房地产形势分析

房地产形势分析全球经济持续动荡中国经济形势复杂房地产行业陷入调整四川中远瑞银投资管理有限公司两会后的房地产趋势世界经济概述全球经济面临重大不确定性,政策因素引领市场走向

在最新一期的《世界经济展望》中，IMF认为“全球经济已进入一个新的危险阶段。全球经济活动减弱并进一步失衡，市场信心近期大幅下降，下行风险逐渐增大。”面对全球复杂多变的金融形势，IMF将2012年全球增长率将从2010年的5%以上降至4%左右，与2011年6月份报告数据相比，下调了0.5个百分点先进经济体的经济复苏进程远未如先前人们预测的那样乐观，其面临的结构性问题比意料的更为棘手，改革计划和实施均陷入更深困境。席卷全美的“占领华尔街”抗议活动不断升级，英国民众发起“占领伦敦证交所”活动，巴黎、马德里、首尔、雅加达等地也将举行示威。这些都反映了各国民众对目前金融体制的不满和迫切希望改革的心态，也表明这些国家经济复苏状态尚未有良好改善。

新兴经济体尽管经济增长依然强劲，但经济前景的不确定性再次增加，抑制通货膨胀和保持经济增长成为大多数新兴经济体政府不得不面对的两难抉择。全球经济持续动荡美国：受周期和结构性矛盾的制约，预计2012年美国经济继续维持2%左右温和复苏正面信号：自2011年三季度以来，美国经济连续释放向好信号连续数周美国失业数据显示近期美国就业市场出现改善；2011年10月通胀数据也自年初以来首次趋于缓和，达到3.5%；新屋营建许可在2011年初开始震荡向上，房地产市场持续低迷状态略有改善。负面因素：美国失业率过高的问题难以在短期改善居民房地产负债过度，政府债务占GDP比重超过90%以上居民资产负债表的修复和美国政府支出在高负债压力下难以扩张，是美国经济增长的长期压力，并将深刻影响其短期经济走势；房地产和欧债危机的演变将是美国经济在2012年的重要风险，也是影响全球经济的重要因素。四川中远瑞银投资管理有限公司全球经济持续动荡欧洲：主权债务危机继续发酵并引发社会动荡，威胁到欧元甚至全球货币体系的稳定。

