湖北大型住宅区项目前期整体规划定位与物业发展建议

xxxx县项目前期整体规划定位与物业发展建议2011.5第一部分项目属性定位及核心问题界定区域属性之区位规划：本项目所在地块为三大板块交叉地带，项目地块区域价值定位较为模糊。xx城市外扩，建成多组团城市，市区由老城区、城东新城、工业园区、南部物流园组成，采取“建设将以一个中心，两条主轴和五个功能区为重要发展节点”布局；项目所在南区为老城区、城东新城以及工业园区较差边缘地带。因此，政府对项目所在区域的规划定位较为模糊。城东新城老城区工业园区物流区行政区本案区域属性之交通：区域的通达性较好，离市中心有一定的距离，消费者的心理认知度较低本区域距离市中心的车程距离约为5分钟车程；消费者对本区域的认知度较低，心理距离远；区域内缺乏成熟的商业配套，而本项目周边区域商业配套还处在低级、低档的阶段；本案工业园城东新区老城区区域属性之配套：本项目辐射5分钟车程的交通圈内，规划有大批行政、

商贸、居住生活配套，远期可观。项目所在区域行政、商贸、居住等配套规划体量大；南区聚集了大量的生意人群，经调研得知，该生意人多为省内其他地市人，也有少数外省人；本项目处在城北产业业带的核心位置，随着工业园区产能、产量以及产业大军的不断增加，未来本项目将辐射整个工业园区产业带的置业人群。本案项目属性之基本情况：规模较大、容积率较高，外部资源优越地块基本技术指标：规模：233176㎡（使用权面积）；容积率：2.2-2.5；限制条件：高≤24米；地块内部无任何自然资源；地块内部存在拆迁问题：地块外部有大面积湖泊资源；地块属性之四至：项目无紧邻主干交通、通达性和昭示性较差。主干道路道路道路规划道路规划道路规划道路商品房地块工业地块地块紧邻区域主干道几乎没有，虽有较多临街面，但相对通达性和昭示性较差；由于项目三边林路，所以本项目在规划时需要考虑多向的相邻关系；同时由于北向工业地块。因此，北向相邻或退让将是项目考虑重点。考虑到本项目周边的相邻建筑关系，在规划时重点考虑动向、北向住宅的退距问题商品房地块——城市板块交叉边缘、大规模、高容积率的开发项目

工业地块——是与本案住宅地块相邻的工业项目项目属性界定：扩张中的城市项目属性：地块233176㎡使用面积，规模较大；政府规定2.2-2.5；高容积率新城市化规划中，其城市化在加强；新城市多元功能已经明确；板块交叉边缘区域处在城市板块交叉边缘，属于自然发展带，距离市中心5分钟车程，但消费者的心理认知度较低；大规模工业地块与住宅地块相邻限制条件较多区域属性：本案规划发展核心问题什么样的规划可以使项目发展实现最大价值？基于对项目属性的界定，我们认为项目应该解决的核心问题是：规划统筹上需要考虑——工业地块在布局、形体以及形象上不影响住宅项目整体品质工业地块项目临主干道，而且是住宅项目住户出入项目必经之地，同时减少工业对住宅项目的影响是两个地块之间需要解决的核心问题。规划技术上需要考虑——“2.5的容积率与建筑、产品之间的矛盾若开发普通住宅产品，将面临梯户比过高，品质下降或无法满足容积的问题；若开发住宅+公寓类产品，规划上可以解决，但牵扯是否有足够需求支撑的问题；项目需要回归到市场找到问题的本源，因此我们必须明确：未来市场大势在哪里？项目所在的区域价值应该如何挖掘？在产品上本项目有哪些机会点可以挖掘？在xx城市、经济发展及市场角度看，本案未来发展的机会在于：如何使本案具备特色可持续发展的差异化项目形象？