桌销售料反馈控：首层恭售价=顶层草跃层享售价>标准断层售遮价；璃去化巷速度净首层>标准冶层>顶层址跃层绞，顶游层跃明层市虫场认大可度锈低户型黎设计送分析训：首层胖附送颂地下别室，他标准盈层85平米铅三房置两厅涨一卫跪，高驴层13因8平米洲五房富三厅尺三卫缸为顶咽层跃扩层设始计，做标准跃层附租送价桐值空无间以错凸窗颂为主市场番销售俊反馈郊：首层抹售价=顶层洁跃层狠售价>标准培层售葬价；灾去化医速度殃首层>标准认层>顶层眉跃层饺，顶捐层跃刮层市萝场认困可度顶低市场四案例掏分析—天地纳湾高层暑户型标准奋层平百面85平米顶层递跃层盖下顶层吊跃层由上案例瞎选择仇初衷：天地祸湾项沉目与沈本案粥仅一难条路耕之隔璃，其案产品嫂类型凉及售宝价有真很高徒的参挪考价梅值。案例毁市场贝分析绝结论卫：低层萝产品状部分汁：户型咐面积妈段：仗叠加愧产品23歉0—液24赚5平米妻；联嘱排别笋墅28丧0—哭29挂0平米产品袋售价这：叠骂加产栗品1.龄5万元/平米亚；联营排别布墅2万元/平米产品完总价搅：叠穷加产旦品36委0万元/套；灾联排真别墅60悄0万元/套高层唱产品沿部分倍：户型乞面积赖段以90以下槽为主砍，大嘱户型伏以14义5为主圾，16甚0以上晶大户有型为训跃层啄户型——没有姨标准裳意义烦大户须型产品桃售价岸：90以下0.涌78震—0阿.8万元/平米尘；14穿5以上0.方88万元/平米概，顶粉层复德式0.床9—丛0.探98万元/平米灿，纯场复式0.方98万元/平米产品径总价结：90以下诱约72万元/套；14上5以上遣约13籍0万元/套，液复式露约20极0万元/套市场贵产品伐空缺察分析瘦：高层得产品透缺乏键舒适亩型面拨积段18熔0-虏22范0产品低层惭产品翅缺乏揉平层20外0平米夺叠加栗替膏代产羡品联排梢别墅售产品下缺乏嫩品质运感较舌高的蛙创新出型产背品案例岭分析而总结市场哪案例浑分析—金荣·盛景贴濠庭本案盛景婚濠庭二期遭户型旅配比市场前售价践：区域参纯别韵墅盘扛，根杆据位耻置不家同售略价1.承6—犬2.壮9万/平米绪，均举价2.穗1万/平米回。销售喝情况录：由于壮项目罪有70飞/9罩0规划骑指标汇限制候，每医套房蔬实际辱由多形套组钻合而捕成，览由于靠限购原侨因无撤法签宴约，拾尚无母签约瘦备案漫。市场燥借鉴阁：从该馆项目缘瑞可参多考，过联排味别墅航市场绸认同板价格禽为2.像1万/平米会，总坛价约90火0万。产品倚类型帅：产品凶类型市比较蹲单一吸，一澡般为皇六、平八、污十户览联排受，地悄下一仁层，窄地上稻三层区。市场热案例冲分析—金荣·盛景址濠庭联排楚户型A合计费总面械积：25胃8.国4地上两，97批.3偷4半地同下地下竭层平雾面图本层项面积影：97术.3淹4平米一层牵平面伶图本层昏面积僻：10愉0.倾57平米二层慎平面洒图本层月面积榜：89费.3纪1平米三层柿平面岁图本层泪面积倍：68熔.5精2平米户型拦设计升分析治：1、大译进深闯小面毯宽2、通蜘过增季加面梢宽提呀升户抖型舒败适度3、户库型增捷加电刘梯设魔计，喜增加咽配置3、顶针层露踩台、月阁楼颗设计4、户恋型面远积控罗制地牌上26型0平米5、户拉型单愉价2.翁1—倍2.岁9万，单套仗总价皮上限75唱0万市场祝案例劈燕分析—金荣·盛景猪濠庭联排迅户型B合计网总面轮积：30圣3.测25地上焦，12势1.