昆明项目案例借鉴-香樟俊园、益龙万象城20120928

楚雄中央公园昆明项目案例借鉴

2012年9月

目录Part1.香樟俊园项目简介项目商业情况商业运营情况卓慧观点Part2.益龙万象城项目简介项目商业情况商业运营情况卓慧观点Part3.总结Part1.香樟俊园项目简介项目商业情况项目商业经营情况卓慧观点三期二期一期民航路项目名称香樟俊园三期项目位置昆明市官渡区民航路26开发商昆明联江房地产开发有限公司物业公司俊发物业占地面积23.66亩总建筑面积65273.56平方米容积率1.22建筑密度16.27%

绿化率40.1%项目简介——概况：以住宅为主，一二期为板式小高层，住宅部分有2层底商。三期住宅于2012年中销售区位：昆明市官渡区民航路26号，靠近环城南路；交通：

1、25、26、50、51、53、75、98、111、162路等多条公交路线；未来有地铁4号经过，交通便利；资源：泰丽国际酒店、民航路小学、国美电器、拓东体育馆、绿洲医院等；项目内部配套完善，区内配置幼儿园、公园、商业和写字楼等。项目简介——区位：位于昆明南一环边，交通便利，周边教育、医院等配套相对齐全项目商业情况——香樟俊园商业售价开盘两年价格无明显上浮！背景：受2011年始住宅市场限购限贷政策的影响，住宅市场受到冲击，房地产投资热转移至商业地产，商铺售价普升，而香樟俊园的价格却涨幅低于整体市场水平。项目商业情况——经营情况：目前开业的店铺以银行、超市为主，大量商铺尚未开业经营业态：⑴金融：邮政银行、农业银行⑵房屋中介：新亚房产⑶医疗：口腔医院⑷社区配套：生鲜超市、社区百货超市、水站、茶楼、五金店、美发店业态品牌分类：⑴世界一、二线品牌：无⑵国内一、二线品牌：邮政银行、农业银行、中国银行⑶省内知名品牌：无铺位开业现状：铺位数量：55间（一拖二）在营业数量（截止调查日）30间铺位使用率：54％项目商业情况——商业政策及租金：目前未开业的商铺租金在全市范围内属于中低水平商业模式：目前无统一的招商和运营；无开业活动，除一个月免租期外无其他优惠政策部分物业销售，未售出部分开发商自持租金报价：类型面积优惠政策租期经营业态租金社区内商铺213㎡一个月免租期签约至2014年百货类55元/㎡·月主干道商铺143㎡88元/㎡·月项目商业经营情况：经营业态以银行和超市为主，缺乏吸引人流的餐饮和百货等业态项目商业经营情况：目前有超过40%的商铺尚未开业，已开业的商铺经营情况不佳从2010年香樟俊园交房以来，至今2年时间，目前的经营情况仍然不尽如人意，商铺售价低于位置类似的其他商业物业，卓慧认为，其原因如下：项目运营问题：商业无整体定位，无品牌入驻，无差异无特色；开发商未统一进行商业招商，导致销售和招商均不成功；项目自身缺陷：无集中式商业无法引入主力店，缺乏餐饮、培训类等聚人气业态，使得整个商业价值不能有效提升；总结：通过两年的运作，该项目后续招商和销售的难度依旧很大。整个商业未能达到预期。卓慧观点Part2.益龙万象城项目简介项目商业情况项目商业经营情况卓慧观点项目简介——区位：位于昆明东一环边，交通便利，周边超市、学校、餐饮等配套齐全所处位置：环城东路与白龙路交汇处交通配套：A1、K2、25、67、85、111等按规划地铁3、4、5号线站点将环抱项目生活配套：超市：沃尔玛集大店、好又多环城店、苏宁电器；学校：昆明理工大学、昆明学院、东华小学、东庄小学、董家湾小学、昆明第一幼儿园等；餐饮：新迎餐饮街、白塔路商圈；项目项目简介——概况：总建面20.5万，商业面积3.4万，集合住宅、商业、商务办公功能的综合体总占地面积147.48亩地理位置盘龙区白龙路与环城东路交叉口开发商云南益新房地产开发有限公司物业类型公寓、商铺、高层总建筑面积33000平方米㎡容积率5.99绿化率42%停车位共1400个户型面积商铺面积为6-50㎡，主力面积段为20－40㎡整合推广褐石MASTER项目定位:昆明一环Life

Style情调街区，昆明一环首个集成“艺术情调、潮流情调、生活情调、时尚情调”为一体的情调街区。运作模式：整体运营、整体招商。租售模式：益新地产自持70%，销售30%，销售部分返租5年。项目商业情况——商业特点：部分商铺开发商自持，其余位置划分20-30㎡小铺带租约销售1#自持4#销售6#自持2#销售3#销售1、6栋9000㎡商业开发商自持，地下负一层15000㎡商业开发商自持，家乐福进驻。4栋，3200㎡商业，110套；2、3栋，6200㎡商业，245套项目商业情况——定位及规划：以情景商业街为定位，针对大众潮流百货业态进行招商项目整体的商业布局，围绕着一个中心广场，一条休闲情景商业街展开益龙万象情景商业街6栋1栋2栋3栋步行步行步行步行中心广场主力百货/美容、美发服务配套/教育/培训零售

休闲餐饮/服务配套/文教培训休闲餐饮生活配套项目商业情况——通过招商先行政策和品牌商家的展示，项目的蓄客量、销售速度及售价得到明显提升2011年1月18日益新因资金紧张，开放4栋3200㎡商业进行首次销售，之前未有推广，此次销售主要针对开发商关系户和购买住宅的老客户，采用返租形式，折后单价在5.4万/㎡（一层8.1万，二层5.6万，三层3万，当天购买可享9折优惠）2011年3月10日，项目启动线上招商宣传，采取招商先行策略；2011年4月12日，招商推进一个月后，启动认筹登记；30日，项目公开认筹，当天有效认筹50余批，认筹效果不佳；2011年6月2日，项目举行产品专题会，品牌商家的进驻提升了客户信息，此时认