房地产营销策划- 深圳区域商业市场返租销售案例专题研究正式版

深圳区域商业市场返租销售案例专题研究美格行商业地产2011.1第一部分、社区商业类第二部分、商业街区类第三部分、购物中心类第四部分、专业市场类社区商业、商业街类返租项目列表项目名称商业商业销售返租方式开盘售价目前售价目前租金经营状规模类型时间（万/㎡）（万/㎡）（元/㎡/月）况梅林商业13200㎡社区商2006年3年返租销售街铺：5.1暂无销售街铺：200-300较好步行街业1F内铺内铺：2.8内铺：120-150缤纷商业社区商3年返租售1、1F街铺：7街铺：101楼街铺：30020000㎡2007年2楼内铺，年内铺：120-140，较好中心业2F：3内铺：3回报5%2楼内铺：60-80燕南路20000㎡社区商2006年返租2年，每街铺：7.6街铺：15-201F:街铺300-400一般88号业年8%回报内铺：5.5内铺：7-8内铺100-20015年返租销1内铺：300-400；万花筒概9500㎡社区商2002年售，每年按——暂无销售2楼：150-300；一般念购物街业成交价的8%3楼：100-150,返还租金；4楼：整层待租万科城风30000㎡商业街2005年带租约销售均价1.4街铺3-5——较好情步行街（含2楼）2层：1.5-33年共返25%，第一年8.3%振业城商17000㎡商业街2006年以每季度返街铺：2.6暂无销售——较差业街还，其余内铺：1.616.7%在首付款中抵扣购物中心、专业市场类返租项目列表项目商业规模商业类型销售时间返租方式开盘售价目前售价租金经营状况名称（万/㎡）（万/㎡）（元/㎡/月）3年共返租25%1F：3.8街铺：8-101F内铺：120—港惠新其中7%、8%在150，街铺150，75000㎡购物中心2008年2F：2.5内铺：暂无销一般天地首期中减，10%2F：超市辅营3F：1.8售在总价中减；区1503年返租租金中信地24%一次性在首18000㎡购物中心2007年期款中抵扣，5均价5.5暂无销售——较差铁商城年按合同价分区回购1F街铺：主题商场2年8个月返租约20，1街铺：1000，销售2-4F，每内铺：9，2楼：200-300东门荟30000㎡（专业市2010年——未经营年按成交总价2F：7-8，3楼：120-160，场）的6%返还租金3F：6，4楼：90-120；4F：4新银座-1F：3.4，3年共返租1F：7.8，服装批20000㎡专业市场2007年暂无销售——较差24%2F：3.6，发城3F：2.7布吉东返租10年，每1F:街铺：1F：6-71F:街铺：200-24000㎡专业市场2004年年8%，首付扣5-6、内铺：300内铺：100较好大街内铺：3除24%1.5-2-2001F:街铺：1F：7-8内铺：1F:街铺：200-龙华电13000㎡专业市场2004年返租3年，3年6-7300内铺：100-较好子市场共返租24%内铺：2-31.5-22F：2002F:80-1.2-1.52F：1-2120梅林商业步行街 龙华电子街 万科城 燕南路88号振业城布吉东大街万花筒缤纷商业中心 中信地铁商城 东门荟 新银座第一部分、社区商业类ü梅林商业步行街ü缤纷商业中心ü燕南路88号ü万花筒概念购物街梅林商业步行街项目名称梅林商业步行街地理位置福田区梅林路（梅林一村旁）销售时间2006物业类型集中商业商业规模13200㎡层数2层定位方向创品淘宝广场业态规划女人街、餐饮、电器主力商家国美电器、福满园酒楼租金状况街铺：200-300元，内铺：120-150元开盘售价街铺：5.1万/㎡，内铺：2.8万/㎡目前售价街铺：51000万/㎡，内铺：28000万/㎡，F2只租不售返租方式一层内铺返租3年销售背景本项目由我司操作，2006年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售一层，销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的8%，3年合计返还24%，目前售价为：街铺51000元/㎡，内铺28000元/㎡，实现1层100%销售；经营现状项目商业类型为社区商业，由于2009年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致1层内铺一度出现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。缤纷商业中心项目名称缤纷商业中心地理位置南山艺园路东（荔香公园北侧）销售时间2007年物业类型集中商业商业规模20000平米层数3定位方向复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为一体的大型商业中心业态规划餐饮、服饰、娱乐、服务配套等主力商家人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器租金状况街铺：300-400元/㎡，内铺：100-200元/㎡开盘售价1F街铺：7万/㎡，2F：3万/㎡目前售价暂无铺位销售返租方式1、2层内铺返租3年销售背景项目2007年发售，1、2层销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的5%，3年合计返还15%，开盘售价为：街铺7万元/㎡，内铺3万元/㎡，实现1层100%销售，2层部分销售，主力店部分自持；每年返租售价总额的8%，经营现状项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。