山东某项目营销提案报告

XXXX项目提案报告１·地块资源如何规划土地的未来项目区位素质东南新区,XX以南的远景势力范围——项目位于XX以东南的新商贸中心、教育中心及以XX铝业为代表的制造业中心。区域居住热点尚未形成，市场认同需要一定时间。本案：所处位置较为偏远，周边配套上不齐全，除交通尚可外，其他均很难吸引眼球。周边并无直接竞争楼盘。XX花园：我项目在市郊唯一在售楼盘，虽相距较远，但在市场项目较少的情况下，有一定的可比性、竞争性。XX黄山新汽车站XX建材城XX铝业XX路（东西向）项目环境素质项目所在片区属于尚待开发的区域，相对以XX中心区域无特色的环境及景观优势，但可借助项目自身规划可以弥补这一缺憾。项目配套素质项目周边基本上没有什么生活配套。目前在建的东城客运站还未投入使用，公交系统尚不完善，与老城区联系只有3路公交车线路。开发商品牌素质XX置业的强力导向。从品牌营建的角度上，XX置业在已开发的两个项目形成了一定的市场口碑。因此为本项目开发运营奠定市场基础。2·重新定义土地XXX区·大墅天下市场的选择目前市场处于起步阶段，市场供应量小，产品种类单一，以多层住宅为主，市场均价2400元/㎡左右。现在县城在售项目有4处，城区楼盘以“都市花园”为代表，均价2700元/㎡。城郊楼盘以“XX花园”为主，均价：多层2340元/㎡，小高层2310元㎡。而高档住宅市场目前尚是个空白点。普通物业高档物业×在市场容量小，市场竞争激烈的情况下，本项目不具备优势。从项目地块基本素质分析，与成熟片区及中心城区相比有一定的差距，因此若以同类产品推出，无法在市场上形成强势的竞争优势。高档物业在市场尚是个空白点。本项目可以通过自身素质的提升，打造高档物业居住群，可以迅速抢占市场空白点，形成极强的竞争优势。因此从市场的选择法则分析，本项目打造高档低密度物业可行性强。目标客群的选择XX房产市场主要消费群特征如下：进城购房者占60%左右，县城购房者占30%，其他为10%左右。由于市场尚未推出高档住宅，目前消费市场主要集中在中低阶层消费群。金字塔中上层客群尚未突显，因此潜力巨大。普通物业高档物业×普通住宅消费群大，市场可选择性也强。本项目区位、周边配套、交通不够成熟，导致其工作及生活成本大，因此不太符合普通住宅购房群的基本居住生活的需求。高消费群的主要特征为：收入高，有车有房，不满足目前的居住环境及居住空间，不喜欢在闹市中居住，对空间的私密感要求较强，同时对居住环境及品质要求也高。本项目与老城区有一定距离，交通便利，自然环境较好，若通过社区品质的营建，打造高档物业群，则能迎合这部分消费群，建立项目良好的“人和”基础。开发价值的选择由于我公司未掌握该地块地价拍卖的一手资料，因此尚无法对项目的资金收益状况做出详细分析。目前只能做以下做简要的物业开发价值分析。普通物业高档物业×通过我们对在售楼盘价格的调查，普通住宅物业的均价为2400元左右。城区以“都市花园”为代表，均价2700元。本项目若开发普通住宅，价格上升空间较小。虽XX市场目前尚无高尚物业案例。开发高档项目，特别是双拼、联排别墅，由于其品质决定，价格空间大，上升力强，可以突破目前市场价格，因此开发价值相对大，较普通住宅开发利润更高。由此我们有了清晰的项目定位做什么？定位不是对产品本身做实质改变而是对市场的发现！好的定位容易形成竞争优势但其本身不是竞争优势！项目综象合开用发定阿位XX活X区——高档局低密粘度住锣宅物蕉业：患双拼燥、联告排别各墅、小高助层、杨高层随、多咱层花身园洋辛房复改合行画住宅移项目政。本项兼目规哀模较情大，稠总建灰面积11万多咐平方涉米，惯相对鞭三、疫四级及城市盾，必毕须采秋用高栏配中全两级钟产品若类型霉进行甘综合蝇开发猴。建议杨：本森项目妖首期徐开发产应以举别墅数类型胆产品务为主秋，提便升项蛮目档垦次，绿制造谈区域森热点瓣，通画过别使墅产感品带骆动高要层、毅小高客层及岩多层鼻花园布洋房份产品本开发结，化辛解开兔发风勇险。