学校物业服务方案(暗标)-2

《技术标服务方案》

目录一、项目服务管理的方案设计 3（一）服务定位、目标、管理模式 31、物业管理服务特点 32、服务定位及目标 53、管理模式 7（二）与其他物业的管理服务异同的描述及理解情况 12（三）具体服务方案 141、卫生保洁服务方案 142、秩序管理服务方案 223、维修服务方案 464、垃圾清运服务方案 61（四）管理制度、组织构架、主要管理流程及管理指标 701、卫生保洁服务管理制度 702、秩序管理服务管理制度 793、维修及垃圾清运管理服务管理制度 824、组织构架 1075、主要管理流程 1086、管理指标 116（五）应急预案 1181、突发事件应急预案及相应的措施 1182、安全防范措施、电梯、水电、消防、抗震等紧急预案 1233、设备日常管理维护方案和应急检修措施 139（六）对“招标服务需求”中“项目、服务承诺及履行”部分的全部要求的响应程度的优劣 141二、针对本项目服务人员配置及管理 161（一）管理上的难点、重点及相应的管理措施 161（二）服务总体计划表、流程、机制 1641、合同周期内物业管理服务总体计划 1642、管理流程 1653、激励机制 1654、监督机制 1675、自我约束机制 1676、信息反馈渠道及处理机制 1707、配套设施权属清册 172（三）岗位职责和条件 1731、经理主要职责 1732、管理员岗位职责 1733、保洁部门职能及制度 1744、保安人员主要职责 1745、秩序维护人员岗位职责 1756、绿化养护人员岗位职责 176（四）配备人员明细 178（五）对服务人员的培训方案 184三、可投入管理项目的设备、设施 1941、保洁用具及设施 1942、水电工工具及设施 1963、拟投入其他先进科技设备 1974、垃圾清运车 200四、投标人有其他实质性的承诺 201

一、项目服务管理的方案设计（一）服务定位、目标、管理模式1、物业管理服务特点学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点分析物业管理工作的特点及管理要点。一、 环境卫生服务要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入ISO质量管理体系，并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。二、 公共设施设备的维修和维护公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。三、 教学服务及教学保障根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。四、 楼宇管理及公共秩序维护由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。五、 水电等能源的节约管理为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。六、 师生公寓的管理措施加强师生公寓的物业管理工作，其中学生公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。2、服务定位及目标1、在学校物业管理服务过程中，将严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。1.消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。2.安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。3.环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。4.房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。5.除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。6.管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。7.管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。8.客户对物业管理服务满意率在95%以上。9.有效投诉率低于0.5%。10.有效投诉处理率达100%。11.环境卫生、消杀达标率为98%以上。2、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行ISO质量管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。3、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。4、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。5、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。6、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。7、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。8、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。9、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。3、管理模式3.1服务特点学校物业管理模式特点通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。1、顾客的需求为导向，提供个性化的服务。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管理要求，量身定制服务。2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路。特别是处理好与学校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进，确保管理的一致性，体现学校特点的共管模式。4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。5、学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目、设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。6、注重服务的专业化。可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。7、提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备。学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通资料、满意度调查资料整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。3.2规范管理1.严格ISO9001、ISO14001质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉2.激烈的市场竞争使师生对物业管理的质量提出愈来愈高的要求，物业管理管理的是物，而服务的是人，即用“师生第一，服务第一”的思想去指导日常的行为准则，把服务工作深入到广大师生中去，切切实实为师生做实事，想师生所想，急师生所急，解师生之难是很重要的。