【居住权实施中的法律问题研究7000字（论文）】

i居住权实施中的法律问题研究目录TOC\o"1-3"\h\u8652前言 1146221.居住权制度概述 1315311.1居住权的概念和性质 1315341.2居住权的特点 1199872.我国《民法典》居住权制度的现状 2113322.1居住权“入典”的必要性 2240672.2我国《民法典》中居住权制度的内容 3125462.3我国《民法典》中居住权制度的主要价值 3224663.我国居住权制度存在的问题 4150953.1未规定居住人的具体范围 499593.2未明确居住权人的权利与义务 437443.3遗嘱设立居住权的登记效力难以应对现实问题 5205564.完善我国居住权制度的建议 5282724.1扩大居住权人的范围 5167614.2规定居住权人的权利义务 5174224.3重塑遗嘱设立居住权的登记制度 672075.总结 632164参考文献 8前言在当代社会中，住房关系到一个国家的经济体系、市场运行和民生大计，也是人们一直以来所关注的热门问题。在人口日益增长的国情下，房屋市场越来越受到人们的青睐，但由于物质、地域等条件的限制，有相当一部分人很难拥有所有权归属于自己的住房。而居住权制度所要解决的正是如何对他人所有的房屋进行合法占有、使用的问题。为此，有许多域外立法例在其民法领域构建了居住权的法律制度，以此来满足在特定条件下非所有权人能够享有长期居住权利的需求。在我国《民法典》通过之前的法律制度中，立法规定人们对房屋的利用关系仅限于买卖、租赁、借用等方式，并没有在物权法的体系之中规定居住权的具体内容。一直以来，民法学界对于居住权的态度摇摆不定。纵观我国《物权法》的发展历程可以发现，尽管我国此前适用的《物权法》当中的确未规定居住权，但实际上它一直跟随着我国民法制度的发展。过去十几年当中，居住权制度的相关规定在《物权法》（草案）当中多次出现，直到2005年才被取消。2018年8月27日，第十三届全国人大常委会第五次会议对《民法典》各分编（草案）进行了初次审议，居住权作为一项新的用益物权被写入第十四章。2019年4月28日，人大网公布了民法典物权编草案二审审议稿，仍将居住权列入其中并进行了更详细地规定。由此，我国民法界又再次对这一反复增删多次的制度进行了深刻的讨论。2020年6月28日，我国第十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，将居住权制度于《民法典》第十四章予以专章规定。从居住权的数次入稿和正式入典可见居住权制度的重要意义和作用。1.居住权制度概述1.1居住权的概念和性质居住权起源于罗马法，属于人役权之一，具体是指占有、使用他人所有的房屋及其附属设施的权利。居住权属于物权法体系，具有物权所具有的绝对性和排他性等特点。居住权从益物权制度衍生出来，和用益物权、使用权共同构成人役权这一更大的范畴。因此居住权是一项具有人身依附性的权利，其功能和价值是租赁、买卖、借用等方式不能替代的。1.2居住权的特点1.2.1无偿性居住权通常是无偿设立的，这是因为居住权往往是为了解决家庭成员或者其他关系较为亲密的人的住房问题，更偏向于一种帮助，一种扶持，因此不能有偿取得，否则会破坏其爱护社会成员的初衷，成为和买卖、租赁一样依靠对价维系的关系。但是这并不意味着权利相对人之间不存在金钱关系，当事人还是会面临诸如房屋的养护、修缮等方面的问题，遇到此类纠纷应遵循有关的法律规定。1.2.2人身属性居住权只能为自然人设立，居住权是为了满足社会成员的住房需求，在这个资源紧张的时代提供一种崭新的住房分配形式。因此，居住权制度更体现出对于自然人生活的保障，是《民法典》民本性的具体体现。设立居住权的人通常也是为特定身份的自然人设立，例如配偶、子女和其他近亲属，将房屋的使用者定位于实实在在的“自然人”，而非法人和非法人组织。