商业街区规划与可持续发展

中海首佳

FUJITAKA商业街区规划与可持续发展徐毅商业地产价值最优化原则商业地产与住宅地产最根本的区别在于：后者是建设加销售的开发型地产，而前者是建立在系统工程基础上的经营性地产。住宅地产通过销售最终完成投资回报和开发商退出，而商业地产的价值实现，最终是通过长期经营使商业地产不断升值来实现真正意义上的投资回报。国际通行的做法开发商会选择商业经营的成熟期整体转让实现高回报或通过项目的永续经营实现持续的相对稳定增长的租金收益并获得可再投资的丰富现金流资源等附加价值。中海首佳

FUJITAKA商业地产开发的核心理念整体规划、分步实施、专业协同在专业调查分析的基础上确定项目定位先进行商业规划，后进行建筑设计招商在前，建设在后先考虑商业经营，后考虑地产营销在保障整体经营的基础上，根据项目实际考虑租售比例和方式着眼可持续经营发展的长期回报中海首佳

FUJITAKA商业街区是商业地产的主要形态之一：商业街区综合商业街区－－都市中心型、地区型、社区型；专业商业街区－－超广域型（产业集群）、广域型。中海首佳

FUJITAKA商业规划是商业街区开发和可持续经营的关键环节根据对项目所在的城市、特定的区域、特定地块的市场调查和研究，尤其是对该项目立地条件吸引的主力消费群、对今后主力商户入驻条件及其可持续经营条件的分析所做出的商业规划，有效避免项目投资的盲目性风险。商业街区的商业规划中海首佳

FUJITAKA商业规划调查分析竞争对手分析消费者分析投资者分析区域商圈分析招商资源分析规划设计业态业种组合主题概念商业规模推算功能分区区域布局楼层布局及客货动线等规划商业街区的发展思路定位差异化客群细分化主题突出化价值最优化主力客群、辅助客群特色、规模、资源等，不可复制性主题概念、功能组合、布局动线、建筑特色等合理规划、长期经营、可持续增长中海首佳

FUJITAKA案例

王府井商业街区1．从上次规划改造至现今的发展过程和市场变化及商业动向2．现在王府井地区的消费者消费动向调查・交通量调查・客动线调查3．王府井地区的广域商业定位(现在的定位)4.主要商业设施的满足度分析5.活性化要点提取6．王府井商业规划（三年・五年规划）7．为推进规划实施的组织化提案规划目标实现路径图调查调查—体检消费者调查经营者调查店铺调查动线调查市场环境调查品牌调查经营者分析消费者分析分析—诊断立地环境分析规模分析定位分析业态分析定位与方向性规划—开方商业结构调整规划功能分区与规划布局组织管理体系阶段规划王府井商业发展规划的制定调查-优劣势-位置-目标-规划措施目标定位商业规模业态调整分区布局组织体系操作指导确立王府井商业街未来发展方向，以此方向指导各项规划工作朝向同一个目标努力；测算王府井商业街未来发展可支撑的商业面积区间，在此区间内进行的各项调整工作将符合消费市场的需求；在合理的商业规模下，发展适合王府井未来发展的、满足消费者需求的业态，将为王府井商业街带来新的活力；将适合的业态，依据科学的商业规划原则、结合王府井的历史文化特点和现有资源，合理的布局在商业街的各个区域，实现王府井由街向街区的转变；具有不同特色的街区将满足各类消费者的需求，最大程度上的挖掘王府井的消费潜力；实现王府井未来规划需要依赖规范的、专业的组织体系从整体上协调政府、管理机构、经营企业之间的关系，组织实施有利于王府井商业街发展的各项活动，将王府井作为一个品牌推向市场；针对王府井未来发展的各项规划工作，给予可操作性的建议，指导相关部门和机构将王府井商业规划得以分步实现。数据调查及其主要结论

前期数据调查包括店铺调查、品牌调查、消费者意向调查、客流量调查、客动线调查、经营者调查、国内外著名商业街调查、商业环境调查、市场环境调查9个方面的内容。

经济发展带来了消费变化一个国家的平均收入在1000美元以上，社会的消费结构将发生全面升级，由温饱型向发展型、享受型转变。精神消费大量新兴商业业态出现导致城市中心商业街内的商业业态和模式转型物质消费百货店的转化小型化/商业街里的百货店面积5000m2精品化/专业化/主题化城市多核多级商业中心出现导致常规物质消费个性化、高级化消费核心问题的产生业态与店铺未满足市场及消费者的变化各类新兴商业业态多分布于非城市中心区抢夺了城市中心区的市场分额仓储式大型超市HM超级商店超市折扣店工厂直销店便店利全球前30大零售商均为以上新兴业态历史文化名城国际大都市+历史文化名城王府井是这两者的形象代表国际大都市王府井：担当与城市定位一致的重任：国际、现代、传统城市定位国际大都市中国首都城市空间及功能体现国际认识北京的窗口城市商业空间传统市级商业区城市商业形态的丰富历史承传的影响历史文化名城城市的核心衰落的市级商业区历史和传统的体现心品质拉动商业复兴的举措浓厚的历史文化氛围宜居城市全客层：高中低/老中青/本地/旅游/中外旅游客层本地中青年客层口号：拉回本地消费者打动旅游者规模单一客群难以支撑如此规模商业面积目标消费者重点提升延续：发挥王府井品牌效应和已有客群优势东方广场等商业设施的出现已发挥了引领本地消费者回归的作用，继续这种努力将是今后王府井商业发展的调整方向。与北京其他商业街竞争力的体现，保持持续旺盛人气的来源。前来王府井的主要消费者为：来自本地及全国的高中以上学历的20-45岁的公司职员或学生王府井消费者构成现状：地域：全国各地（北京人55％，外地外国人45％）性别：男女各半年龄：20-45岁的年轻人职业：公司职员、学生为主学历：高中以上学历为主王府井未来的目标消费者：定位分析－目标消费者定位国际知名商业街与王府井业态结构对比

商业街的业态结构与该地区的国民生活水平和消费习惯息息相关。在与世界知名商业街业态结构进行对比发现王府井仍是以购物业态为主的生活型商业街，出现这种状况是与我国所处的经济发展阶段相吻合的。左图给出了纽约、北京人均收入和恩格尔系数与商业街业态比例的对比关系：即当北京人均收入只有纽约