役22半地丙下地下档层平理面图本层匪面积档：12羽1.尺22平米一层阵平面暑图本层肺面积立：12猎3.脉28平米二层愧平面楚图本层怎面积晶：99巾.9畅7平米三层匙平面肝图本层邻面积普：80平米户型效设计别分析恶：1、大渐进深让小面复宽2、通恒过增普加面巴宽提阻升户碎型舒帜适度3、户冤型增案加电谜梯设歉计，甘增加死配置3、顶琴层露图台、乒阁楼截设计4、户叠型面罚积控浇制地俭上30叙5平米5、户相型单恳价2.拒1—蛮2.哗9万，单套暖总价勿上限90泊0万市场母案例瓜分析—鑫苑·逸品专香山本案逸品陡香山二期租户型鱼配比二期曲去化浸比例电梯抄洋房衡市场站销售掏情况结论瘦：区域胃以刚阔需为浸主，斩面积矩越小御产品攻去化榴速度款越快穿，19棋9以上马跃层水户型毫没有血售出，同多层到电梯两洋房材户型翠首层享附送笛地下怒室，密顶层泛复式晚由于荣其附滥加值浊高，星能带像来销售高铅单价视，洋盛房平睬层相僚对小焦高层拿户型站没有凝价格评优势斗。市场灾案例骂分析—鑫苑·逸品咸香山电梯羞洋房衬户型地下绪层平鸭面图一层六平面欢图销老售面葵积15瞒4平米附送传面积12差1平米标准少层平循面图呆销售奴面积13秤9.报3平米附送峰面积8.锹2平米户型合设计扣分析担：首层搅三房绝三厅吴两卫15校4平米汉附送养地下铸室，驶标准讲层13丙9.何3平米夹三房晒两厅开两卫斩，标秩准层骨附送掘价值午空间杠以阳负台为避主市场喷销售聚反馈升：首层软售价=顶层塌跃层猛售价>标准失层售脊价；挥去化践速度晌首层>顶层毙跃层>标准馋层市场堤案例丸分析—鑫苑·逸品盗香山电梯误洋房闯户型标准秩层平腿面销摸售面炉积14毙3.毒8平米附送盐面积8平米顶层锯跃层票下销洽售面狂积15缠4.货2平米附送穗面积70平米顶层冰跃层景上户型衫设计勇分析爷：首层裳附送苍地下程室，贤标准佛层14踪蝶3.锄8平米河三房潜两厅草两卫功，高这层15障4+膛70平米身四房砌两厅摆两卫楚为顶蚂层跃录层设岩计标准鼓层附息送价踩值空俭间以抓阳台贵为主市场巾销售咱反馈斤：首层音售价=顶层雅跃层付售价>标准欠层售晕价；锡去化拒速度供首层>顶层将跃层>标准园层案例则分析假总结案例乒选择烂初衷：通过胶对该即区块堆纯别党墅盘趣的分钓析对背比，叫能够耐判断伞该区谋块低存层设钱计突宽破点山，同央时能季够对眨该区缝块低刻层产堤品售焰价有梁明确垒的定排位；通过显对该凯区块册纯高铁层盘淘的分绪析对私比，疲能够注判断顾该区错块高腊层去显化定沿位及蜓改善纸型定瞧位，勾能够聪明晰悬该区妹块高封层价勺格区味间定锡位。案例泽市场宽分析订结论顶：低层忘产品崭部分荣：盛景梨濠庭音案例蝇对比腐天地洪湾别浪墅产屯品户乏型面谎积段甩有所杀提升剪，产诵品单鹅价有宰所提协高，撞产品哨总价傅有所吩提高户型洞面积扯提升饮设计油逻辑秤：通废过增穿加户谨型面重宽、疼适当渔调整听进深除，提杜升户钱型舒殊适度托，同煮时提旬高户捧型配懂置，向增加亡电梯算设计价格励提升宿手段烫：提均升户管型配级置、概提高吼户型路舒适浙度提藏高售区价产品植价格惰定位病：单李价2.字1—宇—2羽.9万/平米劳，单拆套售语价70遇0万——固90匆0万市场画启示舒：如凡果户烘型设排计是集建立停在产开品舒估适度它提升相的基租础上汤，市还场单袍价及汗总价俩在该妖区块击存在硬提升赵空间高层线产品箩部分煮：逸品转香山属项目爱高层舞户型象以90以下右为主戒，大客户型像以12量0—赵16是0为主贩，二嫁期引穷入14至0以上想电梯公洋房保户型14努0电梯贯洋房忌户型企：首未层15钩5平米壤附送富地下掘室，莲标准址层13皱5—税14食5平米申，顶周层15套5附送区阁楼产品撒售价亦：首用层1.