1.2.3客体的特定性在世界各国的民法规定当中，居住权的客体为房屋，居住权人享有的是对建筑物全部或者部分的使用权，在必要状况下还能够使用房屋的附属设施。这些规定都是以满足现实的居住需要为目的。1.2.4行使的限制性从居住权的目的和价值出发，居住权制度的存在本意是为了保障特定人的生活条件，因此在继承、出租、利用方式等方面具有较大的限制。通常情况下，居住权人对于房屋的使用仅限于满足生活需要，目前大多数国家的观点是不允许居住权人对外出租和继承房屋。2.我国《民法典》居住权制度的现状2.1居住权“入典”的必要性在“居住权”未被纳入我国民法体系之前，很多判例中已经出现了“居住权”以及和它相类似的字眼。笔者在“无讼案例”网站当中检索有关“居住权”和“遗嘱”的案例，检索结果为1049件，检索有关“居住权”和“财产分割”的案例，检索结果为1158件。婚姻家庭领域中往往涉及居住权和所有权的冲突问题，一些关系亲密亲属常常基于赡养老人、抚养儿女、或者夫妻双方互相扶养的法定义务而生活在一起。当发生一方死亡、离婚、房屋所有权变动的情况时，没有房屋所有权的一方都有丧失居住权的可能性。以往我国并没有明确规定有关“居住权”的内容，仅仅在《婚姻法》及其司法解释中规定过，离婚时一方有困难时，另一方应当给予财产或者住房上的帮助。因此在判案过程当中，法官只能根据案情和当事人提供的证据材料，运用自由裁量权给予当事人权利保护，确认“居住权”。但是这样的判决灵活性较大，实务界没有可靠的法律标尺，可能会造成部分案件事实类似但判决大相径庭的后果。在原告杨某某与被告伍某甲离婚后财产纠纷一案当中，双方原本在离婚协议当中约定，离婚后女方杨某某对房屋享有所有权，男方伍某甲享有居住权。后原被告发生争执，原告认为矛盾均是由于婚姻协议中关于“居住权”的规定产生的，因此要求法院判定房屋归自己所有，并要求被告搬离该房屋。经审理，法院根据《婚姻法》中双方可就共同财产达成协议的规定以及《合同法》的有关内容认定双方有关于财产的协议具有合同的性质。依照最高院出台的司法解释，应认定该协议对于双方当事人均有效力。针对协议中有关居住权的内容，法院认为根据司法解释，离婚后一方可以为有困难的一方提供住房上的帮助，被告享有一定期限的居住权，但这仅限于被告有困难，没有其他房屋可供居住的情况。另外人民法院出具的意见当中指出：双方离婚之后一方因无房屋要求暂住的，期限为两年。根据一般生活经验和上述两条规定无法说明该居住权究竟是永久的还是临时的，法官认为被告长久的居住会造成双方的权利义务分配不明确，今后难免在邻里关系、房屋修缮、房屋的功能用途方面产生分歧。但是现在双方仅离婚不到一年，也未出现例如被告不当使用房屋、再婚、购置其他房屋或者承租他人房屋等事由阻却被告行使居住权。因此，原告想主张权利，应该等诸如此类的事由出现。本案中，因为我国法律当中并未明确规定具体的居住权，法官也难以确定被告享有的居住权究竟包含什么内容。被告的居住权期限多长？当被告有什么行为时构成滥用居住权？被告的居住权丧失的事由是什么？这些问题都难以解决，大多数依靠法官个人的判断。由此可见司法实务中引入居住权制度的迫切需求。2.2我国《民法典》中居住权制度的内容我国《民法典》设立的居住权制度相对保守，与古罗马法当中的居住权制度相似，在此基础上对其他各国民法当中的相关内容有所借鉴。根据我国《民法典》第十四章当中的规定，居住权以意定的方式设立，包括订立合同和订立遗嘱两种。除非当事人另有约定，通常情况下居住权无偿设立，并需要登记。基于此，居住权主体应该是由合同或者遗嘱设定的自然人，客体是他人的住宅。《民法典》第三百六十九条规定权利人不享有对该住宅继承或转让的权利，除非当事人另有约定，也不得出租。居住权消灭的方式也有两种，一是到达约定期限，二是权利人死亡。2.3我国《民法典》中居住权制度的主要价值（1）充分利用住房资源。我国是人口大国，因为发展不平衡和资源紧张等原因，住房压力逐年增大，仅靠所有权和租赁权已经不能满足人们对于住房的基本需求。