陕西新式风格居住区别墅地块概念规划文本天华设计

上海天华建筑设计有限公司

TIANHUAINTERNATIONALARCHITECTUREDESIGNINC.LINTONGGUIHUARISESUNINVESTMENTGROUPCO.,LTDPLANNING&ARCHITECTURALDESIGN新城地产XINCHENG(XIAN)INVESTMENTGROUPCO.,LTDXINANLINTONGCONCEPTPLANNINGANDDESIGN西安临潼项目·概念规划设计项目背景研究Locationanalysisandbackground00凤凰大道骊山大道地铁9号线西临高速三环路绕城高速15KM二环路老城区骊山旅游景区临潼区凤凰池板块是目前城市发展热点板块，区位成熟、交通便利，是大西安规划落地以来，继沣东、浐灞板块之后又一热点发展板块，未来发展优势明显。西临高速骊山大道凤凰大道地铁9号线区位信息基地离繁华不远，离自然最近。绕城高速城际高速国道地铁线快速路地铁9号线地铁3号线西安绕城高速西禹高速108国道临潼汽车站西临高速210国道基地交通便利：基地周围交通十分便利，西北侧有高速路和国道经过，并且已经在建的9号地铁线可直达市中心，交通出行十分方便。西临高速从4车道扩宽成8车道，与主城区仅20分钟车程。地铁9号线已开工建设的，计划2020年通车。区位交通项目定位战略：新城中高端产品系区域品质标杆客群：第二居所向第一居所过渡“1.5居”改善首选格调：反映属地文化精髓新中式美学典范愿景：我们要做的是恢复居所与自然本身的联系愿景心：居于挨山水困间，艰实现给”天这人合厚一“阔的都膝市人揉居理考想愿景装：传承文化虫脉络，继挎承西某安街欺巷肌理谋，秉蜻承当地果中式美学亡意境伞。愿景宁：用现代浙手法遍演绎迁古典肠美学苍，新护中式建筑永风格淋营造他高品滤质生活兽。愿景贺：辟一处庭院于喧嚣闹市吉，实现定人们笼自古拆以来总大隐物隐于歼市的锅精神鼻向往辜。总体耀规划De料si微gnsc判he定me王a沈nd御p温la咐nn咐in01

项目名称西安新城临潼项目地块四至

骊山大道以北，芷阳五路以东，芷阳四路以西，凤凰池东路南土地性质住宅用地出让面积93024.67㎡建筑面积139537㎡容积率≤1.5，≥1.0限高20M，局部40M（40M高度建筑不得超过地上建筑面积的30%）建筑密度＜30%绿地率≥30%配套及物业用房社区办公用房一处，建筑面积标准≥72㎡/千人，且≥300㎡；早餐店及报刊阅览室每500户设置一处，每处建筑面积≥10㎡；物业用房按照3‰配建，且≥100㎡。9班幼儿园配建9班幼儿园一所，占地及建筑面积均不小于4050㎡商业商业建筑面积不得超过地上建筑面积的10%，且≥500㎡。配建惠民蔬菜副食品店一处，建筑面积≥250㎡用地红线H≤18M控制线18≤H

≤54M控制线非居H≤24M控制线绿化带QJ15-1-57地块总面积93024.67㎡20M30M30M24M20M20M凤凰池东路芷阳四路芷阳五路骊山大道5M5MN移动信号塔绿地骊山花城骊山下的院子周边迟现状驱分析航拍图场地嘱高差洋分析231123495m

490m484m500m

485m510m

500m495m基地范围485m500m495m475m基地范围基地范围475m510m基地远内地形束坡度役较大券，整体呈东阵南高守，西鸽北低湾的形态翁，最大顾高差达16米，场地内需处要平整幼。123484m500m周边与现状盯分析骊山移动据信号苍塔航拍图任务书输秆入用地烦面积颈：9.汪3万㎡容积斜率：1.琴5计容六建筑牢面积疼：9.筝3X克1.哗5=妥13散.9灶5万㎡11小高层幼儿糕园商业0.础41万㎡50剪0㎡≤S≤1.核39万㎡4.枪18万㎡1.蔑40银M高度可建筑辆不得肠超过地上早建筑孔面积是的30浙%面积2.配建9班幼眼儿园3.商业仰建筑在面积拳不得乡丰超过割地上页建筑煤面积属的10铲%，且≥50输0㎡。配棵建惠躲民蔬摩菜副乎食品箩店一弦处，蒙建筑蚀面积蛛≥25悼0㎡。3.物业僚管理邻用房仆按照吓西安迷市相恒关规核范配辰建配套史建筑日面积冰按土慢地出患让条丝式件配蓬建其他饲住宅≤13角.3万㎡配套0.浅14万㎡建筑面积户型配比总价段1203房2厅2卫30%100-1501504房2厅3卫55%160-2002055房3厅3卫15%200-260户型恭配比区分坟产品质溢价牢能力拖，明叉确资浇源权费重低高土地薯资源划权重别墅/叠加高溢勇价产刘品小高润层中溢价产罢品幼儿猎园低溢价产德品规划缠策略$$局$$土地妈价值曾分析低溢穗价产品冒用地效率高溢价产品抛用地品质规划啄策略$$$$$基本心的布星局模掩式项目困地块箩：1.誓5的容丈积率项目旧地块偷：30他%密度平均层数=（容积率/覆盖率）1.5/30%=5层间退距按西安市城乡规划管理规定日照条件：内2外2限高：20M,40米（40M高度建筑不得超过地上建筑面积的30%）组合聚方式全3F别墅3F别墅+1烦1F高层6F叠墅+1曲1F高层×溢价梦低×全6F叠墅×3F别墅+6早F叠墅+1例1F√条件炭梳理周分析全11茧F高层溢价华低,突破段规范×拉长封产品景线，到多样闪化产神品打造遮，减小谷风险异，针浅对性寻类求相应暂客户×密度厘超，泳容积钻率做擦不足密度斯超，也容积建率做爹不足密度吸超，刻容积算率做范不足强排专海选所有厌可能匆性展既示三种零大方伶向覆颂盖所迎有组疫合可碎能性盈，通过腐货值蹲、产苗品、介朝向君选择逐一先排除想！！强排方案终极定案

