物业工程部管理培训讲义

物业工程部管理一、物业的分类与工程部的关系二、工程部的任务三、工程部的管理工作

四、要实现工程部有效的管理五、工程部的规章制度

附件、酒店各区域的技术标准及参数

目录一、物业的分类与工程部的关系根据使用功能不同，物业可分为4类

（1）居住物业：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等（2）商业物业：

综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所

（3）工业物业：工业厂房、仓库等

（4）其它物业：车站、机场、医院、学校

现代工程管理理念：

融入市场、精简机构、一专多能物业的分类与工程部的关系是：

根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件

设置工程部的组织机构和人员配置

工程部与以下部门有业务关系

外部：

内部：

供电局：

申请用电量、定期电气设备检测、增容

劳动局：

特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检

环保局：

排烟、排污、噪声检测

电话局：

申请中继线、网络

煤气公司：

申请煤气使用并接受管理

自来水公司：

申请自来水的使用

卫生防疫站：

检查饮用水的洁净度

街道办事处：

门前三包卫生达标

维保公司：

冷冻机

电梯

行政、客服、

保安、办公室、餐饮

辅医、

保洁

市政热力公司：供应蒸汽二、工程部的任务

1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标

2、对物业供应能源

3、负责对物业设备和设施进行维修、运行

4、对设备设施进行更新和改造

三、工程部的管理工作

工程部的管理工作

管理：计划、人员、设备、运行、维修、资料控制：

能耗、设备运行状态、材料消耗

工作人员的工作精神状态

1、独计划哗管理计划潮管理年计赤划、棒季度袋计划务、月阅计划能源甜计划腔（能船源消漠耗计掌划、凝(水蹄电气)节能和计划懂）维修挠计划桑（检丸修计吴划、首设备娇更新谣改造绩计划积）材料悦计划电（物主品采示购计备划、光材料卖消耗窜计划宝、工具胞消耗爆计划密、低乱值易烂耗计践划）人员京管理遭计划谎（人摸员培槐训计胖划、苗人员扶编制宋调整肠计划病、人员欺数量脑调整报计划仍）费用窑总额咏管理叼计划跨（根杯据上袭述管故理费损用，精制定闪费用更总额牵管理惰计划燃、工资行总额型、各览分项万费用族）2、对斯人员退进行料管理（1）泪根柳据物远业的蔽大小础、类巧型、论服务谢的标鸣准、俩设备贿的类备别、物业肚管理靠费的瓦额度稻、设合置工读程部和的组粮织机予构及异岗位工程歌部组妻织机棋构设蹈置是寸多种六多样娘的，要根饺据物继业的缺规模采和服液务标错准而茶设置吴：A、按专诊业系贯统设素置方节式工程皆部经稼理工程希部副带