年武汉某住宅楼盘市场报告

**·**假日项目

市场分析及定位项目认识项目地处三片交汇地带，楼盘开发的密集区域。东接声势迅猛的光谷片区南与南湖新城雄楚片紧密联系西北与卓刀泉片楼盘紧紧相邻街道口商圈南湖新城片东湖南湖光谷商圈及光谷片珞喻路雄楚大道雄楚大道卓刀泉片本项目南湖新城雄楚片外部景观优势较为明显。北眺东湖，南望南湖，湖景丰富而独特，成为该片区楼盘的一大卖点，也成为片区楼盘维持高价位的强有力的支撑。片区内楼盘供给产品及建筑形态较为单一。产品集中为小高层、高层普通住宅，其他物业形态比较缺乏。该片区南邻南湖，西连街道口，东至光谷商业中心，处于街道口商圈和光谷商圈的包围之中，地理位置优越。区域内楼盘开发较早，规模大多一般，目前多处于尾盘状态，仅余名都花园、领秀城等项目“独撑门面”。卓刀泉片有利的地段、良好的外部景观以及充足的客户来源是支撑该片区高房价的主要因素。随着片区道路交通的逐渐完善，其房地产行业也将得到较大发展。该片区紧邻东湖和街道口商圈，被桂子山、伏虎山及众多高校包围，景观优势突出，外部配套相对齐全。区域发展环境较为薄弱，楼盘开发较少、规模小，缺乏大盘和名盘、名企的品牌带动，整体竞争力较弱。与相邻的南湖新城雄楚片相比，该片区楼盘产品较为丰富，小户型公寓和普通住宅共存，房价也较高。光谷片随着区域城市建设的加快及富士康等大批企业的进驻，该片区的房价一度大幅度上涨，再次印证了该片区房地产发展之迅猛。

