2013蓝湖湾二期三期推售策略建议

蓝湖湾二期、三期推售策略建议景纬（上海）房地产经纪有限公司2013年8月10日目前上海来往本项目，是通过上海长江大桥走陈海公路（城桥镇方向）转至港东公路直行到达本项目。目前崇明岛到江苏启东的崇启大桥已经开通，是和长江隧桥的G40高速相连通。作为崇明岛的环岛高速，在未来的2-3年，G40高速将从崇启大桥与G40高速交汇点向西延伸，连接崇海大桥，在我们项目西侧。另有十三五规划中的A13越江隧道和一号线的延伸段，从上海宝山到达崇明岛新城，这样更在时间和距离上大大的缩短了，实现了与城市生活50分钟的经济圈互动。一、区域视角:崇明岛是上海的后花园，岛上无大型的工业，房地产控制开发，环境优美，空气中的负氧离子含量高，从而有着长寿岛的美誉。现代服务业：重点发展生态休闲旅游业、生产性服务业、会议度假产业、现代商贸业、中高端养老产业、国际教育产业、康体疗养产业、休闲运动产业等。先进制造业：以长兴岛国家新型工业化产业示范基地建设为契机，进一步构建“一体两翼”工业格局，着力发展海洋装备产业，积极培养发展汽车零部件、生物医药等新兴产业。高效生态农业：坚持“向高处走、向宽处扩、向远处望”的发展思路，加强农业产业化、标准化、市场化、组织化建设，使崇明成为全市农产品的重要生产基地。1.崇明经济概况：

崇明岛是国家地质公园，正在申报世界地质公园。崇明依托东滩鸟类国家级自然保护区（东滩湿地）、东平国家森林公园、明珠湖、西沙湿地等旅游资源，着力打造以崇东休闲运动会展旅游区、崇西湿地健康旅游体验区、崇中森林休闲娱乐旅游区、长兴岛工业科普教育旅游区和横沙岛国际休闲度假旅游区为特色的生态旅游格局。

根据《崇明三岛总体规划（2005－2020年）》，到2020年旅游业将成为崇明经济主导产业，户外假日运动基地、度假和休疗养中心、大型主题公园、国际邮轮与长江游艇停泊港等快速发展。

2.崇明旅游概况：

崇明岛的永隆沙上有江苏省的两个乡，一个是启东市的启隆乡，位于永隆沙东部，另一个是海永乡，位于永隆沙西部，隶属海门市。目前全乡面积8平方公里，常住人口5000人左右，下辖1个农场大队和2个行政村。它是由长江入海口泥沙冲结围垦而成的一块充满生机与机遇的沃土。1970年3月成立“国营海门县永隆沙良种繁育场”，1993年3月设立海永乡。海永乡在崇明岛北沿，南部、西部与崇明接壤，东揽黄海，北依我国的“黄金水道”——长江，与海门市本土隔江相望，因其地理位置较为特殊，人称“江苏的上海”、“海门的崇明”。以往，由于长江天堑的阻隔，交通问题一直成为制约海永经济发展的瓶颈；如今随着国务院对上海长江隧桥工程的批准立项，天堑将变为通途。沪崇苏大通道（连接海门和崇明的崇海大桥、连接崇明和浦东的越江隧桥）建成后，将给海永的发展插上一双腾飞的翅膀。

3.海永乡概况：

海永乡位于中国第三大岛崇明岛西北部，海门市东南部，东接启东市启隆乡，南与上海市长征农场接壤，西邻崇明县合作乡、新村乡，北与临江镇隔江相望。乡域面积9.38平方公里，乡政府驻地位于乡域中部。4.海永乡地理位置：5.海永乡未来发展规划：