经理值班国室秘书电工水暖空调土建弱电锅炉库房例如灭：酒芹店B、按设梳备分储区域职的设让置方睬式工程街部经霸理工程饲部副披经理秘书调度发配蜡电组空调礼组客房登组餐厅蹄组洗衣触房组公共伐区组土建怜组库房柜组C、按管色理性走质设疼置方匪式工程梢部经禁理工程梳部副犹经理技术烘组秘书紧急蹄维修计划启维修弱电斯组锅炉傲房土建席组库房经理麦助理D、按运哨行管暖理和伐维修勺分设隐的模涌式工程便部经煌理调度副经乡丰理副经患理副经困理运行隆管理日常宅管理计划瘦管理空调荡运行共电芝运行锅炉未运行计划银统计客房及维修餐厅输维修公共任维修空调先专业电梯慨专业其它础专业工程朱部经念理值班夸室秘书电工水暖空调土建弱电锅炉强电暖通综合E、大型敞高档炮写字怕楼、乳商业堡中心奇、医捷院莫3泪万㎡逼左右例如膀：物喉业工程译部经桃理值班围室秘书空调综合常维修锅炉库房电气绑主管电气街工程味师暖通木主管暖通匙工程卡师综合究主管土建模工程穿师强电弱电水暖F、大型名高档磁写字惯楼、仓商业市中心目、医讽院赶1别0万旅㎡左禁右（2）人吧员的否招聘招聘铅技术骂标准凯（其旗他标尝准由久人事绳部门塑确定都）工程受部经污理：1、节工程喉部经逝理应费具备汁的素戴质诚信星、勤朴奋、拌团结橡、协脆作、奥有专辟业知望识、救有相葬关的佳工作眉经历罪、熟悉宁物业名法规盒、接慎受过前专业横培训2、择工程旋部经姜理应厘具备裂的工竹作能魔力团队悔协作斧能力乞、指欺挥协春调能她力、括预测鹿控制喇能力碗、沟通哭管理滔能力牺、文兄案撰候写能僵力、3、援工程驾部经伤理应妹具备顽的技灾术要交求有相忙关的加学历对物数业各踪蝶个系芦统有卧初步素的了主解、搜有一牛项专刷业较慢强有处怎理、障解决些设备愁运行女故障吩的能匙力有相按关的振上岗爹证主管芹：1、则有相蚊关的出学历2、桃对本劫专业遵系统姑较为稿熟悉3、磨有相辫关的困工作捕经历4、止有相哄关的境上岗遇证员工彻：1、刚对本崖专业伟系统接较为粘熟悉围，有鸣一定碗的工另作经效验2、垒有相拔关的吉工作停经历3、醒有相昼关的地上岗惕证人员首的搭势配原迅则（主班要指查员工漠）1、搅老中价青相挪结合扁老欲青各菠占1阅0％洁～2烫0％信左右2、技多术高喉中低盲相结掌合高低垮各占10％～20％左红右要有快磨合编期一般危控制逢在1～2个月磨合俗期主距要观谎察1、啄敬业散精神宗、团迟队精绕神2、隔脾气熟、性俗格、曾集体软融入笔性、急容忍搬性3、技劳术水肢平、3、对消设备法进行暂管理（1）按岂照京士国土位房管冻物字(2殊00烘1)扶25沫8号《杠北京喉市物涂业管害理招脊投标隆暂行办痛法》醉第二管十一膀条招标找活动狭结束粒后，载招标酒人或别原物横业管班理单位应溪将下衔列档该案资捏料移贺交给妇中标丑企业抓：１．唯项目驾竣工糟总平始面图证；２．闻单体谜建筑座、结销构、持设备健安装城竣工歪图；３．跪附属鄙公建逼配套转设施迷、地背下管剧网工浸程竣谱工图仪；４．卫有关抖设施血、设腾备安祥装、揪使用衬和维互护保缴养技峡术资叫料；５．各单碍项工角程竣犬工验玩收证催明材堤料；（伴或综泳合验玩收材捷料）６．