伶15万元/平米较；标优准层0.躲8万元/平米策，顶龄层1.缓1万元/平米产品咽总价兆：首层纽奉约18枝0万元/套；召标准钻层约12影0万元/套，售顶层燃约17隙0万元/套市场倦启示劲：该桶区块柔高层秒以去乱化为兆主，嫂纯粹电提升忌配置介不能静增加秃售价面，电辈梯洋播房首炎层和绸顶层傲通过乌附送披价值捕而提执升单争价产品阁设计黄突破阴点：高层劈燕和低脉层产阀品创乐新必爆须建嚷立在得以提姿升舒莫适度秘的基备础上订才能傻够提仔高产皱品销仅售单术价及炸产品鲁竞争陵力市场枣案例损分析—迎宾络路3号本案迎宾练路3号销售痒售价盐及策才略：目前那处于护开放秤尚未跟开盘铺阶段址，预妻计单翠价2.崖5万/平米收以上赛，通插过调缠研，速该楼盘摧销售暑策略积为低乞层定匆制销害售，刑按照筋套数始销售串，单扣套报底价10创00万以株上，腐通过低层壶来带车动楼泥盘品院质，咐以此率拉动律多层萄高层勇售价拍。楼盘仁规划班不足简：单套圆千万冲联排俯市场弦定位骑预期佛有脱挑离郑枝州市乔场，系高层团、多悬层、订低层踩混合抵社区品农质整俭体不素高。市场藏借鉴卸：从该秤项目俗可参膀考该独楼盘暖销售厌策略免，通她过低脸层去泼化来碧提升菊楼盘啦口碑闸及品始质然后典借助脆于低孙层建柜立的眯客户械口碑壮来提波升高竿层售路价。首推肉户型肿面积耕：A户型析：地笛上：28谁4平米请，地抵下：14弦0平米亡；B户型貌：地败上：33掀4平米傅，地嗓下：13残8平米告；C户型剧：地轮上：35渔1平米孙，地宅下：14辈5平米梅；D户型碎：地啊上：36膝8平米突，地辛下：15裳7平米恭；E户型策：地笨上：38张9平米角，地准下：16鼻1平米御；F户型坚：地政上：40伟4平米竟，地扎下：16降3平米渐；户型搞配比铲：整体适规划规为一疗期联浇排、谢洋房翠、二突梯四挨户小馆高层吼；二丙期为岩满足雀规划要要求的70品/9矛0户型腊，一日期首天推53套联询排和百双拼酬。规划穗设计房诚借鉴躁：避免栽高低坑层面助积段啦差异碎过大相，避溜免因宰产品寨定位侄导致喝目标即客户惕混杂唇，影榴响后期防楼盘述品质凡。市场擦案例从分析—联盟叛新城尾七期本案联盟庙新城导七期项目遇背景掏：联盟拣新城型七期骄西班律牙院誉子位庭于东浆区龙蹦湖南晒区核谁心地夺段，叉是近南两年昏郑州闻市区从内高距端低护密度详项目畜的典顽型代番表，止该项哭目为误目前油郑州嘱市区昼内最夕终实腔现均棵价最晴高的悦项目筋，别牺墅、辰洋房恳整体创成交触均价合近1.连95万元/平米世。规划感设计舱及项按目定瓣位：规划皱各类并产品碌均为坛面向蹲高端镜客户父群体蔽的大逢面积厦舒适夫型户斯型。壶规划权布局族上，旗外围秒为多轰层洋喜房，仿内部岂核心脂区为阶别墅颤类产轰品，屿别墅能与洋河房的售体量窝比约嗽为1：4。叠响加别约墅为5层，1-固2层为偏一户凤，3-臂5层为茎一户敢；电茄梯洋带房为7层，浑顶层饱为复刊式。去化蛙及销风售战缎略：联盟享新城有七期炭自20尘10年下狸半年自推出凤，至20脂11年6月底林已经捡全部遭去化班，总筛成交委面积乡丰近8.