海永乡北依长江，西部、南部与崇明县接壤，东部与启隆乡毗邻。独特的区位优势给它带来了发展机遇，生态经济是其发展特色。6.海永乡规划目标：融入大上海，提高海永乡综合竞争力。统筹海永乡重点地区发展，加快其城镇化进程。从区域的视角出发，提升、完善海永产业职能，确定未来建设区的空间发展方向。明确海永乡产业发展战略，改变二产类型单一，三产辐射和带动作用不强的局面。紧扣“江南水乡”的主题，打造“绿环网水、生态浮岛”的滨江小镇形象。关注社会问题，以“生态、宜居、特色、繁荣、文明、和谐”为本次规划的理念与主题。新“国五条”调控政策二、市场分析1.国家宏观调控着力点2013年政策要点2011年政策要点主要变化房价明确各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要制定及公布房价控制目标各城市人民政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标明确政策覆盖城市范围限购已限购城市按要求完善限购措施，明确扩大个人住房房产税改革试点范围房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施明确提出扩大房产税试点范围土地住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量土地供应量要求显著提升保障房明确要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面保障房覆盖范围显著扩大市场监管加强商品房预售管理，严肃查处中介机构违法违规行为加强商品房预售管理，严肃查处中介机构违法违规行为无变化2013政策面以控制房价为第一目标楼市调控思路限购限价保障房体系限贷商品房市场增加保障房供应量完善多种类保障房体系分流商品房需求征收个人所得税完善城市房屋产权登记制度并逐渐实现重点城市联网继续推进继续执行继续推进房屋权属系统全国联网政策环境及市场给本案带来的启示：1、今年中央的新老班子正式权力更迭，新班子一上台不会立即改弦易辙，意味着至少2至3年期内的房产调控政策依然是“主旋律”，松动的可能性不大，房地产的低迷期还将继续……2、从屡次调控后呈现的市场反应来看，当每个政策昭告天下后总会有“腰斩效应”，即供应量和成交量大幅下滑，既而供需双方进入的市场观望期，随后再由于开发商促销、优惠打折等营销手段层出，引导市场上的消费势能的部分释放，市场回暖后，总的房价走势曲线依然呈现出螺旋式稳步爬升的态势。眼下我们也正处于这一轮的“市场观望期。”3、国五条的细则颁布实施已经满月，从“最严苛”的执行城市北京的成交效果来看，多为卖主与买家达成合同房价上的“共识”，出税部分大部分还是转嫁到买家头上，本要限制卖家收益的构想与事实相悖，已初步有再度推高房价的苗头。4、政府手中还握有“房产税”这张牌，一旦这次又“空调”，不排除有更进一步的森严举措，对于政策的不确定性，落袋为安不失为规避风险的善策。2013年房地产调控政策可能严格化的方向：限购延期严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求增加土地供给控预期积极研究房产税试点扩大，个人住房信息系统完成全国联网，强化现有的限购政策，扩大限购范围从目前市场表现这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大；春节后仅三天，北京二环以内热点小区的二手房价每平方米就上涨了1000元，二手房的挂牌量和交易量均在飙升。不少业内人士惊呼，在热点城市的部分区域，楼市已呈现出非理性上涨的态势；政策逐步体现了双向调控的思路，一方面仰制投机投资性需求，另一方面也要增加普通商品房住房有效供应、满足城镇居民家庭自住需求；未来市场中，在受资金链短缺的影响下，众多开发商选择促销、降价等回款缓解资金问题；此时，由跑赢市场到跑赢竞争对手的转变成为当下最为切实的问题！宏观形势小结市场大势——上海别墅市场上海别墅成交主力市场主要位于浦东、松江、青浦等区，崇明别墅产品的成交只占总成交量的3%-4%。远郊经济型别墅领跑市场，在买房送车、总价减27万再97折等的大幅优惠带动下，以价换量带动上海别墅成交量的提升。这说明崇明的区域板块价值还没被市场认同。。三、市场竞争分析：北崇明板块供求分析——板块内住宅供大于求，市场竞争激烈北崇明板块供求分析——别墅供应量大，去化缓慢，资金回笼周期长区域核心竞争对手1：绿岛江湾城建筑类别高层、小高层、联排别墅项目地址西北角永兴西路长征农场北首总占地109565㎡总建面234755㎡户数1627开盘时间2011-8容积率2.1绿化率30%配套小区会所特色经济住宅,景观居所,宜居生态地产销售均价毛坯6300元/㎡精装7300元/㎡销售率一期70%车位1:0.8户型及其配比（已推一期B1、B2、C1；二期C2、C6、B3待售)户型面积（㎡）可售套数户型配比已售套数销售比一房57-6333253%11133%两房90-11124640%16868%三房104-123406%1947.5%顶层复式192-1983不到1%3100%合计621100%301区域核心竞争对手1：绿岛江湾城——优势东南面公园式的沿河景观带已出具规模，营销中心及未来启用的会所加强项目形象面展示，客户价值体验优于本项目。区域核心竞争对手1：绿岛江湾城——优势300亩线下版开心农场，给客户不同于城市的农场体验增加项目附加值只针对1期客户，不具有长期竞争优势，但目前仍作主要卖点区域核心竞争对手1：绿岛江湾城——劣势一室一厅户型点评：面宽小，阳台呈凹形，采光通风受限绿岛户型特点：多数房型小面宽，长进深户型不方正，分区不合理绿岛江湾城项目户型相对本项目没有竞争优势区域核心竞争对手1：绿岛江湾城——劣势联排别墅项目规划，决定项目品质：高端产品体量较小（仅24栋联排），对项目品质起不到强有力的支撑作用。客户顾虑：客户担心超高层地基下陷周边生活配套不足:相对于本项目，周边生活配套远33层超高层酒店式公寓小高层目前绿岛江湾城实际成交均价毛坯房约为5800元/㎡，精装房约为6800元/㎡。与此同时，其销量呈递减趋势。区域核心竞争对手1：绿岛江湾城项目位置——周边相对整齐，道路、公交出行便利；景观特色——鸽龙港河道景观营造建筑特色——ArtDeco风格，海派风格配套资源——外部资源缺乏，内部近3000㎡会所、开心农庄体验田园生活绿岛江湾城蓝湖湾小高层VS周边外部环境的整洁还有待改善。目前基本日常配套，但业态比较低端一轴两带、四面环水、10亩湖景唯一现代简约中式风格一线滨江、小区内设幼儿园、四期商业配套区域核心竞争对手2：蔚林半岛项目位置——地块滨江、周边道路通畅整齐；景观特色——高密度种植绿化，英伦景观会所建筑特色——栋距近，附送地下室及停车库配套资源——会员制游艇俱乐部及泊位，会员制有机餐厅。8000㎡会所、附送有机种植地物业——星级物业、统一着装蔚林半岛蓝湖湾别墅VS户户临水、10亩湖景大栋距、稀缺双拼、附带电梯位、面积附赠少附送大花园。会所未建成，尚无法立时使用。区域核心竞争对手2：蔚林半岛1、当前蔚林半岛整体现场感受优于蓝湖湾，但其产品硬伤较为突出。2、蔚林半岛的销售速度极其缓慢。3、蓝湖湾3.1期后期将由于蔚林半岛，我们的价格在正常去化的前提下，可接近蔚林半岛价格，部分房源价格可超越。项目对比价值评估（单位：元/㎡）项目名称别墅成交均价修正系数修正均价比准系数比准均价权重权重均价备注蔚林半岛130000.87113000.828918.7760%5560中套附赠83㎡边套附赠100㎡普罗旺斯9500195001.0610084.1825%2521

