房地产营销策划-桃花源项目样板区营造总结

加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。微信扫码二维码，免费报告轻松领微信扫码加入“知识星球

行业与管理资源”，获取更多行业报告、管理文案、大师笔记加入微信群，每日获取免费3+份报告扫一扫二维码，添加群主微信（微信号：Teamkon2）添加好友请备注：姓名+单位+业务领域群主将邀请您进专业行业报告资源群报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们缘起绿城集团于2009.9在苏州工业园区取得二块土地，分别是御园楼面价2.1万/平方米，桃花源楼面价2.8万/平方米。

御园容积率0.8，定位为当时集团内最高端的法式平层官邸+法式合院产品，于2013.12全部交付。

桃花源容积率0.6，由于楼面价比御园高7000元/平方米，定位困难，至2012.6一直处于反复定位调整阶段。项目区位产品定位

至2012.7，加上财务成本，楼面价已达到3.8万/平方米，平台公司开会决议，明确在0.6容积率下需做“高单价、低总价”产品，产品需比御园做进一步提升。面积做小低总价地上面积300平方高单价什么产品能支持高单价中式，全独栋

理解城市：苏州的城市肌理——水系城市，街巷文化——组合院落

理解地块：独一无二的湖景资源——基地和湖景形成一个“大园林”

理解园林：中国传统宅、园密不可分，小区整个建筑群以园林化进行组合。理解中式：中式园林的关键在于内涵；

在于与自然环境的高度统一、精神层面的联想和想象。

产品定位城市·独墅庭院·意境园林·街巷品质·传承样板区开发节奏：2012.7.15平台公司开会，明确产品定位2012.8.3给宋总汇报，通过桃花源整体规划2012.10.15地源热泵条件图完成，现场开工2012.11.5样板区建筑施工图（第一版），现场做基础2012.11.27规委会通过桃花源整体规划2012.1.31取得样板区规划许可证2012.1.15样板区建筑施工图（根据精装修修改第二版）2012.2.27取得样板区施工许可证2012.4.2完成样板区景观施工图（第一版）2013.4.11完成样板区木构施工图2013.4.30完成样板区门窗施工图2013.5.20完成样板区石材施工图2013.6.13完成样板区景观施工图（第二版）2013.10.19样板区对外开放设计到完成1年3个月1年开工到完成一、规划二、建筑三、景观一、规划二、建筑三、景观容积率：0.6全别墅社区城市独墅

320平方米庭院：100平方米370平方米庭院：150平方米480平方米庭院：400平方米680平方米庭院：600平方米城市独墅

小区院落的形式，对苏州城市肌理进行呼应。城市独墅

中式建筑的庭院——是园林，园林与建筑密不可分。庭院意境

小区对整体大环境独墅湖的呼应——南北、东西轴线、沿湖游步道园林街巷

南北轴线——一轴多进院园林街巷

东西轴线——水街东西连园林街巷

从小区主入口到家门口，是穿越一系列园林回家的过程。

经过各式各样的门户，经过不同名目的游廊，经过栽花种草的天井，经过粉璧无暇的巷道，作一番明明暗暗深深浅浅的体验，使人获得豁然开朗的感觉。园林街巷

经济技术指标容积率：0.6建筑密度：44%(含合院内院)36%（不含合院内院）绿化率：34%（合院内院计入绿化率）19%（合院内院不计入绿化率）用地面积：213852平方建筑面积：262746平方地上建筑面积：127716平方建筑层数：地上2层，局部3层

