知名房企地产项目建设中的精细化管理报告图文并茂

浅谈项目建设中的精细化管理二零一零年十一月

目录一、建立以项目经理为核心的内外协调机制二、精心做好项目的开工准备工作四、重点攻克施工中的重点、难点问题五、注重交底，样板先行，技术协调贯穿始终六、狠抓甲供材的管理，满足工程建设需要七、严格签证管理，控制工程成本九、监控农民工工资发放，确保劳务队伍稳定十、充分发挥监理的监督、纽带作用，项目管理有的放矢十一、注重工程收尾阶段的组织、协调，合理安排、密切配合十二、小结概述目录三、加强工程进度计划管理，确保项目销售、交楼目标顺利实现八、强化安全文明施工管理，促进项目销售，实现安全生产目标

开发项目在工程实施阶段项目管理的具体工作主要为安全管理、成本控制、质量控制、合同管理及组织协调等，项目的成本、进度及质量目标实现的关键在于过程控制行之有效、落实到底，保利地产重庆公司在工程项目的实施阶段一直探讨、实践精细化的管理操控模式，从近两年已交付的项目情况看，精细化管理初见成效。下面，以重庆保利香槟花园F组团的项目管理为例，与大家一起分享、探讨精细化管理的心得与体会。

概述

概述

保利香槟F组团位于重庆龙头寺火车站片区，总建筑面积19万㎡，由7栋高层建筑组成，地下3层，地上30层，人工挖孔桩基础，框架剪力墙结构。该工程于2007年年底开工，合同竣工日期为2009年12月30日。在工程项目的建设实施中，重庆公司践行的精细化管理主要体现在以下几方面：

开发项目的建设施工由工程项目部负责组织实施，项目部是将项目由图纸变成实体的最前沿的组织实施部门，围绕项目的建设施工，公司技术、预算、开发等部门共同参与，设计、施工、监理、材料设备供应商等各施其责，规划、建设等政府职能部门进行过程监管与验收。项目部组织实施的核心便是为所有参建单位及有关人员提供良好的工作条件，使各参与单位及人员尽其所能，积极、主动、卓有成效的为本项目服务。

一、建立以项目经理为核心的内外协调机制

一、建立以项目经理为核心的内外协调机制

建立以项目经理为核心的项目运作内外协调机制，要求项目经理必须具备以下素质：1、娴熟的施工技术管理经验与基本的预算造价知识；2、充分掌握项目开发报建、规划设计流程及销售配合事宜。项目经理的上述素质，规划、设计

项目经理营销、销售

物业前期介入预算、造价开发、报建

施工管理保证了协调工作切入准确、相互衔接顺畅自如，项目的开工、销售及交付按计划顺利、高效完成。项目部员工的具体工作，在《工程项目部管理职责》中予以了明确规定。

二、精心做好项目的开工准备工作

万事开头难，项目的施工建设更是如此。因此，必须精心做好项目开工准备工作，使得施工建设循序渐进、有条不紊的向前推进。重庆公司重点做好了如下几项常规的项目开工准备工作：开工准备工作

3、做好技术准备2、做好三通一平1、选好施工队伍二、精心做好项目的开工准备工作

施工单位是工程建设的具体执行者，重庆公司在执行合格供方末位淘汰制的同时，重点做好对新队伍的引进。招标小组对施工单位的考查重点是施工现场，通过对施工现场看得到摸得着的材料码放、材料利用、安全维护设施、场地文明施工、施工现场的标记标线、工人的技术熟练程度等点点滴滴的实际细节便可反应出被考查单位的施工技术管理水平及成本控制水平，从中选择出自身控制标准比较高的施工队伍作为合格供方。1、选好施工队伍

虽说老生常谈，但其作用决不容忽视。重庆是名符其实的山城，重庆公司开发的每个项目的场地高差均起伏较大，前期土石方工程量巨大，到主体施工阶段，若施工道路不畅通，将严重制约工程进展。因此，重庆公司要求各项目必须在土石方施工期间提前将施工道路修筑完成，且施工道路应最大限度地结合场内永久道路的施工，即避免了工程收尾阶段道路施工对其他施工的影响，又可节约主体施工阶段临时施工道路费用。

2、做好三通一平由于组织及技术协调问题较多，项目部须精心设计、合理安排，在基础开工前将场内的永久排水、大型环境挡墙、地下生化池等主要地上、地下构筑物等协调技术部完成图纸设计，并结合现场实际，组织队伍合理有续的施工完成。伴随施工道路的形成，项目部需协调供电、给水等单位完成施工用水、用电的布设施工，保证土建全面开工的三通要求。另外在土建基础全面开工前，项目部需组织协调有关各方完成区内可能存在的水电气等管网线路的外迁，从而扫除一切影响土建施工的障碍。

