二手房入职培训

重庆新天域置业

——入职培训

江渝北一区：王小松

效劳：二手房交易流程细节二手房销售技能技巧二手房常见销售疑问■收盘登记指引每当有客户放盘时，物业参谋必须填写新楼盘登记表，填写完成后立即放置到收盘箱内待资料文员输入电脑供各物业参谋查阅。当填写新楼盘登记表时，所以资料必须填妥清楚；同时必须以正楷认真书写有关内容，以免影响录入，最终影响物业参谋自身查盘工作。以下详细说明各种须本卷须知:1.必须清楚注明物业所处区域、街头及名称，特别是某些大型屋村及小区必须清楚物业属哪座、哪幢、哪户〔注意平时熟悉地铺附近物业情况，市内较有名楼盘情况，于业主放盘时已对物业做到了如指掌〕。2.房型须填写属2房2厅或3房2厅。而座向亦应填妥。3.物业参谋收盘必须注明物业性质，如写字楼、住宅、商住或商铺、房改等有关区别应以大厦本身建筑用途衡量，而不应以客户使用性质定夺。虽然很多客户均以住宅作为办公用途，但仍须将该物业归入住宅。物业参谋还须注意单位内部间隔有否作重大更改，因局部业主可能已将住宅装修为只能作办公室用途，所以必须注明有关细节4.交房期必须清楚注明，因局部放租业主可能在租约尚有一段时间期满前委托代为出租，这将影响物业参谋推介楼盘的次序。此外，局部附租约出售房屋，必须清楚租期时间及租约性质，即问清业主在有实际客户时可否与租客提早解约。5.面积应清楚为平方米，而局部业主可能不清楚该物业实际面积，故必须核对公司内存档的售楼书或房产证资料。这可防止报价给客户时因面积不符而错误提供实际价格，特别当物业参谋以每平方米价格报价，小局部面积判别亦将影响物业总价。6.租售价格必须以单一价格填写，假设业主叫价为50万元至60万元时，应以最低价填写。同时，必须以总价表达，即假设业主叫价为3000元为每平方米，而该单位面为10平方米，这应填写为3万。针对业主放盘价，物业参谋应轻微踩价，令业主心里感觉其价格可能稍贵，有利于后继谈判工作局部业主可能对市场不了解，而未能于放盘时订下价格，遇此情况物业参谋需详尽解释最新市场情况及以专业意见提供价格给业主参考。物业参谋可凭放盘物业的同幢其他单位最新成交案例建议业主订价，如该楼盘属新盘或没有个案参考，物业参谋可凭同区、同类型及同品质物业成交资料建议订价。另一方面，假设业主只是将物业出售，必须问清楚该物业是否办理按揭、于哪间银行、银行欠款多少等，并必须注明于新楼盘登记表内，这有助于物业参谋掌握谈判情况及情况控制交易进度，同时，须应提醒业主这项交易需先归还按揭尾款始能出售，如买家有兴趣，会通过银行按揭付款方式购房。7.楼盘资料应详细记载有关物业内的装修情况，家电配套数量，档次、品牌、业主对租客或收租要求及看楼方式等资料。在收盘时,游说业主付佣时有困难，可以以下几点方法应对：

如业主拒绝付佣,应解释放盘最终无非是想达成交易,既然本公司能为业主成交,当中一定是已付出了不少功夫,故业主付佣亦相当合理。同时，应敬告业主不应为少付佣金，而错失尽快成交时机。应该让业主了解物业参谋主要是依靠佣金生活，在有意向客户时候，物业参谋必定首推能收取最多佣金之楼盘，故业主决不该计较佣金，而减低成交时机。相反，如业主想尽快成交，应加付佣金以刺激物业参谋士气，所谓重赏之下必有勇夫，楼盘亦可尽早成交。本公司主要是透过专业效劳为业主推介楼盘及寻找适宜客户，当中本公司亦已承担一定本钱，如刊登广告、派员工上门推介及寄发直销信件等。中原并非像一些国内中介公司只是坐着等客户上门，而是主动出击找客，尽快以业主心目中价格成交，为业主争取最正确利益，因此业主交佣亦是理所当然。如业主有多个楼盘，中原在短期内为业主全部出租；在此情况下，业主极有可能要求减佣。因为业主总认为介绍这么多生意给中原或做一个客或做一个客承租多个楼盘的工作是一样，故应可给予一些折扣。但是实际情况是完全相反，中原能为业主短期内全部出租或租予一个租客，业主应加多一些佣金才合理。因为这将大量省却业主安排每个单位的看楼、议价、谈判、审阅及签署租约工作，防止浪费业主珍贵时间。中原能有强大成交能力为业主争取利益，因此业主多付点佣金绝非问题。此外，局部金额较大的成交，业主亦可能要求减佣，理由金额大小的交易工作量亦是一样，但大额成交支付佣金却大大提高，故应作出合理调整。遇此情况可解释中原将加倍工作量及注意力于在大额交易上，以确保谈判及成交能顺利进行。此外，大额成交涉及大额利益，这庞大利益最终亦直接落在业主身上，参谋只是从交易中获取一点儿佣金，这佣金只占整笔金额一小部份，所以业主不应吝啬少许佣金而减低物业参谋的积极性去撮合交易8.客户放盘时应记录清楚该物业的看楼方法，如业主可随时安排上门看楼有助于成交。此外，物业参谋应尽量争取业主交钥匙到中原〔尤其是局部不能随时看楼的业主〕。这可加快每宗交易的成交时机及时间。因为客户想租或买物业时，必定想多看几个单位作比较，故钥匙齐备可立刻安排看楼以加快客户之决定时间。此外，如一幢物业中客户心目中的单位没有钥匙,而同一幢物业别的单位有钥匙，均可先安排客户看间隔及布局认为适宜再安排业主开门看心目中单位的楼层、方向及景观，总之一切工作必须快刀斩乱麻，按实际情况可做多少就先做多少。千万不能待一切准备就绪才开始第一步工作，因为市场瞬息万变，时间越拖长，客户改变主意的可能性亦愈大。故物业参谋必须尽快抓紧每分每秒促成交易。9.业主放盘时尽量说服业主交钥匙于我新天域置业。局部业主对存放钥匙于中介公司均抱有有戒心。因物业始终是一项昂贵资产，故业主担忧中介公司在有意或无意间破坏单位内设施及装修，或将单位作不正当用途，所以业主均十分谨慎放钥匙到中介公司。由于新天域规模庞大及信誉高，故业主对放钥匙到新天域均抱有信心。但物业参谋如在收钥匙发生困难，应实际反映给业主知道放钥匙将可提高成交时机，最终得益亦是业主。同时，新天域将开据收据给业主作凭证保证收钥匙只作为方便看楼以加速成交用途，业主亦可随时取回钥匙，另外，新天域收钥匙之后有专人负责管理钥匙，任何借出、归还均需办理有关手续及书面签署，说明新天域对钥匙管理非常重视。这样子解释可以减低业主的忧虑，从而顺利收钥匙。成功收取业主钥匙后还应说服其不要再到其他中介放钥匙，否那么房屋发生任何不理想情况，责任不知从何追讨。〔其他中介欲借钥匙看楼，只需业主先打通告我们，中介带备公司借条及业主授权委托书，我们便会借钥匙。这样责任清晰，方便管理。〕10.假设公司没有所收楼盘的具体资料，物业参谋应请业主提供有关平面图及小区图。11.客户放盘时必须辨清其身份是业主或代理人，因局部代理人只是受业主委托找经纪放盘及提供开门看楼效劳。物业参谋最重要是知道谁人可拿主意及最终拍板成交，即遇有意向客户时，应与谁人议价、谈判及商讨具体签约成交事项。因代理人如无权拍板,物业参谋与其联络也是徒劳无功且浪费时间。遇此情况必须尽量套出业主资料，直接与其联络谈判，可收事半功倍之效。12.收盘必须争取要求业主多留几个联系，包括公司、住宅、或传呼机，这有助物业参谋跟进交易。有局部业主多习惯性或为保持私隐只留下传呼机或。当物业参谋有业务与之联系时，业主可能会没有复机或停机。这样使我们在交易中处于被动地位或无法联系业主，最终丧失成交时机。因而要都留业主，才会更有保障。游说时应尽量从业主利益出发考虑，如：客户急需时，多些联络方式可即时找到业主，尽早为其租/售出；同时留下不会打搅他，我公司只会在关于其楼盘出租/售的事情才会联络他。13.了解所有放盘资料后，最后可问业主还有没有其他物业需要放盘，有没有方案在重庆再置业，轻松简单两句话可能争取多一个楼源及客源。■中介部收放款制度收据管理规定