2012年，欧洲经济面临巨大的增长压力，预计全年增长在1%以下。尽管从居民和政府的资产负债表来看，欧洲的债务并不如美国严重，但由于缺乏像美国在世界经济和货币体系中的强势地位，欧元区国家难以将自身的问题向全球输出。虽然欧洲有着统一的货币，但是缺乏统一的财政，欧元区内国与国之间经济发展水平和竞争力高度不平衡，公共负债压力差距巨大。以2011年上半年的数据为例，欧元区17国政府债务8.1万亿欧元，其中欧州五国总计政府债务3.3万亿欧元，约占欧元区政府债务的41%。欧债危机风暴不仅使全球金融市场持续动荡，而且使欧洲国家的总理们接连下马，更加剧了欧洲经济的不稳定性。2012年上半年是欧洲主权债务高风险国家还本付息进入高峰期，意大利2012年2～4月国债到期规模达到平时水平的2倍。欧债危机的解决仍然是一个长期问题，2012年欧洲经济面临巨大的增长压力，是全球经济的一个重大风险点。若没有得力的政策措施出台,巨大的债务清偿压力可能给全球经济带来新的冲击四川中远瑞银投资管理有限公司全球经济持续动荡新兴市场：受欧债和美债影响，经济政策开始向防止衰退、刺激经济发展转变。伴随欧债危机向实体经济冲击的进一步渗透，作为资源出口国和制造品出口国的新兴经济体国家，经济增速有所放缓，通货膨胀高位运行。如：巴西2011年9月CPI升至7.3%，制造业PMI降至45.5的景气指数之下；印度制造业PMI降至50.4，在衰退边缘徘徊，但CPI持续下降；俄罗斯CPI高位徘徊，2011年8月同比上涨8.2%，制造业PMI降至50，达到衰退临界点。由于经济前景不确定性的增加，新兴市场国家的经济政策正慢慢转向：由控通胀防止经济过热向防止经济衰退转变。当前，尽管新兴市场国家通货膨胀有所下行，但依然处于高位。考虑到2012年全球经济下行的风险，发达经济体可能再次进入货币放松的阶段。全球通胀走势存在高度的复杂性和不确定性，进一步加剧了新兴市场经济体政策选择的难度。四川中远瑞银投资管理有限公司全球经济持续动荡结语在打断骨头连着筋的全球经济一体化背景下，外部经济环境的持续动荡将使中国很难独善其身，国内经济已经越来越多地经受出口萎缩，贸易保护，输入性通涨等问题的困扰四川中远瑞银投资管理有限公司全球经济持续动荡2011年宏观经济运行态势当前中国经济面临的问题中国经济形势复杂2011年宏观经济运行态势中国经济增速中长期主动回落，社会发展尚有一个较长的适应期1月17日，国家统计局公布了2011年经济数据，全年GDP增速为9.2%。两会工作报告设定的2012年经济发展目标为7.5%，整个十二五期间的GDP发展目标为7%，意味着整个十二五期间的GDP增速将呈现前高后低，持续下行的态势，习惯了高速发展的中国经济，将面临痛苦的适应过程四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂2011年宏观经济运行态势工业生产平稳较快增长，企业利润继续增加全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长13.9%，39个大类行业增加值全部实现比上年增长。东部地区增加值比上年增长11.7%，中部地区增长18.2%，西部地区增长16.8%，显示了中国中西部地区正在高速崛起的发展态势四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂2011年宏观经济运行态势固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善全年固定资产投资比上年名义增长23.8%(扣除价格因素实际增长16.1%)。其中，国有及国有控股投资增长11.1%。显示拉动中国经济占主体地位的仍然是民营企业东、中、西部地区投资比上年分别增长21.3%、28.8%、29.2%。显示社会资本逐步向中西部地区转移的特征，在西部大开发的政策导向及出口萎缩的背景下，中西部地区将更多地承担拉动中国经济发展的历史重任四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂2011年宏观经济运行态势2011年，我国广义货币(M2)的同比增长率为13.6%，落后于名义GDP增长率。货币化指数(M2/GDP)为1.8，与2010年基本持平，但与世界多数国家相比仍然偏高，2012年防通胀任务依然不容乐观。12月末，广义货币(M2)85.2万亿元，比上年末增长13.6%，增速比上年末回落6.1个百分点；狭义货币(M1)29.0万亿元，增长7.9%，回落13.3个百分点；流通中现金(M0)5.1万亿元，增长13.8%，回落2.9个百分点。全年金融机构人民币各项贷款余额54.8万亿元，新增人民币各项贷款7.5万亿元，比上年少增3901亿元。人民币各项存款余额80.9万亿元，各项存款增加9.6万亿元，比上年少增2.3万亿元。四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂2011年宏观经济运行态势市场物价同比上涨，7月份后同比涨幅连续回落全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，城市上涨5.3%，农村上涨5.8%，整体高于年初政府预定的4%的目标，居民实际购买力下降明显。四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂2011年宏观经济运行态势全年工业生产者出厂价格比上年上涨6.0%，全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%，2011年7月份以后生产者物价指数(PPI)增速都呈现出急剧下降的趋势，这将有助于缓解成本上升所带来的压力四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂2011年宏观经济运行态势小结：尽管我国经济速度将逐渐回落，但经济运行仍然在正常区间，特别是中国经济中长期平稳较快发展的基本面仍然没有变，GDP年均7%的目标，在世界范围来看都是很高的，由于中国城镇化、工业化、市场化，这些过程都没有完结，中国经济增长的基本动力格局就没有变在三大需求方面，投资增长在高位平稳增长，消费增长出现缓慢下降趋势，最近几个月房地产、家电、家具、音像器材和汽车销售同比增长明显下降，出口增长也有较大回落。总体上判断，未来我国经济增长依然是投资拉动型。保持多年高速增长的中国经济突然减速，可能带来诸如部分行业实体企业大面积亏损甚至破产，就业压力上升等问题四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂当前中国经济面临的问题1.主权债务危机影响加深，外部经济环境有所恶化2012年，世界经济格局呈现出三个显著的特点：一是政治周期与经济周期叠加。二是国际协调与合作更加困难。三是结构调整的长期性与短期目标的冲突。这些因素都深刻影响世界经济的走向一方面，发达国家公共需求萎缩和私人需求不足，都会进一步减弱中国的外部需求。另一方面，一些发展中国家，利用比中国更加低廉的土地资源和劳动成本，生产与中国相同的劳动密集型产品，并向美欧等发达国家大量出口，对中国形成了强大的替代效应。因此，在对我国的需求萎缩和供给替代压力下，2012年我国出口增长将更加严峻。四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂当前中国经济面临的问题2、不可控因素多，通胀压力依然较大。