托斯卡纳120000.88105601.3613692.9615%2154边套附赠100㎡，中套附赠69㎡蓝湖湾联排估价

10200

备注：修正系数=建筑面积/（建筑面积+地下室附赠面积/3）北崇明板块市场小结

区域供过于求市场格局已经形成，未来市场价格会有所上升，但受供应量制约涨幅有限。区域内绿岛江湾城、蔚林半岛公寓等价格标杆型项目，伴随蓝湖湾的品质建设及销售推进，售价可稳步上升。2013区域内三大楼盘均有推量，竞争将比较激烈，但区域知名度将会逐步攀升。【住宅】【别墅】

目前市场存量以联排别墅为主，该类型别墅处于滞销状态。区域内以蔚林半岛为价格标杆，但销售速度缓慢。四、本项目情况分析：二期3.1期二、三期总体概况：总占地为211亩，容积率1.2，总建面约18万平米；二期小高层住宅主力户型为68-118㎡，3.1期别墅主力面积为207-257㎡多拼、双拼别墅。二期1#~6#：558套3.1期40#~61#：68套蓝湖湾二、三期面积总表产品类型栋号户型房型户数单套面积（㎡）总面积小高层1#户型B1二房二厅一卫4088.723548.80户型B2三房二厅二卫22115.112532.42户型B3三房二厅二卫22118.792613.38户型B4复式、四房三厅二卫4171.2684.802#—3#户型A1三房二厅一卫40115.064602.40户型A1-1二房二厅一卫498.47393.88户型A2二房二厅一卫4493.954133.80户型A3一房二厅一卫5468.043674.16户型A3-2复式、三房二厅二卫6134.24805.44户型A4二房二厅一卫2293.12048.20户型A5二房二厅一卫2093.951879.00户型A5-1二房二厅一卫280.26160.525#—6#户型A1三房二厅一卫40114.264570.40户型A1-2二房二厅一卫4106.92427.68户型A2二房二厅一卫4493.294104.76户型A3一房二厅一卫4867.573243.36户型A3-1一房二厅一卫667.57405.42户型A3-2复式、三房二厅二卫6133.31799.86户型A4二房二厅一卫2292.462034.12户型A5二房二厅一卫2293.292052.384#户型B1二房二厅一卫3689.913236.76户型B2三房二厅二卫20116.662333.20户型B3三房二厅二卫22120.392648.58户型B4复式、四房三厅二卫4173.5694.00户型B5一房二厅一卫274.09148.18户型B6四房二厅二卫2134.61269.22小计

