年广东中山某地产项目商业策划及工作思路

全程策划:***（中国）商业策划顾问公司2004年7月商业策划及工作思路***二期项目

前言尊敬的领导，我们通过深入沟通，对项目的发展很有信心。多年的商业地产统筹经验，整合我们全国商业地产资源，通过大型购物、金融、商贸、文体、娱乐、休闲、餐饮、旅游、观光等商业的功能整合，为贵公司项目打造一个融文化地产、旅游地产、商业地产、生态地产、娱乐地产、景观地产于一体的中山市、厦门、珠海首个SHOPPINGMALL。现将我司与贵司就该项目的合作意向与思路回复给您。其内容如下：项目状况

***二期项目位于中山市坦洲镇南坦路中心地段，区位特点如下：Ø

占地建筑面积2.4万m2，容积率：2.0；Ø

规模：拟建三星级酒店，建筑面积2万m2；Ø

商业建筑（含超市）面积：2.8万m2；投资总额：6000万元。

离本案不远处就为坦洲镇的工业区，有多家外资机构工厂入驻，外来人口居多，表明此地域消费者的消费水平不低。本案的周边配套设施完善，附近有银行、镇政府、学校、邮局等，从本案到壹加壹超市之间为主要的餐饮和商业街区，说明已形成了成熟的商业网络，有浓厚的商业气氛，在本案推出时不用费太多力就可达到即旺场又旺丁的效果，可谓四两拨千斤。

从上图可看出本案处于中山市坦洲镇繁华的商业地段,周边有很多大型的住宅小区,如项目一期***花园、汇翠山庄、碧涛花园、碧秀花园、景湖居等，故集聚了大量稳定的消费群体；本案附近还有酒店如汇昌酒店、富华酒店、大兴酒店，其中本案对面的汇昌酒店为三星级酒店，经营较旺，这些酒店会为本案带来大量的旅游消费者和商务消费者；坦洲汽车站离本案近在咫尺，从而会为本案带来大量的流动消费者，更会把本案的辐射面扩大至中山、珠海、澳门、江门等地。

策划工作思路如何进行利润最高化的投资开发？如何进行人性化实用性的设计规划？如何开展商铺的招商和销售工作？开业后如何进行经营管理，旺场升值？如何选择最适合本项目的广告营销、建筑设计等专业公司？带着这些问题，我们将计划从专业实操的角度，与零售商、开发商一同组建项目小组，共同研究策划，达到商业项目开发多赢的合作模式，展开一系列的全程策划及阶段顾问工作，具体策划思路如下：全程策划思路的目录一、项目发展目标二、项目的开发模式三、项目理解四、项目定位五、规划设计建议六、招商策略七、销售策略八、商业经营管理***二期项目第一阶段—筹备期中山市及坦洲镇的城市形象工程！中山市及坦洲镇的民心工程！坦洲镇市民休闲的前广场、后花园！一站式购物、休闲、餐饮、娱乐、商住、商贸中心！***商业地产开发的新里程碑！第二阶段——营销期商业概念定位和功能定位商业建筑规划设计提案营销策划与推广包装招商策略与组织实施销售策略与组织实施第三阶段——经营期开业筹备与开业策划商业经营与物业管理开业后期持序经营策划与物业管理顾问交接项目工作，结束单个项目的合作全程顾问期间，我们提交如下核心报告《项目的商业市场调查综合分析报告》《项目的市场定位及可行性报告》《项目投资收益经济分析报告》《商业规划及动线组织研究建筑设计提案》《商家业态组合及比例分配的分析报告》二、项目的开发模式家乐寨福超抓市肯德铜鸡、剃麦当温劳各大绸品牌泄主力社商家**肺*二妥期项作目——Sh暮op携pi泡ng怒Ma疗ll的主虹力商慎家三、址项目津理解项目代整体情规划卡面积殿：总用地面积：酒店式公寓总建筑面积：银行其中一期：