尽管从2011年7月CPI冲顶后连续回落，但刺激价格上涨的不可控因素仍然较多。

首先，2008年以来货币超经济发行形成的流动性过剩，给经济增长排放了过多的潜在刺激因素，短期内我国的流动性过剩压力还比较大。

其次，输入型通胀的压力依然存在。美联储在实施了两轮量化宽松货币政策之后，又宣布延长4000亿美元的国债期限；同时，欧洲领导人为了应对主权债务危机将欧洲金融稳定基金（EFSF）规模扩大到1万亿欧元。美国继续推行宽松的货币政策和EFSF扩容，都会使金融市场形成大量流动性，会加大人民币升值压力，提高中国的出口商品价格，抬高国内物价，加剧通货膨胀。

再次，劳动工资成本不断上升和基础商品价格上调，推动物价上涨的压力将继续存在。2010年我国有31个省市区上调最低工资标准，2011年又有21个省市区再次上调最低工资标准。同时水油气价格上涨的压力依然不减。这些都会给物价上涨形成压力四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂当前中国经济面临的问题3、适度从紧的货币政策环境，抑制了中国经济的进一步增长。

2010年2月以来，我国已经连续12次上调存款准备金率，五次上调利率，另外加上公开市场操作、窗口指导、货币掉期等金融措施，已使货币供给环境由过去的适度宽松转向从紧。

这使得向上的经济增长遇到了货币笼头的约束，特别是中小企业融资难的问题相当严峻，在国内经济周期性调整和国际经济前期暗淡的背景下，单纯依靠一刀切的货币调控已经难以从根本上解决问题2012年以来的下调存款准备金，降低首付利率水平被视为货币政策转向适度宽松的信号，但总体来看，流动性紧张的局面并未改变。四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂当前中国经济面临的问题4、地方债务和资金体外套利，导致金融系统性风险上升。房地产收入降低，导致地方债存在偿债风险

中国银行国际金融研究的统计数据，截止2011年4季度，中国政府债务负担约占GDP的43.69%，大多数地方政府都寄希望于土地出让和房地产开发带来的收入进行偿还，但是，当前以及今后土地流拍、房地产“双降”必然使地方政府的非预算收入减少，偿还债务能力降低，由此将使地方债务矛盾暴露，风险增加。大量资金脱离监管进行体制外套利2011年下半年以来，人民币存款增长速度明显减缓，四大银行存款都出现负增长。在货币紧缩背景下出现如此现象，表明大量资金脱离金融监管进行体制外套利活动。大企业和小金融公司参与参与高息放贷活动银行资金通过理财、信托投资等形式流向民间，一些国有企业、大型企业、上市公司从国有银行获得资金后大量贷给中小企业和民营企业开展套利，一些小贷公司、担保公司、典当行、寄售行和民间金融也利用货币紧缩环境大肆筹资并高息放贷。这些脱离正规渠道监管的金融活动蕴藏着很大的风险。四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂当前中国经济面临的问题6、在原材料价格上涨和资金偏紧背景下，行业间利润出现不合理的挤压分配一是金融类企业利润增长相对较快。在货币政策收紧背景下，金融企业定价能力明显增强，对非金融类企业利润形成一定挤压。二是上游行业相对于下游行业利润增长较快。大宗商品和原材料价格上涨，上游行业具备更强的成本传导能力，对中下游行业利润产生挤压。三是随着信贷规模收缩，市场资金成本上升，更容易获取金融资源的大企业，部分发挥了“影子银行”的作用，对中小企业利润形成一定挤压，在资金要素价格改革不到位的背景下，这种利润挤压使虚拟或垄断部门受益，而竞争性实体经济、民营和中小企业受损，导致经济运行活力下降。推动国有企业和垄断部门改革，鼓励金融创新，大力发展“草根金融”，成为减少这种扭曲态势的治本之策四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂当前中国经济面临的问题7、继续从严的房地产调控政策，使各相关行业陷入产能过剩的困难。