样板区位置住宅到住宅间距≥10米围墙到围墙间距≥6米东西向间距≥6米建筑与道路尺度关系水巷住宅到住宅间距≥12米水巷围墙到围墙间距≥8米为提升产品价值，将私家庭院面积最大化，将建筑间距做到了极致，本属于建筑一部分的围墙和门楼纳入景观范畴，压缩公共绿化面积。住宅到住宅间距≥13米围墙到围墙间距≥6米东西住宅到住宅间距≥7米围墙到围墙间距≥4米样板区建筑与道路尺度关系6m2m5m东西巷道围墙到围墙间距6米南北巷道围墙到围墙间距4米一、规划二、建筑三、景观二、建筑1、户型设计320平方米户型基本配置:1）地下室：地源热泵机房、三车位、保姆房、大空间、二个采光井2）一层：客厅、餐厅、中西厨合并、三跑楼梯、一套房、一卧室，公用卫生间3）二层：二套房、一书房户型设计要点：1、各空间尽量贯通，视觉互相联系，使小房子有大空间的感觉。2、地下室与地下车库整体拉平，地下室层高高位达到5.8米，局部可做夹层，增加地下室附加值。2、控制地下室面积，地下室形状尽量规整，控制整体造价。2、立面设计1）单户与整栋建筑的关系每户有一定的独立性，单体服从于整体。2）建筑立面与景观围墙、门头立面的关系为满足规划局对建筑与建筑间距1:1.3距离的要求，围墙与门头纳入景观范畴，但围墙与门头立面效果与建筑本身立面效果密不可分，需建筑统一考虑。3）建筑立面与景观构筑物立面的关系中式景观构筑物与建筑立面本身形式统一，在重要构筑物前，人视点仅看到景观立面，建筑成为背景。景观构筑物戗角与建筑戗角局部打架，手法过重。木作深化由于建筑整体设计手法为内部钢筋混凝土，外部木作装修，涉及混凝土结构和木结构二套结构系统，设计院对于木装修如何与建筑主体固定经验不足，而施工单位以做纯木结构古建经验为主，现场做了大量研究和整改工作。3、建筑深化设计由于结构根部未预留足够空间放置戗角构件，下部又无木柱支撑，屋面无法施工现场最终将部分混凝土凿除，将老戗木往内伸。1）大木作柱与屋架的关系屋架系统的布置，难点：无固定支点部位的戗角发戗问题2）仅设垂花柱时与屋架的关系部分外廊未设置落地木柱，如203外廊宽2米，长8米，屋面为悬挑结构，对于根部的链接要求极高，现场抢工不严密，屋面施工完成后产生微倾，后期通过钢板加固后才得以解决。3）装饰木饰面与混凝土和砖墙的关系现场增加二根最小截面的木柱，支撑整个披檐窗的瓦屋面。4）屋面水作部分——图纸无法表达部分的应对措施建筑屋脊及戗角的起翘角度和高度完全掌握在匠人的施工手艺中，图纸无法表达，在屋面的施工过程中，针对三家古建单位的不同做法现场观察、调整，不断进行对比、统一。垂花柱研究图片最终定样样式5）小木作细节美人靠最终定样样式研究图片鼓磴样式研究研究图片最终定样样式门窗深化门窗深化设计的难点在于用现代手法还原传统中式长细窗。现代门窗常规开启扇900mm，高2400mm，而古代长细窗比例在1:5，考虑到四季酒店2.7m的开启扇至今已出现大量漏水和变形，我们召集了国内木门窗的领军的五家单位，对包括开启扇高度、断面大小、形式、五金件、锁具等均进行了研发。并通过实体模型做样、改良，形成样板区的三种门窗框料、做法。古代门窗形式和断面1）门窗系统研发四季酒店门窗形式1）门窗系统研发普通实木窗普通实木窗节点1）门窗系统研发门窗厂家困难：门扇高度越大越影响其稳定性对工艺要求很高；框料线脚的形式与结构会产生冲突，需要重新研发产品节点，重新开模定制刀具，加工困难且时间周期长。提出实木窗设计要求：1.门扇高度2.6米，尽量接近长细窗比例2.框料采用古式线脚立面形式一立面形式二框料线脚形式厂家研发节点通过对不同厂家施工能力的综合研究，结合市场情况，最终将开启扇高度定位为2.5米。研究一：文武面研究二：浑面研究三：核桃线研究四：双亚面最终确定断面：亚面现场实体模型做样，确定最终断面形式。1）门窗系统研发2）改变五金件构造，选择纯铜拉环，外部无把手研究过程图片最终开模定稿样式苏州桃花源门窗形式3）图纸深化过程对于门窗洞口大小的控制