总面积会议交通餐饮百货超市ShoppingMallShoppingMall辅助及设备设备地下停车场地下车库基底面积:建筑面积:1、地竖理2、湾区域梁人口3、大规冲模零铜售商反业设扇施4、交通针对摊上述锯对项语目的罚理解浪，敝胃司将杂从专借业策晶划角勤度、忠专业期规划器角度晴、招亏商引口资的坦策略译性、同以租疮带售谷方式染、整丢合庞岂大商侵业资朵源的洁情况敲下进劝行解注决，险敝司且将提絮交详温细的扎专案敞报告枪。四、瓣项目鼓定位根据蚕区域痛现状声和商发业发额展的姐综合趟需求姜，敝府司对屯项目军定位膨如下渠：形象拜定位郑：中山鄙首席驱社区MA岗LL主体获定位亭：一晚站式籍休闲淹购物悬中心总体捉定位迅：集该购物阁、娱瓣乐、易休闲辫、商词贸、裹商住剑、餐饮、呆旅游仍及大吹型地例下停及车场川于一势体，沈建设畏成综合钻社区销功能令的一渴站式博休闲看、购礼物、基娱乐砍中心坊。五、南规划王设计庄建议根据袄客户铸的实涉际需卖要，澡敝司宏将进烤行住海宅和竿商业表的发怨展规却划设令计。规划第设计A、休闲析内、呼外广顷场的戏合理盾布局裕设计B、楼层害交通妹的布片局设努计C、通道口流线尊的整欣体设胖计D、中空赞位连皆体设蛮计E、大堂依个性师商业扶设计F、理货的区局犁部设帽计G、灯光互效果称的设雹计H、广告抓位I、各业裙态组景合的纯设计1墓目标揉客户销群第一抢类：饲经济慎基础陪雄厚傲，先恰富起仔来的戴人士屡；第二敢类：井经济储富裕所的本偏地村熟民；第三夕类：浪经济抱基础见扎实筐，收逝入丰织厚，谈尤指偏专业续人士予，如泽外秧资企杯业的僻高薪犬一族甜；第四洪类：仁经济薄基础轮一般帮，但猴有较豪稳定丈收入锈及一粥定积诞蓄的矮工薪牲阶层嫁和中库小型崭个体我户；第五寇类：甲蓝领喂打工秀一族柄。资源饿嫁接锋体系右及开恼发模尘式本案竭的总末体优折势资营源整无合原则卵：对秩内战照术借渴力，务对外唱战略蚁借势目标块：形底成中次山坦律洲镇嫌的商犬业优评势资厚源的欧集中命区域贩，以残高起猫点高以发展严的战幼略要戴求引语爆以勇坦洲本镇为重核心芳的周须边地件带的肃发展欧，以袄带动打本案鹿的开宝发1．如织何实糠现对造内战点术借筝力？1.步1概念敌借力整合之中山怕乃至景珠海它、澳押门所拴有可公用的绪优势梁资源盯，形诉成一流个总糊括土叔地及持物业孩价值焦的核狐心发躺展理牌念，呀使各遇项优易势资拢源统尸一在傲此理助念下果，提狭升本偷案的威土地武价值巨。1．2城市释运营驼借力旺：本案世概念事的内酷涵与响体现杨的生碰活质汗量需随要对怀新区姓内各飞项可证用的督优势捕资源碍进行遭借力宗整合资，体辅现为矛娱乐伶购物沟、商激务度副假、被人文拨旅游购、生雄态居袜住等宽方面会，具呢体内万容如杂下：娱乐购物旅游资源商业旅游资源（shoppingmall）娱乐旅游资源（财富中心）城市化资源商业经济（商圈）资源商务度假旅游资源度假旅游资源城市化资源商务经济资源（会展经济圈/政务中心）产业经济资源（产业基地）交通配套资源人文旅游旅游资源城市化资源人文旅游资源度假旅游资源文化资源生态居住生态自然资源资源生态林（绿肺）天然湖泊资源（南北湖）城市化资源新区商圈形成提供商业配套政务中心的辐射会展经济圈带动成熟的交通网络人文及城市文脉的生活背景功能居住区的规划资金资源减低开发成本，促进规模开发的土地运营1．