2023年房地产市场集中度分析报告

2023年房地产市场集中度分析报告2023年4月目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、房地产行业集中度加速提升 PAGEREFToc356306262\h31、政策环境 PAGEREFToc356306263\h32、集中度加速提升 PAGEREFToc356306264\h5二、房地产行业龙头企业的竞争优势 PAGEREFToc356306265\h61、融资优势 PAGEREFToc356306266\h62、区域深耕 PAGEREFToc356306267\h83、运营效率 PAGEREFToc356306268\h10三、房地产行业集中度发展趋势 PAGEREFToc356306269\h111、海外集中度提升始于市场饱和期 PAGEREFToc356306270\h112、龙头企业保持扩张节奏 PAGEREFToc356306271\h123、一二线城市率先集中 PAGEREFToc356306272\h15一、房地产行业集中度加速提升2023年被我们称为行业集中度加速提升元年，经历了行业冰点的转折，因融资能力以及企业背景的差异，龙头企业相对与中小企业的优势日趋悬殊。我们曾指出，在行业政策环境明显改善的情形下，行业集中度提升速度趋缓，相反在政策调控时期，则会加速行业集聚。对于房地产调控持续已是市场一致预期，在市场经历了半年多的复苏期后出台的新国五条进一步强化了这一预期，因此至13年一季度末，房地产行业强者愈强的格局愈发显著，且我们认为这一趋势将随整个房地产行业利润中枢下移而持续。1、政策环境3月底新国五条的出台表明管理层对于房地产成交持续回暖、价格回升态势的警示。除了对于既定政策从严执行的要求之外，以调整二手交易环节个税缴纳方式以提升持有环节成本。我们认为一旦严格执行中期而言对于投资性需求的影响不可忽视。信贷方面自去年三、四季度出现流动性放松，在此带动下房价也从而出现明显上行趋势。但近期包括上海等各地已经出现信贷收紧现象，同时银监会8号文件的出台也极有可能释放融资成本见底信号，多方角力再次说明行业利润中枢下移的方向仍然未变；在此趋势下，龙头企业的规模化仍是确定性最高的机会。2、集中度加速提升从2023年至13年一季度数据来看，龙头企业的市场占有率提升速度进一步加快。2023年TOP10销售额市场占有率11.5%，提升1.5个百分点，而13年一季度TOP10市占率提升至14.9%，即比2023年上升3.4个百分点。相对于08、09年时期占有率提升一倍，同时TOP10以及TOP20销售额门槛同比近乎翻倍。经历了11年16家企业退出房地产市场的高峰，2023年房地产行业的并购仍然十分活跃，2023年至今又有多家A股上市房企退出房地产行业，包括万方发展以及绿景控股，此外中茵股份进行定增为非地产项目再融资以褪去地产属性——行业两极分化特征明显。二、房地产行业龙头企业的竞争优势龙头企业在当前市场环境中的突出表现，我们主要从融资优势、区域深耕能力最后体现为运营效率几个方面直观感知。1、融资优势龙头企业在融资方面的优势显著。以万科为例，整体资金成本在11年历史高点仍控制在9%以内，信托成本也控制在12%以内，且流动性一旦放松即立刻回归至6%的水平，而中小企业11年信托利率多处于15%-18%。融资成本也是国企以及内房股企业在第一第二梯队的排位中占据优势的主要因素。通过比较A股中主要房地产企业2023年资金成本可知，国企融资优势显著，整体资金成本为7.2%，与民企相较低2.2个百分点，融资上的优势可解释国企整体扩张步伐高于民企。整体来看内房股的市场表现优于A股企业，13年一季度销售额前十位中占据6位，而A股企业仅有2家。从融资角度，A股企业受制于房地产调控，资本市场融资渠道受限，而内房股则有更大的杠杆空间，尤其随12年市场回暖，内房股近期在港股市场融资频繁，且融资利率来看，销售额位列TOP20的企业融资成本均低于8%，与A股整体融资规模以及利率相较，彰显龙头企业与港股市场融资优势。2、区域深耕随着整个行业的毛利率下滑，主流运作逻辑以量为纲，用以考量公司的扩张能力与盈利能力的指标是公司区域深耕的能力。