我们岛在思侨考，拘有没辩有一绣种操雷作思连路…秧…博符合兽本案舌大规旨模、拣高容普积率托、高庭品质贯项目泊的发沃展模想式筑同时芦使项垒目可丑具备叼可持病续发纲展性送差异棕化形煤象基处础模式捕1：趁豪宅督元素俘模式绸——高形族象、蜂高品窑质、风突破早成本磨价值潜衡量晓体系模式椅2：剂产品极创新养模式堂——全新晓的产众品创卫新方絮式、宣附送水超额网价值模式朱3：极功能碑转换理模式蕉——采用膏高容筑积率留的公站寓产它品分帽摊地给价，访实现箩合理巨价格模式捷4：奴高科浙技模筐式—福—采用刑高科累技战侮略提敲升项突目价狗值溢价模式约束条件本项目拟合度豪宅模式较强的城市价值或者稀缺的自然资源；本案有较好的湖景资源，但xx不缺湖景产品创新模式无较强的约束条件本项目可在此方向寻求突破；功能转换模式适宜的区位、交通、配套，周边具备成熟的商务办公或者商业氛围；本项目为纯住宅用地，且周边不具备成熟的商务办公或者商业氛围；高科技模式高科技技术整合利用能力、资金保障、高端客户群；本案所在城市，不具备大量的高端先锋客户群，且开发商选择此种模式投入成本较大；豪宅闭模式秀下的再产品撒创新立将是敲项目搜成功杜的可奥行性岛方向那么僵，项早目在云现有菠基础馆之上精如何药创新季？第二判部分项目姥整体化形象餐定位吃策略稀思路一个抢大胆希的假雅设：在本表案出贱现之葡前！如果蠢，x菜x没倍有豪炎宅！效？换句亩话说北：这庙位本淹案发快展提也供了分一个疯契机毁！这是得我们愁看到净这块破土地凉时的升第一法印象。这是船我们染介入尘这块席土地乎开发肾、营抱销、皱策划看时的证项目境愿景。我们砍不禁驴要问步，这内是一免个可崇以完肿成的越任务心吗？光荣是与梦刘想…暂….本案芦成为谊xx慎首个职豪宅目，并败成功傍营销故，需从出三个脚方面苗来考付量：A：慨是否狡具有尿豪宅袋的价言值支顿撑？B：斥xx黎现有驶市场况上真启的没膨有豪柴宅吗杀？C：抗xx扇有没鸽有豪重宅的津市场庆需求刺？下面帮我们哲就从寇这三而个层叙面来泡分析鸭：首先祥，我摄们看弯看本案滑的核谋心价婚值，年是否遥能够票支撑举起项嫁目成附为豪辜宅的峡形象赌基础天生排尊贵均的本欧案，混具有姜成为刷豪宅荐的条权件和凳潜力地处宋xx塑新城喷规划动核心她区域未来父城市蠢先进用配套盲可期优越屿的自乎然环按境资变源极具字想象驴力的阳地块俘条件天生兴尊贵控的本毁案就趴此可液以成杨为豪亿宅吗腔？似乎吹每个零方面劳的素哄质都多不错锡！我们先来看看什么才是豪宅？A：低资源沾型豪费宅：薄具有聪江、蜜湖、厨河、携海、躁山等敲不可雅复制严资源娃，可修以称凯为豪敬宅参考富案例女：万纳科·索17坡英里雹绿城凳·北笨京御沿园豪宅脉支撑漠卖点兰：一摄线海陆景资各源额+形三山敢五园慢的皇枣家文吩脉B：蚀地段玻型豪筋宅：劲具有竖市中购心不歌可复锋制的哄地段猪，可折以称忘为豪屿宅参考辛案例安：杭双州·近昆仑巨公馆掩，上杆海·凶翠湖揪天地豪宅概卖点太支撑勿：杭崇州武参林广筛场核丽心沙+鉴上海酒新天翠地概某念板牌块核光心C：彼产品顷型豪此宅：宇以独销特的令园林底景观嗽、建狠筑风朵格、单户型罩设计尽、精您装修鞭、科蝇技智介能等磨产品简特点脆，制更造区杀域内耕不可不复制症的豪贯宅参考窃案例养：杭闪州·狼蓝色徐钱江训，杭排州·桌东方古润园肚，闷北帖京·士紫御拿府矿，页杭碌州·疾梧桐磁公寓豪宅绿支撑吗卖点目：精摔装修胃豪宅胸+致智炼能科促技豪渐宅推+饲皇家拦园林船豪宅家+掏AR管TD脱EC厉O艺丝式术豪陈宅D：躬文化疲型豪惩宅：多以特虑有的多地域路文化记、历晌史文拐脉、敞软性疮服务设为背拣景的篮豪宅参考盛案例瞒：杭丝式州·耍武林伴府鼓，绿浙城·提北京忍御园删，杭耻州凯歉德·棒龙湾炼，奴杭州永·和镇家园豪宅捧支撑垒卖点侮：三站山五镇园的腐皇家肢文脉谦+杭榜州武机林广氧场的胶发源跪文脉匹+曲运尿河文牧化既+衣管家厉服务本案成为豪宅的价值要素是否不可替代的价值？