1．只有加盖财务部印章的中原收据才是有效的收款凭据，其他任何形式的收据都不是合法有效的且我公司概不成认。2．收据由秘书保管，秘书在收到现金后填开收据，收据应三联一并填写，不得分开填写，如发现有三联分开填写的情况，必严肃处理。在秘书休息时间，收据由中介部总监授权交由其他人保管，确保在上班时间收据有人掌管。3．如代收客户楼款，请在备注中注明“我司代为转交给业主〞的字样。4．如意向金转佣金，那么将原意向金收据收回并在上面注明意向金转佣金，再开出佣金收据，并将发票复印件粘贴于佣金收据第一联后。客户凭分店开出的佣金收据到财务部换取发票。如客户未拿回意向金收据，分店秘书不得开具佣金收据，财务部开出发票后将发票复印件粘贴于原意向金收据第一联后，客户可直接凭意向金收据换取发票。5．每星期规定时间〔将按照分店不同情况安排〕，分行秘书持收据到财务部对帐，财务部检查收据开具情况。收据的合计金额与财务部总账、存折相对，如不符将追究有关人员的责任。中介部收款制度

中介部秘书、分店经理或其他指定人员掌管中原收据，此收据用来收取意向金、代办手续费、佣金。收取佣金时，在收据上加盖“请凭此收据换取发票〞章1．所有款项必须存入公司指定账户，不得存放分店或存入其他账户。2．所有款项必须开具加盖财务部印章的正式收据，不得填开任何其他形式的收据。各分行必须在显要处悬挂告示，告知顾客只有公司规定形式并加盖财务部印章的收据才是唯一有效的收据。3．收款地点如在地铺，由中介部秘书开出收据并收妥款项，当天17：00前存入公司账户。4．收款地点如在地铺以外，由秘书按照收款金额开好收据，由员工在收据薄上签字领用，并由分行经理签字确认。地铺以外的收款必须在8个工作日内交到公司账户，如未能收到款项，那么必须将收据在8个工作时内交还给秘书。公司的宗旨是：尽可能在地铺收款。中介部放款制度

〔一〕在各分行操作的放款及补款1．意向金的退还向客户退还意向金时，由物业参谋填写“放款申请书〞。签字顺序为申请人---分行主管----秘书，秘书在查核代收款账户确认该账户确实有款时，由秘书从备用金账户中支付。支付时，由客户退回原开出的意向金收据。如果客户意向金收据已遗失，那么由客户向公司开收据。2．转交定金如果为代客户交定金给业主，那么物业参谋填写“放款申请表〞，其确认和签字程序同以上1点。支付时，由业主向公司开具收据。3．秘书在备用金缺乏时，将“已退款而收回作废的收据〞或“业主收定金收据〞和“放款申请表〞给财务部，财务部审查有关单据后补款。〔二〕在总部操作的放款1．退楼款的处理因为放楼款手续要求复杂，而且数额都比较大，所以在总部执行。具体操作流程如下：1〕分行物业参谋填写放款申请书。签字顺序为：申请人---分行主管----秘书。并提前一天向财务部预约放款〔遇到星期六、星期天顺延〕。2〕楼款原那么上必须由业主亲自前来领取.放款时，由业主出示身份证原件及房屋购销合同，并签收收据，财务部直接支付楼款给业主。其他业主特殊情况见第5点所述。3〕如果业主因故不能亲自前来领取楼款，应出示委托收款书、业主身份证原件、代收楼款人身份证原件，财务部直接付款给代收楼款人。如被委托人为浙江中原员工，那么此委托书必须经过分店经理以上级别同事的签字同意，方可代收楼款。如提供的身份证为复印件须在复印件上加印指模，此指模必须与委托收款书上的指模一致。4〕如果业主是两个人，放款时需双方签收收据。如一方不能前来签收，那么另一方要出示公正委托书或当分行经理面手写的委托书。〔分行经理签字确认〕5〕如果业主是公司，放款时款项需打入其法定代表人账户的，需提供公司法人证明复印件、法人身份证复印件及公司委托书原件，复印件上全部加盖公章。分行员工代客户收取意向金的规定

如客户愿意让物业参谋或分行经理代为收取退还的意向金，由客户签署委托收款书，委托物业参谋或分行经理代为收取退还的意向金，并代客户签署收款收据。人民币壹万元以下的代取由物业参谋执行，由分行经理签字同意；人民币壹万元以上〔含壹万元〕的代取必须由分行经理以上级别的员工执行，由中介部总监签字同意。分行经理和中介总监同意后有责任跟踪，确保客户已收到所退还的款项。关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识

