年江西修水县某商业街招商策划案

[**商业街]招商策划策略思考2007.04.20承蒙

****集团关爱，有机会参与和代理**佳苑商业街的招商工作，我司本着客观、深入、有效的原则结合修水本土商业市场情况及项目现状提出下列思路建议稿，供各位领导审阅

项目SWOT分析——项目自身的产品现状项目优势形象优势：整个小区底层为大理石面砖，二层以上为三色面砖饰面，整体外观形象统一、档次较高；规模优势：****内共有商铺227间，底层商业面积约12000M2，全长230米，规模巨大，在修水县是目前新建设项目中规划最长的一条商业街，容易形成商业聚集效应。

项目劣势

地段劣势：项目位于县城西北角，是尚待开发地区，无商业氛围，除社区部分已入住居民外，几乎无其它流动人口，商业价值低。

规划劣势：由于道路规划需要，整个商业街呈“一”字型从东向西延伸，对外展示面不足，由于目前几乎没有西边进入的人流，主要靠东边路口进出，因此几乎呈“口袋”商业，不利人气聚集。施工影响：项目7号楼小高层正处于项目东头主入口处，由于非同期施工，因此不能与商业街同期开门营业；且施工车辆进出及施工噪音灰尘等也严重影响形象与整个市场运作。

项目机会化零为整：目前修水县仅城南的宁红大市场形成规模、分区经营，其余商业基本都比较分散。而本项目的出现可以填补这一空白，以满足城北建材集中经营需要。政府支持：本项目为修水县重点招商引资项目，修水县2003年重点工程，县委、县政府高度重视，大力支持，扶持商业街发展，凡对进入**商业街经营的商户免收两年的工商管理费、国税、地税，并且相关部门三年内不得进场检查（具体情况见政府公告）。

项目威胁

前期连续不利影响：主要体现在三点：开发商变更不利、千秀街推广招商不利、政策滞后运作延时不利部分已售商铺自行出租：自行出租，各自为政，对商业街业态规划与形象产生不利影响。竞争威胁：东方巴黎（反租销售/时间早/地段优势明显）滨江花园、服装城（以优惠条件吸引装饰建材业客户）商业容量：店铺总量为3383户，但空置严重，空置率为18.82%，许多行业开始南迁拓展，未来城北市场容量面临更大挑战市场容量与租金分析商铺总量:

调查范围:12条街道、一个市场、一个车站、一个商城店铺总量:除去目前在建项目及本项目，修水县主要地段的商业店铺总量为3383户.城北2084间,占62%;城南1299间,占38%.空置总数:空置店铺637户，空置率为18.82%(不含服装城、滨江花园、**商业街、东方巴黎等),其中城北空置率17.56%,城南空置率20.86%.

行业商铺总量统计:

总量排名前5名的业态及权重:第一名烟酒杂货537间15.87%第二名餐饮393间11.62%第三名服装368间10.87%第四名建材261间7.72%第五名美容253间7.48%

**商业街目标规划业态商铺总量:

第2名餐饮393间11.62%第4名建材261间7.72%第5名美容253间7.48%第12名水暖电器89间2.63%第13名窗帘布匹86间2.54%第15名通讯66间1.95%第16名电脑18间0.53%第21名家电32间0.95%

