河南平原新区大众创业园概念规划设计4

河南平原新区”大众创业园”（新乡）概念性方案设计北京大学/同济大学2015.07目录Contents第二部分项目策划业态选择总部基地2.3产业用地2.4住宅与商业用地2.5项目意向2.6投资与收益第一部分说明书项目背景基地概况区位与交通项目策划规划理念与目标功能与结构交通与景观投资估算第三部分案例分析3.1北京中关村（丰台）总部基地3.2亦庄经济开发区BDA国际企业大道3.3上海·总部1号3.4东北总部基地3.5案例总结第五部分建筑方案设计5.1企业办公方案设计5.2会所方案设计5.3休闲平台方案设计第四部分基地规划4.1区位分析总平面图功能分析景观分析4.5交通分析4.6效果图Ⅰ说明书项目背景基地概况区位与交通项目策划规划理念与目标功能与结构交通与景观投资估算1说明书河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District41说明书河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District51说明书河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District61说明书河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District71说明书河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District8Ⅱ项目策划业态选择总部基地产业用地住宅与商业用地项目意向投资与收益2项目策划大众创业园支撑体系市场限制导致独栋别墅稀缺大众创业万众创新政策导向区位和交通优越大众创业园高端住宅企业办公商业会所开发商投资政府补偿诱导链资金链业态链河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District102.1支撑体系2项目策划河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District2.2总部基地2.2.1总部基地定义总部基地，是一个能让梦想根植的地方。在这片土地上创建一个大型经济共同体平台，将国内外优秀的企业总部融汇在此将自发的经济行为变为有计划、有步骤、有目标的企业聚集经济模式，从而为总部经济的实践开创了实验空间，创造一个最强有力的企业总部集群经济，即总部经济。112项目策划2.2总部基地河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District122.2.2国际总部基地六大发展模式模式1：制造加工型总部基地KPI：交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。案例：Park

west西区商务花园二期2项目策划2.2总部基地河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District13模式2：物流型总部基地KPI：靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，符合行业特点的办公场所。案例：哥本哈根机场商务花园2.2.2国际总部基地六大发展模式2项目策划2.2总部基地河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District142.2.2国际总部基地六大发展模式模式3：研发及高科技型总部基地KPI：产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动。案例：Park

west西区商务花园、硅谷2项目策划2.2总部基地河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District15模式4：企业内脑型总部基地KPI：良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻。案例：剑桥商务花园2.2.2国际总部基地六大发展模式2项目策划2.2总部基地河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District16模式5：后台服务型总部基地KPI：土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利，标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先进。案例：上海浦东张江银行卡产业园2.2.2国际总部基地六大发展模式2项目策划2.2总部基地河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District172.2.2国际总部基地六大发展模式模式6：联合国等国际组织型总部基地KPI：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；开放性、国际性的氛围，对交通、环境、人文素质要求较高，办公环境优美，国际新兴组织的聚集。案例：纽约联合国总部、日内瓦联合国总部2项目策划2.2总部基地2.1.3总部基地开发模式的意义众多企业聚集在总部基地，形成了以总部基地为中心，辐射周边地区的经济核心；企业总部内人才、资本聚合，为入驻企业实现优势互补、资源共享、信息互动，最终实现共同发展。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应。大批国内外企业总部入驻，可提高区域的知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化进程。利用总部基地的模式和政策上的优势，吸引来自区内\外各地的优质企业进驻，为片区创收提供支持。总部基地的建立和运营需要管理，需要充足的人力资源，企业的进驻能为片区带来更多的就业机会。河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District182项目策划2.3产业用地产权年限：50年买地价格：30万元/亩容积率：0.6办公楼（别墅）造价:1500元/平方米河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District192项目策划2.4住宅和商业用地产权年限：70年买地价格：70万元/亩容积率：2.0住宅和商业造价:1500元/平方米河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District202项目策划2.5项目意向¼为住宅商业区规划设置13万方建筑，约1300套住宅。¾为企业办公区1套办公楼/亩；规划设置300套。工程换土地修路工程：地块内东西大道修成二层立体交通，一层为道路，二层为平台（设小广场，连接南北）土地出让方式：由开发商建设道路和平台，政府补偿河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District21住宅商业区企业办公区公共活动空间2项目策划2.6投资与收益河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District22序号工程费用名称计算数量（平方米）数额（万元）备注1前期费用743建安工程费的2%2建安工程费37181各项之和办公楼9000013500每平方米1500元2.1新建建筑住平方米1500元2.2基础设施建设费3351以上两项费用的10%2.3景观绿化106700320每平方米30元3工程其他费用3718建安工程费的10%4不可预算费用1227按2、3项的3%5土地购置费26680016000合计58869说明：项目规划建筑面积为223400平方米，占地面积为266800平方米。序号收益项目数额（万元）备注1办公楼（别墅）30000每栋100万元2住宅46690每平米5000元合计76690投资估算表收益估算表总利润=收益-投资约为17821万元Ⅲ案例分析北京中关村（丰台）总部基地亦庄经济开发区BDA国际企业大道上海·总部1号东北总部基地案例总结3案例分析河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District3.1北京中关村（丰台）总部基地中关村有史以来最大的中外合资单体项目办公+科研+中试+产业243案例分析位置河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District25北京西南四环丰台科技园二期产业基地内占地面积