房屋租赁

租赁主体的审查：1.承租方：要求租赁房屋的一方.对该主体的审查上要注意：①年龄上应为18周岁以上，符合法律上完全民事行为能力人的条件，对于16周岁以上的未成年人，要有自己的收入来源，收入水平到达当地平均生活水平；②精神智力状况上：需精神正常，能理解自己的行为并能独立承担自己行为所产生的法律后果；③对于受其他人委托的：需出具委托人出具的授权委托书2.出租方：提供房屋,要求将该房屋出租的一方.对于出租方本人的审查上：同上承租方年龄、精神智力状况、委托身份等情况的审查租赁客体的审查:1.房产三证：房屋所有权证、契证、土地证齐全是出租方合法出租，与承租方建立房屋租赁关系的法律根底，无法提供出租房屋的房产三证无法证明其对该房屋拥有合法的处分、收益的权利2.是否转租：出租方并无房产三证，其房屋来源为从房东处承租而来，故其本人在这里成为转租人的身份，对待房屋转租的情况，要仔细审查了解该转租人与房东的租赁合同，查明合同中是否订立有关于房屋转租情况处理的条款。原那么上房屋转租需要房东提供同意转租的书面声明，否那么未经房东允许擅自转租，转租合同无效。3.是否抵押：除了仔细审查房产三证，房屋抵押的情况也要了解。根据法律规定，未经抵押权人同意擅自出租房屋的，无效.4.是否共有：根据房屋所有权证上产权人的名字并不一定就能判断该房屋独属该人所有，根据婚姻法的规定，除非夫妻双方有其他约定，婚后购置的财产为夫妻双方共有，因此在了解房屋产权情况时同时要了解该房屋是否共有，如为共有，该房屋的出租要取得全体共有人的书面声明表示同意。租赁关系中应注意的问题：1.不得出租的几种情况：①未经综合验收的新建房屋：有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一违反国家有关法规，二对承租方的平安造成威胁；②没有产权证的房屋：产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而没有租赁的法律根底；③未经原出租人同意，承租人擅自转租：由此会引起原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任；④违章建筑的房屋：对于这类房屋不但规划部门要罚款，强令限期撤除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处分；⑤产权共有，未经全体共有人一致同意的房屋；⑥已经抵押的房屋未经抵押权人同意的房屋：已经抵押的所有权人在行使权利时在法律上已经受到限制，将其房屋出租必须征得抵押权人的同意；租赁期限：?合同法?第214条：租赁期限不得超过20年，超过20年，超过局部的无效。买卖不破租赁、承租人的优先购置权问题〔案例分析〕：房屋买卖

一.买卖主体的审查：买受方：可能会碰到的情况：买方是未成年人：根据我国现行法律规定：对于买房人来说，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行为能力的人，订立的合同才能生效。如果想为未成年人买房，应当由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意前方能进行。注：我国?民法通那么?将公民的民事行为能力人分为三种：〔1〕无民事行为能力人：指不满10周岁的未成年人和不能识别自己行为的精神病人〔2〕限制民事行为能力人：指10周岁以上的未成年人和不能完全识别自己行为的精神病人；〔3〕完全行为能力人：指满18周岁的公民。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。b.如果买房人本人委托其他人买房：应出具本人授权于代理人的?授权委托书?二.对于出卖方的审查：a.出卖方需出具房产证、契证、土地证，说明对该房产拥有合法产权，该房产属于出卖方所有。b.出卖方的房产如为夫妻婚后购置，除非双方有其他约定，该房产为共有房产。需要夫妻双方取得一致意见同意出售。c.房产如为按份共有财产，必须取得其他共有人的书面同意。d.如该房屋为租赁状况，那么出卖方需提前三个月通知承租方，在相同条件下，承租人有优先购置权。假设承租方放弃优先购置权的，那么需要取得承租人放弃优先购置权的书面声明。e.假设该房屋为继承取得，那么需要了解该房屋产权人的情况，确定是否为遗嘱继承、法定继承或其他遗赠的情况。三.不得转让的房地产：根据?城市房地产管理法?规定，以下房地产不得转让：1.以出让方式从土地交易一级市场取得土地使用权，但未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证的；2.属于房屋建设工程的，未完成开发投资总得的25%以上；3.属于成片开发土地，未形成工业用地或其他建设用地条件的；4.以划拨方式取得土地使用权，未经有关部门批准的；5.因设计诉讼或违法行为等原因，被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制权利的房地产；6.共有房产，未经其他共有人书面同意的；7.因连续闲置两年以上或土地使用权限届满被国家收回土地使用权的房地产；8.权属有争议的；9.未依法登记领取权属证明的；10.行政法规、规章禁止转让的其他情形。关于法律文书的使用说明

在中介业务中物业参谋要对外使用的文书，主要有如下几种：1.房屋租赁类：?房地产求租居间协议??房地产出租居间协议??房地产租赁居间协议?2.房屋买卖类：?房地产出售居间协议??房地产求购居间协议??房地产买卖居间协议?3.最后签订的正式合同为：?房屋租赁合同?〔公司自拟〕?重庆市房屋转让合同?〔重庆市统一示范文本〕?房地产出售居间协议?的使用：委托人的填写：此处应填写需要售房本人的名字，如产权所有人〔一人或几个〕不能亲自来签约的，一定要有委托书，方可由受托人代签。序言局部：主要表述根据法律法规的规定及当事人的真实意思表示所制订本协议的。第一条：甲方的真实意思表示。第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。建筑面积以产权证为准。第三条、第四条：总房款及支付方式第五条：佣金支付：1.确认佣金2.佣金的收取时间为买卖双方签约并收到定金或首付款时。3.甲方逾期付佣，加收滞纳金为佣金的万分之二点一〔每日〕。4.防范甲方跳单的条款。当我方介绍的求购方看过甲方的房屋后的六个月内，与甲方完成买卖交易或利用了我方提供的信息、时机等但未通过我方完成买卖交易的，都应向我方支付佣金。第六条：协议的履行我方应尽的义务及可以委托另一方合作完成其事务甲方应保证有权出售该房屋，并按约定交房。否那么造成损失应负责赔偿。指明定金由我方保管。 在甲方与我方所介绍的买受方签订?房地产买卖居间协议?后，如果买受方违约，那么甲方同意将不予返还的定金的一半支付给我方，作为居间费用。甲方与我方签订了本协议后，因需要又签订补充协议的，该补充协议与原协议具有同等法律效力。争议解决的方式，向法院诉讼。合同尾部：签字：委托人亲自签字，地址、日期要写明。?房地产买卖居间协议?的使用：第一条：注意意向金与定金的不同之处。意向金可以退还。第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。建筑面积以产权证为准。第三条：总房款及支付方式，一定要书写清楚。首付几成多少，余款多少如何处理。家具装修是否另外付款，税费如何承担。第四条：我方收到意向金后几日内完成买方、卖方及我方居间协议的签订。在此期间意向金不得收回，如超过此期间，我方未能使双方达成交易意向，那么应向买方退还意向金。定买卖双方在规定的时间内签定正式的?房屋转让合同?，如一方违约那么适用定金法那么。三方签字：本人签字，本人不能亲笔签名要委托书，由受托人签名。该房屋如为共有的，千万要注意也要共有人一致同意签字方可有效。合同签订根本要求：合同文字用语要清楚明确，不得有歧义，让人误解。比方：“7个工作日〞和“7天〞的概念是不一样的。合同签订是一项严肃的事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改处经双方签字确认或合同修改校对章。合同条款空白出最好用“×〞或“无〞说明无约定。定金不得超过总价款的20%，超过局部无效。合同约定仲裁条款，要写明仲裁机构。不得写“物业所在地仲裁委员会〞、也不得写“杭州市仲裁委员会〞，而是“杭州仲裁委员会〞。否那么，约定不明无效。法律知识问与答