房屋地质量尿保证惧文件甜和房饮屋使惭用说昂明文档件；７．倍房屋阳销售偏清单犯和产雨权资馋料；８．公共科配套乎设施享的产兴权及殿收益析归属扛清单；会所目商业陕用房晚物业包用房弃等９．程物业冤管理洁所必葱须的输其他炊资料课。（2）对阅所接渡管的梳设备秧进行竹试运刑行，屿对有猛问题跪的设事备做删好记恳录并焰请甲席方确境认，协助价甲方裤解决（3季）对皆工程厅遗留卵问题景做好圾记录鸦，及似时将商信息该反馈鸭给甲劣方并溪协助刮甲方概解决（4位）建蜂立设竭备档刺案，将价抛值较窝高的等设备骂建立喊档案宴（包定括：虽设备乓名称好、品害牌、痕生产莲厂家络、单价丈、产耐地、均出厂姿日期蒙、使凯用起桨始日拘期、犁安装顺地点齐、功话率、疾配件易、保咽修期捆、安装公使用令手册勿、保无修单辫位、盲联系豆电话裕、联案系人橡等技）备谊查（5城）对王设备从进行苹编号少，确颈定负校责人4、对浮运行墓进行辱管理1、促配吹置有窄相应李技术恒水平另的运课行人讽员，犹能够晌简单骗处理架设备总故障2、津根据粘情况纵调整巡寿设备催的运垫行状翼态3、痰一备骂一用投的设哑备桃一般晶情况僵每周输调换裤一次4、些建立钱运行堪值班寇记录5、婶每天链对能浑耗进匪行统陕计5、对暂维修策进行践管理设备饰的生亩命周洪期合(浴炊盆曲正线)故障块率时间O早期淘故障父期劣化告故障令期偶发拐故障臣期维修荡工作遭主要登分为螺计划其内和颠计划边外两司类维权修1、计罢划外糠维修2、计浩划内旬维修3、每夸月对锹维修已单进羊行统瓦计、卸分析明从中客总结问经验（维殊修数学量、雁质量裁、材永料消关耗）工程寒部的得维修泽分类蚕图维修计划康外维脑修计划悲内维泡修紧急优维修预防籍性维备修改良螺性维落修日常扭维护筒保养定期欲检查设备根更新吸改造巡检报修做出搜设备贯的中浇小修仗计划一般1个月嚷一小正修，之三个遵月一谣中修时间名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵－－－－室外管网－－－－－－－6、对激资料瓦进行帐管理（1）建袜立设捏备技滩术档目案管镇理：（2）建趋立设庙备登霸记卡瞧片：A、物业隆施工兰竣工现验收堤的整舰套档无案资首料。B、设备抽的技流术规师范、览标准锦，操作洋手册党、使混用说半明书。C、设备书新技执术信辟息及遭资料柜。D、员工左技术己考核占标准窗、各项劝制度及相博关资吉料。A、各系项统设谎备档桌案登催记卡糊。B、各部抓门设奴备档书案登休记卡否。1、对屈能耗租进行芬控制1、际根据奇物业效交接映时的膨统计互资料旱做出咳能耗办预测纱（见虫表）2、昏从能屈耗较前大的悉设备唤入手森控制划能源员消耗3、野制定谱节能舍计划图（组身建节施能机备构、茎制定糖节能谎目标猎等）4、比随较节键能效改果，槽总结迁节能求经验序号设备名称功率数量运行台数运行功率(KW)运行时间30天/月每月电费估算0.65元／KW·H用备注每天小时(H)每天功率KW·H满负荷率(％)起动频率(%)每月功率KW·H1冷却水塔4KW／台2台141248100%100%1140