65万平方米项目概况建筑面积106万平米，一期20万平米，二期25万平米，三期60-70万平米（三期包括4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓，每套面积30-50平米）总套数500栋，6-12层高，8米*8米大开间。容积率1.59绿化率50％配套总部基地内每个庭院内均设置面积约为200-500平米的餐厅（2层）、面积约为200-500m2的商务会所，4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康体娱乐休闲商服区，地上地下大型停车场，车位100个/万平米独栋面积区间1200-6000平米/栋，主流3000-5000平米/栋（一期保留1栋1600平米小楼分层销售）销售价格起价6600元/平米，现在对外报价均价7900元/平米，实际销售均价7150元/平米销售状况一期销售95%销售状况较好，二期50%，销售进度放慢主要卖点统一规划、统一设计、统一建设，智能化、低密度、生态型，集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地，被列为2003年北京市60大重点外商投资项目之一，北京市2003年69大重点工程之一，具有一定政府扶持背景。客户特征50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司），10%外企。（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司）3.1北京中关村（丰台）总部基地3案例分析中关村（丰台）总部基地概念定位中关村（丰台）总部基地的概念是以科技为主体的企业总部聚集基地。其概念的内涵包括以5A智能、绿色空间、全程信息为企业提供良好的中枢式经营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的区域间的现代企业文化为企业铺设前瞻式空间路径。其概念的外延在于能够实现国内外市场经济的信息整合、互动；能够达到国内外企业峰会能动的良好释放效果；能够作为北京中关村及北京总部经济大区的重要基地；能够成为国内成长期企业形象的特征标志。中关村（丰台）总部基地，是丰台园将国外历经四代发展的先进Business

Park理念，

与自身的交通、绿化等独特资源相结合，同时融合日臻成熟的“总部经济理论”的产物。商务花园（Business

Park）是丰台园对正在开发的产业基地二期进行的规划上的定位，而“总部基地”是一种对产业基地的功能定位。商务花园（Business

Park）具有独门独院、独立的入口和门牌号，并能赠与企业大厦独立冠名权，能够在统一中体现企业的个性。商务花园（Business

Park）的规划和“总部基地”功能定位同时作用于丰台园的产业基地二期，将会为高科技企业创造出真正的“公司家园”。KPI：郊区化发展趋

势；优厚的税收政策；交通较为便利；办公

楼面积大小灵活多变；风景较为优美；非优

质目标型标杆企业带

动。优势：享受中关村科技园开发区双重政策；政府扶持；公路交通发达；国内知名企业入园，标杆型企业带动；地价优势，土地资源丰富；可承接产业园孵化器毕业企业。发展现状：不具备CBD浓厚的商务氛围，不具备中关村浓厚的科技教育研发氛围。依托丰台中关村产业园孵化器毕业企业，其特性及需求与定位及自身资源有一定差距。定位及营销理念失误，入驻的标杆企业起点较低，非国际影响型，后期形象提升乏力。商务花园在发展初期，对企业总部更多地采用兼容并包的原则，定位于以OEM方式运作或“两头分离”的中型企业，定位于市内的国家级、市级大型企业的办公总部，定位于国内大型企业的区域总部。在条件成熟时，吸引跨国公司的地区总部，同时以科技型的企业为主导。国际案例KPI总结：