方向一方向二方向三11层小高层叠墅联排别墅13层小高层叠墅联排别墅13层小高层叠墅联排别墅15栋80栋90栋13栋68栋124栋13栋68栋124栋

住宅总计容建筑面积13.3万13.3万13.3万小高层总建筑面积4.17万4.17万4.17万叠加别墅建筑面积7.20万6.53万6.53万别墅总建筑面积1.89万2.59万2.59万估计项目总售价（亿）15.00E15.18E15.18E优点1.正南向布置，用户接受度高。2.产品种类丰富3.组团感强1.两种朝向布置，空间层次丰富。2.产品种类丰富3.组团感强，空间趣味感多。1.两种朝向布置，空间层次丰富。2.产品种类丰富3.组团感最强，空间趣味感多。缺点1.规划控高40米没用足2.高溢价产品别墅总量较低，总货值较低，楼盘品质一般1.小高层沿芷阳五路布置，遮挡项目展示面。影响整个楼盘的高端定位。2.基地东北角的移动信号塔影响的户数较多。√√极限撑强排萌结果在满殖足规划换控高及营销倡配比的前零提下极限君强排亩结果疏：15栋11征+1小高层4.岸17万㎡叠拼袄别墅7.嫂20万㎡联排念别墅1.场89万㎡建筑强密度为：30骄%货值15片.0做0E货值永单价小高廊层：0.识9万叠墅盛：1.甲15万联排坏：1.烫4万商业爪：2.委5万问题城一：联榜排别匪墅1.迷89万平方岩米，容量只能这么雕多了吗？问题膊二：整体追品质错如何童进一链步提炭升？关键腐点1.规划皱限高40米未薪用足释：突破过营销律定位酒将11则+1层小篇高层暖做足40米，桐改为13层小要高层，15栋变短为13栋，谷压缩他小高肾层栋固数，半提高朴土地询效率宿。2.突破聚规划程条件帐：突破40M高度矿建筑惰不得那超过宰地上粘建筑艇面积查的30%规划偏要求回，做到35%。方案鸟一联排腐别墅总平箩面图13层小高孤层4.公17万㎡叠拼居别墅6.雨55万㎡联排际别墅2.己56万㎡建筑惩密度：30糊%货值惜：15耽.1活7E强排落方案13械F2.陡56保w经济胆技术掩指标方案一：经济技术指标项目指标单位备注（规范依据及规划要点依据）建设用地面积93024.67㎡规划用地面积容积率1.50--1.5限高——m——限低——m——总建筑面积202016.1㎡——地上计容建筑面积139566.1㎡139537.005其中住宅面积132932.5㎡面积（精装面积)/限价房面积其中商品房联排25644.5㎡面积（精装面积)/层数/层高标注叠拼65538.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注洋房0.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注小高层41750.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注18-33F高层0.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注保障房可售保障房0㎡土地文件、规范、设计输入要求不可售保障房0.0㎡土地文件、规范、设计输入要求商业面积1132.6㎡暂定廉租房一层其中商业Mall0.0㎡层数/层高标注沿街商业1F商业1132.6㎡层高标注2F商业

㎡层高标注3F商业

㎡层高标注酒店式公寓面积（SOHO）0㎡说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求办公面积0㎡说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求幼儿园面积4050.0㎡——中小学面积

㎡土地文件、规范要求地上计容配套设施面积1451.0㎡同表六相关数据避难层计容部分面积（如有）0㎡土地文件、规范要求架空层计容部分面积（如有）0㎡——地上不计容建筑面积㎡——其中避难层不计容部分面积（如有）0㎡土地文件、规范要求架空层不计容部分面积（如有）0㎡——地上不计容配套设施面积（如有）0㎡同表六相关数据地下建筑面积62450.0㎡含人防面积，不包括别墅及叠加别墅地下室其中地下商业（如有）0.0㎡——地下一层机动车库35820.0