军2万平逢米，云整体扣成交蓬均价与高达1.宏95万元/平米歼。年畅去化竟量达耀到8万平张米，精该项道目销惊售重孟要靠铲建业功自身版客户舰资源着消化帜，付带款方猴式要螺求全全部一协次性立付款栏。借鉴普意义孙：市场柄潜在波高端渔客户稍群体欣较多上，潜迈在购轧房资壁本高户型底配比其：市场绸案例探分析—联盟段新城燥七期户型呈设计大分析典：14岗0平米移户型笑三房夫两厅寨两卫犁，一东梯两浙户，专两户腊一部担电梯弱配置惯，17挥0平米姜户型延三房滚两厅骂两卫忙，主虽卧空映间较签大，从并无咐其他挽户型痰优势恐，属温于改泡良型17辰0户型市场尿销售葡反馈冷：市场婚去化旅速度卸快，旨特殊阴性：1、客云户为携建业尼内部集客户念；2、地股段为柄东区盾核心笛地段市场谈案例厦分析—联盟哄新城抖七期户型城设计玩分析狭：26赴0平米孩户型贞六房图两厅苍三卫芳，一鲁梯两旨户，计两户身一部愿电梯穗配置络，南真向3.乡丰5面宽躁，套懂房设志计理园念市场予销售户反馈白：市场付去化客速度露快，喷特殊音性：1、客青户为化建业浩内部俊客户杯；2、地众段为固东区蒜核心师地段案例保分析厚总结案例侵选择剂初衷：迎宾茶路3号与始联盟皂新城蛾七期浇属于雀地区独个案楼例，征这两谊个案蔑例选贩择在释于通工过对野其分渐析，疮探究翁郑州肝高端炸豪宅株市场底资产寸容量骡及高逗端豪粉宅市猴场产柜品设炭计水舟平，肤旨在防通过晒对其延分析轰充分恩了解肉郑州郊市场石潜在竖购买浓力及厌社会电对豪痛宅市洽场的伍产品懒诉求案例风市场稍分析咏结论野：迎宾尤路3号：面积艘段28爹0—启41天0平米/套，侄单套巷报价10黑00万以衔上，盐均价慢预估2.们5万/平米市场恰启示菠：由壳于迎奔宾路3号依双然处战于惠润济区婚楼盘看板块掩，即刃使其希高端送豪宅瓦定位它，其茧产品毒单价柿依然即受本钻地块绣区位设单价突约束联盟点新城蓝七期晕：高层企面积朋段14扬0—锁—2窗60平米/套，废单价2万/平米付，总皇价52慨0万市场烘启示贿：郑伟州整基体住终宅市耻场豪鸽宅需并求潜婚在客雷户群烈体较蝇大，窑高层歪高端惑豪宅疲市场拴份额米存在市场暖高端船项目残户型铺面积堂段分壤析项目慢样本甲以高久层为辰主，贫两房霸面积穿段由75很-1剪25平米抬，主束力户凯型面沾积段答集中欺在85款-9拐0平米症。项目恼样本孕以高耕层为紧主，退三房假面积杂段由90暑-1祝76平米洒，集伍中区时间为13贝0-邻14赌0，属织于舒秩适型浮三房捷。项目厨样本展四项房面帝积跨利度较车大，津其中首天骄断华庭酱、豫卧航泊披郡、穴东方蒙鼎盛裂仅有塑极少井量四悉房产颂品，牛面积辜偏小咽，为13叫0-砖15垃0平米假，东击方御时庭、该银基裂王朝4期等累面积辆较大雀，面欢积段蒙以16忆0-摘22誓0平米握为主膏。市场久分析粮总结市场明分析恶总结1、区萍域产暖品定昌位首遇置，顾高端肤产品萄依靠龄产品的类型饥来提如升，友产品惨力不青高2、产兼品类未型为极高层邀面积诵段集仙中90以下唇首置锐、14斯0-浮16富0首改积，25递0-斑29燥0叠拼趟联排编产品3、区付域产胳品价话格普坡通高协层0.誓7万-1万/平米掌，总迹价20丙0万上冲限；昨普通甲叠拼1.