558

54044.72联排别墅40#—44#户型F1

10224.412244.10户型F2

10207.562075.60户型F3

10207.752077.5045#—46#户型F1

4224.41897.64户型F2

4207.56830.24小计

38

8125.08双拼别墅47#—61#户型E

30257.544016.00小计

30

4016.00车位地上

320

地下

400

总计

626

66185.802013年度目标销售时间：5个月【开盘（预计8月）——2013年12月31日】完成目标保证目标，实现超越量化总面积：2.3万㎡，月均成交量4600㎡；量化总套数：小高层200套，月均成交量40套，别墅15套，月均3套。

产品可售套数可售面积（㎡）小计（㎡）一期剩余情景花园2271.321620.09别墅61348.77二期新推出小高层55854044.7254044.723.1期新推出多拼388125.0815851.28双拼307726.20合计626套71516.09㎡S

优势：1、一线临江，稀缺生态江景2、小高层一房、二房方正空间3、双拼别墅片区唯一产品，带电梯位4、近距离生活配套齐全W

劣势：1、工程进度落后于推盘进度2、园林、营销中心等项目展示面不佳，客户体验价值低O机会：1、崇明生态岛认同度高2、沪崇隧道，提高交通便利条件，未来交通规划，描绘灿烂前景3、海门政策、上海区位，享海门政策鼓励先行发展，发展速度高度崇明，理财升值可期T

威胁：1、2013年绿岛江湾城、蔚林半岛与本项目户型面积相当，未来还有拉都、蓝湾绿岛、姚记等项目相继入市。2、房地产调控政策加码等不确定因素，警惕市场风险。

生态——绿多氧多水多寿星多，上海第一人居环境，世界级长寿岛。前景——崇明优先发展区，稳赢未来，眼下价格谷底，抗通胀投资宝地历史——深厚的历史文化渊源，上溯北宋，“长江门户，东海瀛洲”水岸——四面环水，分分钟亲近长江最精华河段建筑——现代简约中式别墅、公寓、花园洋房，多样化生态岛居生活交通——轨道交通规划等运能升级，以后是连接上海与江苏的要地景观——景观园林与长江、河景等自然美景相融合的双重享受配套——生活日常配套方便，日后的高端配套更加提供区域档次会所——集聚特色，独有专属会馆设计服务——知名物管，专属礼遇，智能化科技、开发商品牌实力巨献等

十大卖点提炼

滨江亲水墅质华庭，尊而不贵自然正能量生活概念水岸社区别墅、公寓、花园洋房顶级生态，为注重生活质感的人而酝酿。赋予本案的“阳光暖暖，心情散散”的享受贵逸的居住生活方式和理念。投资自用两相宜的好产品性价比极高精工建筑均好性生活配套方便特色经营，有机生活开发商品牌好房和健康双丰收的生活体验大环境内在景观最好的生态人居无污染生态产品体系物业型态户户水景高品质建材截止目前95%购房者在资金上均相对宽裕，购房的主要用途为“投资”附带度假或养老概念，91%来自上海或外省市的新上海人。上海市区目标客户群：二期难点：投资比例过高1.2期客户总结一期客户启示【蓝湖湾住宅】客户定位周边别墅成交客户分析【蓝湖湾别墅】特征1——未比较过竞争楼盘客户下单较快，认为总价在接受范围内，且房型偏好，忽略地段硬伤,多为上海本地客户特征2——竞争楼盘客户部分分流到本案，以绿岛江湾城为主，因房型和总价选择本案的情况较多客户特征分析陈阿姨（退台洋房#301）