区域房地产市场开发呈多样化发展，多层、小高层、高层等各种建筑形态一应俱全；花园洋房、酒店式公寓、精装小户型等各种物业形态也孕育而生。中国“光谷”高新技术产业的快速良性发展，为片区房地产行业持续走强提供了十分强大的支撑。世界500强企业的陆续加盟，直接促动需求剧增，房价跳涨，光谷也一跃成为2007武汉最为风光的近郊板块。目前，该片区内聚集了万科集团、长城建设、东盛地产、利嘉置业和广州恒大集团等众多实力雄厚的开发商。众多大规模、高品质的楼盘也齐齐亮相。三片紧紧相邻，光谷片为主心，卓刀泉片、南湖新城雄楚片借助光谷东风，价格一路狂升。以光谷为核心的辐射区域，已一跃成为武汉近郊房地产最耀眼的明星。但与此同时，随着板块的快速发展，在区域内也掀起了一股区域性的颠峰之争。近30个楼盘扎堆开发，大盘与名盘密集。外来巨鳄与本土名企云集。目前已有万科、恒大、**、南益、诚投、长城等名企，但依然有众多的地产企业仍在蓄势加入。分析结论：客户充足，水涨船高是三片楼盘的共享机遇，而颠峰地位将只是少数者的荣誉。在板块客户充足的条件下，已高昂掀起一股另类竞争，它不再只是低层次的客户之争，它已上升到大盘、名盘伺机而动的巅峰之争。本项躬目位阅处三枪片交锅汇核诉心区标域，日周边尘楼盘详密集详，对衬手如画林，总项目昼遭遇惩着周酷边楼沈盘与蓬相邻低板块专的重讨重包施围与会时刻担潜伏杂的市布场危岛机！回避头竞争截，默遗默前且行，凳基本剥不太龙可能外！项目梁思考面对趴复杂骗的市移场竞魄争，我们左如何规才能筒有效歇突围孩？首先救，我淹们看逆清敌栗人，撞将其繁加以以区分工：谁才秩是我裙们最摧强劲育的敌爬人？竞争烦片区殃之一件：卓跌刀泉锯片楼灵盘。以本饶土化房诚、小统规模良、小胸体量晋、零野星开欠发为权主缺乏梅名企洞、名清盘促垄动产品故定位矿灵活好，充绘分差漂异尾盘肺开发禾阶段黄，后启续供躲应少竞争逮力研涉判：邻华眯师、贵近街骡道口巩、邻绳光谷勿商圈纷、依浑伏虎粮山，凭借相对抛优越唐的地借段、忽景观用和配孤套等先天锣优势中取胜孟，项匀目自若身核现心竞阅争力金并不篇突出鸦。竞争旬片区堪之二店：南求湖新烫城雄雕楚片盆楼盘双湖啊水景苍、双摘重商狸圈，雨临近天交通愿主干绩线，读配套仆完善乓，出暂行便袭利中小巾规模添楼盘转数量行多，贱大盘赏、名权盘较家少产品晨供应耳常规粮为主讽，中戒小紧昂凑居俯家户厕型少坐量补版充大多幼较早拒开发辫，接滑近尾垒声，落相对谅成熟村，存览在后鸽续开修发的悠项目蔽少竞争华力研策判：仅名锋都花书园、绘领秀类城等伶大盘具处于臭开发卵中期阿，能想够对爽周边银楼盘蔽造成觉一定它威胁姐。强弩愈之末专，缺湾乏后糟劲。竞争思片区域之三僵：光特谷片摧楼盘土地弄资源碰丰富至、楼予盘分刺布广教阔，齐但开冲发多役不成献熟。单一货外部骄绿景累支撑胞，大笔部分艇项目占品质画塑造倍不够躬突出赚。产品狮结构填与建势筑形躲态较陆为丰还富，粥常规壮户型蛋为主档，中眯小户枕型作只补充午。海量害供应晃之势挽仍将绸持续臣，后惧期产零品仍阅将十哭分丰益富。竞争能力研成判：凭借道光谷关的良题好发蛋展势期头，僚获得加飞跃珍性发寻展，但大来部分遥楼盘蚂品质煎塑造晒不够舌突出剪，陷生入低貌层次辨客户黎的平息庸状忧态之战中，整体弱的竞第争威碰胁不译足。竞争城片区掩综合献分析拾：从对债竞争悼楼盘抚与竞袍争板价块的叛发展备来看瓦，它艘们大泳多数客凭借饥机遇尤而上谋，享受想着光块谷片瘦区迅竞猛发隆展、这水涨伍船高是的良泽好机毛遇，却并没袍有十怪分强拆大的亦楼盘后内力浊作支更撑，附是房悟地产泰行业挑典型糠的“凤爆发留户”。从楼创盘后还续供海给情汤况来驰看，大部阵分楼织盘销怠售接秀近尾疤声，驶对后付来项虚目造附成的箩竞争行威胁伴较小朋。仅有奶一小恢部分砍楼盘质，既有折出色祖的品壳牌、眠突出纤的地痰段，役又有盒可供睛延续竹开发灾的巨言大规煮模，撤同时裁通过蝇后天肃的建译筑、禾景观里与配息套建汉设，实现降了较慌好的兽突破躺。从本对项目杰的品厅牌、鱼规模堪与地怨段等狸特点锁与三贩片楼辨盘的楼竞争殃对比慎发现思：复杂侦的竞悦争环坡境之辽中，休我们虹也并候非草串木皆杆兵。我们漂的竞阴争对龄手将边主要香是：规模刃较大疏、有灰延续勇开发降，品咏牌突农出、涉品质触出众展，地谨段显虚要、种地位题突出吸，为描数并匀不多忠的一过小部风分楼培盘。如名市都花竞园、即领秀廊城、泳光谷撒中心坐花园真、光塔谷世您界城步等后制续开里发项驾目的颗直接限竞争识和以揪及少读量的跳潜在泥市场嘉竞争货。挑战守劲敌含，我们沙是否框具备挥足够港的资嚼本？总用地面积211798㎡地上总建筑面积561200㎡住宅建筑面积530702㎡商业建筑面积21160㎡容积率2.79总户数5264户地块乐分析少：地理饮位置商：项目弹位于技洪山盈区虎大泉街叙以北运，用充地东逮邻空疯军干平休所苹，西勉临华叉师一陵附中辽初中帐部，直北临英空军堵干部芳住宅钱区与龟东湖演高新观区管满委会嘴大楼车相望谅。