恢5万/平米颠，总择价36堵0上限船；普通染联排2万/平米吩，总馆价60絮0万上赠限4、产咬品单冶价提宜升手腹段：织产品痰舒适功度及饼产品禾配置机提升搅实现抄单价啊提高5、高晓端住析宅市也场潜砍在容叮量，某市场举供应速量及驱产品扰力有梯限基于纲市场壮分析馆下的穿产品哪创新徒设计团队齐设计里理念设计胁出发击点：立足爸于市巾场分君析的座规划作设计倒及产继品定脆位。我们桑的机左会：住宅蓄市场榨高端搂产品劳的缺驼失，斥高端票住宅见市场还需求诊量大闲，当认前高估端住有宅产胞品力位不高抽，创沃新程鼻度及揪舒适盯度有愤限。设计读所要望达到云的目步的：实现瞧地块讨销售予利润倾最大泰化。实现搂目的梁的前沫提：市场用存在场总价县上限雅。设计笛突破基点：控制萄总价广的前毅提下沃，通炎过单邪价的预提升支实现报利润泊的增泄加实现严目的剥的手兼段：在保阴证容叼积率汤基本奥不变践的前窝提下进，控联制单茂套产政品总宇价，胆通过纵产品雪创新枯来提嫁升单猛价，殊最终交实现隆总销虾售额嘉的提脉升，齐达到杨实现龟地块却销售禁利润捕最大早化的刃目的叉。团队予设计氏理念地块服分析柏及项恰目定胖位安置线房用屑地地块解开发轮策略倍：地块章开发沉定位无：启宅动区缴依靠钉其资傅源优链势定债位为丢中高侄端，攀客户脂群体稠为再污改高哑端，攻其他壮地块相保证仗去化酷首置夏产品笋。开发岗策略绵：通销过启游动区惰高端鲜定位楚，树备立公牧司及支项目延品牌晕形象认，将恢启动压区作扬为该道项目恩标竿佳地块逢，以拦此来怨拉动岛售价高，为绩后期隙开发伴提供蔬售价承及品赚牌支银撑。学校恶用地保障阀房用秆地可开歉发用堡地可开位发用禽地申启动泊区产品辨定位油原则社及策泥略产品鼠定位汽原则顽及策扇略产品司定位度原则晴：立渡足市宜场并头尊重曾市场纪，立渠足业额主地苗块高每端定脱位、拐产品类定位书为高骡端住季宅产宅品产品漠创新榆原则预：以笨市场哲高端爱豪宅释产品浓为参贩照，帜从产部品舒围适度丝式、配晕置提蹄升本率案产放品力产品债定位竞策略悉：高层粘面积预段区健间：16糕0平米矿、单膊价0.除8—螺0.蔑9万/平米暑，总而价控浩制15施0万目标掌客户族群：装市场14赵0-完16托0平米贡首改创客户高层寇面积忍段区畅间：18己0—赛22蚁0平米涌、单沿价1.难0—野1.吗2万/平米督，总潮价控欢制25苗0万目标康客户育群：屈市场粥高层蝴跃层化客户低层刚平层颠面积划段区尺间18捡0—田—2良20平米休、单螺价2.鞠0—格2.姑2万元/平米削，总耽价控扬制50店0万，目标己客户辈群：控市场乎叠拼孩及联疑排别绳墅客将户低层蛋联排填面积列段区线间22消0—厚—3血30平米传、单当价2.蕉2—辉2.且5万元/平米抗，总做价控乎制80蹦0万，目标凤客户丙群：曲市场隆普通败联排廊别墅置及潜猛在高卡端产藏品消酷费客稍户户型锻创新互分析—高层16务0平米联盟稻新城17弓0户型户型盯设计荷分析械：1、户睡型只乐是在14欧0基础屠上面奥积的证增加帽，没广有从稼本质筒上提调升2、一比部电侨梯服诉务两妖户配圆置不可高3、厨蝴房餐穷厅配洲置较幅低4、南飞向面址宽浪叔费、菜户型守通透饿性不尚高创新16话0户型户型冲创新毁设计棋分析花：1、充汁分利窗用南安向面插宽2、独许立电砖梯入直户3、入疤户双迷玄关4、中化西厨奔房、朋独立谷餐厅巡寿设计5、主泄卧套该房设川计6、户行型南隙北通游透厨房迫餐厅炭配置不不高两户仇共用严一部集电梯南向与面宽狐浪费中西倚厨房椅设计独立皇餐厅螺设计独立窝电梯壤入户入户亡双玄掌关主卧嚼套房卷设计户型单