开发建工经营管理基础讲义

第二章2017332422792016332411—682015443611—8112014331211—562013442411—792012332422—7920113324——572010332411—682009442411—792008441222—78房地产与过度开发第一节房地产市场概述社会环境环境经济环境序号者123及机4567纪纪人、【2017年】在房地产市场中的主要职能有（）有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见P34。第二节（二手房市场（一手房市场【关注点】地产市场结构的新趋势（2017年新增内容例，房地产百强企业的销售额市场份额，已经从2003年的14%扩大到2016年的40.8%，市场上的竞会关注。（）P37。123456【2017年】房地产境内投资与投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。（个人投资与机构投资、境内投资与投资等。参见P37。市场的（）。 析其产品结构布局的合理程度。参见P37。按方式细4.1（104.2（114.3市场指标项4.4市场与指标项■房价积■房地产比【2017年】下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。房地产、出租量属于市场指标，房价比属于市场与指标，空置率属于供给指标。参见P40。【2015年】下列房地产市场指标中，属于市场指标的是（） 周期、预售面积、房地产价格、房地产、房地产价格指数。参见P42。【2015年】关于房屋存量的说法，正确的有（）期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量。参见P40。售或出租的商品房建筑面积。（）『答案解析』本题考查的是供给指标。国目前缺乏对存量房屋中空置量的统计，将新建商品房市场上尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。参见P40。（P40。2014（）。A.9%C.15%【典型例题】关于房屋施工面积的说法，正确的是（）面积之和。参见P40。 ＝500（万平方米）。参见P40【2017年】某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015200（）年。 参见P41。【2016年】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（）费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。参见P41。5002802014办公楼的平均建设周期为（）年。 /280=2.43。参见P41市场指【典型例题】地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）『答案解析』本题考查的是市场指标。计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。参见P42。的住宅面积为1680出租住宅面积为320该市2017年住宅市场吸纳率为（） 供租售量＝（2017年住宅销售量 年住宅出租量）/（2017年可供销售的住宅 住宅）＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%。参见P43。【典型例题】关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）『答案解析』本题考查的是市场指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量期又称为销售周期。参见P43。【2016年】报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（『答案解析』本题考查的是市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见P43。市场与指【2017年】某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有为4000万元，通过债券获得2000万元，其余为银行，该项目开发投资杠杆率为（）。权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.50。参见P43。【2016 （）『答案解析』本题考查的是市场与指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见P43。【指标六】房价【典型例题】下列房地产市场指标中，属于房地产价格是否过度偏离其价值的是（）关系，可以判断市场所处的景气阶段。参见P43～44。 买房的结果构第三节竞争性市场。（）性的。参见P44。市场的复杂■房地产具有不可移动性，所以的是【要诀■原用于其他方面的介·如写字楼价格上涨，则有些公寓就作为办公用房进行出租，上涨第四节房地产市场的【要点【典型例题】房地产空间市场的供求关系决定了房地产的水平。（资产的收益水平－在资产市场中的需求。参见P49。【2016年】关于房地产空间市场的说法，正确的有（）定了房地产的水平，该水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。参见P48。房地产景气循环的（七供需因素的影响，金融因素变动最关键【2015年】房地产市场存在周期循环的主要包括（）参见P49。■在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，投资者具有自调节投资量的能力■房地产市场呈现出一种自修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、、调节、复A-B消化过剩供给阶段B-CC-D市场降温阶段D-E市场阶【2016年房地产自然周期中的平衡点通常是从多个周期变化的资料中计算出的长（置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。参见P50。起始空置段B涨下降段E提高【2015年】在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，增长率（）向下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。增长率开始下滑。参见P52。自然周期的（）。P51。房地产与过度开项目概念开发的易得性【2016年】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）D.房地产开发的易得性预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发的易得性。参见P54。 房地产【2015年】下列房地产指标中，能衡量房地产程度的有（）A.量增长指