1、承租人可以优先购置房屋吗？【问题】我和老公刚结婚不久，2001年3月在市中心租了一套房子，并与房东签订了二年的?房屋租赁合同?，2002年1月的一天，房东突然来人，说要我们马上搬出去，房东已将该房以62万元的价格卖了出去，并收下了5万元定金，房东同时提出愿意将多收的房租退还给我们，其他不负任何责任。我和老公一听，很是生气，房东事先是否应该打个招呼，提前告诉我们，而且，听人说，我们也可以优先购置这套房子，不知我们到底该怎样保护自己的权利。【解答】根据我国的司法解释?最高人民法院关于贯彻执行民法通那么假设干问题的意见?第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购置权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。同时?城市私有房屋管理条例?规定：房屋所有人出卖出租屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购置权。〞基于以上规定，房东出卖房屋，未提前三个月履行通知义务，房东与买房人的买卖合同无效，你们完全可以要求用相同的价格优先购置此房。房屋出租共有人要点头【问题】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房产证说明房屋为两人共有，且租房事先未经过他的同意，要求我们退房，请问我们的租赁有效吗？【解答】依据?城市房屋租赁管理方法?的规定，共有房产未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你与王某的租房协议无效应该退房，但你有权要求王某退回租金并赔偿因此造成的损失。承租人有没有权利转租给非约定的其他人？【问题】2001年6月我将房子租给了王某，双方签定了?房屋租赁合同?。2001年11月我找王某收房租，却发现房子却被另一人住着，原来房子被王某转租给另外一个人了。请问王某有没有权利将我的房屋转租给其他人？【解答】王某与房东之间签定了?房屋租赁合同?，合同依法成立，合法有效。王某将房屋转租给另外一个人，要看双方的租赁合同中有没有约定。如果没有约定，那么王某转租必须事先征得房东的同意。根据?中华人民共和国合同法?第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。〞出租人是否能将已出租的房屋卖掉？【问题】李某于1996年8月将自己所有的一套商品房租给赵某居住，双方签订了房屋租赁合同，租期两年，月租金400元。双方随后到有关部门办理了登记备案手续。1997年9月李某打算将这套房子卖掉，问赵某是否有兴趣，赵表示无钱购置。李某随将这套房子于1998年1月买给了黄某，双方订立了房屋买卖协议，并到有关部门办理了登记过户手续。黄某取得了该房屋所有权后，即要求赵某搬迁，赵某将房屋租赁合同拿给黄看，但黄某表示这是你与前任房主的事，与我无关。双方争执不下，后黄某起诉至法院，主张赵某拒不搬迁侵犯了其对房屋的所有权，要求法院判令赵某搬迁。【解答】1)根据有关法律的规定：房屋所有人如果欲将出租房屋出卖，须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购置权。2)李某在欲将出租房屋出卖以前，提前4个月通知了赵某，在赵某明确表示不打算购置的情况下，也即主动放弃自己的优先购置权的情况下，才将房屋卖给了黄某，双方签订了书面买卖协议，并办理了过户手续，该房屋买卖合同具有法律效力。3)在租赁期间，房屋的所有人将房屋予以出卖、赠予、典当或抵押后，原房屋租赁合同继续有效。4)在本案中，黄某虽取得了房屋的所有权，但是对于前任房主签订的租赁合同，仍须继续履行。黄某无权要求赵某搬出房屋，直至租赁合同期满。婚前购置的房屋婚后是否会转化为共同财产？【问题】我婚前有一套房产，已拿到房产证。请问我结婚后，这套房产会不会在假设干年后变为夫妻共有财产〔新婚姻法对此有何规定？〕。有没有必要进行婚前的财产公证(我不希望作这样的公证但又想保障自己的利益〕。【解答】按照?婚姻法?及司法解释，如果一方在婚前购置的房产那么该房产那么为婚前财产，属于一方所有，但双方有约定就从其规定，躲避法律的约定无效。一、贷款程序二手房是指业主在房地产二级市场上购置的自用房，包括商品房、私房。二手房贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。〔一〕贷款方式：公积金贷款，商业贷款，期限贷款〔限于办公楼〕，组合性贷款。〔二〕二手房贷款的额度、限期、利率、方式二手房贷款额度商业贷款：商业用房最高不超过拟购置住房的评估价值或实际合同成交价的〔以低者为准〕60%，住房不得超过80%。公积金贷款：单方贷款最高限额为20万，夫妻双方最高限额为30万。最高贷款额度不得超过总房款的二分之一。二手房贷款限期商业贷款：贷款期限最高不超过20年，借款人年龄不超过男性60周岁，女性55周岁。住房房龄加贷款期限不超过30年，商业用房房龄加贷款期限不超过10年。公积金贷款：最高贷款年限为30年。二手房贷款利率商业贷款：5年以下〔含5年〕月利率为3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商业用房执行人民银行的期限利率．二手房贷款方式

Ａ、等额本金还款法：每月还款额＝ 贷款本金/贷款期月数＋〔贷款本金—已归还本金累计额〕×日利率×每月实际天数Ｂ、等额本息还款法：每月还款额＝贷款本金×月利率×〔１＋月利率〕还款月数/〔1+月利率〕还款月数-1申请二手房贷款所需具备的条件

1．年满１８周岁，具有完全民事行为能力，具有城镇居民常住户口和合法有效的居留身份证明．2．申请人有稳定的合法收入和归还借款本息的能力．3．借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物．4．所购商品房产权明晰，符合重庆市政府规定的可进入房地产市场流通的条件，具有房屋所有权证、土地使用证和契证，卖房人具有完全处置权利的住房申请贷款所需提供的资料

１．买卖双方共同提交的资料：

买卖双方填写的?购房抵押贷款申请表?；买卖双方签订的?房屋转让合同?。

２．购房人〔借款人〕提交的资料：

〔1〕收入证明〔单位收入证明，并可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明〕；身份证和户口簿及婚姻状况证明；配偶身份证；〔2〕假设购房人为企业法人的，须提供企业法人营业执照、法定代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料。

３．售房人提交的资料：

〔1〕售房人〔含共有人〕身份证、户口簿或受委托人公证委托书和身份证；房屋共有人同意出售的书面文件；所售房屋的产权证明文件；假设房屋已出租，须提供租户的证明文件及同意出售的文件；〔2〕售房人为企业法人，须提供有效的企业法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件〔假设所转让房产为国有资产，还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件〕。重庆市二手房交易税费