良好的商务基础；多

种交通方式便利，方

便、快捷的到达市区；城市人力资源基础好；标杆企业带动；以主

流企业为主要业务对

象的服务公司入驻；

高速信息网络建设；

经营方式灵活；环境

优美。良好的交通和地理位置保证项目前期的市场成功，但是由于缺乏良好的国际商务氛围，后期增长乏力，需要较大投入。河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District26北京中关村（丰台）总部基地KPI分析3.1北京中关村（丰台）总部基地3案例分析北京丰台总部国际北京丰台总部国际，项目总建筑面积22万平方米，规

划110余栋多功能、复合式独栋总部楼，推出的功能更完备、理念前瞻的科技总部项目。各栋总部楼的功能将涵盖：低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能，开创“多功能总部商务模式”新格局。项目定位：企业独栋、花园办公、新派办公、驻京接待、商业展示、科研总部绿荫广场型——低密度总部围合位于项目北部，由6栋独立总部楼围合构成。毗邻近大面积市政绿化带，中央围合形成绿荫停车场。城市大道型——街区式总部组团由总部楼与市政交通干道排列形成为“临街”。整体建筑集群东侧依邻区域内市政主干道，与总部基地楼群隔街相望，企业招牌显著展示在世人面前。西侧邻园区景观绿地。此区域楼型设前后双出入口，形成园区内街区式，可分可合的总部组团。精致花园型——小体量总部结构此区域位于项目南段=端，由数十座小体量总部楼围合

而成。该区域中心地段由两大花园广场与一条景观通廊组成。通透景观视野，大面积集中花园绿地与围合而成的私密专属

庭院为其特色。总部基地产品形态总部基地产品分区中国质量认证中心中华通信系统有限公司中成进出口股份有限公司长征火箭技术股份有限公司中国汽车技术研究中心中国中金科技股份有限公司中国物资运输总公司中国集装箱控股集团公司正泰电器股份有限公司长城汽车股份有限公司建龙钢铁控股有限公司特变电工股份公司入驻企业中关村（丰台）总部基地规划建设情况3.1北京中关村（丰台）总部基地河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District273案例分析京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地北京市唯一一个国家级经济技术开发区科学规划的产业区+高配置的商务区+高品质的生活区河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District283.2亦庄经济开发区BDA国际企业大道3案例分析位置亦庄经济开发区占地面积12万平米建筑面积11万平方米（地上９万平米），一期3万平米左右项目概况总套数容积率43栋0.77绿化率41％配套3700平米会所（康体、娱乐、就餐），车位65个/万平米独栋面积区间1000-3000平米/栋，3、4层高销售价格5500-6000元/平米销售状况一期3万平米15栋半年消化完，其中约70％的业主为高新技术企业，二期、三期销售放缓主要卖点定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策客户特征成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境3.2亦庄经济开发区BDA国际企业大道河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District293案例分析BDA国际企业大道——准确的市场定位获得市场先入者优势KPI：郊区化发展趋势；优厚的税收政策；交通较为便利；办公