7时～19时夏季3个月运行2空调机总170KW6台617012340100%100%10200

3冷水机组总205KW2台110312123680%80%23731

4三星室内机总95KW472台472951095080%100%22800

5三星室外机11KW／台100台1001100101100060%80%158400

6变频生活水泵22KW／台2台1222452860%50%4752

全年运行7稳压水泵7.5KW1台17.52418060%80%2592

全年运行8电子屏总10.2KW2块210.210102100%100%3060

全年运行9热水循环泵总60.25KW3台24024960100%100%28800

冬季3个月运行10旱地喷泉总71KW33台泵276盏

71

100%100%71

每周15分钟运行检查每月运行1小时11灯光效果总130KW

1/3404160100%100%4800

不包括节假日12电梯总97KW5台597121164100%50%17460

夜班留1台值班电梯13小货梯（食品）2.5KW1台12.5410100%30%90

全年运行14排烟风机总46.5KW9台

10

每月检查1次15新风机组总86KW39台3986121032100%100%30960

全年运行16电动遮阳篷总10KW

忽略17电动窗1.8KW54个

忽略18电动旋转门0.7KW2扇20.7128.4100%70%176

全年运行19电动防火门2KW2扇

忽略20变压器1600KVA台2台

损耗忽略21配电屏

18台

损耗忽略22照明系统综合楼812KW80%65085200

156000

全年运行

总1124KW展示中心312KW80%25041000

30000

全年运行2、对傅设备夫运行向状态顿进行告控制1、纱对冷源冻机蔑、水徐泵、讲变压搂器、路锅炉顷等一赵备一绣用的叔设备热要经祥常替岂换运撕行2、股冷冻败机的达启闭暑时间罪要随颂天气价变化查经常值调整棉，冷却填水塔谷的启卡闭数费量要录随天薪气变诸化经催常调块整3、恒不经扎常启请动的探设备鸣也要市每周叹启动当一次（如夺消防百水泵送、柴济油发肾电机芦）4、镜电梯继系统炊、照卫明系萌统在忧人员若较少爬的时执间段（如样夜间坐可关起闭一广些）3、对浙材料涛消耗镜进行絮控制工程负维修找材料泥的消晋耗是架较大醒的费絮用消保耗，思主要夹消耗狗在灯婚泡、灯抗管、思开关垮、插顽座、含电线熊、阀垃门上1、酿凭维侍修单磁领取睡材料2、担更换蛾的零普件要殃拿回良冲销3、论金额糟较大篮的配控件要趴有经烂理签烧字4、节定期掏进行印小修膝、加悔油减芽少零愈配件离的损贵坏4、不工作惰人员指的工荷作精鞭神状咸态进侨行控轻制1、我蓝们讲启的控狡制，励是对新工作喊人员奶在工作恳时间腿内精忘神状殿态进行仍控制睛，而斥不是退全部央时间2、了特解员逗工的金技术崖水平及，了饿解员菜工的位协作葱意识船、工千作情铲绪，游了解尤员工赖的近腰期对管替理者鬼的看纲法，君了解贺员工全的需御求等旁。3、解草决了门解到摸的影腰响工渔作的航问题管理巨者的瓦管理涉知识姥要求1、什震么是印管理?2、什滋么是敢管理例者?3、作候为一稻个管品理者汁应该川干什絮么?4、管泥理能秒力由骑哪些恼要素嫩组成?5、如剪何掌幸握管烈理要探领?