2、做好三通一平3、做好技术准备项目被部在牌组织兽好常冒规的软图纸枪会审特、技转术交大底、鲜方案服审核醉及坐评标控制点破的交杯底等习常规块工作私的基征础上亦，重驴点做西好小村区大猫型环奖境附世属工子程（如朱高大朱挡墙案、护寄坡、践生化搬池、预地下恢主干强排水皱等）绑与土妈建基互础同数时或提前暴施工屠的技默术协优调，被其间毕加强寸内外虹沟通踪蝶，及睁时为臣设计杆部门铁提供累现场的实码际情吊况及冬重要倾的基楼础参予数，龄使整赠个项冷目须态深开件挖的角地下值工程塘均在早期境基础查施工陪阶段虎完成联，从傻而减时轻进傍入装腥饰装叙修及创环境链施工饥时对缴施工作业关面的按压力闪。因割上述雨工程播提前缓施工绩，因惭此要赢求放搁线定薄位及摩标高按一定准确报，从毙而保普证与悦后施刮工工蚕程顺塑利衔渗接。有关和开工让准备沙的详妖细工沉作，庆在《竖项目覆开工倒准备兄注意蜻事项慎》中答更加无明确助。三、鲁加强验工程泰进度台计划电管理牙，确碌保项奴目销南售、烦交楼弃目标底顺利闪实现工程太项目唤部要螺求施维工单朵位必小须建谱立以介项目耍经理现、技鼠术负搜责人宫等为矮组织查构架罩的项蓄目计集划管银理体斤系，拨设置榨专职逃的计绞划管喘理部伟门，阅将总鹅分、荐分包甘工程比施工办进度精计划谣管理趁统一须纳入困项目查计划币管理刚体系亚。围绕循项目贷的销不售、确交楼警目标钩，首雷先由庆工程幼项目萝部编岁制项务目实株施控舅制性银节点也计划墙，施宽工总碰、分相包单火位依锋据控掀制性眯节点鲜计划塘制定课施工挪总进公度计呀划、趴区段篇施工柏计划神、月程度施嫌工计惕划、搅周施嗽工计逮划等森。通碗过监俘理、校工程仰项目英部审萝核批片准后辰，各抖相关弱单位聋有组赖织地纤进行果资源门调控稀，周拆保月蒜、月死保总奥的一居步步西地按睛计划赤完成池每项站工作气，确北保项铸目的返销售夹、交竟楼目奶标顺陵利实州现。三、亡加强莲工程坟进度衔计划无管理擦，确技保项轮目销柏售、炸交楼细目标贯顺利役实现有关赤项目偷进度干计划刊管理附的细尖节，准详见擦《工胜程进饲度计精划管惯理实蛾施细吗则》孔。三、恨加强融工程您进度战计划袍管理筐，确糊保项弊目销债售、挖交楼翅目标油顺利找实现对于雾工程挽项目滨管理钓者，甜面对膏施工袭中遇偿到的蛮已出描现或全可能姨出现斥的各梅种阻搅碍工子程进所度、贷影响伸工程去质量驰的技值术问临题、筝场地授问题就、相遥互配瓦合问音题、嗽内外销协调热问题热等，畜应首按先分赛清问热题的晴大小骑及轻炸重缓盛急，剪对于秆重点集、难滴点问往题，前要求寸项目鸭经理娘在工造程组肝织安援排上习必须信具有钉前瞻必性，生对可描能出筹现的斤重点课困难如及矛誉盾予暖以提辱前解邀决。四、礼重点讲攻克征施工序中的率重点良、难英点问晶题如香点槟F岩组团井在进埋行人添工挖努孔桩杯施工不中，饶由于阶1#酬、2候#楼谅区域馆为已珠掩埋誓回填浓的排脱水河摘沟，饥地下僵水极锹为丰挪富，毒人工酱成孔垃到一馆定深幸度后稼便无速法继穗续挖劈燕进，爹工程虑被迫狂停工疑。对纹此，芽项目挪部及素公司条高度津重视战，除耽召集道公司刚及施债工、番监理召单位稠的技葵术人兔员外妖，还浙邀请偿重庆窃市的境岩土桥专家绣一起详研究都、探勺讨解击决方锹案。四、麻重点掌攻克枪施工看中的累重点年、难校点问部题经反袄复论玩证，转推翻昼了改寺人工示挖孔寻为机植械成执孔的疤施工赖方案铅，决们定以凉增加臣潜水网泵连漆续强巨降水册的方背案进秒行处粗理。墨在片某区内税十余暮条开雷挖较肥深的胶每根恋桩孔司内放腥置两邮至三显台的艰潜水春泵，坐不间斑断的远二十法四小证时连唐续抽症水，宅使整迎个片粒区的宣地下声水抽疗排量姻大大模高于起补给似量，睛水位绣得以帽降至旺孔底煌，人章工挖红孔桩那能够铺继续先向下钥成孔沸。由嘴于处岭理及借时，批1#械、2辞#楼名的人艇工挖菌孔桩争施工缘瑞进度汉滞后插不足争三十右天，的对整拳体工永程进业度未第造成恼大的脖影响侧。若掌当时般改用田机械物钻孔友桩方万案，拒工期钥将拖钩延三刚至四葛个月尾，且爬造价蜡将增丸加2桥00谅余万添，采梁取简显单的票强降然水措盛施，框工程盒费用读仅增馋加了诵20梯余万业。四、头重点挪攻克梳施工赞中的绒重点捕、难叨点问垦题五、妹注重药交底辽，样溉板先改行，污技术呀协调余贯穿挂始终质量牌控制仿的根俗本方没法是搞将施暂工技甲术规鼠范贯改穿到醉施工堆过程顶中，扁形成喇施工塘现场蛾看得婚见、底摸得乎着的络施工视样板呼，作破为施焰工现脏场进符行质禾量管嗓理的悟有力猪依据恰。项展目部饲在施宽工现案场的衰质量堡管理径主要欢做了芳以下阶工作瓣：1、及时组织各专业施工技术交底，科学合理的安排施工2、注重细节打造，严格验收标准，以样板验证交底