项目苗东距帖鲁巷胡商业狂中心奏仅1鲜00抬0米筝左右枪，1证站路灶距离饼，处言于规脑划中朝的地驻铁鲁筐巷站圈与卓通刀泉殖之间搞；项目景地块谜先天樱优势精突出圆：近鲁奋广，碰出则讲繁华。避喧列扰，书入则遮宁静。坐落铅两大践商圈惩间，掠配套焦完善碍，生稍活方宗便。邻近乡丰城市狮主干寇道，点道路舒通达缠，交疗通便在利。位踞寺成熟热教育扣和生尚活圈抗，资摘源丰较富，愿客群远充足跑。合适涉的项般目规抗模，姐纯粹春的居常住环茅境，伐奠定董项目电高品半质。过硬务的企隶业品炕牌，怒增加争项目轨竞争狼的有怨力资们本。与三井片区晒楼盘销相比救本项连目品梯牌、熟规模大并不顶逊色模，而项枣目地锯段在医三片佳内却残是首萍屈一摧指！既可似近距馆离直坟抵光青谷商谈圈又可叙享受痛双重蛛商圈银、双霉重湖坊景照逢应还能角充分讽退避晴主干况交通逆与繁识华商怎圈喧干扰此外接，我悦们还瓣面临特着难谢得的苹市场目机会梁：市场汽供给巡寿的空坊白突垄出。绝大触多数敞的楼止盘延寒续着需传统渣开发贷与小它幅度刚、小裹体量袖创新仪的老斤路，周为后齐来者谣预留攀了足拜够的横突破货口，脆市场绒空白耳十分勤突出炎。光谷拐效应膊，客丛户充彼足。紧邻址光谷帅广场岗，可惨充分弦享受魂光谷附发展吗带来旱的充被足客厚户。初步槐判断严：挑战胶劲敌助，项吊目资谜本初铅具！产品旗初定药，有党效突缠围，杨快速裁上位我们残的核投心竞抗争力冲在哪涂里？首先洁，不得径不承胡认，首屈丽一指径的地痒段优恭势，遥就是唉地块论先天枯已经择赋予凶的不透可复震制的痒核心输竞争乖力。其次舞，出总色的旬景观退、建缴筑规嚷划，敢使本瓶项目桂拥有胡十分灭突出偿的楼洞盘气岛质，上大大逢提升腿了楼字盘的朵综合高竞争肥力。尤其耐是在始建筑戚充分睁利用奔中式自风格趴异化丹、创民新、筑突出折品位桐的基沙础上望，以梁十分智稀有随的超甲长坡傲地落膝差水务系，懒贯穿峰社区带，将烂项目虫住宅鞭品质么迅速狐拔高豆到极不致，页为三元片区笋众多吧楼盘塑所不坏能及术。蜿蜒播灵动突的超撞长水中系，超是项卡目核黎心竞廉争力酒体现摸之二脸。其三胁、差捕异的闻产品慨定位宣与创积新设高计，偶以面斯积精疾简、辉功能热加强漂的高乏品质岔、宜扇居、躲创新原小户宫为主胆力。53貌.7叮%的交户型彼位于雪90唤㎡以盲内，亦且相罗当一断部分遇宜居德小户普同时祝配有剥双卫挪和入集户花存园。33死.5飞%的置户型效位于90熔~1仍20堡㎡之间拳，入奏户花块园、鱼双卫残、双琴厨同治时具脂备。80值%以把上户科型拥庸有入牵户花恋园、顽室内互花园耻和空警中花衣园等忠与户惊型相竿匹配棋的设晶计，柜使高膀层住还宅均恋拥有券超高摧的洋绢房品再质。适应贩房价环变化杏和市唐场需裙求的掩差异勇和创巴新的脾产品紫设计，颠覆宪三片服区楼吐盘小瓣幅度姻、小荷体量探户型隶创新解和供僚应的喜拘谨辫局面铲，是项咱目核滔心竞纽奉争力岗体现通之三待。综合盐分析鱼，我属们的学核心跟竞争木力是叮：成熟嘉地段芒，坡兼地水妙系，宜家舟高层穿洋房镰社区它将箩完全趣使项遮目从怀三片材区楼偶盘中锅，脱鼠颖而馅出。项目做最终房诚将以事两类位产品植引领处市场唯，以小劈燕户公吃寓作雕为补穿充——其一底、紧夕凑型炕临水备高层羡洋房仆：品忆质确政保、鱼总价统控制朱；其二叶、舒教适型误滨水悼空中糊别墅至：高鸦档品夕质、课高端殖品位欣。项目体定位三片油交汇砌地带亭，看堡似八戴面玲腊珑，音它将颈为项独目寻榜找客格户带靠来什淋么样罩的机掩遇？目标客户定位可以贵充分葱巩固设南湖崇新城碰雄楚弱片置绕业客追户有效画分流停光谷功片区晋内新仪生购尖房客工户拦截介中心剩城区善到光田谷购倚房的届二次程置业搞客户舱和投美资型爱客户炮。我们允的客念户主堪要来写自哪逃里？通过坡上面唤分析隐，发祥现我葱们的魂客户别群体武将：以街披道口吉、卓械刀泉絮及光胜谷片狮区内花的教拔育、拾医疗指单位涨、I改T行笼业精霞英以告及新利兴产按业的炒白领镇人群任为主；以来伤自中哈心城组区的徒新生野代白订领、泪二次谁置业嫌者及捕投资你、养各老人每群为很辅。他们豪有些隆什么彼样的村消费姻特点蹄？本项商目丰株富的狮产品灯构成乔，将狂吸引樱不同傍目的登的置塔业客荡户，绘其消抛费需琴求也块将与辱置业仔的目受的紧垮密联昂系，洲而且盟适度忠差异尘。第一秆类：纷长期向自住略型客租户，则占据贩客户数主导吊地位乱。中青魔年、嚷行业蜜精锐茄是该聪类主泉力客竟群的辰主体颤特征廉。他贵们以遇解决主长期铸居家染为第慢一要粘务，口同时厚也带晨有一告定的埋投资柿动机寸。他们演收入羊水平四较高抵，但贸经济蛋积累恰却不捕一定程十分旨强大溉，对涌房价疗水平疤也相律对较嫌高，县对总盲价的胜承受粪能力盾却相载对有两限。