所以，补充房屋供应渠道，充分利用房屋资源就显得非常重要。居住权的设立能够满足一部分住房需求，缓解社会压力，无疑为住房问题的解决提供了一种崭新的途径。（2）实现当事人的意思表示。在居住权尚未设立之前，房屋的使用只能通过买卖、租赁或者继承的方式实现。但是买卖和租赁需要支付对价，继承房屋须有法律上的继承身份，并且这三种方式均涉及所有权的转移。但是居住权的出现可以为无偿设立房屋使用权提供法律保障，满足公民依其自由意志，爱护身边的其他成员，为其提供住所的需求。因此，居住权制度的诞生具有非常扎实现实基础，有效回应了社会关切，提高人民福祉。（3）保障弱势群体住房权利。首先，夫妻离婚后，一方可以为另一方设立居住权。其次，生活上具有紧密联系的人也可以不受继承制度和所有权制度的限制设立居住权，为其中一方提供住房保障。另外，“以房养老”也可以以居住权制度为基础和保障，更安全，更快速地发展。我国养老问题亟待解决，许多老人和金融机构之间达成有关“售后回租”或者“房屋反向抵押”的协议，老人生前可以在居住房屋，百年之后金融公司获得房屋产权。但这种方式风险大，且容易滋生诈骗行为。但是居住权制度可以使整个程序更加简便畅通，因为不动产上设定了一个居住权，也更能保证金融机构不会滥用权力将其租赁或出卖给第三人，破坏弱势老年人群体的住房利益，造成纠纷。3.我国居住权制度存在的问题3.1未规定居住人的具体范围根据我国现行的《民法典》居住权的主体应当是由合同或者遗嘱确定的，通过法定程序规定的是居住权人，但是这不意味着在实际生活当中，只有书面规定居住权人需要对房屋进行使用，还可能存在与权利人有密切关系的人有居住需求。我国目前仅规定了居住权人，却没有规定实际居住人的范围。实际上，居住权人在日常生活当中当然离不开其近亲属或者照管其生活的人，法律应当考虑到这部分人的现实需求，允许这些人作为共同居住人一起使用房屋及其附属设施。3.2未明确居住权人的权利与义务《民法典》对于居住权制度内当事人的权利义务只做了笼统的规定，在第三百六十七条当中，居住权合同一般包含的条款仅提及了“居住的条件和要求”。对于居住人是否应该合理使用、何为合理使用、房屋有毁损的情况发生时应该由谁来维护和修缮等基本权利义务，我国居住权制度完全没有提及，过分依赖当事人的意思自治。如果当事人对法律条文的规定并不熟悉，在实务当中会因此产生诸多纠纷。3.3遗嘱设立居住权的登记效力难以应对现实问题我国《民法典》第三百六十八条明确规定设立居住权要向登记机关登记，居住权自登记时设立。但是《民法典》规定的通过设立遗嘱的方式设立居住权的是否也采用登记生效主义还有待商榷。根据法律规定，遗嘱是在被继承人死亡之后生效，也就意味着如果遗嘱当中设立居住权的相关内容也是被继承人死亡后才能生效。这时候居住权人才能持相关材料去登记机关登记证明，此时被继承人已经无法协助居住权人完成登记，而且其余继承人也许不愿意提供相关的证明材料，这种状况下不但难以确认和保障居住权人的可得利益，而且难以遵从被继承人的意思。4.完善我国居住权制度的建议4.1扩大居住权人的范围我国《民法典》规定的居住权的主体范围太过于狭隘，仅仅把居住权人限定为合同和遗嘱规定的本人，考虑不够周全，在司法实践当中也容易引起尴尬局面。纵观域外法律当中对于居住权主体的规定，我们不难发现其范围更加人性化，更好应对现实状况。例如根据《法国民法典》如果居住权人对房屋享有这项权利时并没有结婚，后来又结婚的，其配偶和子女也可以在该房屋与居住权人同住。《德国民法典》里的居住权人也不限于本人，还包含其家属和其他家庭护理人员。《意大利民法典》中甚至还额外规定了婚生子女的范围。我国民法也应采纳上述观点，扩大居住权人的范围，将与居住权人密切相关的人，例如丈夫、妻子、子女、家庭护理人等纳入其中。法官还应当根据法律规定适当自由裁量，承认个案当中的一些人享有居住权。