请3整终合力对于弄本案替整合惊嫁接墨的各泥项优汽势资淋源，傍在统躺一的悉理念瓜下进商行整绑合。窝使本凳案土宇地在连投入愉建设箭成本联和运搞营成催本最嚼小化摸的优肆势上赏，提疾升本奖案的恼土地蜘价值窑及物极业价大值，棕通过纸系列狱战术歇行动距，将乱本案吃周边埋地区樱内的泻资源遮，拿奔为本出案所熔用。逐并与吃周边奔地区袍的各采个重闲要功黑能区莲和重拣点配趁套项煤目互训动发笋展。1．太4具制体策著略点擦：2如何梢实现形对外嫂战略帆借势望？本案术的对肃外战欣略借粉势的帝几个族层次故：区域价值层次城市中心区一体化发展城市战略发展区域商业升级经济动力层次购物、旅游、度假及会展经济对高新区经济的延伸和放大对经济实体和金融实体的吸引消费市场能量层次提供土地市场消费能量产生一级消费市场（投资商与发展商）提供物业消费能量产生二级消费市场（物业消费群体）战略借势层次一战略借势层次二战略借势层次三3．商趟圈辐饶射力敬分析本项瞎目作折为城阀市的枯商业伴标杆贞，除匆了中凝山坦础洲本育地稳妙定性倍消费疫客源拉，还彻将辐阁射中炕山市趟其余铁市镇促，珠诉海乃坊至澳起门的抹消费绸人群腊。如芒图：本案腥的核劣心理民念体鸟系核心激发展按理念脉的构均筑模垂型如叶下：主题理念发展理念核心理念体系文化理念基础内涵外延中山坦洲镇的发展核心理念和城市发展规划项目资源整合与得天独厚的优势提升广东粤文化文脉的继承发展和创新——落依托归中山偷、珠嘴海和冒澳门贺的发课展和祥规划垦，与缠本案梅周边晕的*置**膨花园些、汇挥翠山叔庄、始碧涛饲花园爆、碧虏秀花魂园、硬景湖钱居等贡住宅咸小区摄，和提汇昌幼酒店煤、富傲华酒规店、摩大兴假酒店样，等土星级摸酒店叠整合莲成为浪新都政市居萄住群狡落，窄以国翻际风逐情文增化为女底蕴盐、以尸休闲魔渡假竟为特旋色，神园林曲都市鼻社区怀为规发划理婚念，之缔造常独特煤魅力费的新烟都市乎文化舍商业桨区和伐自然饱和谐到的生顾活模赴式。——勇实现智经济渐、社坛会双微重效索益：顽经济余效益贼——投实现赞最大潮化的让利润峰，最信优的昨开发棒部署浸，最盘佳的款配套泊，最艇可持劳续的棋经营矩；社朗会效央益—透—创冶建中坑山坦票洲新旨标志舒、新佳名片干，创许造新歌生活狡方式拆，提鱼升至矛中山旧独有格的形明象，药树立圾中山德集购趣物、率旅游浑、观弃光、艰娱乐动等多僚种功常能于廊一体恶的国箭际品偷牌。——坚运用革的手骨段：步以“升政府午为依验托，饰以规是划为赏核心挤，以斑效益膜为目壮的，肠以城笋市运评营为趁手段源”，拥充分项运用赶中山庭市和付珠海魂市发惯展的格机遇满，整船合一件切可寸以整猪合的所资源炼。项目SW貌OT分析定位佛思考价值支撑价值引诱价值传播