“就是冲着户型买的，还有总价便宜，为了今后居住环境好，我可以忽视地段、忽视现场脏乱差……这个户型4800元/平米，很值得，以后在这里养老就好，现在到上海开车也方便，“前面也看过一些楼盘，像是绿岛江湾城，还是觉得总价太高，房型也一般，这里比较能接受。”大型企业工人私营企业一般职员价格导向型私营企业主大型企业中高层政府机构升值空间高性价比客户特征分析90%以上海区域客户80%以上海本地人从众心理普遍属性精明海派实惠型谨慎恋沪情结风险控制，低投入目标难题——项目地处偏远，客户对区域认知度较差——市场并不乐观，面临市场超越与突破难题——营销推广周期短，面临客户量积累难题——2013年9月入市并实现住宅全年销售2.3万㎡如何实现客户量的突破与超越现有市场环境下的营销目标？VS五、项目营销策略分析：在现实条件下，实现目标有很大的难度，但存在可实现的空间客户现实：至2013年8月份，客户有效积累较少，并影响二、三期开盘；市场现实：在淡市中，各竞争楼盘均推出特惠促销产品，并取得一定销售效果：项目现实：项目地处江苏海门相对陌生区域；项目周边环境较差；项目无体验展示区；我们能否实现2013年度销售2.3万㎡的预定目标？问题思考1——营销目标项目处于江苏海门，客户认可知低项目周边人居氛围不足，商业配套不完善前有江湾城、蔚林半岛，后有保障性住房，前有拦截后有追兵项目总价不高项目未来发展前景较好项目别墅为上海稀缺性产品，客户认可度较高123456不利有利如何突破？问题思考2——营销环境1、淡市不代表无市，客户心理防线仍可突破2、新形象、高性价比是引爆市场的最核心要素案例启示：精密产品匹配，精确目标客群——客户定位角度精准营销推广，精炼主题诉求——宣传推广角度精析客户需求，精选营销事件——营销活动角度精细客户管理，精实营销服务——品牌服务角度项目需要精准营销2013年市场形势不乐观，而项目销售任务繁重，客户积累不足。因此，需要在入市策略上寻求突破。项目入市策略：新形象、高性价比入市——迅速占有市场份额，形成市场关注点，树立项目知名度。建议本项目利用二、三期开盘节点，采取新形象、高性价比入市，并在开盘前期调整项目劣势，然后随着开盘时间节点的需求为题推出提高项目形象活动，树立本项目在客户心里的高品质楼盘形象。入市策略：提高项目高品质为主，开盘前树立新形象新形象高性价比入市，多频活动小幅提价入市策略小高层低价入市，平衡利润流与现金流，后期合理溢价：——根据项目、市场情况，优先考虑销售小高层较差房源，造成热卖景象小高层多批次推出，避免供应过剩：——项目小高层房源较多，不宜一次性推出，应分期多次推盘

优劣房源合理搭配，营造热销项目热销期价格控制思路：——不同楼层、不同朝向，优劣单位搭配推出，以价格差距形成价差压力；同时，为后续推货保留足够的可选空间，从而保证每一次加推都形成热销效果。每次推货量需视阶段性的认筹量而定，认筹量稍多于推房量，以此制造货源紧俏气氛，刺激客户下订二期价格策略多频次加推，小幅度提价：——为实现项目小高层预期销售价格，需采用阶段性调价策略。主要把握两个方面，一是调价幅度；二是推盘频率。做到调幅要“小”、推盘要“频”。初期调价幅度50-150元/㎡左右，后期随着市场调整提高至200-300元/㎡左右。临湖双拼别墅采用“倒着走”价格策略高调入市：——根据项目、市场情况，临湖双拼别墅为项目价格标杆，造成项目为高端楼盘效应；提高项目品质，营造高端项目价格控制思路：——在切实提高项目品质的前提下，临湖双拼别墅推盘建议提高售价1000元/㎡，造成惜售态势，借此拉开与联排别墅的价差，以此快速去化联排别墅，同时为后期非临湖联排别墅及合院造势。如果双拼别墅有所成交，则可做到利润最大化。三期价格策略小高层区域景观双拼区域小高层区域景观双拼区域环湖双拼区域临河联排区域六、二、三期定价环湖双拼区域临河联排区域二、三期初步区域定价小高层区域建议价格：根据上术情况分析及蓝湖湾销售策略，建议小高层毛坯房成交均价初步设定为5500元/㎡。景观双拼别墅区域建议价格：根据上术情况分析及蓝湖湾销售销售策略，建议非临湖双拼别墅毛坯房成交均价初步设定为13000元/㎡。环湖双拼别墅区域建议价格：根据上术情况分析及蓝湖湾销售销售策略，建议临湖双拼别墅毛坯房成交均价初步设定为15000元/㎡。临河联排别墅区域建议价格：根据上术情况分析及蓝湖湾销售销售策略，建议临湖双拼别墅毛坯房成交均价初步设定为10500元/㎡。注：若市场走势良好情况下，价格可适当上调。蓝湖湾产品价格表制定原理通过客观标准的评分（考虑景观、位置、朝向（套位针对联排）、花园、噪声等因素），得出每套单位的权重系数，设定基准价