楼面积大小灵活多变；风景较为优美；非定

位目标型标杆企业带

动。国际案例KPI总结：

良好的商务基础；多

种交通方式便利，方

便、快捷的到达市区；城市人力资源基础好；标杆企业带动；以主

流企业为主要业务对

象的服务公司入驻；

高速信息网络建设；

经营方式灵活；环境

优美。亦庄经济开发区总部基地KPI分析优势：受亦庄经济开发区辐射，享受中关村科技园和国家经济开发区双重政策；政府政策扶持，在税收上进行减免，政府行事高效；国际知名企业入园，标杆型企业带动；市政配套设施完善，土地资源丰富；交通便捷。发展现状：受经济开发区前期大型制造型、生产型标杆企业入驻影响，定位方向与目标客户心理认知发生错位。政府目标：发展第二产业为主，同时发展第二产业的服务型产业，将制约不符合此目标的企业总部入驻。虽然距离CBD较近，几乎没有传承CBD商务及商业氛围，成为商务不活跃区，惯性影响难以再有作为。亦庄经济开发区原有的客户基础和区域定位使BDA不能承接CBD良好的商务氛围，因此原定位难有市场作为。入驻客户特征：成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公环境。部分入驻客户名录：中石化、资生堂、白领服饰、世纪城房地产、宝恒服装设计、西班牙奉尔文特控制系统（北京）公司、中国黄金集团市场细分市场细分市场细分市场细分高层写字楼多层写字楼厂房+写字楼独栋办公楼生态独栋办公楼生态独栋办公楼1500~3000平方米的环境优美的、独栋式的、智慧型产业建筑大型企业的研发、设计部门中等规模的以研发、设计、商务或增值服务为主体的智力密集型企业3.2亦庄经济开发区BDA国际企业大道河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District303案例分析3.3上海·总部1号河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District31上海市政府规划的19个现代生产性服务业功能区之一创意设计研发中心+会议展示中心+企业总部+加工物流中心3案例分析一期工程占地250亩，规划建设约为

21万平方米，建造面积从900至2600平方米的各式建筑

88幢及相关配套服务设施。优势平台“总部一号”作为上海市经济委员会在闵行区首批挂牌的现代服务业聚集区，其周边环境及自身特性具备了发展企业总部、研发中心、会议展示、仓储物流的诸多优势条件，主要表现在以下几个方面区域优势本区域基础设施完善，科技研发氛围浓郁；上海交大、华东师大距离本项目不足10分钟的车程；周边高速公路干线四通八达；A4、A20和A30高速公路分别贯通虹桥机场、浦东国际机场和洋山深水港等口岸；A4、A20和沪闵高架连接虹桥交通枢纽、中环线、内环线以及A8、A9高速公路，既可迅速抵达市中心各个区域，又能够便捷沟通江浙两省。这些都为建设产业基地提供了良好条件。产业优势上海目前正面临新一轮的经济结构和产业功能的调整和重组，而现代服务业作为一种资本和智力高度密集的新兴产业也将迎来加速发展的良机。“总部一号”企业园区一期工程定位于"中小企业总部"，具备全面接纳现代服务业的特质，依托市、区、镇各级政府的大力扶持，通过一定数量的企业总部汇集，充分发挥不同业态相容互补的整体优势，从而产生整合共赢的产业聚合效应。产品优势“总部一号”企业发展服务区项目的整体规划涵盖研发、设计、展示、贸易、物流、仓储等多项职能，采用多种业态互补的包容模式，并享受当地政府给予的整套优惠政策支持，以及安排相应的会计结算、财税服务、法律咨询等商务配套机构入驻园区，从而形成一条多功能复合型的产业链条，推动园区的良性发展，进一步完善区域的现代服务业体系。3.3上海·总部1号河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District323案例分析第一个系统化、规范化、生态化、规模化、完整化的多元化总部聚集区西区独栋总部楼区+中区总部生活区+东区蒲河岛河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District333.4东北总部基地3案例分析对生产型外商投资企业，经营期限十年以上的，从获利年度起，上缴企业所得税实行“免二减三”的税收优惠政策。对于入区经国家及省级确认的高新技术企业，减按15%的税率征收所得税。在投资总额内，企业进口符合国家有关政策的设备，一律免征设备进口关税。对从事装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业产品生产为主的增值税一般纳税人，购进固定资产、用于自制固定资产的货物或应税劳务和为固定资产所支付的运输费用等所含进项税金，准予用当年新增加的增值税税额抵扣。当年没有新增加的增值税税额或新增加的增值税税额不足抵扣的，未抵扣的进项税额可以结转以后年度继续抵扣。对投资企业的固定资产(房屋、建筑物除外)，可在现行规定折旧年限的基础上，按不高于40％的比例缩短折旧年限。东北总部基地内企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的基础上，按不高于40％的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的无形资产，应按协议或合同约定的使用年限进行摊销。东北总部基地KPI分析东北总部基地，北邻