燕南路88号项目名称燕南路88号地理位置福田区燕南路与振华路交汇处销售时间2006年物业类型集中商业商业规模20000㎡层数3层定位方向社区商业业态规划超市、服饰、餐饮、服务配套主力商家沃尔玛社区店租金状况1F:街铺500元，内铺160-200元开盘售价街铺：7.6万/㎡内铺：5.5万/㎡目前售价街铺：15-20万/㎡内铺：7-8万/㎡返租方式1层内铺返租2年销售背景项目2006年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺，1层内铺销售采用2年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2年合计返还16%，开盘售价为：街铺均价76000元/㎡，内铺45000元/㎡，实现1层100%销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚集，购买内铺；经营现状一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。万花筒概念购物街项目名称万花筒概念购物街地理位置南头街道桃园路销售时间2002年5月物业类型集中商业商业规模9500平米层数4定位方向以年轻、时尚为特色打造的一个时尚潮流聚集地业态规划男女时尚服饰、潮流休闲配饰、旅行箱包、皮具皮鞋、居家用品精品等主力商家肯德基、仙踪林租金状况内铺1楼：300-400；2楼：150-300；3楼：100-150开盘售价——目前售价——返租方式1-4层返租15年销售背景项目2002年5月发售，1-4层内铺销售采用15年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2002年10月，与深圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业1楼至4楼整租给曼哈，曼哈于当年10月进场，开办了南山曼哈商场。按照合同约定，2004年6月至9月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从2004年10月开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，2009年8月重新开业；经营现状目前是政府扶持引导业主共同建立的青年创业基地，对深户人员在此开店创业给予一定的租金减免，项目目前以潮流精品为主，一二三层经营状况较好，四层正在调整中.第二部分、商业街区类ü万科城风情步行街ü振业城商业街万科城风情步行街项目名称万科城风情步行街地理位置深圳市龙岗坂雪岗片区销售时间2005年商业类型商业街商业规模约3万㎡层数2层定位方向西班牙风情商业街区业态规划国际美食坊、社区购物中心、娱乐休闲广场三大主题业态主力商家华润万家超市、丹桂轩、肯德基租金状况——开盘售价1.4万/㎡(含2楼)目前售价街铺3-5万/㎡2层：1.5-3万/㎡销售模式带租约销售销售背景本项目由我司操作，2005年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分2次销售：第一次2005年6月11日，推出85间商铺，当日售罄，第二次7月24日，推出28间，售出26间，销售总面积的91%（剩余铺位面积大总价高），整体销售状况较好；经营现状项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。振业城项目名称振业城地理位置龙岗区横岗街道办销售时间2006年商业类型商业街商业规模17000㎡层数2层，F1-2定位方向振业城商业街业态规划——开盘售价街铺：2.6万/㎡内铺：1.6万/㎡目前售价暂无销售销售模式3年共返25%，第一年8.3%以每季度返还，其余16.7%在首付款中抵扣销售背景本项目由我司操作，于2006年发售，只销售集中商业一层近3000平米，销售策略采用3年返租的方式，3年共返25%，第一年8.3%分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益16.7%一次性在铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次，销售情况较好。经营现状项目紧邻深惠公路，且紧邻地铁口六约站，但由于周边缺乏人气，商业氛围淡薄，缺少主力店进驻，招商较为困难，集中商业始终处于空置状态，商业街只有一家餐饮商家经营，状况较差。