3、严格工序交接检验，做好前后衔接各分期项工歼程（箱尤其割是建蹦筑装姜饰部女分）棵开工鼓前，舰组织继所有档相关怨的参叼建单赢位召须开技冒术交抄底专毙题会声议，授确定泉各个魄分项伏工程缠所有悟工序百的施码工配牧合顺浸序，蜂确定铁具体轰的控根制尺序寸、虾规格减、定慕位及图标高识等，煮明确栏上下炸道工荷序的胀衔接捕处理坏及细衡节控派制的种具体灾参数粗。1、及时组织各专业施工技术交底，科学合理的安排施工如进夏行内简外装歼饰施感工前冠，应渣确定钻门窗朱的具浅体加批工尺践寸及奔定位裤、标捐高；焦确定郊内外旺标高汗控制剖线（弯50查线）亿；确自定室辩内、棕外地舌坪控胳制标男高；洁确定趋入户扒门安虚装标抚高；廉确定享电梯吓门套袜、按杏钮盒保安装贷标高芳；确自定栏箩杆高石度与货装饰球线条跳的关仰系；龙确定覆栏杆唯底部砌挡水家与防挣水、恐保温框层的船标高体尺寸申关系狐及施纪工顺岸序；健确定席外墙吃保温犯在门夸窗洞增口、衣阳台娱、露猛台等执部位控的收吊口方没法；评确定电涂料仔、文峰化石必不同亩饰面点而引多起的恢线条巴实际唤施工币尺寸绿；确押定空稍调洞肃内的泡百叶年、排议水立灾管等碍满足宫空调穷安放锻的具疗体定祖位等箩等。1、及时组织各专业施工技术交底，科学合理的安排施工上述能在图使纸中阔无法乘具体凯明确爆表示丽的施准工技培术参志数及木先后崖的施舍工顺董序在点施工住前必兄须予宰以确解定，他使每树项工屿作的成组织无实施昆者心蹦中有显数、畜万无显一失发。通泳过上蹄述精尚细的玩管控影措施摩，既马减少开了施俊工中愚的错肝误及稿返工皱，又运保证淹了施疤工质锹量，看加快羊了工矿程进桃度。1、及时组织各专业施工技术交底，科学合理的安排施工在科劲学、剃全面隶、合阻理、举准确协地进日行施反工技帮术交顾底的秘基础填上，京狠抓堤技术屯交底灵的执友行、谁落实曲，各聋专业药分项洗工程桐大面陷积施抚工前抹，必朝须按比交底千要求盆先做瞎施工踏样板租。通宜过组限织技捷术部奇、项就目部稍及设垦计、琴施工飞、监靠理等市单位诱相关与技术迎人员撇对施本工样报板进窗行验粪收，站可以滔检查绒设计搁方案撒、技淡术交印底的报可行非性；才考核午班组鼻的技病术操涨作水吴平；衡发现奋设计到施工霉中存她在的搞质量桌缺陷辣等，型从而捆避免哪和减朴少了巡寿大范仅围施雷工后稼出现植难以请返工共的质抹量问崖题及塘功能酒性缺鹿陷。2、注重细节打造，严格验收标准，以样板验证交底。在施限工过页程中晕严格谢控制挤工序徒间的樱交接节验收暂，要羡求下轿道工盲序对额上道宪工序颗严格螺检查养，发哥现问思题及挥时通裂报并衰做好趋现场洪标识架，以窝方便懂上道雨工序漆的返签工处使理。菠上道否工序酬质量惯不合袜格，毕禁止刻下道榴工序挥施工港。有关古工程民质量责控制紫的具扭体操池作，语在《凤工程简质量示管理硬及验转收实条施细腥则》共中做筐出了衣系统岁规定努。3、严格工序交接检验，做好前后衔接。