四、因要实贴现工涨程部什有效肠的管右理管理仇知识什么转是管占理：管理视是一锋种由朱管理异者组势织他写人工乳作的绪活动校，而痰不是购管理灶者自罚己去按完成管理战工作床的三氏个基非本特沸点1、管理辜是有听目标僻的，管略理过咱程就灵是为各实现爹目标影而努孟力的泡过程贸，是为饰实现就目标掉而采飞取的肉手段.2、管理更是一高个作观用过丝式程，这朝个过搭程包姿括计严划、阴组织氧、指符挥、蚊协调诱、控制虫等部闸分，洪管理筹是应屡用性并的社径会科接学，住但在顿一定土程度辫上又察是一灿种艺弟术。3、管理惨要注剃重的郊不是这自己渗所干穗的工六作，劣而是塞属下分人员锁的工惭作情你况，如果稻凡事潮都要伪管理恳者自否己动貌手干顾，那鬼么，这一弦局面棵就足蚕以说驰明这绝里不片存在佣成功乒的管青理。什么广是管销理者一个煌管理爆者必造须达宫到下狠例三声项要绍求1、必里须借条助于饿计划赌、组想织，林指挥懒、协胃调和堪控制抚等过敢程来虫开展吐管理席工作绒。2、管胞理者谨必须哄直接株参与前解决芳问题加，做剂出决郊策。（管努理者阅的任桐务之弱一就衣是对地不同乡丰的可另选方烛案进彼行评灯价并窄作出辉决择远）。3、管艺理者内至少碗要有买一个盟人向胖他负圣责，冬向他熟汇报怎工作激。管理灵者另脊一个笼责任轿就是周负责昨指导醉和指应挥下梯属开登展工牺作。管理寄者应仰该干拍什么每个岛中层缸、高闻层管纵理者养都肩负葛者4个方减面的穴职责1、寄规划硬和决致策。2、恭组织优和协泄调。3、词控制寇和调匆节。4、指即导和坛培训限。管理冲者能杆力是蹦由哪侨些要徐素组兆成管理淡知识豆；管颈理技迫能；宣管理待观念管理转能力施是由3个相居互关绍联的锹要素缴组成一个燃称职醒的管治理者选在管法理观景念上炉的特绑征是1、挎强烈方的管专理意漠识2、否具有宴强烈被的责驰任感3、具活有感水情交竖流意曾识管理标技能蓄的组贵合应相包括技术翅技能呆、交键际技袄能、重行政茂管理夏技能三个斜部分管理概者为倚什么烈会失撇败1、纵缺乏乘基本路管理色知识才导致姨管理回工作挂打不发开局战面。2、章缺乏镇行政搏管理矿能力羽。3、剂缺乏吐交际窑能力巨，在涌处理陡人际教关系脖上束蠢手无重策。4、积缺乏交忘我叔的干涨劲，铲在其僻位不薯谋其眨政。5、农缺乏勒公正圈严明康的管泡理作瞧风。6、蛋对部昨下缺解乏信缸任，葡不能厦放手正让部劫下去垄做工怠作。7、危自己脏应首老先是床管理座者，谷其次葬才是杂技术牺专家超，将加位置田摆不榆正。8、绝不善温于协雷调各饼种目楼标的青关系悬，（务物业禾目标班、部借门目盈标、补职工米目标买）不能如保持旨各种垃目标国相对咸平衡辰。9、层内部扛不团环结，滤搞小疏集团去。10、缺垫乏对裙部下农的在窝职培蹦训，插不能垮提高扎职工役的整执体素烘质。五、杰工程油部的波规章育制度1、工僚程部钟经理怠岗位健责任搭制2、主望管岗冻位责老任制出、领近班岗捉位责沟任制炎、各馋工种逐岗位镰责任量制。3、采垮购，镜保管竹和领降用制英度。4、新术增设绢备管贩理制止度。5、设绸备的愁改装黄、移掏装制烫度。6、设持备的问运行备、维谈修、淘使用赌制度未。7、安干全用既电制李度。8、设忧备交哪接班拒制度群。9、设宿备转西让和铜报废桐制度毫。10、设革备事白故分瞎析制债度。附件倡、酒私店各妄区域穴的技完术标盗准及针参数各区织域的贼技术欣标准嘱参数（建权议）地域温度湿度新风量m/h人噪音照度换气次数m/h人风速m/s夏冬夏冬客房242255605035100-20030-500．1--0．2大厅252240651840100-200100．25走廊24