3.而ISO9001、ISO14001新版标准使用了过程导向的模式，以一个大的过程描述所有的产品，将过程方法用于质量管理，将师生和其它相关方的需要作为组织的输入，再对师生和其它相关方的满意程度进行监控，以评价师生或其它相关方的要求是否得到满足。4.因此，在服务中融入先进的ISO9001、ISO14001质量管理体系，既节省了财力和物力，又提高了服务质量和工作效率，使物业公司内部管理规范，促进物业的保值、升值，提升物业公司的品牌，让师生充分享受到我物业公司的优质服务。5.我们全体员工深信：物业管理是一次“全方位、全过程、全员参与的基础性管理工作”，只有过硬的服务质量才能最终赢得师生的信任。我们不能杜绝投诉，但要不断减少投诉，有效处理投诉，并要求广大师生监督。3.3创新机制思路决定出路，唯有转变服务观念，改变管理方式，才能在变中求生、变中求赢、变中出品牌。创新机制的建设离不开科学的管理方法和先进的管理手段。随着改革开放的深入发展，市场的竞争不断加剧。市场的竞争，归根到底是商品和服务的竞争，而商品和服务的竞争，归根到底是技术的竞争、人才的竞争。特别是当今世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，体现一流质量，实现现代化管理势在必行。推行现代化管理手段，尤其是将一些高科技用于物业管理上，将大大提高其效率，但是决不能简单地理解为传统的管理加计算机就是现代化，物业管理现代化应该包括以下五项内容，即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段自动化。创新机制将会是xx学校管理处的一个管理模式。总结近几年物业管理经验，物业管理企业改变目前的管理模式势在必行，在xx学校的管理上我们将创新意识，根据项目具体情况制定出适合的管理方案。3.4节能降耗模式我司重视提升服务同时，也一直坚持科学管理的思想，本着“节能、降耗、增效”的原则，不断完善运行机制，高度重视“创建节约型管理”工作。响应国家节能号绍，满足业主要求，以降低办公楼设备运行节能工作为重点，采取一系列措施，做大量细致的工作，加强能源控制和管理。针对学校特点节能降耗主要采取了以下措施：（1）加大节能降耗工作的宣传力度，提高员工节能意识；（2）建立能源监督机构，及时总结、分析消耗情况，制定节能措施；（3）加大技术改造力度，改进设备运行质量，加强设备节能自动控制。（4）从小处入手，抓细微末节，节约每一滴水、每一度电，积少成多。（5）室内温度的控制，尽量使夏季室内外温差控制在7℃－9℃内。从人体健康舒适和节能等综合情况考虑，夏季室内外温差控制在7℃－9℃内。提倡当室外气温高于35℃时，室内环境温度一般应控制在26℃以上。据测算，室内环境温度每升高1℃，冷负荷可下降10%左右，运行费用可降低约8%。要经常检查xx学校空调系统是否正常工作，对损坏的温度调节器应及时修复。经常巡视室内环境温、湿度，发现问题及时进行调整。（6）过渡季节靠新风制冷，使用“免费空调”。大多数商务写字楼由于内部的热源(如：人、计算机、照明等)，在过渡季节亦需要进行冷却，可利用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。操作要点：1.验证新风系统的通风能力，清洗挡风板及过滤器(网)，必要时调整挡风板角度。2.如新风能力不够，可考虑增设新风送风机及排风机。

（二）与其他物业的管理服务异同的描述及理解情况高校物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显着的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。一、物业类型学生校园程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。二、校园物业的特点(一)校园物业管理以服务优质为最高目标。以优质服务、优良作风、美丽环境让师生员工满足，这是学校后勤工作永恒的主题，物业管理也不能偏离这一方向，必须把这“三优一满足”作为最高目标加以遵循。(二)校园物业管理具有育人功能。具体包括:其一，“育身”功能，校园环境的改善、绿色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，保持空气清新，有利于人的健康；其二，“育心”功能，学生阶段是大学生人生观、世界观和价值观发展的要害时期，通过物业管理，使校园更干净、更宽敞、更有序、更整洁，这样的环境可以让人心旷神怡、精神振奋，轻易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质；其三，“育美”功能，通过物业管理，校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学价值和审美因素，有利于培养人的审美情趣，达到审美教育的目的；其四，“育德”功能，通过物业管理人员着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务，起到一定的示范作用，有利于培养学生的良好道德品质。

（三）具体服务方案1、卫生保洁服务方案1.1日常保洁1.1.1教学楼保洁工作标准和岗位责任要求一、教室：地面干净、无尘土、无拖痕、无乱纸、无痰迹、无固渍；玻璃干净无灰尘，墙壁无蛛网，无塔灰；讲台、黑板干净无粉笔沫；课桌内无乱纸杂物；门、窗（台）干净。二、楼道、走廊、楼梯：地面、台阶、扶手、墙壁、门、窗（台）、空调架、窗外小平台等干净，无尘土、无拖痕、无乱纸、无痰迹、无废纸、无固渍、杂物。三、厕所卫生间：地面干净、无痰迹、污物、无积水；蹲坑、便池无污垢、无异味、无漫溢、大小便顺畅；洗手池、墩布池、污物桶干净、穿衣镜无污渍、卫生；门、窗（台）、墙壁无尘土、无张贴物；保洁用具摆放整齐、干净。四、及时清理痰盂、纸篓和果皮箱内杂物，按时完成教学楼周围环境卫生，包括楼前楼后绿化带内白色垃圾及其他杂物。五、爱护劳动工具及教学区的设施，上、下午课间休息时，清洁工必须坚守岗位，发现损坏公物的（水、电、暖、教学设备、教学设施、建筑物、门窗、家具等）要及时向楼管或楼长报告。六、服从管理，树立全心全意服务教学的思想，尽责尽职，吃苦耐劳，忠于职守。七、尊敬教师，爱护学生，不得与师生发生任何争执。遵守劳动纪律，不迟到，不早退，工作时间内有事要请假。八、注意节水节电，随手关灯、关窗。九、工作中发现和捡拾物品要交公。十、教学楼内垃圾集中清运至指定位置。十一、出现恶劣天气时要及时采取安全措施（如：雨雪天气要在教学楼入口处铺设防滑垫，大风、大雨天要固定好门窗等）。十二、楼内公共物品、家具等，未经主管部门批准不得移至他处，如有发现应立即加以制止。十三、完成保洁责任区工作外，有效完成领导交办的其他事项1.1.2楼内区域日常保洁1.地面（1）每天一次（2）方法：楼内通道和楼梯每天清扫一次，必须使用胶扫把进行清扫。大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦2次，定期保养，保持材质干净、有光泽。地面上不可以有明显的垃圾或过多的杂物等堆积。要做到“五无”即：无堆积物、无砖瓦石块、无果皮纸屑、无积泥积水、无积存垃圾。梯步通道摆放的物品要整齐、干净，要用有清洁剂的抹布擦至无灰尘、手印，楼梯地上不能有污垢（特别是口香糖）。2.墙面（1）半个月一次（2）方法：可以用潮湿的毛巾轻轻擦拭被污损的墙面，不要太用力，以免和未擦过的墙面形成明显的反差，但是这样的方法并不能彻底清除干净，若是要彻底解决，只有将整个墙面进行打磨，只需将面漆上的薄薄一层打掉即可。白色涂料清洁方法：涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面，每月清扫1次，保持无蛛网、无明显污渍；2米以下贴砖墙面，每周抹擦1次，保持表面干净、无污渍。