创新示分析—高层22暑0平米联盟代新城26接0户型创新22躺0户型户型户设计拘分析震：1、户净型南日向四茶面宽板六房母两厅吸，户区型房炸间数网过多胁导致柴品质征不高2、一曾部电柏梯服旋务两贼户配励置较木差3、厨任房餐胡厅配优置不猛高4、次核卧室宋面宽井太小浴，户膀型舒滚适度都低5、南过向面医宽浪急费户型挺创新凝设计丸分析姨：1、控莫制房掌间数诉量保湾证舒舌适度2、独圾立电催梯入凝户3、入滑户双年玄关4、岛社式厨萝房、筛独立昆餐厅间设计5、主团次卧功室套蚀房设洗计理盗念6、户兄型南委北通帐透岛式抓厨房桶设计独立辣电梯插入户入户盗双玄侵关独立牵餐厅质设计主次倍卧室祥套房春设计次卧装室面乎宽小喊舒适雹度低南向务面宽墙浪费厨房隙餐厅拆配置痰不高两户虎共用莲一部岸电梯户型馆创新征分析—高层金户型云纵向冠设计竞体系高层16炸0户型高层18筒0户型高层22献0户型户型尾配置案：16冠0平米浓：三阳房两泡厅两洁卫、副中西誓厨房见、独辜立餐弟厅、衔独立洒电梯缺入户怠、入尤户双穴玄关妇、户闻型南肃北通秆透18伯0平米筒：四房命两厅天三卫访、中西忠厨房常、独扮立餐堪厅、电独立组电梯晋入户吸、入族户双忽玄关赤、户小型南跳北通青透22风0平米行：四房议两厅蹄三卫眼、岛汤式厨终房、独立孙餐厅侧、独半立电胳梯入搞户、妹入户识双玄径关、幅户型服南北剃通透烂、主次阔卧室坏套房扮设计户型溜设计搜逻辑棒：保证挣高端虚住宅访户型纽奉配置嘴的前亦提下环通过漏提升困户型圆功能冰模块溪及舒怒适度菊来增券大户汤型面碌积段高层16义0户型描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）1601T23房42003850420023.813.4有有8000￥1,280,000.00星河盟湾式快的走蛛进深碧产品喂，房间约舒适3房2卫，勤储藏乘空间丰富室，各切个功寨能块早都具嫌备。描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）1801T24房42004200420014.812.4有有10000￥1,800,000.00高层18待0户型紧凑拦式多颜房户计型产厘品，4个面稼宽朝扑南，4房3卫各个税功能上块都赢具备圈。描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）2201T23房450045004600313.70有有10000￥2,200,000.00高层22晒0户型舒适裤型多临房户备型产沈品，各个逃功能泪块都阀具备亭，豪先华。12炸.1笼M12俘.1泽M10消.0挨5M10脂.8裙M6.练9M6.铺9M7.粥4M16绞.6延M市场她低层筑产品成设计稳分析均：传统刮低层穷产品牺面宽就小，柏进深泽大，帆一般鼠是八贫户甚雪至更朗多户庭拼接毫在一洲起，打品质怎差，虚进深戏大导块致山冷墙面荷大，颗社区握环境资较差凉、社姿区品间质不送高创新砖低层蒙产品掉设计名逻辑截：创新廊低层御产品外面宽防大、盏进深模小，桨一般候不超践过四剪户拼胀接在按一起判，有愧效地稿保证最了产划品的更生活怒品质没，由埋于进帜深小弃因而放山墙吹面小汇，社敲区环辜境好样，社祖区品枝质较捡高户型即创新勺分析—低层伶户型钩设计厚逻辑市场冤低层古产品创新盒低层屡产品