地处xx规划核心地段，未来市中心土地越来越少，寸土寸金地处城市中心边缘，区域价值具有发展性，但不具备唯一的绝对吸引力距市中心5分钟路程城市很小任何地方离城市都很近马蹄湖湖景资源在xx，水景资源相对丰富，不具有唯一性近万方规模项目可塑性强具有规划上的创新性，目前xx市区没有享受市中心成熟的配套xx市中心楼盘共有价值，非项目独有，具有可替代性便利的交通配套、教育配套豪宅漠要素幕对比巧可以附看出钓，本别案每担一项逐豪宅怪的价察值要度素都您不具蒸备绝另对价颤值！是的逆，每鼻个方循面的钉价值驴要素痛都不牌错！但是奴，每捉个潜梅在的判卖点货都可葛被替把代！因此尝，本耳案成伶为豪侧宅的顾价值表支撑程还不辱够！本案毁要成撒为豪钥宅，愧有着灵以下莫几方损面的脖限制需：A：纱高层丈产品伶如何辜做豪哥宅，匹并能捏够与啦多层秆、花拌园洋悼房、教别墅释产品泡竞争懒？B：生未来湖市中嗽心楼听盘供耻应相树对多询，区垄域可耍替代赤性强滴，如敞何超括越同为区域和楼盘柏？C：扎湖景痰资源胁不具听备独糊特性折，如河何打证造特旗色？D：稍项目辣地块浙、规家模较航大，易如何匹长期孙保持斯大盘莫影响龟力？现有泪价值扩，还配不足顾支撑典豪宅沙的开渠发定埋位！芹可以坟通过伍产品唐创新泛提升夸。重要良的是侦：x违x到镰底能看不能快建豪哗宅？忍xx汗是否忘具有妥豪宅贺的需总求市迎场？通过夏对市泄场的牛了解诸，我摊们可喝以清生晰的懒看到神一个尼结果总：在x汽x，策目前哑：没放有正有真意介义上玩的豪捞宅！可惜编了，旬拥有同如此健大规忆模、嫩丰富霜的山胃、湖闭资源助的x枪x却箩没有筒一个蚂豪宅望的出芬现。一个倍问题畜！—浮—为畏什么断，x注x拥风有如渗此好您的湖识景资孟源，组却没需有一螺个楼老盘在级xx封打造户一个洪鼎级取豪宅界，而旺仅仅宜做了伯一些细所谓俩的类涌中高阴端资碍源型以的产弊品？答案纪只有材一个定：x维x还笼缺少鞋足够撕的豪辅宅需题求基藏础虽然耗，x站x近筒年来共经济葛不断送走强家，民黑间富碌裕家暖庭和坦人群间越来营越多代，存低在一佛定的策“高掀端客范群”奔！但作闪为一满个正导在转沸型发寇展县睬城，恨xx两经济禽整体趟发展链水平狭，以川及民宿间富傍裕程毛度也尼有限驼，当秃前主桶力购蔑房者础还是溪集中返在企逆事业融单位沟、政巾府部集门以骡及中哭小企梁业主蔑和部杯分商蕉贸人刚士。此外董，x饼x人豪虽然政消费先欲非铜常强慕，但拔xx磨人还拖是比菊较务懂实的倍，更姻注重虚居住职的舒袄适、烂品质伟和性般价比锁，而这对于柔鼎级殊豪宅塔的消劝费观况念还递不成伞熟。虽然鹿xx系现在徒没有撞真正闯做豪亡宅的哄项目杆，同硬时本振案，瓦也不思适合警做鼎渠级豪产宅！那么返，就资这样丢将本案打造须成一段个平侵庸的诱产品种吗？答案京同样板是：NO藏！不做绣鼎级宜豪宅斗，是趟因为粘考虑释市场飘风险呢的因羊素。漠但，疑这并途不意水味着德浪费母本案系天生夹优越瓶的资妖源价千值。本案雁不做熔鼎级排豪宅市，但详却有辰成为众“x问x楼滴盘的士新标摄杆”胆的潜写力和让价值乎。换个生思路板，我量们提矿出这该样的每项目碍定位响和开冠发策幅略：“新唐豪宅寨”价叛值典宝范这是内本案扔在x划x市包场最调为可膜行的妈开发恨之路始！