用砂纸磨一下所以擦就擦掉了不不但擦掉污渍，还擦掉表面变色的一层。所以要重新粉刷一便就可以了。3.天花板（1）每月一次（2）方法：单用扫把扫墙壁和天花板上的灰尘，不但不宜扫净，还会使灰尘落得到处都是，如果用一条干净的湿毛巾缠在扫把上，每次一正一反扫两下之后，把毛巾拿下来，洗干净拧干，在缠上扫。这样既不落灰，还能把墙壁扫得十分干净。要做到目视无污渍、无蛛网。4.扶手、栏杆（1）每周两次（2）方法：只需要用抹布弄点水就可以擦下来，如果是特别的脏就可以放点清洁剂。如果遇到死角的话可以用废旧的牙刷清洗。当然如果你经常清洗的话应该就不需要用什么清洁剂或者是水了直接用干抹布就可以擦干净。但是一定要注意绝对不能用钢丝球或者比较坚硬的东西来清洗那样的话很容易就会把不锈钢的表面给划伤表面电镀层也会失去光泽度，时间久了会造成不锈钢扶手栏杆生锈。5.门窗、玻璃（1）每周一次（2）方法：先用刀片铲除玻璃或镜面和边缘上的污垢。将玻璃保洁剂按1：10加清水。将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水份。一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。最后用拖把抹净地面上的污水。保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。循环保洁时先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍、手印。6.墙角线、地脚线（1）每周两次（2）方法：学校多功能厅及会议室地面做到硬质地面和接缝洁净，墙角线、地脚线等地方，必须要用胶扫把扫，做到无积尘、杂物、污渍。7.办公桌、办公用品（1）每天一次（2）方法：每天要用有清洁剂的抹布将办公桌、办公用品擦拭至干净无尘，无蜘蛛网。8.空调、风扇（1）两个月一次（2）方法：可以先用干的抹布把表面的灰尘擦一到两遍，然后把洗洁精倒一些在抹布上，边擦边替换抹布的位置。风扇和空调，切断电源，用扭得很干的湿布轻轻擦拭灰尘。9.窗帘（1）每年一次（2）方法：1)百叶窗帘一般来说百叶窗帘的国产喷漆或木质材料在经过暴晒后较容易褪色(进口材料一般不会)，但不会影响使用，平时用布或刷子扫，几个月后可以把窗帘摘下来用湿布擦拭，或者用中度洗涤剂(比如洗涤灵或者洗衣粉等)加水擦洗就可以了。完全干后，可用脱模剂对各绳线及刹车位喷一二下。2)帆布或麻制成的窗帘由于材料的特殊性，所以这类窗帘在清洗之后比较难干燥，所以这种窗帘最好是不要直接放到水中清洗，可以用海绵蘸些温水或肥皂溶液、氨溶液混合液体进行抹，待晾干后卷起来即可。窗楣、帷幔(特别是带花边)用清水将花边帷幔浸湿，再用加入苏打的温水洗涤(半桶水兑10克苏打)，然后用温的洗衣粉水或肥皂水洗两次。洗时要轻轻的揉，最后用清水漂洗。晾时应放在干净的桌子上，使其晾干，或者放在框架上晾干。晾时需将洗物整理好，用图钉定位，最后用熨斗熨平。3)卷帘或软性成品帘目前家庭中使用得最多的就是这种窗帘。这种窗帘在清洗的时候要先把窗关好，在其上喷洒适量清水或擦光剂，然后用抹布擦干，可使窗帘保持较长时间的清洁光亮。窗帘的拉绳处，可用一把柔软的鬃毛刷轻轻擦拭。如果窗帘较脏，则可以用抹布蘸些温水溶开的洗涤剂，也可用少许氨溶液擦拭。有些部位有用胶粘合的，注意这些位置不要进水，有些较高档的成品帘可以防水，就不用特别小心用水了。4)普通布料做成的窗帘对于一些用普通布料做成的窗帘，可用湿布擦洗，也可按常规方法放在清水中或洗衣机里清洗，中性洗涤剂。易缩水的面料应尽量干洗，以避免尺寸大幅缩水。10.天台、阳台（1）每天一次（2）方法：扫除天台、阳台地面沙泥垃圾，并将垃圾、泥沙装进垃圾袋内清走，擦抹干净围墙表面。扫除和清理天台、阳台各排水沟渠泥沙垃圾，清理排水口地漏的内、外格网，保持格网洁净，保证排水疏通、不积水。1.1.3楼外区域日常保洁1.广场、台阶、绿地（1）每天一次（2）方法：巡视广场、台阶、绿地，及时扫除地面垃圾、纸屑、烟头。地面有个别污渍用保洁剂和胶刷擦洗干净，香口胶用铲刀铲除。清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物、垃圾用手捡起。下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。2.宣传栏、水管、指示牌、消防箱（1）每两周一次（2）方法：用抹布擦拭，如发现有不良贴物，徒手撕下；如难以撕下，用小铲子将废纸撕下，保持干净。要做到“五无”即：无堆积物、无砖瓦石块、无果皮纸屑、无积泥积水、无积存垃圾。3.灯具、开关按钮（1）每月一次（2）方法：先用干的抹布把表面灰尘擦掉后，再在棉布上挤一点牙膏进行擦洗。4.荷花池、鱼池（1）每天巡查一次（2）方法：发现荷花池、鱼池内部与外部有杂草、垃圾等，必须立即清理。在清理池内的垃圾时，要注意站的位置，以免掉进池里。5.体育场地、球场座椅、看台（1）每月一次（2）方法：每天清扫一次，必须使用胶扫把进行清扫。地面上不可以有明显的垃圾或过多的杂物等堆积。地面有个别污渍用保洁剂和胶刷擦洗干净，香口胶用铲刀铲除。不能扫除的杂物、垃圾用手捡起。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。如发现有不良贴物，徒手撕下；如难以撕下，用小铲子将废纸撕下，保持干净。6.停车场巡视广场、台阶、绿地，及时扫除地面垃圾、纸屑、烟头。地面有个别污渍用保洁剂和胶刷擦洗干净，香口胶用铲刀铲除。清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物、垃圾用手捡起。下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。用扫把将地面分区域全面清扫一遍，清倒垃圾和杂物，布放的毒鼠药要捡起。用胶水管接通水源，全面清洗地面，发现油迹，倒少量保洁剂在污渍处，用胶刷擦洗除渍，用水冲洗，扫除地面积水。保洁周围排水和下水口，保证排水畅通。冲洗完毕后，重新布放毒鼠药。1.1.4卫生间日常保洁1.卫生间（1）每天一次（2）方法：厕所、洗手池每天冲洗2次。卫生间的地面无明显的脚印、水印；便池便池表面无灰尘、胶痕、尿碱、无污垢；地砖、墙面砖、洗手台、无污垢和积水；卫生间门、墙壁、蹲位隔断无污渍；水龙头要保持明亮；拖布池要清洁干净，不能乱放杂物。每日清理垃圾1次。清扫完毕立即清走工具和垃圾。1.2有害生物消杀1、灭鼠：用敌鼠钠盐、大隆、鼠必杀灭鼠。此药可以放置于草地，大楼周围及垃圾池，污水井，卫生间，停车场，地下室，属慢性药物，对人畜无害。2、消灭蚊、蝇：①用家虫清等药喷洒蚊、蝇。主要喷洒在角落，污水井，停车场，卫生间，垃圾池，地下室等。②用灭害灵对管道井进行蚊、蝇消杀。3、消灭蟑螂：①10%爱克宁，奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到喷洒下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、缝隙，角落、墙角等处。②室内用蟑败灵杀蟑螂，放置于柜内、台内、桌边等。4、消杀白蚁：①利用其生活习性和活动规律找巢，用15%柏松饵剂放置在白蚁经常出没的地方，白蚁接触后死亡。②利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：用毒死蜱、灭蚁灵进行诱杀、毒杀一次。5、消杀注意事项：①消杀用药水、药物应由专人保管，以免无关人员接触发生事故②消杀用药水、药物应存放于干燥处，以免受潮，影响药水、药物使用效果。③每次消杀前要以通知的形式告知，说明消杀范围、内容、注意事项等，以免意外发生。1.3垃圾、废弃物清理1. 