面积可能总价1层户型200￥3,000,000创新厅低层桥户型今解析—一层洽平面具有欲独立缓的入朴户院归和地备下车肝库及下烫沉庭炮院和乞地下规室

面积可能总价2层户型190￥2,850,000创新茧低层渠户型锻解析—二层榨平面具有惩独立常的入绵户院垫和地绪下车谊库及下布沉庭广院和侦地下归室

面积可能总价3层户型180￥2,700,000创新渐低层淋户型息解析—三层熔平面具有朱独立差的入超户院心和地贱下车盾库及下零沉庭园院和耗地下筝室

面积可能总价4层户型220￥3,300,000创新够低层项户型怀解析—四层偿、跃间层平这面具有驰独立肝的入沫户院乓和地育下车葛库及下庙沉庭且院和买地下债室创新脚低层舱户型替解析—组团娘地下短层平农面组团离标准蓄剖面创新艇低层鞋户型膊解析—组团弓入户务方式创新吃低层源户型猜解析—组团昆空间熊示意描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）2851T24房600045005000497.23有有285￥4,275,705.00大户竿型大等平层劳一层各层夸独立年入户盘，二坡，三母层户型姑也有耐一层载的院涉子描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）3221T24房600045005000497.23有有322￥4,833,406.00大户父型大桑平层猎二层描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）3261T24房600045005000497.23有有326￥4,895,373.00大户盈型大么平层袍三层描述客厅面宽餐厅面宽主卧面宽套房个数厨房面积其他功能块面积可能总价中厨面积西式厨房电梯独立入户独立洗衣（生活阳台）3701T24房600045004500497.23有有370￥5,561,515.00大户交型大责平层礼四层4层向浸上跃犹层，不有露台和篇平墅捧的感为觉基于税销售文利润星最大滥化的咳规划辟设计方案窄推衍叛使用勇产品乘说明方案戏推衍跑过程娱总述方案1高层千半怒包围闸围价合低根层社免区，低层愤产品谎包括4F腾+1的大沫平层屯洋房缎，小部绳分排房诚屋和扒双拼伞。将高没低层佳区域询彻底脸分开竟，南古低北血高大平夜层增敢加14抄00希0平，昏但是牌容积碗率降矛低方案1-萍1高低住分界浑线高低霉分界抓线高低灰分界齿线方案1-狼2将方烛案1的排程屋和踢双拼堂改作聋独栋或产品方案2高层株半远包围眉围砍合低灭层社个区，低层接产品罪改成缺侧进4F酸+1的大蹄平层洋谱房，斗小部喷分排铲屋和船双拼煎。高低咬分界掩线高低死分界授线方案2-岸1将高拜低层浑区域饮彻底品分开川，南反低北诞高大平勇层产血品做暗到5万平引入驴大户末型大恒平层惰产品低层园完全权用大茫户型销大平蹄层产背品低层色完全闯用排利屋类固户型高低述分界毙线高层宁半胡包围瓦围泻合低节层社撕区，低层请产品顷全部休用大较户型章大平理层产削品方案3方案4高低甩分界泽线高层县半俊包围昂围压合低酸层社含区，低层沃产品沫全部我用排港屋产醉品方案凡对比——配比

方案I方案I-1方案I-2方案2方案2-1方案3方案4

各类住宅建筑面积151960130840149890154372135256146616130056M²其中高层160户型33280332803328033280332803328033280M²高层180-220户型85200481208520085200481206900069000M²多层大平层洋房180-22028440426602844094801896000M²多层大平层洋房280-3700002347231296443360M²独栋别墅0029700000M²连排别墅50406780029403600027776M²容积率2.001.751.972.031.801.931.74

各类产品面积百分比

其中高层160户型21.90%25.44%21.90%21.56%24.61%22.70%25.59%%高层180-220户型56.07%36.78%56.07%55.19%35.58%47.06%53.05%%多层大平层洋房180-22018.72%32.60%18.72%6.14%14.02%00%多层大平层洋房280-37000015.20%23.14%30.24%0%独栋别墅001.95%0000%连排别墅3.32%5.18%01.90%2.66%021.36%%多层大平层产品面积段小，容积率高，可销售额较高大平层产品可销售面积多，容积率浪费较多，可销售额低增加独栋产品，产品梯度拉的开大平层产品多，大户型大平层产品面积段高，总价偏高大平层产品最多，容积率低城市空间形态排屋产品多，总销售额度最低方案稠对比——经济妈帐估隐算对投比

住宅销售估算面积面积比例单价

估计总销售额方案1高层1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,645,640,000高层180-2208520056.07%10000￥852,000,000多层大平层2844018.72%15000￥426,600,000排屋50403.32%20000￥100,800,000方案1-1高层1603328025.44%8000￥266,240,000￥1,522,940,000高层180-2204812036.78%10000￥481,200,000多层大平层4266032.60%15000￥639,900,000排屋67805.18%20000￥135,600,000

高层1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,619,090,000

高层180-2208520056.07%10000￥852,000,000方案1-2多层大平层2844018.72%15000￥426,600,000

独栋29701.95%25000￥74,250,000方案2高层1603328021.56%8000￥266,240,000￥1,671,320,000高层180-2208520055.19%10000￥852,000,000多层大平层3295221.35%15000￥494,280,000排屋29401.90%20000￥58,800,000方案2-1高层1603328024.61%8000￥266,240,000￥1,573,280,000高层180-2204812035.58%10000￥481,200,000多层大平层5025637.16%15000￥753,840,000排屋36002.66%20000￥72,000,000方案3高层1603328022.70%8000￥266,240,000￥1,621,280,000高层180-2206900047.06%10000￥690,000,000多层大平层4433630.24%15000￥665,040,000方案4高层160332800.255898000￥266,240,000￥1,511,760,000高层180-220690000.53054110000￥690,000,000排屋277760.2135720000￥555,520,000多方庸案比塘较部先分方案仙一——总图180180200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220多层刑大平仰层洋伏房18崖0-静22母0联排阶别墅24区0联排内别墅33爸0高层16辆0户型高层22蓬0户型高层18绵0户型方案轿一——户型罪配比方案1住宅销售估算面积面积比例单价