在总侍价合趟适、罚功能总与品滋质确厅保的殊情况阀下，旬他们荷愿意瞎为一旗定的骆高单仁价买荐单。他们箱需求缺的面楼积不巷大，伪但必点须确殖保主唯要功汤能的结齐全胃和一型定的少舒适味度；作为俗人文苦素养累最高库的一菜类人顶群，征他们如拥有届学院颗派理海想主任义的婶人性掘精髓涉，追抖求实静用与闻完美指的最橡佳契也合。对居场住的皮品质甘十分两关注帜，要雄求有军良好层的居献住环示境和件较为斥突出镇的景浑观资搬源；第二析类：泊投资锯型客罩户不断碍上升店的房碰价，幼日益瞒见涨艘的楼劈燕市行舌情，今保值胸增值百的置绞业目饮的，旬对项杯目升悄值潜驰力的农关注抓摆在裤他们慈眼里奴总是娃摆在短第一现位。该类灿客户产具备田一定哑的经俊济实位力，梯有一俊定的典资金果积累登，但丛在住绪房投鹅资上搅也较鲜为谨朵慎。关注誓项目秃升值床潜力勉和发伤展潜活质，绞需要状有充凑足的董租赁娱与住搬房需须求作宴支撑诊。周边轿高校丈密集迅、商苗业、榆商务曾发展棉迅速原，新晕生的染购房他群体昂十分岭充足伤。在膊住宅粉房价臭快速欠提升菌而人昏们购挤买力天提升砌缓慢呢的情君况下骡，中王小户欺型将但成为心各类堪经济在积累轻有限脂的高器收入裹客户菠关注稻的焦卖点，宿这也柜短线扩投资璃这的珠关注脾重点且。周边竟有大纷量的肉学生兼及年拆轻白搂领租炎户，拍租赁临客户厘十分旁充足君，也等将有挣效带没动长斧线投通资者眨介入炭。第三邀类：海过渡熊及养发老型酱居家玩客户以年跃轻的布过渡誉型居读家人偶群为融主，棋收入区水平前相对窝较高鹊，但剃大多候经济驱积累奔十分棵有限建，承骗受的确总房邀价和羞首付韵款较探低。由于稀工作肢繁忙薄，他抚们更怒偏好横地段喝的便属捷与瓜繁华倒，对浩其早烈期居没住的升生活续圈较渠为忠薯实。作为扔现代瓦青年终，他捧们拥吐有时张代赋幻玉予的语时尚安气质阻与经桐济头魂脑，村他们贪注重斜居住葡的品固位与奶格调锯，也盼比较各看重你住宅她的升妨值空白间。而稀绝缺的康社区肺小户程型，在无疑县将能爱很好史的满睡足他革们的胖需求朝。项目管应以夸什么错样的管品质耕入市毛？项目品质定位鉴于裕本项形目整激体规文划、室产品杯设计柱已经塑初步畅确定耕，项拖目品场质初缝步定截型，冶在此胀，我杜司仅豆针对户项目当的品差质定哪位的下准确周性加促以论原证。对地济块自朽身的饺各地逃产因粱素评阁估如艳下：影响因子单身公寓普通住宅中档住宅高档住宅本项目地块对交通便利的要求高高一般很高好对噪音及环境干扰的适应性强较强弱弱好对大气环境的要求低不高高很高好对小区配套要求高一般高高较好对周边自然及人文景观要求低一般一般高较好对地段升值潜力的要求低一般高高较好对小区地块物业管理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修质量要求低不高较高高可达到对休闲空间、绿化率要求无一般高高好结合宇以上仆对项随目地箭块各矿因素斜的分盒析可妖知，抱本地轧块基渔本具摔备所方有中变高档判住宅尖所必守须的麦地产继因素严，因叨此，将本灯项目膀定位观于中眠高档笋住宅许小区圣比较边贴合毁项目豆实际荣。项目价格定位项目戚应以合什么刮样的晓价格孔对外欠推出兆？价格杀定位由于宿本项嫂目位现处三雨片交桑汇地小带，昏同时型受到颈卓刀部泉片驳、南爱湖新根城雄陈楚片叼和光挣谷片波三个野片区握楼盘最的影虹响，惧因此民，在羽项目哈定价骡时可裕供参阳考的蛾楼盘弃数量耕多、罢分布循广。此处盘我司统结合检项目奇特点蹦，首询选项慢目周纲边楼萄盘及卡相邻窑片区爷的典露型楼哲盘作旗为定题价参辽考，僵如名炭都花稻园、腾领秀收城、距翡翠柜城、先绿汀掀雅境唉、新恼凯·保山泉熟居、倒光谷拐世界森城·奴尚都垂、巴政黎豪爪庭、博谓语碍城及武光谷护·坐锯标城概等，泄可供招参考浑定价链的楼软盘数姐量较奏多，尼因此徐采取山竞争菌楼盘堡可比首因素鼓量化岩法定农价。纱具体策定价炒过程剩如下彩：因素权重名都花园领秀城翡翠城项目地块位置0.531.531.54242价格0.510.52110.542配套0.441.641.641.641.6物业管理0.341.241.230.941.2建筑质量0.341.241.241.241.2建筑形态0.330.951.541.230.9交通0.441.641.641.641.6城市规划0.330.930.930.930.9楼盘规模0.240.830.610.240.8朝向0.441.641.631.252景观0.351.530.930.941.2环境0.341.230.920.641.2发展商信誉0.25130.630.651付款方式0.130.330.340.430.3户型设计0.320.641.241.241.2销售情况0.140.440.440.440.4广告0.230.620.420.440.8停车位数量0.130.330.330.330.3评分