垃圾中转站（1）每天清洁两次（2）方法：用铁铲将垃圾中转站内垃圾铲入手推车内,用扫把将剩余垃圾扫干净后,打开水阀用水冲洗垃圾中转站内外一次。用去污粉撒在垃圾中转站内外瓷砖和垃圾中转站门上,用胶刷擦洗污迹。疏通垃圾中转站的排水道,清洁周围水泥面。打开水阀用水全面地冲洗垃圾垃圾中转站内外,同时用扫把或胶刷擦洗。关闭水阀,收回水管,锁好垃圾池铁门。要做到“五无”即：垃圾中转站无堆积物、无砖瓦石块、无果皮纸屑、无积泥积水、无积存垃圾。2. 垃圾桶（箱）、果皮箱（1）每天清洁三次（2）方法：垃圾桶（箱）或果皮箱的清洁，清除箱内垃圾后,将箱搬到有水源的地方,先用水冲洗一遍;然后对污迹处倒少许去污粉擦洗,再用水冲洗干净,搬到原处放好。要做到“五无”即：垃圾桶（箱）、果皮箱无堆积物、无砖瓦石块、无果皮纸屑、无积泥积水、无积存垃圾。2、秩序管理服务方案2.1人员进出及来访等管理2.1.1人员进出管理为确保校园正常教育教学秩序，保障师生生命财产安全，根据教育委员会相关要求，按照相关法律规定，进出校园人员和车辆必须遵守以下管理办法。1.所有进校人员须持有效证件出入。2.校外人员（含学生家长）来访，来访者应联系被访人，获得被访人同意，填写《人员出入登记表》后，方能进入学校。3.凡在校内举办各种类型的有校外人员参加的会议、活动等，需经学校相关领导同意，在落实相应安全措施后，方可进入学校。4.校外车辆不得进入学校，经领导批准入内的车辆要进行登记，记录车辆牌照、车型和出入校时间方可进入。5.校园实行封闭式管理。学生上课期间一律不准私自外出，若因故离校，须持班主任签名字条并填写《人员出入登记表》，家长还需在安全承诺书签字后方可离校。6.对拒不执行本办法的校外来访人员，门卫有权禁止其进入学校，并报送公安机关处理。2.2.2外来人员登记管理1、学校实行校外人员来访登记制度，严防坏人混入学校破坏、捣乱。学生在校期间，除校内人员外，教学区内不准任何校外人员与学生来往。2、校外人员来访，无论因公或因私到校都要出示有效证件（如：身份证、驾驶证、工作证等）并如实填写《来访登记表》，得到门卫值班人员许可，方可入内。3、校外人员无正当理由到校，不遵守本校制度，不出示证件并填写《来访登记表》，门卫值班人员不得让其进入校园。如果外来人员强行入内，门卫值班人员应及时报警，以防止意外发生。4、学校受访对象接受校外人员来访，应在《来访登记表》上签字确认。2.2门卫、守护及巡逻首先我们把安全管理放在工作的首要位置，列为重中之重来抓，并综合运用到安全管理经验，科学组织日常安全管理。同时采用现代化的设备工具，使人防、技防、群防得到有机结合，避免造成管理的疏漏，并随时处理各类突发事件。将以微笑服务业主为中心，以安全、消防管理为主线，以快速的反应应对突发事件，最终实现为业主提供安全、文明、温馨的环境。针对本项目服务范围大，人员配置相对不足等情况，在加强秩序维护员队伍建设的同时，做好安全防范常识生态环境的广泛宣传，增强工作人员、业主的安全防范、自我保护、生态保护意识，形成人人保安全，共同维护安全秩序及生态环境。对物业管理服务项目进行划区管理，一般情况下安全管理定班，定岗，定人，定则来进行日常执勤工作；特殊情况下的安全管理，如重大活动、突发事件、紧急事件等的临时处置，根据项目制定整体应急预案，并采取相应的应急措施。日常加强对员工的培训，提高秩序维护人员应对紧急事件的能力，确保安全管理的细致、周密。工作标准：1、重点区域、重点部位每2小时巡查1次，其余区域每3小时巡查1次，确保巡查路线能全部覆盖园区。2、统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，主动、热情。上岗时严格履行岗位规定职责，举止文明，礼貌待人:保持服务区秩序良好:各岗位应有完善的交接班制度，并有工作情况及交接班记录。3、固定岗有专人24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗。对进出绿道人员进行管理，制止犬只进入公园。4、配备安全巡查工具及通讯设备。5、安保、秩序车辆满足工作需要。2.3公共秩序维护1、公共秩序维护方案（1）主要方法1）合理布控，人防与技防紧密结合充分利用本项目闭路电视监控及光电红外线防范、报警系统，建立以监控中心为主导，人防为主，技防、物防为辅的防范体系，反复演练，合理布控，力求结构严密，无盲区、无死角。保安员监控实行24小时值班与巡视。2）专业保安与应急支持相配合通过监控中心及值班岗位获得的信息，按规定的程序指挥和调动有关力量，及时妥当地解决各种突发事件；组织一支快速反应支持队伍，24小时处于待命状态，以确保在最短时间内赶赴事发现场；与用户及公安部门建立方便、高效的联系方式，以形成强大的安全系统。3）安全巡视根据巡逻路线图和方案每2—3小时对巡逻路线和重点部位进行安全巡视，保证保安巡视的有效范围和工作效率。每天对各楼顶平台门不少于一次的安全检查，确保平台门处于锁闭状态。4）“三流”控制"三流"是指进出本服务区域的人流、物流、车流，做好"三流"控制，是安全工作的基本任务。人流控制：密切观察出入人员的神色、举止及携带物品，对可疑人员应礼貌地进行盘问，查明情况后才予放行，禁止无关人员进入学校。来访人员须经用户同意后方可进入，并进行来访登记。物流控制：禁止易燃、易爆等危险品进入学校，平时物品搬出学校，须经业主同意，凭《物品放行条》放行，并做好物品放行的详细记录。车流控制：外来车辆一律安排从主大门入口进入，并在指定停车场停放，内部车辆凭证进入，停放于地下车库。车辆进出本服务区域一律进行登记。（2）重点管理措施1）建立一支高素质的保安队伍。我公司将按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施"准军事化管理"。保安员主要挑选具有良好的思想品质、纪律意识和精湛的业务技能的优秀青年。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。保安内部（可按客户意见调整）上岗，在年终考评中，实行末位淘汰制，保持保安员的高素质和战斗力。2）强化训练与培训对保安队伍实行准军事化管理和训练，不断提高保安人员的思想觉悟、业务技能，规范服务行为，强化技能和体能训练。保安人员每周培训学习二次，例会一次，军事技能训练每周三次。3）制定高标准保安工作质量标准根据本项目的特点和客户的工作要求，我们将在导入ISO9001：2000质量管理体系时，有针对性地制定保安工作作业指导书、各岗位作业标准和保安综合工作质量标准，并按标准实施严格的检查、考核制度，每一项工作做好原始记录，实现环环相扣，互相约束、互相监督。4）保安人员标识管理所有保安人员配戴统一标识，使用有效证件出入学校。（3）治安防范与公共秩序维护质量标准工作标准1）仪容仪表、仪态：按规定着装、佩戴齐全；不留长发、胡子、长指甲；精神饱满、姿态良好；举止文明、动作规范（不袖手、不插手、不勾肩搭背等）。2）服务态度：微笑服务；主动、热情、周到服务；说话和气、文明、礼貌待人；不争吵、不打架斗殴。3）工作纪律与作风：服从领导、听从指挥；不迟到、不早退、不串岗、不离岗、不睡岗、忠于职守；处理问题讲原则、讲方法、以理服人；遵守公司各项规章制度；保守内部机密；不准在岗位坐、卧、靠、闲谈、吃东西、抽烟、看书报；不徇私、不自盗、不假公济私，不参与一切违法行为；按规定交接班；作风严谨，认真负责；发生突发事件，火速赶往现场处理。4）学习与培训：熟悉学校基本情况；熟悉相关法律、法规、规章制度及业务知识；掌握军事操作技能与擒拿格斗技能，指挥车辆技能；善于发现、分析处理各种安全问题和妥善处理突发事件；具有处理违章装修及维护正常生活、工作秩序能力；能正确完成安全、消防检查工作；定期召开班务会、总结会正常开展培训学习。5）保安宿舍与岗亭：地面无垃圾、纸屑、烟头等；墙面、天棚无明显污渍、无蜘蛛网；床上用品、鞋、衣帽、日用品摆放整齐；门窗完好、无灰尘；卫生间整洁。