我们的生活购物乐园（消费定位）中山首席社区MALL（形象定位）形象沙定位中山寇首席输社区MA询LL关键好词汇倦解释叉：中山矩：城妨市级价的战访略高线度起务点；首席肆：唯腰一、顽第一长个、厦独有研得天觉独厚兼综合轿优势计的一已个；社区MA顾LL竹：引入傍国际高最新分购物正、居陈住、狮商务圈概念董文化笛模式透“体翠验式咳”购币物的愿文化撕软件讯。力狸求把壳这个狮平台古建设葬成为闭坦洲瓦镇首职个真镰正集予购物业享受办、休世闲娱婆乐、允餐饮变美食卸于一想体，即并成戒为中驱山市遍新形扩象的逝标志饭性物柿业群补落。六、当招商端策略策略罗一：凡引进庸龙头辱商家快（如旬家乐从福、猫家福自等）呼给项如目注篇入商夺业卖缓点，飞带动坟二级掌主力各店及捆其它给品牌盛商家肆。策略许二：青根据狭不同矮商铺蚊的特昌点进锣行定岩点招伍商，介以广属告推辜广辅棒助招订商。策略跨三：穿整合孙商业巷资源坝，进场行短边时间夸的快量速招变商。策略代四：易用优松良、肚完整并的商舍业经洞营管氏理系饰统，植促进传商家线的经旋营信寇心。策略川五：绍以优乳惠政驴策吸戴引龙涉头商坏家，谎推动卖其它煤商家档的招目商。项目着卖点迟提炼锯：1、中山奴市坦脸洲镇核心毒商圈悼，未怎来发津展更费耀眼切；2、案21宁世纪睛现代敬化商衫业项么目，引商业讽新地充标，瘦城市宵新名档片；3、微交通裁网络粉完善倚，四弹通八而达；4、跨人口耍密集味，收讨入高踪蝶、素个质高隐，人宜气旺梳盛、庭消费本旺盛伶；5、馅创业之投资纳计划灾；七、啄销售喇策略6、最佳门商业奋购物躬环境丙；7、堪建筑愁风格扔--蛙--就--新现代帐化的爆外立括面设蹈计及浙个性务化室眨内布哗局；8、末主题汗特色革商场供；9、年异域服风情菊美食织世界吸；10慢、大喜型超顶市或涨百货熟进驻畏，信泪心保竿证，仙经营蒸零风愧险；11豪、国晌际、担国内嚷名牌订商家粪争先猛进驻领。1、银炒作宪商圈轻概念使人烟们正爷确认临识商壮圈是中山塌市、困厦门织、珠粉海的舱交接虑口；中山市未损来商溉业快律速发丹展，滤高层星次发迅展；带出劲本项各目正撤是难盲得商碑业投岛资机榜遇，求激发左投资源者兴早趣。总体卖推售劈燕策略招商演先行塑，以梅租带暑售；前期喝先引现入龙左头商够家，赢为后荒的招露商及猜销售隶打下朵基础痕；二级调主力翅商家鸟随后府确定久；全面依开展奶招商亮推广鄙；同步银开展制销售仪推广锄。2、明确立招商递与销凶售的扔关系3、协总体斗推货堡节奏弓的把观握一方骑面是灰根据乡丰市场盆的需体求变志化控属制快打慢节亏奏；另一靠方面勉是根危据销呆售成世绩的党好坏垄而灵赠活制仁定策出略；准确竭掌握司市场驱需求压关系盟，降筹低项怒目的童销售常风险迹。方案细一，榴将项省目分脂层推榜售作用袜：是躁先把杏相对跌较差胜的商荣铺尽映早销萍售，拢再以升相对殖较好坡的商耕铺垫乡丰后销驴售，群以降啦低项平目销配售风恋险；敝司糟对本浑项目惭的推材货节应奏有监两个危方案妖建议方案军二，洲将各蒸层商加场分姑区，派组合奶销售作用系：由于仗不同书价位纵的商访铺将气有不息同的裹目标肺购买男力，南在销竭售初劈燕期组分合不泊同楼肠层的疫商铺在展开醒销售爱，可访及时薄掌握压市场唇对本根项目仰的接胁受程丢度，跪以利谁于及钉时调裕整价映格，王并控项制好村后续惠推售鼓节奏混，即梯选择述继续霜组合心推货筐或按香楼层画进行凝推货镰。找准比目标旱市场膊，明资确目侧标客趴户，絮使广乱告投宏入弹光无虚找发，秋达到占事半纳功倍往之效已果。4、敞明确热目标厦市场权的目拨的选择池目标从市场果的策狂略因此扛在推气广中垮要不盛断强饼化炒和作区纯域商卸圈、棍项目眉形象杂。还要农明确啊目标详市场原，策众略性磁实施龄远交剧近攻能。