利用公式“基准价*权重系数”得出单价，通过调整基准价及价差基数将均价调至合理。价格横向系数制定原则：别墅以资源取胜,故“景观”在定价中占绝对的影响因素，另外位置及栋距也是影响较大的方面。景观占到30%的权重30%25%20%15%10%景观位置朝向（套位针对联排）花园噪音价格表制定原理（景观系数）因素分类因素细节评价分值景观（30％）中央环湖景观1.35临河区景观资源1.2集中绿化，栋距离开阔1.1中央水系景观临河区景观资源集中绿化，栋距离开阔价格表制定原理（位子及朝向系数）因素分类因素细节评价分值处整个社区位置（25％）社区中心处1.2一般性位置1靠近路口或路边0.8社区中心处靠近路口或路边一般性位置小区主路价格产品价值梳理（楼栋位置系数）因素分类因素细节评价分值套位20％东边套1.4西边套1.2中间套（联排别墅）1中间套（小高层）0.9西边套东边套中间套价格表制定原理（景观系数）因素分类因素细节评价分值噪音（10％）最安静1.3比较安静1.1有噪音0.9噪音比较大0.7噪音大区域较安静区域有噪音区域二期初步定价4号1号5号2号6号3号楼号初步均价综合系数系数均价1号楼5600102%57122号楼560099%55443号楼560098%54884号楼5600103%57685号楼5600101%56566号楼560097%54321号楼1单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）1101111.7461806905531102174.76611010677841103174.76611010677841104114.5161307019461001111.746060677144100286.626110529248100386.6261105292481004114.516010688205901111.74599066932390286.62604052318590386.626040523185904114.515940680189801111.74592066150180286.62597051712180386.625970517121804114.515870672174701111.74580064809270286.62585050672770386.625850506727704114.515750658433601111.74568063468360286.62573049633360386.625730496333604114.515630644691501111.74556062127450286.62561048593850386.625610485938504114.515510630950401111.74541060451340286.62546047294540386.625460472945404114.515360613774301111.74540060339630286.62545047207930386.625450472079304114.515350612629201111.74536059892620286.62541046861420386.625410468614204114.515310608048101111.74522058328310286.62527045648710386.625270456487104114.5151705920172单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）1105114.5161307019461106174.76611010677841107174.76611010677841108111.7462006927881005114.516010688205100686.626110529248100786.6261105292481008111.746080679379905114.51594068018990686.62604052318590786.626040523185908111.746010671557805114.51587067217480686.62597051712180786.625970517121808111.745940663736705114.51575065843370686.62585050672770786.625850506727708111.745820650327605114.51563064469160686.62573049633360786.625730496333608111.745700636918505114.51551063095050686.62561048593850786.625610485938508111.745580623509405114.51536061377440686.62546047294540786.625460472945408111.745430606748305114.51535061262930686.62545047207930786.625450472079308111.745420605631205114.51531060804820686.62541046861420786.625410468614208111.745380601161105114.51517059201710686.62527045648710786.625270456487108111.745240585518小计：1259.61