1．契税〔缴款人为承受方、即买方〕契税是指房屋所有权发生转变时，按房价的一定比例向新业主〔产权承受人〕征收一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。应缴税额=计税价格×1.5%〔针对个人住宅、排屋〕计税价格×3%〔针对非住宅、单位住宅、单位非住宅、别墅〕2．印花税〔缴款人为承受方与出让方、即买卖双方〕印花税对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。应缴税额=计税价格×5‰0计税价格×3‰0〔针对商品房〕3．综合税〔缴款人为出让方、即卖方〕应缴税额=[计税价格－〔房产原值〕原成交价]×5.55%开征时间：2000年9月1日适用的对象和范围：1、个人出售、购置且居住不到一年的普通住宅〔继承、分析、拆迁不属于出售类，均不征收〕。2、单位住宅、非住宅均要征收。税率5.55%的组成：营业税5%、城市建设维护税7%、教育费附加3%，即5%+5%×〔7%+3%〕=5.55%4．土地出让金〔划拨土地；缴款人为承受方、即买方〕土地出让金缴纳标准〔元/平方米年期修正系数土地出让金=土地分摊面积×土地等级相应的缴纳标准金额×年期修正系数建筑面积÷总楼层．超额所得收益〔房改房；缴款人为出让方、即卖方〕房改房出售后，卖方取得的净收益应按超额累进比例缴纳所得收益。房改房交易住房标准价款房改房交易住房标准价款3000元/平方米×70平方米×1.3倍=27300元征收原那么：出售价小于1.3倍的局部，免征所得收益；出售价大于住房标准价款1.3倍，小于住房标准价款1.6倍的局部，按超额局部的25%缴纳所得收益；大于住房标准价款1.6倍以上的局部，按超额局部的50%缴纳所得收益。出售价款〔不包括原按房改市场价、商品价补足的价款或自行扩面的价款〕特例：教师可增加10平方米〔须提供教师资格证〕、高层建筑可增加10平方米。关于退税：前一年←卖40万→后一年A、购房金额大于或等于所出售住房出售价的，大于1.3倍，小于1.6倍的25%局部，退100%；大于1.6倍以上的50%局部，退90%。B、购房金额小于所出售住房出售价的，大于1.3倍，小于1.6倍的25%局部，退50%；大于1.6倍以上的50%局部，退50%。6．20%个税〔缴款人为出让方、即卖方〕应缴税额=〔出售价－房屋原值－合理费用〕×20%合理费用是指：购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等。开征时间：2004年1月1日优惠政策

1、对出售自有住房并在售房前后一年内已按市场价重新购房的纳税人。个人在出售住房前一年内已另购住房的，其购房金额大于或等于所出售住房出售价的，免征个人所得税；购房金额小于所出售住房出售价的，按另购住房金额占所出售住房出售价的比例减征个人所得税。2、对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明或承诺书。3、对个人出售已购公有住房取得的所得，暂不征收个人所得税。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级〔含县级〕以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照本钱价〔或标准价〕购置的公有住房。个人所得税申报纳税时应提供以下资料：1．房屋所有权证、土地使用证原件、复印件；2．重庆市房屋转让合同及销售不动产专用发票报查联原件；3．契证原件；4．购入和出售房屋时所支付费用的原始凭证原件、复印件；5．住房出售方如在住房转让合同前一年内已另购住房的，还应提供所购住房的契证原件和房屋所有权证复印件；6．纳税义务人夫妻双方的身份证复印件、结婚证复印件或共有权人的身份证复印件以及该房为家庭唯一生活用房的承诺书。7．征收机关要求提供的其他资料。一、定义：房改房是指职工、居民按房改政策规定的本钱价购置的公有住房。二、房改房上市交易所应具备的条件上市买卖的房改房必须产权清晰。〔2〕“三证〞完备：房屋所有权证、土地使用权证和契证。三、出售房改房时原产权单位是否享有优先购置权〔1〕和原产权单位事先有约定的，原产权单位可享有优先购置权。〔2〕出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购置权。四、哪几种情况的房改房须暂缓上市：〔1〕已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。〔2〕擅自改变房屋使用性质的房改房。〔3〕党政领导干部购置或集资建造的超过面积控制标准的房改房〔4〕经购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房抵押押权人同意转让的除外。〔5〕职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房〔换购房〕卖协议书中有其他约定条件的，从其约定。〔6〕法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。■房改房的交易专题五、房改房赠与的计税标准：赠与方应缴纳的税费有：

1、免征营业税

2、印花税：按房屋评估价格的0.05%缴税。被赠与方应缴纳的税费有：

1、契税：按房屋评估价格的3%缴纳。

2、印花税：按房屋评估价格的0.05%缴纳。

3、土地出让金(直系赠与不交土地出让金)房改房交换的计税标准：房改房交换包括房改房与房改房、房改房与私房、房改房与商品房等交换行为。交换双方互为买方和卖方。

1、综合税：交换购置并居住超过一年的房改房可以免征综合税；交换购置并居住缺乏一年的房改房按交换房屋评估价减去购入原价的差额缴纳综合税，税率为5.55%。

2、印花税:双方各按两套交换房屋评估价之和的0.05%缴纳。

3、契税：由房屋评估价较低的一方根据交换房屋的差价，按3%的税率缴纳。

4、所得收益：交换房屋的评估价(不含原按房改市场价、商品价补足的价款或自行扩面的价款)，小于住房标准价款〔按规定享受的住房面积标准与住房补帖的经济适用房价格之乘积，下同〕1.3倍的，免缴所得收益；大于1.3倍小于1.6倍的局部，按25%的比例缴纳所得收益；大于1.6倍以上的局部，按50%的比例缴纳所得收益。

5、土地出让金：房改房与房改房交换的双方各按交换所得房屋的土地等级、分摊的土地面积〔房改房土地使权证书上所载面积〕(实际出让、转让年期短于66年的应乘以年期修正系数)，按定额标准计算缴纳土地出让金；房改房与私房、房改房与商品房交换由承受房改房的一方缴纳土地出让金房改房上市交易实例例题一：小王是单位的一般干部，有采荷小区X幢2单元301室房屋一套，面积64.5平方米，95年参加房改，99年11月以21万元的价格卖于小张。此房屋评估价为22.4万元，土地等级为二级，土地使用权证上所载土地分摊面积为6.7平方米，问买卖双方应缴纳少税费？

答：卖方老刘应缴纳的税费有：

1、综合税：因老刘出售的房改房购进并居住缺乏一年，应按规定缴纳综合税。

〔489000元-3300元-24000元〕×5.55%=25807.5元

2、印花税：489000元×0.05%=244.5元

3、所得收益：因为老刘为处级干部，故所得收益的计算方法为：

〔489000元-3300元-432000元〕×50%=26850元

〔432000元-351000元〕×25%=20250元

共须缴纳所得收益47100元。买方小谢应缴纳的税费有：契税：489000×1.5%印花税:489000×0.05%土地出让金：11.57×600例题三：某事业单位员工顾在2000年10月买进一套房改房，土地分摊面积为10平方米，土地等级为一级土地。〔本钱价为22000元，商品价为12000元，个人出资扩面为11000元〕在2001年1月买进一套商品房，房价为480000元，在2001年5月出售此房改房，房屋的成交金额为400000元，评估金额为390000元，请计算在买进和卖出时所交的税费与应退回的税费？〔契税，印花税，所得收益，综合税，土地出让金〕1．买进房改房：契税：〔12000+11000〕×1.5%买进商品房:契税：480000×1.5%印花税：480000×0.03%卖出房改房:契税：400000×1.5%印花税：400000×0.05%×2综合税：〔400000—22000—12000—11000〕×5.55%所得收益:(400000—12000—11000—336000)×50%+〔336000—273000〕×25%土地出让金：10×600所退税费：(400000—12000—11000—336000)×50%×90%+〔336000—273000〕×25%×100%例题四：刘文，单位的一般干部，把自己大关东三苑5幢X单元301室的房改房送与女儿刘玲玲，房屋评估价为175000元，土地等级为5级，土地分摊面积12.2平方米，两人共须缴纳税费多少元？