6）工作记录：各种工作记录、质量记录齐全、规范；做好相关资料统计、分析工作。7）人员出入：对处来人员进行盘问、核对、登记、引路；严格把关，不让不法分子、可疑人员进入服务区。8）物品出入：物品搬出有预约、有检查、有登记；不让危险品、易燃易爆品、毒品带入学校；不让盗窃物品带离服务区。9）治安巡查：百倍警惕、眼观六路、耳听八方；巡查无盲区、无死角，巡视频度符合要求；善于发现安全隐患和治安问题，并进行分析、判断、处理；维护学校良好的生活秩序、制止违规噪音、打架、斗殴现象；⑤维护学校优良的环境，制止一切有碍观瞻的行为。2、岗位责任（1）公司秩序维护部经理1）岗位性质：全面主持秩序维护部的工作2）管理权限：对本部职责范围内的工作有指导、指挥、协调、监督管理的权力3）管理责任：对所承担的工作全面负责4）主要职责：全面负责各项目的秩序维护工作的策划；对本部门和各项目秩序维护负责人进行岗位检查、考核、评价、激励；组织各项目秩序维护工作的检查和不合格项的处理；审核批准各项目的各种突发事件的应急预案并监督实施；做好消防安全预防检查管理工作；主持召开秩序维护部各项例会，不断总结经验，找出差距，提高服务质量。制订每月秩序维护工作计划，合理安排人力、物力。抓好员工安全知识教育和岗位技能培训工作；做好本专业工具、设备的采购、发放管理；协助政府主管部门处理治安、消防、环境等事件；有对下属的人事推荐权和考核、评价权；完成公司总经理交给的其它任务。5）任职要求：思想品德认真遵守国家的法律、法规；遵守职业道德，认真做好各项工作，有较强的事业心，克已奉公；待客热情礼貌，能与同事和机关工作人员友好相处，热心助人；保守公司秘密。知识水平专业知识熟悉公司质量管理体系文件规定；掌握各项目秩序维护工作质量目标及服务标准；政策法规知识掌握政府颁布的涉及物业管理的相关法律法规。工作能力有较强的工作责任感和事业心；有较强的协调能力和管理能力；有敏锐的洞察能力和判断能力；有较好的自我学习能力和辅导能力。学历、经历、培训具有大专以上文化程度三年以上工作经验；通过政府主管部门的培训持证上岗。（2）秩序维护主管、队长1）岗位职责：向秩序维护部经理负责，分管项目的秩序维护工作，包括区域内24小时值班、巡查、消防管理、突发紧急情况应急处理等。熟悉秩序维护各岗位职责和工作，掌握项目秩序维护工作的规律和特点。按规定权限批准秩序维护人员的请假，定期或不定期抽查重要岗位值班状况。考评秩序维护班长及秩序维护人员，根据其表现提出奖惩意见。负责组织实施每月秩序维护工作计划，合理安排人力、物力。负责对秩序维护人员进行操作技能的培训，不断提高秩序维护人员的业务素质。做好本专业工具设备的使用管理。编制本项目各类突发紧急情况的应急预案并组织演练。如遇突发事件，按照预案组织应对并协助政府主管部门处理。参与事件的善后调查处理。完成上级交代的其他工作。2）任职要求思想品德同秩序维护部经理要求知识水平专业知识熟悉公司质量管理体系文件规定；掌握本中心各项服务流程及服务标准；政策法规知识掌握政府颁布的涉及物业管理的相关法律法规。工作能力具有一定的组织，协调能力，能妥善处理日常和突发的各种事务；有较强观察判断能力，能准确识别项目秩序维护工作的重点和难点。有对一线岗位的技能培训、指导能力。（3）秩序维护班长的岗位职责1）秩序维护班长在秩序维护主管、队长的领导下做到：熟悉各秩序维护岗位职责和任务，掌握本项目秩序维护工作的规律和特点。做好全班的考勤考核工作，根据员工的表现提出奖惩意见上报主管领导审批。主持班会前，检查仪容仪表，根据秩序维护主管或中心主任的要求，临时调派下属工作。不间断巡查督促各岗位值班状况，及时纠正秩序维护人员的违纪、违章行为。处理一般性的影响项目正常秩序的行为，对严重影响秩序的事件及时报告上级处理。协助秩序维护主管、队长，对本班秩序维护人员进行日常的业务培训和考核，做好秩序维护员的政治思想工作。负责安排本班秩序维护员的执勤岗位，并负责检查执勤人员的工作状态，工作记录，填写检查记录，对于不符合管理制度要求的及时给予纠正。完成上级领导交办的其它工作事项。2）秩序维护班长的任职要求思想品德良好，遵守国家的法律法规，无犯罪记录。正直诚实，处事公道。具备过硬的军事技能，具有一定的组织，协调能力，能妥善处理日常的各种事务。能充分发挥“传、帮、带”作用，团结本班队员，协调与其它班之间的关系，起到“领头羊”作用。（4）出入口秩序维护员的岗位职责在秩序维护班长的带领下做到：1）维持出入口秩序，确保出入口畅通无阻。2）负责对出入口车辆填写、发放、收回停车卡工作，对未办理立户手续的车辆收取停车费。按收费标准执，严禁乱收费。3）严格执行《外来人员出入学校管理规定》，劝阻身份不明，衣冠不整，以及精神不正常的人进入学校。4）对于带出学校的大件物品，必须出示业主或单位证明，经核实并做好物品登记后方可放行，如属迁出行为，则必须出示物业服务中心签发的迁出放行条，领导签字核实后方可放行。5）加强学校内装修施工的管理，严格执行对装修人员、装修材料、垃圾、施工时间等的有关规定。6）密切配合消防值班员做好学校防火工作；协助拦截在区内作案的犯罪嫌疑人。7）负责解答各类车辆的服务规定，引导行驶路践以及停放区域。8）负责对临近出入口的绿化、清洁、公共设施的监管，对违反有关规定的行为及时给予制止，并按规定处理。9）严禁限入车辆进入，预防道路遭到损坏和交通事故的发生。10）完成上级领导交办的其它工作事项。（5）巡查秩序维护员职责在秩序维护班长的带领下做到：1）熟悉常住户情况，掌握住户出入规律。2）密切监视区域内重点部位和重要设施，及时消除安全隐患。3）与门岗配合，有效控制施工、送货等外来人员的行踪及材料运送。4）检查区域内车辆行驶、停放情况，发现异常及时报告。5）接到报警，及时赶到现场并报告。6）有效制止在区域内违反公共制度的行为，文明礼貌，及时有效，灵活又不失原则。7）详细回答来访者或业主咨询，力所能及地协助业主解决困难。自己职责范围内不能处理的，上报领导。8）按时完成巡更任务，做好巡查记录。9）完成上级分配的其他临时工作任务。（6）地面停车场秩序维护员的岗位职责在秩序维护班长的带领下做到：1）维持停车场内秩序、指挥、引导出入停车场车辆的行驶与停泊。2）负责按市物价局文件规定的标准对进入车场的未办理停车证手续的车辆进行收费，严禁乱收费。3）禁止单车、摩托车进入停放、禁止小商贩、废品回收人员、载客摩托车等闲杂人员通过停车场进入场内。4）负责检查并制止携带有危险品、易燃易爆物品的车辆进入场内停放。5）负责停车场内及四周公共设施的安全。6）看管好停放在车场的车辆，预防车辆及部件划花、受损、丢失等现象。7）完成上级领导交办的其它工作事项。（7）消防中控室秩序维护员职责在秩序维护班长的带领下做到：1）密切监视各监视系统，确保24小时值班服务质量。2）熟悉掌握各类监视系统的操作程序及监测点的分布、位置等。发现报警或可疑情况立即按规定程序进行处理。3）根据其他岗位人员发出的预警信息迅速进行相应的追踪监控，准确判断行踪及状况，及时提供监控信息，协助相关岗位人员处理各类紧急突发事件。4）严格按各系统的操作规程使用设备。5）发现监控设备故障或损坏应及时报告。6）向领导报告准确齐全的监控信息。对服务中心经理批准前来参观的客人作好出入登记。7）做好值班服务记录。8）主动做好监控室的清洁卫生工作，保持整洁。9）完成上级安排的其他工作。（8）义务消防员的岗位职责所有秩序维护人员都是义务消防员，在秩序维护主管的带领下做到：1）严密监视项目区域内的消防安全状况。2）熟悉学校的地形环境，消防设施的分布，灭火器材的摆放点。3）会使用各种灭火器材，熟悉掌握消防预案规定。4）爱护本岗位上的各种设备和器材。5）灵活、果断地处理当值期间发生的问题，异常情况做好记录并书面汇报，遇有个人处理不了的问题，及时向上逐级报告。6）检查动火部位，业主装修施工现场消防安全，处理报警和烟感器故障。