机械车位地下二层机动车库0.0㎡3.7米地下非机动车库0.0㎡地库范围线内主楼地下非机动车库小高层地下-1层面积3380.0㎡地库范围线内小高层主楼地下非机动车库和设备用房面积叠拼别墅-1层面积12540.0㎡层高5.5米联排别墅-1层面积10710.0㎡层高5.5米规划户数849户无回迁房，安置房，经适房要求可售比

——规划人数2717人平均每户按3.2人计算建筑占地面积27907.4㎡土地文件要求建筑密度30.00%

30%绿地率40%

40%集中绿地率--

土地文件要求机动车停车数量1398辆——其中地面停车数140辆——地下停车数非人防车位数1258辆此数字为报建数据，实际为760人防车位数

辆详注规划条件和当地规范地下机动车单车位面积28.5㎡/辆因本地块停车指标要求太高，我司在测算时按机械车位进行报批，交付时为平层车位，实际地下车位数约占规划要求的60%。地下车库土建做法满足机械车位安装要求，此做法为目前西安常规做法。非机动车停车数量720辆规范要点（普通住宅0.5/100㎡、廉租住房：1.0/100㎡、一般商业2.5/100㎡。规划条件书中注明：非机动车位依据交通影响评价报告确定）地下非机动车单车位面积1.5㎡/辆——人防面积27952.7㎡住宅按首面积，其他按地上面积的4%叠加树别墅联排猪别墅小高闪层产品蔬分布幼儿烧园方案一户型配比

面积段户数面积户数比面积比小高层1251253344175039.34%31.41%叠拼1501503966553846.64%49.30%联排21021011925644.514.02%19.29%合计