可看出所有扩张中的龙头企业在城市进入的节奏和渗透程度都非常理想。万科、保利、中海等企业在各区域的布点已经逐步完成，新区域扩张速度已经略有所减缓，但龙头企业在进入城市的市占率均有上佳表现。以14个一二线城市作为考察区域，其中万科在所有样本城市中均是排名前十的开发商，市场排名均值为6-7位，其次是保利地产。整体来看，龙头企业单城市销售额大多数在20亿左右。3、运营效率在板块毛利率走低、行业净负债率维持较高位的情况下，对于公司盈利能力更多的考验来自内部管控以及周转效率。而正因为此前所分析龙头在融资以及深耕上的优势表现，直接体现为企业具备更高的运营效率。龙头企业营业利润与期间费用的比例均值为5.5倍，远高于行业平均水平2倍，总资产周转率均值为0.3，同样与行业均值0.26存有优势。三、房地产行业集中度发展趋势1、海外集中度提升始于市场饱和期我们参考过美国房地产市场的行业周期，美国房地产集中度提升始于1989年。1989年美国人均房屋栋数达到0.43栋后，其市场进入相对饱和的状态，而此时房地产市场集中度开始逐步提升，2023年后集中度进入加速提升的阶段，前五大开发商市场占有率由8%升至2023年逾20%，达到顶峰。随后行业进入萧条期，集中度开始下滑。我国目前的城镇户均套数为1.03套，略低于国际平均水平的1.1套，尽管整个行业未达饱和状态，但是鉴于龙头企业的在调控市场下所具备的优势，行业集中趋势已然显现。目前前五大开发商市场占有率达9%，参考美国市场曾经达到的行业集中度，我们认为龙头企业还有相当可观的成长空间。2、龙头企业保持扩张节奏龙头企业从拿地、新开工以及融资战略上来看仍然保持扩张节奏，由此也为行业集中度的进一步提升打下基础。十大房企自2023年下半年起拿地策略开始激进，在40个大中城市出让面积中占比也明显上升。其中万科、保利以及龙湖地产尤为突出，拿地面积同比增幅分别达870%、136%和238%。以企业销售速度作为量纲，龙头企业2023年补库存速度基本与11年一致，万科、保利、中海等公司新增项目储备与当期销售面积之比约为1.5倍，与新开工面积大致相当，而购地款占当期销售额比例均在40%左右，其中保利、中海购地款占比同比分别上升5个百分点和10个百分点，可见其扩张节奏有所加快。新开工方面，龙头企业在积极市场表现高于增速，同时弱市下低于市场降速的趋势更为明确。保利、万科、金地2023年同比分别下降1%、6.2%以及8.2%，仍然低于全国新开工同比11.2%的降幅。对于扩张中的融资需求，我们关注到龙头企业在具备成本优势的前提下存在加大杠杆的表现。一方面，少数股东权益占比整体持续上升，我们认为今后缺乏运营优势的企业以投资商的身份参与房地产市场，而主体开发由龙头企业掌控的现象会进一步发酵。另一方面，诚如此前我们所分析内房股的融资优势，今年来内地龙头企业也在纷纷谋求参与香港资本市场的方式，其中万科、金地以及万达均以收购的形式获得香港壳资源，构建新的融资平台，其中万科、金地在2023年还分别进行了一轮发债，万科所发中票年利率仅2.36%，成本优势显著。另外旭辉集团IPO成功又重新打开内地房企赴港上市的闸口。3、一二线城市率先集中分区域来看，一二线城市率先体现集中趋势，这主要源自市场更为成熟，竞争程度更为充分。2023年房企TOP10、TOP20在一二线城市占比分别达20.11%和25.88%，同比上升4.1以及4.7个百分点，高出全国总体占比水平约15个百分点。从2023年并购案例分布来看，北京、上海、广东、天津等地发生的并购案例数量以及并购金额均高于其他省份，其次是近期供应量明显上升以及竞争足够充分的区域，如湖北、江苏、重庆等地区。我们认为随着市场投资性需求比重进一步下降，这些区域的集中趋势将进一步显现。