产品定茶位真工尖豪宅·大墅盘天下【依遗据本途项目冤的市厕场定虎位，敏本项纵目的鸦主要使消费芹目标毁客群旋为经栏二、钳三次浴置业编者，刚针对防他们超的购寇房需虎求及铜特征袋，及奇我们工项目截的区勇域特糖征—穿—得打风藏谁水，魄风情畏欧洲顾，我赴们提俭出真慰工豪畜宅的凡整体斯规划少思路炕，营牧造以“大羞墅天阿下”为主斥题的樱规划后建筑上思想浇，创烤造市童场轰悲动。【根两据本纤项目笑的特彼定环卫境，竖提出泛的真咳工豪脆宅建娇筑理吓念，书通过筛超前晓的户身型设舒计，肾区隔牧市场件，以秤获取须最大馋市场铁。【泡“大毙墅天肿下”票，主御要是椅指项息目的乌形象艳及别舟墅定竹位，累即我侨们将阻面对集得客缺群对熔我们字项目稠的要伍求及滥认同症感。项目形腹象定顶位XX块X区·尊贵抖大墅项目营菊销主忌题定责位XX约X区·大墅朽天下项目名落称定悦位XX世家借用向欧洲买古典鲁建筑滤文明掘，塑猪造具是有欧捞洲血额统的烂现代锦建筑——欧洲宅，近旱代文馒明的羊策源旧地，倚一朵疾强调单科学裙与艺窜术的见文明僚之花苦。纯缴正生秘活与来质感疏艺术村的有洲机结洒合，链大气肚、尊蹈贵、另浪漫姥，所砍有的究表象淋，从键细部白到宏触观，弊从绅主士的辈优雅边到伯累爵的寒浪漫透，贵景族的柳气息辜四处摆蔓延吼，扩永张别墅产谎品开限发之扰优势建设园周期孙短，促资金晨回笼爱快前期碧投资穗少开发削相对泄灵活高利骨润（30呜%以上逝）容易认制造签市场桑轰动竞争构优势惨明显依据如市场优分析晃和项锅目环庆境分棋析，本案钱开发搞别墅茫较开昏发其螺它产摊品更达有优剂势。别墅产床品开木发之吧弱点但开谋发别赖墅项屿目也累存在辽以下什弱点。◎开发旋别墅写具有籍对土剑地价刃值绝孔对贬疫损性——但本滴案地斯块相暗对较托偏，李地价息相对失中心烈区较股便宜伟。◎项目具的辐朋射区汁域是醉否有掠足够被的市嚷场容捧量支怎持别拒墅销胃售——召XX整体烟消费绿市场剩较小朴，但胡目前育高档讯别墅援项目尚空裤缺。◎房产吵泡沫船下的班别墅谈商机——这个虚问题炉本案费不存庸在，蓝因为XX的房烤地产问市场属于牛发展烈初期脆，现默在还林不存芬在房坟产泡促沫。◎别墅您的创跟新高慕风险镜性与积别墅暴定位杰的弹仔性不答足的过问题——只要耗着准讨市场鸟，科昂学定础位，哄适度即创新疏，一稳定会创造XX房地谦产奇梦迹.3·项目定杜位可墓塑性项目品膝质可满以塑睛造可以乡丰塑造XX第一捎双景像观豪姨宅。借会黄山精风水掘之势墙打造抹外围谢景观醋资源尝。利用XX丰富兴的水码资源走打造枝以水插为主包题的漆社区举园林床景观库。通过倍大社萌区配惨套、垄物业吼服务接及现以代尊角贵欧澡式建急筑的偏优势穴打造粱高尚启生活思区。市场环闻境可狼以塑储造本项巾目可赖通过烛项目日品质跃的营伶造，摊塑造XX高端飞住宅坐典范今，形假成市葡场差似异化竞数争优锐势，家同时鞠利用党有效参的市列场推痛广，骗带动帮和激框活整幼个市萍场，子促进挡住宅价格鹿上扬。区域热抢点可初以塑喷造目前XX以南族尚处朝在开如发阶窜段，伏本项击目的怨启动湾，对霜完全疯可以矮打造秃富人扯区形象毯，从贼而上柱升整商体区磁域居坦住形绞象。项目价垃值可握以塑祖造本项掌目运溉用高鞭配中废的开暑发模耍式，夺在做宿满容彼积率扶的情屿况下问，一方天面通肠过高裁端产禽品影出响价打格杠话杆，字提高夫开发会价值笋，另蔑一方渡面通视过高本端产疲品品唉质及其坐配套册带动猛中端共产品袭的开劳发，着从而梳达到除整体担价值考完美占的提反升。项目品也牌可敢以塑玩造欧洲德世家其运做弹成功橡，将坡大大周推动傅项目录品牌杜的延订伸，榨形成把市场译良好税口碑倒，同碍时对XX置业避品牌抽也起粘着质摄的推赠动作仔用，钳为XX置业趴今后殿开发绪提供邮宝贵抖的市展场口碑矿资源戒。４·定位支劲撑点富人米需要灯什么碌？如畏何重华规划宵中突检出重织围，肆提升失项目冶价值舅？奢华当是富存豪的挠天性厅，为适含应富桃豪品便位，提高肾项目书档次扛及创佳新产墓品必须铺在项侨目中吐增加亦内容建筑风格羊建议新欧馒洲简摘约主密义风运格。体现缝本项灿目尊岛贵气吼息，状与主留题定写位相款吻合乘。园林风隐格建蔽议禅意冈枯山悠水景犹观。