849132932.5100.00%100.00%户型分析联排害户型产品巧分布联排奔别墅建筑唉面积胞：2.颜56万㎡别墅茄套数克：11鹿9套别墅距占比痒：20慌%意向图片一层平面图户型特点户型分析私家副电梯预留询位置没，灵仆活空迎间，满足弯业主念不同尸需求踪蝶。庭院内置脂庭院米，尽填享书叛式生感活。入户铲玄关提升鹊生活屿舒适摇度中西针餐厨大气闻时尚颤，灵欣动结久合。宽敞侄横厅情怀脂高雅滥，格钩调清涂新。意向图片二层平面图户型特点户型分析卧室携套房多功冤能套克房，满足特不同汤时期著的多景种需竹求。丰富淘的收吧纳空洲间更为箩人性藏化的辞试用暂体验明。意向图片三层平面图户型特点户型分析露台大尺才度北需侧露教台。豪华梁主卧房诚套房豪华租主卧去四件北套，私享演北侧侍宽敞放露台联，彰显系时尚律生活巧品味兔。户型分析一层蛋平面柱图户型套型建筑面积赠送面积实际使用面积阳台挑空露台挑空凸窗合计联排4房2厅3卫210.1413.522.5130.6066.61276.7535移.5㎡18填.4㎡35粘.5㎡18著.4㎡10绩.2㎡10骄.2㎡建筑蛛面积赶：21挡0.殖14㎡赠送面积：66就.6造1㎡实际面积：27响6.北75㎡赠送馅率：31春.7万0%户型分析二层尤平面邀图客厅尚挑改造捏后改造肃前赠送报空间户型分析三层园平面焦图改造护后改造箱前赠送蛮空间户型分析地下溜夹层钢平面盆图赠送驾空间赠送面积：97释.9晴8㎡户型分析地下室平面扰图赠送陪空间赠送面积：97捆.9破8㎡联排计组团衔设计联排做组团-尺度跟分析人行肝道人行罩道联排支产品她，每镰户均崭设置逗南北锁庭院滋，独立岂的入插户庭放院，特在保凯证私厕密性呜的同耍时，逝极大永提高终入户光体验戏。6m7m6m7m7m7m4.4m2.6m9.4m2.6m5m4.4m人行道北院南院北院南院人行道联排组团完设计联排组团-地下储入户墙流线小分析联排足产品般赠送驼地下吼室，洒每户贝设计完私家劳车库妈，提仍升产液品品疼质。歇地下泼室给灿各户朵作为嘴休闲液娱乐线空间理使用歼，增敞加产残品附脾加值雀，增分强产币品竞蹈争力饼。联排鸦组团椒设计联排勾组团-台地梯剖面拣分析每户俗赠送辫两层它地下混室，浑独立写私家沈车位兼设计气，且柄可从径地库谅直接市入户拆，增耀强入析户仪受式感窜。南北马均设迈置下娇沉庭判院，叼为地织下室伞提供桥良好牲的采械光通妇风。因场巡寿地整刮体地疯势南谷高北握低，继进行雕场地宿整合旁后，迎局部拨地下乳室可与对外敢直接象采光梳，进六一步忘提升宪住宅绝舒适箱度。2.6m南院9.4m12m北院3m下沉庭院下沉庭院下沉庭院下沉庭院私家车位私家车位对标·龙湖松香醍璟语宸22制0㎡（联石排别客墅）三房港二厅迹五卫22五0㎡3房2厅3卫，舍设计钞为大巨面宽素小进鱼深的掌房型翅，赠送滴约68平方震米优点馆：面判宽较抓大，翼赠送柴率高缺点:栋距泥较小手，品腹质较斗差，仅犹满足植规范坐要求昂。1F12.2M8.5M3.6M4.8M3.8M2F全赠送：37.8㎡3F全赠送：30.6㎡9M8.5M8.5M院落叔单元忌组合采用龙湖大植面宽疏小高部层产吴品，间距9米，共10误0套，减少19套，猾约40购00㎡。12论M7米面淹宽联钢排大面番宽联浆排9M建筑赏面积梳：2.蜂56万㎡别墅病套数史：11惨9套别墅患占比汤：20糟%建筑居面积哄：2.虾08万㎡别墅粘套数档：10能0套别墅做占比：15症.6剃%大面邮宽&小面抽宽龙湖猛三面织宽产训品本溜身舒浩适度朽较好碰，但胜联排各之间间距许较小受地萄块曲升线形草状限系制，荡紧凑条的的拍排布不能监提供购更多肆的别墅回量同时9米的声间距车库沸利用轰率不香高户型分析叠加秘户型产品打分布叠墅建筑守面积逐：6.恼55万㎡叠墅套数沃：39泰6套叠墅占比：49血.3石%意向图片一层平面图户型特点户型分析中西饶餐厨大气肉时尚垂，灵物动结摔合。宽敞预横厅情怀疾高雅献，格厚调清弊新。私家花男园院墙回内私书享健铃康生界活意向图片二层平面图户型特点户型分析豪华铲主卧券套房奢享退休憩飘时光私享井家庭押室悠然肿享受坊品质乖生活厘。意向图片三层平面图户型特点户型分析宽敞稿横厅情怀导高雅坚，格划调清愈新。入户桶玄关提升岂生活朝舒适猜度U型厨馒房高效崇便捷俗，营冰造良膏好就最餐环罚境意向图片四层平面图户型特点户型分析豪华蜡主卧断套房奢享赔休憩理时光私享衰家庭毅室悠然敌享受士品质束生活菌。景观房诚阳台直面升小区景山观，渗提升杆空间寺舒适闸度和袭居住牛品质意向图片五层平面图户型特点户型分析入户勉玄关提升雀生活垮舒适赤度U型厨馆房高效红便捷压，营含造良垒好就毙餐环纸境开放舒式空誓间大尺额度会弹客厅施，餐锄厅结撞合设泻置，可分育可合网，提蜘供不厨同居篇住感蓬受。意向图片六层平面图户型特点户型分析北露推台视野豪通透塑，活落动空骂间丰衬富私享权家庭纠室悠然词享受老品质仅生活览。豪华选主卧裙套房豪华么主卧兔四件秋套，配合涌北侧编宽敞胁露台乎，彰显榜时尚姿生活受品味屯。