门窗洞口尺寸受限于木构尺寸，在抢工期无法待木构安装后再现场测量，安排交底会议，双方签字，完全按图纸尺寸下料，现场谁出错谁返工。由于追求完美的外立面效果，木构幕墙与内部混凝土柱存在偏位，深化过程中考虑该扇门窗两侧窗扇做固定扇。4）门窗与混凝土梁柱的关系4）门窗与混凝土梁柱的关系门窗与梁柱的错位同样对现场施工工序带来难度，现场由于先施工大木作，再行施工保温和粉刷，导致缝隙只能后期填塞，带来节能不完善。在次要空间，减少窗地比；将部分开启扇改为固定扇；将双层格栅简化为单层；减少上下夹堂板面积。优化该种类花格形式取消下夹堂板5）门窗成本优化1）石材种类的确定原则——用现代石材来模仿古代园林砖细和石材石材深化本项目采用三种颜色石材：白色（垛头）——土耳其白砂，灰色（挂檐板）——城堡灰，黑色（博风板）——蒙古黑2）石材深化的难点

石材深化设计的难点不在于石材本身，而在于石材与木结构、砖墙、混凝土等连接的节点处理。

此外，由于石材不能突出涂料墙面过多，大量采用点挂，点挂需要预先浇筑混凝土，而总包处于抢工期，对图纸理解不透彻，未做混凝土，仅做砖墙，造成现场返工。石材栏板与木栏杆的连接设计想法为栏杆固定点由石材开洞处理实际操作中为保证栏杆稳定性，需将木栏杆望柱插入混凝土中，再加工石材。石材垛头内侧为石材，外侧为一条边为了追求垛头效果，石材垛头内侧为全石材，外侧仅露出一条边，造成现场节点处理困难。石材挂檐板与木构紧密相连，一方做错即制约下一方安装，且导致现场进度不可控。石材与木构互相制约石材挂檐板与屋面的交接处理石材安装严重受制于木构安装进度和屋面瓦铺设进度，且对双方施工精度要求较高，一方做错，只能靠打胶弥补中间的缝隙。石材垛头与封檐板的交接处理石材垛头要求突出封檐板10mm，在抢工期，石材下料时木构现场还未安装完成，当一方做错，即出现交接生硬的问题。加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。微信扫码二维码，免费报告轻松领微信扫码加入“知识星球

行业与管理资源”，获取更多行业报告、管理文案、大师笔记加入微信群，每日获取免费3+份报告扫一扫二维码，添加群主微信（微信号：Teamkon2）添加好友请备注：姓名+单位+业务领域群主将邀请您进专业行业报告资源群报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们一、规划二、建筑三、景观三、景观设计景观对小区整体环境起着氛围烘托的作用，在中式园林景观设计中，由于强调宅、院合一，景观与建筑的关系较一般项目更为密切。同时，为了支撑项目高单价，着重对320平方米户型配置的100平方米庭院做了多轮推敲比较，通过中式园林以小见大的特点，提升产品价值。1、项目考察2、设计院资源收集3、设计过程控制4、小庭院设计研究5、深化设计6、其他配套设计六分设计四分现场7、实体模型营造8、材料研究、考察9、施工过程品质控制10、文化提升类似尺度空间的古典园林考察拙政园留园网师园畅园东山雕花楼无锡寄畅园艺圃环秀山庄耦园礼耕堂听枫园（国画院）鹤园（政协俱乐部）1、项目考察2、设计院资源收集