4065183510050．2多功能厅2620406525403001015游泳池2628757522501002-40．2餐厅232340652540100-200

0．2厨房1820≤60

6020040-600．3会议室242040652540300

0．2迪厅24204065335050300．2办公室242240652535100-150

0．1酒吧23234065254050100．2卫生间26204065

401005-100．2洗衣房26204065

6020015-200．2员工区26204065

5050-1005-100．3健身房19254065604050-100

0．3强电变配垂电标号准应具雁备双肾路10千V供电章的条捎件，车并自居备发洽电机变压厚器应起工作坦在选握配容性量的60拿%~浇80德%变压顽器的缘瑞选择扮要一爆备一士用高低仇压配盈电室联应通找风良粗好，壶换气岂量每缩慧小时赌不少者于6次高低鞠压配红电母婚线要越分段录，并扰要设屑联络懂柜低压住配电间要有苗补偿榨电容米器三相吵负荷彼要平斧横，翻重要焦区域锯要单亭独控汤制对各迟区域搜照度躲要求LX照度大堂75~150LX洗衣房100~200LX照度标准值分级LX分级大堂吧75~150LX员工浴室50~100LX低简单视觉要求的一般照明如仓库道路0.51.2.3.5.10.15.20餐厅50~100LX员工更衣室50~100LX多功能厅150~300LX前台50~100LX中工作房间的一般照度,如办公室,教室,会图室,打字室.30.50.75.100.150.200桑拿30~75LX棋牌室100~200LX泳池30~75LX台球厅150~300LX高有特殊要求的一般照明如:大会堂.大型综合体育院300.200.750.1000.1500.2000.3000酒吧20~50LX保玲球100~200LX精品屋100~200LX厨房200~500LX书报亭100~200LX电梯机房50~100LX参考高度0.75M水平面.满月星光下为0.2LX,多云白天,室外为1000lx~10000lx阳光直射的室外至少为10000LX照度为1LX时，仅能变别物体轮廓照度为5~10LX时看收报较困难照度为50LX时为办公室较低照度照度标准值分级（LX）0.51.2.3.5.10.15.20.30.50.75.100.150.200.300.500.700.1000.1500.2000.3000.商务中心100~200LX

面客办公室75~150LX

各经理办公室75~150LX

客房50~100LX

客房走廊50~100LX

电梯厅50~100LX

客用公共卫生间50~100LX

消防楼梯20~50LX

客梯内75~150LX

公共区20~50LX

设备层20~30LX

供电定负荷筒的分份级1级负弦荷2级负顾荷3级负号荷A供电圆中断沃将造桶成人电身伤俩亡者声。B中断志供电冲将造未重大恼政治衡影响输。C中断膨供电释将造日成重材大经或济损无失者锄。D中断曲供将假造成旷公共肺场所发秩序命严重腾混乱跨。A中断投供电冷将造驴成较修大政块治影束响。B中断锡供电美将造响成较对大经司济损历失。C中断察供电窝将造福成公愁共场丛所秩祝序混谨乱者不属纽奉于一娃、二滚级电化力负文荷弱傅电电话蚀机房涉选址1、位相置一头般宜挡须安席排在维一楼析或二璃楼，厕并应云临近此道路朋以便轿于引星线，线应巩避免卡将总场机设死在地按下室闷及潮师湿的乱地方沟。2、总煌机房骆应设居在负竹荷中虎心，之以节决省线沿路投惊资。3、总分机房顶的位信置应断优先秋选择透建筑方物朝非阳面算。4、避饼免将疤电话暴机房封设于邻变配兔电室遥，空暑调压趟缩机析房，插风机完房，庆水泵稿房等碗，有电孝磁或磨噪声熄影响担的房党间附忘近。拍严格精要求筋防止弓尘沙剂侵入温和起怕灰5、电浮话机概房的晓环境焰要求概。（捞见表晃）电话熄机房喝的环勤境要桐求。名称室内净高M楼地面等效均布荷载kg/m2温度湿度％照度（LX）基本要求适宜值基本要求适宜值程控交换机室低架3.0高架3.5≥450低架≥600高架18－282530－7555200话务员室3．0≥30022－242540－8055150电力室3．0≥45010－352545－756060配线室3.0(120回)3.5(600回)≥450(120回线)≥750(600回线)≥1000(总配线架下)10－322520－8055100电池室3．0≥1000≥1020

506、中渡继线星数量衬的确毅定。百（设届备容糕量10派%）与市话局互相呼叫所接分机数中继线数呼出呼入≤501~5与呼出中继线合成双向5034100672001011300131440015165001819100026277、警总机肉房应寻单独逢供电害应冷配有恋＞2负小时助的UP源S电源8、恐服务扮功能①要剖有国加内国嘱际长枯途②要熔有计授费有椒查询旅功能榜，打奖印③要强有转缎移呼够叫功若能④要恨有语堡音留唉言功墓能（棵语音浅信箱甚）⑤要线定时怜叫醒腔服务⑥要乒有请厕勿打干