答：赠与方刘文应缴纳的税费有：

1、印花税：175000×0.05%=87.5元受赠方刘玲玲应缴纳的税费有：

1、契税：175000×3%=5250元。

2、印花税：175000×0.05%=87.5元刘文应缴纳87.5元，刘玲玲应缴纳7777.5元，两人须缴纳的税费共计7865元。物业楼宇必须填写清楚成交物业之名称、地址、座落、性质、用途、装修状况等。清晰填写该项交易之成交价格。假设租赁，除填写租赁租金外，还需填写租赁期限。业主、租客资料必须填写清楚是公司还是私人资料，有关主及租客〔或买家〕资料须根据租赁〔或买卖〕合约上双方提供的资料填写。如业主或租客有代理人，还需填写清楚代理人之详细资料。佣金收入须填写清楚业主佣金、客户佣金、收佣日期等。分配栏里根据实际情况填写清楚核准人为各部门经理，负有监督本部门员工及时填写成交报告和确定成交报告填写无误、清晰。其他本卷须知：成交报告中“成交日期〞为客户双方签署正式或临时合约日期。凡已签署临时租赁或买卖合约，即当用该交易已成交，因为三方居间协议中已清楚列明各客户须支付之佣金。物业参谋无须在成交报告中计算个人于交易中所分之佣金。成交报告在填写时不得涂污。■填写成交报告指引1．整理：将楼盘资料和客户资料系统化地归类，便于查找或记忆。2．要有工作方案：每一次的出击要理清先后步骤，作好阶段性系统的安排。每天要理理自己的思路，对一天的工作进行总结，对明天的工作做到心中有数，凡事做得明明白白。3．多记、多写、多备一份资料、多走一步路、你就会有备无患。4．针对自己的性格特点，找对工作方法，扬长避短，同事间取长补短，扩大自己的工作范围，提高业务能力。5．专业知识丰富、行情熟悉、销售技巧的灵活运用，是你努力的方向。6．工作中要分清主次，找对重点。7．真实的汇报业务或工作情况，便于他人对症下药，起到“药到病除〞的效果。8．成为客户的朋友，取得客户的信任。9．有准确的主见，并能引导客户。10．不要轻易的下结论，凡事多方考虑，无论对客户、对同事，出了问题首先要解决问题，再从自己身上找原因，不要把责任推给对方。11．出门7件宝：通讯工具、纸、笔、名片、计算器、公司介绍、格式文本。■房地产经纪人的工作方法成功经纪人应具备的条件1.自我心态的管理2.自我心智的管理

3.自我形象的管理4.自我鼓励的管理

5.自我时间管理能力6.自我人际关系的管理

7.自我目标管理8.自我情绪管理

9.自我行为管理10.自我学习能力的管理

■房地产经纪人的业务技巧

要成为出色的物业参谋，必须过以下五关：第一关：面皮关。不要怕羞，不怕骂，不懂就问.有自信心，敢于挑战自己，喜欢与陌生人交流。第二关：专业关。物业参谋的一句话很重要，对客户有着至关重要的影响。要熟悉楼盘，掌握专业技巧。第三关：压力关。承受自来公司外部、内部、及自身给予的压力。〔可能会天天睡不着〕有压力才有动力，有动力才有智力。第四关：辛苦关。没有固定的工作时间，没有固定的工作地点。不要怕辛苦，“不辛苦何来世间财〞第五关：诱惑关。不要贪心，不做私单，抵受住外间的引诱。九阴真经

第一招：引蛇出洞。如何找客人出来？使其自愿：诱之以利、动之以情、诉之以理、迫之以力、系之以约诱：广告内容不能过于详细、清楚。让客人有不吃亏、有利可图的感觉第二招：埋身。以最快的速度与客户建立感情，令他信任你。搞好相互之间关系。第三招：揸价〔又称抓价〕。把有利的东西控制在自己的手里。得到对方信任的时候就是“骗〞对方的时候。掌握报价技巧。第四招：快。在第一时间看房，在第一时间谈判，在第一时间成交。每一分，每一秒都在变化。今天决定的事到了明天就可能会有变化。没有上、下班时间的差异。第五招：准。像射箭一样射中客户的心〔客户的真正想法〕。配对要准，谈判对象要准。可以成交的房源就是一个好的房源，千万不要主动的去判断什么是好的房源。第六招：狠。对顾客要一视同仁，不要对顾客感情用事。不能拖泥带水。第七招：贴。怎样和客人处好关系，让客人对你产生信任感。紧随着客户的思维走，时刻保持与之联系。推销员最重要的是推销自己，与客人交朋友如何做：找到共同话题，不要直接问对方问题，而是需要旁敲侧击第八招：危机感。对每个成交的单子都要存在危机感。不仅对客户要存在危机感，对同事、对自己也存在危机感。第九招：不屈不挠。把前面八个工作完成之后，还是没有成交。那么就重新来过，不要气馁，也更不要放弃。就当作是一种学习，为下一次的成功作更多、更好的准备。如何与客户接近并建立良好联系

“推销之前先推销自己〞吉拉德是世界上最伟大的推销员。有一次，一位名人向吉拉德买车,吉拉德推荐了一种最好的车型给他.那人对车很满意,并掏出一万元美钞,眼看生意就要成交,对方却突然变卦,掉头而去.吉拉德对此事十分恼怒,百思不得其解.晚上,吉拉德忍不住打给那位名人,了解他突然离去的原因.对方告诉他说:“今天你根本没有心思听我讲话，在签字之前，我提到独生子吉米将进入大学念医科，我还提到儿子的学科成绩、运动能力及他将来的抱负，我以他为荣，但你却毫无反响。〞吉拉德并不记得这些事,因为当时他根本没有注意听,他以为生意已经谈妥了。那位名人不只是买车，他还需要别人称赞或至少是倾听他有一个优秀的儿子，而吉拉德在推销汽车之前，没有把自己推销给顾客。由于吉拉德无视了这一点，这就是他失败的原因。吉拉德忽略了推销汽车之前，没有把自己推销给顾客。由于吉拉德忽略了推销自己，买车人虽然喜欢汽车，可不喜欢吉拉德，因此生意告吹了。“推销之前先推销自己〞，这是推销界的一句至理名言。房地产经纪人在开展经纪活动之前，也需要先将自己推销出去。客户购置房地产商品或效劳时，不仅要看商品合不适宜，而且要考虑经纪人的个人形象。现代推销理论强调的一个原那么——推销，首先是推销你自己——道理也正在于此。所谓推销你自己，就是要客户喜欢你、信任你、尊重你、接受你。简而言之，就是让顾客对你有好感。如果客户不喜欢你，或者对你没有信任感与好感，那么大多数情况下交易很难成功。特别是房地产这种价值高的大宗商品，没有相当程度的信任感，达成交易就几乎是不可能的了。01、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他〔她〕不可能把房产证押在中介公司，他〔她〕就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购置的良好时机；如当天付款，过户时没有足够的时间查清业主产权是否清晰。再者，如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率过户，是对双方很不负责任的态度，更容易发生问题。