经过对杭州桃花源、杭州四季酒店、苏州拙政别墅中式园林别墅的设计资源进行了解，了解到纯古典中式园林景观的设计师必须具备成熟的园林设计经验，并对古建构造、比例尺度有所控制，故最终选定设计方为苏州本地的园林设计院，并挖掘出与西锦园、四季酒店有过合作的设计负责人（园林股份黄勤）。

但最终营造证明，目前中国市场上的古建设计单位，对高端精品的设计把控能力较弱。景观设计：苏州园林设计院

园林股份设计院（私家庭院）

上海大器景观设计有限公司（现代中式私家庭院）3、设计过程控制10.1511.0211.2211.162013.012013.04

样板区中心庭院作为公共区庭院的精髓，在对中式园林理解不足的情况下，我们对所有的可能性进行了尝试，最终将该组团庭院定位为“回家的园林庭院”，庭院并非建筑围合后留出来的一块空间，而是人在园林庭院中游览观赏后回家，强调人在园林中的游览性。明确了概念后，我们重点考虑了临时参观流线和交付后永久流线的二条流线的关系，对主要景观面和主要构筑物的摆放进行了多轮建模修改研究。样板区临时参观路径视点项目永久交付后的游览路径视点行走中的游览视点

入口庭院设计之初考虑过水景、亭等多种做法，最终选择草坪加置石的最简化做法，主题为“静”，力求通过尽量少的元素表达意境，将高潮留在中心庭院。门头样式收集分析高和路改造空间研究高和路改造空间研究4、小庭院设计研究（320方户型）10.1510.1511.1211.0211.0211.2810.15320平方米户型的标准南庭院木雕图形在图纸中无法表达清楚，需与施工单位木工沟通、加工样品确认。5、深化设计6、其他配套设计灯光设计、灯具设计、定制加工：7、实体模型营造2013.02.252013.01.282013.03.222013.04.052013.04.222013.04.22实体模型营造总结320方小合院为桃花源主力户型，户型配比达到60%，通过本次实体模型的建造更好的研究了中式产品尺度比例、空间构成、二次结构处理、各类材质性能、植物搭配、加工工艺、油漆涂料颜色、细节处理等。设计优化结论：1、整体水系可延伸至半亭一角，蜿蜒曲折；2、通过木柱高度及减少一级踏步，使得半亭屋檐与围墙关系更恰当；3、古典砖细门洞高度偏低，可适当加高；4、拱桥的设置应与铺装面接平，避免过多高差出现；5、走廊二铺装雕花过于集中，调整地雕图形；6、为增加小庭院半亭使用率，将美人靠座面由砖细改为木质；7、庭院正中间的鸡爪槭造型过于匀称，需降低高度及增加造型感；8、客厅对景墙的瓜子黄杨桩不妥，调整为峰石对景；9、花境式下木配置过于喧闹，需控制品种、层次及色彩关系；10、院墙上漏窗过多，根据巷道效果调整漏窗数量。

8、材料研究、考察铺装石材选样：1、传统金山石：选定苏州本地金山石，作为勒脚等基础石材；2、其它石材定位为青灰色系：最终运用中国黑、福鼎黑、芝麻黑、竹叶青；假山技艺（苏州及安徽市场）：绿化种植、盆景园艺：瓦作：石作、砖雕：木作：彩画作（匾额）：福建石雕市场本地砖雕厂本地石材加工厂木材加工大木作加工小木作加工封窑烧瓦筒瓦压制阴置晾干2013年4月铺装样板制作结论：瓦片立铺效果理想，但费工耗时，可用在公共区重点部位结论：还需采用水刀异形加工，改为密缝做法结论：条石园路两侧的竹叶青光面走边取消，条石应错缝拼接3家施工单位制作不同形式花街样板，进行做工、配色对比及研究结论：1、采用抛光卵石，粒径3-4CM，外形椭圆状；2、分割直条由传统的望砖改为中国黑石材细条，长短可按尺寸加工，减少细碎接缝；3、海棠图形所用筒瓦需用机械切角，密缝处理；中心庭院营造

中心庭院作为先抑后扬的第一眼庭院，成为