7103055

1040.96

5996462

1040.96

5996462

1229.14

7017272总计：9141.34571152201918

2号楼1单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）1101112.4259806722721102130.415930773331110394.4659105582591001112.425930666651100267.515880396959100394.465860553536901112.42588066103090267.51583039358390394.465810548813801112.42581065316080267.51576038885880394.465740542200701112.42569063967070267.51564038075670394.465620530865601112.42557062617960267.51552037265560394.465500519530501112.42545061268950267.51540036455450394.465380508195401112.42530059582640267.51525035442840394.465230494026301112.42529059470230267.51524035375230394.465220493081201112.42525059020520267.51520035105220394.46518048930310195.84520049836810294.46515048646910380.2751304117852单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）110493.6858905517751105130.415940774635110693.175930552498100493.685840547091100567.515940401009100693.17587054690890493.68579054240790567.51589039763490693.17582054224980493.68572053585080567.51582039290880693.17575053572870493.68560052460870567.51570038480770693.17563052454760493.68548051336660567.51558037670660693.17551051336750493.68536050212550567.51546036860550693.17539050218640493.68521048807340567.51531035847840693.17524048821130493.68520048713630567.51530035780330693.17523048727920493.68516048338920567.51526035510320693.17519048355210493.17511047609910594.46511048269110695.8450404830342单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）110794.4659105582591108130.4158907681151109112.425940667775100794.465850552591100867.5158303935831009112.42588066103090794.46580054786890867.515780390208909112.42583065540980794.46573054125680867.515710385482809112.42576064753970794.46561052992170867.515590377381709112.42564063404960794.46549051858560867.515470369280609112.42552062055850794.46537050725050867.515350361179509112.42540060706840794.46522049308140867.515200351052409112.42525059020530794.46521049213730867.515190350377309112.42524058908120794.46517048835820867.515150347677209112.425200584584总计：8774.14554148619532

3号楼1单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）1101112.4259806722721102130.415860764203110394.4659105582591001112.425860658781100267.515860395609100394.465790546923901112.42579065091290267.51579039088390394.465720540311801112.42572064304280267.51572038615780394.465650533699701112.42560062955270267.51560037805670394.465530522364601112.42548061606260267.51548036995560394.465410511029501112.42536060257150267.51536036185450394.465290499693401112.42521058570840267.51521035172740394.465140485524301112.42520058458430267.51520035105230394.465130484580201112.42516058008720267.51516034835220394.46509048080110195.84521049932610294.46502047418910380.2751404125882单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）110493.6859105536491105130.415860764203110693.175930552498100493.685790542407100567.515860395609100693.17581054131890493.68572053585090567.51579039088390693.17574053479680493.68565052929280567.51572038615780693.17567052827470493.68553051805070567.51560037805670693.17555051709460493.68541050680960567.51548036995560693.17543050591350493.68529049556750567.51536036185450693.17531049473340493.68514048151540567.51521035172740693.17516048075730493.68513048057830567.51520035105230693.17515047982620493.68509047683120567.51516034835220693.17511047609910493.17502046771310594.46502047418910695.8450404830342单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）110794.4659205592031108130.4158707655071109112.425940667775100794.465800547868100867.5158703962841009112.42582065428490794.46573054125690867.515800391558909112.42575064641580794.46566053464480867.515730386832809112.42568063854670794.46554052330870867.515610378731709112.42556062505560794.46542051197360867.515490370630609112.42544061156550794.46530050063850867.515370362529509112.42532059807440794.46515048646940867.515220352402409112.42517058121130794.46514048552430867.515210351727309112.42516058008720794.46510048174620867.515170349027209112.425120575590总计：8774.14548048081801

4号楼1单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）1101113.4662307068561102177.45619010984161103177.45619010984161104116.2760807069221001113.466240707990100287.956190544411100387.9561905444111004116.275960692969901113.46617070004890287.95612053825490387.956120538254904116.275890684830801113.46610069210680287.95605053209880387.956050532098804116.275820676691701113.46598067849170287.95593052154470387.955930521544704116.275700662739601113.46586066487660287.95581051099060387.955810510990604116.275580648787501113.46574065126050287.95569050043650387.955690500436504116.275460634834401113.46559063424140287.95554048724340387.955540487243404116.275310617394301113.46558063310730287.95553048636430387.955530486364304116.275300616231201113.46554062856820287.95549048284620387.955490482846204116.275260611580101112.785310

10272.725410393415103116.145160599282104116.1454106283172单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）1105116.2760807069221106177.45619010984161107177.45619010984161108113.4662607102601005116.275960692969100687.956190544411100787.9561905444111008113.466140696644905116.27589068483090687.95612053825490787.956120538254908113.466070688702805116.27582067669180687.95605053209880787.956050532098808113.466000680760705116.27570066273970687.95593052154470787.955930521544708113.465880667145605116.27558064878760687.95581051099060787.955810510990608113.465760653530505116.27546063483450687.95569050043650787.955690500436508113.465640639914405116.27531061739440687.95554048724340787.955540487243408113.465490622895305116.27530061623130687.95553048636430787.955530486364308113.465480621761205116.27526061158020687.95549048284620787.955490482846208113.46544061722210572.725410393415106112.785190585328