新奢侈品豪宅传统奢侈品豪宅客群价格价值内涵附加值配套户型生活节能环保智能科技技术物业服务全层次人群高于普通住宅，但可支付品质优良，注重细节，高性价比注重情感营造，强调文化与艺术品位以文化内涵和服务提升要求成熟，可居住性强有大有小强调邻里交流，注重园林景观的参与比较重视喜欢高科技带来的新体验注重服务的周到，但对物业费有限定鼎级富豪只有少数人可支付质量鼎级重点在稀缺性强调稀缺资源一般，可居性不强普遍要求大户型，体现奢侈强调园林景观的私秘，邻里关系远一般强调智能科技的实用安全性强调私人体验，不在意物业费——酬——讨——书豪宅皮的享混受，台非豪惊宅的钓价格行——龄——汇——新奢座侈品阁豪宅口，卖柜的不奏仅是知产品盐！而是拳一种特“生慈活方炉式”彩，一喇种“舅文化至品味袄”！新奢摊侈品慰豪宅洁，卖朱的不己仅是婚资源蚕！而是馆一种透“细莲节”瘦，一思种“夫服务走和享桑受”颗！看看艳下面红几个堤例子嘴……水与恒水的鸽差别单！—甩—MP烛4和昨I舌PO诊D的甚差异——微型货车和六MI凯NI趴的差容别！带——他们喉都是酱新奢鸣侈品员的典荷型表夺现”新冷奢侈哄，就腿在于容细节冤、以娘及品拼质和宏价值盾背后冠的文霞化内索涵“资新奢捉侈品优永远大基于芳情感史需求规之上踩，消敞费者荒对此悼类产集品所分倾注促的情易感远萍远胜壁于其申他产拦品…馆…对箭他们者的购美买者届有一皆种显校而易璃见的树情感类感召警力。绝”新奢裁侈品接，已成防为当坛今城熔市中狱产的纽奉一种抵普遍隶消费纹潮流灵，涵狮盖食什品、知服装句、汽究车、凡电器肾、旅见游…吓…等弱各品织类：看一撤看新鸦奢侈叙品理爸念在碌地产亏项目举中成册功运兴用的一关个经精典案涝例杭州·公元沐桥目前价格：3万/平米项目劣势：所在杭州之江风景区，豪宅聚集。项目自身规模小，外部没有可以媲美的环境资源，四周农居点多但事实是：它已经成为杭州楼市中非豪宅项目中最贵的楼盘。为什么会成功？——巧妙引入“美国公寓”这一概念，通过产品细节，以独特的“美国中产生活”方式，强烈的吸引了一大批对美国文化渴望的当代城市新中产人群，提升项目价值。他们捎：收入继和财胖富的国增长候：使赵他们昌花在祸优质圣物品易上的件财富洲比以培往任冬何时艇候都迅多；生活套费用鼻的降择低：连各种属大型内零售锣店带狸给他剥们生不活费舍用的免结余冬；女性妈力量锯的兴势盛：队女性螺工作剂使“常犒赏楚自己碰”成冶为现植实；事实况上，桂“中相产者稀”是蝴主要晴的“祖新奢态侈品骡消费炉者”家庭油结构潜的变岸化：疼多数奋呈现食“4赵21决”家潜庭结闹构，粒家庭串经济彩实力莲比较萄强；消费弓观念捉的成柳熟：当他们划更加腰精明敢和老瓶练，躲同时脖“尽配情消予费”纵不再颠成为栋道德兰舆论的压酿力。他们训购买漏产品乌时，拔首先评考虑杯的是摸：产培品品勇质基赌础上气的价絮值内省涵！在这散些中御产者叼身上鼻，已茅不可锣避免使的具隶有“请新奢锣侈情术怀”新奢傅侈主愚义—免—基班于他债们对钩产品妖价值半和品墙位的奋高度斥认同包括人文张价值哗+历妨史价哭值+侵工艺崭价值赤+标馋签价捐值+皮圈层逼价值佣+…倦…因此总，我独们将仓本案及的目右标客怪群主您力锁誉定在突：城截市中歼产者光人群裂！这也秒是我亦们提婆出“唯新奢捐侈品坊豪宅弊”定塞位的灵客群钻依据池。审视闯未来等本案四的客蛋群，黄他们责是x均x最五懂生贡活或院对未臣来生喷活有回着较穗强欲锦望的西人，伙他们雷是x掠x的“中坚惠影响氧力阶宅层”。产品缴战略刘定位剧：新梨奢侈资品豪坦宅剩—底非豪假宅高功端公勾寓产品糊客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