户型分析一层裹平面搬图户型套型套内面积建筑面积得房率赠送面积实际使用面积阳台露台挑空凸窗合计A(下叠)4房2厅3卫148.82172.5086.27%0039.44039.44211.94A-1(下叠)4房2厅3卫148.82172.500039.44039.44211.9452捉.5㎡31挖.8㎡52效.5㎡31假.8㎡52遵.5㎡31申.8㎡52壳.5㎡31犬.8㎡建筑露面积潜：17街2.采50㎡赠送面积：39恶.4酒4㎡实际面积：21救1.漠94㎡赠送集率：22尿.8逼6%户型分析二层泄平面省图改造弱后赠送邪空间改造前户型分析三层帐平面乓图户型套型套内面积建筑面积得房率赠送面积实际使用面积阳台露台挑空凸窗合计B(中叠)4房2厅3卫138.02159.9886.27%11.7029.242.1643.1203.08B-1(中叠)4房2厅3卫138.02159.9811.7029.242.1643.1203.08建筑竭面积领：15示9.炼98㎡赠送面积：43灵.1㎡实际面积：20者3.预08㎡赠送际率：26剧.9辱4%赠送挤空间户型分析四层猪平面灰图改造集后改造丘前赠送不空间户型分析五层秒平面毕图户型套型套内面积建筑面积得房率赠送面积实际使用面积阳台露台挑空凸窗合计C(上叠)3房2厅2卫121.49140.8286.27%11.725.0929.242.1668.19209.01C-1(上叠)3房2厅2卫121.49140.8211.725.0929.242.1668.19209.01建筑耳面积妹：14主0.闸82㎡赠送面积：68卵.1姿9㎡实际面积：20堪9.跟01㎡赠送湾率：48迟.4葱2%赠送残空间户型分析六层平排面图改造拍后改造找前赠送乌空间户型分析地下剃夹层旗平面捎图赠送涛空间地下登室夹滚层赠茎送给下叠渗住户赠送面积：97娃.0啊2㎡赠送理给下叠住创户赠送旅给下叠鉴住户户型分析地下室平面扎图赠送巩空间地下薄室赠博送给膝中叠宜住户干赠送面积：55防.8震6㎡地下偏室赠宗送给上畜叠住趁户赠森送面积峡：55刚.8茎6㎡赠送秧给中叠楼住户赠送英给上叠住户赠送港给上叠住户赠送丙给中叠住户户型分析双钥弱匙便于绝管理县，创恋造价贵值。奢享诉宽厅大尺度络客厅扔，奢帮华享慈受。叠加励户型-灵活捆多变片的空间雀组合3-秒4层平重面图在叠选加户净型中某，3-者4层进朽行大摇平层禽设计赞，放搂大公雨共空壁间尺产寸，刺迎合睡不同尺消费备需求灭。地块侨周边亲旅游夸资源户丰富练，可悄对局多部户弄型进吊行“双钥换匙”化建处理面，改独造成胳家庭巴式旅馆念，迎赢合周御边资肾源，梨创造破附加酷值。豪华修主卧炎套房彰显主时尚深生活基品味阶。采用畜新城结大面拘宽叠辉墅户候型，塑叠拼筹量少4单元，约38竭40㎡。大面洪宽&小面锡宽本案选沟用户验型新城前标准洋化户良型建筑屿面积丈：6.怨55万㎡套数罚：39奸6套占比：49厨.3扛%建筑摆面积罩：5.掩95万㎡套数司：37盼2套占比：45探%7.7M小高厨层户己型产品亦分布小高拜层建筑港面积脏：4.痰17万㎡套数亩：33稼4套占比：31远.4堂%意向图片标准层平面图户型特点户型分析独立助电梯葛厅入户玄关提升泡户型线品质景观里阳台直面标小区景砌观，滥提升杨空间总舒适脆度和形居住眼品质豪华透主卧狂套房简约代大气渡的空僚间布粗局，裙尽显枯现代英都市诱奢华窝。餐客觉一体佳化奢华趋大起厨居厅，营央造良赖好起居灰环境户型分析标准纹层平茧面图建筑剪面积资：12筹9.腊16㎡赠送面积精：13允.9黎4㎡实际路面积：14悬3.习10㎡赠送霞率：10虚.9男7%赠送怨空间户型套型套内面积建筑面积赠送面积实际使用面积得房率阳台凸窗电梯厅合计A3房2厅2卫100.93129.166.122.15.7213.94143.178.14%A3房2厅2卫100.93129.166.122.15.7213.94143.1采用3.千5面宽目小高撑层产崇品，惩西侧偿需增姓加一疲排小圣高叠坏，叠龙拼量蜡较少4单元另，约36原00㎡。大面辞宽&小面肌宽3面宽蛙小高3.届5面宽躺小高新城双标准忠化户抹型3.沟5面宽冰小高突破规划娱限制渡小高乔层做峰到35跑%，小斩高层骂做到13层。13层小广高层4.匆56万㎡叠拼泡别墅5.邮85万㎡联排触别墅2.疑83万㎡建筑动密度沉：30咬%总结皇：1、大办面宽界产品危具有甩天然最的优裹势，仗但不恋一定主适应失所有珍项目图！2、本炮案别辉墅产坏品如程何进适一步狗提升朋溢价能力,提升顺项目牲格调?中国期人骨战子里销的院紫子情考节无论胃城市谷如何碗变迁鬼，无希论习萝惯怎市样改疯变，顶中国尘人骨乔子里侮总有这样一份趁说不很出道孩不明淹，化侮不开捷解不疫了的汪院子疼情结。中国妥人的谜故事香里，喷永远覆缺不芳了院医子的傍存在尼。“院和阶宁，故家和牲兴”使，是深奖刻到旦骨子仁里的楚情结烛。不论是老蔬北京恭的胡按同、槽四合帐院，还是江南驼烟雨泻里的近粉墙孝黛瓦拥，它陈都相河互依天存，记载了代麦代传棵承的色生活盗方式渐和家适族温咐情。传统联海排1.庭院拢私密柱性差2.只有滋南北届向两赚个界颈面房宰间看黎得到寒庭院空间单布局房院院房院院院产品这特点L型合专院1.建筑亲围合旷，专醒属庭筑院2.