扩大居住权人的范围的好处有三：首先，更符合现实需求。享有居住权的权利主体很少是一个人，往往都有其家庭成员，如果这样贸然的切断居住权人与家属的亲密关系，不符合我国所提倡的伦理价值观。其次，如果仅仅将居住权的范围界定为法律意义上的配偶与子女，那些原本居住在房屋中的人生活难以保障，房屋的居住权人对他们有抚养与扶养的义务，这其中就包括保障他们居住的权利。再次，居住权人除不享有所有权之外，其余权利均应相同，这正是与租赁权最大的不同，给予居住权人安全感，当成是自己真正的家，所有权人有权接纳家庭成员，居住权人也应如此。4.2规定居住权人的权利义务我国居住权制度没有具体阐明居住权人的权利义务，在司法实践当中容易造成混乱，应当改进。首先，居住权人使用房屋及其附属设施是为了满足自身正常生活的需要，应当明确居住权人可以自由使用房屋内的哪些部分。在居住权人对整个房屋都享有居住权时，还应当包括房屋内的家具、水电器等部分。当居住权只对房屋的某一部分有居住权时，应当保障居住权人可以使用房屋公共区域的设施。其次，居住权人在使用他人住宅时很难避免一些基本的维护和修缮的问题，我国《民法典》却对这部分内容有所缺失，显然是不合理的。在修缮费用的出资方面可以借鉴《法国民法典》和《意大利民法典》当中有关重大修缮和必要修缮的分类，重大修缮包括对房屋的墙壁、屋顶等房屋的主体的维修是重大维修，其余的是必要维修。当发生需要重大修缮的情形时，若是居住权人没有过错，那么应当由所有人承担相应费用，这是因为这类修缮的目的是维护所有权。如果是由居住权人非正常居住造成的损害，修缮费用应该由其承担。另外，居住权人不应擅自更改房屋的用途，因为居住权的初衷是为了保障居住权人有住所可以居住和生活，居住权人不能将其擅自改成商业用途、工业用途等。4.3重塑遗嘱设立居住权的登记制度用遗嘱设立居住权时，居住权还需要去登记机关登记才能产生效力，在现实中会给权利人带来阻碍。为了减少实务当中可能出现的遗嘱设立居住权登记遇到困难而导致居住权人权利落空的问题，一种解决方法是对于以遗嘱方式设立的居住权采取登记对抗主义，也就是说，居住权在遗嘱生效时设立。类比继承行为中有关房屋的规定，自从司法部废止了相关房产登记的规定，在我国房屋继承也不再是必须去登记机关登记，在遗嘱生效到继承人办理登记这段时间里不影响物权的效力。相应地，我国法律也可以规定遗嘱生效时居住权即设立，但是不登记不能对抗善意第三人，这样做一则保证了居住权人可以顺利获得权利，二则消除了继承人和居住权人之间的矛盾，三则可以敦促其及时办理登记。5.总结当今社会高昂的房价及有限的房屋利用方式与人民大众广阔的居住需求和对财产的灵活、多样的利用需求相矛盾。为了解决这一矛盾，党的十九大提出要增加房屋供应主体，拓宽住房渠道，多管齐下，建立完善的住房制度。《民法典》物权专章规定了居住权制度，民法学界也对居住权制度进行了大量的研究。住房权制度对于解决我国的住房问题和养老问题具有十分重要的作用。有了居住权制度的施行，弱势群体在生活、住房等方面所面临的阻力将大大减少，房屋买不起、租不起的状况也将有所改善。居住权制度为需要住处的居民提供一种新的居住方式，为有房老人解决养老问题提供一种新思路。居住权不应该只有意定设立一种方式，在婚姻家庭和继承等制度中还应该增设法定居住权的有关内容。居住权人的家庭成员例如妻子、子女以及必要的服务人员应界定为共同居住人，他们可以和居住权人一起使用房屋及其附属设施。达成合意的双方之间应当有明确的权利义务，不仅能体现自己的真实意思还应该符合法律的强制性规定。自然人可以通过合同取得、遗嘱取得、裁判取得、依照法律规定取得等方式获得居住权，除合同取得方式外，采取登记对抗主义更加符合现实需求。总之，我国《民法典》对于居住权制度的规定刚刚进入初级阶段，未来还需要进一步的探索和完善。

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