17.7

17.7

16.1

20.6因素权重绿汀雅境新凯·山泉居光谷世界城·尚都巴黎豪庭位置0.531.552.552.542价格0.510.552.54252.5配套0.431.2525231.2物业管理0.351.541.241.251.5建筑质量0.341.241.241.251.5建筑形态0.330.941.241.230.9交通0.441.631.25231.2城市规划0.330.930.941.241.2楼盘规模0.230.620.45130.6朝向0.431.241.631.252景观0.341.251.530.930.9环境0.341.251.530.941.2发展商信誉0.240.840.840.851付款方式0.130.330.330.350.5户型设计0.341.241.241.241.2销售情况0.140.440.450.540.4广告0.210.230.65140.8停车位数量0.130.330.330.330.3评分

16.7

21.3

21.4

20.9因素权重光谷·坐标城谓语城位置0.52121价格0.52110.5配套0.420.820.8物业管理0.341.251.5建筑质量0.341.241.2建筑形态0.341.230.9交通0.420.820.8城市规划0.341.241.2楼盘规模0.240.830.6朝向0.45252景观0.341.230.9环境0.341.241.2发展商信誉0.25140.8付款方式0.130.330.3户型设计0.341.241.2销售情况0.140.440.4广告0.230.640.8停车位数量0.130.330.3评分

17.4

16.4原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1名都花园17.74700313.2922090000831902领秀城17.