所有鸽房间咬都面灿向私过家庭柜院3.大面博宽，饶多院地落4.对外短多界捆面空俱间结论：合院型产赚品相蛙较于尚传统吃产品笼，有愚更大续的采固光界桨面，酸户型亭布局董灵活闯度更矿高。临院韵可以墙借景锣入内昌，享谨受“狗对影务看月致，临阁窗听爪雨”果的文网人意盾趣。合院险产品&传统傲联排万科·桂语遗里平面腊组合邪形式——乐高优点鼠：早期采用合院廊型产溉品进蒙行南路北向咳连接酷甚至决网格快状连接接，孤利用捎南北驰向日丽照间选距，塑在控制飘面积金段的暖同时盛提升念容积泼率。缺点恶：乐高难户型砌产品旷户与傍户之慌间对委视严亚重，私密羡性弱丈，居住舒适及度较途差。早期旗合院萌产品站分析占地葵面积挎：65亡5亩建筑沾面积胞：61万平粮方米容积姐率：1.旁4案例即分析—苏州喂万科送大家得无界万科•大家屈更是眼汲取拍了东目方茶伶道精胀髓，誓从中杂悟出凤“和旱敬清棉寂”独四字浑风骨填，以汪百栋收园墅棉空间场、布滑局的必不同貌分别划为其扬冠之钢以名级、绘峰之其求境。占地似面积俭：18多98骂00平方权米建筑光面积域：17忌05吉68平方钥米容积革率：0.次9案例绩分析—北京万科物观承交别墅景观功布局标严密邮，因翻地制倍宜，眨随形乐造景义。强化椅居住疼“尺消度、废空间塔、动仇线”避。把熟“合弯院、按天地摇、园搜林、吵露台尸、庭痒院”满与精觉工、来舒适挎、功米能导江向等晴有效舰融合占地猾面积群：18驳98乞00平方钻米建筑灰面积订：17忌05办68平方油米容积退率：0.悬9案例家研究—北京万科筐观承步别墅合院的码精髓桶在“余院”重，使决居住气者有鸽了活后动交丸流，恒营造蛛出“境有天逮有院腿有家吹”的傲感受际；“射二层旅”的阿格局总，除经让居裙住者更有了劈燕类似蓝平层过的舒指适感药受外破，更康跟院市子有姨了充落分的悔交流荡和呼妖应。案例师研究—中粮置章地孙劲河项目占地窃面积扣：69亲75层9平方育米建筑辩面积应：43等73阅6平方乒米容积恒率：1.贱08以当耀代中落国建存筑为训蓝本烦，把赶园与黑府的标理念证重塑粗到当忽代别虽墅产慰品中遥，以束新东常方风阁格设标计理瓣念打睡造室淋内装联修，浊体现冲浓浓比的东蠢方韵厨味与乖高端去贵气头之感巧。案例灰研究—中粮置见地孙卡河项目占地迅面积衣：69蹦75担9平方醒米建筑警面积侨：43狼73未6平方瓦米容积限率：1.掠08合院蓄产品融创.揽月府占地面积：23万㎡建筑面积：61万㎡容积率：1.05建筑类型：高层、合院均价：600万元/套对标·融创生揽月府5.7M2.5M7.8M10.6M15.8M对标·融创·揽月崇府28牵0㎡（联名拼别牙墅）四房降两厅四服卫-1抄F1F2F28泳0㎡懒两层4房2厅4卫，索设计窜为典触型江骂南造嫁园手应法，徒地下姓室一侦层赠竭送优点棕：1.院子钟之间包私密守性较演高，2.所有蹦房间火都面案向私柴家花壁园3.多界眉面空间发展债方向01方向大家·无界02万科畏观承尘别墅发展听方向01方向大家·无界02万科宣观承针别墅概念方案推导13层小烫高层4.计15万㎡叠墅+平墅6.类65万㎡别墅2.辰37万㎡建筑郊密度：30帐%6F叠墅+平墅13亏F小高坊层3F府院好别墅3F联排失别墅营销和中心商墅低密区160叠墅180平墅145叠墅180平墅本案6F叠墅+平墅13位F小高闻层3F府院狼别墅3F联排舒别墅营销蛮中心华清季池总平旁面图方案召二优候化总平孟面图方案轰二13层小高刑层4.灾17万㎡叠拼妙别墅6.专55万㎡联排购别墅2.窑17万㎡合院付别墅0.滑45万㎡建筑贵密度：30冒%货值股：15关.1转7E小区抢景观贫轴10组团威景观鱼轴景观勤渗透核心僚景观核心母景观景观间释放免点景观够节点景观及释放垮点经济片技术炮指标方案二：经济技术指标项目指标单位备注（规范依据及规划要点依据）建设用地面积93024.67㎡规划用地面积容积率1.50--1.5限高——m——限低——m——总建筑面积202016.1㎡——地上计容建筑面积139566.1㎡139537.005其中住宅面积133012.0㎡面积（精装面积)/限价房面积其中商品房联排26120.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注叠拼65142.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注洋房0.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注小高层41750.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注18-33F高层0.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注保障房可售保障房0㎡土地文件、规范、设计输入要求不可售保障房0.0㎡土地文件、规范、设计输入要求商业面积1053.1㎡暂定廉租房一层其中商业Mall0.0㎡层数/层高标注沿街商业1F商业1053.1㎡层高标注2F商业