第三部分、购物中心类ü港惠新天地ü中信地铁商城港惠新天地项目名称港惠新天地地理位置惠城区演达一路与石湖路交汇处销售时间2008.5商业类型购物中心商业规模7.5万㎡层数6层，B1-F5定位方向惠州第一个大型及购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的购物中心超市主力店、餐饮、娱乐、服饰类为主，业态规划所占比例为26.27%、20.01%、13.6%、10.53%主力商家沃尔玛、苏宁电器、KFC租金状况1F内铺：120—150，街铺150，2F：超市辅营区1501F：3.8万/㎡开盘售价2F：2.5万/㎡3F：1.8万/㎡目前售价街铺：8-10万/㎡内铺：暂无销售销售模式3年共返租25%其中7%、8%在首期中减，10%在总价中减；销售背景本项目由我司操作，于2008年5月发售，街铺直接销售，内铺仅销售超市辅营区部分及负一层，采用3年返租的方式，返租比例逐年递增，分别为售价总额的7%、8%、10%，合计返租25%，其中7%、8%在首期付款中扣除，10%在总价中扣除，部分商家看中沃尔玛惠州首家进驻，购买内铺；经营现状返租期间统一经营，靠主力店带动，经营状况较好，但目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间未能达成统一续租协议，导致部分商家撤场，铺位空置，经营明显下滑，目前解决办法正在协商中.中信地铁商城项目名称中信地铁商城地理位置深圳市深南中路1093号销售时间2007年商业类型购物中心商业规模18000㎡层数1定位方向地铁商业街业态规划分4个区：蔡澜美食城、邓达智概念、潮流前线、名品折扣区主力商家蔡澜美食城、邓达智概念廊租金状况——开盘售价均价5.5万/㎡目前售价暂无销售销售模式3年返租租金24%一次性在首期款中抵扣，5年按合同价分区回购销售背景本项目由我司操作，于2005-2007年销售，销售策略采用3年返租的方式，每年返租销售总额的8%，3年合计24%，返租金额一次性在首期中抵扣，并且租赁税费由发展商承担，解决投资门槛高的问题，同时，发展商5年按合同价分区回购，为投资者带来利好；经营现状在3年返租期内，销售铺位经营状况较好，目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间未能达成统一续租协议，导致大量铺位空置，经营惨淡；第四部分、专业市场类ü东门荟ü新银座服装批发城ü布吉东大街ü龙华电子市场东门荟项目名称东门荟地理位置罗湖东门中路与晒布路交汇处销售时间2010年5月物业类型集中商业商业规模30000平米层数6定位方向儿童主题集中商业L1精品视界馆，L2孕婴保健馆，L3儿童业态规划生活馆，L4儿童智益馆，L5-6迪可可模拟体验馆主力商家迪可可租金状况——1楼街铺约20万元/㎡，内铺9万元/㎡，开盘售价2楼7-8万元/㎡，3楼6万元/㎡左右，4楼4万元/㎡左右目前售价——返租方式2-4层返租2年8个月销售背景项目2010年5月发售，2-4层销售策略采用2年8个月返租的方式，年回报总金额的6%，合计返还16%，开盘售价为：街铺20万元/㎡，内铺9万元/㎡，2楼7-8万元/㎡，3楼6万元/㎡，4楼4万元/㎡；经营现状项目预计2011年中旬开业，5、6层引进迪可可大型儿童主题商业，2、3、4层规划以儿童、母婴用品业态为主，项目为双地铁口接驳物业，-1层与地铁接驳目前在建，未来规划为地铁商场。新银座服装批发城项目名称新银座广场地理位置罗湖人民南路与春风路交汇处销售时间2007年商业类型专业市场商业规模20000㎡层数5层定位方向服装批发城业态规划时尚精品、休闲娱乐、美容美发主力商家无租金状况——-1F：3.4万元/㎡，1F：7.8万元/㎡，开盘售价2F：3.6万元/㎡，3F：2.7万元/㎡目前售价暂无销售销售模式3年共返租24%销售背景本项目由我司操作，项目2007年销售之初由于主力店招商困难，无法进行内铺的销售，后期重新定位为服装批发市场，以主题性商场的形式推出市场，销售策略采用3年返租的方式，每年返租销售总额8%，合计返还24%，销售情况较好；经营现状前期由于ITAT主力店进驻，经营情况较好，随着主力店撤出，经营出现下滑，目前业主面临缺乏统一经营，且返租期到期等局面，大量商铺空置，经营状况较差。布吉东大街项目名称布吉东大街地理位置龙岗布吉中萃路销售时间2004年物业类型专业市场商业规模24000平米层数2（含夹层）定位方向集油画城、美食广场、大型连锁超市、娱乐城等业态的主题式商业街区业态规划餐饮休闲、购物、主题性专业市场主力商家乐安居、华润超市、苏宁电器租金状况1F:街铺：200-300元，内铺：100-200元开盘售价1F:街铺：5-6万/㎡、内铺：1.5-2万/㎡目前售价1F：6-7万/㎡内铺：3万/㎡销售模式返租10年，每年8%，首付扣除24%销售背景本项目由我司操作，于2004年销售，项目由于靠近大芬油画村，销售之初定位为油画城展览示范基地，从而带动整体销售，项目在销售中主推低首付，10年按每年8%返还以及10年回购保障，短期内实现了100％销售；经营现状目前在返租期内，业态重新调整，统一租给乐安居，华润、苏宁电器，经营状况较好，以前内铺均以虚拟铺位对外出售，返租期到后可能出现纠纷问题。龙华电子市场项目名称龙华国际电子城地理位置龙华市场天虹旁销售时间2004年物业类