自2010年1月以来，国家实行了一系列力度空前的房地产调控政策，并且已明显见效，截止2012年2月份全国70个城市商品房交易价格已连续6个月下降。根据今年两会的报告和各部位透露的信号，从严的房地产调控政策仍将长期坚持，素有经济引擎之称的房地产业及其关联产业的增长将会继续受到制约，中国经济要继续保持高速增长，必须重新寻找新的增长点四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂当前中国经济面临的问题8、货币流动失衡，中小企业融资困难

2008年以来，为应对金融危机，实行了扩张型货币政策，向市场大量投放货币，但多数流向国有企业和大企业，中小企业和民营企业获得的贷款相对较少。而2010年2月后，为了防治通胀，国家采取了一系列宏观紧缩措施，中小企业、民营企业融资困难，资金链条开始断裂，加之原材料涨价、工资成本提高，造成企业利润增长持续回落，亏损面扩大，甚至有些企业还被迫关闭停产随着资金成为稀缺资源，银行对中小企业的贷款利率普遍上浮20%至50%，部分银行甚至将存款作为发放贷款的前提条件，利润微薄的许多中小企业叫苦不迭四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂当前中国经济面临的问题9、信贷投放不足与信贷需求下降并存

今年央行信贷额度较上年明显宽松，银行希望多放，但存款增长乏力及贷存比成为信贷供给的硬约束，“按照今年信贷增量8万亿元、3∶3∶2∶2的季度投放比例测算，一季度信贷投放量应该在2.4万亿元左右，但银行业1月新增贷款7381亿元，低于市场预测值，2月份不足2000亿，信贷投放进度不容乐观一方面企业存款去年底开始就出现停滞情况；中央清理平台贷，导致财政存款减少；加上民间集资较多，利率高，存款出现了搬家，“存款立行”作为今年银行经营工作重心另一方面，企业贷款有效需求确实在减少，有额度也投放不了。由于目前经济形势不明朗，一些型企业开始收缩战线，减少投资，导致目前出现信贷需求下降的局面此外信贷需求结构性分化，部分银行贷款要求提升，但资质良好的企业不缺钱，房地产企业和一些经营困难的小企业，缺钱却难以从正规渠道融资，民间借贷得以迅速膨胀四川中远瑞银投资管理有限公司中国经济形势复杂2011年房地产市场概况两会后的房地产发展趋势房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%(扣除价格因素实际增长20.0%)，增速比上年回落5.3个百分点，其中住宅投资、房屋新开工面积增速都有较大幅度的回落，商品房销售面积增速比上年回落5.7个百分点；全国商品房销售额增速比上年回落6.8个百分点企业土地购置面积比上年回落22.6个百分点。全国商品房待售面积增长26.1%，增速比上年加快18.0个百分点。全年房地产开发企业本年资金来源增速回落12.1个百分点。其中，国内贷款增长与上年持平，自筹资金增长28.0%，利用外资增长2.9%，其他资金增长8.6%。四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况9月起持续环比下跌且跌幅有所扩大，百城价格指数连续下跌四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况十大限购城市，受调控政策影响较大，房价下滑幅度大于百城平均水平四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况商品房成交量：一线城市成交量已低于2008年的历史低位，二三线城市略好于2008年与历年水平相比：一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平一线城市住宅月均新批上市面积为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83万平方米，同比上升5%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显，同比增长20%四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降土地总成交面积保持增长。2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅持续扩大。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿平方米，同比下降11.0%，而同期商办用地、工业用地则分别增长18.3%、40.6%。四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。

四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况品牌房企全年销售业绩总体有所增长，市场份额持续上升，经营风险小多数品牌房企销售额同比仍然增长。2011年1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。