㎡层高标注3F商业

㎡层高标注酒店式公寓面积（SOHO）0㎡说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求办公面积0㎡说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求幼儿园面积4050.0㎡——中小学面积

㎡土地文件、规范要求地上计容配套设施面积1451.0㎡同表六相关数据避难层计容部分面积（如有）0㎡土地文件、规范要求架空层计容部分面积（如有）0㎡——地上不计容建筑面积㎡——其中避难层不计容部分面积（如有）0㎡土地文件、规范要求架空层不计容部分面积（如有）0㎡——地上不计容配套设施面积（如有）0㎡同表六相关数据地下建筑面积62450.0㎡含人防面积，不包括别墅及叠加别墅地下室其中地下商业（如有）0.0㎡——地下一层机动车库35730.0

机械车位地下二层机动车库0.0㎡3.7米地下非机动车库0.0㎡地库范围线内主楼地下非机动车库小高层地下-1层面积3380.0㎡地库范围线内小高层主楼地下非机动车库和设备用房面积叠拼别墅-1层面积12540.0㎡层高5.5米联排别墅-1层面积10800.0㎡层高5.5米规划户数850户无回迁房，安置房，经适房要求可售比

——规划人数2720人平均每户按3.2人计算建筑占地面积27907.4㎡土地文件要求建筑密度30.00%

30%绿地率40%

40%集中绿地率--

土地文件要求机动车停车数量1398辆——其中地面停车数140辆——地下停车数非人防车位数1258辆此数字为报建数据，实际为760人防车位数

辆详注规划条件和当地规范地下机动车单车位面积28㎡/辆因本地块停车指标要求太高，我司在测算时按机械车位进行报批，交付时为平层车位，实际地下车位数约占规划要求的60%。地下车库土建做法满足机械车位安装要求，此做法为目前西安常规做法。非机动车停车数量719辆规范要点（普通住宅0.5/100㎡、廉租住房：1.0/100㎡、一般商业2.5/100㎡。规划条件书中注明：非机动车位依据交通影响评价报告确定）地下非机动车单车位面积1.5㎡/辆——人防面积27949.5㎡住宅按首面积，其他按地上面积的4%叠加蹦别墅联排桌别墅合院乡丰别墅小高锤层幼儿之园产品膜分布方案二户型配比

面积段户数面积户数比面积比小高层1251253344175039.29%31.39%叠拼1501503966514246.59%48.97%联排21021010121664.511.88%16.29%合院230230194455.52.24%3.35%合计

850133012100.00%100.00%发展趣方向01方向大家·无界02万科湾观承蛮别墅总平轰面图方案壮三13层小高错层4.贫17万㎡叠拼迅别墅6.榆55万㎡合院茅别墅2.贼53万㎡建筑瞧密度：30廉%货值碧：15姿.1递7E经济麦技术归指标方案三：经济技术指标项目指标单位备注（规范依据及规划要点依据）建设用地面积93024.67㎡规划用地面积容积率1.50--1.5限高——m——限低——m——总建筑面积202016.1㎡——地上计容建筑面积139566.1㎡139537.005其中住宅面积133052.0㎡面积（精装面积)/限价房面积其中商品房联排25368.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注叠拼65934.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注洋房0.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注小高层41750.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注18-33F高层0.0㎡面积（精装面积)/层数/层高标注保障房可售保障房0㎡土地文件、规范、设计输入要求不可售保障房0.0㎡土地文件、规范、设计输入要求商业面积1013.1㎡暂定廉租房一层其中商业Mall0.0㎡层数/层高标注沿街商业1F商业1013.1㎡层高标注2F商业

㎡层高标注3F商业

㎡层高标注酒店式公寓面积（SOHO）0㎡说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求办公面积0㎡说明是否持有，占地上建面比例，土地文件、规范、设计输入要求幼儿园面积4050.0㎡——中小学面积

㎡土地文件、规范要求地上计容配套设施面积1451.0㎡同表六相关数据避难层计容部分面积（如有）0㎡土地文件、规范要求架空层计容部分面积（如有）0㎡——地上不计容建筑面积㎡——其中避难层不计容部分面积（如有）0㎡土地文件、规范要求架空层不计容部分面积（如有）0㎡——地上不计容配套设施面积（如有）0㎡同表六相关数据地下建筑面积62450.0㎡含人防面积，不包括别墅及叠加别墅地下室其中地下商业（如有）0.0㎡——地下一层机动车库36450.0

机械车位地下二层机动车库0.0㎡3.7米地下非机动车库0.0㎡地库范围线内主楼地下非机动车库小高层地下-1层面积3380.0㎡地库范围线内小高层主楼地下非机动车库和设备用房面积叠拼别墅-1层面积12540.0㎡层高5.5米联排别墅-1层面积10080.0㎡层高5.5米规划户数842户无回迁房，安置房，经适房要求可售比

——规划人数2694人平均每户按3.2人计算建筑占地面积27907.4㎡土地文件要求建筑密度30.00%

30%绿地率40%

40%集中绿地率--

土地文件要求机动车停车数量1398辆——其中地面停车数140辆——地下停车数非人防车位数1258辆此数字为报建数据，实际为760人防车位数

辆详注规划条件和当地规范地下机动车单车位面积29.0㎡/辆因本地块停车指标要求太高，我司在测算时按机械车位进行报批，交付时为平层车位，实际地下车位数约占规划要求的60%。地下车库土建做法满足机械车位安装要求，此做法为目前西安常规做法。非机动车停车数量718辆规范要点（普通住宅0.5/100㎡、廉租住房：1.0/100㎡、一般商业2.5/100㎡。规划条件书中注明：非机动车位依据交通影响评价报告确定）地下非机动车单车位面积1.5㎡/辆——人防面积27947.9㎡住宅按首面积，其他按地上面积的4%叠加条别墅合院赢别墅小高崖层产品侨分布幼儿院园方案三户型配比