2023年胰岛素行业分析报告目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、胰岛素是人体血糖控制的关键 PAGEREFToc368763251\h41、胰岛素是人体内唯一能够降低血糖的激素 PAGEREFToc368763252\h42、胰岛素分泌异常会导致糖尿病 PAGEREFToc368763253\h53、我国糖尿病发病率快速提升 PAGEREFToc368763254\h54、胰岛素产品已经发展到第三代 PAGEREFToc368763255\h75、不同胰岛素生产工艺差别较大 PAGEREFToc368763256\h8二、医生在处方胰岛素的时候考虑的问题 PAGEREFToc368763257\h91、随着病程的推进，胰岛素使用量逐步加大 PAGEREFToc368763258\h92、胰岛素的注射模拟体内分泌过程 PAGEREFToc368763259\h103、胰岛素一般采用笔式注射，注射部位有讲究 PAGEREFToc368763260\h13三、市场容量能够支撑胰岛素的快速增长 PAGEREFToc368763261\h141、使用胰岛素的患者群体庞大 PAGEREFToc368763262\h152、胰岛素的使用费用 PAGEREFToc368763263\h163、胰岛素国内市场容量超过200亿 PAGEREFToc368763264\h17四、基层需求推动二代胰岛素放量 PAGEREFToc368763265\h181、二、三代胰岛素聚焦市场不同 PAGEREFToc368763266\h182、二代胰岛素在定价和医保报销方面具备优势 PAGEREFToc368763267\h193、价格合理使得国产二代胰岛素进入多省基药增补目录 PAGEREFToc368763268\h204、基层放量，提前布局是关键 PAGEREFToc368763269\h21一、胰岛素是人体血糖控制的关键1、胰岛素是人体内唯一能够降低血糖的激素血糖是人体血液中所含的葡萄糖，人体细胞从血液中摄取糖分用以提供能量，血糖是人体最为直接的能量供应物质。血糖的含量过高和过低都会对人体产生不利影响，过高的血糖含量会引起心血管疾病以及视网膜等组织的病变，而过低的血糖含量则会使人体能量供应不足，产生晕厥等症状。胰岛是人体内调节血糖浓度的关键脏器，其分泌胰高血糖素用于提升血糖浓度，分泌胰岛素用于降低血糖浓度，两者相互制约达到体内血糖浓度的平衡。糖尿病患者就是胰岛素的分泌出现异常，使得体内血糖浓度过高。2、胰岛素分泌异常会导致糖尿病糖尿病是由于胰腺分泌功能缺陷或胰岛素作用缺陷引起的，以血糖升高为特征的代谢性疾病。糖尿病主要分为I型和II型两种，I型糖尿病主要是自身胰岛细胞受损引起，占比较小约为5%；II型糖尿病主要是由于胰岛素分泌不足引起，与生活习惯联系紧密，占比较高，在90%以上。3、我国糖尿病发病率快速提升我国居民生活水平提升较快，但保健意识未相应跟上，这直接导致我国糖尿病发病率急剧提升。目前我国已经超越印度成为全球糖尿病患者数量最多的国家，糖尿病患者人群已达9,000万。巨大的患者人群也为糖尿病治疗产品提供了广阔的市场空间。我国糖尿病发病率随着年龄的增长而迅速提升，国内人口结构的老龄化也将推升糖尿病发病率。从糖尿病发病的绝对人口数量来看，目前我国城市人口发病数量较农村略多；但是从潜在人口来看，农村患前驱糖尿病（葡萄糖代谢异常）的人口远多过城市，农村的糖尿病治疗市场蕴含着巨大的增长潜力。4、胰岛素产品已经发展到第三代胰岛素最初是从猪和牛等动物脏器中获取，但是动物源性胰岛素注射到人体内之后会引起较强的排异反应，效果较差，这是第一代胰岛素。随着基因工程技术的发展，到20世纪80年代，丹麦诺和诺德公司率先体外合成人胰岛素，由于与人自身胰岛素结构类似，人工合成胰岛素逐步替代动物源性胰岛素，这是第二代胰岛素。到2023年的时候，人们发现通过改变体外合成胰岛素的结构，能够控制其在体内发挥效果的时间，效果能够得到更好的控制，胰岛素衍生物应运而生，这是第三代胰岛素。那么在国内这三代胰岛素的使用情况如何？第一代动物源性的胰岛素由于疗效问题在国际上基本已经被淘汰，在国内仅在农村地区使用；第二代胰岛素由于疗效稳定，价格相对便宜，性价比较高，是目前国内使用的主力品种；第三代胰岛素目前正在国内推广，但由于价格相对较高，目前主要在一线城市使用。5、不同胰岛素生产工艺差别较大第一代胰岛素来自于动物，主要从屠宰场猪和牛胰腺中获取。