四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况商品房成交量：一线城市成交量已低于2008年的历史低位，二三线城市略好于2008年与历年水平相比：一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整2011年房地产市场概况保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011年底，全国保障房已开工1040万套，超额完成年初计划任务。四川中远瑞银投资管理有限公司房地产行业陷入调整结语从去年以来楼市成交价格的停涨，到温总理“房价还远远没有回到合理的价位”的政策信号来看，房价收入比极有可能纳入房价的调控目标，在复杂的经济背景下要保持经济的持续高速发展，未来中长期房价保持平稳，局部城市微跌的可能性较大房地产行业陷入调整政策趋势：房地产调控长期从紧1、温家宝总理：两会答记者问态度坚决，房地产调控再度定调

在刚刚结束的全国两会上，中央各部委主要领导纷纷对房地产相关政策作了表态，尤其是之后温家宝总理在答记者问中关于房地产调控的一席表态，清晰地表达了当前中央层面对房地产调控坚定的决心。

两会后的房地产发展趋势四川中远瑞银投资管理有限公司两会后的房地产趋势在总理的讲话中，有两点特别值得关注：

其一，调控目标方面，总理首次旗臶鲜明地指出，“房价还远远没有回到合理的价位”，如此直接的将调控目标定义为房价下跌是过去不曾出现过的，尤其是没有在全国人大这么高的层面上表达过的，其传递出的信息是，目前在中央层面上依然认为调控目标没有实现，房价仍需要继续下行；这意味着，短期内政策主基调上的放松将不会出现。其二，调控手段方面，总理表示，“政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”这句话传递出的信息是，未来我国房地产市场的发展，还将以市场和政府调控并举的方式，兼顾公平和稳定。这意味着，长期来看，中国房地产的下半场依然将是政策管制的下半场，此前行业内外对于调控应以市场化手段为主的呼吁和建言必然将随之归于平静，在我们看来，在温家宝总理执政风格来看，如此强硬的表态是之前不多见的。两会后的房地产发展趋势两会后的房地产趋势2、各部委：两会前后表态空前一致，中央内部分歧已经消除事实上，去年四季度时中央层面上曾经对房地产调控的问题产生过不小的分歧，其高潮出现在11月初，典型的案例即是全国人大针对限购的合法性、合理性公开对住建部提出质疑，可见在当时中央内部对于房地产市场调控的意见也并没有达成一致；而中央层面的动摇也使得去年四季度开始地方政府开始主动对政策细则进行微调。分歧的局面一直持续到12月份，情况的扭转应以温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡访问时关于“房地产调控绝不可以有丝毫动摇”的讲话为标志，此后，中央层面在公开场合上的质疑逐渐平复。而进入2012年后，尤其是两会召开前后，从中央各部委负责人的发言中，我们可以清晰的感受到，当前在中央层面上对于房地产市场调控的态度已经基本达成了一致，当然，对于这样的一致是通过何种手段达成的，我们无意探讨、也无从探讨，但至少可以肯定的一点是在未来相当长的一段时间内，中央各个部委在对待房地产调控时必将同心协力。两会后的房地产发展趋势两会后的房地产趋势1、房产全民投资热潮终结，未来两年房企去库存压力极大首先，前期投资过热区域供应相对过剩的局面已经形成。在需求面上，一二线城市近几年以来城市化的速度正明显放缓，从这个角度来看，一直以来推动房地产市场发展的最重要驱动力正逐渐削弱；在供应面上，经过2010、2011两年的持续调控，当前一二线城市市场存量已处于历史高位，全国35个重点城市中，截止2012年2月底的存货消化周期都已超过18个月的警戒线；再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期，因此我们预计未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力。两会后的房地产发展趋势两会后的房地产趋势2、房产全民投资热潮终结，一二线城市将回归刚需时代

保障房体系建设的推进以及房产税的逐渐加入将彻底改变我国房地产市场的投资格局，前者将对商品房市场需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市场供求关系将逐步逆转，而后者一旦成熟并在重点城市范围内广泛推行，则将全面打压包括高档房在内所有产品的投资空间，尤其在调控常态化、市场单边向上趋势难现的背景下，过去十年里几乎呈现无风险盈利的房产投资模式可能将被终结