7）积极参加消防宣传教育工作，提高防火意识，制止任何违反消防安全管理的行为2.4治安处理及其他突发事件一、应急与处理1、接报后，有关领导、值班人员、应急处理人员、后勤保障人员和其他人员迅速赶到现场。2、由现场职务最高者组织人员进行紧急救治，并按照程序逐级向上报告，及时告知学生家长。3不管是什么样的校园意外伤害，伤者要及时送医院治疗，并组织老师和学生进行护理，直至移交给家长为止。4、如是校内殴斗事件，立即向学校领导报告，除迅速控制局面、平息事态外，应将双方主要责任人和有关人员带离现场，并且做好其余人员的疏散工作。5、如是校外突发安全事故，有关领导、值班人员、应急处理人员、后勤保障人员和其他人员迅速赶到现场，及时制止伤害行为，同时报告白沙派出所及上级主管部门，切实维护学生的人身安全。6、应急处理过后，学校应组织力量介入调查或协助公安机关调查事发原因。二、注意事项1、处理群体性事件的原则是：迅速平息、减轻伤亡、保护学生、控制事态。2、年级或班级组织学生开展大型活动，须向学校有关领导提前提出申请，包括活动目的、活动内容、安全防范措施、带队老师等在内的书面申请，经同意后方可组织实施。3、学校要对学生宿舍、活动场所、体育设施等进行定期的安全检查，排除安全隐患；还要对学生进行安全教育，增强安全防范意识。4、学生在校期间，班主任不得关手机。学校值日领导当班期间必须24小时开机。5、学校发生重大安全事故期间，全体教师必须保持24小时开机，并且要坚决服从学校领导的调度。三、责任追究1、事故发生后没有及时上报的，由当事人全权负责。2、事故发生后没有准时到岗或未经学校领导许可擅自离岗的教师，学校将按相关规定严肃处理。3、事故处理期间不听从学校领导安排的，将根据学校相关规定顶格处理。2.5门口交通管理及车辆停放管理对学校内车辆及外来车辆管理由学校出入口值班岗负责。学校内车辆持固定保管卡进出学校，学校外来车辆持临时保管卡进出学校停车场。具体管理方式如下：1、车辆进岗：（1）当发现有车辆需进入学校时，驶近道口挡车器（道闸）时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。（2）当司机开启车窗递上固定保管卡后，确认业主车辆身份，并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目，交还给业主后人车放行。（3）当司机开启车窗后，声明为外来车辆后，发给司机临时停车保管卡，并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后，引导车进入停车场。（4）当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时，查证后放行，并迅速作好登记。2、车辆出岗：（1）当发现有车辆驶出学校道口挡车器时，即上前立正并请司机交还保管卡，并核对车牌号。如果是固定保管卡，迅速填写车辆驶出时间，交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡，核查进场时间，如果没有超过半小时，开启道闸放行，如果超过半小时，则应按标准收取停车费，随手给发票，收费手续完毕后开启道闸放行。（2）在收卡验证收费后，迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。（3）若后面有车紧跟，应立即在车前示意停下后，立即放下道闸，再按上述规定处理下一辆车的放行。2.6防盗、防火报警、监控设备运行管理及物品搬运标准：1、安全监控设施应24小时运行，控制室24小时值岗。监控图像清晰，监控记录完整。2、保障电话(消防、电梯、治安等)畅通，接听及时。3、监控的录入资料应至少留存30天备查，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。对监控资料的查阅实行审批制度。方案一、目的为保证监控中心各项工作的正常运行，规范各项工作程序，提高工作效率，特制订监控中心管理手册。二、适用范围监控中心三、工作内容第一章监控中心岗位职责一、安防监控岗位职责1、负责生态区域的监控工作，要密切注视监控屏幕上所显示情况，发现设备运行或服务质量等出现可疑情况时，迅速、准确的以正确的方式通知相关部门工作人员及领导并跟踪事件进展情况；如发生在非工作时间，通知大楼总值班领导，做好录像保存工作及值班记录。2、熟练掌握监控设备的相关知识，迅速、准确地按照报警程序处理突发事件，发生紧急情况应及时电话通知相关部门负责人、安保部负责人，并严密关注事件解决过程，随时通过对讲机或电话与安保部和保安联系，及时向领导汇报并将处理过程和结果记录在《安防值班记录表》中；如事件发生在非工作期间，汇报大楼总值班领导。对电话报案及发现刑事案件、治安案件、火灾、事故等应迅速按照相关应急程序处理上报。3、做好保密工作，不向外界透露技防设施及摄像机位置。4、严密关注监控器图像情况，做好技防工作，保障大楼客户办公环境不受推销等闲杂人员的干扰。5、严密监视大楼电梯运行情况，及时发现运行故障、电梯困人等问题并迅速通知工程部、前厅部和客房部和本部门领导等相关部门处理，同时用电梯三方对讲和被困人员保持联络，进行安慰工作，并保证现场录像完整，做好值班记录。6、爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。值班人员如遇到排除不了的设备故障，应及时向带班领导汇报，及时通知有关人员到现场处理解决、跟踪事件处理情况并做好记录。7、负责安防监控设备日常检测和维护保养，包括录像检测、灵敏度检查和除尘等工作。严格遵守监控设备操作程序。8、负责门禁系统的启用、检查及背景音乐的播放。9、负责北京开源国际酒店管理有限公司物业财务部门禁工作状态的检查。10、积极协助监控中心消防、自控岗的工作。11、爱护所有专用工具、钥匙和公物并负责管理，室内严禁吸烟，保持室内卫生清洁。监控中心值班管理规定一、工作要求1、监控中心值班人员须有高度责任心、事业心、忠于职守、坚守岗位，24小时不得空岗、脱岗，夜班人员必须值瞪眼班，时刻保持高度警惕，因个人工作失职造成的后果和不良影响，按公司相关规定处理。2、监控中心各班带班人员要做好本班的日常管理工作并认真组织本班人员学习公司各项规章制度，掌握本班人员的思想动态。3、热爱本职工作，认真学习业务知识，熟练掌握专业技能，做好各系统安全监控工作，监控中心人员要详细掌握监控中心的设备操作程序，熟悉自己的工作职责和范围，牢记相关部门联系电话。4、监控中心值班人员须接到经公司领导或安保部、工程部主管经理书面批准后方可允许工程部停电施工或维修消防设施。5、监控中心各班带班人负责水箱间、风机房、电井等钥匙的保管，做到取用方便，位置固定。同时负责监控中心各类设备、通讯工具、检修工具等物品的管理，借用需登记，防止损坏、丢失。6、严格岗位责任制，每班人员须将值班中发现的问题及其它敏感情况第一时间上报，及时的处理，并同设备运行情况一起在安保部规定表格及工程部相关表格中做认真、详实记录。7、严格执行交接班人员见面制度，接班人员须提前10分钟到岗，交班人员对监控中心设备设施情况详细记录，对重要接待活动的监控，（以公司下发的《工作通知单》内容为准），在交接班记录上如实记录，不得遗漏。8、严格执行《监控中心安全管理规定》，人员进入按规定填写《监控中心来客登记表》。9、监控中心人员须熟悉集团领导的相貌、车牌号码等基本资料（以公司提供的资料为准），通过监控做好传达（根据实际情况向公司领导、行政人事部、安保部等相关部门汇报）工作。10、及时处理好领导交办的工作，做好记录，向相关部门发《工作通知单》或交接其它情况要表述清楚，切不可疏忽大意，延误工作。11、遇有重大事项，首先应上报部门领导，紧急情况下可直接上报公司领导；其它情况要严格部门内逐级上报制度，有情况及时请示汇报。12、严格执行销假制度，不分假别，不论时间长短，一律按照考勤管理制度执行。