面积段户数面积户数比面积比小高层1251253344175039.67%31.38%叠拼1501503966593447.03%49.56%合院2202201122536813.30%19.07%合计

842133052100.00%100.00%产品扁分布主要得景观淘轴组团万景观吼轴核心婆景观景观童释放迎点景观扣节点合院译户型户型分析意向图片一层平面图户型特点私家亭电梯尽显槽极致豪华血。宽敞澡餐客控厅更为疼人性剃化的鬼使用祝体验私家花须园院墙甲内私饺享健破康生物活豪华栋玄关提升栋入户铸仪式剩感。多功腔能套逆房功能衔完善扇，提升叔居住成舒适走度。户型分析意向图片二层平面图户型特点书房清净简地单的鞭冥想罢空间家庭黑室舒适刚的交也流休陡息空陵间超大役南北侧露台视野退通透忧，活乞动空讽间丰掀富意向图片三层平面图户型特点户型分析茶室清雅的呈茶室或匹配扫景观枣露台徒，享沫受清更悠的卫休闲秘时光南向景宏观露枣台直面待景观削庭院首，尽章享舒冶适生墓活豪华馆主卧茅套房豪华腐主卧询四件贞套，私享括南侧慕宽敞政露台供，彰显按时尚疫生活壁品味逐。户型分析一层笋平面库图户型套型建筑面积赠送面积实际使用面积露台挑空合计合院4房2厅3卫236.4453.1521.274.35310.799.暂9㎡31喜.9㎡31抚.9㎡9.戚9㎡建筑蔬面积跳：23劳6.铃44㎡赠送面积：74言.3饼5㎡实际面积：31宏0.讽79㎡赠送贩率：31监.4拣4%户型分析二层肢平面幸图改造岭后改造矛前赠送斜空间户型分析三层彼平面棕图改造直后改造穗前赠送五空间户型分析地下苗夹层绣平面帜图赠送踪蝶空间赠送面积：99姿.9鹊7㎡户型分析地下嫩室平拳面图赠送宇空间赠送面积：99裙.9忧7㎡组团失设计合院淋组团毯设计合院递组团-尺度隐分析人行道北院南院北院南院北院南院北院南院人行道9m9m5.8m1.8m5.8m1.8m5.8m1.8m5.8m1.8m人行道人行道宅间道6m5.5m3m5.5m5.5m5.5m6m合院们产品趴，每屋户均旺设置斤南北冬庭院乡丰，独立集的入巾户庭绒院，券在保给证私奋密性伏的同年时，萝极大献提高睡入户谱体验啄。组团窄中间妄部分劫，充旧分利灵用基川地资良源，热提升扩产品惭附加惊值。合院组团林设计合院裤组团-入户晒流线贝分析合院闸组团绢设计合院图组团-地下把入户大流线柄分析合院未产品肺，每膏户设狮置私果家车患库，切增加透地下造空间南利用梳率和从使用克价值惊，地觉下室羡赠送抬给每隆户做瓜休闲贱功能捆使用冲，利裤于产绩品销忘售，竹达到皱快速同去化辩目的召。联排摔组团栗设计联排幻玉组团-尺度稼分析人行伟道人行及道联排列产品专，每惯户均患设置炉南北防庭院欺，独立挣的入展户庭霉院，当在保否证私予密性域的同旋时，售极大么提高彼入户胜体验拣。6m7m6m7m7m7m4.4m2.6m9.4m2.6m5m4.4m人行道北院南院北院南院人行道六级景观晚体系四重旧礼仪董空间1第一律级：归礼回家蜡之路德人明文景陷观第二您级：会礼入口孔广场惰礼白仪之文门第三享级：园礼乐山可乐水麦中菊式园咽林第六登级：院礼庭院耽深深井私均属庭腾院第五级：坊礼悠然饶自得煎组裤团坊吸里2346六级景观由体系5第四贴级：街礼跌落盗有序咳面陆面是束景社区忌会所城市健康杂步道宅间句坊径重叠江水院尊贵切大堂大气责前院景观赌中心一进大门——二进街巷——三进里浩坊——四进宅院礼仪仁入户满系统场景蝴二一进谷大门——二进螺坊巷——三进院傻门——四进宅门礼仪疯入户谦系统融入槐山水敢立轴源概念则，打赵造古捡典精卖致的衔后院登空间飘。礼仪姿入户碗系统场景二一进功大门——二进承坊巷——三进暮院门——四进最宅门礼仪宫入户屡系统场景三一进莲大门——二进喜坊巷——三进挺院门——四进蜂宅门礼仪乌入户俯系统场景四一进圾大门——二进狸坊巷——三进独院门——四进菊宅门礼仪饿入户锐系统启动蜡策略St蓬ar赞t-冠up投S港tr粘at荡eg槐y02N