目标奖业态奋租金谊:（1妙）装雕饰建嘱材类谱租金错现状洲：装璜惯材料屯10扔.8呜元/涝㎡.尼月装饰租门浮7拼.6历8元衔/㎡朗.月板材促15艘元/赢㎡.胸月油漆鼻12拼元/万㎡.佩月五金圣29著.5相元/放㎡.逮月洁具累地砖醉34怨.1宗6元隔/㎡助.月灯具卵30者.5毅元/锈㎡.浓月厨具瓣14循元/幸㎡.若月(2四)家承电业泽租金贺状况课:久隆征家电冤1范5.丑6元祥/㎡译.月粗(规茶模:礼50昨0㎡撞)昌盛吓家电说2唐9.枪4元育/㎡谋.月知(规淹模:伸17算0㎡欲)华声池家电大5证0元赌/㎡贱.月歇(规忽模:歌60册㎡)新潮翠家电坟4扒2元误/㎡准.月亦(规伤模:觉42邀㎡)民乐蔑家电肯3昼元/妖㎡.顷月(片规模舅:1挥00爽0多牙㎡)清华计家电篮6.萌7元怠/㎡寨.月园(规许模:姓30歇0㎡腹)目标津业态多租金烦:(3还)通释讯、孙IT领业租吩金状个况:48勉元/助㎡.颈月(乖主要作分布体在鹦它鹉街互、衙压前大旁道及情中心健广场俘)(4恶)休帮闲美咐容租糟金状惕况:城南食平均港租金仪：3挎1元待/㎡放.月熔(取缩慧14板家样缘瑞本数勒)城北狭平均鸦租金灯：8旨元/新㎡.选月爆(携取6破家样筐本数跌)**脖商业格街周哀边街妄道平叛均租奶金:沿江防路:扑19横.8置元/斯㎡避.月鹦鹉唇街:录43描元/河㎡滩.月凤凰锹山路像:莲54蔑元/靠㎡冷.月竞争滴项目甜政策妻调查夕:东方盟巴黎规划须业态剃:场品牌柏服装业、金镜银珠纪宝、出鞋、云帽、桌化装品、寻床上电用品宫、二唤层超铅市销售作政策月：底违层店照铺返似租2切年回纠报1示6%碧，二意层5窝年返租，碌回报芳率未堪定招商栗政策失：文政策矩与租锐金政灰策需蛙5月望底才显能出搜台，宪目前董事伟会正动在洽服谈之切中竞争闪项目偷政策阅调查保:服装反城：规划攀业态之:麦没有眠具体贪定位坐，随轰意性爸大销售叔政策两：常番态销崇售，忙目前乌已经差有3亚家建斯材商爬户已答购买1层攻+2张层店藏铺，冈二层互购买阁面积谅2户蛙已超歉过7颗00平方饼米（标小杜隔装饰领、小闭付装晃饰等嗓）招商镇政策蒙：假没有结招商警政策竞争针项目绒政策仗调查幸:滨江固花园棋：规划提业态永:帖高档互建材销售称政策勾：一为期推较出商毙铺5谁0间孤，已叛售出纲32摸间，攻其中签临街斜商铺疑20择间已打售出金18勒间，裹且购姜买店劳铺均闪为建稼材经石营商目户（纯如龙理头商羽户小尿杜装责饰等喉）招商怎政策亭：秒没有哥统一假招商抽政策业态舍定位动思考本商秃业街忍具备咽一定辆的规竞模，魄商铺树数量蜓多，胡就项枪目地意段及帐目前律的市纠场状胶况，什定位鄙为任挺何一浇个单五一行呀业在罩没有槐政府复强制失执行华的情鸡况下廉几乎艘不可让能填增满整扔个商鉴业街叹的需寺要；受项粱目地里段影诸响，阔所在千地商兰业气临氛薄沫弱，斯人流途量非混常少邪或者霞说，郊目前乓除小丽区部酿分业享主进莲出外店，几怀乎无帽其它皇流动羞人口弓，因愈此项光目不能具备赢定位盈时尚挣商圈该的条呢件，氧而只崇能吸连引目踪蝶的性康消费阔人群邮进入遭，因降此商唉业街雅的业帐态定誓位上电将以残打造烘目的项性消俯费商倍圈为依要目探标而付来规主划相剪关业乡丰态；同时丧对商役业业缘瑞态的乏选择叔上必摸须要筛有一务定的战租金膝承受礼力、粮该行词业的兔店铺信总量趁支撑工及进歪入意译向等崇等，砍为了玩便于麦商业泪街的与快速帖启动吃和实兰现商针业经旁营的互规模隔化，啄在商纸业街舒定位杂上必驰须是壤由2禁-3使个主叨业态腐组成延的专渗业性戏明显肿的商点业街星。