从第二代胰岛素开始，人们首次通过基因工程在微生物中体外合成胰岛素，目前主要以大肠杆菌和酵母两种菌类为载体合成，通化东宝和礼来通过大肠杆菌培养体系合成，诺和诺德通过酵母合成。第三代胰岛素同样以微生物为载体合成，在第二代胰岛素的基础上做了一些基因修饰，即基因片段与人体内合成胰岛素的基因片段不完全一致，具备不同的功效，所以也叫胰岛素类似物。二、医生在处方胰岛素的时候考虑的问题1、随着病程的推进，胰岛素使用量逐步加大对于胰岛素依赖型的I型糖尿病患者，只能通过终生胰岛素的注射来治疗。对于占患者大多数的非胰岛素依赖型的II型糖尿病患者，在初次诊疗的时候一般会选用口服降糖药来进行治疗，在治疗后期机体对于口服降糖药不敏感的时候才转为胰岛素治疗。我们首先来了解一下几类口服降糖药的机理，目前口服降糖药主要分为三大类，分别是：促胰岛素分泌药、胰岛素增敏药、a-葡萄糖苷酶抑制剂，它们分别从增加胰岛素分泌，增强机体对胰岛素敏感性、降低营养物质吸收等方面来降低血糖。机体对于口服降糖药有一个耐受的过程，胰岛β细胞在药品刺激下超负荷运分泌胰岛素，时间长了之后可能会逐步丧失功能，一旦体内无法分泌正常所需胰岛素，就需要外源注射胰岛素来补充，这个时候就需要口服降糖药和胰岛素的联合治疗，如果控制效果仍不够理想，需要逐步加大胰岛素的使用量，直至完全使用胰岛素。随着病程的推移，大部分糖尿病人在病程的中后期都会开始使用胰岛素，从下图中我们可以看到国内使用胰岛素病人的比例处于提升的过程之中。2、胰岛素的注射模拟体内分泌过程胰岛素的使用需要模拟体内分泌的过程，因此临床胰岛素的分为基础胰岛素和短效胰岛素。基础胰岛素主要用于保持体内胰岛素含量稳定，而短效胰岛素主要用于进餐后血糖浓度快速升高的时候，迅速降低血糖。从下图我们可以很清晰看到，体内胰岛素的分泌与进餐时间几乎同步，因此注射胰岛素的时候也应模拟体内分泌的过程，在进餐时注射起效快短效胰岛素，而用长效胰岛素维持基础浓度，理论上凌晨3-4点应该是体内胰岛素含量最低的时候。根据上图我们大概可以将外源注射的胰岛素分为两类，一类是在餐后快速控制血糖的短效胰岛素，一类是用于维系体内胰岛素浓度的长效胰岛素。对于短效胰岛素，要求是注射后能够迅速吸收，使血液中胰岛素的浓度在短期类达到波峰，用于降低餐后体内迅速上升的血糖，而在血糖波峰过后，又能够快速代谢掉，避免出现低血糖风险；而对于长效胰岛素，要求是注射后能够在体内稳定的释放，不出现明显的波峰与波谷。那么胰岛素类药品为什么会有长效和短效之分呢？我们需要了解一下胰岛素在体内吸收的过程。体外合成的重组人胰岛素在溶液中会以六聚体的形式存在，在体内逐步分解为单体后发挥作用。超短效胰岛素就是通过改变胰岛素部分结构，但保留有效部位，这样生产的胰岛素类似物会以二聚体的形式存在，进入体内后迅速分解为单体发挥作用，较短效的六聚体更快。后面科研人员又发现胰岛素与大分子的鱼精蛋白结合能够大大延缓体内释放速度，由此便形成了长效的鱼精蛋白锌胰岛素，这是在二代胰岛素的基础上添加大分子蛋白形成聚合物从而达到缓释的目的。在三代胰岛素类似物中，科研人员通过改变胰岛素结构使得其释方速度变慢，形成了长效产品，详细原理请见下面表格。3、胰岛素一般采用笔式注射，注射部位有讲究目前胰岛素的注射分为胰岛素注射笔和胰岛素注射器两种，胰岛素注射器相对便宜一些，但携带不太方便，并且每次注射前需要抽取胰岛素，会造成一定不便，所以逐步被淘汰。各厂家生产的胰岛素注射笔基本区别不大，胰岛素注射笔上标有剂量刻度，每次使用能够较为精准的定量，其使用的注射笔用针头非常细小，因此能减少注射时的痛苦和患者的精神负担。此外，胰岛素注射笔使用方便，便于携带。由于胰岛素在脂肪组织中吸收较快，而在肌肉组织中不易吸收，所以胰岛素一般需要注射至皮下脂肪组织。由于腹部脂肪较多，所以一般使用短效或与中效混合的胰岛素的时候优先考虑腹部；而使用长效胰岛素的时候，由于希望胰岛素缓慢的释放，合适的注射部位是脂肪组织相对较少的上臂，臀部或大腿。三、市场容量能够支撑胰岛素的快速增长接下来我们会对胰岛素的市场容量做一个测算，以便使得投资者有一个定性的认识。在测算之前我们首先得弄清楚胰岛素在什么情况下使用，使用胰岛素的病人群体有多大，使用胰岛素的费用有多高。