“东北第一大道”——盛京大街，南依蒲河大道和建设中的沈铁城际铁路和城市轻轨，西靠道义大街和地铁二号线，建设中的沈阳新北站位于东北总部基地西北侧，建成后，沈阳至北京只需2个小时，盛京大街、陵园北街、鸭绿江街、虎石台街等主要道路贯穿项目南北，距沈阳桃仙国际机场仅40分钟车程。辽宁大学、沈阳师范大学、沈阳航天航空大学沈北新区汇集着二十多家大专院校组成的

“沈阳大学城”，为东北总部基地区域内的科技创新和成果转化提供了强大的人力资源和智力支持。东北总部基地集企业总部集群、金融机构、文

化创意产业及生活配套设

施于一体，以企业聚核与

辐射效应，打造全新、生

态的经济发展平台。沈北

新区重点建设的蒲河生态

走廊和沈北生态旅游长廊，必将成为东北总部基地经

济生态区的完美结合的典

范。优惠的税收政策发达的大交通大学城环抱经济生态与环境生态的结合河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District343.4东北总部基地3案例分析3.5案例总结河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District35从运营模式上来看以企业为主导开发的BusinessPark均以销售为主。在招商过程中无一例外政府都给予了各种优惠政策吸引企业筑巢。从产业类型上看总部基地的产业以智力密集型为主，如企业总部管理中心、研发高科技、生物制药、软件开发等。从产业结构上来看均截取了不同产业链的高端，形成信息互动、资源共享的效果，从而形成内聚效应。从区位上来看均坐落于城市相对边缘地带，据核心区有一定距离，又有很好地通达性。从园区功能上来看已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在管理、研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看均表现为低容积率，高绿化率，园区风景优美建筑多以小体量多层为主。从园区配套上来讲商务配套、商业配套与生活休闲配套显得尤为重要，已经成了影响园区品质和档次的关键因素。IV

基地规划区位分析总平面图功能分析景观分析交通分析效果图基地规划

4河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District4.1区位分析平原新区在中原城市群的位置通过三座大桥跨黄河与郑州联系，南距郑州市中心20公里，北距新乡36公里，西北方向距焦作50公里，距离新郑国际机场45公里。辖区内有京广线、京广高铁线、国道107及其复线、郑焦晋高速和京港澳高速穿越。铁路线高速公路省道37基地规划

4河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District4.1区位分析高速公路省道城市道路项目基地在平原新区的位置黄河北岸的平原新区西南侧，G107复线西侧，原焦高速北侧，长江大道南侧，滨湖大道东侧。基地周边建设的项目主要有1800亩凤湖中央公园，恒大金碧天下和绿地泰晤士小镇大型住宅项目等。4基地规划4.2总平面图河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District39住宅区休闲平台会所企业办公配套设施高端企业办公企业办公企业办公综合经济技术指标表规划建设用地面积

266800㎡（400亩）用地性质办公用地（300亩）居住用地（100亩）规划总建筑面积223400㎡建筑面积企业办公楼90000㎡住宅133400㎡容积率总用地0.842.0居住用地0.6办公用地建筑密度18%绿地率40%机动车位地上停车位地下停车位10023004基地规划4.3功能分析图河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District40“五片区”住宅区休闲平台高端企业总部配套设施企业办公住宅区休闲平台高端企业总部企业办公企业办公企业办公配套设施4基地规划4.4景观分析图“一心，两轴，多节点”“两轴”将主要景观节点串联起来，“一心”为两条景观轴线相交的景观核心。“多节点”景观轴线上的景观节点和每个组团都有自己的景观节点。主要景观轴景观廊道主要景观节点次要景观节点河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District414基地规划城市道路基地内车行道基地内人行道河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District42人车分行基地内道路分为采用人车分流的理念设置道路，保证组团绿地良好的环境，同时不影响车行的速度。4.5交通分析图4基地规划4.6效果图示意——整体鸟瞰图河南平原新区“大众创业园”（新乡）概念规划方案设计The

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District43Ⅴ建筑方案设