业态冻思考1、商业喉街必勾须有船主业低态，秀形成赴在城储北具旁有绝佛对主届导地治位的琴行业楚优势席；2、市场测现有诵饱有迫量必弄须能环够支杆撑被跃选择谣业态野量的闷需求音，即熊该业脑态经这营商洲户数播量相的对较宏多；3、必须旁比较障能够列承受饼市场江制定匹的租乐金标插准；4、竞行业窃内主竭要经骨营商超户有额进场墓意向较或已邀经进笼场业态明选择窃四原骨则：方案蠢一与境方案计二的己思考业态偏思考（一宽）烟誓酒杂幻玉货总量根53布7家禾，占15它.8填7%；业态息思考（二厉）餐琴饮总量衡39帐3家北，占11园.6有2%；业态劈燕思考（三算）服钉装总量替36会8家柴，占10抽.8缝7%；业态耍思考（四茂）日病用百岁货、虾副食团、日泥杂、分别岁总量寒17青0家勇，占5.宴03本%；总量型10笔9家植，占2.桂96灵%；总量眨10怖6家课，占2.黎93掉%；业态孤思考（五姨）精建品店京、金悠银珠氧宝、德眼镜宫店总量心26漫家，励占0.秩77屿%；总量梳19肉家，葵占0.某56欢%；总量病13矩家，挨占0.索38踩%；业态张思考（六垄）窗隐帘布厦匹总量趟86俯家，早占2.隆54却%；业态时思考（七梁）影沫楼总量化11踏家，巾占0.病33岁%；思考价结论欧：在业模态无川法填烛充的腔前提师下，摩能否碎发挥塘商业广招商合“一查招就台灵”千的功循效，本成为向本案墙招商咱策划撑思考吹的关堪键…恳…招商狡手法渐思考——掉项目酸招商姿推广字的风劈燕险评积估招商需定调高调嗽招商恭低插调招绩商VS高调希招商推广叉手法涌：大尘规模面、多画媒介县、高衣密度冈广告忍投放短期允内工未作量坝极大少，招页商推暖广成即本较锡大运作届顺序艳：先湖招商渴后销殿售风险宅评估僻：在的市场遗反应间预期墙较好健的情容况下高调屠招商充易于就取得您较大著的成栽功反之位一旦触招商猜进展颤不利风险安极高未，并榨将带魔来一狼系列供的问东题高调钞招商拜的负腐面影蓝响1、浮负经茂营：剖广告斜推广学成本婆大，店招商坐回报蔽收益抛小2、品招商榆不成字功，概打击琴经营挑商户剂和投墓资者形信心右，直接滋影响罚后期晌销售印；3、歌返租览经营胳，增滴加物愈业部闭门的齿压力古和经猪营成龟本；4、策公司闷形象父和楼遵盘形搅象受乎损。低调略招商推广赌手法涨：前蔽期极蹈少广定告投哪放，以上盲门拜阳访交写流说悉服为免主，招商轧力度余弱，暮推广揪成本备偏小灰；运作册顺序厦：招建商、固销售赢同时染进行风险堤评估污：综壤合风剥险小这，一始旦招抖商不仆利，有一汗定的瘦回旋用余地蜘，对见项目句招商展销售产生育的负藏面影丸响不纽奉会太糟大。如何愚选择浙？高调竟——服招商梦推动漂销售低调岔——信销售誉带动跨招商项目典后期它执行终方案庆建议第一曾步:办制定梳项目独相关血招商秒政策租金建政策■A区则（3司、1净0号质楼）雾：2鹅0元虾/㎡.某月■B区芝（5顽、1己1、悄12洽号楼假）：男18笔元/㎡.雄月■C区降（3蛇、1晒0号胁楼）糠：1渔6元匆/㎡.膝月投资暑回报森试算跪表1贱：按照鸦年投畏资回豪报6屋%计块算，豪返租疤3年需，则棍平均项销售严底价挪与表租价如夫下：■A区纸（3救、1健0号蝇楼）绕：4离00独0元助/㎡姐--萄--仆--熊47章20鸭元/写㎡■B区纲（5吉、1锯1、小12真号楼辩）：舒3仆60法0元勾/㎡乔--脂--拐--帖42湖48天元/防㎡■C区鸡（3免、1姐0号虎楼）待：验32捏00牙元/㎡视--忆--古--厉37掩76冬元/旦㎡投资瓦回报败试算畏表2侨：按照嗓年投泥资回疫报7奶%计申算，恰返租周3年偿，并损且第欲一年抓6%惨，第渔二年牛7%啄，第进三盘年8钟%，则平轨均销尝售底拘价与捉表价透如下塘：■A区赖（3销、1离0号助楼）惊：3剂42喊8元误/㎡程--免--议--丙41屡48斯元/持㎡■B区恶（5薄