1、使用胰岛素的患者群体庞大目前糖尿病主要分为I型和II型，I型糖尿病人需要终生使用胰岛素，约占患者数量的5%，按照9200万的患者数量来计算，I型糖尿病患者数量大概在460万人。II型糖尿又称非胰岛素依赖型糖尿病，病患者约占患者数量的90%，约为8,200万人，部分II型糖尿病人需使用胰岛素，具体用量要根据患者病情而定，一般会在口服胰岛素逐步失效的情况下，开始加用胰岛素。具体使用胰岛素的II型糖尿病人比例目前还没有精确的数据统计，我们在走访临床医生的过程中了解到了一些经验性的数据，大多数临床医生认为接诊的II型糖尿病患者中约有20%需要使用胰岛素进行治疗，如果按照上面我们测算的II型糖尿病患者8,200万人，那么需要使用胰岛素进行治疗的II型糖尿病患者数量约为1,600万人。合并以后，我们认为国内需要使用胰岛素糖尿病患者的数量约为2,000万。2、胰岛素的使用费用前面我们已经谈到目前市场上胰岛素分为三代，每一代之间的价格差别比较大，并且国产胰岛素与进口胰岛素之间也有价格差别。我们选取最具代表性的两家企业来进行价格的比较，国产选取通化东宝（二代胰岛素为主），进口选取诺和诺德（占据国内胰岛素市场70%以上的市场份额）。通过以上表格我们对不同类型胰岛素的价格有了一个大致的了解，那么一个糖尿病人一天应该使用多少胰岛素呢？在临床上医生对糖尿病人胰岛素用量的方法比较复杂，个体差别较大，为了便于计算，我们采用简易的计算方式——按病人体重来测算。对于病情较轻的糖尿病人胰岛素的使用量为0.4-0.5IU/kg，对于病情较重的糖尿病人胰岛素的使用量为0.5-0.8IU/kg，我们择中选取0.6IU/kg，假设糖尿病人的平均体重为65kg（男性，女性患者体重平均数值），一个糖尿病人每天平均使用量约为40IU（如果是I型糖尿病人用量还会略高一些约为45IU/天）。长效胰岛素由于只维持体内基础胰岛素浓度，患者使用量会小一些，大概为0.2IU/kg，对应每天使用量为13IU。对病人每天胰岛素用量有了一个大致的认识，我们就可以根据中标价格来推算每天的费用。3、胰岛素国内市场容量超过200亿在上面的内容中，我们已经把需要使用胰岛素患者数量的计算方式与日均费用的测算方式向大家阐述清楚了，下面我们对胰岛素内市场容量进行测算，由于临床个体情况可能差别较大，我们的测算结果不一定十分精确，但能够为大家提供一个数量级上定性的认识。我们再重点看一下二代胰岛素，目前基层农村患者约占糖尿病患者的一半，如果假设基层患者全部使用国产二代胰岛素，那么其市场容量应该在200亿元左右。四、基层需求推动二代胰岛素放量1、二、三代胰岛素聚焦市场不同市场对于糖尿病市场的潜力，以及胰岛素在国内市场的持续增长已经没有太大分歧，市场的分歧点在于三代胰岛素出来之后，二代胰岛素的市场是否会被逐步替代，二代胰岛素基层放量的逻辑是否成立。经过分析，我们认为三代胰岛素与二代胰岛素目前面对的患者群体重叠部分较少，三代胰岛素主要在一线城市进行销售，而二代胰岛素主要面向基层市场。目前总体市场情况应该是一线城市在逐步用三代替代二代，基层市场再用二代替代一代，一代逐步淘汰。外资企业仍集中在一线城市，通化东宝等国内企业面向基层市场，市场的分层使得二者并没有直接的竞争关系。我们用门冬胰岛素、甘精胰岛素等三代胰岛素的增速与通化东宝二代胰岛素的近几年的增速做了一个对比，虽然三代胰岛素增速较二代胰岛素快，但通化东宝20%以上的增速仍高于胰岛素行业平均15%的增速，同时我们注意到诺和诺德自己的二代胰岛素每年仅保持了个位数的增长，与通化东宝相差较大。据此我们认为外资企业三代胰岛素高增长主要是对自身的二代胰岛素在高端市场进行了替代，而通化东宝主导的基层市场受影响较小。2、二代胰岛素在定价和医保报销方面具备优势胰岛素在基层推广，除了疗效，患者最为关心的是医保报销。目前第一代动物胰岛素由于便宜并且属于甲类医保，在基层市场仍占据一定份额，但由于疗效欠佳，已经逐步被淘汰，未来的市场主导将主要是第二代与第三代胰岛素。从下表中我们可以看到，虽然第二代胰岛素与部分第三代胰岛素均为医保，但是第二代胰岛素没有使用限制，报销范围具