结合市场供求关系的紧张，及全额征收营业税的政策挤压，预计近两年内投资资金进入楼市的获利空间是非常有限的。两会后的房地产发展趋势两会后的房地产趋势两会后的房地产发展趋势3、房产税范围的扩大将使地方政府逐渐摆脱土地财政的困境人口众多，耕地面积少是中国的基本国情，近年来地方政府为推进城市化进程，大量圈地卖地，不断蚕食着国人赖以生存18亿亩耕地红线，土地的不可再生性，决定了土地财政的不可持续性，依靠税制的改革来解决地方政府的财政收入成为化解这一矛盾的现实选择,没有了财政压力，卖地求钱的冲动自然就会降低.房产税作为重要的税制改革手段之一，已经空转了数年，并在上海重庆试行一年有余，随着房产信息实现联网，在全国范围内铺开将变的水到渠成，届时将为地方政府提供稳定的大量的财政收入来源，长效解决保障房建设及城市基础设施建设的资金困局。两会后的房地产趋势4、保障房建设力度空前，将促进保障房与商品房“双轨制”格局的形成

住房双轨制是中央多年来重要的住房市场构想，是保障民生，调节市场价格波动的重要市场手段，双轨制的形成有利于结束依靠行政手段调控房价的诟病，实现商品房市场实现完全的市场化，同时又不会伤害到广大中低收入人群的住房需求。随着保障房工程的持续推进，也暴露配套政策不足导致的诸多问题两会后的房地产发展趋势两会后的房地产趋势5、房地产私募将成为开发商重要的融资渠道，改变开发利润的分配格局随着银行及信托贷款政策逐一收紧，借道房地产私募基金突破融资难题正在被越来越多的开发商采用，万科，万通，华润，远洋，中信，阳光100等品牌开发商成功试水，中小开发商群起跟进，一场以民间发起，倒逼金融体制改革的过程正在迅速演进2012年3月22日国家发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作意见》发布，《意见》提出，适时扩大房产税试点范围；深化金融体制改革，积极培育面向小型微型企业和“三农”的小型金融机构，修订《贷款通则》，合理引导民间融资，深化利率市场化改革，这无疑为包括房地产私募在内的私募股权投资确定了发展方向。房地产私募基金的崛起改变了传统的投融资限制，一方面为开发商打开了项目与资金的通道，另一方面让投资者不再需要通过交易环节进行资本的保值增值，有机会参与到开发阶段的利润分配。两会后的房地产发展趋势两会后的房地产趋势谢谢！THANK!四川中远瑞银投资管理有限公司四川中远瑞银投资管理有限公司2012年3月23日第一节活塞式空压机的工作原理第二节活塞式空压机的结构和自动控制第三节活塞式空压机的管理复习思考题单击此处输入你的副标题，文字是您思想的提炼，为了最终演示发布的良好效果，请尽量言简意赅的阐述观点。第六章活塞式空气压缩机

piston-aircompressor压缩空气在船舶上的应用：

1.主机的启动、换向；

2.辅机的启动；

3.为气动装置提供气源；

4.为气动工具提供气源；

5.吹洗零部件和滤器。

排气量:单位时间内所排送的相当第一级吸气状态的空气体积。单位：m3/s、m3/min、m3/h第六章活塞式空气压缩机

piston-aircompressor空压机分类：按排气压力分：低压0.2～1.0MPa；中压1～10MPa；高压10～100MPa。按排气量分：微型<1m3/min；小型1～10m3/min；中型10～100m3/min；大型>100m3/min。第六章活塞式空气压缩机

piston-aircompressor第一节活塞式空压机的工作原理容积式压缩机按结构分为两大类：往复式与旋转式两级活塞式压缩机单级活塞压缩机活塞式压缩机膜片式压缩机旋转叶片式压缩机最长的使用寿命-