高层1603328021.90%8000266240000￥1,645,640,000高层180-2208520056.07%10000852000000多层大平层2844018.72%15000426600000排屋50403.32%20000100800000

151960

高层植半息包围箱围贯合低荡层社咸区，低层变产品摩包括4F商+1的大缓平层猴洋房悼，小部倘分排径屋和丈双拼兔。幼浸儿园斤与会萄所形业成小区晌形象顿，结哥合主路轴哗增加谱小区买品质芒。产走品线丰富游，可赢销售趟面积均多，潜各类陪产品尼配比认适中某。小区主要出入口图例车库出入口市政道路小区主要车行道路方案央一——交通王分析方案狐一—分地犯块容简积率高层觉区域3.娘3多层芝区域1.笋3低层立区域0.笨65方案白一——景观翻分析小区会所图例小区幼儿园景观主轴景观次轴幼儿窝园位泊于无迷遮挡坐处会所裕结合晃主景驶观轴抵线形成炼小区烈主要毫空仔间高层C型半级包围鞭围星合低榜层社绩区，低层辜产品贝包括4F河+1的大合平层奖洋房岩，小部坛分排货屋和伤双拼俩。方案画一——透视方案醒一——透视200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220180180多层大平层洋房180-220联排别墅240联排别墅330高层160户型高层220户型高层180户型方案1-烤1—矿—户型雨配比方案1-1住宅销售估算面积

单价

高层1603328025.44%8000266240000￥1,522,940,000高层180-2204812036.78%10000481200000多层大平层4266032.60%15000639900000排屋67805.18%20000135600000

130840

将高型低层成区域暂彻底无分开滑，南唤低北叛高大平校层增捧加14医00纠0平，答百分物比达32艇%高层秋量减炎少，过容积烂率降需低，灵经济谈账不鞋算有疼力20019018022020019018022017初715指317冶715饿3160160220220180180多层大平层洋房180-220独栋别墅330高层160户型高层220户型高层180户型方案1-降2—肾—户型咏配比方案1-2住宅销售估算面积面积比例单价

高层1603328021.90%8000266240000￥1,619,090,000高层180-2208520056.07%10000852000000多层大平层2844018.72%15000426600000独栋29701.95%2500074250000

149890

将方修案1的排脆屋和丙双拼悔改作悼独栋寇产品除，增加斩独栋生产品盐，产骄品梯备度拉悲的开恳。独起栋成组站团分撒布，4个一隐组。方案兆二——总图200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高层160户型高层220户型高层180户型多层大平层洋房180-200双拼别墅330联排别墅240多层大平层洋房280-370方案委二——户型辫配比方案2住宅销售估算面积

单价

高层1603328021.56%8000266240000￥1,671,320,000高层180-2208520055.19%10000852000000多层大平层3295221.35%15000494280000排屋29401.90%2000058800000

154372

高层境半誓包围奥围锤合低熔层社殃区，低层食产品列改成神侧进4F渐+1的大祸平层洋陡房，重结合津小部沿分排损屋和泊双拼散。侧进缠大平劈燕层产肤品形娇成特张别的脊入户源方式和独茎立空谨间。闪低层烈空间配分布卵有特扛点。缺点控是侧丘进大移户型丑产品辰面积层段过御高。小区主要出入口图例车库出入口市政道路小区主要车行道路方案滤二——交通逃分析方案纤二——分地撑块容躺积率高层抛区域3.处3多层惯区域1.宋3低层茂区域0.廉65方案爬二——透视方案矿二——透视方案压二——透视200190180220200190180220100736710073671497910214979102154154220220178178200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高层160户型高层220户型高层180户型多层大平层洋房180-200双拼别墅330联排别墅240多层大平层洋房280-370方案2-冷1—手—户型掩配比方案2-1住宅销售估算面积

单价

高层1603328024.61%8000266240000￥1,573,280,000

高层180-2204812035.58%10000481200000多层大平层5025637.16%15000753840000排屋36002.66%2000072000000

135256

将高狠低层库区域席彻底白分开介，南闲低北亮高大平镜层产抚品做搬到5万平商，产鼓品丰认富但是混低层统多，故容积宽率损错失方案棍三——总图285322326285322326371371160160220220180180高层160户型高层220户型高层180户型多层大平层洋房280-370方案该三——户型日配比方案3住宅销售估算面积

单价

高层1603328022.70%8000266240000￥1,621,280,000高层180-2206900047.06%10000690000000多层大平层4433630.24%15000665040000

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