二手房选购指引

二手房交易流程与选购注意事项第一步：看房选房选择二手房头疼的就是找房源，其实也有多种渠道，，到正规的房地产中介寻找个人房源信息、。第二，通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息。第二步：产权审查，检验二手房权，审查该房的"两证"（房产证、市局的房子有土地证）及相关文件（原购房协议、原购房等）；第二，房子的产权是否与他人共同拥有；第三，交易前查看房屋有无其人债权债务纠纷或机关等查封；第四，审查房屋有无抵押等情况；第五，二手房是否属于允许出售的房屋；第六，是否出租，承租人是否已经放弃优先购买权。第三步：签订合同签合同时，买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任。如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处理应注明，避免在交款时（过户、付款）出现不必要的麻烦。第四步：“两证”过户签订合同买方需交付定金，购房者和房主到该房屋房证填发单位区房产局办理过户，过户前买方交齐全款。办好《房屋权证》后，购房者要到土地部门办理土地证（只有市局有土地证）。第五步：申请贷款购房者申请贷款时需要带相关证件。然后向担保公司（银行）提出贷款申请，经过担保公司（银行）的调查审批后，购房者要签署一系列设定抵押所需的资料。第六步：办理房贷在相关部门（签约）指导下，等一切证件办齐后，双方用自己的身份证开设账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。第七步：收房入住经历了前期一些周折，但到终的验房收房也是一件不可忽视的问题，（水电、物业、供暖，等相关费用是否结清）。我们通常所说的二手房，是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。近年来，不仅一、二线城市房地产市场火爆，房价上涨，三、四线城市房地产市场也逐渐升温，大有“后来居上”之势。在火爆的房市中，二手房交易着实占据了举足轻重的地位，二手房数量在不断增加，交易规模在不断扩大。由于二手房交易相对复杂，涉及相关法律、政策较多，其市场体系尚处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发商品房的诸多特征，使得二手房交易环节更多，程序更加复杂，风险也更大。事实也正是如此，据了解，以浙江省法院为例，近年来，法院受理的二手房交易纠纷逐年增多，并且呈现出涉案标的额大、案件事实较为复杂、处理难度较大的情况。通过进一步分析裁判文书网公布的相关案例，从中总结发现出二手房交易中一些常见的问题，梳理出一些常见的风险。这些风险，不仅涉及买卖契约的缔结，还涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等法律方面，以及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性方面。风险不可谓不多，对于购房者来说，不可以不防。经过梳理，二手房交易常见风险的主要有以下九类：风险一：所购房屋是否存在抵押情况［相关法条］《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押。如果购房人在房屋过户之前不解除之上的抵押，是无法完成过户手续的。购房者应当仔细查验所要购买房屋的产权登记情况。由于有效的抵押权必然在管理部门有登记，因此，必要时，购房人可以要求卖房人通过房屋核验提供相关材料。另外，有房屋中介公司提供居间服务的情况下，也可要求中介公司提供相关服务。一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，买卖双方应当小心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。风险二：所购房屋是否属于“抵债房”［相关法条］《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。在高利贷的借款关系中，经常遇到此种情况：出借人向借款人提供借款时，要求借款人以房产进行抵押，同时又要求借款人办理委托售房和房屋抵押公证。这样，当借款人无力偿还借款后，出借人就可以凭借委托售房公证代理借款人处理房产。出借人在处理房产时，往往忽视借款人的利益，低价转卖房产。出借人的这种借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实的行为，侵害了既借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序。从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，不能一味贪图便宜，应当审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成经济损失。必要时，可以要求与房主当面确认。风险三：所购房屋是否取得共有权人同意［相关法条］《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《民法通则意见》第89条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。实践中，即便产权证上写明单独所有的房屋，实际上有可能夫妻共同所有。基于有关法律规定，买房人在签订房屋买卖合同时，应适当了解售房人家庭情况，查明卖方户口本上所载的婚姻状况。如果卖房人已婚（尤其在卖方有意隐瞒婚姻状况的情况下），必须要让其配偶签订知情同意书，避免因卖房人未取得配偶一方同意单方面出售房屋所可能导致的交易无效的风险发生。退一步说，对于共同所有房屋，仅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影响，也不能保证房屋的顺利过户。当然，如果购房人明知房屋为夫妻共同所有，却与卖房人恶意串通，则必然会导致买卖无效的法律后果。风险四：所购房屋是否属于“多户房”户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。几乎所有的买房人，都希望所买到的房屋上面没有他人落户。因此，在大部分房屋买卖合同中，一般都为卖房人设有户口迁移的义务。由于户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。但是，户口迁移的义务作为约定内容写入合同条款并明确相应违约责任，并非无效。其意义在于，通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。这对于买房人来说，也是完全有必要的。一旦成讼，即便法院不会直接判决强制迁出户籍（当事人自愿协商达成调解协议的除外），但买房人要求卖房人支付违约金或赔偿损失是能够得到支持的。风险五：所购房屋是否满足学区房的条件生活中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但购房合同中却并没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约责任，从而引发纠纷，导致对簿公堂。因此，对于以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求卖房人承担赔偿房屋差价损失等法律责任。风险六：实际交易人是否具有代理售房权限［相关法条］《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。二手房实际交易中，由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的情形。但是法律规定，当行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。为避免出现此类风险，购房人一定要慎重对待，要求代理人提供经过公证的售房委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任；同时，应尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主此后因房价上涨而以不知情为由主张合同无效的情况发生。风险七：所购房屋是否属于“在租”情形［相关法条］《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。不少二手房在出售时是处于出租状态的。基于法律规定，一方面，承租人在同等条件下享有优先购买权，出卖人应当如实告知，以保证承租人的合法权益；另一方面，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。如果购房人购买的房屋已经被出租，可能面临无法入住的尴尬局面。为了防止可能存在的承租人日后行使优先购买权，买房人在签约前应当通过询问业主、实地查看等方式，查明所购房屋是否出租，以及租赁合同期限、主体等方面信息。当所购房屋存在租赁情况时，应要求租户出具放弃优先购买权声明书等材料。风险八：所购房屋是否属于“拍卖房”房屋如涉及拍卖，往往涉及到债务问题。有的拍卖房可能已被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。对于拍卖房，还要关注房屋的产权问题、能否过户问题、有无实际居住人及户口有无迁出问题；同时，还要查看房屋是否存在未结清的水电费、物业费用等情况，因为这些费用，都有可能需要竞买人进行负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。风险九：所购房屋是否存在“涨价”情形

［相关法条］《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。链家二手房经纪人马德技在