----低转速（1460RPM），动件少（轴承与滑片），润滑油在机件间形成保护膜，防止磨损及泄漏，使空压机能够安静有效运作；平时有按规定做例行保养的JAGUAR滑片式空压机，至今使用十万小时以上，依然完好如初，按十万小时相当于每日以十小时运作计算，可长达33年之久。因此，将滑片式空压机比喻为一部终身机器实不为过。滑(叶)片式空压机可以365天连续运转并保证60000小时以上安全运转的空气压缩机1.进气2.开始压缩3.压缩中4.排气1.转子及机壳间成为压缩空间，当转子开始转动时，空气由机体进气端进入。2.转子转动使被吸入的空气转至机壳与转子间气密范围，同时停止进气。3.转子不断转动，气密范围变小，空气被压缩。4.被压缩的空气压力升高达到额定的压力后由排气端排出进入油气分离器内。4.被压缩的空气压力升高达到额定的压力后由排气端排出进入油气分离器内。1.进气2.开始压缩3.压缩中4.排气1.凸凹转子及机壳间成为压缩空间，当转子开始转动时，空气由机体进气端进入。2.转子转动使被吸入的空气转至机壳与转子间气密范围，同时停止进气。3.转子不断转动，气密范围变小，空气被压缩。螺杆式气体压缩机是世界上最先进、紧凑型、坚实、运行平稳，噪音低，是值得信赖的气体压缩机。螺杆式压缩机气路系统：

A

进气过滤器

B

空气进气阀

C

压缩机主机

D

单向阀

E

空气/油分离器

F

最小压力阀

G

后冷却器

H

带自动疏水器的水分离器油路系统：

J

油箱

K

恒温旁通阀

L

油冷却器

M

油过滤器

N

回油阀

O

断油阀冷冻系统：

P

冷冻压缩机

Q

冷凝器

R

热交换器

S

旁通系统

T

空气出口过滤器螺杆式压缩机涡旋式压缩机

涡旋式压缩机是20世纪90年代末期开发并问世的高科技压缩机，由于结构简单、零件少、效率高、可靠性好，尤其是其低噪声、长寿命等诸方面大大优于其它型式的压缩机，已经得到压缩机行业的关注和公认。被誉为“环保型压缩机”。由于涡旋式压缩机的独特设计，使其成为当今世界最节能压缩机。涡旋式压缩机主要运动件涡卷付，只有磨合没有磨损，因而寿命更长，被誉为免维修压缩机。

由于涡旋式压缩机运行平稳、振动小、工作环境安静，又被誉为“超静压缩机”。

涡旋式压缩机零部件少，只有四个运动部件,压缩机工作腔由相运动涡卷付形成多个相互封闭的镰形工作腔，当动涡卷作平动运动时，使镰形工作腔由大变小而达到压缩和排出压缩空气的目的。活塞式空气压缩机的外形第一节活塞式空压机的工作原理一、理论工作循环（单级压缩）工作循环：4—1—2—34—1吸气过程

1—2压缩过程

2—3排气过程第一节活塞式空压机的工作原理一、理论工作循环（单级压缩）

压缩分类：绝热压缩：1—2耗功最大等温压缩：1—2''耗功最小多变压缩：1—2'耗功居中功＝P×V（PV图上的面积）加强对气缸的冷却，省功、对气缸润滑有益。二、实际工作循环（单级压缩）1.不存在假设条件2.与理论循环不同的原因：1）余隙容积Vc的影响Vc不利的影响—残存的气体在活塞回行时，发生膨胀，使实际吸气行程（容积）减小。Vc有利的好处—

（1）形成气垫，利于活塞回行；（2）避免“液击”（空气结露）；（3）避免活塞、连杆热膨胀，松动发生相撞。第一节活塞式空压机的工作原理表征Vc的参数—相对容积C、容积系数λv合适的C：低压0.07-0.12

中压0.09-0.14

高压0.11-0.16

λv＝0.65—0.901）余隙容积Vc的影响C越大或压力比越高，则λv越小。保证Vc正常的措施：余隙高度见表6-1压铅法—保证要求的气缸垫厚度2.与理论循环不同的原因：二、实际工作循环（单级压缩）第一节活塞式空压机的工作原理2）进排气阀及流道阻力的影响吸气过程压力损失使排气量减少程度，用压力系数λp表示：保证措施：合适的气阀升程及弹簧弹力、管路圆滑畅通、滤器干净。λp

（0.90-0.98）2.与理论循环不同的原因：二、实际工作循环（单级压缩）第一节活塞式空压机的工作原理3）吸气预热的影响由于压缩过程中机件吸热，所以