作用枝：在寇实际腾过程单中，弯围绕升项目足由近凝至远撕逐渐听扩大钞宣传寄范围月，先罗巩固崖本地貌目标慰市场慨，争羞取最趋大的利认同骂度，档吃透去本地所消费插力，赶继而鼠再逐证渐扩辨大目姻标市绕场，声目的使明确恒，重遭点突森出，阅做最邻具实炎效的旦宣传流推广演。5、嚼积极呆创造虽有利臂条件摘支持舒推广其及销荣售项目爪操作兴需要常得到氏多方驱面的懂有效胶支持蚕，整衬合资吃源优凯势，夹才更绿有机妥会实侵现良籍好的旧销售历佳绩绒。1）缝招商幕先行剖，以付租带欲售；2）估工程境进度剂的加碍快建侧设；3）迹确立焰项目请的经田营管办理体鸽系及朴物业宿管理惊制度乎；4）策争取雄政府床的正宫面与罗侧面肢的支揪持；5）寇与各屈类媒匪体建燃立良播好关斑系；6）肆由发专展商保牵头鸟，组旗织各倍类型水公益妨活动引。广告洗宣传少上花趣心思滤，串郑连一可系列锦有利么于项虫目推滥广的平卖点泉、事曲件、熄活动呼，以皱及做连好项鼓目里晒外的裕整体摄包装纽奉，方纯方面扮面的岔炒作骄造势丘，构监建本完项目礼品牌煤魔方势，发那放强牺有力升的磁祖场效假应，徐以君做临天盒下、亲狮子程搏兔推之如蹲虹气愁势进央行推担广宣眨传，尖为实之现项冻目的闲快速念销售井铺垫冰坦途抖。6、夺蓄势市打造由品牌警阵势7、名各阶伞段推盼售计线划根据资本项排目的牲工程杯进度灯预计长，并简结合征项目氧的推州广需特要，他敝司欢初步午制定划本项抱目的辆推广条时间升表，摔并由受此制悔定各蛙阶段搞推售核计划拌：阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间推广重点1、区域商圈2、项目形象3、发展商品牌4、项目招商公开发售发售+招商发售+招商+开业1、帖商场喜全年嫌经营闷管理辟、促茂销活英动2、凶商场压的租爷赁管能理3、氧财务讲管理阶建议4、鸦安防缘瑞管理献建议5、州风险谦管理递建议八、爱经营株管理调顾问我司引提供左的专子业服便务l市场缝调研l项目病整体繁定位暂、市悄场定抵位、贵功能致定位席、形炊象定摇位l规划灾设计棍建议贤（住许宅与子商业宏）l营销慈策划邻与推卵广包荣装（行住宅渡与商临业）l业务歼培训l招商l物业太销售太与售矩后服耀务l开业我策划l开业猜后商赠业经渠营、却物业寄管理言顾问单阶段祝我谢们合撤作愉恒快！**万*二榆期项痕目专案烤组团队卡介绍**睡*总软经理知名饥商业闯地产债专家甩、商蜂业营配销专级家，中国刘商业糊地产窑十大毁领军败人物。专妄门从录事SH绒OP巡寿PI游NG晨M键AL戒L、大型哈购物罩中心常、主话题商爷业步肢行街誓、专拢业批丸发市扬场的爬投资胖开发存、全侍程统膀筹策舌划、校商业取研究延，1皂0年练商业报地产台策划蒜及推咬广实扫战经晓验，却曾策送划过渴广州亚中华帽广场授、广坑州万鄙国广制场、奶广州惧天河兔都市储广场蜡、广胁州丽鉴影商央业广锹场、识深圳购铜锣骂湾广背场、摘深圳婶意大熟利国甩际名猎店城抹、南何宁太款阳广谦场、竭南宁凶世贸棚商城基、南暂宁亭冰洪路籍商业逝步行释街、截长沙修星沙班商业仅乐园湿、朝漂阳文或化用卧品批币发市肾场、瓦南京敲裕鸿忙商业蛋广场寺等2敢0多乘个商卡业项伤目。**震*从事榨中国旁商业呆地产聋工作很8年床，曾蛙参与栏广州叶中信专广场互、丽旧柏广渡场、芽中国镜大酒畜店名宪店城捡，琶译州中巧洲大貌厦，游星河弱湾服樱务式廉公寓饶、深哪圳帝喝国大许厦、禾海南束吴支颗洲岛母、东顺湖御件园等遇商业跃地产口项目泪前期尤规划耻研究铲和项开目策券划。**射*中山员大学科工商示管理占硕士工（MB厨A）害，商业鸣地产绝专业小人士须，曾筐参与权东方乔广场童（MA眠LL独）、世贸复商城使、光奸明广祸场（笼都市MA储LL御）、白