■中介业务交易疑问问答02、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不方便说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一件事情，正如我们不能问买方：“您为何要买房〞一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不仿告诉他〔她〕，业主发财了、要移民、换大房，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。03、客户在看房之后并商订好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？答：在您未完全确定下来〔下诚意金〕时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并申请退还不实价差也不迟。04、客户在一家公司屡次看房，都未能成交，对中介公司已失去信心，该怎么办？答：了解我公司的经营理念，诚信效劳和办事程序，找到客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉，守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以您的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其他中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重新树立信心跟您买房。当他看中了你手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种“危机〞感。05、在价格、房子、产权都落实、满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。06、客户在没有交定金之前要求看房产证原件，怎么办？答：客户在没有交定金之前要求出具房产证原件本身有些不合理情，因为业主只有在收定时才可能将房产证质押在公司。但我们可采取双管齐下的方法，让客户来定交的同时“让业主来收定〞，分别安排在两个不同的会客室外，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。07、客户质问为什么要下10%的的定金，我们应该怎样答复？答：当你交10%定金后，公司会转给业主，公司就会收取业主的房地产证，办理一些手续，比方：查产权是否清晰，是否有欠款等，如你下太少定金，业主会不收，也不放心把房地产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该定金会计入房款。08、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没有理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金。第二，如这样做了就会失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的了利益，公司希望客户是公司的永久客户。09、为什么要在公证过户前付全款？答：公司为了保障双方利益，需将房产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司或银行资金监管才会到国土局签字、办理过户手续。10、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但又不肯贱卖原房产，市场价暂时无法成交，无法两套房的买与卖同步进行，如何说服客户下订？答：建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。11、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生疑心，而不能下定时，怎么办？答：1、低价因为业主急售，疑心只会错失良机。2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。12、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定答：1、中介公司在双方成交后，只收取一定比例的佣金，我们收到的只是客户的诚意金而非定金，并且只有业主才能收取定金，我们收到诚意金在成功转交业主后才能够称为定金，而诚意金是没有赔定的法律依据的。2、按照约定，收取诚意金后，我们会积极联系业主，谈妥价后，会把诚意金转交给业主，同时业主会和我们签订委托售房协议书，如果客户反悔，那么称诚意金已被业主收走。13、客户要求将〔房产内〕渗水的局部修补好再交订，怎么办？与原业主协商，把渗水局部修缮好；说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水局部修好，就不会卖这样的价了。

14、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公(老婆)看后不满意，我要退定，行不行？答：1、首先告诉他〔她〕，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定〞字的意义。屋买卖而签署的合同是慎重的文件，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退，而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场观察，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请你仔细考虑。15、客户看房并且交定金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理，从我们所付出的费用和劳动说起，以期到达感动业主的目的；找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；可以从法律的角度上要求业主履行合约，否那么，由此产生的法律后果将由业主全部承担。16、收订后，有其它客户出高价，怎么办？

公司原那么上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害无一利的。也会让客户对公司的效劳宗旨“诚信〞产生疑心，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，竭力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，有一个客户变两个客户，何乐而不为呢？如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必须具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这局部高出的利润我们一定能赚到为原那么。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比方业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期到达既不得罪客户，又可以到达让他高快乐兴地在我们手中买到其他房产的目的。17、客户首期款准备缺乏，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？答：1、说服客户想方法，比方：向亲戚朋友预支，借钱等；2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷；3、如果是企业法人、国家公务员那么可以向银行申请高额按揭款4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。18、和客户签买房合同时，交房时间怎么确定？答：1、请详细翻阅合同范本，特殊情况由客户于业主自行商议，确认。2、按照惯例，拿到房产证后再去办理水、电、煤气等过户手续。19、如成交价高于房产证原价，而利润只有双佣时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税时，怎么办？答：向客户说明：业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那局部税金的价格，如果客户坚持要按成交价填写，那么：1、高出的局部税费业主主要加到成交价中；2、或是客户承担高出的这局部税费。这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时，必须在收定委托书中注明：现售成交价按原房产证价填写。20、业主不收定金，要求在办过户的同时一定要收到全款，条件不到业主就不卖了，这时候该怎么办？答：1、业主的条件是绝对不可能做到的。现实中的“过户〞，只不过是将?现售买卖合同?，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单后产权才做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大的风险。2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了。3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户，业主均能接受。21、客户有反悔心理，成心拖延办手续和付房款，在合同中找问题，挑毛病，以到达其退定的目的，怎么办？答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定〞字的意义。2、签购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户声明，提醒客户最后办文时间，否那么按合同规定执行。22、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？答：关键在于我们能否按客户需要，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的要求，因为只有这样，才能使交易圆满完成。否那么，只有依约而行。

23、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否那么要求退定，怎么办？答：1、如果我公司按行业规定收取双佣，那么告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确认，至于其他中介同行业之间存在着不良竞争的行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返还差额。24、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱怎么办？答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得撤除或附送物业内现有家电等的，如果交房时交房现状和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们也有义务和责任要求业主履行约定，否那么，我们将在房款中扣除一局部作为客户的补偿，除非业主将物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人出面与卖方协调解决并承担相应责任。