监控值班人员应严格按照排班表内容倒班，严禁私自换班，如有特殊情况确实需要换班的，由换班申请人《填写监控中心替班申请》（注明原因并要求两名换班人员签字确认），部门负责人批准后执行。13、负责大楼内日常消防安全管理、监控工作，向领导提供安全信息。维护消防监控系统、设备、设施，进行日常巡视检查工作。14、熟悉和掌握消防监控系统、设备的原理构造性能，保证救灾中能操作有序、准确迅速。15、做好利用监控设备的巡视检查工作，注意发现不安全隐患，及时报告、处理并认真记录。16、爱护保管好消防监控设备、设施及日常工作物用品。17、配合安保部依据《消防设备、设施日常检查制度》对消防设备、设施和灭火器材进行定期巡查、除尘、检测工作。确保消防监控设备的灵敏有效并时刻处于完好备战状态。18、认真落实《大楼消防安全管理程序》，纠正、制止违章违纪人员和行为。报告消防隐患，提出消防及治安工作的合理化建议。19、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示和规定。严格遵守并坚决执行好公司制订的各项管理规章制度。二、处理事件的工作流程1、上级领导来大楼：监控中心接到外围保安员用对讲机报车号、车型后，对照车号迅速核对领导姓名后电话通知行政人事部及安保部，并密切关注领导行程。2、发现推销、可疑人员、不明身份人员、精神病人、形迹特殊人员等（ａ串层；ｂ在大堂水牌前犹豫不决；ｃ在重要设备机房门前或无客户楼层逗留；ｄ仪容特殊等），监控人员应准确掌握可疑人所在地点（楼层）、容貌。直到有效控制后，将可疑人带到安保部询问检查，做好记录。3、遇紧急事件（上访、聚众闹事、打架斗殴、偷盗、抢劫、交通事故、乱拍照、蓄意破坏设备设施、扰乱正常工作秩序或其它刑事案件）：监控人员及时通过电话通知安保部负责人，监控中心人员通过监控设备严密关注事件过程，随时通过对讲机或电话与安保部和保安联系，及时向领导汇报并详细做好记录。监控中心值班人员要将事件相关录像保存，以备查用。4、24小时保持对讲机的联络通畅，与保安队长、班长随时联系，加强对重点部位的监控。非工作时间（工作日下午17：30——次日上午8：30期间；周六日及节假日全天）遇特殊情况及时向公司总值班室值班人员通报。2.7配套设备的运行值班、巡查管理1、给排水设备运行维护内容：1．加强值班，坚守岗位，密切注视给排水系统运行情况；2．对办公楼（区）室内给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护；3．定期对水箱进行清洗消毒，并定期进行年检，年检费用由中标供应商承担；4．加强巡视检查，及时对给排水系统各种设备出现的故障进行维修；5．定期对给排水管道进行清通、养护、清除污垢；6．加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时禁止使用消防水喉做其他用途；标准：1．加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；2．建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对给排水设备进行标识管理；3．加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；4．保持水箱清洁卫生；5．保持室内外排水系统通畅；6．设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，维修合格率达到100%，一般性故障排除不过夜；7.为了保证办公秩序正常进行，我公司提供“零”打扰服务，计划维护、养护安排在休息日或下班后进行；8.合理制订维修保养计划，并上报公司专业部门审核；9．作好节约用水工作。2、供电系统运行管理内容：1．对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；2．建立各项设备档案；3．建立、落实配送电运行制度、电气维修制度和配电室管理制度、24小时运行维修值班制度等；4．及时排除故障，保证供电设施完好；5．购置后备部件，以防急用；6．大楼各出入口备有充电式紧急照明设备；7．管理和维护好避雷设施，并按规定进行“年检”，年检费用由中标供应商承担。8．做好夜景照明、节日灯系统的运行管理。9．建立节电措施。标准：1．统筹规划，做到合理、节约用电；2．供电运行和维修人员必须持证上岗；3．配电室24小时值班，并每班值班人员不少于2人。4．加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；5．设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，设备维修合格率达到100%，一般性维修不过夜。6．严格执行用电安全规范，确保用电安全；7．保证避雷设施完好、有效、安全。8．保证夜景照明、节日灯、应急灯系统正常运行，并按时关启。9.每月对用电量进行统计，每日对相关数据进行记录，每月将用电情况上报业甲方；10.建立节电措施，加强节约用电宣传教育工作。3、电梯运行维修内容：1．建立电梯、设备管理、安全管理制度，加强电梯运行管理；2．严格执行国家有关特种设备管理规定和安全规程，确保设备运行安全；3．定期对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护维修和小修；4．经常对电梯设备等进行巡视检查，定期保养；5．定期对电梯进行“年检”，年检费用由中标供应商承担。标准：1．确保电梯按规定时间安全运行；2．安全设施齐全有效，电梯内求救警铃及电话保持正常工作状态；3．通风、照明及其它附属设施完好；4．电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；5．轿厢、井道及机房保持清洁；6．因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障；定期对电梯操作人员进行紧急情况处理方案的培训和演练；7.按要求制定月、季、年的维修保养计划，并上报公司专业部门审核。4、空调系统运行维护内容：1．对办公楼（区）空调系统主机、交换器、循环泵、补水泵等设备、电线电缆、电气照明管线及其附属装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；2．建立各项设备档案；3．建立、落实空调运行制度、24小时运行维修值班制度等；4．及时排除故障，保证空调设施完好和正常使用；5．购置后备部件，以防急用；6．按时开、关空调设备；标准：1．建立空调运行管理制度和安全操作规程、24小时运行维修值班制度。2．保证空调系统安全运行和正常使用。3．运行中无滴漏水现象。4．定期添加软化剂、除垢剂、除藻剂，水质化验达标5．定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。6．空调系统出现运行故障后，维修人员应在5分钟内到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。7.制定节能措施，加强对场所的巡视工作，对空置房按节能制度适时关闭空调。3、维修服务方案3.1维修范围教学楼、团委、大学生活动中心、校医院、老干部活动中心、体育学院（含室内场馆）、锅炉房、西服务区的水、电、暖、家具、铝合金、塑钢、内外墙瓷砖、地砖、墙壁粉刷、门窗、窗帘、饮水机等所有维修工作3.2维修工作要求1、按时上下班，不迟到、不早退、不旷工，病事假提前申请。2、熟悉教学楼内院系办公室、所有教室的分布情况，保证每个教室的正常使用。3、日常维修工作要做到积极主动、及时高效，能处理了的维修工作当日必须完成维修，当日无法完成的维修工作，必须向报修人说明情况，并尽快完成维修。无法完成的维修工作及时向物业公司汇报，由物业公司安排及时维修。