对土劲建、狡安装东工程附的主招要材葱料进昂行甲尽供是粒保利舌重庆家公司薪适应承当地我建筑系市场品环境竖而采质取的博降低疫工程拔造价奶、控出制工柳程质演量的屠一种习尝试篇。在煌重庆削建筑探市场秋，相析对具作有较航强资蛋金实顺力与边良好岸信誉来的施尝工企续业相仁对沿蒸海发梅达城妥市较糊少，中因此垂，重脱庆的服多数腿开发忽商均摩采用块甲供孙主材郑的方值式进败行工栽程发骑包。享重庆社公司犹在甲殃供材合的管准理上后主要翁做了亮以下壁工作明：六、悉狠抓砍甲供岭材的陪管理戒，满萝足工站程建陕设需消要1、甲钢筋说、水坏泥及典砼等萄主材淘供应鸽商由朴预算喜部组理织，驴通过使招标心小组椅严格航的考余查、政评标须等程厨序确钢定；2、钢材料命的计环划审融核、法现场凶查验预、款夹项支燥付与勤扣除厘等环汉节通灶过公乔司制过定的夺《甲盲供材认管理拣办法壳》由梁预算释部、颤项目别部及霉财务饱部等廊分工孩配合挺完成率；六、碑狠抓滚甲供柏材的团管理徒，满枪足工乞程建例设需泊要具体凶细节戏：⑴计谜划审穷核由膨预算恩部根赏据项驻目的殊结构诊特点丘及经顿验参沈数提袖供主态体各安部分粥的主鞭材含毫量指洽标，吵监理呈、项恐目部稼根据危上述千参数酱及现督场进场度审秆核施餐工方能报审巨的材条料需胆用计娱划，泳经预洪算部煎终审盏后转臣供应殃商按确计划砍供货踪蝶；⑵材泰料进师场由诱监理什公司外实施盖进场画检验钩，供污应商超与施止工方接核点监数量呢，经课监理裂、项姻目部业确认梨并形劝成台荒帐记典录后批转预膏算部翁备案圾；六、统狠抓抱甲供冷材的鸭管理盒，满钢足工嘴程建哑设需梦要⑶每模月初堵，项从目部裤、预对算部番及财磨务部靠进行凶各自炎台帐粒复核偷，相琴互核拥对无蒙误后洒办理选材料痛款支捎付手堆续。甲供马材通絮过公壳司各深部门哗分工挖协作证、密回切配瞧合的偶精细电化管娘理，湖包括撑香槟刊花园争F组咸团在任内的直重庆彻公司本各个罩项目士，未暮出现矛因主买材质互量问哥题及伯供应僚不及昌而严届重影剖响正跨常施警工的夺情况乞。同派时，申因通霞过招绿标选部定主案材供揭应商道，主葱材的兼价格胸较市蹄场价冬降低谅5%氧左右弃。甲供义材的乎管理象详见跑项目倾部的度《工狼程款序管理冬台帐凉》。六、辣狠抓冤甲供哗材的贼管理旦，满绑足工膛程建木设需黑要七、前严格侮签证灶管理单，控纹制工薯程成迫本在施帽工建颂设期照，由肌于设煌计变抗更、犹方案城调整迷、技帝术难朋题、妻图纸吓疏漏冈及销定售配绍合等炭原因迟，施勾工现撕场出舒现合荒同、俘图纸屠外的尺增加求工程浅在所至难免制，由康于不钞确定毒性因余素较铅多，捉如若染管控册不当筐，很姿容易糖出现翠较严午重的扩预算泛超支烛及管叠理上苹的混肃乱。凑为此脸，重冷庆公保司主境要采饥取了举以下尚签证过管控寺措施边：签证管理措施

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