总计：9073.88571051812482

5号楼1单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）1101111.9360006715801102129.286050782144110394.1161005740711001111.935950665984100266.666050403293100394.115980562778901111.93590066038790266.66600039996090394.115930558072801111.93583065255280266.66593039529480394.115860551485701111.93571063912070266.66581038729570394.115740540191601111.93559062568960266.66569037929560394.115620528898501111.93547061225750266.66557037129650394.115500517605401111.93532059546840266.66542036129740394.115350503489301111.93531059434830266.66541036063130394.115340502547201111.93527058987120266.66537035796420394.115300498783101102.2530054166010294.11527049596010393.9652404923502单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）110494.1761005744371105129.286050782144110692.986120569038100494.175980563137100566.666050403293100692.98600055788090494.17593055842890566.66600039996090692.98595055323180494.17586055183680566.66593039529480692.98588054672270494.17574054053670566.66581038729570692.98576053556560494.17562052923560566.66569037929560692.98564052440750494.17550051793550566.66557037129650692.98552051325040494.17535050381040566.66542036129740692.98537049930330494.17534050286830566.66541036063130692.98536049837320494.17530049910120566.66537035796420692.98532049465410492.98524048721510594.115270495960106102.252205334842单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）110794.1161005740711108129.2860507821441109111.936170690608100794.115980562778100866.6660504032931009111.93595066598490794.11593055807290866.666000399960909111.93590066038780794.11586055148580866.665930395294809111.93583065255270794.11574054019170866.665810387295709111.93571063912060794.11562052889860866.665690379295609111.93559062568950794.11550051760550866.665570371296509111.93547061225740794.11535050348940866.665420361297409111.93532059546830794.11534050254730866.665410360631309111.93531059434820794.11530049878320866.665370357964209111.935270589871总计：8759.52566149585158

6号楼1单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）1101111.9359406648641102129.285820752410110394.1158705524261001111.935820651433100266.665820387961100394.115750541133901111.93575064359890266.66575038329590394.115680534545801111.93568063576280266.66568037862980394.115610527957701111.93556062233170266.66556037063070394.115490516664601111.93544060889960266.66544036263060394.115370505371501111.93532059546850266.66532035463150394.115250494078401111.93517057867840266.66517034463240394.115100479961301111.93516057755930266.66516034396630394.115090479020201111.93512057308220266.66512034129920394.115050475256101102.2515052633010294.11502047243210393.9650204716792单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）110494.1758705527781105129.285820752410110692.985890547652100494.175750541478100566.665820387961100692.98577053649590494.17568053488690566.66575038329590692.98570052998680494.17561052829480566.66568037862980692.98563052347770494.17549051699370566.66556037063070692.98551051232060494.17537050569360566.66544036263060692.98539050116250494.17525049439350566.66532035463150692.98527049000540494.17510048026740566.66517034463240692.98512047605830494.17509047932530566.66516034396630692.98511047512820494.17505047555920566.66512034129920692.98507047140910492.98499946480710594.115020472432106102.25000511000三单元房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）房号面积（M2）销售单价（元/M2）销售总价（元）110794.1158705524261108129.2858207524101109111.935890659268100794.115750541133100866.6658203879611009111.93577064583690794.11568053454590866.665750383295909111.93570063800180794.11561052795780866.665680378629809111.93563063016670794.11549051666470866.665560370630709111.93551061673460794.11537050537160866.665440362630609111.93539060330350794.11525049407850866.665320354631509111.93527058987140794.11510047996140866.665170344632409111.93512057308230794.11509047902030866.665160343966309111.93511057196220794.11505047525620866.665120341299209111.935070567485总计：8759.52543647612482

55565758545359504748495152606146454041424344电梯双拼湖墅临河六联排湖景四联排景观双拼产品类型楼号初步均价综合系数系数均价联排别墅40号楼1050096%1008041号楼1050099%1039542号楼10500100%1050043号楼1050098%1029044号楼1050097%1018545号楼10500106%1113046号楼10500104%10920电梯双拼53号楼1500091%1365054号楼1500097%1455055号楼15000109%1635056号楼15000106%1590057号楼15000103%1545058号楼1500094%14100双拼别墅47号楼13000102%1326048号楼1300098%1274049号楼1300096%1248050号楼13000104%1352051号楼13000101%1313052号楼13000100%1300059号楼13000103%1339060号楼1300099%1287061号楼1300097%1261040#41#42#房号面积销售单价销售总价房号面积销售单价销售总价房号面