25、此房风水是否不好？答：1、房产经纪人必须熟悉房屋结构，朝向，通风，采光等要素，用专业术语，比方座南向北，后山前水等等，也有因人而异的，比方与人的生辰八字相关，就看你怎么说。2、只要你说的能让客户开心，信服，这里的风水就是好的。26、如何防范客户不去银行签署按揭合同，怎么办？答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同，对症下药。假设不签可以直接告诉客户，欠银行巨款，银行将知会你处理意见。2、拿合约来制约他，用法律来警告他；用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱买个产权又有何用；晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。27、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？答：1、了解出售动机，确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，与媒体上的相同楼盘的最低价进行比照。3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处28、转定以后，业主要求收到全款前方付钥匙，如何处理？答：1、分两种情况：①一次性付款可以；②如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的帐上，消除业主的防范心理。2、同客户协商，在业主收到全款后交房。29、业主要求高额定金，怎么办？答1、定金的给付只是公司对业主有意购置其所售物业的一种诚信的表示，虽然抵押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的，原那么上给付5000元，总金额高的物业最多不得超过1万元。30、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否那么，不能保证业主不会将此房高价售出，中介公司也无法保证客户的利益。2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。31、非房产证上权利人来收定，怎么办？答；1、绝对不可以，因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款，除非持有公正的授权委托书。2．如果证明是夫妻关系的，可持户口本，结婚证原件等，最多可以支付5000元。3、如果房子正在按揭中，那么不可以收取现金，只在合同备注中注明由中介公司代管。32、业主收订时没有带房产证或房产证抵押尚为“买卖合同〞的情况，怎么办？答：原那么上这种情况是不可以付定金的，但有时应视当时的情况灵活的处理。陪业主去取或可以先签好合同，然后派人上门去取，验实无误，证、钱同时交接。房产证质押时涉及到赎楼的问题。假设业主赎楼那么留下“按揭合同〞、“保险费单〞等有价有效文件，资料，付定金5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。假设需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订“借款合同〞和“借款借据〞，承担1.5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。假设为“买卖合同〞付给业主适当定金，并将“买卖合同〞,付清房款证明、发票, 抵押合同等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关公证手续，直至出房产证，同时提醒业主承担一手房产证税费。33、业主没有定时“查档〞如何处理？业务员提前用房产证复印件核实产权。通知业主先到档案大厦查档，否那么，公司不能付定或仅付少量定金。34、签约时，业主不愿预留水，电押金，怎么办？答：1、押金必须预留，否那么无法清偿物业交接前的费用。必须预留这是公司的规定。2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄的指数相符。35、业主不能按如期交房，怎么办？答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任，如果还是不行，公司那么按约定扣除当期的租金及赔偿金补给客户。36、业主不同意按揭，怎么办？答：1、讲按揭流程给客户听幷解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、按揭与一次性付款在时间上只差半个月，付款程序根本一致。说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，不同意的话可能会失去很多客户，对业主不利。37、客户，业主要求佣金打折，怎么办？答：1、佣金打折是对我们所提供的效劳打折，如果觉得我效劳不好，请跟我说，给我一次时机，我会尽力改进，不然我在公司会挨批评的。2、关键是成交，如果能够成交，我将尽我所能向上级申请。3、经营本钱的角度来讲也不能打折。〔比方广告费、员工工资、办公室租金等〕4、您看，要不我把价格再谈低一点。38、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办

答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承诺客户我们会尽力催促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担法律和经济责任。39、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？答：解决这个问题的唯一方法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。40、收到客户定金后，业主涨价，不肯收定，不签委托，不签合同，怎么办？答：1、除非业主不想卖房，否那么就是心中有一个“结〞，找到这个“结〞，就可以找出解开这个“结〞的方法。2、向业主说明利害关系，否那么无法保障业主利益。41、收到客户定金后，客户要求见业主，此时有差价，怎么办？答：1、如果利润大，可以先过多一道户。2、想方法说服一方做全权委托。3、利润不大，敬请放弃赚差价心理，保证双佣。42、客户交定金后，不成认业主和中介签署的公证委托，怎么办？答：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括国土局，银行，公证处都成认，客户没有理由不认可，否那么，是对法律的蔑视。43、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件。2、原那么上这样的事情不可以发生，除非万不得已。退件的原因很多，诸如：①由于价格填错造成高额税费，并书面提出申请，国土局酌情处理。44、没转定前产权清晰？交定后做了抵押〔或被查封〕，怎么办？答：1、向业主说明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金。2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房。3、向有关单位申诉，以期追回定金。45、收定后，权利人出事，怎么办？答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人。业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上门公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等，都可以解决的方法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。46、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，出租，怎么办？答：1、说服客户接受装修。2、说服业主将折价后处理。3、按原约定执行，所造成的损失由业主自行承担。47、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办？答：赎楼存在高风险，必须支付相关费用，如不付赎楼费用，无法完成交易。48、公司物业出售，客户要做按揭，需向银行提供什么资料？答：须提供：①售楼董事会决议；②法人代表证明；③法人授权委托书；④法人代表人和被授权人身份证原/复印件；⑤营业执照原/复印件；⑥买卖双方所签定的房地产买卖合同；⑦房产证原/复印件。49、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如查封，担保，开展商欠款，刑事案件等情况。50、业主刚开始没能力赎楼，但在办手续时，突然又可以赎楼怎么办？答：可以，如果公司赎楼资金还没有付出，如业主要求赎楼，可以免收赎楼费，如合同条款中注明赎楼的，就该收取手续费用，因为我们已准备好资金，我们的费用已产生，就应收取相应费用。51、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办？答：如没有能力，可以由公司去赎楼，但需支付相关费用。52、客户委托书收回时，他说：我们没有在委托书上注明交易完成时该委托书收回，怎么办？答：交回购房委托书，是现在你已有现售合同，房产证原件〔复印件〕，抵押合同在手，以上资料证明，我公司已为你成功购到你的物业，并已办理好水电等过户手续，合同已终止，所以收回购房委托书合同。53、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？答：不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由负责售后效劳的客户效劳部继续跟进，所以公司要求在签署购房委托书10天内付清佣金和房款。54、带顾客去看二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办？答：及时与业主沟通，尽快找出业主不给看的原因。55、业主大多数不签委托书，怎么办？答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到盘源第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的环境，配套，交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专业人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业，敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主，广告后和业主沟通。56、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？需要准备什么资料？答：只要具备合法身份证的国内公民都可以在深圳购置商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明〔需公证〕和监护人身份证明。57、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料？客户要求做按揭，业主方要提交什么资料？答：须提交：1、加盖有“工商局执照复印专用章〞的企业法人营业执照复印件；2、法定代表人证明书，委托书〔原件〕，法定代表人，委托人身份证复印件；3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或认证〔原件〕。香港区域内的，有经国家司法部认可的律师见证，并经出入境事务处盖章确认；其他境外企业或组织须有我国驻该国大使馆〔领事馆〕盖章确认。认证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议，董事证明及身份证复印件，授权委托书和和委托人身份证复印件。58、客户咨询物业具体位置，楼层等房源要素，如何解答？答：1、如果判断是真实客户，除特定房号，业主情况以外，有所选择的告诉客户物业根本状况，其他的见面看房后面议。2、避实就虚，告诉他相同的房号，朝向和非本栋的栋号或不同的楼层。3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。59、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度？哪些因素客户不满意，充分展示物业的优势。2、作为业务员必须主动帮助客户分析看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀，最专业的业务员，一定能为您找到您最喜欢，最满意的物业。60、客户愿意签看楼书，但不出示身份证，也不写身份证号码，怎么办？答：1、看楼出发前一定要与客户说明看楼要求，说明看楼书只是对看楼行为的约束，前提是成交后才开始履行承诺。2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。3、签看楼书也是对我们效劳的认可和承诺。61、客户以公司名义购房，个人签看楼书可以带去看房吗？答：拿看楼书到客户公司盖章后才能看房。62、看楼时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留，怎么办？答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。63、业主报盘时只咨询房价，但又不留，说考虑一下再联系你，怎么办？答：靠平时的业务经验累积，靠灵活的应变，及时给出合理售价，或周边类似物业市场售价，取得对方信任，