4、每天到各教学楼逐层巡查，对教室及公共面积水、电、暖、门窗、吊顶、内外瓷砖、家具、教学设施等认真检查，发现问题及时解决，解决不了的要及时向物业公司汇报。5、工作主动热情，态度和蔼可亲，日常工作中规范自己的一言一行，不得向报修人、楼长、物业工作人员爆粗口，不得与报修人、楼长、物业工作人员发生任何争执。6、做好供暖前的准备工作，提前对供暖设施进行检修，供暖结束后做好教学区暖气管网泄水工作。7、做好A-01、A-03亮化工程不同季节的调校工作，做好日常检查工作，确保景观灯正常工作。8、爱校如家，倡导节约、杜绝浪费，能维修的水电暖等设施尽量维修,无法维修的方能更换新设施。能自己解决的维修工作不上报物业公司，尽可能为学校节约维修经费。9、维修范围：1#、3#、4#、5#、6#、7#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#教学楼、行政楼、大学生活动中心、校医院、体育学院（含室内场馆）、锅炉房、西服务区及新建仓库的公共建筑（散水以内）的水、电、暖、门窗、窗帘、家具、吊顶、内外瓷砖、教学设施（打铃器、吊扇等）等所有维修工作。10、持证上岗（特别是电工），不得伪造证件或借用他人证件。11、服从学校的领导和工作安排，维修要做到及时、高效、保质保量。3.3楼内设备日常维修服务（1）岗位职责1）强电维修岗（1）负责楼内空调供冷、空调供暖、送排风系统及各小型空调设备的正常运行；（2）拟定空调专业各种维修、保养计划并执行；（3）做好空调专业与热力公司等政府部门的联系工作；（4）制定年度费用预算；（5）负责空调专业对外设备分包合同的执行工作；（6）组织、安排、处理空调专业突发性紧急事故及各类设备的维修工作；（7）监督楼内空调专业维修、保养及翻新改造各承包商的工作，确保工作质量；（8）拟定空调专业维修、保养的材料、备件的申购计划；（9）负责空调设备用电及供暖用热等能源统计工作，拟定节能措施并指挥实施落实；（10）负责本空调专业员工的技术培训工作；（11）监督检查空调专业员工劳动纪律、考勤及考核工作；（12）监督抽查空调专业人员的日常工作；（13）检查空调专业工单处理情况，解决维修设备时的疑难问题，并及时向部门领导汇报；（14）负责协调本专业与其他部门的日常工作；（15）完成上级领导安排的其他工作任务。2）空调维修岗（1）负责楼内空调供冷、空调供暖、送排风系统及各小型空调设备的正常运行；（2）拟定空调专业各种维修、保养计划并执行；（3）做好空调专业与热力公司等政府部门的联系工作；（4）制定年度费用预算；（5）负责空调专业对外设备分包合同的执行工作；（6）组织、安排、处理空调专业突发性紧急事故及各类设备的维修工作；（7）监督楼内空调专业维修、保养及翻新改造各承包商的工作，确保工作质量；（8）拟定空调专业维修、保养的材料、备件的申购计划；（9）负责空调设备用电及供暖用热等能源统计工作，拟定节能措施并指挥实施落实；（10）负责本空调专业员工的技术培训工作；（11）监督检查空调专业员工劳动纪律、考勤及考核工作；（12）监督抽查空调专业人员的日常工作；（13）检查空调专业工单处理情况，解决维修设备时的疑难问题，并及时向部门领导汇报；（14）负责协调本专业与其他部门的日常工作；（15）完成上级领导安排的其他工作任务。3）给排水维修岗1、负责辖区给排水、消防系统设施设备安全运行及日常维修保养；2、负责业主（使用人）装修施工中监督指导上下水管道走向及验收工作；3、负责公司新建、扩建及改造工程给排水，消防系统内外管网监督验收工作；4、每日例行检查给水系统水泵房、水箱、地下管网设备运行情况，定期维护保养，确保设施设备的整洁运行良好，并做好记录；5、遇有投诉及巡视中发现的维修问题，应及时解决，解决不了的问题或紧急事情，应马上物业经理报告。6、严格执行设备管理制度，对所辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好）。7、坚守工作岗位，定期检查下水主管道，清理化粪池，保证辖区给排水系统畅通无阻；8、负责业主室内维修工作，热情服务、保证质量，接到维修任务时，待客服人员填写好派工单方可到点维修，维修之后请业主在派工单上签字，及时做好售后服务工作，上门询问维修情况，听取业主的意见和建议；9、积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。10、根据工具管理制度使用工具，领用工具时详细填写维修工具领用表。4）弱电维修岗1.负责辖区内供电系统设备（弱电部分）的安全运行及管理；2.负责上述系统的日常维护、检查管理工作，并填写值班记录；3.确保弱电工作室清洁整齐；4.定期对消防系统设备检查，发现故障及时排除；5.监控系统收视情况巡查，保证设备运行；6.配合准备调试项目各活动所需设备。7.完成公司领导交给的其它工作任务。5）综合维修岗（1）负责楼内维护结构设施、内外玻璃幕墙、天花、墙面、地板及门窗锁具等设施的维修、维护检查，保证其安全使用及完好性；（2）负责拟定综合维修专业各种维修、保养计划并跟进执行；（3）负责做好综合维修专业与相关政府部门的联系工作；（4）负责制定综合维修专业年度、月度费用预算的编制工作；（5）负责综合维修专业月度备件库存情况统计并交工程部文员汇总；（6）负责组织、安排、处理突发性紧急事故综合设施的维修工作；（7）负责监督楼内综合设施维修及翻新改造各承包商的工作，确保工作质量；（8）负责综合维修专业各项外包维保服务合同专业技术文件及施工改造签报的编制，并上报工程部经理审核；（9）负责综合维修专业周期性工作汇报（日报、周报、月报年鉴等）的编制，交工程文员汇总；（10）负责拟定综合维修专业维修、保养的材料、备件的申购计划；（11）负责综合维修专业员工的技术培训工作；（12）负责监督检查综合维修专业员工的纪律、考勤及考核工作；（13）检查综合维修专业工单处理情况，并及时向部门领导汇报。3.4机电设施设备运维服务（1）岗位设置1）强电运行1、在运行维护组领班领导下，认真执行机电设备设施管理制度、管理规范、管理规定。2、熟练掌握各系统设备的结构、性能、特点和维修保养方法。3、参与学校物业的接管验收和遗留工程的跟进工作。4、熟悉在管理物业的供水、供电、空调、消防等设备使用的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。5、负责对校内内机电设备的运行值班,并做好运行记录。6、按设备保养计划对设施设备进行保养、维修工作，对发生的问题，及时处理并向运行维护组领班汇报。7、定时巡视公共区域的设备设施情况，发现问题及时维修。8、保持值班室、高低压配电房和水泵房、电梯机房、空调机房等设备的清洁以及物品的有序摆放。9、负责设备房的安全运行管理工作，禁止各种违反设备房管理规定的行为。10、加强防范意识，做好设备房的防水、防火、防小动物等安全管理工作。2）制冷剂组操作运行岗1、直属作业长及班组长领导,在运转班生产组长的指导下完成本岗位安全生产任务。2、积极参加班组生产管理，认真执行好各项规章制度。3、努力钻研技术,提高生产技能，了解所属设备的构造、性能、维护、保养和操作，保证安全生产。4、负责制冷机组及所有附属设备和附件的维护、保养和操作，以及联系检修和检修后的验收工作。5、负责按生产需要，提供符合生产工艺要求的低温水。.6、严格执行技术操作规程，认真填写原始操作记录，如实反应生产中存在的问题。7、负责所属设备及生产区域的环境卫生，搞好文明生产。3）楼内自动控制系统操作运行岗1、负责对所辖楼宇自控机房及其设备设施的运行管理，处理一般性故障，参与、协助楼宇自控设备设施的维修保养工作，对发生的问题及时处理并向弱电主管汇报。2、熟悉所辖空调、给排水、配电、照明等与楼宇自控相关联的设备设施的情况，严格执行相关设备设施的操作程序及掌握应急处理措施。3、负责按时巡视设备设施，及