利用耻项目扁东高英西低警地势复，结站合枯跟山水揭园林贼规划抽，体宗现简约踩细腻恭的空杏间肌遍理，光让社厘区更俊充满抹生活伤味。中庭花朽园建讨议在小却区的裳中心坐人为乐地创拴造一锈个下批沉式炼景观另休闲京花园绸。作怖为小逼区的算公共绸空间卫，并布把绿职地、瞒各项轰景观真小品纺延伸迈至各仿个建喇筑组锋团，平作为物小区潜的半食私密诊空间液，借蛇此提嗽升整菌个小相区的产档次析和业州主的郊居住竹品质赵、品仍位。十大景贺观主躺题建饲议绅士完高尔粉夫、蛾荷兰催风车高、东绵方生让活馆罪、禅柏意枯桨山水续、SP绢A泳池山风芳听竹勒、林欣海雾欣语、长壁瀑牛流泉宣、儿滋童欢语乐园谢、梦散幻琴席岛道路系冶统建资议人车竖分流——小区崭道路膛：流线伪型尽逼端式勾道路五提升袄环境够质量蜻。车道闲：合理翁运用利有限绒的土卫地资迁源，时车道伶断面7米宽笔，采露用6米车崇行加1米人离行的暖方式凝，同女时沿跃途设右有不姿同的炕景观券开放迁点，忌在道侵路交炒叉的碧地方角，设瓶置主利题绿错化岛津。步行柔道：减少宴视觉飘干扰躁，方像便住倘户休筹憩。座绿化低带内弓小路镰采用倾生态幻玉绿砖查形式虚，路辫间设意置庭颤台、赢廊架竹、座米椅，膏形成熔小区礼的休脉闲漫抄步场药所。入户大铅门建北议区主机入口旧的位蚀置，奶包括腿主入烫口的两绿化声内容狼、形惕式与责风格知，都酿要力蜜求突脆出小越区的段主题垦，体扣现本龟案鲜订明的蚁主题陆和个峰性。主入斗口的爪色调烟及造搅型也叠应配抽合本暮案主蓝题，汗采用点典雅窃、清唤新的芬风格裕，选炸用中庙档偏宣上的交材料递建造恢。较以下蹦所列需举的鬼主入膨口设乱计，受有其注值得败借鉴咳的几坚个共肆通点走：其捏位置临的选轮择设塑在小青区外描侧的迷主要用道路袜上，乎以利读于小贯区与售外界扬的交顽通连片接；什其主犬入口述在外索观造郊型、需建筑书用料巩、色帆调处喷理手浴法等端方面胞迎合俩和突虚显小劳区的黄主题兔。绿地系俊统建省议小区季景观魄主要令由一更个大酒组团凶、几逮个小秩组团献和内贷部的胳绿化昏带及夏小区役外缘臭交界略的“轮线”停组成顾，从申入户猛大门遵，到击每个怖组合婶点形钓成景患观亮口点。以人惧工溪拼流为朗主线外，以五竹林闹为主太要景捉观元情素，熄配以蜡喷泉朴、玻疗璃雨企幕、牧假山其、乔白木、毙小乔则木、程灌木概、绿纵草、扛鹅卵只石等韵。溪补间设言汀步纪，便究于儿乞童戏们水游鞋戏，纯环以辩廊架华，并歌以大镜树遮跨荫，辈营造坛自然首中的条家庭趟活动奴室。讽中庭迫广场瓦乃至神几个翻小组龙团设揉置背四景音垃乐。水系建斩议小区乓可引添进天陶然水箭源，炼借东论高西袍低地保形，恳人工停造水园，贯旁穿整皱个社资区——若隐演若现约，或凳急或班缓，愤斗折扩蛇行宁：或奔与会伟所绿粉池相校接，针或与祝青石回、丛舟植形钢成组团，苍或成暂儿童贼的游汁乐园狠。水是寨财，服是灵纲运的遇象征箩，是愈智者泰的胸卵怀！水是秃静，挺是万星物之撕源，初是园护林的关眼睛浊！标识系年统建日议标识谊系统涌在布串点与遇造型润上都扇要体冻现对懂居民廉无微剧不至过的关歪怀。标识疑系统怠的组疤成：境小区提入口言标志承、小茅区地月图、估小区岩组团邻标志桂、小序区门更牌、减速弓标志剥等。回家计，回振家，宴沿着涉贵族他的路违径，兴归来照明系骂统建蜘议丰富气细腻鱼的照回明系预统使浙小区腥在暮石色里炭融入猎温馨殿暖人醋的氛月围。道路螺照明界：庭斑院灯盯、草速坪灯扎。宅爹前照利明：糟廊门悼灯、刃泛光建灯。纱花园务照明状：草香坪灯惧、泛毁光灯粪、水警下灯据。会懂所照虑明：职泛光亏灯、扛草坪柱灯、傅庭院院灯。阅绿化欣照明粮：草嫩坪灯晕、泛陪光灯ＳＰ角Ａ泳池敏建议人工所打造拣温泉骆，利针用水客的物剥理、悼化学剥性质况，以周各种际方式毅作用梯于人援体——起到招缓解萄压力肚、释摆放心冷身，闻促进宜新陈靠代谢吊、锻锯炼机质体的辫作用会所建狮议会所珠设商胁务中饮心、康会客沃厅、抹健身粉俱乐殖部、均维也咱纳餐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